深圳聯(lián)泰地產(chǎn)農(nóng)科中心項(xiàng)目景煜花園市場(chǎng)定位及營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略書

深圳聯(lián)泰地產(chǎn)【農(nóng)科中心】工程

市場(chǎng)定位及營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略書報(bào)告人：葉小龍此演示文稿會(huì)與參加人員進(jìn)行相關(guān)討論，所以你將需要參加“會(huì)議細(xì)節(jié)〞來(lái)輔助討論。 請(qǐng)充分運(yùn)用PowerPoint“會(huì)議記錄〞將會(huì)議細(xì)節(jié)記錄于你演示文稿進(jìn)行中，方法如下：在幻燈片放映狀態(tài)單擊鼠標(biāo)右鍵選取〔會(huì)議記錄〕選取〔會(huì)議細(xì)節(jié)〕將意見記錄于其中按下〔確定〕以結(jié)束此對(duì)話框 這個(gè)功能將隨著意見的參加，而自動(dòng)于幻燈片下方產(chǎn)生一個(gè)執(zhí)行工程第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位一、

對(duì)香蜜湖市場(chǎng)的反思二、

我們?cè)谙忝酆幱谑裁吹匚蝗?/p>

我們的客戶群在哪里四、

我們可以利用香蜜湖什么五、

我們應(yīng)建立什么核心競(jìng)爭(zhēng)力六、

市場(chǎng)定位戰(zhàn)略1.

形象定位2.

命名建議目錄第二局部：工程推廣戰(zhàn)略一、工程銷售總體策略1.

“借殼上市〞策略2.

“最大化挖掘豪宅客戶〞3.

“系列造勢(shì)活動(dòng)轟炸市場(chǎng)〞

二、價(jià)格定位及各銷售周期建議1.

價(jià)格定位2.

銷售階段節(jié)奏控制建議目錄〔續(xù)〕徹底放松的生活是每一個(gè)人夢(mèng)寐以求的生存狀態(tài)，特別是對(duì)于在金字塔尖已站得太久太累的人們而言。

一、

對(duì)香蜜湖市場(chǎng)的反思香蜜湖片區(qū)三大兵團(tuán)混戰(zhàn)，到2004年供給量至少維持在60萬(wàn)以上，按平均140平方米/戶來(lái)估算，待售總套數(shù)在4200套以上，競(jìng)爭(zhēng)之大可想而知。香蜜湖市場(chǎng)是“大肥肉〞，還是“雞肋〞？第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位二、我們?cè)谙忝酆幱谑裁吹匚坏谝坏燃?jí)：市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者第二等級(jí)：市場(chǎng)跟隨者第三等級(jí)：市場(chǎng)創(chuàng)造者我們到底屬于哪一等級(jí)？要憑“市場(chǎng)創(chuàng)造者〞的身份，與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者平分秋色甚至完全取代原市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，成為新的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，“就要做與別人不一樣的東西〞〔地產(chǎn)新銳巨頭潘石屹語(yǔ)錄〕。因此，這也是本工程在未來(lái)惡劣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下戰(zhàn)勝的對(duì)手〔包括品牌開展商〕最大的法寶。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位

三、

我們的客戶群在哪里要知道我們的客戶群在哪里，首先必須分析我們?yōu)槭袌?chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位戶型面積套數(shù)比例三房二廳125202.8%三房二廳14011115.4%三房二廳150162.2%四房二廳150152%四房二廳160—17029140.4%四房二廳180—20025635.6%復(fù)式及大平面200以上111.5%總計(jì)720100%由戶型設(shè)計(jì)可知，本工程的戶型設(shè)計(jì)以4房為主力戶型，面積由160—200平方米，針對(duì)的客戶群無(wú)疑是二次及屢次置業(yè)者。我們的客戶群藏在哪里？結(jié)合本工程戶型面積及相關(guān)配套，我們要吸引的客戶群主要以二次或?qū)掖沃脴I(yè)人士為主，且大局部為私營(yíng)企業(yè)主、公司高層管理人員、政府高級(jí)公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主、局部港人、不排除少量國(guó)際買家或國(guó)內(nèi)其它大城市的客戶。我們客戶群的共同特征是什么：第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位四、我們可以利用香蜜湖什么香蜜湖我們可以利用什么：湖、安托山、國(guó)際級(jí)配套設(shè)施〔德式堡、教堂、山姆會(huì)員店、高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)〕？我們可以拿來(lái)做一個(gè)大賣點(diǎn)的就只有一個(gè)離本項(xiàng)目最近的“植物公園〞。其次，我們可利用香蜜湖的就是它的知名度與美譽(yù)度。再次我們還可利用的就是香蜜湖的客戶資源，或者說(shuō)如何最有效地分流片區(qū)內(nèi)其它工程的客戶資源。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位五、我們應(yīng)建立什么核心競(jìng)爭(zhēng)力?論語(yǔ)·衛(wèi)靈公?一文中曾說(shuō)：“工欲善其事，必先利其器〞武俠小說(shuō)家古龍先生的“七種武器〞：小李飛刀、長(zhǎng)生劍、霸王槍、離別勾、孔雀翎、子母環(huán)、拳頭，按厲害程度來(lái)分，前六種根本同等成效，第七種“拳頭〞就是最致命的武器。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位本工程的七種武器：小李飛刀——低容積率、超遠(yuǎn)樓間距長(zhǎng)生劍——三維立體綠化、室內(nèi)恒溫泳池霸王槍——小學(xué)、幼兒園兼?zhèn)洹簿邆鋭?chuàng)立名校效應(yīng)條件〕離別勾——靈性化戶型設(shè)計(jì)〔層高3米/3.1米、雙主臥、入戶花園、雙層通高大露臺(tái)〕孔雀翎——一梯兩戶子母環(huán)——植物公園，42萬(wàn)平方米“亞私家后花園〞〔需要加以深化，才能成為“私家〞獨(dú)享〕拳頭——？？？第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位對(duì)于本工程而言，如果仍然在現(xiàn)有產(chǎn)品中做文章也難以出彩，與其費(fèi)力不討好地繼續(xù)原地踏步，不如換一種角度來(lái)思考，不妨考慮：“借他人之雞生自己的蛋〞“借他人之殼上自己的市〞

目前深圳所謂的“豪宅〞根本上存在一個(gè)通病，就是“一流的設(shè)計(jì)、二流的施工、三流的管理〞，而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，豪宅之所以成為“豪〞宅，其中最大的一個(gè)要求就是“高級(jí)、個(gè)性化的管理與效勞〞，這種管理類似五星級(jí)酒店的管理才能稱得上是真正的豪宅。因此，中原對(duì)本工程提出一個(gè)大膽設(shè)想：第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位

能否引入世界一流的酒店集團(tuán)——萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)，與之建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，〔合作方式有兩種：一種是通過局部修改用地功能，直接將萬(wàn)豪酒店引入到本小區(qū)，一種是引用其管理模式，第二種方式相對(duì)較為可行〕一方面提升本工程的高度及價(jià)值性，另一方面對(duì)本工程實(shí)行酒店管理〔是酒店管理，而非酒店“式〞管理〕，本工程園林及會(huì)所等設(shè)施按照萬(wàn)豪集團(tuán)五星級(jí)酒店藍(lán)本進(jìn)行設(shè)計(jì)〔可以參照泰國(guó)最著名的高級(jí)渡假勝地LAGUNA附近的JWMarriott萬(wàn)豪渡假酒店〕第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位按照上述設(shè)想，本工程的“拳頭〞將可以提升為：“深圳首個(gè)五星級(jí)渡假+居住+國(guó)際商務(wù)功能三合一的復(fù)合型住宅〞，增強(qiáng)高端物業(yè)投資的價(jià)值性。將客戶群的層面擴(kuò)大到國(guó)內(nèi)及國(guó)際買家第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位除了“拳頭〞，中原建議將前面提到的六種武器中的霸王槍、子母環(huán)這兩樣武器加以改造，以加強(qiáng)其火力。霸王槍——小學(xué)、幼兒園兼?zhèn)?，建議引入德國(guó)舒曼鋼琴學(xué)?；驀?guó)內(nèi)其他知名品牌大學(xué)的附屬學(xué)校，并定位成三語(yǔ)〔中、英、法文〕國(guó)際多背景教育基地。子母環(huán)——植物公園，為使這42萬(wàn)平方米公園成為本工程的“亞私家后花園〞，建議除了架設(shè)橋梁與之聯(lián)接外，建議與植物公園建立良好合作關(guān)系，本工程的買家可獲贈(zèng)植物公園內(nèi)一棵果樹的領(lǐng)養(yǎng)權(quán)及成果分享權(quán)；建立一個(gè)“亞熱帶植物科教基地〞。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位人不應(yīng)該成為時(shí)間的奴隸，而應(yīng)該騰出一局部時(shí)間盡情地享受生活！生命就應(yīng)該‘浪費(fèi)“在美好的事物上。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位六、市場(chǎng)定位戰(zhàn)略根據(jù)上述大膽設(shè)想，中原建議將本工程塑造成：“深圳首個(gè)五星級(jí)渡假+居住+國(guó)際商務(wù)功能三合一的復(fù)合型住宅〞2.

定位的支撐點(diǎn)：1〕香蜜湖片區(qū)擁有眾多具有繽紛度假色彩的國(guó)際型設(shè)施與國(guó)際風(fēng)格建筑，但作為高級(jí)渡假大社區(qū)卻獨(dú)獨(dú)缺乏一個(gè)具備國(guó)際知名度的五星級(jí)酒店及高級(jí)國(guó)際商務(wù)中心，如果能引入萬(wàn)豪酒店將會(huì)使整個(gè)片區(qū)的檔次再上一個(gè)臺(tái)階，為本工程豪宅定位奠定有力的根底。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位2〕香蜜湖片區(qū)的工程多數(shù)為純住宅概念，缺乏投資的價(jià)值，客戶資源亦相當(dāng)狹隘，幾個(gè)大工程針對(duì)的都只是深圳外鄉(xiāng)高端客戶，這就導(dǎo)致為搶奪客戶而疲于奔命，如果能與萬(wàn)豪集團(tuán)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，一方面可以充分利用其龐大的客戶資源〔包括與萬(wàn)豪集團(tuán)有合作的各大航空公司的客戶，例如國(guó)泰航空公司〕在全球范疇內(nèi)限量出售。另一方面亦能吸引國(guó)內(nèi)及國(guó)際買家購(gòu)置本工程，為本工程大大翻開客戶層面

3〕如果能與萬(wàn)豪集團(tuán)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，將可以為聯(lián)泰公司開創(chuàng)一種新的地產(chǎn)模式：即“五星級(jí)酒店+住宅〞的復(fù)合模式，在國(guó)內(nèi)其他城市進(jìn)行連鎖開發(fā)，例如大梅沙工程亦可從中受益。4〕目前深圳的大型高端復(fù)合型地產(chǎn)工程尚是一個(gè)極大的市場(chǎng)空白點(diǎn)，特別在環(huán)境優(yōu)越的地段這種工程更是極度缺乏，有很大的開展空間。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位3.

由定位延伸出來(lái)的具體支持點(diǎn)設(shè)想關(guān)于萬(wàn)豪集團(tuán)的利用1〕引入萬(wàn)豪集團(tuán)酒店管理；將會(huì)所及商業(yè)場(chǎng)所全部交由萬(wàn)豪酒店統(tǒng)一管理；2〕成立萬(wàn)豪私人管家中心，為客戶提供個(gè)性化效勞。讓住戶住在家中，如同住在五星級(jí)酒店里，一切均由專人打點(diǎn)，不費(fèi)半點(diǎn)功夫。3〕參加“萬(wàn)豪禮賞〞方案，利用萬(wàn)豪酒店現(xiàn)有資源在全球限量出售；4〕成為與萬(wàn)豪集團(tuán)有合作伙伴關(guān)系的金卡客戶，例如國(guó)泰航空公司的會(huì)員，享受額外大優(yōu)惠；5〕購(gòu)置者成為“萬(wàn)豪會(huì)〞金卡會(huì)員，享受世界各地萬(wàn)豪集團(tuán)屬下2000多個(gè)渡假酒店的優(yōu)惠折扣；6〕首100名客戶免費(fèi)獲得泰國(guó)JW萬(wàn)豪酒店全家〔兩人〕渡假5天游；7〕其他第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位關(guān)于園林、會(huì)所設(shè)想

按照泰國(guó)JW萬(wàn)豪酒店藍(lán)本打造本工程的園林及會(huì)所，將園林打造成純粹泰國(guó)風(fēng)情渡假園林，會(huì)所那么做成全城最大的“健康生活館〞，仿照普吉島上最知名的“伊甸園SPA〞，主要設(shè)施包括SPA、瑜珈、泰式按摩、藥浴等康體設(shè)施。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位泰國(guó)渡假酒店園林第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位泰國(guó)渡假酒店園林第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位關(guān)于繽紛多彩的渡假文化設(shè)想：會(huì)所內(nèi)將設(shè)置國(guó)際會(huì)議中心，向外開放，主要舉辦國(guó)際型的會(huì)議。第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位4.

命名建議：萬(wàn)豪城〔或萬(wàn)豪星城〕住宅各棟名稱：取用萬(wàn)豪集團(tuán)屬下各家酒店名稱：如：萬(wàn)豪、萬(wàn)嘉、萬(wàn)麗、萬(wàn)怡、萬(wàn)泰

會(huì)所名稱：萬(wàn)豪會(huì)〔意即城中萬(wàn)千富豪聚集之地〕第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位渡假酒店會(huì)所第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位園林名稱：萬(wàn)象園意即萬(wàn)象更新、萬(wàn)千風(fēng)情聚集之地，仿照著名的泰國(guó)普吉島上的JWMarriott萬(wàn)豪渡假酒店園林幾格設(shè)計(jì)，充分表達(dá)出什么是真正意味上的渡假園林第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位園林各景點(diǎn)名稱：可以取用泰國(guó)普吉島萬(wàn)豪酒店所在地附近的各處著名景點(diǎn)命名：第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位園林細(xì)節(jié)第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位夢(mèng)幻般的渡假園林、濃郁奉國(guó)文化色彩第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位第一局部：工程競(jìng)爭(zhēng)分析、第核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)立及工程定位第二局部：工程推廣戰(zhàn)略

一、

工程銷售總體策略思路1.

“借殼上市〞策略建議本工程借萬(wàn)豪集團(tuán)的“殼〞打造全新的地產(chǎn)模式，即“五星級(jí)酒店+住宅+國(guó)際商務(wù)功能〞的復(fù)合模式，根據(jù)這個(gè)模式，本工程的推廣策略亦將營(yíng)造出這樣一種層層遞進(jìn)的體系：第一圈層：“五星級(jí)酒店+住宅+國(guó)際商務(wù)功能〞→“拳頭〞↙↘第二圈層：國(guó)際背景教育基地〔霸王槍〕植物公園〔子母環(huán)〕↓第三圈層：小李飛刀—低容積率、超遠(yuǎn)樓間距、長(zhǎng)生劍——五星級(jí)酒店泰國(guó)風(fēng)情園林、離別勾——靈性化戶型設(shè)計(jì)〔層高3米/3.1米、雙主臥、入戶花園、雙層通高大露臺(tái)〕、孔雀翎——一梯兩戶第二局部：工程推廣戰(zhàn)略第一圈層：重“拳〞出擊：隆重推出深圳首創(chuàng)“五星級(jí)酒店+住宅+國(guó)際商務(wù)功能〞復(fù)合地產(chǎn)模式第二圈層：左右夾攻：一左〔多背景教育基地〕、一右〔植物公園〕吸引重視孩子教育與健康養(yǎng)生的客戶群。第三圈層：一網(wǎng)打盡：通過各個(gè)細(xì)節(jié)賣點(diǎn)推廣，讓房子的細(xì)節(jié)來(lái)說(shuō)話，告訴買家豪宅是怎樣煉成的，以此來(lái)強(qiáng)化強(qiáng)大外殼之內(nèi)的本質(zhì)。第二局部：工程推廣戰(zhàn)略2.

“最大化挖掘豪宅買家及投資客戶〞豪宅工程的銷售，除了工程本身優(yōu)越性之外，最重要的是客戶網(wǎng)絡(luò)、客戶資源的豐厚程度，特別在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的豪宅市場(chǎng)中更起到?jīng)Q定性作用。1〕充分利用中原豪宅及中高檔客戶資源自1997年——2003年，中原代理過的樓盤100多個(gè)，其中單價(jià)超過7000元/M2的住宅工程過半，客戶積累多達(dá)數(shù)萬(wàn)名。對(duì)于中原客戶資源的挖掘，可以通過三個(gè)層次進(jìn)行龐大外銷網(wǎng)絡(luò)，深港聯(lián)動(dòng)，大大拓寬潛在客戶源二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)互動(dòng)、全員皆兵，充分發(fā)揮“人多力量大〞的優(yōu)勢(shì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷系統(tǒng)完善，充分挖掘、補(bǔ)充有效客源第二局部：工程推廣戰(zhàn)略2〕如果能與萬(wàn)豪集團(tuán)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，那么可充分利用其廣闊客戶資源及銷售途徑吸引國(guó)際買家或投資客1〕參加“萬(wàn)豪禮賞〞方案，利用萬(wàn)豪酒店現(xiàn)有資源在全球限量出售；2〕在與萬(wàn)豪集團(tuán)有合作伙伴關(guān)系的東南亞各國(guó)〔臺(tái)灣、香港、新加坡、泰國(guó)為主〕航空雜志上投放廣告，吸引國(guó)際買家。3〕選擇東南亞各國(guó)〔主要是臺(tái)灣、香港、新加坡為主〕部份萬(wàn)豪集團(tuán)的客戶資源，投放信函；4〕在萬(wàn)豪集團(tuán)的網(wǎng)頁(yè)上投放相關(guān)廣告，吸引國(guó)際買家。第二局部：工程推廣戰(zhàn)略3.

“系列造勢(shì)活動(dòng)轟炸市場(chǎng)〞1〕萬(wàn)豪酒店管理進(jìn)駐本工程新聞發(fā)布會(huì)；2〕“萬(wàn)豪禮賞〞萬(wàn)豪城全球限量出售方案啟動(dòng)儀式；先在國(guó)際〔主要是港臺(tái)、新加坡〕出售，制造市場(chǎng)噱頭，國(guó)內(nèi)買家預(yù)約登記、等待國(guó)內(nèi)出售；3〕“萬(wàn)千星輝耀萬(wàn)豪〞國(guó)內(nèi)盛大開盤活動(dòng)，首50名買家獲贈(zèng)泰國(guó)JW萬(wàn)豪渡假酒店價(jià)值30000萬(wàn)元的雙人渡假游4〕“戀戀伊甸園SPA〞健康生活館盛大開放，客戶憑VISA、MARST卡參觀會(huì)所、樣板房并作登記者均有時(shí)機(jī)獲贈(zèng)體驗(yàn)原汁原味的泰國(guó)SPA全套效勞的時(shí)機(jī)；5〕亞私家花園——42萬(wàn)平方米植物公園的“亞熱帶植物科教基地〞盛情開放6〕三語(yǔ)國(guó)際教育基地預(yù)約報(bào)名活動(dòng)開展，期間購(gòu)置本工程的客戶子女首年學(xué)雜費(fèi)全免；7〕泰國(guó)傳統(tǒng)藝術(shù)節(jié)〔美食、傳統(tǒng)音樂、舞蹈、工藝品展等〕8〕其他第二局部：工程推廣戰(zhàn)略二、價(jià)格定位及銷售周期建議1.

價(jià)格定位作為市場(chǎng)創(chuàng)造者，本工程預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)有一個(gè)較大的彈性空間，假設(shè)單純以目前工程條件入市，開展商品牌、工程質(zhì)素、形象條件等與國(guó)際公館、金地國(guó)網(wǎng)中心工程相比較不具備優(yōu)勢(shì)的狀態(tài)下，價(jià)格做到7800—8300元/M2相信不會(huì)有太大的難度，但同時(shí)亦不會(huì)有太大的優(yōu)勢(shì)，銷售速度也不會(huì)有質(zhì)的飛躍。假設(shè)工程輔助上文所提的“拳頭〞賣點(diǎn)，那么價(jià)格有望得到較大的提升，保守估計(jì)亦可以做到8800元/M2以上，樂觀估計(jì)那么有望做到9000元/M2以上。第二局部：工程推廣戰(zhàn)略

對(duì)于上述假設(shè)而衍生出來(lái)的兩種價(jià)格基于以下理由：

一是按市場(chǎng)價(jià)：7800—8300元/M2二是彈性價(jià)格：8800——9000元/M2以上第二局部：工程推廣戰(zhàn)略2.銷售階段節(jié)奏控制建議本工程總套數(shù)只有720套左右，數(shù)量不算特別多，但由于都屬于大戶型，片區(qū)內(nèi)客戶分流嚴(yán)重，要完成90%以上的銷售率，所需時(shí)間大約需要10—11個(gè)月左右，如果前期造勢(shì)較為成功，銷售率較為平穩(wěn)的話，那么銷售時(shí)間還可以壓縮至7—9個(gè)月左右。第二局部：工程推廣戰(zhàn)略

銷售速度的快慢并無(wú)一個(gè)絕對(duì)的數(shù)值，而需要視市場(chǎng)環(huán)境的好壞、樓盤素質(zhì)的好壞、營(yíng)銷策略是否得當(dāng)、相關(guān)合作單位配合等各方面的因素，根據(jù)正常的銷售速度〔即10—11個(gè)月〕，中原將本工程主要銷售時(shí)段分成以下幾個(gè)階段，每個(gè)階段的主要營(yíng)銷方式及預(yù)期目標(biāo)亦列在內(nèi)供開展商