房屋建筑物評(píng)估指導(dǎo)參數(shù)

房屋建造物類(lèi)評(píng)估指導(dǎo)參數(shù)房屋建造物評(píng)估指導(dǎo)參數(shù)一、房屋建造物耐用年限（一）建造物設(shè)計(jì)耐用年限規(guī)定房屋分類(lèi)耐用年限（年）房屋分類(lèi)耐用年限（年）1.鋼結(jié)構(gòu)：3.磚混結(jié)構(gòu)其中：生產(chǎn)用房50其中：生產(chǎn)用房40受腐蝕生產(chǎn)用房30受腐蝕生產(chǎn)用房30受強(qiáng)腐蝕生產(chǎn)用房15受強(qiáng)腐蝕生產(chǎn)用房15非生產(chǎn)用房55非生產(chǎn)用房502.鋼筋混凝土（框架或者排架）結(jié)構(gòu)4.磚木結(jié)構(gòu)其中1牛產(chǎn)用房60其中：生產(chǎn)用房30受腐飩牛產(chǎn)用房35非生產(chǎn)用房40 受強(qiáng)腐飩牛產(chǎn)用房155.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)1060（二）構(gòu)筑物耐用年限構(gòu)筑物分類(lèi)耐用年限（年）構(gòu)筑物分類(lèi)耐用年限（年）1.管道8.蓄水池30其中：長(zhǎng)輸油管道169.污水池20長(zhǎng)輸氣管道1610.儲(chǔ)油罐20其他管道3011.水井302.露天庫(kù) 3.露20其中：深水井30天框架、管架4.冷3012.破碎場(chǎng)20藏庫(kù)3013.船廠平臺(tái)20其中：簡(jiǎn)易冷藏庫(kù)1514.船塢305.烘房3015.修車(chē)槽306.冷卻塔3016.加油站307.水塔3017.水電站大壩6018.鐵路線路上部建造（含路基、道稽、軌枕、鋼軌、墊板、防爬器、魚(yú)屬板、護(hù)坡等）和鐵路線上的橋梁、涵洞、隧道5019.其他構(gòu)筑物（道路、圍墻等）30（四）圍墻序號(hào)名稱結(jié)構(gòu)規(guī)格（m）單位單價(jià)（元/m）1全磚h2m226~2782圍磚花飾h2m256~3083墻型鋼欄桿h2m248~2964每增、減0.1米m±20、±25㈤上墻序號(hào)名稱結(jié)構(gòu)規(guī)格（m）單位單價(jià)（元/m）1磚砌m3415-4912擋毛石不m3299~3533±墻毛石碎限m3366-4334素碎m3380-4495有筋碎m3597?705三、房屋建造物基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法增調(diào)系數(shù)表及其說(shuō)明基準(zhǔn)單方造價(jià)的含義及限定條件.普通含義在房屋評(píng)估中，我們所確定的基準(zhǔn)單方造價(jià)的條件是按照被估對(duì)象的具體情況給定的，它的含義是在限定條件范圍內(nèi)單位建造面積的基本價(jià)格，單位為：前m2.限定條件基準(zhǔn)單方造價(jià)按框架、排架及破混三種結(jié)構(gòu)類(lèi)型分別制定，各種結(jié)構(gòu)類(lèi)型的基準(zhǔn)單方造價(jià)是按照下列三個(gè)方面的限定條件給定的。（1）結(jié)構(gòu)構(gòu)件限定條件A、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)基準(zhǔn)單方造價(jià)的限定條件是基礎(chǔ)為普通鋼筋碎獨(dú)立基礎(chǔ)，框架基砒磔深3m以內(nèi)；上部為普通鋼筋碎架框柱、梁、板，普通磚填充墻，層高3米。B、排架結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)基準(zhǔn)單方造價(jià)的限定條件是基礎(chǔ)為普通鋼筋碎杯形基礎(chǔ)，基礎(chǔ)梁，深3米以內(nèi)；上部為鋼筋砂等預(yù)制柱，吊車(chē)梁、薄腹屋架或者梯形屋架、大型屋面板，無(wú)天窗，普通磚圍護(hù)墻，跨度18m,地面至屋架下弦高6m。C、磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)基準(zhǔn)單方造價(jià)的限定條件為磚或者混凝土條形基礎(chǔ)，深2m以內(nèi),上部為磚內(nèi)外墻，外墻厚度隨地區(qū)確定進(jìn)入基準(zhǔn)單價(jià)，內(nèi)墻為240mm厚磚墻，有鋼筋混凝土構(gòu)造柱、圈梁、預(yù)制或者現(xiàn)澆樓頂板，無(wú)女兒墻。層高為3m。（2）裝修限定條件上述三種結(jié)構(gòu)的裝修標(biāo)準(zhǔn)限定為：屋面為油氈防水，保溫層（隨地區(qū)而定進(jìn)入基準(zhǔn)單價(jià)），門(mén)窗為鋼、木制作，內(nèi)墻面及頂棚為水混砂漿墻面噴刷涂料或者大白。（3）配套設(shè)施限定條件配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)限定為普通標(biāo)準(zhǔn)給排水、采暖（隨地區(qū)已進(jìn)入基準(zhǔn)單價(jià)）、電氣設(shè)施，但無(wú)洗手間。超出或者低于上述結(jié)構(gòu)及裝修限定條件的各種情況，其單方造價(jià)按不同類(lèi)型用增、減系數(shù)進(jìn)行調(diào)整確定。普通可以在專(zhuān)用計(jì)算表中進(jìn)行操作。.基準(zhǔn)單方造價(jià)確定方法基準(zhǔn)單方造價(jià)普通根據(jù)案例所確定的單方造價(jià)和基準(zhǔn)單方造價(jià)所給定的限定條件作對(duì)照，用對(duì)照增減系數(shù)將案例的單方造價(jià)調(diào)至基準(zhǔn)單方造價(jià)。然后再根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的同類(lèi)型結(jié)構(gòu)的當(dāng)前造價(jià)水準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)證，最后通過(guò)分析確定。下面將以摹擬實(shí)例來(lái)說(shuō)明基準(zhǔn)單方造價(jià)的確定方式［例］在一誠(chéng)結(jié)構(gòu)辦公樓建造，位于南方地區(qū)，1998年竣工，建造面積4950m2,5層，層高3.5米磚條形基礎(chǔ)，深1.5米內(nèi)，內(nèi)外墻均為240mm厚格墻有構(gòu)造柱及圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板結(jié)構(gòu)，鋁合金窗、木門(mén)、外墻水刷石飾面。內(nèi)墻為涂料面層、水磨石地面，約10%房間有石膏板吊頂棚。SBS屋面防水、無(wú)保溫層，有水、電設(shè)施及洗手間，均普通作法，普通照明。1）計(jì)算實(shí)例單方造價(jià)上述建造經(jīng)查驗(yàn)結(jié)算造價(jià)為3198443元，則結(jié)算單方造價(jià)=3198443/4950=618.15/m22)確定對(duì)照系數(shù)根據(jù)基準(zhǔn)單方造價(jià)的限定條件與實(shí)例條件相比較，求得下列調(diào)整系數(shù)(1)鋁合金窗 -7%(2)水刷石外墻面-3%(3)水磨石地面 -3%(4)石膏板吊頂-2X10%=-0.2%(5)SBS防水 -1%(6)洗手間 -1.5%合計(jì) -15.7%3)確定基準(zhǔn)單方造價(jià)磚混結(jié)構(gòu)辦公樓的基準(zhǔn)單方造價(jià)為(磚混)基準(zhǔn)單方造價(jià)=648.15/(1+17.5%)=551.62元/m2 近似取552元/m2經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類(lèi)似這樣磚混結(jié)構(gòu)的建造的單方造價(jià)為565元/m2,主要是由于施工單位等級(jí)不一樣，前者為三級(jí)施工企業(yè),后者平均按二級(jí)施工企業(yè)。還有系數(shù)的取定帶有誤差，現(xiàn)決定加權(quán)平均計(jì)算，前者取40%,后者取60%則(豉混)基準(zhǔn)單方造價(jià)=552X40%+565X60%=559.8元/m2 取560M2經(jīng)計(jì)算和市場(chǎng)調(diào)查綜合確定該地區(qū)磚混結(jié)構(gòu)的基準(zhǔn)單方造價(jià)為560元/m2在使用基準(zhǔn)單方造價(jià)增調(diào)系數(shù)時(shí)，如果只是局部裝修，應(yīng)按增調(diào)系數(shù)乘以實(shí)際面積的比例系數(shù)。4)基準(zhǔn)單方造價(jià)對(duì)照調(diào)增系數(shù)參考表該表通過(guò)測(cè)算及有關(guān)數(shù)據(jù)資料所確定的增調(diào)系數(shù)，其參考數(shù)據(jù)值見(jiàn)下表所Zjso基準(zhǔn)單方造價(jià)對(duì)照調(diào)增系數(shù)參考表單位（%）工程名稱樓地面工程預(yù)制水磨石現(xiàn)制水磨石瓷磚面增調(diào)系數(shù)（+,-）5-63~48-10工程名稱內(nèi)外裝修工程普通壁紙內(nèi)墻瓷磚外墻瓷磚面外墻水泥面增調(diào)系數(shù)（+,-）10-126~81~2工程名稱屋面工程現(xiàn)代防水材料增調(diào)系數(shù)（+,?）1-1.5工程名稱門(mén)窗工程鋁合金單層窗鋁合金一玻一紗窗增調(diào)系數(shù)（+,?）4~56~7工程名稱基礎(chǔ)工程樁基重大設(shè)備基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)增調(diào)系數(shù)（+,?）4~65-3015-12工程名稱排架跨度（m）9m15m21m27m增調(diào)系數(shù)（+,?）73-3-9工程名稱層高每十4減1m高增減12%增調(diào)系數(shù)（+,-）使用說(shuō)明1、上述系數(shù)用于磚混結(jié)構(gòu)系數(shù)不變2、上述系數(shù)用于框架結(jié)構(gòu)時(shí)其基礎(chǔ)、裝修、配套等系數(shù)要乘以0.85~0.90,結(jié)構(gòu)及層高系數(shù)不變2、上述系數(shù)用于排架結(jié)構(gòu)時(shí)綜合系數(shù)要乘以0.75?0.80,結(jié)構(gòu)及層高系數(shù)不變3、有重大噸位吊車(chē)的排架結(jié)構(gòu),30t以上的根據(jù)吊車(chē)噸位的大小增加5%~10%的系數(shù)4.其它影響因素的處理其它影響工程造價(jià)的因素有:A、建造廠房?jī)?nèi)有重大設(shè)備基礎(chǔ)B、實(shí)驗(yàn)、檢驗(yàn)樓有較多試驗(yàn)臺(tái)C、有特殊高檔裝修，如進(jìn)口衛(wèi)生潔具、大理石、花崗巖裝修等。D、有其它配套的附屬于建造工程的輔助設(shè)施上述對(duì)建造造價(jià)有重大影響的，構(gòu)造、設(shè)施必須單獨(dú)編制概預(yù)算，或者估算適當(dāng)系數(shù)將其造價(jià)加到基準(zhǔn)單方造價(jià)中計(jì)算。民用建造不同構(gòu)造類(lèi)型對(duì)工程造價(jià)的影響不同層數(shù)對(duì)造價(jià)的影響參數(shù) 表層數(shù)造價(jià)建造外形對(duì)造價(jià)的影響參數(shù) 表外形長(zhǎng)方形形形形圓形造價(jià)不同平面形式的比較關(guān)系（建造面積）表平面形式內(nèi)廊內(nèi)外廊梯間外廊半內(nèi)廊造價(jià)TOC\o"1-5"\h\z不同進(jìn)深對(duì)造價(jià)的影響參數(shù) 表進(jìn)深造價(jià)不同層高對(duì)造價(jià)的影響 表層高造價(jià)不同開(kāi)間對(duì)造價(jià)的影響參數(shù) 表開(kāi)間（）造價(jià)不同戶平均居住面積對(duì)造價(jià)的影響參數(shù) 表10面積m造價(jià)TOC\o"1-5"\h\z單元組合不同對(duì)造價(jià)的影響參數(shù) 表單元造價(jià)不同結(jié)構(gòu)層高每增減厘米對(duì)造價(jià)的影響參數(shù) 表結(jié)構(gòu)類(lèi)別 混合磚木土木磚石木石木造價(jià)不同墻身材料對(duì)造價(jià)的影響參數(shù) 表墻身材 硅酸鹽大型 振動(dòng)空心料振動(dòng)混凝土板砌塊中型砌塊磚 標(biāo)準(zhǔn)磚硅酸鹽磚三孔磚造價(jià)（三）與房屋有關(guān)的各類(lèi)設(shè)備名稱屋面外墻水刷石木門(mén)窗鐵窗紗白鐵自來(lái)水管鑄鐵下水管室內(nèi)暖氣管暖氣片內(nèi)裝修強(qiáng)電系統(tǒng)電線弱電系統(tǒng)衛(wèi)生設(shè)備空調(diào)設(shè)備其中：小型空調(diào)器電梯鍋爐及附屬設(shè)備其中：快裝鍋爐耐用年限年名稱屋面外墻水刷石木門(mén)窗鐵窗紗白鐵自來(lái)水管鑄鐵下水管室內(nèi)暖氣管暖氣片內(nèi)裝修強(qiáng)電系統(tǒng)電線弱電系統(tǒng)衛(wèi)生設(shè)備空調(diào)設(shè)備其中：小型空調(diào)器電梯鍋爐及附屬設(shè)備其中：快裝鍋爐耐用年限年備注包括變配電、照明、動(dòng)力配電包括電話、電視、防災(zāi)報(bào)警、廣

播音響、保安監(jiān)視等小型空調(diào)器為大卡以下時(shí)二、構(gòu)筑物單位造價(jià)參考表㈠煙囪序號(hào)名稱結(jié)構(gòu)男格（m） 單位單價(jià)（元座）1D1.0h30因65401?772912D1.2h30百69774?824603D1.2h35a88858-1050144煙組D1.4h35 座83940-1110205合D1.4h45座103663-1225116磚D1.7h45座108807-1285897結(jié)D2.0h45座108807-1406498構(gòu)D2.0h60座199628-2359249D2.5h60座214297?25325910D3.0h60座214136-27670611囪組合h60座399735~47241312鋼筋h75座548548~64828413混凝土h80座656592~77597714結(jié)構(gòu)h100座998141-1179621（二）水塔序號(hào)名稱結(jié)構(gòu)大R格（m）單位單價(jià)（元/座）1h1630西48172?569312h2030n3 J乜52348?618663h2430m JE58355?689664h2050n3 J尼68690-811805組h2450n|3 P、 24622?881906h2850r13 I§ 92830?1097087合h2080rr3 %! 87640?1035758h2480r13 J§ 96266-1137619磚h2880rr3 國(guó)117832?13925610h20100T13 J國(guó)94040-11113911水￡h24100m3 座104179-12347612h28100n3 JE125710-14856613筒h20150n3 國(guó)110416-13049114h24150T13 J尼134416-15885515h28150T|3 1B157677-18634616h20200r13 EW135248?15893817h24200r13 X149525?17671218h28200r13 BW171296-20244119h2050n3 J延66964-7913920h2450m j星73676?8707121h2850r13 f.§ 86301-10199222組h24100n3 日100641~11893923塔臺(tái)h28100m3 座115f78-13694724鋼h32100n3 E130417-15413025筋h24200rr3 區(qū)150026-17730326混h28200rr3 厘164358-19424027凝h32200rr3 回176886?20904628±h24300rr3 國(guó)190600-22525429支h28300rr3 國(guó)202297?24475130筒h32300rr3 成217453-25709631h20400r]3 M\ 266957-31549532h24400r13 k￡ 279250?33002333h28400r13 E: 302564?357575（三）道路序號(hào)名稱結(jié)構(gòu)規(guī)格（m）單位單價(jià)（元/m）1B4m232~3202混B5m290-4003凝B6m486-630土4廠路B7m567~735