項目總體策劃運營方案

懷集項目總體策劃運行方案泛亞怡高商業(yè)機構項目總體策劃運營方案第1頁項目定位第一部分項目總體策劃運營方案第2頁當?shù)叵M市場分析項目所處懷集鎮(zhèn)為懷集消費中心人們消費多以日常消費為主服裝類產(chǎn)品在當?shù)卣紦?jù)主導消費位置當?shù)禺a(chǎn)業(yè)以礦業(yè)為主化學產(chǎn)業(yè)以及汽車配件產(chǎn)業(yè)為支撐當?shù)芈糜我舱紦?jù)了一定消費市場外來消費不是很旺盛，主要以當?shù)叵M為主當?shù)貖蕵窐I(yè)態(tài)主要以洗腳、k歌、健身等為主，缺乏時尚娛樂特色懷集屬于三線城鎮(zhèn)，消費品類單一項目位置周圍以政府機構、學校等單位為主，消費偏向中高端高速公路是未來發(fā)展風向標，外來消費有放大趨勢項目總體策劃運營方案第3頁依據(jù)以上當?shù)厥袌鰭呙?，我們需要處理幾個問題我們怎樣確保我們選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)及項目定位，充分保有當?shù)厥袌鋈萘?，以預防項目開業(yè)后難以支撐（可行性研究匯報略）項目總體策劃運營方案第4頁我們怎樣能夠使得項目開業(yè)在當?shù)厝〉棉Z動開場效果，怎樣確?！伴_業(yè)大吉”。沒有一個客流旺盛開業(yè)，可預見運行結果將注定是一敗涂地??！項目總體策劃運營方案第5頁怎樣最短時間內(nèi)實現(xiàn)養(yǎng)鋪期過渡到旺場期，使租金在短時間內(nèi)實現(xiàn)突破增加？項目總體策劃運營方案第6頁怎樣實現(xiàn)項目定位及業(yè)態(tài)前瞻性，符合未來十年懷集消費趨勢，掌握未來懷集消費業(yè)態(tài)先機，以充分確保項目標生命力和運行活力？項目總體策劃運營方案第7頁業(yè)態(tài)屬性提煉有利于提升項目檔次，即項目標旗艦業(yè)態(tài)含有相當消費粘性，以確保充分回客率保有當?shù)刈畲笕萘渴袌鰳I(yè)態(tài)即日常消費在相當一段時間內(nèi)保持其市場活力符合個層次人群消費特征超越懷集現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次最含有吸客力業(yè)態(tài)能夠支撐較高租金動態(tài)、時尚適當超前項目總體策劃運營方案第8頁那我們要是什么？項目總體策劃運營方案第9頁香港城HONGKONGCITY項目總體策劃運營方案第10頁為何是香港城？項目總體策劃運營方案第11頁香港本身就是一個“吃喝玩樂”地方，與項目標屬性契合香港是世界時尚消費中心，代表了世界最前端消費時尚香港是珠三角人群向往消費天堂香港在高端消費方面含有天然魔力”香港城“三個字本身就代表了頂級檔次，聚集了最新鮮消費香港是一個“不夜城”，在娛樂方面含有強大磁性以“香港城”定位占據(jù)懷集當?shù)叵M制高點能夠打造成當?shù)叵M地標商業(yè)群，不但以當?shù)叵M為主，而且輻射周圍外來消費勁，“沒到過香港城，等于沒到過懷集”形象十分鮮明，不像“世界城”“國際城”那么空泛香港元素十分豐富，能夠作為融合橋梁項目總體策劃運營方案第12頁那么我們是不是走頂級路線或者奢侈品路線？或者遵照成功人士“只選貴，不選正確”這么消費法則，完全走富豪人群業(yè)態(tài)定位呢?或者我們只賣香港“貴嘢”或者奢侈品呢？項目總體策劃運營方案第13頁這么做是在走鋼絲!!這么做非常地冒險!!!!項目總體策劃運營方案第14頁所以我們戰(zhàn)略目標是：借助高端形象，做中端時尚百貨，輻射高端人群。并視市場情況，逐步調整業(yè)態(tài)組合，使之逐步鎖定主流高端人群。

舉個例子：首先提升心理價位，然后中端出貨。比如飛馳汽車是奢華代表，30萬左右飛馳E系列銷售非?；鸨?，為何?因為在人們心目中飛馳汽車應該是百萬左右奢侈品，是那些身價千萬富豪座駕，這個時候突然30萬就能夠買輛原來向往不過消費不起飛馳車，那些原來身價一兩百萬用戶必定趨之若鶩。這是經(jīng)典營銷學上“提升心理價位”戰(zhàn)略。項目總體策劃運營方案第15頁我們策略目標是：

讓中端消費者天天都來消費，讓有錢人經(jīng)常來消費，讓低端消費者偶然“下決心”來消費項目總體策劃運營方案第16頁一是當?shù)馗叨讼M沒有聚合，沒有在本項目形成一個聚焦點，當?shù)馗叨讼M勁不可能在短時間內(nèi)被煽動起來，需要一個比較長市場培育期使當?shù)馗叨讼M勁活躍起來并鎖定本項目。二是我企業(yè)獨創(chuàng)“業(yè)態(tài)測試”工具告訴我們，任何一個高端商業(yè)打造都不是一帆風順，必須從最廣大基礎人群做起，即“自下而上”。項目總體策劃運營方案第17頁我們服務很多開發(fā)商一開始都喊著“要做頂級項目”“要做地標項目”，而我們作為獨立咨詢機構，面對這么發(fā)展商馬上“潑冷水”首先讓大家都清醒，因為我們一樣見過很多發(fā)展商所以而一敗涂地，我們需要是冷靜市場分析，踏實定位思索和務實運行準備項目總體策劃運營方案第18頁我們要做是：一、借勢做市。利用“香港城”定位號召力，首先造成眾商家對項目標認可，短時間內(nèi)建立成熟市場形象，從而順利實現(xiàn)第一步——成功招商。二、在項當前期推廣階段，快速經(jīng)過“香港城”定位最大范圍地鎖定區(qū)域內(nèi)中高端消費勁，為項目開業(yè)后盈利階段做最保險鋪墊。項目總體策劃運營方案第19頁能夠預見是：“香港城”形象定位，能夠將商家資源以及消費者眼球兩個最關鍵點一網(wǎng)通吃項目總體策劃運營方案第20頁落地問題：假如沒法將定位執(zhí)行，我們會不會讓人感覺“掛羊頭賣狗肉”，是不是讓人以為“香港城”沒有一點香港味道？我們怎樣將“香港城”做有十足香港味？項目總體策劃運營方案第21頁兩條落地路徑一、經(jīng)過規(guī)劃，將香港建筑、景觀元素充分融入到項目中，使人感覺宛如置身香港，打造購物天堂購物氣氛。二、經(jīng)過商品特色，來塑造屬于“香港城”味道，以此來連續(xù)打動消費者。項目總體策劃運營方案第22頁業(yè)態(tài)設計第二部分項目總體策劃運營方案第23頁中端時尚特色百貨業(yè)態(tài)定位項目總體策劃運營方案第24頁百貨是當下最具活力業(yè)態(tài)之一，涵蓋購置力最廣我們關鍵競爭力在“百貨”這個業(yè)態(tài)嗎？項目總體策劃運營方案第25頁我們關鍵競爭力在于“時尚”和“特色”，在于項目標“香港味”那我們選擇業(yè)態(tài)必須符合時尚、特色、香港味調性項目總體策劃運營方案第26頁要尤其強調是：不論是商家還是消費者都是沖著香港城“香港味”來，我們也是所以而“上下通吃”，所以這是規(guī)劃和業(yè)態(tài)形成關鍵要素項目總體策劃運營方案第27頁時尚購物作為業(yè)態(tài)引擎項目總體策劃運營方案第28頁特色餐飲作為業(yè)態(tài)牽引項目總體策劃運營方案第29頁小型娛樂作為升級業(yè)態(tài)項目總體策劃運營方案第30頁時尚購物特色餐飲小型娛樂77%12%11%各業(yè)態(tài)比重項目總體策劃運營方案第31頁品類細分矩陣面積㎡化裝品，珠寶服裝、鞋、箱包家居用具電子產(chǎn)品精品飾品休閑餐飲小型娛樂1500400400400700700300紅酒雪茄屋150項目總體策劃運營方案第32頁服裝、鞋、箱包名牌衣飾折扣店休閑裝、正裝、運動裝、時尚衣飾如banleo，佐丹奴，真維斯等女裝如ELLE,ONLY等1500平米項目總體策劃運營方案第33頁女裝如ELLE,ONLY等，再加一些內(nèi)衣品牌項目總體策劃運營方案第34頁如banleo，佐丹奴，真維斯等項目總體策劃運營方案第35頁家居產(chǎn)品家居產(chǎn)品中特色設計獨特茶幾、座椅、客廳裝飾、燈飾、鞋架、床上用具等為主項目總體策劃運營方案第36頁創(chuàng)意小家電電飯煲、榨汁機等創(chuàng)意家電門店項目總體策劃運營方案第37頁電子產(chǎn)品移動營業(yè)廳、時尚手機、mp4、數(shù)碼相機、電子詞典、掌上電腦等此部分最能夠代表時尚特色項目總體策劃運營方案第38頁移動營業(yè)廳、時尚手機、mp4、數(shù)碼相機、電子詞典、掌上電腦等項目總體策劃運營方案第39頁飾品飾品作為吸客力較強業(yè)態(tài)，單位利潤也相對比較高各種水晶項鏈、手鏈、耳墜、手機掛件、背包掛件、汽車內(nèi)飾、家庭飾品、辦公室飾品等飾品業(yè)態(tài)覆蓋了現(xiàn)代生活最色彩斑斕一部分，是人們放松心態(tài)尋找輕松最佳載體，也是最具創(chuàng)意業(yè)態(tài)之一，最能夠駕馭項目標時尚氣氛，而且可以最大限度地做出眼球效應，是吸客主力業(yè)態(tài)之一項目總體策劃運營方案第40頁以哎呀呀等綜合創(chuàng)意、DIY飾品為代表，聚集和吸引女性消費者項目總體策劃運營方案第41頁特色餐飲以特色餐飲作為業(yè)態(tài)有效補充，滿足用戶在購物過程中餐飲需求。有一定檔次，面積需求不大時尚特色餐飲，如仙蹤林、麥樂雞、奶茶店等餐飲是吸客能力僅次于購物業(yè)態(tài)，尤其是特色餐飲吸客能力愈加強大，在這里更能夠兼顧三樓商務酒店一部分需求。以特色餐飲作為業(yè)態(tài)有效補充，不但能夠在開業(yè)之初快速提升流量，而且能夠保持其充沛盈利能力。項目總體策劃運營方案第42頁YBOX原色，巴克閃冰等特色奶茶店、刨冰、奶酪等，既時尚美味、又相當特色。面積需求不大，在20-30平米左右。圖為天河城分店門店項目總體策劃運營方案第43頁特色西餐廳，如仙蹤林、綠茵閣等，吸引人氣，提升檔次。如德克士等，滿足中等層次消費，帶旺現(xiàn)場。作為購物之后良好補充，休閑、聚會等。項目總體策劃運營方案第44頁精品食品店，糖果店，零食店等，檔次高，富有特色，豐富業(yè)態(tài)。如臺灣零食店、優(yōu)之良品等。項目總體策劃運營方案第45頁特色娛樂娛樂以洗腳、按摩、美容、發(fā)型設計、酒吧為主要品類項目總體策劃運營方案第46頁項目總體策劃運營方案第47頁珠寶化裝品鎖定女性用戶業(yè)態(tài)法寶中高檔次化裝品，又提升檔次，更帶來高檔品質生活。如雅芳、美凱琳、歐萊雅等。珠寶更是高檔購物場所象征，也是填補懷集城市空白。如謝瑞麟、周生生等珠寶品牌項目總體策劃運營方案第48頁化裝品如雅芳、美凱琳、歐萊雅等化裝品超市。珠寶如謝瑞麟、周大生等珠寶品牌。項目總體策劃運營方案第49頁紅酒屋、雪茄屋懷集僅此一家，是本項目特色之一。其主要目是做形象、名氣。項目總體策劃運營方案第50頁項目總體策劃運營方案第51頁每個品類組團設1-2間旗艦特色店，聯(lián)合規(guī)劃襯托香港城味道，特色店以外以當?shù)刂卸水a(chǎn)品為主，以此帶動整體時尚、特色氣氛項目總體策劃運營方案第52頁建筑規(guī)劃第三部分項目總體策劃運營方案第53頁以香港元素托起項目整體高檔氣氛項目總體策劃運營方案第54頁香港元素,迪斯尼樂園等小品來營造氣氛項目總體策劃運營方案第55頁香港元素,紫荊花、星光大道、迪斯尼樂園等小品來營造項目總體策劃運營方案第56頁香港元素,紫荊花，象征項目總體策劃運營方案第57頁建筑小品項目總體策劃運營方案第58頁品牌墻，高檔象征項目總體策劃運營方案第59頁特色門頭項目總體策劃運營方案第60頁凸出金屬材質項目總體策劃運營方案第61頁歐式鐵花，木質欄項目總體策劃運營方案第62頁規(guī)劃標準：依據(jù)項目現(xiàn)有體量進行規(guī)劃，準確設計每種業(yè)態(tài)面積重視人流疏導，預防形成堵塞和人流稀疏，即預防一邊旺一邊冷局面產(chǎn)生強調人流向二層牽引力考量人流在不一樣時間改變商鋪劃分整體性商場回環(huán)式人流動線布局因為項目體量不大，要以業(yè)態(tài)混搭來實現(xiàn)品類豐富度，增強客戶“逛”情趣項目總體策劃運營方案第63頁預防出現(xiàn)商業(yè)死角重視各業(yè)態(tài)不一樣人群步行速度不一樣各業(yè)態(tài)對開間、進深不一樣需求，服裝、飾品類對開間要求較高，餐飲和娛樂則可設計進深稍大重視入口人流導向與各業(yè)態(tài)人流牽引力關系重視垂直業(yè)態(tài)之間過渡與協(xié)調依據(jù)各業(yè)態(tài)在一二層作用不一樣分割規(guī)劃特殊營業(yè)時間業(yè)態(tài)如“沐足”要預留特殊人流通道規(guī)劃標準：項目總體策劃運營方案第64頁餐飲服裝珠寶手表服裝精品屋特色餐飲品牌服裝珠寶手表數(shù)碼產(chǎn)品品牌服裝品牌服裝飾品飾品數(shù)碼產(chǎn)品一層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目總體策劃運營方案第65頁餐飲服裝休閑娛樂紅酒屋休閑餐飲家居休閑娛樂紅酒屋服裝化裝品化裝品家居飾品飾品休閑娛樂休閑餐飲二層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目總體策劃運營方案第66頁項目運營第四部分項目總體策劃運營方案第67頁開業(yè)時間：旺季開業(yè)能夠最大程度吸引旺季人流，而且能夠預留充分時間做人流鎖定，1項目總體策劃運營方案第68頁公關路演：以聲勢浩大公關活動來帶動開業(yè)人氣2項目總體策劃運營方案第69頁開業(yè)期間商品打折，吸引人流3項目總體策劃運營方案第70頁全部商家實施開業(yè)后3個月免租期，3個月后實施租金折扣，折扣幅度及時間視開業(yè)情況而定4項目總體策劃運營方案第71頁租金形式：固定租金+經(jīng)營額提點，并視情況進行靈活調整5項目總體策劃運營方案第72頁商場實施會員制，鎖定用戶群體分成幾類vip客戶，專員定時回訪，6項目總體策劃運營方案第73頁項目開業(yè)后依據(jù)業(yè)績增加情況，進行一定范圍內(nèi)業(yè)態(tài)篩選7項目總體策劃運營方案第74頁統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣8項目總體策劃運營方案第75頁香港城各地成功案例第五部分項目總體策劃運營方案第76頁桐鄉(xiāng)“香港城”引投資熱潮時下正值嚴寒冬季，浙江桐鄉(xiāng)“香港城”展示廳卻門庭若市。自去年12月中旬推出不到一個月，香港城憑借理念新、地段好優(yōu)勢取得了驕人業(yè)績，來自上海、溫州、杭州、寧波、溫嶺投資客，紛紛乘看房車來桐鄉(xiāng)投資商鋪。項目總體策劃運營方案第77頁香港城商業(yè)中心聚集國際一流精品衣飾、百貨