物業(yè)管理法律關(guān)系課件

第四章物業(yè)管理法律關(guān)系概況法律關(guān)系物業(yè)管理合同法律責任法律規(guī)定法律實務法律案例第四章物業(yè)管理法律關(guān)系概況1一、概況（一）、傳統(tǒng)物業(yè)管理與現(xiàn)代管理的比較1949-1978年，我國實行的是公有化、福利型的住宅制度；我國住房制度試點階段（1978-1987），首推城市是廣州、深圳。深圳市物業(yè)管理公司成立于1981年3月23日；傳統(tǒng)的房屋管理主要采用行政手段、產(chǎn)權(quán)歸國有。一、概況（一）、傳統(tǒng)物業(yè)管理與現(xiàn)代管理的比較2（二）立法概況最早確認建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律：《城市已產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》（1989年12月21日，建設部）把物業(yè)管理推向前進的法律是：《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房體制改革、加快住房建設的通知》（1998年國務院）

（二）立法概況3法律體系：憲法——《中華人民共和國憲法》（最高的法律效力）法律——《中華人民共和國合同法》（全國人大及常務委員會通過）行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》（國務院）部門規(guī)章——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（國務院授權(quán)的部門——建設部、國土資源部等）地方性行政法規(guī)——《廣東省物業(yè)管理條例》（地方人大）法律體系：4二、法律關(guān)系（一）構(gòu)成要素1、主體——參與者國家——

支配地位，行使管理權(quán)；法人——最為突出的是物業(yè)管理公司的出現(xiàn)和發(fā)展。自然人2、客體——權(quán)利客體（權(quán)利指向?qū)ο螅┌ǎ何?、行為（管理活動）、非物質(zhì)財富（智力活動成果）；3、內(nèi)容——權(quán)利和義務內(nèi)容二、法律關(guān)系（一）構(gòu)成要素5注意：物業(yè)管理工作的歸口管理部門：房地產(chǎn)行政主管部門；物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更的基礎是協(xié)議委托；

注意：6（二）、業(yè)主、業(yè)主委員會、業(yè)主大會1、業(yè)主——物業(yè)的所有權(quán)人（房屋所有權(quán)人）（1）業(yè)主權(quán)利選擇權(quán)監(jiān)督權(quán)解聘權(quán)（2）業(yè)主義務遵守法律、法規(guī)；（守法）；遵守業(yè)主公約和pm合同條款；服從業(yè)主大會和業(yè)主委員會的各項決議、決定；支持物業(yè)管理公司工作；（二）、業(yè)主、業(yè)主委員會、業(yè)主大會1、業(yè)主——物業(yè)的所有權(quán)人72、業(yè)主大會（1）概念：由pm區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，決定在物業(yè)使用與管理方面事關(guān)業(yè)主利益重大事項的業(yè)主自治最高權(quán)力組織；2、業(yè)主大會8（2）業(yè)主大會的召開首次業(yè)主大會召開條件：物業(yè)交付使用的建筑面積達50%以上；業(yè)主大會每年至少召開一次；例行業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集；臨時業(yè)主大會召開應有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議；物業(yè)所在地的行業(yè)行政主管部門應指導首次業(yè)主大會的召開；（2）業(yè)主大會的召開9（3）業(yè)主大會權(quán)利和地位業(yè)主大會是對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理事務有最高決策權(quán)；權(quán)利：選舉和撤換業(yè)主委員會的組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程批準物業(yè)管理委托合同；決定事關(guān)業(yè)主利益的重大事項；決定物業(yè)管理的其他事項；（3）業(yè)主大會權(quán)利和地位10（4）業(yè)主投票權(quán)（表決權(quán)）權(quán)力來源：業(yè)主的所有權(quán)派生出來的；標準：住宅按戶計算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按建筑面積；行使：業(yè)主大會通過的決議需要1/2以上有票權(quán)的業(yè)主同意；大會應超過1/2的業(yè)主或代表的參加；（4）業(yè)主投票權(quán)（表決權(quán)）113、業(yè)主委員會概念：在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，又物業(yè)所有人代表組成，代表全體業(yè)主實施自治物業(yè)管理的組織；地位：必須對業(yè)主大會負責；業(yè)主委員會成員：業(yè)主委員的個數(shù)應按照物業(yè)的規(guī)模確定為5-15人，（最少不少于5人）；成員的任期為2-3年；委員是否獲得酬金應由業(yè)主大會決定；業(yè)主委員會成員的撤換應由業(yè)主大會決定；3、業(yè)主委員會12職權(quán)和義務職權(quán)決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、審議權(quán)義務

執(zhí)行業(yè)主大會決議、接受政府監(jiān)督

職權(quán)和義務13三、物業(yè)管理合同（一）合同訂立的原則當事人之間地位平等——一方不得將自己的意志強加給另一方；當事人意思自治原則——充分協(xié)商，合法形式確認，合同成立；公平原則——合同兼顧各方利益。顯失公平的“霸王合同”和忽視對方權(quán)利的“格式合同”都不受法律保護；誠實信用原則——不得欺詐、隱瞞真相、乘人之危的手段侵犯他人的利益；合法原則——合法、遵守社會公德、不損社會、公共利益；三、物業(yè)管理合同（一）合同訂立的原則14締約過失——指一方當事人在合同成立前的締約過程中，由于自己的過錯致使合同不成立，并因此給對方當事人造成損失；締約過失責任——是在誠實信用原則在合同訂立階段的體現(xiàn)；締約過失——指一方當事人在合同成立前的締約過程中，由于自己的15（二）物業(yè)管理合同性質(zhì)：勞務合同；（合同客體偉：勞務）合同效力——首要因素：合同主體資格是否合法；訂立：屬于：要式合同；必須以書面形式簽訂，并報有關(guān)部門登記備案；

（二）物業(yè)管理合同性質(zhì)：勞務合同；（合同客體偉：勞務）16四、法律責任法律責任——認定和歸結(jié)法律關(guān)系的有責主體所應（內(nèi)容）承擔的帶有強制性的法律義務；（前提：違法行為）四、法律責任法律責任——認定和歸結(jié)法律關(guān)系的有責主體所應（內(nèi)17（一）種類民事責任——表現(xiàn)為一種財產(chǎn)上的責任；行政責任——主要表現(xiàn)為一種管理或職務上的責任；（承當責任的形式包括：行政處罰，行政處分）經(jīng)濟責任——表現(xiàn)為一種經(jīng)濟上的責任刑事責任——是所有法律責任中性質(zhì)最為重要、制裁最為嚴厲的一種責任；

（一）種類民事責任——表現(xiàn)為一種財產(chǎn)上的責任；18（二）、構(gòu)成主要回答物業(yè)管理過程中各種法律責任的認定問題，即回答根據(jù)什么來確定物業(yè)管理法律責任，回答物業(yè)管理法律責任的歸責問題；這是物業(yè)管理法律認定和規(guī)則的關(guān)鍵所在，也是物業(yè)管理法律責任中最主要、最核心的內(nèi)容；

（二）、構(gòu)成主要回答物業(yè)管理過程中各種法律責任的認定問題，即191、一般情況下物業(yè)管理法律責任構(gòu)成的必要條件：違法性和危害性；違法性——物業(yè)管理公司主管部門的工作人員、物業(yè)管理公司、物業(yè)所有權(quán)人或使用人在進行管理、服務、使用物業(yè)的活動中，不遵守國家關(guān)于物業(yè)的法律規(guī)范；危害性——違法行為人的行為對國家、集體或公民、企業(yè)的合法權(quán)益造成的侵害，具備了法律規(guī)定的危害結(jié)果；

1、一般情況下物業(yè)管理法律責任構(gòu)成的必要條件：違法性和危害性202、特殊情況下物業(yè)管理法律責任的構(gòu)成——“無過錯責任”原則；因為，物業(yè)管理過程中經(jīng)常涉及大量高度危險性的業(yè)務，對業(yè)主或使用人造成人身和財產(chǎn)損害的機會和事件增多；故對于物業(yè)管理這種不利于物業(yè)管理公司及其他從事高危業(yè)務人員增強責任心，加強管理，而采用“無過錯責任”原則；（也就是嚴格責任原則）無過錯責任原則中的“過錯”指的是一種“心理狀態(tài)”2、特殊情況下物業(yè)管理法律責任的構(gòu)成——“無過錯責任”原則21（三）民事責任是物業(yè)管理法律責任中的最普遍的一種；是指在物業(yè)管理中，業(yè)主或使用人和物業(yè)管理公司因侵犯相對人的民事權(quán)利或違反民事義務，依照民事法律、法規(guī)或合同而應承擔的法律義務；包括：違約責任和侵權(quán)責任；

因管理人員違法履行職務而產(chǎn)生的責任——民事責任；物業(yè)管理公司員工在履行其職務時，因超越法定權(quán)限或違反發(fā)行義務而給他人造成損失時，必須承擔賠償責任；超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán)；違反法定義務則一般表現(xiàn)為玩忽職守。（三）民事責任是物業(yè)管理法律責任中的最普遍的一種；22這種責任依照民法理論屬于轉(zhuǎn)承責任。（即損失雖然是由管理人員造成的，但對于損失的賠償則由其所在單位（物業(yè)管理公司）承擔；至于物業(yè)管理公司對其員工如何追究責任，則屬于其公司內(nèi)部的管理問題）這種責任依照民法理論屬于轉(zhuǎn)承責任。（即損失雖然是由管理人員造23五、法律規(guī)定

（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為中房地產(chǎn)買賣行為是最典型、最重要的形式；私房買賣中，機關(guān)團體、部隊、企事業(yè)單位因特殊原因需要而購買私房的須經(jīng)縣級以上人民政府的批準；在國家建設征用土地范圍內(nèi)的城市房屋，禁止轉(zhuǎn)讓，禁止轉(zhuǎn)讓期限不得超過1年；職工購買的舊房居住或經(jīng)營一定時期后，允許出售，但愿出售單位有優(yōu)先購買權(quán)，中的“一定時期”是指——“五年”物業(yè)轉(zhuǎn)讓必須簽訂書面合同，并須由當事人到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；領(lǐng)取權(quán)屬證書，方才有效；五、法律規(guī)定（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定24（二）物業(yè)租賃的法律規(guī)定承租人拖欠租金累計達6個月以上的，出租人可以終止租賃合同；房屋租賃人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)的規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；出租人的權(quán)利和義務權(quán)利：收取租金、監(jiān)督用房情況、法定解約、期后收回房屋；義務：按約交付房屋、修繕房屋、權(quán)利瑕疵擔保、納稅；承租人的權(quán)利和義務：權(quán)利：租期內(nèi)合法使用、占有房屋，并取得合法收益；優(yōu)先購買、優(yōu)先承租權(quán)、催告房主修繕房屋；義務：繳納租金、依約使用房屋、保管房地產(chǎn)（合理利用房屋）、不得擅自轉(zhuǎn)租、租期完了后返還房屋；房地產(chǎn)交易包括：轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃；（二）物業(yè)租賃的法律規(guī)定承租人拖欠租金累計達6個月以上的，出25（三）物業(yè)抵押和典當?shù)姆梢?guī)定抵押合同：要式合同

從合同

若誠合同

對抗第三人（抵押權(quán)人享有房屋的抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)）

（三）物業(yè)抵押和典當?shù)姆梢?guī)定抵押合同：26六、法律實務

（一）律師實務土地使用者，應該在簽訂土地出讓合同60日內(nèi)，支付全部土地使用出讓金；國家提倡和鼓勵采用的拆遷形式是：統(tǒng)一拆遷；拆遷補償?shù)膶ο笫牵核腥?；商品房貸款的開辦銀行是：中國建設銀行；土地的取得方式：協(xié)議——太平市教育局；招標，拍賣；六、法律實務（一）律師實務27（二）物業(yè)管理公正和產(chǎn)權(quán)登記公證——指國家公證機關(guān)根據(jù)當事人的申請，依法證明有關(guān)法律行為或者有法律意義的文書和事實的真實性、合法性的一種非訴訟活動；一般來說，是否進行公證，由當事人根據(jù)自愿原則確定；土地權(quán)屬登記包括：初始登記（土地總登記）和變更登記；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料包括：圖、檔、卡、冊；卡——為了查閱房地產(chǎn)的基本情況，及時對各類房屋進行分類匯總，以便對方各類房屋進行統(tǒng)計管理；房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以過戶登記時間為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間；（二）物業(yè)管理公正和產(chǎn)權(quán)登記公證——指國家公證機關(guān)根據(jù)當事人28（三）法律糾紛1、類型民事糾紛——