《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》第四章

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)【本章導(dǎo)讀】房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)始終貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的全過(guò)程。為使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)立于不敗之地，就必須經(jīng)常深入地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，搞清市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，掌握市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，確定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向?？茖W(xué)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)是以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)的，市場(chǎng)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)調(diào)查既有聯(lián)系又有區(qū)別。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查與預(yù)測(cè)工作，對(duì)掌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著十分重要的意義。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本概念、內(nèi)容與程序，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基本概念、程序與內(nèi)容；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容與結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的類型與方法；了解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)的作用與原則。章節(jié)導(dǎo)讀第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查01房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)02項(xiàng)目導(dǎo)航PART01房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念與類型

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法以及現(xiàn)代化的調(diào)查手段，有目的、有計(jì)劃、全面系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確判斷和把握市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和經(jīng)營(yíng)決策、制定戰(zhàn)略、編制計(jì)劃等提供科學(xué)可靠的依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查不僅是房地產(chǎn)企業(yè)整體活動(dòng)的起點(diǎn)，而且還貫穿于企業(yè)整體營(yíng)銷活動(dòng)的全過(guò)程。1．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念與類型2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查類型描述性調(diào)查是指對(duì)已經(jīng)找出的問(wèn)題做出如實(shí)反映和具體回答的一種調(diào)查，比較精細(xì)、嚴(yán)密，是

使用最多的一種調(diào)查方法。描述性調(diào)查要解決的是“是什么”的問(wèn)題。1）描述性調(diào)查4）預(yù)測(cè)性調(diào)查2）探索性調(diào)查3）因果關(guān)系調(diào)查通過(guò)探索性調(diào)查，找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)和關(guān)鍵，再針對(duì)這些主要因素展開(kāi)詳細(xì)的調(diào)查研究，為描述

性調(diào)查和因果性調(diào)查做好準(zhǔn)備。它要解決的是“做什么”的問(wèn)題。因果性調(diào)查能夠確定由于哪些因素導(dǎo)致當(dāng)前結(jié)果的出現(xiàn)，用來(lái)解決“為什么”的問(wèn)題。預(yù)測(cè)性調(diào)查是企業(yè)制定房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案的前提和基礎(chǔ)，可幫助估計(jì)房地產(chǎn)的未來(lái)需求狀況，

用來(lái)解決“未來(lái)怎么樣”的問(wèn)題。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容1．宏觀環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查：主要包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)體制、通貨膨脹狀況、家庭收入和家庭支出的結(jié)構(gòu)等。政治法律環(huán)境調(diào)查：主要包括與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策和戶籍政策等。人口環(huán)境：主要包括人口的總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)及人口的遷移和特征等。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境：主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的供給調(diào)查分析、需求調(diào)查分析、價(jià)格走勢(shì)分析等。此外，宏觀環(huán)境還包括文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對(duì)城市發(fā)展概況的描述等。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容2．區(qū)域環(huán)境調(diào)查

區(qū)域環(huán)境調(diào)查又稱中觀環(huán)境調(diào)查，是指對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成、商圈等區(qū)位條件進(jìn)行分析、對(duì)項(xiàng)目地塊所具有的區(qū)位價(jià)值進(jìn)行判斷。其具體內(nèi)容包括：結(jié)合項(xiàng)目所在城市的總體規(guī)劃，分析項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位；進(jìn)行區(qū)域的交通條件研究；對(duì)影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進(jìn)行研究，如歷史因素、文化因素、發(fā)展水平等；對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的總體價(jià)格水平與供求關(guān)系進(jìn)行分析。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容3．微觀環(huán)境調(diào)查微觀環(huán)境調(diào)查又稱為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析。其目的是分析項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)條件及發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)項(xiàng)目自身價(jià)值提升的可能性與途徑進(jìn)行分析，同時(shí)為以后的市場(chǎng)定位做準(zhǔn)備。微觀環(huán)境調(diào)查的具體包括：對(duì)項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行分析；

對(duì)項(xiàng)目所在地的用地環(huán)境進(jìn)行分析，主要指地塊周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的生活配套情況，包括水、電、氣、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施情況，項(xiàng)目的對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織等因素的調(diào)查，周邊的公園、學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、超市、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)等生活配套情況，以及空氣質(zhì)量、自然景觀等生態(tài)環(huán)境狀況，還包括由人口數(shù)量和素質(zhì)所折射出來(lái)的人文環(huán)境等。

對(duì)項(xiàng)目的對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織等進(jìn)行分析。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容4．消費(fèi)者調(diào)查一般來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查時(shí)需要回答六個(gè)問(wèn)題，即5W+1H。第一，（Who），哪些客戶來(lái)買房地產(chǎn)？第二，（What），客戶購(gòu)買什么樣的房地產(chǎn)？第三，（Why），客戶為什么要買？第四，（How），客戶如何購(gòu)買房地產(chǎn)？第五，（When），客戶什么時(shí)候買房地產(chǎn)？第六，（Where），客戶在哪里買房地產(chǎn)？第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容4．消費(fèi)者調(diào)查具體來(lái)說(shuō)，我們對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，則包括幾個(gè)方面：一是消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源、經(jīng)濟(jì)收入水平和實(shí)際支付能力；二是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見(jiàn)等；三是房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)等。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容5．房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（1）單價(jià)：是樓盤各種因素的結(jié)合反映，是判斷一個(gè)樓盤真正價(jià)值的指標(biāo)，反映的是樓盤品質(zhì)的高低，可以從起價(jià)、平均價(jià)和主力戶型單價(jià)等價(jià)格來(lái)把握，其中主力單價(jià)是指占總銷售面積比例最高的房屋標(biāo)定單價(jià)，這是判斷樓盤客戶地位的主要依據(jù)。（2）總價(jià)：是指銷售價(jià)格和銷售面積的乘積，反映的是目標(biāo)客戶群的選擇。通過(guò)對(duì)樓盤總價(jià)的調(diào)查，能夠掌握產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和目標(biāo)市場(chǎng)。（3）付款方式：是房屋總價(jià)在時(shí)間上的一種分配，實(shí)際上也是一種隱蔽的價(jià)格調(diào)整手段和促銷工具。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容6．競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查（1）單價(jià)：區(qū)位調(diào)查：主要包括地點(diǎn)位置、交通條件、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃及周邊環(huán)境等的調(diào)查。（2）產(chǎn)品特征調(diào)查：主要包括建筑參數(shù)、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化率的調(diào)查。（3）公司組成調(diào)查：主要包括樓盤主要的經(jīng)營(yíng)公司的調(diào)查。一個(gè)樓盤主要的營(yíng)運(yùn)公司包括開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建商和物業(yè)管理公司這四家.1）產(chǎn)品調(diào)查（4）交房時(shí)間調(diào)查：對(duì)期房樓盤而言，交房日期是影響購(gòu)房人購(gòu)買決策的重要因素。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容6．競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查（1）單價(jià)：反映樓盤品質(zhì)的高低。（2）總價(jià)：反映目標(biāo)客戶群的選擇結(jié)果。通過(guò)對(duì)樓盤總價(jià)的調(diào)研，能夠正確掌握產(chǎn)品定位和目標(biāo)市場(chǎng)。（3）付款方式：通過(guò)付款方式的設(shè)計(jì)也可以達(dá)到價(jià)格調(diào)整和促銷的目的，可以緩解購(gòu)房人的付款壓力，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群的范圍，提高銷售率。常見(jiàn)的付款方式主要有一次性付款、分期付款、按照約定時(shí)間付款、利用商業(yè)貸款或公積金貸款等。

2）價(jià)格調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容6．競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查（1）售樓部：是指實(shí)際進(jìn)行樓盤促銷的主要場(chǎng)所，其地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示是整個(gè)廣告策略的體現(xiàn)。（2）廣告媒體：是指一個(gè)樓盤選擇的主要報(bào)刊和戶外媒體，是其樓盤信息的主要載體。（3）廣告投入強(qiáng)度：體現(xiàn)了該樓盤所處的營(yíng)銷階段，從報(bào)紙廣告的刊登次數(shù)和篇幅及戶外媒體的塊數(shù)和大小，就可以判斷出一個(gè)樓盤的廣告強(qiáng)度。

3）廣告調(diào)查（4）廣告的訴求點(diǎn)：是指物業(yè)的賣點(diǎn)，它反映了開(kāi)發(fā)商想向購(gòu)房人傳達(dá)的信息，是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的展示，也是目標(biāo)客戶群所關(guān)心的問(wèn)題。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容6．競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查（1）銷售率：是一個(gè)最基本的指標(biāo)，它反映了一個(gè)樓盤被市場(chǎng)接納的程度。（2）銷售次序：是指不同房屋成交的先后次序?？梢园凑湛們r(jià)成交的順序，也可以按戶型或面積成交的次序來(lái)排列?？蓮闹蟹治龀霾煌瑑r(jià)位、不同面積、不同戶型的單元被市場(chǎng)接納的程度，它反映了市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度。

4）銷售推廣調(diào)查（3）客戶群分析：通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶群的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入的調(diào)查和分析，可以反映出購(gòu)房人的信息，可從中分析其購(gòu)買動(dòng)機(jī)，從而找出本樓盤影響客戶購(gòu)買行為的因素以及各因素影響力的大小。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容6．競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查物業(yè)管理調(diào)查包括物業(yè)管理的內(nèi)容、管理情況、物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)管理公司的背景、實(shí)力以及所操作過(guò)的項(xiàng)目等。

5）物業(yè)管理調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容7．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查①專業(yè)化程度。②品牌知名度。③推動(dòng)度或拉動(dòng)度。④開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。⑤樓盤質(zhì)量。

5）物業(yè)管理調(diào)查⑥縱向整合度。⑦成本狀況。⑧價(jià)格策略。⑨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手歷年來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況。⑩競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的土地儲(chǔ)備情況以及未來(lái)的開(kāi)發(fā)方向及開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)等。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則科學(xué)性。一個(gè)科學(xué)、合理的調(diào)查方法不僅能最大限度減少各種方面原因產(chǎn)生的調(diào)查偏差，而且還能起到事半功倍的效果。全面性。全面性原則是指根據(jù)調(diào)查目的，全面系統(tǒng)地收集有關(guān)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息資料。時(shí)效性。由于只有最新的調(diào)查資料才能反映市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況，并成為企業(yè)制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略的客觀依據(jù)。所以，最新的調(diào)查資料才是一份好的資料。４準(zhǔn)確性。調(diào)查資料必須真實(shí)、準(zhǔn)確地反映客觀實(shí)際?？茖W(xué)的決策建立在準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，而準(zhǔn)確預(yù)測(cè)又應(yīng)依據(jù)真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查材料。６３２１５創(chuàng)造性。有創(chuàng)意的調(diào)研人員，總是能十分敏銳地捕捉并深入挖掘那些有價(jià)值的信息。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序1．調(diào)查準(zhǔn)備階段2）制訂調(diào)查方案和工作計(jì)劃1）明確調(diào)查目標(biāo)。3）確定資料來(lái)源4）確定資料收集方法5）設(shè)計(jì)調(diào)查表及調(diào)查問(wèn)卷第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序2．正式調(diào)查階段（1）試調(diào)查：是任何一類實(shí)質(zhì)性研究的一個(gè)至關(guān)重要的部分，是一個(gè)真正調(diào)查項(xiàng)目的縮影。試調(diào)查常采用小規(guī)模問(wèn)卷調(diào)查的形式進(jìn)行，用來(lái)檢閱問(wèn)卷設(shè)計(jì)中未涵蓋的缺漏，以便修正，并同時(shí)與客戶討論再修改后，才可定下正式問(wèn)卷。（2）實(shí)施階段：是市場(chǎng)調(diào)研工作的主要階段，是市場(chǎng)調(diào)研的中心工作。這一階段的任務(wù)是實(shí)施調(diào)研計(jì)劃，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)信息的搜集和分析，得出調(diào)研結(jié)論。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序3．分析研究階段1）資料整理分析。將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行編輯管理；將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地編制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖，便于分析和利用。2）編寫調(diào)查報(bào)告。①調(diào)查目的、對(duì)象和范圍；②調(diào)查所采用的方法、步驟、時(shí)間等說(shuō)明；③所調(diào)查問(wèn)題的實(shí)際材料與分析說(shuō)明；④對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)，得出結(jié)論；⑤提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議；⑥統(tǒng)計(jì)資料、圖表等必要附件。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序4．整理歸檔階段

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查全過(guò)程結(jié)束后，應(yīng)對(duì)調(diào)研過(guò)程中形成的各種原始資料、二手資料、整理和調(diào)研報(bào)告等成果進(jìn)行歸檔，為以后的調(diào)研工作總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)完善同一類型市場(chǎng)的資料庫(kù)，方便以后查找。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法1．按調(diào)查對(duì)象總體范圍劃分1）全面普查法：對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面普查，能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，正確反映客觀實(shí)際且效果明顯。2）重點(diǎn)調(diào)查法：是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。3）抽樣調(diào)查法：從調(diào)查對(duì)象全體中選擇若干個(gè)具有代表性的個(gè)體組成樣本，對(duì)樣本進(jìn)行調(diào)查，然后根據(jù)調(diào)查結(jié)果推斷出總體情況的調(diào)查方法。抽樣調(diào)查隨機(jī)抽樣分層隨機(jī)抽樣分群隨機(jī)抽樣非隨機(jī)抽樣方便抽樣判斷抽樣配額抽樣第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法2．按調(diào)查方式劃分

訪問(wèn)法是調(diào)查人員通過(guò)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，或者根據(jù)設(shè)定的題目向調(diào)查對(duì)象詢問(wèn)，從而收集到所需資料的一種調(diào)研方法。這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法，這種方法可以通過(guò)直接或間接的問(wèn)答方式來(lái)了解被調(diào)查人員對(duì)市場(chǎng)、公司、產(chǎn)品的看法和意見(jiàn)。1）訪問(wèn)法根據(jù)調(diào)查人員與被調(diào)查人員接觸的方式不同，訪問(wèn)法又可分為人員訪問(wèn)、電話訪問(wèn)、郵寄訪問(wèn)、留置問(wèn)卷訪問(wèn)和網(wǎng)絡(luò)訪問(wèn)等五種形式。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法2．按調(diào)查方式劃分2）觀察法

觀察法是指調(diào)查者憑借自己的眼睛或攝像、錄像等器材，在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，記錄被調(diào)查者的言行，以獲取各種原始資料的一種非介入式調(diào)查方法。這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這樣做被調(diào)查者無(wú)壓力，表現(xiàn)得自然，從而展現(xiàn)出真實(shí)的一面，因此調(diào)查效果也較為理想。按照觀察者深入觀察活動(dòng)的程度，觀察調(diào)查法一般可分為：

直接觀察法

親身經(jīng)歷法

實(shí)際痕跡觀察法

行為記錄法第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法2．按調(diào)查方式劃分3）實(shí)驗(yàn)法

實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模，選擇特定的地點(diǎn)作為實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所，模擬產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售環(huán)境，進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，并采用適當(dāng)方法收集、分析實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。這是一種特別的調(diào)查與觀察活動(dòng)，在過(guò)程中，調(diào)查者可以控制實(shí)驗(yàn)環(huán)境，使其得到一個(gè)理想的調(diào)查結(jié)果。實(shí)驗(yàn)法的完成需要四個(gè)要素：實(shí)驗(yàn)人員、變動(dòng)因素、實(shí)驗(yàn)對(duì)象、實(shí)驗(yàn)結(jié)果。實(shí)驗(yàn)法廣泛應(yīng)用于新產(chǎn)品的研發(fā)、廣告設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)和產(chǎn)品試銷售等方面。優(yōu)點(diǎn)：科學(xué)，顯示靈敏，結(jié)果比較準(zhǔn)確；缺點(diǎn)：某些項(xiàng)目實(shí)驗(yàn)時(shí)間長(zhǎng)，成本較高，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施難度較大。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告基本要求1）堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。以實(shí)事求是的科學(xué)態(tài)度，準(zhǔn)確而全面地總結(jié)和反映調(diào)研結(jié)果，是寫好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告最重要的原則。2）突出重點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容必須緊扣調(diào)查主題，突出重點(diǎn)。條理清楚，語(yǔ)言準(zhǔn)確精練，務(wù)必把所說(shuō)的問(wèn)題寫得清楚透徹。3）結(jié)論明確。進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查之后必須得出結(jié)論，完成調(diào)研報(bào)告，供決策當(dāng)局參考與應(yīng)用。4）印刷精美。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告應(yīng)完整、裝訂整齊，印刷清楚，精致美觀。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告內(nèi)容與結(jié)構(gòu)1）標(biāo)題：一般與報(bào)告日期、委托方、調(diào)查方一般都應(yīng)打印在扉頁(yè)上。一般在扉頁(yè)上同時(shí)把被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確而具體地表示出來(lái)。2）目錄：篇幅不宜超過(guò)一頁(yè)，以方便讀者閱讀。另外，最好使用辦公軟件（如Word）自動(dòng)生成目錄功能。3）正文：是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的主體部分，必須準(zhǔn)確地闡明全部有關(guān)的論據(jù)。4）附件：是指調(diào)查報(bào)告正文包含不了的或沒(méi)有提及的，但與正文有關(guān)必須附加說(shuō)明的部分。它是對(duì)報(bào)告正文的補(bǔ)充或更詳盡的說(shuō)明。PART02房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念與類型1．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的重要組成部分，是在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境因素進(jìn)行分析、預(yù)見(jiàn)、估計(jì)和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷決策提供依據(jù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是一個(gè)信息轉(zhuǎn)換系統(tǒng)，輸入的是實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查取得的資料，輸出的是市場(chǎng)預(yù)測(cè)信息。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)具有科學(xué)性。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)調(diào)查既有聯(lián)系又有區(qū)別。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念與類型2．房地產(chǎn)預(yù)測(cè)類型

宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：是從整個(gè)市場(chǎng)角度，分析總結(jié)市場(chǎng)的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，涉及的范圍大，牽涉面廣。1）按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍劃分

微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：又稱地區(qū)性預(yù)測(cè)，是從房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)范圍內(nèi)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)。可以幫助企業(yè)具體確定房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、規(guī)模、數(shù)量、價(jià)格、分銷、促銷等多種策略。微觀預(yù)測(cè)是宏觀預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，為企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，編制計(jì)劃提供依據(jù)，如區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的需求量等。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念與類型2．房地產(chǎn)預(yù)測(cè)類型

短期預(yù)測(cè)：期限通常在1年或1年以內(nèi)，主要是反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性變動(dòng)，為當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提供依據(jù)。短期預(yù)測(cè)目標(biāo)明確，不確定因素少，預(yù)測(cè)性強(qiáng)。2）按預(yù)測(cè)時(shí)間長(zhǎng)短劃分

中期預(yù)測(cè)：期限為1年到5年左右，其目的在于制訂較為切實(shí)的企業(yè)發(fā)展計(jì)劃。相對(duì)長(zhǎng)期預(yù)測(cè)來(lái)說(shuō)，由于時(shí)間較短，不確定因素較少、預(yù)測(cè)能見(jiàn)度較高。

長(zhǎng)期預(yù)測(cè)：期限一般在5年以上，它是有關(guān)生產(chǎn)能力、產(chǎn)品系列、服務(wù)構(gòu)成等遠(yuǎn)景規(guī)劃的基礎(chǔ)。由于長(zhǎng)期預(yù)測(cè)歷時(shí)過(guò)長(zhǎng)，不確定因素較多，所以很難做到精確，只能是大概的、粗略的描述。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容1．國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)在對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的各種因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，確定未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)某市對(duì)某類房屋市場(chǎng)需求變化的基本趨勢(shì)，觀察其是呈上升還是下降趨勢(shì)，是平穩(wěn)地上升（或下降）還是波動(dòng)地上升（或下降）。在此基礎(chǔ)上再分別預(yù)計(jì)或推測(cè)各類房屋市場(chǎng)的需求容量，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決策時(shí)確定是否進(jìn)入某市房地產(chǎn)市場(chǎng)、進(jìn)入哪些房地產(chǎn)市場(chǎng)或是否擴(kuò)大（或縮?。╅_(kāi)發(fā)規(guī)模等提供依據(jù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括國(guó)家總的經(jīng)濟(jì)狀況的變化、貨幣投放狀況、物價(jià)變化、國(guó)民收入狀況、股市走勢(shì)、市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨向等。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容2．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們的消費(fèi)心理將隨之發(fā)生變化。社會(huì)對(duì)各類房屋樓宇的式樣、結(jié)構(gòu)、造型、檔次、內(nèi)部設(shè)施及功能、位置等需求也將發(fā)生變化。做好該方面的預(yù)測(cè)，既要綜合分析未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能達(dá)到的水平、社會(huì)財(cái)富分配的狀況、各階層購(gòu)買力水平和未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的技術(shù)特點(diǎn)，也要仔細(xì)考慮目前人們對(duì)房屋要求的每一細(xì)節(jié)的變化等。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容3．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量分潛在需求量和有效需求量，都是企業(yè)進(jìn)行預(yù)測(cè)的內(nèi)容。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)應(yīng)該預(yù)測(cè)有效需求量，即市場(chǎng)容量。通過(guò)預(yù)測(cè)社會(huì)和客戶的需求量，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)發(fā)量與營(yíng)銷量，來(lái)確定本企業(yè)的開(kāi)發(fā)量及營(yíng)銷策略。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容4．產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè)

產(chǎn)品生命周期是指一種新產(chǎn)品試制定型以后，從投入市場(chǎng)開(kāi)始到被市場(chǎng)淘汰停產(chǎn)為止所經(jīng)過(guò)的時(shí)間。

產(chǎn)品的整個(gè)生命周期大致可以分為試銷期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期四個(gè)階段。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不可忽視的一個(gè)重要問(wèn)題，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè)能夠使房地產(chǎn)企業(yè)了解房地產(chǎn)產(chǎn)品處于哪一個(gè)周期階段，分析房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，制定和采取相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷策略。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容5．價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格反映了各因素的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，決定著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利或虧損。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不容忽視的競(jìng)爭(zhēng)因素。

因此，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容。了解、把握房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的變化，是企業(yè)成功制定價(jià)格策略的關(guān)鍵。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容6．市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè)

市場(chǎng)占有率是指在一定的市場(chǎng)范圍內(nèi)，企業(yè)所生產(chǎn)的某種產(chǎn)品的銷售量（額）占同類產(chǎn)品總銷售量（額）的比重。通過(guò)研究本企業(yè)現(xiàn)在和過(guò)去的市場(chǎng)占有率，以及當(dāng)前同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平、競(jìng)爭(zhēng)能力、各自優(yōu)勢(shì)等情況，預(yù)測(cè)市場(chǎng)占有率，可以促使企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高生產(chǎn)技術(shù)水平，促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，最主要的是能為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)作用與原則1．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)作用1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策的前提2）市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)制定營(yíng)銷策略的依據(jù)3）市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)作用與原則2．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)原則系統(tǒng)性原則。要強(qiáng)調(diào)預(yù)測(cè)對(duì)象內(nèi)在與外在的系統(tǒng)性。缺乏系統(tǒng)性的預(yù)測(cè)必將導(dǎo)致顧此失彼的決策。3）2）1）4）客觀性原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)實(shí)質(zhì)上是借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和調(diào)查研究資料來(lái)推測(cè)未來(lái)。連貫性原則。就是把研究未來(lái)的發(fā)展同過(guò)去和現(xiàn)在聯(lián)系起來(lái)。通過(guò)認(rèn)識(shí)預(yù)測(cè)對(duì)象的過(guò)去和現(xiàn)在，推知它的未來(lái)。類推原則。世界上許多事物的發(fā)展存在著相似性或類似性，類推原則就是根據(jù)以往房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展的模式和規(guī)律，推測(cè)出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展變化的情況。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)程序1．確定預(yù)測(cè)對(duì)象和目標(biāo)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)目標(biāo)是指預(yù)測(cè)的具體對(duì)象的項(xiàng)目和指標(biāo)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的目的、房地產(chǎn)商品類型、地域范圍及時(shí)間等。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)的目標(biāo)應(yīng)盡量具體、明確和詳盡，不能抽象含糊。只有目標(biāo)明確，才能使預(yù)測(cè)工作有的放矢，按照要求進(jìn)行。預(yù)測(cè)目標(biāo)不同，預(yù)測(cè)內(nèi)容、預(yù)測(cè)所需要的資料和預(yù)測(cè)方法也隨之不同。因此，確定預(yù)測(cè)目標(biāo)是進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)的關(guān)鍵性步驟。

此外，明確預(yù)測(cè)目標(biāo)也有助于選擇預(yù)測(cè)的精度、要求、重點(diǎn)和表達(dá)方式，從而確定應(yīng)投入的費(fèi)用、時(shí)間、預(yù)測(cè)的時(shí)間水平等。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)程序2．收集、整理分析資料整理資料時(shí)，對(duì)計(jì)算口徑、時(shí)間范圍等前后不一致的要進(jìn)行調(diào)整，對(duì)受某些非正常因素影響所形成的異常數(shù)據(jù)應(yīng)予以剔除。資料的收集和整理力求準(zhǔn)確、全面、及時(shí)、適用，以便保證預(yù)測(cè)能順利開(kāi)展，提高預(yù)測(cè)質(zhì)量。在收集資料的過(guò)程中，還要分析篩選，整理出對(duì)預(yù)測(cè)有實(shí)用價(jià)值的資料和信息。對(duì)不完整和不適用的資料進(jìn)行必要的篩選和調(diào)整，保證資料的準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、完整性和可比性。對(duì)經(jīng)過(guò)審核和整理的資料還要進(jìn)行初步分析，觀察資料結(jié)構(gòu)的性質(zhì)，作為選擇預(yù)測(cè)方法的依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)程序3．建立預(yù)測(cè)模型（1）時(shí)間關(guān)系模型：是指預(yù)測(cè)對(duì)象與演變過(guò)程之間的時(shí)間關(guān)系數(shù)學(xué)模型，，簡(jiǎn)稱為y-t型。它屬于定時(shí)預(yù)測(cè)技術(shù)，主要用于研究預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展過(guò)程及趨勢(shì)。（2）因果關(guān)系模型：是指預(yù)測(cè)對(duì)象與影響因素之間的因果關(guān)系數(shù)學(xué)模型，，簡(jiǎn)稱為y-t型。它分析的是影響因素對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的因果演變過(guò)程，是一種分解的因素研究，以回顧預(yù)測(cè)模型為代表。（3）結(jié)構(gòu)關(guān)系模型：是指預(yù)測(cè)對(duì)象與預(yù)測(cè)對(duì)象之間的比例關(guān)系數(shù)學(xué)模型，在預(yù)測(cè)對(duì)象y之間互為函數(shù)，簡(jiǎn)稱為y-y型。結(jié)果關(guān)系也是一種因果關(guān)系，當(dāng)結(jié)果關(guān)系與時(shí)間因素相結(jié)合時(shí)，將構(gòu)成動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)關(guān)系模型。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)程序4．選擇預(yù)測(cè)方法市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法很多，各種方法都有自己的適應(yīng)范圍和局限性，要取得較為正確的預(yù)測(cè)值，應(yīng)根據(jù)預(yù)測(cè)目標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形態(tài)及所掌握資料的情況，正確選擇預(yù)測(cè)方法。

其選擇的原則，主要考慮預(yù)測(cè)目的、預(yù)測(cè)時(shí)間的長(zhǎng)短以及產(chǎn)品壽命周期階段等方面。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)程序5．分析、評(píng)價(jià)、確定預(yù)測(cè)值根據(jù)預(yù)測(cè)模型輸入有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)運(yùn)算即可得到初步的預(yù)測(cè)結(jié)果。對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性。因?yàn)轭A(yù)測(cè)的結(jié)果不可能做到百分之百的準(zhǔn)確，這就要求對(duì)初步預(yù)測(cè)結(jié)果的可靠性和精確性進(jìn)行驗(yàn)證，估計(jì)預(yù)測(cè)誤差的大小。在分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，修正初步預(yù)測(cè)值，得到最終的預(yù)測(cè)結(jié)果。在對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)過(guò)程中，除使用統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)外，通常還使用理論檢驗(yàn)、資料檢驗(yàn)和專家檢驗(yàn)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)程序6．編寫房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告市場(chǎng)預(yù)測(cè)所形成的最終結(jié)果是預(yù)測(cè)報(bào)告，預(yù)測(cè)者要及時(shí)寫出預(yù)測(cè)報(bào)告，用來(lái)向使用者匯報(bào)預(yù)測(cè)結(jié)果。一般性報(bào)告：其目的是簡(jiǎn)潔、明確地向各級(jí)管理和決策人員提供預(yù)測(cè)結(jié)果以及市場(chǎng)活動(dòng)建議，并對(duì)預(yù)測(cè)過(guò)程的結(jié)果加以扼要說(shuō)明和簡(jiǎn)單論證，主要供領(lǐng)導(dǎo)參考；專門性報(bào)告：其讀者是市場(chǎng)研究和咨詢?nèi)藛T，要求詳盡地說(shuō)明預(yù)測(cè)目標(biāo)、預(yù)測(cè)方法、資料來(lái)源和預(yù)測(cè)過(guò)程。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法1．定性預(yù)測(cè)法

概念：專家會(huì)議法是目前國(guó)內(nèi)普遍采用的一種定性預(yù)測(cè)方法，它的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便易行，信息量大，考慮的因素比較全面，參加會(huì)議的專家可以相互啟發(fā)。

1）專家會(huì)議法不足之處：這種方式的不足之處在于：參加會(huì)議的人數(shù)總是有限的，因此代表性不夠充分；會(huì)上容易受權(quán)威人士或大多數(shù)人的意見(jiàn)的影響，而忽視少數(shù)人的正確意見(jiàn)，即所謂的“從眾現(xiàn)象”——個(gè)人由于真實(shí)的或臆想的群體心理壓力，在認(rèn)知或行動(dòng)上不由自主地趨向于多數(shù)人一致的現(xiàn)象。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法1．定性預(yù)測(cè)法

概念：德?tīng)柗品ㄓ址Q專家預(yù)測(cè)法，是一種國(guó)際上常用且被公認(rèn)為可靠的技術(shù)測(cè)定方法，多用于技術(shù)預(yù)測(cè)領(lǐng)域。它的實(shí)質(zhì)是函詢調(diào)查法。

2）德?tīng)柗品▋?yōu)點(diǎn)：能夠最大限度地利用各個(gè)專家的能力，相互不受影響，意見(jiàn)易于集中，且真實(shí)；但缺點(diǎn)是受專家的業(yè)務(wù)水平、工作經(jīng)驗(yàn)和成本信息的限制，有一定的局限性。主要程序：德?tīng)柗品ǖ姆椒ǖ闹饕绦驗(yàn)榻M織領(lǐng)導(dǎo)、選擇專家、預(yù)測(cè)內(nèi)容、預(yù)測(cè)程序。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法1．定性預(yù)測(cè)法

概念：主觀概率法是與專家會(huì)議法或德?tīng)柗品ㄏ嘟Y(jié)合的預(yù)測(cè)方法，即允許專家提出幾個(gè)預(yù)測(cè)值，并給出每個(gè)預(yù)測(cè)值的主觀概率，在預(yù)測(cè)時(shí)可以提出幾個(gè)估計(jì)值，并評(píng)定各值出現(xiàn)的可能性（概率），然后計(jì)算各個(gè)專家預(yù)測(cè)值的期望值，最后對(duì)所有專家預(yù)測(cè)期望值求平均值，即為預(yù)測(cè)結(jié)果。

3）主觀概率法主觀概率法計(jì)算公式為:第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法2．定量預(yù)測(cè)法（1）簡(jiǎn)單平均法簡(jiǎn)單平均法是指通過(guò)求一定觀察期的數(shù)據(jù)平均數(shù)，以平均數(shù)為基礎(chǔ)確定預(yù)測(cè)值的方法。它是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的最簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)方法，它不需要復(fù)雜的運(yùn)算過(guò)程，方法簡(jiǎn)單易行，是短期預(yù)測(cè)中常用的一種方法。計(jì)算公式為

（4-4）式中，

——表示t期的預(yù)測(cè)值；——1至n期的實(shí)際銷售量；n

——表示資料期數(shù)。

1）時(shí)間序列分析法第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法2．定量預(yù)測(cè)法（2）移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法是假定預(yù)測(cè)值同預(yù)測(cè)期相鄰的若干觀察期數(shù)據(jù)有密切關(guān)系為基礎(chǔ)，把已知的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按數(shù)據(jù)點(diǎn)劃分為若干段，再按照數(shù)據(jù)點(diǎn)的順序逐點(diǎn)推移，逐點(diǎn)求其平均值得出預(yù)測(cè)值的一種方法。移動(dòng)平均法的特點(diǎn)是對(duì)于具有趨勢(shì)變化和季節(jié)性變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，尤其是對(duì)于數(shù)值特別大或特別小的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)移動(dòng)平均的調(diào)整后，能夠消除不規(guī)律的變化。因此，移動(dòng)平均法常用于長(zhǎng)期趨勢(shì)變化和季節(jié)性變化的預(yù)測(cè)。計(jì)算公式為

（4-5）式中，

——對(duì)

期的移動(dòng)平均值；—已知第t期的數(shù)據(jù)；n

——每段內(nèi)數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)。

1）時(shí)間序列分析法第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法2．定量預(yù)測(cè)法（3）指數(shù)平滑法指數(shù)平滑法是移動(dòng)平均法的改進(jìn)形式，其加權(quán)的特點(diǎn)是對(duì)離預(yù)測(cè)期近的歷史數(shù)據(jù)賦予較大的權(quán)數(shù)，對(duì)離預(yù)測(cè)期遠(yuǎn)的歷史數(shù)據(jù)賦予較小的權(quán)數(shù)，權(quán)數(shù)由近到遠(yuǎn)按指數(shù)規(guī)律遞減。指數(shù)平滑法又分為一次指數(shù)平滑法、二次指數(shù)平滑法和三次指數(shù)平滑法。這里主要介紹一次指數(shù)平滑法。指數(shù)平滑法計(jì)算公式為

（4-6）式中，