珠海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

珠海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、2012年房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟形勢從2011年對房地產(chǎn)行業(yè)是一個極不平凡的一年,這一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著有史以來最嚴厲的調(diào)控政策打壓、限購、限價等強有力的措施，多管齊下。房地產(chǎn)市場部分指標開始出現(xiàn)下行的跡象，景氣指數(shù)已經(jīng)步入不景氣的區(qū)間。在2011年底中央工作經(jīng)濟會議上明確指出，堅持房地產(chǎn)政策調(diào)控不動搖，促使房價回歸合理水平。這樣的強硬態(tài)度對2012年的房地產(chǎn)形勢有著嚴重的影響。房地產(chǎn)投資保持30%的增速，但增幅逐漸下降。商品房銷售整體上略有增漲，但四季度起出現(xiàn)下滑。圖表2近一年商品房及商品住宅銷售面積圖表珠海香洲區(qū)在加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的過程中，在現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、商務(wù)會展、金融證券、軟件信息和總部經(jīng)濟上求突破，構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。同時，注重把握未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，超前規(guī)劃、發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，通過做大新興產(chǎn)業(yè)的增量來稀釋傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的存量，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐。商品房價格漲幅略有下滑。圖標32011年以來商品房及各類物業(yè)累計銷售均價走勢4、開發(fā)企業(yè)資金繼續(xù)趨緊，自籌資金占比再創(chuàng)新高。圖表42011年1-11月份企業(yè)本年資金來源構(gòu)成5、2011年11月國家景氣指數(shù)兩年來跌破100大關(guān)，步入不景氣區(qū)間。圖表5近一年國房景氣指數(shù)走勢圖表二、珠海區(qū)域及自然人文資源珠海市是珠江三角洲南端的一個重要城市，位于廣東省珠江口的西南部，地理坐標處于北緯21°48′～22°27′、東經(jīng)113°03′～114°19′之間。東與香港隔海相望，南與澳門相連，西鄰新會、臺山市，北與中山市接壤。珠海是中國的五個經(jīng)濟特區(qū)之一。珠海市面積有1952平方千米，人口141.57萬人(2005年統(tǒng)計)，是廣東省人口規(guī)模最小的城市，人口分布為：香洲區(qū)81萬人，斗門區(qū)36萬人，金灣區(qū)24萬人，人口密度為：全市人口密度為839人／平方公里，其中香洲區(qū)1401人／平方公里，斗門區(qū)595人／平方公里，金灣區(qū)477人／平方公里；當中約有80萬為永久居民。珠海的海岸線長604公里，有大小島嶼146個，故有“百島之市”的美譽。在珠江口遼闊的水域上，大大小小的島嶼星羅棋布，計有146個，其中大部分集中于東部海域的萬山群島?！爸楹O女”是珠海的標志；珠海的市花、市樹、市鳥分別為：勒杜鵑，海鷗。珠海位于珠江口的西南部，因位于珠江注入南海之處而得名。唐宋以前，西北江三角洲的濱海線處于五桂山(今中山市境內(nèi))以北，珠海全境為散落在珠江河口外的偏僻海島。公元前221年隸屬南海郡番禺縣，漢朝隸屬番禺縣，晉至陳朝隸屬東官郡，隋朝隸屬寶安縣，唐代隸屬東莞縣。宋朝以后，因這里鹽業(yè)和銀礦業(yè)興旺，開始在山場村設(shè)置香山鎮(zhèn)。至紹興二十二年(1152)設(shè)置香山縣，隸屬廣州府，沿至元、明、清三代。1953年建縣，1979年建市，1980年設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)。珠海經(jīng)濟特區(qū)成立于1980年8月，當時特區(qū)面積只有6.81平方千米，以后經(jīng)兩次調(diào)整，特區(qū)面積擴大到121平方千米。目前珠海市下轄香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)（原斗門縣）、高新區(qū)。自然環(huán)境珠海市區(qū)內(nèi)陸部分地勢由西北向東南傾斜，地形多樣，以平原（占25．5％）、丘陵（占58．68％）為主，兼有低山、灘涂等。地勢平緩，倚山臨海，海域遼闊，百島蹲伏，有奇峰異石和秀美的海灣、沙灘。內(nèi)陸由鳳凰山、將軍山兩大山系的山地丘陵及海岸、平原所構(gòu)成。最大的海島是三灶島，面積約78平方公里。陸上山地、丘陵、臺地、平原，為縱橫交錯的水網(wǎng)分劃。濱海沖積平原由西江和北江沖積物聚成。珠江口外海濱灘涂遼闊，水下灘地向岸外緩慢坡降。海岸線、島岸線長690公里。內(nèi)陸最高的鳳凰山，海拔437米，海島多在海拔100米以上。最高峰是二洲島上的鳳凰山，海拔437米。主要礦產(chǎn)資源有水晶、鐵、鎢、錫、錳、鉀長石、優(yōu)質(zhì)石英砂。自然土壤有赤紅壤、石質(zhì)土、濱海沙土、鹽漬沼澤土等。主要河流有磨刀門、金星門、坭灣門、雞啼門、虎跳門、前山水道、灣仔澳門河段、南水瀝等，總長135公里。珠海屬亞熱帶海洋性氣候，冬無嚴寒，雨量充沛，氣候宜人。常受南亞熱帶季候風侵襲，多雷雨。年平均氣溫22．3℃，最低氣溫2.5℃。年降雨量為1770-2300毫米，4月至9月盛行東南季風，為雨季，降水量占全年的85%；10月至次年3月盛行東北季風，為旱季。珠海大氣的年平均相對濕度是79%。每年初春時節(jié)，細雨連綿，空氣相對濕度較大，有時可達到100%。珠海的災害性天氣主要是臺風和暴雨，個別年份冬季受寒潮低溫影響。臺風出現(xiàn)的時間多在6月至10月，年平均4次左右。嚴重影響珠海市的臺風平均每年1次，暴雨有5次左右。珠海經(jīng)濟特區(qū)建立30多年來的發(fā)展歷程，人們可以清晰地看到，生態(tài)之美是珠海最為突出的發(fā)展特征。珠海經(jīng)濟實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，但依然保持了良好的生態(tài)環(huán)境，空氣質(zhì)量、人均公園綠地面積、人均污水處理能力等生態(tài)指標均居全國前列，藍天白云、青山綠水，山海相擁、陸島相望，環(huán)境之優(yōu)美，令游人羨慕、市民自豪。三、珠海經(jīng)濟狀況展望2011年，國內(nèi)外政治經(jīng)濟形勢復雜多變，影響發(fā)展的各種不確定和不穩(wěn)定因素明顯增加。從國際環(huán)境看，主要發(fā)達國家的經(jīng)濟先行指標保持上升態(tài)勢，世界經(jīng)濟總體緩慢復蘇的趨勢已基本確立，但主要發(fā)達國家失業(yè)率居高不下，消費者信心低迷，缺乏新的可持續(xù)的增長動力；新興經(jīng)濟體通脹壓力普遍較大，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題比較突出，抵御外部沖擊能力較弱；歐洲一些國家主權(quán)債務(wù)問題可能影響歐洲經(jīng)濟復蘇進程，拖累世界經(jīng)濟，經(jīng)濟運行的國際環(huán)境相當復雜。從國內(nèi)發(fā)展看，國家“十二五”規(guī)劃提出的加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、深化改革開放、著力保障和改善民生的政策效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)，中央經(jīng)濟工作會議明確2011年實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國內(nèi)經(jīng)濟將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。但是，國際需求持續(xù)低迷，我國依賴程度較高的外向型經(jīng)濟難以繼續(xù)維持高速增長，在經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、新的增長動力尚待形成的轉(zhuǎn)折期，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的短期陣痛難以避免；全球資產(chǎn)價格不斷膨脹，國際資本異常流動加速，帶動我國初級產(chǎn)品和資產(chǎn)價格走高，管理通脹預期的壓力較大，經(jīng)濟下行風險依然存在。從珠海自身發(fā)展實際來看，經(jīng)濟特區(qū)范圍擴大至全市，東西部發(fā)展將更加協(xié)調(diào)，綜合經(jīng)濟實力持續(xù)提高，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，重大項目建設(shè)加快推進，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，創(chuàng)新能力顯著增強，科教文衛(wèi)同步發(fā)展，民生狀況逐步改善，經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)更為堅實。但是，實業(yè)投資增長緩慢，產(chǎn)業(yè)項目儲備較少，項目建設(shè)周期過長，外部市場需求動力不足，項目融資壓力增大等，也給保持經(jīng)濟快速增長帶來了難度。四、金灣片區(qū)房地產(chǎn)形勢金灣區(qū)位于珠海市西南部，地處珠江出?？诘哪サ堕T與崖門之間的南海之濱，轄南水、三灶、小林、平沙、紅旗5鎮(zhèn)和金海岸城區(qū)街道辦事處，全區(qū)常住人口17萬人，其中戶籍人口10.26萬人。陸地面積447.63平方公里，灘涂面積200多平方公里，海域面積1000多平方公里，有18個島嶼，擁有豐富的土地、海洋、水產(chǎn)、旅游、生態(tài)、淡水、電力、港等資源。金灣區(qū)東面與香港、澳門相鄰，南面是著名的大西國際水道，北面是經(jīng)濟發(fā)達的珠江三角洲腹地。近年來，珠海大道改建、香海路規(guī)劃、通用航空飛機產(chǎn)業(yè)基地的開建、高欄港高速公路啟動、西部中心城區(qū)概念規(guī)劃、富山工業(yè)區(qū)核電產(chǎn)業(yè)等六大項目與規(guī)劃，正在為珠海西部城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展注入新鮮血液。有關(guān)部門認為，西部地區(qū)\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)開發(fā)走上快速增長軌道，反映了珠海竭力打造的西部地區(qū)工業(yè)化戰(zhàn)略取得初步成果，而西部地區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，又形成新的動因，影響、推動了該地區(qū)城市化進程,其中房地產(chǎn)市場的發(fā)展擔當著重要的角色。經(jīng)過近年來的發(fā)展，西區(qū)住宅商品房市場已經(jīng)形成井岸-白蕉斗門城區(qū)、新青工業(yè)園片區(qū)、白藤頭片區(qū)、紅旗鎮(zhèn)片區(qū)、西湖新城區(qū)片區(qū)、三灶鎮(zhèn)片區(qū)共六個開發(fā)熱點區(qū)域。在區(qū)域分布上，上述開發(fā)熱點區(qū)域主要分布在湖心路口及其南北，并表現(xiàn)出相互接連、整合的態(tài)勢。五、金灣項目地址珠海經(jīng)濟特區(qū)自2010年10月1日起擴大到全市，是金灣發(fā)展新的巨大推動力，必將從基層基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局、公共服務(wù)等方面強有力地推動金灣實現(xiàn)跨越式的新發(fā)展。是對金灣增強招商引資吸引力、促進高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展，將起到積極作用；是將使金灣基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等得到明顯提升，為金灣人民生產(chǎn)、生活帶來極大的便利；是強化了西區(qū)人民群眾對經(jīng)濟特區(qū)的歸屬感和認同感。六、金灣房地產(chǎn)形勢金灣區(qū)位于珠海市西南部，地處珠江出海口的磨刀門與崖門之間的南海之濱，轄南水、三灶、小林、平沙、紅旗5鎮(zhèn)和金海岸城區(qū)街道辦事處，全區(qū)常住人口17萬人，其中戶籍人口10.26萬人。陸地面積447.63平方公里，灘涂面積200多平方公里，海域面積1000多平方公里，有18個島嶼，擁有豐富的土地、海洋、水產(chǎn)、旅游、生態(tài)、淡水、電力、港等資源。金灣區(qū)東面與香港、澳門相鄰，南面是著名的大西國際水道，北面是經(jīng)濟發(fā)達的珠江三角洲腹地。近年來，珠海大道改建、香海路規(guī)劃、通用航空飛機產(chǎn)業(yè)基地的開建、高欄港高速公路啟動、西部中心城區(qū)概念規(guī)劃、富山工業(yè)區(qū)核電產(chǎn)業(yè)等六大項目與規(guī)劃，正在為珠海西部城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展注入新鮮血液。有關(guān)部門認為，西部地區(qū)\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)開發(fā)走上快速增長軌道，反映了珠海竭力打造的西部地區(qū)工業(yè)化戰(zhàn)略取得初步成果，而西部地區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，又形成新的動因，影響、推動了該地區(qū)城市化進程,其中房地產(chǎn)市場的發(fā)展擔當著重要的角色。經(jīng)過近年來的發(fā)展，西區(qū)住宅商品房市場已經(jīng)形成井岸-白蕉斗門城區(qū)、新青工業(yè)園片區(qū)、白藤頭片區(qū)、紅旗鎮(zhèn)片區(qū)、西湖新城區(qū)片區(qū)、三灶鎮(zhèn)片區(qū)共六個開發(fā)熱點區(qū)域。在區(qū)域分布上，上述開發(fā)熱點區(qū)域主要分布在湖心路口及其南北，并表現(xiàn)出相互接連、整合的態(tài)勢。價格洼地凸顯升值潛力近年來，主城區(qū)的房價不斷漲高，一些具有海景資源的樓盤均價已近2萬，連斗門西區(qū)的房價也突破7千。不管是主城區(qū)土地缺稀導致房價上漲，還是炒房的投機行為抬高了主城區(qū)的房價，總之，珠海的許多人們不得不面對房價節(jié)節(jié)高升的嚴峻形式，相比之下，金灣的生活配套完善，房價的低洼狀態(tài)是相對較低的。利好催生珠海西區(qū)金灣房地產(chǎn)業(yè)迅速升級金灣地處珠海西部城區(qū)，由于工業(yè)化和城市化進程起步較晚，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度相對于珠海的主城區(qū)要低。隨著珠海“工業(yè)西進，城市西拓”經(jīng)濟發(fā)展空間戰(zhàn)略的調(diào)整，西區(qū)在珠海產(chǎn)業(yè)布局中的戰(zhàn)略地位上升，給西區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了難得的發(fā)展機遇。戰(zhàn)略地位發(fā)展變化的西區(qū)將會表現(xiàn)出巨大的后發(fā)效應(yīng)。另外，港珠澳大橋落點方案的確定，廣珠鐵路和江珠高速公路的相繼建成，珠海西區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢逐漸得以凸現(xiàn)。預計未來幾年，西區(qū)將出現(xiàn)海陸空一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，西區(qū)房地產(chǎn)將大大受益，特別是作為“工業(yè)西進，城市西拓”的窗口，承載著東西雙城合璧重擔的金灣區(qū)，發(fā)展前景更將給人們留下無限的遐想空間。七、金灣房地產(chǎn)分析及現(xiàn)狀1、世紀名城世紀名城在售主力戶型為81-100多㎡的二房、三房，起價5600元/㎡，均價5800元/㎡，一次性付款98折，按揭99折。世紀名城總用地面積50080平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)、居住，規(guī)劃容積率為2.43，綠化率為35%，規(guī)劃總建筑面積143831平方米，其中住宅面積110329平方米，商業(yè)面積11365平方米，地下室面積約20000平方米。世紀名城由30幢10—11.5層及3幢17.5層住宅樓組成，戶型全部為一梯二戶及一梯三戶。住宅的戶型結(jié)構(gòu)有十五種，總計973套，主要戶型面積介于80平方米至142平方米之間，為兩房兩廳到五房兩廳。2、怡泰雅苑位于珠海市紅旗鎮(zhèn)金灣一小旁，項目由珠海市紅花湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。項目總占地25840㎡，總建筑面積73726㎡，容積率為2.5，同時為591戶業(yè)主提供多達646個停車位。怡泰雅苑整個項目由6棟11層~17層電梯洋房組成，戶型從2房2廳到4房2廳不等，戶戶南北朝向，空間大，戶型實用，主力戶型面積為72㎡~208㎡，為不同人群提供多種置業(yè)選擇。怡泰雅苑，獨創(chuàng)靈動戶型，雖小尤大，徹底摒棄傳統(tǒng)小戶型在環(huán)境、結(jié)構(gòu)、功能、使用上的先天劣勢，帶來中小戶型功能革命！大空間，80-208平米居家使用戶型，設(shè)計兼顧生活使用功能與居住空間舒適度的完美結(jié)合；大家庭，溫馨兩房、三房設(shè)計，和諧相融，更有復式四房單位，滿足不同家庭的需要；大享受，11-17層電梯洋房，南北通透，戶戶朝陽，兩重天地，動靜分明；大回報，稀缺高品質(zhì)精品住宅，百變?nèi)?，自住舒適，投資有理，升值無限。怡泰雅苑周邊教育配套相當成熟，紅旗幼兒園、金灣一小、紅旗中學、城南中學、實驗中學高中部、藝術(shù)學院、科干院、城市職業(yè)學院、技工學校圍繞項目周圍。項目配套：小區(qū)：中庭廣場、兒童游樂場學校：金灣一小、紅旗中學、紅旗幼兒園、實驗中學高中部、藝術(shù)學院、城市職業(yè)學院、科干學院、技工學校等商場：商業(yè)廣場、農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：紅旗醫(yī)院銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行其它：紅旗郵政局玉蘭湖庭玉蘭湖庭位于金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)中心位置，周邊市政配套成熟，教育、醫(yī)療、購物、休閑娛樂一應(yīng)俱全。離項目約100米就有202汽車總站和信和長途汽車客運，交通便利。市政規(guī)劃的4萬平方米紅旗文化廣場與小區(qū)一路之隔，球賽、運動、表演、娛樂優(yōu)先體驗。項目分兩期開發(fā)。第一期由4—9座共6棟樓312戶。兩梯三戶“品”字型結(jié)構(gòu)，近7成單位三面單邊，通風、采光良好。面積由120—230平方米的復式。首層單位帶花園，頂層只有12套復式單位。第一期推出主流戶型為三房兩廳單位，大房、大廳設(shè)計，方正實用，布局合理。有雙套間、兩廳四房三衛(wèi)設(shè)計。首期單位戶戶觀景，南風穿堂而過，250米超寬樓距，目前已經(jīng)售罄。怡昌花園怡昌花園位于紅旗滕山一路近珠海大道，交通方便，有公交202.605.608.504.503等。紅旗區(qū)將會是西區(qū)發(fā)展的主城區(qū)，周邊配套全齊，有學校，醫(yī)院，超市，銀行，學區(qū)有紅旗中心，實驗中學，藝術(shù)學校，科干學院，誠職中學，金灣一小，等醫(yī)院，紅旗醫(yī)院，友好醫(yī)院，銀行，工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行。（均價5000元/平方米）旗景中央園（均價6200元/平方米）旗景中央園本宅位于金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心（電梯房：一梯四戶中最好格局，3房2廳2衛(wèi)1陽臺），框架結(jié)構(gòu)，住宅功能），朝小區(qū)、樓層都很不錯，，通風采光極佳（省電省錢），