房屋及公共設施管理作業(yè)指導書

房屋及公共設施管理作業(yè)指導書第一部分定義1.0土建維修指對房屋的基礎、主體結構、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進行養(yǎng)護、修理。2.0土建小修工程（日常養(yǎng)護）凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護和依據(jù)維修計劃養(yǎng)護。3.0土建中修工程凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構的工程為中修工程。中修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以上，中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。4.0土建大修工程凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。大修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴重損壞房屋。第二部分公共設施安裝維修規(guī)定1.0公共設施維修人員進行室外維修時，如涉及到交通或安全問題則應設置相應標示牌（如“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等），必要時應設置安全圍欄并派專人看守。2.0坐廁堵塞疏通2.1首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍去水慢則按2.2步驟進行。2.2如堵塞嚴重則應拆開坐廁疏通：2.2.1先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應向顧客說明情況并征得顧客的同意后方可動手拆坐廁；2.2.2剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；如果坐廁座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應拆掉螺母，然后才抬開坐廁；2.2.3反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內的臟物；2.2.4用鐵線勾出排污口彎頭內的臟物或用疏通機疏通排污管；2.2.5用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按5條款處置。3.0廚房排水堵塞疏通3.1用鐵線勾出存水彎內的臟物。3.2用疏通機疏通排水管。3.3用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果去水較慢則說明仍堵塞，此時應按5條款處置。4.0廚房/衛(wèi)生間查漏4.1確認室內給排水管的走向，并仔細查看具體滲漏部位。4.2關閉室內所有用水部位（包括坐廁水箱），查看水表是否轉動，如不轉動則說明給水管不漏水；如果水表轉動說明給水管漏水。4.3用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應另移一處，直至找到漏水處（一般情況下給水管漏水，顧客都會要求全部裝明管）。4.4排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應在靠近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。4.5衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則應重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。4.6更換排水排污橫管按5條款進行。5.0排水排污橫管安裝5.1用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。5.2用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。5.3鏟盡排水排污管上的泥土。5.4取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。5.5平整夯實裝排水排污橫管的基礎。5.6排水排污管就位（此時應注意排水排污橫管應按5%的坡度坡向排水排污立管）。5.7排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：5.7.1如是鑄鐵管接頭則應先向接口內加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應全部塞滿；5.7.2如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結，注意接口應注滿PVC膠水。5.8排水排污橫管全部裝好后，用水反復試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土時應邊填邊夯實，夯實時應注意裝管部位的用力不能太大。6.0做砂漿面層6.1整理、夯實基礎。6.2首先將水泥、砂按1：1配好并干拌到顏色一致。6.3水泥砂漿攤鋪后應立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。6.4如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。6.5如做地面面層應保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應保證厚度為15mm左右。7.0貼地面磚7.1在房間四周墻面彈好＋500mm水平線。7.2基層處理：對于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水泥漿。7.3做灰餅、做標筋：7.3.1從墻面＋500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應低于地面標高一個地面磚加粘結層的厚度；7.3.2根據(jù)灰餅在房間四周做標筋房間較大時，應每隔1～1.5m做標筋一道。有地漏的房間，標筋應朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標筋厚度控制在20～30mm。7.4抹找平面：根據(jù)標筋高度用1：2或1：3水泥砂漿填至比標筋稍高，然后拍實并刮平，使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線板橫豎檢查砂漿層平整度、標高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。7.5規(guī)方、彈線、拉線：7.5.1測量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時，可用切磚機切磚貼于邊角處；當尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時，可用調整磚縫的方法來解決；7.5.2根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線。7.6鋪貼地磚：7.6.1從房間里面向門口方向鋪貼；7.6.2在找平面澆水泥漿并掃平，面積應控制在邊鋪磚邊澆灰；7.6.3磚背面抹滿、抹勻1：2粘漿的磚，準確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時注意橫平豎直；7.6.4用木錘敲實、找平，貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。7.7勾縫：7.7.1用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應密實，縫內要平整光滑；7.7.2如縫隙很?。?mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實縫隙；7.7.3水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。7.8養(yǎng)護：地磚鋪完后應在上面灑少許水，24小時內不準上人。8.0坐廁安裝8.1將預留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時管堵，清除排污管內的臟物。8.2在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。8.3在坐便器的排水口與預留排污管口對正，承插口上抹上玻璃膠，放下坐便器，并調整好坐廁位置。8.4將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應填滿。8.5將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入φ8～10mm螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當緊度。8.6連接好水箱進水軟管。9.0立柱式洗面器安裝9.1按照預留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。9.2將立柱中心對準墻面上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置，同時將洗面器立柱在地面的位置做好印記，然后將洗面器和立柱移到別處。9.3按墻上的印記用沖擊鉆φ10mm的膨脹螺栓孔，向孔內打入φ10mm膨脹螺栓并擰緊。9.4將安放立柱的地面印記內鋪好15～30mm厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。9.5將洗面器安裝孔對準墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應適度）。9.6將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光；將立柱與地面接觸處修整，虧損處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。10.0每年油漆一次明裝金屬排水排污管。11.0及時維修好住宅天臺門。12.0每兩年疏通一次轄區(qū)內主排水排污管道。13.0維修人員完成公共設施安裝/維修工作后應及時打掃工作場地的清潔衛(wèi)生；用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹布擦拭干凈弄臟的部位。14.0搞完衛(wèi)生后，維修人員應把移動了的物品歸回原位，拆除標示牌、圍欄等。15.0公共設備維修完畢后，工程主管應進行現(xiàn)場驗收，并填寫《公共設備設施維修驗收單》，交由工程組相關人員與維修單合并歸檔。第三部分房屋及公共設施巡視維護規(guī)定1.0巡視維護項目、周期、要點及質量標準（逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做。對Ⅲ級設備，每年至少保養(yǎng)一次），具體內容如下表格：序號項目名稱周期巡視維護要點質量標準1基礎及承重結構（柱、梁、板、墻）每日1．檢查承重結構有無裂紋、變形和腐蝕。2．發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系有專業(yè)維修隊伍，按全國物業(yè)服務考評標準要求對建筑物進行維護。1．基礎沉降在國標允許范圍之內。2．承重結構無大的損傷及變形。每年1．檢查基礎及承重結構整體的結構性能是否完好。2．檢查基礎有無不均勻沉降，勒腳有無破損。2天面、平臺每日1．檢查天面及平臺地面伸縮縫密封膠有無變硬、疏松開裂、脫落現(xiàn)象。2．檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞，有無滲漏現(xiàn)象。1．無大面積積水現(xiàn)象。2．無滲、漏水現(xiàn)象。3．無起鼓、空洞現(xiàn)象。每年1．伸縮縫密封膠老化問題發(fā)現(xiàn)后，清除舊膠，重新灌注新密封膠。2．對地面裂縫，因會造成防水性能降低，必須請專業(yè)維修補漏施工隊進行處理。3樓地面及樓梯每日1．檢查地面瓷磚是否有損壞、空鼓、脫落現(xiàn)象。2．檢查樓梯踢面和踏面有無破損、空鼓、松脫現(xiàn)象。3．檢查樓道扶手有無損壞、銹蝕現(xiàn)象。4．檢查大理石面是否有裂紋、劃痕、松動現(xiàn)象。1．瓷片無松脫，扶手無銹跡損壞。2．大理石無污漬、劃痕，光潔、平整。每月1．對大理石進行固定、拋光，做晶面處理。每年1．對樓梯扶手除銹，涂刷一次保護漆。2．更換或重貼損壞或脫落的瓷磚。4內墻面每日1．檢查墻面涂料顏色是否一致，有無水漬印。2．檢查墻面是否有裂紋、起鼓、脫落現(xiàn)象。3．檢查大理石、瓷片墻面是否有損壞、脫落、松動現(xiàn)象。1．瓷片無脫落、污漬。2．墻面無污漬、水漬及霉變痕跡。半年1．對墻面涂料及裂紋脫落現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)后及時填補粉刷。2．對松動脫落的大理石重新裝貼。5外墻面每日1．檢查外墻面是否清潔，有無污漬，玻璃幕墻有無損傷、污漬。2．檢查瓷片有無損壞、脫落。3．檢查大理石墻面有無污漬、損傷及銹漬。1．外觀清潔，無損傷。2．無滲、漏水。半年請專業(yè)施工人員進行外墻清洗及修補工作。6門、窗每日1．檢查門窗有無損壞、松脫現(xiàn)象。2．檢查門窗與墻體縫隙密封材料有無開裂、脫落。3．檢查門窗轉動部位是否靈活，轉動時有無噪音。1．門窗、玻璃完好無損，清潔美觀，無霉變。2．門窗關閉靈活，無異響。每年1．維修損壞門窗，更換損壞部件。2．為轉動部位加注潤滑油。7吊頂天花每日1．檢查吊頂天花有無損傷、擦、劃痕及裂紋，如有問題及時更換、修補。2．檢查吊頂天花有無水漬印和霉變印，發(fā)現(xiàn)問題及時清除。3．檢查吊頂天花有無陷落，若有問題重新安裝或更換。1．天花吊頂平整，無污漬。2．無裂縫及破損。8道路、廣場每日1．檢查路面、廣場有無塌陷、起殼、地鼓、開裂現(xiàn)象，對出現(xiàn)的問題及時處理。2．檢查廣場瓷磚是否損壞、松脫，標志線是否整齊，對有損壞脫落部位及時更換修補。3．檢查廣場及道路伸縮縫是否完好無損。4．檢查道路道牙是否完好無損，油漆是否脫落。1．道路廣場整潔，無堆放雜物。2．地面瓷磚無脫落，路面無塌陷，伸縮縫正常。半年1．更換損壞的道牙，對道牙進行一次刷漆9兒童游樂設施每日每天檢查一次，如上潤滑油，緊固等每月每月保養(yǎng)一次，2.0根據(jù)《房屋管理程序》中的責任分工，責任人根據(jù)本規(guī)程第三部分進行日常巡視，并把結果分項記錄到《物業(yè)服務品質監(jiān)督檢查記錄表》中，對發(fā)現(xiàn)的問題及時交維保中心進行維修；每月5日前依據(jù)日常巡視的記錄（《物業(yè)服務品質監(jiān)督檢查記錄表》）對上月巡視情況進行統(tǒng)計，并填寫《建筑物完好情況統(tǒng)計表