第8章-房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

講授的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述12房地產(chǎn)市場分析與策劃4

3房地產(chǎn)融資

6房地產(chǎn)項目實施5房地產(chǎn)項目管理房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)營銷

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8房地產(chǎn)物業(yè)管理2023/9/111中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過程中對物業(yè)及其業(yè)主的管理和服務(wù)活動，是使房地產(chǎn)保值和增值的重要手段。本章主要對物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的內(nèi)容與程序、物業(yè)管理機構(gòu)與人員等內(nèi)容進行分析和討論。本章內(nèi)容提要2023/9/112中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院重點問題第八章房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理標準不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)物業(yè)管理概述2023/9/113中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指一定范圍內(nèi)以建筑物形式存在的不動產(chǎn)。物業(yè)的特征：固定性耐久性多樣性第一節(jié)

房地產(chǎn)物業(yè)管理概述2023/9/114中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)管理：是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的特征市場化企業(yè)化社會化專業(yè)化2023/9/115中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟特區(qū)深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化、企業(yè)化、一體化招投標的三化一體的物業(yè)管理模式。

2023/9/116中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。現(xiàn)在，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進入一個兩難境地。一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。

2023/9/117中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院2007年3月16日，十屆全國人大五次會議上通過的《物權(quán)法》，于10月1日起正式實施。《物權(quán)法》是調(diào)整財產(chǎn)支配管理的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國特色社會主義法律體系的法制目標，《物權(quán)法》的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長期懸而未決的問題，將對中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重要而深遠的影響。

2023/9/118中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院21世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現(xiàn)一個競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要2023/9/119中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院國外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式美國物業(yè)管理的主要特點物業(yè)管理服務(wù)遍及社會各個領(lǐng)域。在美國，物業(yè)管理已十分普遍，為社會所充分認可，并成為城市建設(shè)和管理的一個重要的產(chǎn)業(yè)。一些有著優(yōu)秀管理經(jīng)驗的物業(yè)公司，他們的服務(wù)領(lǐng)域，根據(jù)社會化需求可以無限擴展，如在美國排名第一位的物業(yè)管理公司世幫魏理仕，它的管理范圍延伸到醫(yī)療、IT行業(yè)、教育、證券以及高科技企業(yè)等各類物業(yè)。一些物業(yè)公司在常規(guī)的服務(wù)內(nèi)外之外，還提供洗衣、配餐、病人的運送及護理等社會服務(wù)內(nèi)容，這就對物業(yè)公司提出了很高的技技術(shù)要求。2023/9/1110中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院澳大利亞是世界上擁有自有住房最多的國家之一，除了實力雄厚的投資者外，還有眾多小地投資者熱衷于投資居民住宅，以求得能合法的減免稅收及得到比其他投資更高的回報和更高的安全系數(shù)。這樣，許多專業(yè)化的物業(yè)管理公司就應(yīng)運而生，來幫助投資者管理好物業(yè)。物業(yè)管理公司須有執(zhí)照在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能。由于物業(yè)分類較多，不同種類的物業(yè)有不同的特點，這就需要有不同的法律知識和專業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了不同的物業(yè)管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商業(yè)辦公樓，而持工業(yè)用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外，這些物業(yè)管理公司或物業(yè)代理也受到政府監(jiān)督和檢查。2023/9/1111中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院新加坡共管式物業(yè)管理綠樹草坪、繁花似錦、清潔衛(wèi)生、明朗優(yōu)美，花園城市新加坡的這些景象，很大程度上得益于它的物業(yè)管理工作。卓有成效的物業(yè)管理是新加坡人的驕傲。共管式的物業(yè)管理模式新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋發(fā)展局為中心，吸引居民與社會參與的共管式管理。1974年，新加坡建屋發(fā)展局提出“共管式公寓”的概念，在明確每個產(chǎn)權(quán)人所屬公寓的產(chǎn)權(quán)界限外，對所建造的公共設(shè)備、設(shè)備及建筑附屬物共有產(chǎn)權(quán)實行共管。共管式物業(yè)管理將小區(qū)內(nèi)所有的公共設(shè)施讓全體業(yè)主共同擁有、共同管理，同時實現(xiàn)免費使用，由物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使權(quán)利。例如小區(qū)內(nèi)的游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球室、健身房等全憑業(yè)主卡免費使用。2023/9/1112中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)管理的目的營造競爭有序的物業(yè)管理市場環(huán)境和運行機制，不斷提高物業(yè)管理水平。開展全方位、多層次、高效率、高質(zhì)量的管理服務(wù)工作。建立良好的社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理目的2023/9/1113中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展19世紀末1981年3月起源物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生及其發(fā)展物業(yè)管理在我國的現(xiàn)狀前景2023/9/1114中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)管理的基本類型以生活資料為主的公共服務(wù)與管理房產(chǎn)與地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理房屋建筑及其附屬構(gòu)筑物的管理設(shè)備與設(shè)施的管理保安與消防管理環(huán)境、衛(wèi)生與綠地管理交通協(xié)助管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)2023/9/1115中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院與主業(yè)相關(guān)的針對性配套服務(wù)與管理商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)立托兒所、幼兒園與中小學(xué)的設(shè)立醫(yī)療保健網(wǎng)點的設(shè)立娛樂、健身設(shè)施與社會福利場所的設(shè)立日常生活服務(wù)的設(shè)立物業(yè)中介機構(gòu)的設(shè)立2023/9/1116中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)管理的委托與招投標物業(yè)管理的委托物業(yè)管理委托方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)主委員會第二節(jié)

物業(yè)管理的內(nèi)容和程序2023/9/1117中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)管理的招投標物業(yè)管理的招標物業(yè)管理的投標物業(yè)管理招投標的程序2023/9/1118中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最多不超過六個月與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)定的服務(wù)，而業(yè)主要支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。2023/9/1119中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，但不存在于現(xiàn)今合同法規(guī)定的15種有名合同中。物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)的分離。物業(yè)服務(wù)合同是雙方合同，即簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人互享權(quán)利，互盡義務(wù)，雙方的權(quán)利和義務(wù)也是相對而言的。物業(yè)服務(wù)合同是有償合同。2023/9/1120中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理事項服務(wù)質(zhì)量服務(wù)費用雙方的權(quán)利和義務(wù)專項維修基金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責(zé)任2023/9/1121中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)服務(wù)合同的變更與廢除物業(yè)服務(wù)合同在實際履行過程中如果主客觀情況或條件發(fā)生變化，經(jīng)由合同的雙方當事人在協(xié)商一致的情況下，可以對原合同內(nèi)容進行變更。物業(yè)服務(wù)合同在合同的有效期內(nèi)，遇到：（１）約定解除合同的條件成立；（２）雙方當事人協(xié)商一致解除；（３）物業(yè)管理企業(yè)被吊銷資質(zhì)、破產(chǎn)、解散等；（４）合同期限屆至；（５）其他原因等情況，合同關(guān)系解除。2023/9/1122中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理是指從建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時起，到業(yè)主、業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止的這段期間的物業(yè)管理。2023/9/1123中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理在時間上的過渡性前期物業(yè)管理涉及當事人的多重性物業(yè)管理企業(yè)簽約期限的較長性2023/9/1124中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院前期物業(yè)管理的內(nèi)容早期介入管理制定前期物業(yè)管理方案物業(yè)的接管驗收業(yè)主進戶管理物業(yè)裝修管理物業(yè)檔案資料建立2023/9/1125中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院房屋修繕管理房屋修繕管理應(yīng)遵循的原則充分利用，以人為本經(jīng)濟合理，安全實用認真細致，保持耐心2023/9/1126中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院房屋修繕管理的內(nèi)容對所管房屋的查勘鑒定工作房屋維修計劃管理房屋維修質(zhì)量管理維修工程預(yù)算維修施工隊伍選擇房屋維修成本管理房屋維修要素管理房屋維修施工項目管理房屋日常養(yǎng)護管理2023/9/1127中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院房屋修繕工程的分類房屋修繕工程的劃分

翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程房屋修繕工程房屋修繕責(zé)任的劃分新建房屋在保修期內(nèi)保修期滿后其他情況2023/9/1128中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成與分類物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容運行使用管理安全管理維修保養(yǎng)管理技術(shù)檔案資料管理能源管理備用品和更新管理2023/9/1129中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院物業(yè)設(shè)備管理的要求建立標準，保障安全計劃保養(yǎng)，做好預(yù)防分工細致，責(zé)任落實專業(yè)管理，控制成本2023/9/1130中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院經(jīng)費與財務(wù)管理物業(yè)經(jīng)費管理經(jīng)費來源