物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)獲取程序

物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)獲取程序物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)獲取3.1物業(yè)招標3.2物業(yè)投標3.3物業(yè)管理委托合同本章小結(jié)學(xué)習(xí)目標資料鏈接復(fù)習(xí)思考題實訓(xùn)題2023/9/11〔學(xué)習(xí)目標〕

市場經(jīng)濟環(huán)境中，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)是通過招投標活動公開競爭而獲取的。通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生熟悉物業(yè)招投標的程序和招標文件的編制，熟悉物業(yè)服務(wù)委托合同的內(nèi)容，掌握物業(yè)管理投標書的編寫方法。2023/9/113.1物業(yè)招標物業(yè)招標，是指房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會等物業(yè)管理主體，通過編制和公開符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)方式進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂物業(yè)前期服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的全過程。

2023/9/113.1.1物業(yè)招標的方式1）公開招標：是指招標人員通過各種新聞媒體公開發(fā)布招標公告，邀請所有愿意參加投標的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。2）邀請招標：又稱邀標，是指不公開刊登廣告而是以投標邀請書的方式邀請3個以上具備相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)投標的招標方式。3）協(xié)議招標：簡稱議標，又稱談判招標，是指招標人不必公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標，然后平等協(xié)商，最后達成協(xié)議。2023/9/113.1.2物業(yè)招標程序：物業(yè)招標的一般程序是：招標方成立招標機構(gòu)→編制招標文件→確定標底→招標備案→發(fā)布招標公告→投標方資格預(yù)審→投標方購買招標文件→召開標前會議→投標方制作投標文件并送達→開標、評標和定標→簽訂物業(yè)服務(wù)合同。1）招標方成立招標機構(gòu)：（1）自行設(shè)立招標機構(gòu)：根據(jù)物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和業(yè)主委員會自行招標。（2）委托招標代理機構(gòu)招標：招標代理機構(gòu)是專門從事招標代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。2023/9/112）編制招標文件：招標文件既是投標人編制投標文件的依據(jù)，又是招標人與中標人商定合同的基礎(chǔ)，其主要內(nèi)容包括：告知投標人遞交投標書的程序；所需招標項目的要求；投標評定準則；訂立合同的條件等。3）確定標底：標底又稱底標，是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格（預(yù)算價格）。它是招標人審核報價、評標和宣標的重要依據(jù)。2023/9/114）招標備案：在招標方發(fā)布招標公告前，要到房地產(chǎn)主管部門進行招標備案。程序是：（1）申請（2）受理（3）審查：經(jīng)審查符合條件的，出具《物業(yè)招標備案通知》。5）發(fā)布招標公告6）投標方資格預(yù)審：對投標申請人進行資格預(yù)審的程序是：（1）發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蚪?jīng)營資質(zhì)預(yù)審邀請書（2）獲取資格預(yù)審文件（3）資格預(yù)審2023/9/11[示例3-1]中國人民大學(xué)明德樓物業(yè)管理招標投標資格預(yù)審文件（點擊查看）7）投標方購買招標文件8）召開標前會議9）投標方制作投標文件并送達10）開標、評標和定標（1）開標：由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況→當眾拆封→宣讀投標人的名稱、投標、價格和投標文件的其他主要內(nèi)容→開標過程同步記錄，并由招標人存檔備查。（2）評標：由招標人依法組建的評標委員會負責。2023/9/11（3）定標：評標委員會按照招標文件確定的評標標準和方法對投標文件進行評審比較，作出評審結(jié)果，并對評標結(jié)果簽字確認。11）簽訂物業(yè)服務(wù)合同3.1.3招標文件的編制1）招標文件要點一份招標文件，應(yīng)當包括以下要點：（1）投標人須知：①評標方法和標準；②編制投標文件的要求；③投標方式；④投標截止時間；⑤開標地點和投標有效期。2023/9/11（2）合同主要條款及格式。（3）要求投標人提供的資格和資信證明、投標函及附件、履約擔保證、授權(quán)委托書的格式和說明。（4）投標價格要求及計算方法。（5）技術(shù)條款。（6）圖紙或者其他應(yīng)當提供的資料。（7）其他應(yīng)當說明的問題。2）招標文件內(nèi)容：（1）招標人及招標項目簡介；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求；2023/9/11（3）對投標人及投標書的要求；（4）評標標準及方法；（5）評標活動方案；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。[示例3-2]招標文件格式（點擊查看）3）招標文件的一般情況下，招標文件的編制格式如下：2023/9/113.2物業(yè)投標物業(yè)投標是指物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)招標文件中確定的物業(yè)管理服務(wù)要求與標準，組織編制投標文件，并向招標單位遞交應(yīng)聘申請書和投標書，參與公平競爭，獲取業(yè)務(wù)的過程。

物業(yè)投標過程1）確定投標意向并成立工作機構(gòu)（1）取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。（2）做好資金籌措準備。2023/9/11（3）收集有關(guān)招標資料。（4）進行可行性分析。（5）申請資格預(yù)審。2）獲取招標文件3）考察物業(yè)項目現(xiàn)場4）制定管理服務(wù)方法與工作量5）制定資金計劃6）標價測算

7）辦理投標保函：以確保在投標人中標后不能履約時，招標人可通過為投標人出具保函的銀行，用保證金額作為投標人對招標人經(jīng)濟損失的賠償。2023/9/118）編制投標書9）封送標書、保函投標書的封送過程中，應(yīng)注意以下幾個問題：（1）投標文件中的每一個空白均需填寫；（2）投標文件應(yīng)字跡清楚、整潔、紙張統(tǒng)一、裝幀美觀大方；（3）計算數(shù)字要準確無誤；（4）不得改變標書格式，不得涂改；（5）封送標書遵照一般慣例，準確正本一本，副本兩本，分別包裝封印。10）現(xiàn)場答辯11）定標2023/9/113.2.2投標文件的編制所謂投標文件，實際工作中常簡稱為投標書、標書，它是指招標文件中規(guī)定的投標人必須提交的全部文件，是招標人評標、定標的依據(jù)。1）國家建設(shè)部等單位聯(lián)合制定了《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》規(guī)定下列行為可認定投標人的投標為廢標：（1）虛假投標（2）低于成本價競標（3）投標人資格不符（4）標書不符要求

2023/9/112）編寫投標文件要求包括以下幾個方面：（1）投標企業(yè)情況（2）對標的物業(yè)的分析3）下面我們逐項介紹投標文件的編寫投標文件的組成包括：投標致函、附件、管理方案三個部分。（1）投標致函：投標致函實際上就是投標人的正式報價信，其主要內(nèi)容有：①表明投標人完全愿意按招標文件中的規(guī)定承擔物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明自己的總報價金額；2023/9/11②表明投標人接受該物業(yè)整個合同委托管理期限；③表明本投標如被接受，投標人愿意按招標文件規(guī)定金額提供履約保證金；④表明本投標書連同招標人的書面接受通知均具有法律約束力；⑤表明對招標人接受其他投標的理解。[示例3-3]投標致函示例（點擊查看）2023/9/11（2）附件：附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標文件的規(guī)定確定。這些文件主要包括：①公司簡介；②公司法定代表人證明；③公司對合同意向的承諾；④物業(yè)管理項目組的配備；⑤物業(yè)管理組織實施規(guī)劃等。[示例3-4]附件示例（點擊查看）2023/9/11（3）管理方案：物業(yè)管理方案是為了提供物業(yè)管理工作而制定的方案，它是物業(yè)投標書的重要組成部分，是投標報價的主要依據(jù)，也是物業(yè)管理企業(yè)中標后，進行物業(yè)管理運作的基本“綱領(lǐng)”。物業(yè)管理方案最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。物業(yè)管理方案編制的方法是：①方案編制前的準備：

第一，組織方案編制人員

第二，搜集各種招標方資料2023/9/11

第三，市場調(diào)查

第四，了解掌握政策規(guī)定

第五，項目評估②分析投標物業(yè)管理要點

第一，住宅小區(qū)：物業(yè)管理應(yīng)當突出的是：環(huán)境管理；衛(wèi)生綠化管理；治安管理；市政設(shè)施管理。

第二，高層住宅：這類物業(yè)管理的重點放在：機電設(shè)備管理；保衛(wèi)治安管理；衛(wèi)生清潔管理；保養(yǎng)維護。2023/9/11

第三，寫字樓其物業(yè)管理重點應(yīng)放在：安全保衛(wèi)工作；電梯、中央空調(diào)、水電設(shè)施維護；清潔衛(wèi)生服務(wù)。

第四，商業(yè)大廈管理其管理重點在于：安全保衛(wèi)工作；消防工作；清潔衛(wèi)生工作；空調(diào)或供熱設(shè)備管理[示例3-5]物業(yè)管理要點示例（點擊查看）2023/9/11③介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能、費用

第一，開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理服務(wù)內(nèi)容：A．對投標物業(yè)的設(shè)計圖紙?zhí)峁I(yè)意見B．對投標物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見C．對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督D．提供本投標物業(yè)的特別管理建議。

第二，物業(yè)竣工驗收前的管理服務(wù)內(nèi)容：A．制訂員工培訓(xùn)計劃B．制訂租約條款，管理制度和租用戶手冊C．列出財務(wù)預(yù)算方案。2023/9/11

第三，用戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容：A．住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)B．住戶入住、裝修工程及物料定送的管理服務(wù)C．遷入與安全管理服務(wù)

第四，管理運作服務(wù)內(nèi)容：A．物業(yè)管理人力安排。B．保安服務(wù)C．清潔服務(wù)D．維修保養(yǎng)服務(wù)E．財務(wù)管理服務(wù)2023/9/11F．綠化園藝管理服務(wù)G．租賃管理服務(wù)H．與租用戶聯(lián)系及管理報告I．其他管理服務(wù)內(nèi)容。

第五，說明將提供的服務(wù)形式、費用和期限[示例3-6]以某公寓管理運作服務(wù)為例，介紹服務(wù)內(nèi)容、形式、費用部分的編制。（點擊查看）2023/9/113.3物業(yè)管理委托合同3.3.1物業(yè)管理委托合同物業(yè)管理委托合同，是指物業(yè)管理市場上，物業(yè)管理服務(wù)的各有關(guān)當事人，為實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的目標，而簽訂的相互之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依據(jù)委任人和委托階段的不同可以把委托合同分成以下兩類：（1）前期物業(yè)管理服務(wù)合同（2）物業(yè)管理服務(wù)合同2023/9/113.3.2物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容

一般包括：總則、委托管理事項、委托管理期限、雙方權(quán)力義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費、違約責任、附則八個部分。

[示例3-7]《物業(yè)管理委托合同示范文本》（點擊查看）2023/9/113.3.3物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂與履行1）物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂（1）業(yè)主與中標的物業(yè)管理企業(yè)談判；（2）簽訂諒解備忘錄；（3）發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書；（4）擬定并簽訂合同協(xié)議書。2）物業(yè)管理服務(wù)合同的履行

合同的履行，是指合同雙方當事人正確、適當、全面地完成合同中規(guī)定的各項義務(wù)的行為。

2023/9/113.3.4物業(yè)管理服務(wù)合同的變更與解除1）物業(yè)管理服務(wù)合同的變更它是經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致后，在原有合同的基礎(chǔ)上，對原有合同的局部修改和補充。2）合同的解除由于發(fā)生法律規(guī)定或當事人約定的情況，使得當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，合同的法律效力終止的行為稱為合同的解除。2023/9/11[本章小結(jié)]

在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理企業(yè)獲取業(yè)務(wù)都要走公平競爭之路，因此，本章圍繞物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)獲取，講述了物業(yè)招投標的程序和方法，重點講述了編制招投標文件的方法，并說明了物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行的有關(guān)問題。通過本章的學(xué)習(xí)，不僅要求從理論上掌握上述知識，更要求從實務(wù)操作上掌握上述工作。

2023/9/11[資料鏈接]

為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)務(wù)獲取中的行為，請各位老師和同學(xué)在學(xué)習(xí)本章的同時，閱讀下列