中國房地產(chǎn)價格反彈的新趨勢

中國房地產(chǎn)價格反彈的新趨勢

近年來，中國房地產(chǎn)價格快速增長的原因有很多。在這當中地方政府在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中是用一只“有形之手”對土地市場進行壟斷性控制,對城市房地產(chǎn)開發(fā)進行大力推動,從而成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展、推動房地產(chǎn)價格非正常上升的一個系統(tǒng)性因素。這個因素無法忽略。一、政府參與房地產(chǎn)開發(fā)的動機分析(一)土地有償轉(zhuǎn)讓收入是最大的資金來源,是最地方政府財政預(yù)算外收入一般由行政事業(yè)性收費、政府性基金和土地出讓金三部分構(gòu)成,土地出讓金在地方財政收入中所占的比重不輕。稅制改革后,由于分稅制的實施,地方政府財政收入比重明顯下降,收不抵支,財政支出的壓力增加;再加上經(jīng)濟發(fā)展、地方政府業(yè)績等沉重的壓力,致使其尋找資金源。而土地是最大的資金來源。就土地供給制度而言,地方政府可以獲得三種收益:一是土地一級市場由地方政府壟斷,土地出讓金一次性收取;其次是地方政府可以通過低成本拆遷把獲得的土地出售;另外還有稅收及其以外的各種收費。土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前已成為各級地方政府的“第二財政”,土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前仍為地方政府所獨有,計入預(yù)算外收入,是地方政府預(yù)算外收入的主要來源。這一收入從1999年的114億元增長到2005年的3700多億元。此外,我國商品房開發(fā)中稅費種類之多、數(shù)額之大,是其他產(chǎn)品所無法相比的。各種稅費已成為一些地方政府財政收入的重要來源。(二)地方政府對城市房地產(chǎn)的政治影響1.帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增加統(tǒng)計資料表明,在2005年中國GDP增長的8個百分點中,有1.8個百分點是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。中國房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中扮演著越來越重要的角色,也越來越受到人們的關(guān)注。因而,地方政府在資源約束的條件下,選擇房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),用這一操作性、掌控性很強的行業(yè)推動GDP增長是一個理性選擇。2.城市建設(shè)資金問題土地是城市最大、最重要的資產(chǎn),同時也是城市政府可支配的最大的一份國有資產(chǎn)。土地經(jīng)營可以極大地促進城市社會財富的增長,只要城市建設(shè)好、經(jīng)營好、環(huán)境好,土地會自動漲價,無形增值?？梢越鉀Q城市經(jīng)營起始階段的資金問題,為城市建設(shè)籌措大量資金,成為城市建設(shè)的助推劑,改變過去城建單一靠政府投資的局面,有效解決城市建設(shè)資金不足的瓶頸因素。以地生財、以地活企、以地建城、以地興城是中國城市發(fā)展的一個新思路。二、通過金融的力量加大扶持力度,增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本1.適度的土地供給控制。在現(xiàn)有土地供給制度、土地國有制度的前提下,地方政府在土地出售環(huán)節(jié)適當控制土地的供給量,通過拍賣,抬高價格,可以直接獲取更多的土地出讓金;同時還收取各種名目的土地配套費用,使房地產(chǎn)開發(fā)成本大大增加,導(dǎo)致成本增加推動房價。2.地方金融機構(gòu)對房地產(chǎn)商和住房購買者的大力支持。通過幾年來的實踐,金融機構(gòu)越來越發(fā)現(xiàn)個人購房貸款和房地產(chǎn)信貸是信用最好的貸款方式,于是各家金融機構(gòu)紛紛出臺各種吸籌政策,因此增加了大量的購房需求。3.輿論導(dǎo)向工作。一般而言,在地方各種媒體上都是房地產(chǎn)的正面報道,很難見到負面說法。個別地方還利用各種權(quán)威機構(gòu)發(fā)布利好報告,邀請權(quán)威人士做利好報告,這些對房地產(chǎn)市場都具有巨大推動作用。三、積極推進供給和需求雙向調(diào)節(jié),堅持市場主導(dǎo)與改革并重第一,要努力推進地方政府自身改革,樹立正確的政績觀。目前房地產(chǎn)市場中存在大量被動性需求,抬高了城市土地和住房的市場價格。因此,一方面要對業(yè)已形成的被動性需求加以合理引導(dǎo),使之逐步釋放出來;另一方面要下大決心搞好地方政府自身改革,圍繞轉(zhuǎn)變政府職能等重要環(huán)節(jié),建設(shè)現(xiàn)代政府和人民滿意政府,樹立正確的政績觀并建立相應(yīng)制度,杜絕不切實際的形象工程和政績工程,限制進一步產(chǎn)生新的被動性需求。第二,要加強和改善宏觀調(diào)控,做好供給和需求雙向調(diào)節(jié)工作。在市場經(jīng)濟條件下,商品價格是供給和需求相互作用決定的,價格水平高低、漲落是供求兩種力量相互對比的結(jié)果。當前,中央從供給和需求兩方面提出了綜合治理的具體措施,實施供求雙向調(diào)節(jié),這是完全正確的決策。做好供給和需求雙向調(diào)節(jié)工作的關(guān)鍵,是要堅持有保有壓的原則,把握好調(diào)控力度,突出調(diào)控重點:一方面,要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,強化規(guī)劃調(diào)控導(dǎo)向,改善住房供給結(jié)構(gòu),著重增加中低價位、中小戶型普通商品房和經(jīng)濟適用住房的供給;另一方面,采取有效的財政、金融和稅收政策,整頓和規(guī)范市場秩序,加強輿論導(dǎo)向,穩(wěn)定市場價格預(yù)期,全面遏制投機性需求,合理引導(dǎo)投資性需求,逐步釋放被動性需求,形成合理的住房消費和投資需求。通過供求雙向調(diào)控,努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡,遏止住房價格上漲過快的勢頭,促進住房價格理性回歸和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。第三,要深化改革,推動房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。一是房地產(chǎn)市場化改革相對滯后,許多阻礙房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的體制性根源仍然存在,需要通過市場化改革逐步加以清除;二是宏觀調(diào)控手段和措施的有限性與當前房地產(chǎn)市場價格上漲過快原因的復(fù)雜性之間也存在一定的矛盾,需要通過市場化改革來化解;三是宏觀調(diào)控的短期性與房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期性之間存在明顯矛盾,需要通過市場化改革來協(xié)調(diào);四是宏觀調(diào)控成果也需要通過深化市場化改革來鞏固和發(fā)展?？傊?政府在加強宏觀調(diào)控的同時,不能忘記努力推進市場化改