物業(yè)管理實施方案模板

物業(yè)管理實施方案一、物業(yè)概況:

1、大廈一座,位于市中心,總建筑面積16471平方米,共有樓層16層,大廈內(nèi)設(shè)消監(jiān)控設(shè)施,配有3臺電梯。物業(yè)類型:商業(yè)、辦公綜合物業(yè)。周圍交通便利,地理條件優(yōu)越。

2、代管一家加工廠物業(yè),距離大廈2公里,占地面積0平方米,總建筑面積5000平方米,物業(yè)類型:工廠。

二、管理目標

物管企業(yè)本著”科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、連續(xù)發(fā)展”質(zhì)量方針,堅持”以人為本”服務(wù)管理念,對不一樣業(yè)態(tài)物業(yè)實施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源基礎(chǔ)上,不停調(diào)整更新,導(dǎo)入先進管理理念,創(chuàng)建出一套與客戶及使用人層次及辦公需求相符管理模式,使廣大客戶及使用人能真切地感受高端物業(yè)和高品質(zhì)管理所帶來超值享受。

大廈管理工作將參考地方和全國物業(yè)管理優(yōu)異示范大廈評定標準,確?？?/p>

戶及使用人綜合滿意率達成93%—95%以上。

三、管理標準

為實現(xiàn)即定管理目標,追求最好環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益,在物業(yè)

管理過程中將一直把握以下標準:

(一)服務(wù)第一、管理從嚴標準:

”服務(wù)第一”是物業(yè)管理宗旨,所以管理中要繼續(xù)秉承”以人為本”管

理理念,從客戶及使用人需求出發(fā),強化服務(wù)機能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時服務(wù)?！惫芾韽膰馈笔欠?wù)保障和基礎(chǔ),包含對物業(yè)維護管理、員工管理以及對客戶及使用人不適當行為管理和勸阻,建立嚴格、周全管理制度,實施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有成效。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合標準:

在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個主動性,即物業(yè)管理企業(yè)主動性和客戶使

用人主動性。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該尊重并按照廣大客戶及使用人要求,經(jīng)過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化管理,同時努力爭取客戶及使用人支持配合,使其能正確使用和維護物業(yè),并自覺恪守業(yè)主條約,共同創(chuàng)建文明辦公環(huán)境。

(三)物管為主、多個經(jīng)營標準:

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)同時,從物業(yè)實際出發(fā),開展一系列服務(wù)性多個經(jīng)營,既滿足廣大客戶及使用人不一樣需求,又增強物管企業(yè)造血功效,增加經(jīng)濟積累,以利于愈加好地為客戶及使用人服務(wù)。

四、管理方法

(一)實施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、客戶及專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)角度對物業(yè)提出合理化提議,構(gòu)筑一個優(yōu)異物業(yè)管理硬件環(huán)境。

(二)成立(大廈)管理處,配置專業(yè)管理人員,實施專業(yè)化管理。

(三)在企業(yè)現(xiàn)有管理資源基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗,主動培養(yǎng)高素質(zhì)管理人才,組建一支高素質(zhì)物業(yè)管理隊伍。

(四)逐步導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念,緊密結(jié)合物業(yè)詳細實際,制訂一套切合實際規(guī)章制度,確定一系列高標準物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù)。

(五)嚴格恪守關(guān)于物業(yè)管理法規(guī),制訂切實可行管理方案;與業(yè)主訂立各項協(xié)議,依法約束雙方行為。

(六)依照市場化、企業(yè)化運作方式,提供全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。

五、物業(yè)管理服務(wù)項目

(一)公共服務(wù)項目(全體業(yè)主能夠享受服務(wù),費用納入物業(yè)管理費):

1、幫助公安部門維護大廈內(nèi)公共秩序,實施二十四小時保安值勤、消防和交通道路管理;

2、公共場所保潔,辦公垃圾搜集和清運;

3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng);

4、公共綠地園藝培植和保養(yǎng);

5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護;

6、對大廈各類資料進行管理;

7、未裝修房屋通風(fēng)、清掃等服務(wù);

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告;

9、雨傘、雨衣暫時借用;

10、節(jié)日環(huán)境布置;

11、主要時刻提醒服務(wù);

12、代訂報刊、信件收發(fā);

13、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費;

14、代叫出租車;

15、義務(wù)安全用電常識宣傳。

(二)有償專題服務(wù)項目(能夠提供、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到服務(wù),詳細價格在業(yè)主委員會成立前,由物管企業(yè)核定,報物價部門立案):

1、大廈內(nèi)物品搬運;

2、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù);

3、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù);

4、辦公區(qū)域綠化供給及代為養(yǎng)護;

5、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù);

6、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等;

7、代訂車、船、機票;

8、代聘鐘點工服務(wù);

9.代訂代送飲用水。

(三)客戶及使用人入住管理

在辦理客戶及使用人入住手續(xù)時,提供方便、快捷、及時、周到服務(wù),對于塑造管理處形象,給業(yè)主留下良好第一印象,具備主要作用,所以必須重視客戶及使用人管理工作。

(1)

管理內(nèi)容:

1、準備客戶及使用人領(lǐng)房所需資料;

2、實施領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù);

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):

1)客戶及使用人所持入住通知單和各類必備證實,發(fā)放交房資料;

2)陪同客戶及使用人驗房,辦理領(lǐng)房手續(xù);

3)收回客戶及使用人按要求填寫各類表格,收取應(yīng)繳納費用;

4)對驗房交接中發(fā)覺房屋質(zhì)量問題,經(jīng)業(yè)主確認后,填寫《業(yè)主驗收交

接表》,并與業(yè)主約定時間,及時處理。

(2)管理方法:

1、制訂《領(lǐng)房程序》,準備各關(guān)于所需資料;

2、按照領(lǐng)房程序,安排工作流程;

3、策劃客戶及使用人入住現(xiàn)場布置方案;

4、熱情接待,百問不厭,虛心聽取客戶及使用人意見;

5、按要求辦理客戶及使用人入住手續(xù)。

(四)、治安管理

在大廈物業(yè)管理中,適當利用現(xiàn)有科學(xué)技術(shù)伎倆與管理伎倆,依靠各種先進設(shè)備、工具和人主觀能動性,維護物業(yè)和客戶及使用人安全,這是一項很主要工最為廣大客戶及使用人所關(guān)注,特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合二十四小時全天候管理方案。

(1)管理內(nèi)容:

1、常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡查執(zhí)勤相結(jié)合方式,幫助公安機關(guān)維護

大廈公共秩序,預(yù)防和阻止任何危及或影響物業(yè)、客戶及使用人安全行為。

A、門崗任務(wù):

禮儀服務(wù);

維護出入口交通秩序,車輛按關(guān)于要求停車制度執(zhí)行,加強機動車、非機動

車管理,做到停放有序。

對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證;

阻止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈;

夜間對外來人員進行問詢和登記;

禁止攜帶危險物品進入大廈;

碰到外來人員將大件物品帶出大廈,即與物主核實,并作登記;

為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

B、巡查崗任務(wù):

按要求路線巡視檢驗,不留死角;

巡查車輛停放情況,維護道路通暢、車輛安全,做好安全防范工作;

對大廈內(nèi)嫌疑人員進行檢驗防范;

對大廈及樓宇安全、防火檢驗;

裝修戶安全檢驗;

防范和幫助公安部門處理各類治安案件;

防范和阻止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術(shù)防范:

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng),對大廈內(nèi)治安情況實施二十四小時

監(jiān)控,以確保安全。

1)、對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象方法,并及時通知值班保

安,進行現(xiàn)場處理。

2)、值班保安接到治安報警,應(yīng)快速趕到現(xiàn)場酌情處理,并把情況反饋到監(jiān)

控中心,監(jiān)控員對報警處理情況作詳細統(tǒng)計,留檔備查。

(2)、管理方法:

1、實施半軍事化管理,制訂保安管理和獎懲制度,嚴格付諸實施,以增強

保安人員工作責任心;

2、強化保安人員內(nèi)務(wù)管理,開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提升保安人員

思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;制訂《緊急事故處理方法》,定時組織演練;

3、加強保安人員行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語言文明,舉止

得當;

4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度,確保巡查質(zhì)量;

5、監(jiān)控中心定時檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;

6、確保監(jiān)控、值勤統(tǒng)計詳細完備,建立安全管理檔案。

(五)、消防管理

消防管理是物業(yè)安全管理重點,所以要依照消防法規(guī)要求,結(jié)合實際,切切實實地做好消防安全工作,確保業(yè)主生命財產(chǎn)安全。

(1)管理內(nèi)容:

1、做好消防監(jiān)控中心管理;

2、做好消防設(shè)施、器材管理;

3、保持消防通道通暢;

4、加強裝修期間消防安全管理;

5、禁止違章燃放煙花爆竹;

6、禁止攜帶、儲備易燃易爆物品;

7、預(yù)防電器短路等引發(fā)怒災(zāi)原因。

(2)管理方法:

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制,做到責任落實,器材落實,檢驗落實;

2、制訂消防事故處理預(yù)案,防患于未然;

3、建立義務(wù)消防隊,每個月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演練;

4、定時進行消防檢驗,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)覺隱患,及時消除;

5、做好消防器材、設(shè)備檢驗保養(yǎng),使之一直處于完好狀態(tài);

6、阻止任何違反消防安全行為;

7、主動開展防火安全宣傳教育,定時向業(yè)主傳授消防知識;

8、發(fā)生火災(zāi),及時組織補救并快速向關(guān)于部門報警。

(六)綠化保潔管理:

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境,也是測定環(huán)境質(zhì)量一個主要指標。

(1)管理內(nèi)容:

1、綠化養(yǎng)護:綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學(xué)化。

1)依照氣候,給花木適量澆水;

2)依照花木長勢,給花木適量施肥,適當松土;

3)制訂預(yù)防方法,防治病蟲害;

4)及時去除雜草、枯枝,春秋兩季定時修剪花木,對遭受損壞花木及時

扶正,整修或補種適宜苗木、花草;

5)對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護;

6)定時對建筑小品進行修飾;

7)做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。

2、清潔衛(wèi)生:經(jīng)過日常保潔工作,使大廈公共環(huán)境和公共部位整齊,公共

設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

1)依照材質(zhì)選擇最好保養(yǎng)方法,定時上光打蠟,保持材質(zhì)表面光亮整齊;

2)公共衛(wèi)生間設(shè)專員巡回清潔,保持整齊無異味;

3)樓層公共煙缸天天擦試兩次,巡回清理,無煙蒂堆積;

4)大堂設(shè)專員巡回保潔,玻璃門窗保持光亮,無顯著印漬;

5)大廈各公共區(qū)域保持清潔,無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象,隨時去除各類污漬、積水;

6)天天定時(正常上班時間前)搜集垃圾一次,確保垃圾袋裝化,并扎緊

袋口,以免滲漏,每七天對垃圾桶清潔、消毒,清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面,每個月對垃圾房消毒二次;

7)定時進行外墻清洗;

8)各類公共照明、消防等設(shè)施,每個月保潔一次;

9)定時對下水道等排污管道清理一次;

10)通告牌、指示牌等天天保潔一次;

11)電梯轎廂天天保潔二次,每個月對電梯門槽進行一次清潔;

12)春夏秋季每七天在害蟲滋生地用藥滅蟲一次(冬季每個月一次);

13)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理要求行為進行阻止。

(2)管理方法:

1)建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護計劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;

2)加強業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強專業(yè)技能,聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護;

3)落實”三查”(綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查),加強日常監(jiān)督檢驗,按月考評,確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%;

4)、強化行為規(guī)范管理,服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

(七)房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理:

房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備管理,直接影響到大廈形象、物業(yè)使

用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人安全,是大廈管理重中之重。

(1)管理內(nèi)容:

1)房屋公共部位管理:依照現(xiàn)實狀況,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公

共用房。

A、客戶及使用人已領(lǐng)房:

房屋交付時,及時與業(yè)主訂立業(yè)主條約,書面通知房屋裝修管理要求,并

建立業(yè)主檔案;

加強裝修管理,對違章裝修行為及時給予阻止,情節(jié)嚴重者,提請關(guān)于行

政管理部門依法處理;

裝修期間,應(yīng)及時進行房屋公共部位保護,確保房屋安全、美觀。

B、空關(guān)房(含業(yè)主托管房):

管理處應(yīng)每個月通風(fēng)清掃一次;

對房屋和設(shè)施定時檢驗(包含墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),

發(fā)覺問題或盡快處理,或及時通知業(yè)主。

C、公共用房

做好公共用房(公共設(shè)施用房等)維護、保養(yǎng),發(fā)覺破損,及時維修,

確保房屋安全、美觀。

2)、設(shè)備設(shè)施維護:

A公共水電設(shè)施設(shè)備定時巡查,發(fā)覺損壞,及時維修;

B公共衛(wèi)生設(shè)施每七天檢驗一次;

C水泵、純凈水、風(fēng)機房等設(shè)備天天巡查兩次;

D電梯機房,每七天保養(yǎng)一次(六個月保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按要求進行);

E溫感、煙感、噴淋等定時抽查,確保正常有效;

F智能化系統(tǒng)采取日常巡視與定時保養(yǎng)相結(jié)合,制實時運行檔案;

G對客戶及使用人自用水電設(shè)施報修,應(yīng)按要求填寫《有償服務(wù)聯(lián)絡(luò)單》,

確保維修及時率與合格率。

(2)管理方法:

1)加強裝修戶管理,督促客戶及使用人做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進

行現(xiàn)場檢驗,發(fā)覺問題及時阻止;

2)對全部管理人員進行全方面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路詳細位置,并對技術(shù)人員進行強化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)操作及維護;

3)對系統(tǒng)中全部器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,方便最快速度查得設(shè)

備各項參數(shù),確保系統(tǒng)最好運行狀態(tài);

4)對全部設(shè)備幾配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,并能

跟蹤產(chǎn)品更新?lián)Q代;

5)建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率達98%以上,且有回

訪制度和統(tǒng)計;

6)采取日常巡視及定時保養(yǎng)相結(jié)合方法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達

98%以上。

(八)、水系使用管理(此項內(nèi)容視詳細配套情況增減)

經(jīng)過有序管理,確保大廈水系運行正常,有效節(jié)約管理成本。

(1)管理內(nèi)容

1)定時巡查泵房設(shè)施,確保設(shè)施設(shè)備運行正常;

2)定時清潔蓄水池,保持水質(zhì)潔凈;

3)專員管理蓄水池,定時開放。

(2)管理方法

1)測算水系運行成本,結(jié)合實際,制訂使用要求;

2)建立設(shè)施設(shè)備檔案,做好巡檢統(tǒng)計;

3)按要求操作,發(fā)覺異常,及時報修。(九)、財務(wù)管理:

經(jīng)過財務(wù)管理,在改進財務(wù)情況條件下,不停擴大財務(wù)結(jié)果,提升企業(yè)經(jīng)濟效益。

(1)管理內(nèi)容:1、加強現(xiàn)金收支管理;2、搞好財務(wù)核實;3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況;4、做好年度預(yù)算和決算工作;5、認真審核報銷票據(jù),嚴格控制費用報銷;6、及時掌握財務(wù)收支情況,做好財務(wù)分析,為領(lǐng)導(dǎo)決議提供依據(jù)。

(2)管理方法:1、依照財務(wù)法規(guī)政策,制訂財務(wù)管理制度;2、財務(wù)人員持證上崗,規(guī)范操作;3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),不停提升業(yè)務(wù)素質(zhì);4、加強成本控制;5、加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢驗。

(十)、質(zhì)量管理:

逐步導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標準,實施全方面質(zhì)量管理,有利于實現(xiàn)”以人為本”管理理念,有利于實現(xiàn)決議、計劃與控制、協(xié)調(diào)結(jié)合,實現(xiàn)既定質(zhì)量目標。

(1)管理內(nèi)容:1、參考ISO9000質(zhì)量體系標準要求,制訂大廈質(zhì)量工作計劃;2、實施所制訂工作計劃和方法;3、對照計劃,檢驗執(zhí)行情況和效果,及時發(fā)覺和總結(jié)存在問題;4、依照檢驗結(jié)果,采取對應(yīng)方法,鞏固成績、吸收教訓(xùn)。

(2)管理方法:1、抓好管理人員質(zhì)量學(xué)習(xí),開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作,不停提升質(zhì)量意識;2、制訂質(zhì)量責任制,確保質(zhì)量管理工作落到實處;3、接收企業(yè)對大廈管理工作現(xiàn)場指導(dǎo);4、配合企業(yè)開展質(zhì)量體系審核,發(fā)覺問題及時糾正,對系統(tǒng)性問題制訂整改方案。

(十一)、檔案資料管理:

加強檔案資料管理,有利于保留物業(yè)歷史資料,維護管理連續(xù)性和規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備檢驗、維護、更新和與業(yè)主溝通、聯(lián)絡(luò)。

(1)管理內(nèi)容:1、工程檔案:從接管開始全部工程技術(shù)、維修、改造資料、各種完工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;2、客戶檔案:全部客戶及使用人租房協(xié)議(復(fù)印件),客戶及使用人基本情況記錄表、裝修申請表等關(guān)于記錄表等;3、財務(wù)檔案:逐年形成財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;4、文件檔案:關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)政策、企業(yè)文件等;5、管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)統(tǒng)計、值班統(tǒng)計,車輛管理統(tǒng)計、監(jiān)控統(tǒng)計、榮譽資料等。

(2)管理方法:1、制訂檔案制度,并嚴格執(zhí)行;2、專員管理(由負責內(nèi)勤管理員擔任),專室專柜,編目造冊,存放有序而且尊重客戶及使用人隱私,保守秘密;3、科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達100%;4、建立各類資料電腦管理,計時可靠掌握相關(guān)信息,提升管理水平。

(十二)、人力資源管理方案

一流物業(yè)需要一流管理,一流管理需要一大批高素質(zhì)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才,而人才管理與培訓(xùn),對于保持員工高質(zhì)量,提升物業(yè)管理水平,具備十分主要意義。

(1)管理內(nèi)容:1、按照合理人才結(jié)構(gòu),配置各類人才;2、任人唯賢,量材錄用;3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),全方面提升業(yè)務(wù)素質(zhì);4、進行業(yè)績考評,優(yōu)勝劣汰。

(2)管理方法:1、制訂崗位責任制,做到責、權(quán)、利分明;2、建立約束與激勵相結(jié)合運行機制,充分調(diào)開工作主動性;3、加強思想作風(fēng)建設(shè),樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)觀念和企業(yè)品牌意識;4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合,走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合;5、全方面考評,做到公開、公平、公正。6、建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍,將組建一支精干設(shè)備運行及維護專業(yè)技術(shù)隊伍,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,并邀請相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位)對全部技術(shù)人員進行強化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)操作及維護。7、管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)對全部管理人員進行全方面培訓(xùn),讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路詳細位置,確保隱蔽工程中線路不受損。8、建立設(shè)備技術(shù)檔案對系統(tǒng)中全部器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,包含型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等,方便以最快速度查得設(shè)備各項參數(shù),確保系統(tǒng)最好運行狀態(tài)。9、建立設(shè)備運行檔案建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)實時運行檔案,使操作人員對系統(tǒng)正常運行了如指掌,并對系統(tǒng)報警信息作正確分析及存盤。10、建立供貨商檔案對全部設(shè)備及配件建立詳細檔案,包含型號、產(chǎn)地、制造單位、供給單位等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)絡(luò),確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品更新?lián)Q代。11、日常巡視與定時保養(yǎng)日常巡視檢驗是及時發(fā)覺問題最好路徑,而定時維護是發(fā)覺、處理軟性隱患最好方法。對此將采取日常巡視及定時保養(yǎng)相結(jié)合方法以確保設(shè)備安全運行。

(十三)、機構(gòu)設(shè)置及人員配置

(1)物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置依照物業(yè)管理需要,現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置和人員配置作以下安排:1、管理機構(gòu)設(shè)置:管理處、工程部、保安部、保潔部2、人員配置:主任1名、主管1名;保安隊長1名、保安員7名;工程部經(jīng)理1名高配/維修工1名;保潔員4名。共計共16人(考慮道具廠需配置保安和保潔)

(十四)、物業(yè)管理成本預(yù)算(略)

(十五)、物業(yè)管理成本精益控制理念

依照國家《物業(yè)管理收費要求》,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出組成通常包含以下內(nèi)容:人員工資福利費;公共部位、公用設(shè)備設(shè)施日常運行和維護、保養(yǎng)費;綠化養(yǎng)護費;清潔衛(wèi)生費;公共秩序維護費;辦公費;固定資產(chǎn)折舊費;共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責任保險費;經(jīng)業(yè)主同意其它費用。

在上述要求框架下,寫字樓成本大致可劃分為四大部分:人力成本,占總成本30-40%公共能源,占總成本20-30%;營運成本,占總成本20%左右;管理費用,占總成本10%左右。

其中,人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本50-70%左右,成為寫字樓物管企業(yè)成本控制重點。

二、大廈成本精益控制方法

成本精益控制,是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)成本控制思想和方式,在寫字樓經(jīng)營管理中,實施成本精益控制,提升企業(yè)運作效率,爭取更多贏利。

精益生產(chǎn)是當前工業(yè)界公認最好一個生產(chǎn)組織體系和方式。其特點是消除一切浪費、追求精益求精和不停改進,意在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對市場需求做出最快速響應(yīng)。

寫字樓物管企業(yè),應(yīng)在消除一切浪費、不停改進、及時調(diào)整精益思想指導(dǎo)下,對寫字樓經(jīng)營管理成本進行精益控制。

1．成本臨界點控制

臨界點控制,是一個動態(tài)控制方式,企業(yè)既要滿足寫字樓服務(wù)需求高峰期用戶對較高服務(wù)能力需要,又要確保在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時,對內(nèi)部各部門進行成本預(yù)算和定額控制。臨界點控制使企業(yè)服務(wù)供給和用戶需求在剛好匹配臨界點上運作,實現(xiàn)高用戶滿意度下有效成本控制管理。

首先,建立成本預(yù)算和定額控制體系。企業(yè)各部門作為獨立成本控制中心,企業(yè)核準各部門預(yù)算,同意一定成本額度,并對其實施成本定額控制和考評。

其次,對高達70%公共能源和人力成本進行重點控制。

第一,控制公共能源成本。能源成本控制是一項長久包括到組織內(nèi)全體員工工作。所以,相對于人力成本而言,公共能源成本剛性較大。因為寫字樓基本照明和設(shè)備設(shè)施用電是必不可少,在一定程度上,照明布局和亮度標志著寫字樓品牌形象。所以,其控制還應(yīng)該著眼于細微處,把握從小處見大標準。

第二,控制人力成本。人力成本是寫字樓企業(yè)贏利敏感原因。人力成本過分控制會引發(fā)服務(wù)能力不足,影響服務(wù)質(zhì)量。

寫字樓服務(wù)能力不但指員工數(shù)量,也包含員工技能(專業(yè)技能和綜合素質(zhì)),它直接關(guān)系到企業(yè)提供服務(wù)及時性和服務(wù)質(zhì)量。

2．能源成本精益控制在滿足用戶對能源需求(照明和設(shè)備設(shè)施需要)同時,控制能源成本。能源成本精益控制詳細方法有:計量無遺漏、管理無空白點、電價核實準確、臨界點運行。

首先,做到計量無遺漏。從以下五個方面進行:第一,為用戶安裝電表?？偙砜鄢脩羰褂秒娰M即為寫字樓企業(yè)應(yīng)該負擔費用,包含:公共設(shè)備設(shè)施運行電費、公共照明電費、以及寫字樓企業(yè)自己辦公用電三部分。第二,配合國家或地域電力優(yōu)惠政策,安裝對應(yīng)電表可節(jié)約能源費。第三,為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電,除了設(shè)備設(shè)施總表外,為大型設(shè)備設(shè)施安裝專題計量電表。第四,為了分析、控制公共照明用電,以每層樓為單位安裝電表。第五,為物管企業(yè)自用房安裝電表。計量無遺漏是能源成本精益控制前提和基礎(chǔ)。

其次,管理無空白點。做到只要使用能源方,都要能被計量。有對應(yīng)能源使用要求,派專員負責開關(guān)和控制運行時間。杜絕一切可能無管理現(xiàn)象,如長明燈、夜班時間因責任不明確或安排不妥而無人關(guān)閉用電系統(tǒng)等。能夠經(jīng)過定時對寫字樓進行全方面巡查來杜絕能源管理空白點。尋找可能空白點,制訂管理控制方法改進,達成不停修正、完善目標。

再次,電價核實準確。因為電力部門依照枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實施兩種平均價格,而且天天按照豐、平、谷三個用電時段分三個不一樣標準計量電價,所以實際電費單價需要從總電費和使用小時兩個指標反算得到。另外,寫字樓框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷,所以,供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物管企業(yè)成本,從總表到每位用戶辦公間線路損耗就只能經(jīng)過用戶平攤方式填補。所以,向用戶收取電費單價應(yīng)考慮上述兩個原因,并核實出一個相對固定單價數(shù)額。物管企業(yè)應(yīng)每個月制訂能源成本核實表,