物業(yè)前期介入技術(shù)要點-審圖指引修改版0831

類別,項目,審圖指引,指引細(xì)則

總規(guī)劃,人行、車行道路；出入口規(guī)劃,"1、充分考慮人車分流、進(jìn)出的便利及安全與管理，盡量減少車輛行駛噪音對住戶的影響面；2、在滿足設(shè)計要求和人、車出入需求的前提下,盡量減少不必要的出入口,合理降低物業(yè)管理人員成本；3、如人行主出入口為抬高階梯式，需考慮特殊人群的需要，設(shè)置無障礙通道。4、主出入口位置宜設(shè)置在離市政設(shè)置較近的地方，便于業(yè)主出行",

,非機(jī)動車停放區(qū)規(guī)劃,考慮位置，方便各區(qū)域住戶停放非機(jī)動車輛，避免非機(jī)動車輛在人行路面行使、停放。,

,車位比例規(guī)劃,根據(jù)戶數(shù)和戶型設(shè)計情況，評估未來發(fā)展需求，合理車位和戶數(shù)配比與分布。若設(shè)置地面車位需考慮合適位置，不影響行人。,

,垃圾中轉(zhuǎn)站規(guī)劃,生活垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、容量，充分考慮盡量減小對周邊環(huán)境，包括對住戶噪音、氣味、感觀的影響，評估住戶投訴的風(fēng)險性。需考慮垃圾清運(yùn)方便及分區(qū)垃圾收集的距離。,

,物業(yè)用房規(guī)劃,1、位置、面積、功能分布（辦公用房、客戶接待區(qū)、員工宿舍、食堂）；2、可考慮高層住宅半地下室設(shè)計，員工住宿提供一定的通風(fēng)、采光條件，員工食堂的選址應(yīng)考慮具有煙道和排污功能的位置；客戶接待區(qū)選址應(yīng)方便為業(yè)戶提供服務(wù)為宜。,

,公共洗手間規(guī)劃,根據(jù)社區(qū)規(guī)模，合理設(shè)置公共洗手間的數(shù)量與分布，并盡量減少對住戶的感觀及氣味影響。地下室應(yīng)設(shè)置洗手間,

,文娛活動場所規(guī)劃,"兒童活動區(qū)、戶外健身區(qū)（網(wǎng)球場、籃球場等）、老人活動區(qū)/廣場、幼兒園的選址，需考慮對住戶的噪音影響、高空拋物安全隱患等因素,兒童活動區(qū)遠(yuǎn)離機(jī)動車道；兒童娛樂場所設(shè)置在大人容易看見的地方；",

,配套設(shè)施規(guī)劃,1、配套分布，考慮對環(huán)境和住戶的影響，對有噪音和污染嚴(yán)重的項目進(jìn)行控制；2、商業(yè)配套的選址，應(yīng)安排在住宅管理組團(tuán)以外，方面住戶與商業(yè)人流的管理，保障住戶安全，減少小區(qū)封閉管理對商業(yè)經(jīng)營的限制；3、商業(yè)在規(guī)劃期應(yīng)有初步的業(yè)態(tài)考慮：3.1若設(shè)餐飲類，需考慮排煙、排污(隔油池)、噪音等是否會影響住戶。3.2超市、百貨規(guī)劃，應(yīng)考慮卸貨區(qū)、理貨區(qū)的設(shè)置，減少對住戶的影響。,

,消防控制中心規(guī)劃,"住宅分區(qū)域項目、寫字樓多樓棟項目及多期開發(fā)項目,應(yīng)盡量合并消防控制中心，以減少物業(yè)管理成本。",

,景觀水系分布規(guī)劃,應(yīng)考慮水循環(huán)、水處理方式的可行性，包括水處理能耗因素。,

,管理圍合規(guī)劃,"根據(jù)項目情況，確定管理方案,總體考慮小區(qū)管理圍合方式，特別是大型小區(qū)應(yīng)考慮組團(tuán)圍合,每一個圍合均設(shè)服務(wù)點方便客戶。",

園林及景觀,植物分布,1、不宜種植松柏類及果樹類以及可能會傷及行人的有針、有刺、有毒植物。2、高大喬木不宜種植離樓棟太靠近，樹木種植與樓宇之間應(yīng)考慮對業(yè)戶采光的影響，避免樹木根系生長對建筑物基礎(chǔ)的影響，3、水景及泳池中避免設(shè)置樹池，泳池區(qū)域、道路旁植物避免易落葉的小葉植物；4、樹池中避免種植根系發(fā)達(dá)高大的樹種。5、架空層日照小于3小時的位置，不易種植植物。6、周界的園林設(shè)計時要考慮植物高度和與周界距離，不要采用橫向生長的高大植物，避免時間長了，由于植物枝葉遮擋，造成的誤報和漏報。7、人員聚集活動區(qū)域不宜鋪設(shè)草皮。,

,游樂設(shè)施,1、考慮安全因素，不要設(shè)置秋千等危險性高的項目,

,園林小品,1、游樂設(shè)施、園林小品下應(yīng)避免地下煤氣管道等；2、不宜選擇易腐蝕、不安全材料，避免尖銳角設(shè)計,

,環(huán)境景觀水電,1、綠化用水取水點分布合理，水源接口平均100米間距設(shè)一個，并設(shè)排水口；綠化用水點設(shè)計暗埋式，避免影響景觀，減少損壞；2、2萬平方米設(shè)一個清潔池及其排水，位置隱蔽不影響美觀。3、考慮室外用電電源接口分布；,

,水景,"1.水景設(shè)計的安全性，夜間警示。2.池底裝飾選材應(yīng)防滑。3.水池底部排水口的分布合理,便于水池清洗。排水管道直徑不小于100mm。",

,景觀材料,地面材料注意防滑和抗污，便于維護(hù)。主要道路不宜設(shè)置表面不平整的石材。,

,圍墻,1.圍欄的高度距地面不低于2.5米，避免容易攀爬的造型。2.選用不易腐蝕材料制作,

,景觀燈,1、燈罩易拆卸清潔；2、埋地?zé)?、水下燈宜采用低壓供電?

,崗?fù)?1、崗?fù)さ奈恢?、?shù)量、款式（崗?fù)みx型考慮空調(diào)安裝的位置及雨棚）。,

建筑本體,雨篷,1、大堂入口雨篷的設(shè)計應(yīng)滿足防雨及防高空墜物功能；設(shè)計便于清潔。2、電梯機(jī)房門窗及排氣扇孔需設(shè)置雨篷。,

,門窗欄桿,1、門窗應(yīng)考慮防盜；2、窗戶應(yīng)著重考慮防水設(shè)計。3、門窗欄桿用材應(yīng)考慮長效防腐。,

,空調(diào)位置,1、應(yīng)充分考慮室內(nèi)空調(diào)機(jī)、室外機(jī)安裝位置（空調(diào)噪聲和散熱不影響鄰里）尺寸。冷凝水排放；安裝維修的便利性?？照{(diào)位外百葉間距不宜太小，影響散熱2、室內(nèi)外空調(diào)穿墻孔的位置、室外孔的坡度（內(nèi)高外低）。3、電梯機(jī)房、主要設(shè)備房考慮空調(diào)安裝位及排水，供電。,

,戶內(nèi)設(shè)計,1、室內(nèi)外地面高低差：衛(wèi)生間與房間、廚房與廳高低差不少于三公分；室內(nèi)與外陽臺高低差不少于五公分。2、煙道預(yù)留口、衛(wèi)生間排氣孔必須在吊頂上方。,

,外立面,1、考慮外立面材料的使用壽命，便于維護(hù)。2、陽臺錯層、上下層陽臺空間利用都容易引起違建及上下層的糾紛。需充分考慮陽臺設(shè)置的私密性及與鄰居間安全性。3、三層以上不宜鋪設(shè)磁片，宜用外墻漆料。,

,公共樓層,1、電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?，以防止水流入電梯井道?、公共樓層電梯廳宜設(shè)置地漏。3、樓層垃圾桶安放位置宜在墻面地面刮1.3米*1.3米的環(huán)氧樹脂,

,防水,室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房、陽臺防水、外墻防水、樓頂防水、門窗防水、地下室防水、管井房防水等。樓宇的伸縮縫、后澆板、后澆帶的防水應(yīng)重點注意。外墻干掛石材前應(yīng)先在外墻上做防水。,

,地下室、車庫,1、車庫出入口的坡度及防滑設(shè)計，并盡量減小車輛行駛產(chǎn)生的噪音；2.地下車庫伸縮縫是最容易滲漏水的位置需特別重視3、采光口：若規(guī)劃條件許可應(yīng)盡可能設(shè)車庫采光口減少白天照明及提升車庫通風(fēng)效果。4、收費口的坡度和彎度要小，帶下坡的需安裝減速帶5、注意出入口的地面高低差，防止雨水倒灌,車位需根據(jù)實際情況盡可能增加車位數(shù)及子母車位；大型車庫需在車庫內(nèi)的交叉路口根據(jù)需要設(shè)置減速減、凸鏡；；標(biāo)識合理設(shè)置、清潔取水口間距100米設(shè)一處、車庫燈具吊裝不應(yīng)吸頂安裝，盡可能采用節(jié)能燈管，提升車庫用電節(jié)能及照明效果。

,寫字樓洗手間,１、應(yīng)考慮殘疾人坐廁。２、應(yīng)考慮蹲廁與坐廁配置比例。３、宜設(shè)排氣與通風(fēng)管道．４、預(yù)留清潔水池與工具間。５、洗手間水壓問題。,洗手間需配置熱水器、風(fēng)筒需分別設(shè)電源插座，地漏需采用防臭型。其它潔具需充分考慮使用的便利性合理分布。

,幕墻,玻璃幕墻宜采用豎向條，少用橫向條,

,大堂,1、入口設(shè)殘疾人通道2、寫字樓大堂天花內(nèi)應(yīng)設(shè)計維修通道，方便維修。,

監(jiān)控系統(tǒng),配置選型,合理分布與選型監(jiān)控鏡頭：通常直行車道、人行、車行出入口、大堂、電梯前室、車庫死角、車輛收費崗內(nèi)配置槍機(jī)或半球，廣場、外圍、泳池等開闊位置配置云臺，電梯轎箱、樓層通道配置半球機(jī)，以合理造價，降低日常維護(hù)成本。,

,樓層、電梯,1、電梯監(jiān)控線最好定做在隨行電纜內(nèi)(或采用技術(shù)手段利用電梯的隨行電纜)。2、傳輸距離大于200米，在線路選擇方面應(yīng)該用知名品牌視頻線，規(guī)格主要全部采用SYV75-596編視頻線，外界干擾比較大的地方可以采用SYV75-5128編或SYV75-7128編3、控制線最好使用線徑RVVP2x1.0以上的屏蔽線，光纖使用單模光纖4、監(jiān)控系統(tǒng)點位設(shè)計原則主要是控制主要通道、出入口、重點區(qū)域，具體位置應(yīng)考慮圖像清晰與實際使用清晰的差別。5、電梯內(nèi)空間狹小，為了保證電梯不存在死角，應(yīng)該選用2.8MM廣角鏡頭。,

,地下室,地下車庫應(yīng)多采用固定槍機(jī)，控制主要通道和易發(fā)生事故彎道和死角，減少球機(jī)數(shù)量。,1、排水溝、污水井設(shè)計合理。2、地面施工質(zhì)量。3、節(jié)能方面。4、清潔水籠頭

,外圍,1、管網(wǎng)應(yīng)該在每20-30米設(shè)計一個檢修口并標(biāo)識清楚，注意防水2、線路敷設(shè)不能平行于強(qiáng)電管網(wǎng)，避免其他外界干擾3、物業(yè)的周界部分加裝高速球機(jī)，可以和周界報警聯(lián)動使用，可以設(shè)定好預(yù)置位，按照預(yù)置位自動巡航。4、在室外的攝像點或存在光線變化比較大的地方，要考慮設(shè)計帶夜視紅外功能攝像機(jī)，配置自動光圈鏡頭,

,中控室,1、配置硬盤保存監(jiān)控記錄時間大于15天。2、電視墻后立面離墻要大于120mm，操控臺離電視墻間距250mm-350mm為宜3、DVR最好選用嵌入式的品牌產(chǎn)品相對而言現(xiàn)在嵌入式DVR系統(tǒng)比PC式DVR系統(tǒng)穩(wěn)定，同時價格和功能也與PC式幾乎沒有區(qū)別（在主機(jī)維護(hù)這塊，時代廣場一、二期明顯比蔚藍(lán)海岸等使用PC式DVR系統(tǒng)的維護(hù)量少）4、當(dāng)系統(tǒng)總?cè)萘看笥?4路信號后，為了使用的方便性及系統(tǒng)的穩(wěn)定性，應(yīng)該設(shè)計模擬矩陣主機(jī)和控制軟件雙控制系統(tǒng)，同時模擬矩陣系統(tǒng)應(yīng)留有一定余量的接口，以作備用。,

對講門禁系統(tǒng),對講門禁,1、對講系統(tǒng)實現(xiàn)門崗、消防控制中心、業(yè)戶單元、客戶服務(wù)中心四方通話；別墅私家電梯與消防控制中心設(shè)置對講；2、獨立單元多層戶型，應(yīng)考慮入戶門及其他樓層的對講分布。3、對講系統(tǒng)與家居報警系統(tǒng)分開設(shè)計，集成的系統(tǒng)很不穩(wěn)定。4、智能家居報警中緊急按鈕設(shè)計的位置要合適，方便老人緊急情況能快捷方便按鈕的同時還要能防止不懂事的小朋友大量誤報5、高檔寫字樓重要設(shè)備房要設(shè)計門禁系統(tǒng)6、讀卡器垂直安裝，防止水浸。7、地下室電梯廳入口門禁處設(shè)對講主機(jī)8、可視對講及門禁控制中心計算機(jī)應(yīng)安裝在監(jiān)控系統(tǒng)的操作臺，方便使用9、IC卡滿足無限量掛失，高端項目宜采用遠(yuǎn)距離讀卡；10、,4.中控室、地下室、小區(qū)庭院綠化帶、電梯轎箝、樓層電梯前室、均需合理設(shè)置背景音樂點，并滿足與消防廣播自動切換功能。

,周界巡更,1、安管巡更系統(tǒng)的簽到點布置、安裝位置的合理性。2、紅外周界的管線要布置在周界內(nèi)側(cè)3、周界報警系統(tǒng)的紅外對射頭盡量在一條直線，遇到彎角比較大的時候，采用多對短距離來替代一對長距離。,

背景音樂系統(tǒng),,1、音箱分布是否均勻，有沒有大面積的盲音區(qū)2、要做到能分片區(qū)單獨控制3、功放的功率應(yīng)充分考慮50%余量,

停車場系統(tǒng),各出入口,1、崗?fù)さ篱l的位置合理2、地感線圈位置要合理，防止砸車3、軟件系統(tǒng)服務(wù)器配置相對要高，避免因為計算機(jī)速度造成進(jìn)出車緩慢4、注意停車卡和物業(yè)門禁卡的兼容性，做到一卡通5、有大型車出入的車場出入口應(yīng)增設(shè)紅外線車輛檢測器。,停車場需充分考慮日后管理成本，盡可能在影響車流的情況下減少車場出入口數(shù)量。系統(tǒng)需滿足：圖像對比有自動識別、自動取卡讀卡、自動計費等功能。手動起閘計錄、收費明細(xì)與匯總、自動統(tǒng)計當(dāng)日月卡進(jìn)出數(shù)量、當(dāng)日臨時卡進(jìn)出數(shù)量。設(shè)置收費電腦除車場系統(tǒng)專用不可作其它任何用途。

信息發(fā)布系統(tǒng),小區(qū)各入口,1、在小區(qū)各主要人行出入口以及人流大的區(qū)域設(shè)電子顯示屏。寫字樓、高端住宅項目大堂采用LED電子信息發(fā)布系統(tǒng)，可遠(yuǎn)程操作。,

綜合布線,移動、聯(lián)通、電信,移動、聯(lián)通、電信等合同簽訂前應(yīng)知會工程對施工圖紙進(jìn)行線路橋架走向?qū)徍恕?

,有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話,戶內(nèi)、會所、物業(yè)用房：電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)接入口位置的合理布局。,

強(qiáng)電系統(tǒng),高低壓配電房,變壓器設(shè)計進(jìn)按規(guī)范下限值選擇或?qū)⒁淮笞儍尚?單回路供電設(shè)備應(yīng)接在常用市電回路，方便報停。最低層不宜設(shè)供配電室，如必須設(shè)置，配電室應(yīng)高于最低層地面;水電設(shè)計時宜征求物業(yè)公司的意見，增設(shè)相關(guān)水電表，方便物業(yè)成本控制,"關(guān)注高低壓配電房的通風(fēng)、換氣和空調(diào)設(shè)計,如果采用冷凍水空調(diào)系統(tǒng)最好冷凍水管不要進(jìn)入配電房內(nèi),只需風(fēng)口進(jìn)入房內(nèi)。預(yù)留進(jìn)風(fēng)、排風(fēng)口并做好防護(hù)措施，防止動物入侵。設(shè)置排水井；房門口設(shè)防鼠板；地墻面鋪貼瓷磚；絕緣膠墊；應(yīng)急燈電源插座及照明；設(shè)值班室及消防設(shè)施等。"

,空調(diào)配電,,"大容量、單獨供配電的空調(diào)變壓器可否考慮設(shè)置為一大一小兩臺變壓器,或設(shè)計為一大變壓器,另設(shè)計一條配電與辦公變壓器聯(lián)絡(luò)作為備用,夏天空調(diào)負(fù)荷高時用大變壓器,秋、冬季空調(diào)負(fù)荷小時用小變壓器或聯(lián)絡(luò)用辦公變壓器,大變壓器可以報停幾個月,節(jié)約基本電費。"

,發(fā)電機(jī)房,1、發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動與互鎖；2、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置。機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器,

,柴油發(fā)電機(jī),柴油發(fā)電機(jī)儲油間加油管道引至地面,柴油發(fā)電機(jī)房地墻面鋪貼瓷磚：設(shè)儲油室并設(shè)沙池、（補(bǔ)充油需從儲油室鋪設(shè)輸油管道一樓合適位置，便于補(bǔ)充油料。）設(shè)應(yīng)急燈電源插座及照明，隔音措施，其它消防規(guī)范要求的消防設(shè)施。

,樓層配電間,戶內(nèi)配電箱總開關(guān)安裝漏電開關(guān)，靈敏度應(yīng)高于樓層總電源開關(guān),門鎖需用通匙，方便開門；電房門坎需達(dá)防水效果；電房內(nèi)設(shè)電源插座及照明。

,地下室配電,,"地下室的配電柜和變壓器不能設(shè)計在地下室的最低處,關(guān)注其防潮、防洪、防水倒灌,同時關(guān)注其通風(fēng)換氣與空調(diào)降溫除濕的設(shè)計。"

,戶內(nèi)配電,1、戶內(nèi)配電箱的位置；2、戶內(nèi)用電回路分配，容量配置的合理性；3、各種插座、開關(guān)的位置是否合理，方便使用。,

,樓內(nèi)公共區(qū)域,1、電表抄表應(yīng)設(shè)置在戶外電表房，避免對住戶的影響；2、樓宇內(nèi)公共部分照明采用聲控或紅外線開關(guān)；,

強(qiáng)電系統(tǒng),外圍配電,1、泳池、公共區(qū)域應(yīng)合理分布電源插座，滿足洗塵、洗地設(shè)備的用電。,

,地下室配電,照明分回路設(shè)計，選用節(jié)能燈具。,"地下室的配電柜和變壓器不能設(shè)計在地下室的最低處,關(guān)注其防潮、防洪、防水倒灌,同時關(guān)注其通風(fēng)換氣與空調(diào)降溫除濕的設(shè)計。"

,低壓母線,,

給排水系統(tǒng),水泵房,1、水泵底座的防震處理，避免低頻噪音、顫動對住戶的影響；2、水位溢流報警裝置的設(shè)計；3恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；4、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；5、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。,水泵房地面墻面鋪貼瓷磚；需考慮預(yù)留通風(fēng)口；排水溝及積水坑排水。

,地下室排水,伸縮縫、排水溝的設(shè)計,排水溝需充分考慮坡度，確保不積水。

,室外管網(wǎng),1、室外排水埋設(shè)要求（下沉）；2、避免井蓋設(shè)計在大堂入口、私家花園區(qū)域內(nèi)。,埋地管需做好防腐處理，防止生繡；管道基礎(chǔ)需夯實，防止地基下沉；小區(qū)主要給水管沿線需象燃?xì)夤芤粯釉诘孛孀鰳?biāo)志，便于維修。

,戶內(nèi)管網(wǎng),1、水喉、地漏位置是否合理，是否設(shè)置試水龍頭、排污管檢查口；2、管道材料、接口工藝是否安全，減少漏水、爆管隱患。,埋地管需做好防腐處理，防止生繡；管道基礎(chǔ)需夯實，防止地基下沉；小區(qū)主要給水管沿線需象燃?xì)夤芤粯釉诘孛孀鰳?biāo)志，便于維修。

,樓層管井,1、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；2、兩戶相鄰之間的管道設(shè)計；3、樓宇排污管最低層與樓上層獨立設(shè)計，避免上層管道堵塞返流隱患。4、水表抄表應(yīng)設(shè)置在樓層管井房，避免對住戶的影響；5、污水管與雨水管必須分開；6、高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施；,每棟樓每五層管井房內(nèi)設(shè)一個取水口及水池，方便清潔用水；每層管井房門口均設(shè)防水門坎，防止水流出損害電梯。

,屋面排水,"

1、屋面必須有足夠的坡度；2、屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng)。

",外墻下水管（雨水管、生活水、污水管、排氣管）接口需接實，否則因地基下沉而接頭脫節(jié)（蔚藍(lán)海岸已先后20多處出現(xiàn)脫節(jié)污水外泄）；屋面排水口需加裝防護(hù)網(wǎng)，防止垃圾進(jìn)入；排污出氣口高度應(yīng)超過女兒墻，防止臭氣流入頂層住戶室內(nèi)。

,綠化景觀用水,1、綠化用水取水點分布合理，方便苗木澆灌，綠化用水點設(shè)計暗埋式，避免影響景觀，減少損壞；2、清潔用水點應(yīng)分布在外圍架空層、空中花園、地下室、天面等較隱蔽位置，滿足各區(qū)域的清潔用水需要。,需考慮用水量小、循環(huán)利用，避免浪費以及便于維護(hù)，減少管理成本。

,消防水系統(tǒng),功能要求,埋地管需做好防腐處理，防止生繡；管道基礎(chǔ)需夯實，防止地基下沉；小區(qū)主要給水管沿線需象燃?xì)夤芤粯釉诘孛孀鰳?biāo)志，便于維修。

中央空調(diào),空調(diào)機(jī)房,,"關(guān)注空調(diào)機(jī)房的澡音、排水溝槽、照明設(shè)置的位置,機(jī)房的通風(fēng)換氣與降溫設(shè)計"

,項目,審圖指引,指引細(xì)則

,空調(diào)計費,,關(guān)注計費系統(tǒng)傳感器、采集器的安裝位置要便于今后的維修和調(diào)試

,空調(diào)控制,,"水流控制開關(guān)安裝的位置要達(dá)到規(guī)范的要求,若沒有空間位置應(yīng)采用壓差開關(guān)控制?？照{(diào)控制閥、采集器等若安裝在天花板上,一定要預(yù)留檢口,空調(diào)控制要簡單、實用準(zhǔn)確為原則"

,空調(diào)管井,空調(diào)補(bǔ)水裝置宜設(shè)在補(bǔ)水管道最高點以上兩層，減少補(bǔ)水泵的運(yùn)行費用。,

,空調(diào)設(shè)備,各主要設(shè)備房宜設(shè)置空調(diào)系統(tǒng)（不宜在高低壓配電室內(nèi)設(shè)置給水管道）;寫字樓空調(diào)設(shè)備安裝時應(yīng)考慮空氣凈化及設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)空間,"設(shè)備的布局應(yīng)科學(xué)、合理,設(shè)備間距要符合規(guī)范要求,要留有維護(hù)、保養(yǎng)空間,"

,空調(diào)排水,冷凝水管必須有一個適當(dāng)?shù)钠露龋?"機(jī)房的排水溝槽要有一定的坡度,不能有集水,污水井抽水泵要一用一備,各水泵、集水器、分水器、換熱器、主機(jī)等水管道最低處要設(shè)置排污管,并有溝槽連接到其下方。樓層空調(diào)冷凝水排放的設(shè)計要以就近為原則,排水主管在不影響裝修的情況下,近可能提高其坡度。室內(nèi)盤管機(jī)冷凝水排水道理相同,決不能有倒坡現(xiàn)象。"

,新風(fēng)系統(tǒng),,"關(guān)注樓層新風(fēng)機(jī)的位置,進(jìn)風(fēng)管向外要有一定坡度,進(jìn)風(fēng)口塵網(wǎng)的設(shè)置,拆洗是否方便,冷凝水排方是否流暢。防振措施、靜壓箱、檢修口等問題。"

,冷卻塔,冷卻塔的安裝位置應(yīng)避免因噪音、顫動、高溫影響住戶；2、冷卻塔的風(fēng)扇可獨立控制；,"冷卻塔設(shè)計位置對周圍的影響,通風(fēng)是否流暢?對今后維修、洗塔人員安全性和方便性"

,系統(tǒng)管網(wǎng),,管網(wǎng)閥門安裝位置應(yīng)方便人員操作維修，天花板上的閥門都要預(yù)留檢修口。每根管網(wǎng)的末端高位應(yīng)設(shè)置排氣閥，排氣閥前安裝球閥門便于維修。

,設(shè)備房,,

,節(jié)能,,

消防系統(tǒng),中控室,主機(jī)、聯(lián)動；,中控室的通風(fēng)、換氣和空調(diào)降溫設(shè)計

,風(fēng)閥,1、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢茫?、噴淋不能有死角；3、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度；4、大型風(fēng)機(jī)底盤加防震緩沖器，與風(fēng)管的連接采用軟連接,

,消防廣播,每棟洗手間設(shè)為單獨一個回路，方便播放背景音樂,

,地下室,水泵房等較潮濕的設(shè)備房，消防設(shè)備和控制箱應(yīng)布置到相鄰干燥的設(shè)備間,

,樓層,模塊、煙感、溫感,消防控制系統(tǒng)信號線需經(jīng)地下管道時宜采用屏蔽雙絞線;寫字樓公共部分煙感及設(shè)備為一個回路，房間內(nèi)煙感為一個回路，房間內(nèi)回路留50%的擴(kuò)充量

電梯系統(tǒng),品牌選型,1、電梯的品牌選型；2、采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn)，電梯使用頻率不高的扶手電梯應(yīng)設(shè)變頻裝置；3、多部電梯可考慮群控；4、承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少；5、轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭；6、轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng)（包括私家電梯）。,1、高檔商務(wù)樓盤以三菱NAXWAY、GPM-3型號為首選；2、住宅項目可以選用日立NPX、YPVF型號電梯；3、中低檔商務(wù)樓盤除選用三菱電梯以外，還可以考慮選用日立電梯。

,功能配置,微機(jī)控制變頻驅(qū)動、電梯屏顯、網(wǎng)絡(luò)連接、美觀、節(jié)能環(huán)保、所有電梯停地下各層,1、微機(jī)控制變頻驅(qū)動：選用廠家原配微機(jī)控制器和變頻器及其他部件，禁止選用其他品牌的部件組裝；2、電梯屏顯：要求顯示樓層、方向、時間日期或其他多媒體顯示以滿足環(huán)境需要；3、網(wǎng)絡(luò)連接：高檔商務(wù)樓盤要求具備和大廈其他顯示設(shè)備同步播放的網(wǎng)絡(luò)連接功能；4、美觀：電梯外觀要符合大廈主體設(shè)計風(fēng)格，具備美觀高檔；5、節(jié)能環(huán)保：配置能量反饋裝置避免后期再進(jìn)行節(jié)能改造，燥聲小滿足環(huán)保要求；6、所有電梯停靠地下各層：一般大廈內(nèi)電梯的常規(guī)設(shè)計是只有少數(shù)電梯或消防電梯到達(dá)地下各層，經(jīng)常會出現(xiàn)乘客等梯時間長或轉(zhuǎn)電梯的現(xiàn)象，因此從電梯定貨開始將這些因素考慮進(jìn)去。

裝修、裝飾,大堂、樓層,石材裝飾面管井房門的關(guān)閉功能;網(wǎng)絡(luò)電話等弱電線路的預(yù)留;消火栓門開啟方向與外裝飾門開啟方向一致,鋪貼材料不宜用人造石材（已用過的人造石材才幾年已需全面更換，因為變形、起鼓、污跡無法清除已無法使用）建議用高檔防滑瓷磚；電梯門與地面需高不少于五公分，防止水源進(jìn)入；裝修施工質(zhì)量非常重要，需特別重視。1、消防樓梯：窗戶便于清潔。2、空調(diào)位便于清潔。3、消防樓梯：放垃圾桶位置地面及墻壁材料易清潔。4、每層電梯門溝槽地面應(yīng)高于公共區(qū)域地面。5、高位設(shè)施、燈罩：易于清潔。６、清潔用水取水點、工具房

,洗手間,寫字樓衛(wèi)生間多用蹲廁少用座廁,1、感應(yīng)式潔具應(yīng)附設(shè)手動按鈕；2、工具房內(nèi)設(shè)計拖把池、清潔物料存放柜。3、隔板的離地高度；4、洗手間門下部應(yīng)采用不銹鋼材料，避免水氣造成腐爛。4、地面材料選擇。5、廁所門安裝高度（50毫米）。6、地漏：反嗅問題。7、通風(fēng)問題。8、沖水：水壓力問題。9、設(shè)置工具柜。10、洗手盆配置便于清潔、防止洗手時水外溢。11、配套設(shè)施：洗手間垃圾桶、皂液盒、烘手機(jī)應(yīng)從美觀實用上考慮。

,消防控制中心,1、合理規(guī)劃布局設(shè)計監(jiān)控屏區(qū)、后備區(qū)、參觀通道，所有管線從架空地板下接入，避免整個中控室雜亂無章；2、操作臺高度應(yīng)考慮長時間監(jiān)控顯示屏幕的人體視覺舒適高度；3、消防控制中心需安裝防靜電地板；4、安裝分體空調(diào)。,

,設(shè)備房,機(jī)房上部應(yīng)設(shè)置足夠功率的排氣扇，設(shè)備房門的下部應(yīng)設(shè)置百葉窗，地面鋪設(shè)防滑地磚。,

,照明燈具,水晶燈的燈珠連接環(huán)需選用不進(jìn)口材料，避免銹蝕斷裂；,

,裝飾材料的選用及預(yù)留,考慮材料的安全性，避免人體可觸及區(qū)域使用尖銳、易碎材料。,小區(qū)所有裝飾材料品種根據(jù)用量相應(yīng)預(yù)留1％--5％，確保日后10年內(nèi)維修用材。

會所,會所整體,1、外立面、自然通風(fēng)、空調(diào)；2、通道、監(jiān)控。,1、會所外立面盡量避免采用高位玻璃及整體玻璃幕墻；各空間能有自然通風(fēng)的窗戶，室內(nèi)空調(diào)按區(qū)域控制調(diào)節(jié)，預(yù)留合適的空調(diào)主機(jī)位，避免噪音、震動、熱氣直接傳入室內(nèi)及影響周邊住戶；2、保證通道順暢，出入口都在前臺視線范圍內(nèi)，監(jiān)控鏡頭能管轄到各主要的通道及出入口、前臺區(qū)域。

,前臺,1、主要功能；2、設(shè)計要求；3、弱電布線。,1、前臺主要功能：提供會所全部的咨詢、接待、事務(wù)安排；帶商務(wù)中心功能（提供文秘、旅游、票務(wù)等商務(wù)服務(wù)配套功能）、大堂西餐吧.2、設(shè)計要求：標(biāo)準(zhǔn)高度立式接待臺；會所辦公室最好設(shè)置在臨近的后臺區(qū)域，便于管理。3、設(shè)置外線電話（1線）、內(nèi)線總機(jī)交換器及內(nèi)線總機(jī)、內(nèi)線分機(jī)接駁到各服務(wù)區(qū)域、網(wǎng)絡(luò)2線；會所背景音樂播放控制臺。

,空調(diào)設(shè)置,會所空調(diào)設(shè)置：社區(qū)會所不建議采用中央空調(diào)，因考慮可根據(jù)營業(yè)開放時間進(jìn)行分區(qū)獨立控制。,

,球類活動室,"1.會所球類活動室尺寸空間要求

2.架空層及會所少用射燈；每回路控制燈泡不宜太多，方便控制","英式桌球臺尺寸：3.8X2.04米，空間尺寸：7X5.3米

美式桌球臺尺寸：2.8X1.63米，空間尺寸：6X5.3米

乒乓球臺尺寸：2.72X1.53米，空間尺寸：7X4.5米"

,健身房,1、預(yù)留及面積、景觀；2、強(qiáng)弱電預(yù)留；3、空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)。,1、預(yù)留面積根據(jù)樓盤規(guī)模而定，100-300㎡不等；有一面需要大面積落地窗、窗外景觀，擺放有氧運(yùn)動器材（如：跑步機(jī)、登山機(jī)、橢圓機(jī)等）處預(yù)留一對一的電源；2、進(jìn)口專用室內(nèi)運(yùn)動地板膠；獨立的影音設(shè)備、網(wǎng)線、電視線預(yù)留；3、電動升降百葉窗簾等；4、獨立可調(diào)節(jié)的空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)，正常值的3倍。

,體操房,1、預(yù)留及面積、景觀；2、強(qiáng)弱電預(yù)留；3、空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)。,1、預(yù)留面積根據(jù)樓盤規(guī)模而定，60-200㎡不等，中間無柱；大面積落地鏡面、天然木地板、木制雙層把竿；2、帶操老師舞臺、舞臺燈光調(diào)節(jié)系統(tǒng)（有動感、與音樂配套的彩色轉(zhuǎn)燈、柔和光、白光）；配套影音設(shè)備；3、獨立可調(diào)節(jié)的空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)，正常值的3倍。

,男女更衣間,1、

功能布局；2、建材要求；3、空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)。,1、

設(shè)計在同一區(qū)域、洗手間（帶獨立的對外排風(fēng)口）、沖涼房（安裝固定花灑、排水溝槽、地面低于外走道，地面坡度應(yīng)滿足建筑規(guī)范要求并設(shè)有排水設(shè)施、安裝擋水門檻石，如安裝玻璃必須鋼化）；淋浴室給排水量應(yīng)能保證設(shè)施同時使用時的需求。2、地面應(yīng)用防滑、防滲水、易于清洗的材料建造，墻壁及頂用防水、防霉、無毒材料覆涂；3、儲物柜需采用較牢固、帶指紋密碼鎖；4、獨立可調(diào)節(jié)的空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)，正常值的3倍。

,桌球室,1、預(yù)留空間尺寸；2、強(qiáng)弱電；3、裝飾材料要求。,1、英式臺尺寸：3.8X2.04米，空間尺寸：7X5.3米；美式臺尺寸：2.8X1.63米，空間尺寸：6X5.3米；2、天頂預(yù)留電源，安裝專用頂燈；3、仿羊毛軟性地毯、四周墻面軟包（需抗污染、抗損壞性強(qiáng)、降噪）。

,乒乓球室,1、預(yù)留空間尺寸；2、裝飾材料要求。,1、臺面尺寸：2.72X1.53米，空間尺寸：7X4.5米；2、天然木地板、四周墻面軟包（需抗污染、抗損壞性強(qiáng)、降噪）

,室內(nèi)羽毛球,1、預(yù)留空間尺寸；2、裝飾材料要求；3、

燈光設(shè)計和布局。,"1、羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場地尺寸：長方形,長13.40米,單打場地寬5.18米、雙打場地寬6·10米。2、球場四周2米以內(nèi)、上空9米以內(nèi)不得有任何障礙物。3、場地線的顏色最好是白色、黃色或其他容易辨別的顏色。4、場地上的畫線的寬度均為4厘米,所有場地線都是它所確定區(qū)域的組成部分；5、地面采用木質(zhì)地板或塑料膠地面,這樣的場地應(yīng)具有一定的彈性,滑澀程度適中；6、

一般燈光的設(shè)計和布局有兩種方法:一種是自熾燈泡,安裝在每一球場的兩側(cè)網(wǎng)柱的上空;另一種是熒光燈,掛在與球場邊線平行并且長度一樣的地方。為避免自然光線的干擾,場館內(nèi)應(yīng)掛上窗簾,場地上的照度要求達(dá)到500~750勒克斯。"

,棋牌室,1、預(yù)留空間尺寸；2、裝飾材料要求。,1、麻將機(jī)尺寸長寬各1米，凳子半米；接入電視線；2、四周墻面需抗污染、抗損壞性強(qiáng)；地板用仿大理石瓷磚；房間隔音必須做到STC50級別。

,餐廳,會所餐飲：考慮排煙、排污等對環(huán)境和住戶的影響。1、設(shè)計要求；2、庫房、理貨通道；3、上下水、強(qiáng)弱電預(yù)留；4、臺面材質(zhì)。,1、設(shè)計要求：廚房：建筑面積按營業(yè)面積的15%設(shè)計，電量要求三項大容量、接駁管道燃?xì)?，設(shè)置煙道、上下水、排污、隔油池；2、庫房預(yù)留冰柜、保鮮柜、消毒柜電源、配干貨架（建筑面積約20平方米）；廚房設(shè)后門（位置要求較隱蔽，用于貨品進(jìn)出及垃圾清運(yùn)通道)3、

水吧臺：設(shè)置上下水、電量要求三項電；預(yù)留西點柜、保鮮柜、制冰機(jī)、咖啡機(jī)、磨豆機(jī)、水槽位；4、吧臺面板用深色花崗巖、柜體用防水板。

泳池,更衣室及公共衛(wèi)生間,1、布局規(guī)劃要求;2、建材及安全要求；3、通風(fēng)、通道要求。,1、更衣室地面應(yīng)使用防滑、防滲水、易于清洗的材料建造，地面坡度應(yīng)滿足建筑規(guī)范要求并設(shè)有排水設(shè)施。墻壁及內(nèi)頂用防水、防霉、無毒材料覆涂。更衣室應(yīng)配備與設(shè)計接待量相匹配的密閉更衣柜、鞋架等更衣設(shè)施，并設(shè)置流動水洗手及消毒設(shè)施。更衣柜宜采用光滑、防透水材料制造并應(yīng)按一客一用的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。更衣室通道寬敞，保持空氣流通。常年開放的室內(nèi)游泳池宜設(shè)有空氣調(diào)節(jié)和換氣設(shè)備、池水溫度調(diào)節(jié)2、在游泳場所淋浴室的區(qū)域內(nèi)應(yīng)配備相應(yīng)的水沖式公共衛(wèi)生間。公共衛(wèi)生間地面應(yīng)低于淋浴室，地面與墻壁應(yīng)選擇耐水易洗刷材料鋪設(shè)。男衛(wèi)生間每60人設(shè)一個大便池和二個小便池，女衛(wèi)生間每30人設(shè)一個便池。3、公共衛(wèi)生間內(nèi)便池宜為蹲式，采用座式便池的宜提供一次性衛(wèi)生座墊。衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)設(shè)置流動水洗手設(shè)施，衛(wèi)生器具宜避免采用感應(yīng)式水龍頭和沖洗閥。衛(wèi)生間應(yīng)有獨立的排風(fēng)設(shè)施，機(jī)械通風(fēng)設(shè)施不得與集中空調(diào)管道相通。

,循環(huán)凈水和消毒設(shè)備,1、設(shè)備安全、品牌、維修；2、功率匹配；3、水循環(huán)過濾。,1、設(shè)備安全可靠、操作和維修方便，采用國內(nèi)知名品牌即可，便于保養(yǎng)維修；2、與泳池實際儲水量匹配，計量裝置的計量準(zhǔn)確，且靈活可調(diào)；3、投加系統(tǒng)能自動控制，且安全可靠；4、加氯機(jī)至少設(shè)置一套備用，加氯機(jī)應(yīng)有壓力穩(wěn)定且不間斷的水源，加氯機(jī)的運(yùn)行和停止應(yīng)與循環(huán)水泵的運(yùn)行和停止設(shè)聯(lián)鎖裝置。5、經(jīng)凈化消毒的游泳池水質(zhì)應(yīng)符合相關(guān)國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。采用臭氧、紫外線或其它消毒方法消毒時，還應(yīng)輔助氯消毒。6、游泳池水（包括兒童涉水池連續(xù)供給的新水）應(yīng)保持游離余氯濃度為0.3～0.5毫克/升；浸腳消毒池池水余氯含量應(yīng)保持5～10毫克/升，應(yīng)當(dāng)每4小時更換一次。7、游泳池水循環(huán)過濾凈化設(shè)備每日應(yīng)進(jìn)行反沖洗，反沖洗水應(yīng)排入下水道；池水水質(zhì)消毒液投入口位置應(yīng)設(shè)置在游泳池水水質(zhì)凈化過濾裝置出水口與游泳池給水口之間。

,通風(fēng)、照明,1、保持良好通風(fēng)；2、采光系數(shù)、應(yīng)急照明燈。,1、室內(nèi)游泳場所應(yīng)保持良好通風(fēng)，機(jī)械通風(fēng)設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，空氣細(xì)菌總數(shù)、室溫、相對濕度、風(fēng)速、二氧