房屋租賃合同糾紛仲裁案

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房屋租賃合同糾紛仲裁案本會(huì)依照申請(qǐng)人市宏將來業(yè)開發(fā)有限公司 (下稱宏誠公司)與被申請(qǐng)人劉達(dá)文于28日簽訂的《房屋租賃合同》中的仲裁條款以及申請(qǐng)人向本會(huì)提交的書面仲裁申請(qǐng)

2005年6,于2006年10月17日受理了上列當(dāng)事人之間的上述合同項(xiàng)下的爭議仲裁案 ,受案號(hào)為[2006]惠仲第198號(hào)。申請(qǐng)人宏誠公司向本會(huì)預(yù)交了仲裁費(fèi)。 2006年11月被申請(qǐng)人劉提交仲裁答辯書并提出仲裁反請(qǐng)求 ,本委于同日受理其仲裁反請(qǐng)求 ,劉向本委預(yù)交仲裁費(fèi)。本案審理程序適用 2001年12月1日起施行的《惠州仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》 (以下簡稱《仲裁規(guī)則》)。依照《仲裁規(guī)則》的規(guī)定 ,本會(huì)向宏誠公司送達(dá)了受理仲裁申請(qǐng)通知書、 《仲裁規(guī)則》和《惠州仲裁委員會(huì)仲裁員名冊(cè)》等材料 ,向劉送達(dá)了仲裁通知書、仲裁申請(qǐng)書副本及相關(guān)證據(jù)材料,并向雙方當(dāng)事人分不送達(dá)了《仲裁規(guī)則》 、《惠州仲裁委員會(huì)仲裁員名冊(cè)》 、《選定首席仲裁員的函》、《選定仲裁員的函》等材料。劉達(dá)文在《仲裁規(guī)則》規(guī)定的期間內(nèi)提交了書面答辯書并提出仲裁反請(qǐng)求。本委將劉達(dá)文的答辯和仲裁反請(qǐng)求書發(fā)送宏誠公司 ,宏誠公司提交了反請(qǐng)求答辯書 ,本委將宏誠公司的反請(qǐng)求答辯書發(fā)送劉達(dá)文。本委決定就宏誠公司提出的仲裁請(qǐng)求和劉提出的仲裁反請(qǐng)求合并審理。在《仲裁規(guī)則》規(guī)定的期限內(nèi) ,宏誠公司選定王為仲裁員 ,劉選定黃為仲裁員 ,雙方共同托付本委主任指定首席仲裁員 ,本委主任指定徐為本案首席仲裁員 ,于2006年11月22日組成仲裁庭審理本案。并于開庭前向雙方當(dāng)事人發(fā)送了《組庭通知書》和《開庭通知書》 。仲裁庭于 2006年12月5日、2007年1月9日和5月22日,在本會(huì)仲裁一庭開庭審理了本案。宏誠公司的法定代表人肖如意、托付代理人廖律師 ,劉的托付代理人葉律師到庭陳述了自己的主張及答辯意見 ,對(duì)本案的事實(shí)、證據(jù)進(jìn)行了核對(duì)和質(zhì)證 ,回答了仲裁庭的提咨詢 ,雙方進(jìn)行了辯論 ,并作了最后陳述。仲裁庭多次組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解 ,但因雙方當(dāng)事人的分歧較大 ,最終未能達(dá)成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。依照雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)材料和庭審查明的事實(shí)和有關(guān)法律規(guī)定,2007年8月6日,仲裁庭對(duì)本案作出 [2006]惠仲裁第1號(hào)裁決書?，F(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見和裁決結(jié)果分述如下：一、案情申請(qǐng)人宏誠公司與被申請(qǐng)人劉因《房屋租賃合同》引發(fā)爭議 ,向本會(huì)申請(qǐng)仲裁。申請(qǐng)人稱：2005年6月28日,申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就租賃申請(qǐng)人坐落于市市區(qū)花邊北路西側(cè)房屋主樓5～13層(一樓提供約200平方米做大堂)事宜,簽訂了《房屋租賃合同》(下簡稱該合同)一份。該合同就房屋差不多情況,房屋用途,租賃期限,租金,付款方式等內(nèi)容作了明確約定。其中約定：1、房屋用途為旅業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè);2、租賃期限從2005年11月18日起至2025年11月17日共20年,自2005年7月18日至2005年11月17日為四個(gè)月裝修期,免租金;3、租金從2005年11月18日起至2010年11月17日止,租金為每月人民幣80,000元;4、付款方式：租金按月結(jié)算,由被申請(qǐng)人于每月的25號(hào)前將該租金交付給申請(qǐng)人。逾期按每天萬分之三計(jì)收滯納金;此外該合同還就房屋押金、水電押金、關(guān)于裝修的約定、基礎(chǔ)設(shè)施的約定等內(nèi)容作了規(guī)定。2005年7月11日,申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就其它有關(guān)事項(xiàng)簽訂了補(bǔ)充合同一份。該合同及補(bǔ)充合同簽訂后,申請(qǐng)人馬上租賃樓房交付給被申請(qǐng)人裝修,至2005年12月初,被申請(qǐng)人將租賃樓房正式以漢天酒店名義對(duì)外營業(yè)。然而,自被申請(qǐng)人應(yīng)繳付租金之日即2005年11月18日起至今已近一年時(shí)刻共欠申請(qǐng)人租金 808,000元人民幣。

,應(yīng)繳租金分文未付。至

2006

年10

月

18日止,實(shí)際Word文檔僅供參考需要指出的是,在2006年5月底前,被申請(qǐng)人一直借口申請(qǐng)人未辦妥消防系統(tǒng)驗(yàn)收手續(xù)為由拒繳租金。但實(shí)際上被申請(qǐng)人經(jīng)營的漢天酒店自始至終正常經(jīng)營,消防咨詢題并未對(duì)其經(jīng)營造成實(shí)質(zhì)阻礙。為此,申請(qǐng)人于2006年7月23日通過惠城區(qū)公證處采取公證送達(dá)方式向被申請(qǐng)人發(fā)出通知一份。該通知內(nèi)容就申請(qǐng)人向部隊(duì)申辦的消防系統(tǒng)驗(yàn)收手續(xù)(因該租賃樓宇屬軍隊(duì)物業(yè),地點(diǎn)消防部門無權(quán)辦理有關(guān)消防驗(yàn)收手續(xù))進(jìn)一步確認(rèn)告知被申請(qǐng)人。且就2006年5月25日前申請(qǐng)人未辦妥消防驗(yàn)收手續(xù)之前被申請(qǐng)人應(yīng)繳付的租金,申請(qǐng)人采取了妥善解決咨詢題原則,同意在繳租金基礎(chǔ)上減除15%。即2006年5月25日前應(yīng)繳租金為48萬元減至為40.8萬元人民幣(每月80000元落低為每月62000元)。并通知被申請(qǐng)人將所欠租金支付給申請(qǐng)人。然而,被申請(qǐng)人依然置若罔聞,對(duì)應(yīng)付租金分文未付。2006年9月1日,申請(qǐng)人收到一份落款為漢天酒店但未加蓋漢天酒店公章、也未有任何人簽名的給惠州市宏老實(shí)未來業(yè)開發(fā)有限公司的函。本著息事寧人的態(tài)度,申請(qǐng)人照舊彎彎曲曲通過惠城區(qū)公證處公證送達(dá)方式給被申請(qǐng)人回復(fù)。對(duì)其函中提及的咨詢題一一給予答復(fù),但被申請(qǐng)人拒不理睬申請(qǐng)人所出的誠意之舉。而漢天酒店卻每天正常經(jīng)營,國慶中秋期間利用橫幅吸引新老顧客的廣告宣傳赫然掛在酒店不遠(yuǎn)處。而對(duì)應(yīng)付租金依然分文未向申請(qǐng)人繳付。經(jīng)統(tǒng)計(jì),從2005年11月18日起至今(初步算至2006年10月17日),申請(qǐng)人欠付租金達(dá)808000元人民幣,按照約定,被申請(qǐng)人應(yīng)付逾期滯納金達(dá)元人民幣。(具體計(jì)算方式見證據(jù))。申請(qǐng)人認(rèn)為：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《房屋租賃合同》系雙方本著平等互利,老實(shí)未來信用原則簽訂,合法有效,依法受法律愛護(hù)。申請(qǐng)人對(duì)應(yīng)繳納的租金拖欠拒付,實(shí)屬違約。申請(qǐng)人為愛護(hù)自身合法權(quán)益不受侵犯,特依據(jù)雙方訂立的仲裁條款及《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定,申請(qǐng)仲裁。并提出如下仲裁請(qǐng)求：1、裁令被申請(qǐng)人劉立即償付所拖欠申請(qǐng)人房屋租金計(jì)人民幣808,000元,并支付滯納金35280元(從逾期之日即2005年12月26日起按每天萬分之三計(jì)至2006年10月26日止);2、裁令被申請(qǐng)人承擔(dān)本案全部仲裁費(fèi)用。宏誠公司為支持其仲裁請(qǐng)求,向仲裁庭提交下列證據(jù)：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,證明申請(qǐng)人具備主體資格;2、房屋租賃合同及補(bǔ)充合同

,證明確立申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人權(quán)利義務(wù)之內(nèi)容

;3、房屋租賃合同及托付書 ,證明申請(qǐng)人獲得轉(zhuǎn)租的權(quán)利 ;4、省軍區(qū)出具的 2006保消字第 10號(hào)消防驗(yàn)收意見 ,證明租賃樓消防系統(tǒng)已驗(yàn)收 ;5、(2006)惠城證民字第號(hào)公證書 ,證明申請(qǐng)人通過公證送達(dá)方式催收租金及進(jìn)一步確認(rèn)消防咨詢題等內(nèi)容 ;6、給市宏將來業(yè)公司的函

,證明被申請(qǐng)人就租賃合同履行的有關(guān)咨詢題致函申請(qǐng)人

;7、(2006)惠城證民字第

6號(hào)公證書,證明申請(qǐng)人對(duì)證據(jù) 6函涉及咨詢題之回復(fù)

;8、發(fā)票

,證明被申請(qǐng)人開辦的酒店在經(jīng)營之中

;9、照片,證明被申請(qǐng)人的宣傳橫幅 ;10、證明(軍分區(qū)出具),證明本案所涉的房屋能夠?qū)ν獬鲎饨?jīng)營 ;11、判決書兩份[(2004)惠城法行初字第 18號(hào)及(2005)惠中法行終字第

4號(hào)],證明房屋租賃合同提及的房產(chǎn)證并不是偽造的。2006年12月11日,宏誠公司向仲裁庭提交延期舉證申請(qǐng)書主體工程竣工驗(yàn)收合格證及土建消防驗(yàn)收合格證。 2007年向仲裁庭補(bǔ)充提交如下證據(jù) (編號(hào)為12及13)：12、關(guān)于市花嶺北路西側(cè)十三層大樓建筑工程消防驗(yàn)收意見

1月

,要求延期提交漢天酒店大樓9日和1月12日,宏誠公司,證明本案所涉出租房屋的主體工程經(jīng)消防驗(yàn)收合格13、建設(shè)工程竣工合格證

,證明市花邊嶺北路西側(cè)十三層大樓竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格。被申請(qǐng)人劉對(duì)宏誠公司的仲裁申請(qǐng)?zhí)岢龃疝q及反請(qǐng)求：稱：Word文檔僅供參考2005年6月28日,反請(qǐng)求人與被反請(qǐng)求人簽訂了一份房屋租賃合同,合同約定,由甲方(被反請(qǐng)求人)提供位于市市區(qū)花邊北路兩側(cè)主樓513層的自有房(房產(chǎn)證號(hào)碼：粵房地證字第17705號(hào))供乙方(反請(qǐng)求人)作旅業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)之用 ,合同還對(duì)租賃期限、 租金數(shù)額、付款方式、費(fèi)用分?jǐn)偂⑦`約責(zé)任、不可抗力、合同管轄等都作了約定 ,同時(shí)甲方(被反請(qǐng)求人)還承諾所出租房屋產(chǎn)權(quán)明確 ,土建主體消防系統(tǒng)由甲方負(fù)責(zé) ,之后雙方又于 2005年7月11日簽訂了補(bǔ)充合同,補(bǔ)充合同約定：甲方 (被反訴人)必須具備所租房屋的土建消防合格證 ,時(shí)刻必須在本補(bǔ)充合同簽訂后 40天(2005年8月21日前)辦理完善,否則,因此造成乙方 (反請(qǐng)求人)權(quán)益受損由甲方負(fù)責(zé)。兩份合同生效后 ,反請(qǐng)求人投入了大量的資金對(duì)所租賃的房屋按酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修,并取名為漢天酒店 ,購置相應(yīng)的設(shè)備、 用具等,2005年12月,反請(qǐng)求人投資的漢天酒店開張營業(yè),由于被反請(qǐng)求人不按合同的約定 ,擅自縮小酒店門前的停車場(chǎng) ,拒絕提供其所出租房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及房屋安全鑒定書、公安消防部門的消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書 ,致使反請(qǐng)求人經(jīng)營的漢天酒店無法辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照 ,特種行業(yè)許可證 ,更無法正常經(jīng)營 ,多次被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、工商行政治理部門查處 ,責(zé)令停業(yè),2006年4月23日反請(qǐng)求人去函被反請(qǐng)求人 ,要求被反請(qǐng)求人履行合同義務(wù) ,在被反請(qǐng)求人未履行合同義務(wù)時(shí) ,反請(qǐng)求人暫緩支付房租 ,反請(qǐng)求人認(rèn)為：被反請(qǐng)求人偽造房產(chǎn)證 ,采納欺騙的手段 ,騙取反請(qǐng)求人簽訂房屋租賃合同 ,同時(shí)亦不按合同的約定,按時(shí)提供相應(yīng)的證照給反請(qǐng)求人 ,已構(gòu)成欺詐及違約 ,理應(yīng)承擔(dān)由此過錯(cuò)而產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)及民事責(zé)任 ,為維護(hù)法律的正確實(shí)施 ,保障反請(qǐng)求人的合法權(quán)益不受侵犯 ,反請(qǐng)求人依據(jù)《仲裁法》的相關(guān)規(guī)定,請(qǐng)求仲裁庭駁回申請(qǐng)人 (被反請(qǐng)求人)的仲裁請(qǐng)求并提出如下反請(qǐng)求：1、因被反請(qǐng)求人違約 ,終止雙方于 2005年6月28日、2005年7月11日所簽訂的房屋租賃合同及補(bǔ)充合同 ;2、被反請(qǐng)求人應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失 (含裝飾、購置等 )5,191,068元給反請(qǐng)求人。3、被反請(qǐng)求人應(yīng)退回房屋水電押金、房租押金合計(jì) 18萬元給反請(qǐng)求人。 4、被反請(qǐng)求人應(yīng)支付工人遣散費(fèi) 32,332元給反請(qǐng)求人。 5、本案仲裁費(fèi)用由被反請(qǐng)求人承擔(dān)。劉為支持其反請(qǐng)求及答辯觀點(diǎn)向仲裁庭提交了下列證據(jù)：1、居民身份證 ,證明反請(qǐng)求人的主體資格 ;2、房屋租賃合同 ,證明雙方當(dāng)事人的合同關(guān)系 ;3、補(bǔ)充合同,證明內(nèi)容同上;4、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 ,證明被反請(qǐng)求人的主體資格 ;5、核準(zhǔn)企業(yè)變更登記通知書 ,證明被反請(qǐng)求人變更前名稱為市華泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司 ;6、粵房地證字第 17705號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證 ,證明該房產(chǎn)證(復(fù)印件)系偽造的;7、消防業(yè)務(wù)受理回執(zhí) ,證明申辦主體為中國人民解放軍省軍分區(qū)后勤部 ;8、消防設(shè)計(jì)審核申請(qǐng)的復(fù)函 ,證明被反請(qǐng)求人所出租的房產(chǎn)系軍事設(shè)施 ;9、2006保消字第 10號(hào)關(guān)于市漢天酒店自動(dòng)消防系統(tǒng)意見 ,證明內(nèi)容與證據(jù) 8相同;10、旅館業(yè)《特種行業(yè)許可證》申報(bào)條件 ,證明需要當(dāng)?shù)毓蚕啦块T的消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書;11、致漢天酒店負(fù)責(zé)人函 ,證明被反請(qǐng)求人出租的房產(chǎn)沒有大樓主體消防證 ;12、派出所函,證明派出所需要營業(yè)執(zhí)照及消防驗(yàn)收合格證 ;13、責(zé)令改正通知書 ,證明漢天酒店無證經(jīng)營、停止?fàn)I業(yè) ;14、分局治安警察大隊(duì)檢查表 ,證明酒店被責(zé)令停止?fàn)I業(yè) ;15、分局扣押物品、文件清單 ,證明漢天酒店財(cái)產(chǎn)被扣押 ;16、通知,證明反請(qǐng)求人曾函告被反請(qǐng)求人要求辦理大樓土建消防合格證 ;17、交寄郵件收據(jù)、郵票收據(jù) ,證明反請(qǐng)求人以郵寄方式發(fā)出通知 ;18、工程承包合同書及有關(guān)單據(jù) ,證明反請(qǐng)求人的投資數(shù)額 ;19、防雷工程公司付款及辦公室用品付款單據(jù) ,證明反請(qǐng)求人付款情況 ;20、工薪表,證明反請(qǐng)求人支付工資 ;Word文檔僅供參考21、收據(jù),證明反請(qǐng)求人交納押金 ;22、責(zé)令改正通知書等材料 ,證明漢天酒店被要求停業(yè)整頓 ;23、照片,證明酒店被查封。針對(duì)劉提出的仲裁反請(qǐng)求 ,宏誠公司答辯如下：被答辯人提出的反訴請(qǐng)求依法不能成立 ,應(yīng)予駁回,以維護(hù)答辯人的合法權(quán)益。答辯人盡管未能在雙方租賃合同及補(bǔ)充合同約定的時(shí)刻內(nèi)辦妥租賃樓宇消防驗(yàn)收合格手續(xù),但并不能成為被答辯人請(qǐng)求終止雙方于2005年6月28日、2005年7月11日所簽訂的房屋租賃合同及補(bǔ)充合同及賠償其經(jīng)濟(jì)損失返還押金之理由或條件成就依據(jù)。2006年5月25日,由省軍區(qū)政治部保衛(wèi)處出具的 2006保消字第 10號(hào)關(guān)于市漢天酒店自動(dòng)消防系統(tǒng)驗(yàn)收的意見 ,已作出漢天酒店符合消防要求的結(jié)論。關(guān)于答辯人未能及時(shí)辦妥該消防驗(yàn)收手續(xù)的行為 ,答辯人已主動(dòng)承擔(dān)了責(zé)任。即答辯人同意在2006年5月25日前被答辯人每月應(yīng)付的租金 80000元人民幣調(diào)整為 62000元。這足以講明答辯人勇于承擔(dān)責(zé)任的態(tài)度。對(duì)此 ,答辯人在仲裁申請(qǐng)書中有明確表述。盡管答辯人未能按時(shí)辦妥租賃樓宇消防驗(yàn)收手續(xù) ,但有一點(diǎn)事實(shí)無法認(rèn) ,那就是被答辯人經(jīng)營的漢天酒店從 2005年12月底開始營業(yè)起 ,從未停止過經(jīng)營活動(dòng) ,至今還在正常經(jīng)營中。但被答辯人應(yīng)繳付給答辯人的租金卻至今分文未付。依照雙方簽訂的《房屋租賃合同》第 15條規(guī)定,租賃期間,任何一方提出終止合同 ,需提早三個(gè)月書面通知對(duì)方 ,經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書 ,在終止合同書生效前 ,本合同仍然有效。然而,在答辯人就被答辯人拖欠租金而提出仲裁之前,被答辯人從未就終止合同事宜或口頭或書面通知過答辯人。因此,答辯人有理由要求被答辯人履行合同并支付所拖欠的租金。其提出終止合同的理由不能成立。被答辯人提出反請(qǐng)求無非是尋找借口,推卸責(zé)任,達(dá)到其非法目的。因此講,被答辯人的反請(qǐng)求理由不充分,其反請(qǐng)求主張全然不能成立。為此,答辯人請(qǐng)求仲裁庭對(duì)被答辯人反訴請(qǐng)求予以駁回。宏誠公司為支持其答辯意見 ,提交了兩份證據(jù) (編號(hào)為證據(jù) 14和15)：14、證明,用于證明反請(qǐng)求人經(jīng)營的漢天酒店從未停止經(jīng)營的事實(shí) ;15、旅業(yè)房租發(fā)票 ,證明內(nèi)容與證據(jù) 14相同。宏誠公司和劉對(duì)對(duì)方提交的證據(jù)材料,各自提出了質(zhì)證意見：(一)劉對(duì)宏誠公司提交證據(jù)的質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1沒有異議;對(duì)證據(jù)2、3、4、5的真實(shí)性無異議,但對(duì)證明內(nèi)容有異議,認(rèn)為宏誠公司違約;認(rèn)為證據(jù)6不能作為證據(jù)使用,證據(jù)7與本案沒有關(guān)聯(lián)性;對(duì)證據(jù)8、證據(jù)9的證明內(nèi)容有異議;認(rèn)為證據(jù)10與本案沒有關(guān)聯(lián)性;對(duì)證據(jù)11的證明內(nèi)容有異議,宏誠公司持有的房產(chǎn)證當(dāng)時(shí)已被撤銷,出租房產(chǎn)時(shí)構(gòu)成民事欺詐;認(rèn)為證據(jù)12與本案的主體名稱不符,與本案無關(guān)聯(lián)性;認(rèn)為證據(jù)13與本案缺乏關(guān)聯(lián)性;對(duì)證據(jù)14的真實(shí)性不予認(rèn)可;對(duì)證據(jù)15的證明內(nèi)容有異議。(二)宏誠公司對(duì)劉提交證據(jù)的質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1至證據(jù)5沒有異議;對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性沒有異議,但對(duì)證明內(nèi)容不認(rèn)可;對(duì)證據(jù)7、8、9的的真實(shí)性無異議;認(rèn)為證據(jù)10沒有任何單位蓋章,不具有證明力;對(duì)證據(jù)11的證明內(nèi)容有異議;對(duì)證據(jù)12的真實(shí)性無異議;對(duì)證據(jù)13、14、15的真實(shí)性沒有異議 ,但對(duì)其關(guān)聯(lián)性有異議 ;對(duì)證據(jù) 16、17不認(rèn)可;對(duì)證據(jù) 18、19、20的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可 ;對(duì)證據(jù)21的真實(shí)性無異議 ;對(duì)證據(jù)22的真實(shí)性無異議 ,但認(rèn)為酒店一直在經(jīng)營;對(duì)證據(jù)23的真實(shí)性無異議。依照劉的申請(qǐng) ,仲裁庭經(jīng)討論決定對(duì)漢天酒店的裝修工程及可移動(dòng)的配套設(shè)施、設(shè)備和物品托付有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估 ,并曾發(fā)通知要求雙方當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)共同協(xié)商確定一家資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。但由于雙方當(dāng)事人未能商定一家評(píng)估機(jī)構(gòu) ,仲裁庭決定托付市惠正資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司 (以下簡稱惠正評(píng)估公司 )對(duì)漢天酒店裝修工程及可移Word文檔僅供參考動(dòng)的配套設(shè)施、設(shè)備和物品進(jìn)行評(píng)估,并分不就裝修工程及該酒店的總資產(chǎn)出具評(píng)估報(bào)告。劉依照仲裁庭的通知預(yù)付了評(píng)估費(fèi)人民幣25,000元。2007年4月29日,惠正評(píng)估公司出具漢天酒店裝修工程評(píng)估報(bào)告[惠正資評(píng)報(bào)字(2007)第號(hào)],評(píng)定漢天酒店裝修工程的評(píng)估值為人民幣3,867,840元;出具漢天酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書[惠正資評(píng)報(bào)字(2007)第號(hào)],評(píng)定漢天酒店裝修工程及可移動(dòng)的配套設(shè)施、設(shè)備和物品等資產(chǎn)的評(píng)估值為人民幣4,459,731元。仲裁庭專門開庭聽取雙方當(dāng)事人對(duì)上述兩份評(píng)估報(bào)告書的質(zhì)證意見,宏誠公司對(duì)上述兩份評(píng)估報(bào)告辭予認(rèn)可,劉達(dá)文對(duì)上述兩份評(píng)估報(bào)告部分認(rèn)可,認(rèn)為存在漏評(píng)、少評(píng)的情況,要求追加評(píng)估。仲裁庭將雙方當(dāng)事人的書面質(zhì)證意見提交惠正評(píng)估公司作出答復(fù)或作出補(bǔ)正評(píng)估報(bào)告。2007年5月23日,惠正評(píng)估公司向仲裁庭提交《關(guān)于漢天酒店資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書異議的答復(fù)函》(惠正資函字[2007]3號(hào)),宏誠公司和劉達(dá)文對(duì)該答復(fù)函不予認(rèn)可,而且劉再次提出5-11樓床屏漏評(píng),要求追加評(píng)估。仲裁庭再次將劉《關(guān)于堅(jiān)持對(duì)惠正資評(píng)報(bào)字(2007)第19、20號(hào)評(píng)估報(bào)告漏評(píng)、少評(píng)部分追加評(píng)估的報(bào)告》交由惠正評(píng)估公司進(jìn)行處理。2007年7月4日,惠正評(píng)估公司向仲裁委提交《關(guān)于劉先生堅(jiān)持對(duì)惠正資評(píng)報(bào)字(2007)第19、20號(hào)評(píng)估報(bào)告漏評(píng)、少評(píng)部分追加評(píng)估的答復(fù)函》(惠正資函字[2007]6號(hào)),認(rèn)為有線電視報(bào)裝及監(jiān)控系統(tǒng)屬漏評(píng),該項(xiàng)目的評(píng)估值為人民幣28,100元,宏誠公司對(duì)該答復(fù)函所涉及的內(nèi)容及結(jié)論不予認(rèn)可,劉達(dá)文對(duì)該答復(fù)函部分認(rèn)可。仲裁庭依照雙方當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證以及庭審詢咨詢的情況,現(xiàn)查明如下案件事實(shí)：2005年6月28日,宏誠公司(甲方)與劉(乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份,要緊條款如下：第一條房屋差不多情況：甲方房屋坐落市市區(qū)花邊北路西側(cè),樓房主體為框架結(jié)構(gòu),并通過市規(guī)劃局報(bào)建,質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門檢查驗(yàn)收,均符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。乙方承租范圍：主樓5-13層(一樓提供約200平方米做大堂),房產(chǎn)證號(hào)碼：粵房地證字第17705號(hào)。第二條房屋用途：該房屋用途為旅業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)。第三條租賃期限自2005年11月18日至2025年11月17日共20年。第四條租金：自2005年7月18日至2005年11月17日,甲方給予乙方4個(gè)月的裝修期,自2005年11月18日至2010年11月17日止,租金為每月人民幣80,000元;自自2010年11月18日至2015年11月17日止,租金為每月人民幣92,000元;自2015年11月18日至2020年11月17日止,租金為每月人民幣 110,600元;自2020年11月18日至2025年11月17日止,租金為每月人民幣138,250元。第五條付款方式;租金按月結(jié)算,由乙方于每月的25日前將該月租金交付給甲方,逾期按每天萬分之三計(jì)收滯納金。第六條,乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起一周內(nèi)向甲方支付房租押金10萬元,水電押金8萬元共計(jì)18萬元整,此押金不計(jì)息,在租賃合同解除、終止,由甲方扣減乙方應(yīng)交款項(xiàng)后予以退還;第九條：租賃期滿或中途退租,乙方保證所租房屋的梁、柱、樓板、外墻、電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、排污系統(tǒng)等完好無損地交給甲方。乙方投資的不動(dòng)產(chǎn)不得拆除,可動(dòng)產(chǎn)可搬走。第十條關(guān)于甲方對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的約定：甲方按房屋現(xiàn)狀交給乙方。本房屋已完善供電供水、排水、排污等主系統(tǒng);電梯已能正常運(yùn)行一臺(tái),另一臺(tái)甲方同意安裝,電梯費(fèi)用由甲方承擔(dān),門前停車場(chǎng)已鋪砌整理,土建消防系統(tǒng),由甲方負(fù)責(zé)整棟所需要樓房的消防主體工程系統(tǒng),消防主管和消防箱、滅火栓設(shè)備必須每層樓具備(5-13層樓樓道、室內(nèi)由乙方自行負(fù)責(zé))安裝消防主體系統(tǒng)和操縱系統(tǒng)的費(fèi)用由乙方和煲仔王酒家按租用面積承擔(dān)。第十一條規(guī)定：乙方應(yīng)守法經(jīng)營,如因違法經(jīng)營而導(dǎo)致停業(yè)整頓,責(zé)任自負(fù),租金、水、電費(fèi)等照付。第十九條;本合同在履行中發(fā)生爭議,由甲乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí),應(yīng)提交惠州市合同仲裁委員會(huì)裁決。此外該合同還對(duì)保險(xiǎn)、合同終止、違約責(zé)任以及不可抗力等作出約定。2005年7月11日,甲乙雙方簽訂《補(bǔ)充合同》一份,約定(甲方)宏誠公司必須具備土建消防合格證,時(shí)刻必須在本補(bǔ)充合同簽訂后40天內(nèi)辦理完善,否則由此造成乙方(劉達(dá)文)權(quán)益受損由甲方負(fù)責(zé)。Word文檔僅供參考據(jù)2005年5月16日市中級(jí)人民法院 (2005)惠中法行終字第 4號(hào)行政判決書 ,原登記在宏誠公司前身市華泰實(shí)業(yè)開發(fā)公司名下的粵房地證字第 17705號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》因違反《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》 的規(guī)定被判決撤銷。 本案所涉的出租房屋仍屬中國人民解放軍省軍分區(qū)后勤部所有。軍分區(qū)后勤部于 2005年6月10日與宏誠公司簽訂《房屋租賃合同》 ,將本案所涉房屋出租給宏誠公司 ,并給予宏誠公司轉(zhuǎn)租權(quán)。2005年6月20日和6月30日,劉分不付給宏誠公司水電押金和房租押金 8萬元和10萬元。宏誠公司依約將位于市市區(qū)花邊嶺北路西側(cè)綜合樓 5-13層房屋交付劉,劉將該物業(yè)裝修成酒店(取名為漢天酒店 ),而劉至今未支付房租。宏誠公司在仲裁申請(qǐng)書中同意從 2005年11月18日至2006年5月按每月 62000元計(jì)收房租。2006年5月25日,省軍區(qū)政治部保衛(wèi)處出具 《關(guān)于市漢天酒店自動(dòng)消防系統(tǒng)消防驗(yàn)收的意見》,確認(rèn)漢天酒店的消防栓、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)差不多符合消防要求。 2007年1月9日,宏誠公司向仲裁庭提交省軍區(qū)政治部保衛(wèi)處 《關(guān)于市花邊嶺北路西側(cè)十三層大樓建筑工程消防驗(yàn)收的意見》 (復(fù)印件),該意見確認(rèn)該建筑物消防驗(yàn)收合格 ,但宏誠公司至今未將《關(guān)于市漢天酒店自動(dòng)消防系統(tǒng)消防驗(yàn)收的意見》 原件交付給劉達(dá)文。 2007年1月12日,宏誠公司向仲裁庭提交了由省軍區(qū)后勤部基建營房處發(fā)出的《建設(shè)工程竣工合格證》 ,該合格證確認(rèn)市花邊嶺北路西側(cè)十三層大樓已竣工并驗(yàn)收合格。 宏誠公司至今也未將該合格證原件交付給劉。另查：劉所開辦的漢天酒店至今未辦理特種行業(yè)許可證和營業(yè)執(zhí)照 ,因無照經(jīng)營多次受到公安機(jī)關(guān)和工商行政治理部門的查處。依照惠正評(píng)估公司惠正資評(píng)報(bào)字 (2007)第19號(hào)、第 20號(hào)評(píng)估報(bào)告以及惠正資函字[2007]6號(hào)《答復(fù)函》,能夠認(rèn)定漢天酒店裝修工程的評(píng)估值為人民幣 3,895,940元;漢天酒店裝修工程及可移動(dòng)的配套設(shè)施、設(shè)備和物品等資產(chǎn)的評(píng)估總值為人民幣 4,487,831元。二、仲裁庭意見(一)關(guān)于雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》的效力仲裁庭認(rèn)為,宏誠公司與劉簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》是其雙方的真實(shí)意思表示,而且未違反社會(huì)公共利益和法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 ,因而是有效的。劉提出宏誠公司偽造房產(chǎn)證 ,采納欺騙的手段 ,騙取其簽訂房屋租賃合同 ,阻礙合同效力 ,但其未依法行使撤銷權(quán),故仲裁庭認(rèn)為 ,盡管從法律上看 ,宏誠公司原持有出租房屋的產(chǎn)權(quán)證被人民法院撤銷,但其對(duì)該物業(yè)有使用權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán),因此其具有與劉達(dá)文《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》的權(quán)利能力,《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》是有效的。(二)關(guān)于宏誠公司的仲裁請(qǐng)求基于《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》的有效性,劉作為承租人應(yīng)依照合同的約定支付租金。劉提出因宏誠公司違約,其無須支付租金的理由,仲裁庭不予支持。由于宏誠公司未按約定向劉交付土建消防驗(yàn)收合格證構(gòu)成違約 ,以及其至今未向劉交付土建消防驗(yàn)收合格證原件 ,因此宏誠公司對(duì)其違約行為也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 ,仲裁庭認(rèn)為其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任可從租金的減少中得以體現(xiàn)?？紤]到宏誠公司的違約情況 ,仲裁庭認(rèn)為,從2005年11月18日至2007年8月17日期

,間,劉應(yīng)按約定租金標(biāo)準(zhǔn)的50%,即每月40,000元支付租金;同時(shí)劉應(yīng)對(duì)所欠租金按每日萬分之三支付滯納金。(三)關(guān)于劉的仲裁請(qǐng)求1、關(guān)于終止《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》的請(qǐng)求宏誠公司未在《補(bǔ)充合同》約定的期限內(nèi)提供漢天酒店的土建消防驗(yàn)收合格證,致使劉無法辦理酒店的特種行業(yè)許可證和營業(yè)執(zhí)照,已構(gòu)成違約?？紤]到宏誠公司違約的性質(zhì)、持續(xù)時(shí)刻等因素并依照《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定,仲裁庭對(duì)劉要求終止《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》的請(qǐng)求予以支持。Word文檔僅供參考2、關(guān)于劉要求宏誠公司賠償經(jīng)濟(jì)損失 (含裝飾、購置等 )5,191,068元的請(qǐng)求在宏誠公司與劉在房屋租賃合同履行過程中 ,雙方均存在違約行為 ,而且裁決終止