房地產項目定位報告

XX頊目定位報告XX房地產發(fā)展股份有限公司

營銷策劃部XXXX月XX日目錄TOC\o"1-5"\h\z第一部分項目決策背景及摘要 3.一、 外部環(huán)境 3二、 內部因素 3第二部分項目地塊整體情況分析 4.一、 地塊位置 4二、 地塊現(xiàn)狀 4三、 頊目交通出狀況 4四、 頊目周邊社區(qū)配套 5五、 頊目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以寫） 5、市政配套（要說明距宗地距離、接入的可能性） 5七、主要經濟技術指標 5第三部分市場分析 6.一、 宏觀市場 6二、 房地產市場 6三、 區(qū)域房地產市場 6\o"CurrentDocument"第四部分項目地塊SWOT分析 7.一、 頊目地塊優(yōu)勢分析 7二、 頊目地比勢分析 7三、 頊目機會點分析 7四、 頊目威脅點分析 7\o"CurrentDocument"第五部分項目市場也位分析 8.\o"CurrentDocument"一、 頊目定位的原則、戰(zhàn)與藍圖 8（一） 、基本原則 8（二） 、戰(zhàn)構想 8（三） 、小區(qū)藍圖 8二、 頊目整體定位 8（-）、我們的頊目是么樣的住？ 8（二）、定位論;正 8\o"CurrentDocument"三、 市場地位定位 9\o"CurrentDocument"四、 小區(qū)功能定位， 9\o"CurrentDocument"五、 形象定位， 9（-、我們的住以么樣的形象出現(xiàn)？ 9（二）、定位論;正 9\o"CurrentDocument"價格定位 9七戶型面積配比定位. 10..\o"CurrentDocument"八目標客戶定位及分析 10..九小區(qū)配套功能的定位 11..第一部分項目決策背景及摘要一、 外部環(huán)境1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對頊目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設城市功能規(guī)劃與布局局蓍區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)發(fā)展等方面的地位。3、 頊目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住配套、文化園、政府重點工程等。二、 內部因素1、 頊目啟動對公司未來幾發(fā)展戰(zhàn)、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5），在公司發(fā)展中的地位（是否核心頊日，）如石家莊水泵廠頊目要說明該頊目對公司再內發(fā)展布局的重要戰(zhàn)意義；2、 公司進入重點區(qū)域市場、頊目合布局，寸公司提高市場覆蓋、提升品牌形象、低經營風險、擴大社會影響的作用；3、 以公司未來的潤需求、可持續(xù)經營等角描述頊的意義。第二部分項目地塊整體情況分析一、 地塊位置宗地所處城市、政區(qū)域地位置（包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心或政中心等）。時圖：頊目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機七場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。二、 地塊現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢、地表現(xiàn)狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素丑計算因此而報失的實際用地面積；3、 地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等，并說明拆遷對頊目開發(fā)進的影響；4、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結構等，地上地下要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可用的構建；5、 土地地形及完整性，地形是否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；時圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、 項目交通出狀況1、 公交系統(tǒng)情況，包括主要線、車區(qū)間等；2、 宗地出主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3、 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。時圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)。四、 項目周邊社區(qū)配套頊目周邊社區(qū)配奎-般是并以頊目可輔射范圍3km）內的教育（大中小學及教育節(jié)情況）、醫(yī)院、購物（大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場）、郵局、休閑（文化、體育、娛樂、公園等等設祐）銀以及其他配奎設施。時圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。五、 項目周邊環(huán)境根據(jù)個案特性描述，沒有的可以寫）頊目周邊環(huán)境一般包括區(qū)域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河湖泊污染等）、危險源情況（如高壓線、放射性、燃爆物品生產或倉儲基地等）、周邊景觀、風水情況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道的寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心或超市的建設等。、市政配套（要說明距宗地距離、接入的可能性）說明頊目的道、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎市政配奎情況，一般重點需要說明的道現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有幅、規(guī)劃幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響。七、主要經濟技術指標頊目的基本用地情況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道面積）、建筑面積（住建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積容積、容積、建筑密、控高、綠化以及其他規(guī)劃指標，特別需說明關鍵性或難較大的布護對頊目規(guī)劃、建設的影響。第三部分市場分析一、 宏人觀市場宏觀市場一般是并包括城市經濟狀況、人口、收入及支出、城市中長期規(guī)劃發(fā)展目標等方面在內的宏觀背景，具體到分頊GDP及增長、固定資產投資、市區(qū)人口及增長、人均可支配收入及增長、消費性支出、城市中長期發(fā)展規(guī)劃（經濟、城市功能區(qū)域、人口規(guī)劃以及市政交通體系等）二、 房地產市場房地產市場一般重點以城市房地產市場總體市場供需&格水平以及發(fā)展趨勢三個大方面進描述分析。三、 區(qū)域房地產市場1、 區(qū)域房地產現(xiàn)狀：描述區(qū)域房地產的市場供需、價格水平以及在城市房地產市場的位置等基本狀況。2、 區(qū)域房地產市場特征：重點描述區(qū)域房地產市場的產品特征及走勢、主客戶群體及消費分析。3、 區(qū)域房地產市場競爭：區(qū)域房地產市場產品（戶型配比、面積區(qū)間、戶型結構、價格、營銷方式等方面的競爭描述與分析。案分析將采用表格的形式）4、 區(qū)域房地產市場個案分析：重點描述區(qū)域內在開經典頊目、直接競爭頊目或銷售狀況較好的頊目，重點對個案進產品、價格、營銷手法等方面分析。5、 區(qū)域房地產市場分析：基于上述區(qū)域房地產市場四個方面的分析，明確區(qū)域市場現(xiàn)有產品特征，確定區(qū)域市場產品需求熱點，準確定位區(qū)域市場的價格水平和走勢等。第四部分項目地塊SWOT分析一、 頊目地塊優(yōu)勢分析二、 頊目地塊勢分析三、 頊目機會點分析四、 頊目威脅點分析第五部分項目市場定位分析“成功的營銷應從好的產品開始。好的產品取決于其是否能有效地滿足市場的需要，也取決于其是否倡導一種符合人性的生活追求。頊目定位也就是為頊目制訂總體戰(zhàn)目標，并盡詳細地論證這樣的頊“還是“ 。定位的基本思具體分析如下。一、 項目定位的原則、戰(zhàn)與藍圖（一） 、基本原則?從消費者的心謀求定位，而是從生產或銷售者的場定位；?針對特定J標市場，而非整個市場；3?充分考慮市場風險和市場潛；4?結合本頊目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢；5?尋求差異化的產品，創(chuàng)造出頊目所在地的樣板品牌。（二） 、戰(zhàn)構想1?建品小區(qū)2?服務城市居民3?樹品牌效應（三） 、小區(qū)藍囹對小區(qū)的檔次、景觀、生活和娛樂配套，以及物業(yè)服務等以文字、囹片、音像等進描述。二、 項目翳體定位（一） 、我們的頊目是么樣的??？以頊目特點、地塊優(yōu)勢、小區(qū)配套、自然環(huán)境與人文環(huán)境等方面對頊目作出總體描述。（二） 、定位論證（1） 從頊目所處宏觀環(huán)境分析（2） 從頊目自身情況分析（3） 從所在城市房地產市場的調研分析（4）從開發(fā)商的實分析三、 市場地位定位1、 市場領先者2、 市場挑戰(zhàn)者3、 市場創(chuàng)新者四、 小區(qū)功能定位1、 我們的住具備么功能？2、 定位論證五、 形象定位（一） 、我們的住以么樣的形象出現(xiàn)？（二） 、定位論證1） 與所在城市的建筑特點和歷史文化底蘊相結合。2） 符合市場主審美觀點。3） 適當超前，做出創(chuàng)新。價格定位我們的住能賣到么價格？定位論:正可以從以下幾個方面展開：1） 項目規(guī)模通常大型項目的一期是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著住小區(qū)的日成熟，配套設施逐步完善，小區(qū)知名提高，在后面幾期中可以打或少打廣告，提高售價，獲取高的投資回報。2） 市場調研分析根據(jù)所在城市房地產發(fā)展趨勢，確定合的市場均價，使目標客戶相對最大化，市場承接較強，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經濟效。3） 開發(fā)周期開發(fā)周期較長的項目，從整體銷售來分析，為取得剛進入市場就贏得先機的好勢態(tài)，為項目在后期有較大調價空間，樹項目價格和形象整體逐步走高市場印象，一期均價宜太高。4）項目所處區(qū)域項目所處區(qū)域的市政配套、規(guī)劃前景，人們以知程等。七戶型面積配比定位我們的住要做到多大？1） 項目整體戶型定位原則迎合主，適當超前。2） 戶型面積配比表產型面積（M2）比平面形式二房二斤80-11019%平面三房二斤100-12530%平面130-14520%平、錯層四房二斤145-17525%平、錯層五房三斤180-2806%復、躍復合體3）面積配比定位分析----我們?yōu)槊慈绱硕ㄎ唬慷ㄎ徽撟C：八目標客戶定位及分析1） 目標市場范圍定位2） 目標客戶細分 我們的住將會吸引么人來購買？一般來講，可以按照以下幾種分類進細分：A、以購買戶型分：購買二房以經濟情況較好的青夫婦和單身貴族為主，齡在30歲左右，具有穩(wěn)定的收入，購買一般為自用。購房心以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好），地段較好（交通）為主。三房在中夫婦（子已上學）和部分經濟條件好的青夫妻為主，齡集中在40歲左右，收入較高，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主，購房心多以地段偏好（交通） ，偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類休閑設施比較齊全）為主。四房及四房以上的房子，總價較高，客戶來源較為復雜,也為狹小,可來自中夫婦家庭結構和極少數(shù)青夫妻，甚至是單身貴族。但是經濟實雄厚，追求時尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購房心以休閑享受和商品偏好為主。B、按區(qū)域和職業(yè)可分一般來說有以下幾種：本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有或者或私營企業(yè)主；外地投資的私營板，外資企業(yè)高級管人員；市區(qū)特殊業(yè)的高收入人士，如師、融、保險以及高科技人士；本市區(qū)企事業(yè)單位中高層領導和主管；本市區(qū)政府部門公務員；以上①②④⑤中主要以購買三房為主，少是二房、四房和復式單位的目標客產群。③⑤是購買二房單位的主要目標客戶群。①②③④劍有部分會購買四房，躍復式單位。C、目標客戶定位分析小區(qū)價格要在目標客戶經濟能承擔范圍之內的。小區(qū)的規(guī)劃設計、生活配套要符合目標客戶的生活和享樂要求。小區(qū)所蘊含的人文要符合目標客戶的生活。九小區(qū)配奎功能的定位目的：如何體現(xiàn)項目內在價值？營造樓盤