【F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別與控制研究9600字（論文）】

F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別與控制研究TOC\o"1-3"\h\u2928前言 1173621F房地產(chǎn)開發(fā)項目概況 1137881.1開發(fā)企業(yè)介紹 1260141.2F項目概況 2323522F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別 2202112.1決策風(fēng)險 350912.1.1項目可行性風(fēng)險 3193382.1.2項目類型風(fēng)險 3209562.1.3項目位置風(fēng)險 3135692.1.4項目開發(fā)方式風(fēng)險 3285282.1.5投資風(fēng)險 35102.2準備風(fēng)險 3318602.2.1土地屬性風(fēng)險 3203842.2.2購買土地風(fēng)險 4173212.2.3融資風(fēng)險 4162122.2.4招標風(fēng)險 491312.2.5合同風(fēng)險 452622.3實施風(fēng)險 4154562.3.1成本管理風(fēng)險 463802.3.2施工安全風(fēng)險 4319872.3.3工程質(zhì)量風(fēng)險 5171012.3.4完工進度風(fēng)險 5160322.4經(jīng)營風(fēng)險 5147042.4.1市場定價風(fēng)險 5150642.4.2銷售風(fēng)險 5273972.4.3服務(wù)風(fēng)險 5244533F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估 6195493.1決策階段風(fēng)險評估 6231633.1.1投資風(fēng)險評估 6223083.1.2項目類型風(fēng)險評估 6156973.1.3項目位置風(fēng)險評估 6170873.1.4項目開發(fā)方式風(fēng)險評估 7259223.1.5項目可行性風(fēng)險評估 754473.2準備階段風(fēng)險評估 7283493.2.1購買土地風(fēng)險評估 7218203.2.2土地屬性風(fēng)險評估 7314383.2.3融資風(fēng)險評估 7107173.2.4招標風(fēng)險評估 8318853.2.5合同風(fēng)險評估 8264513.3實施階段風(fēng)險評估 8141253.3.1完工進度風(fēng)險評估 8115293.3.2成本管理風(fēng)險評估 965033.3.3工程質(zhì)量風(fēng)險評估 9122623.3.4施工安全風(fēng)險評估 9187693.4經(jīng)營階段風(fēng)險評估 9223453.4.1定價風(fēng)險評估 930453.4.2銷售風(fēng)險評估 10191903.4.3服務(wù)風(fēng)險評估 10199054F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制策略 10167264.1決策階段風(fēng)險控制策略 10324894.1.1開展市場調(diào)研，了解市場需求 1063194.1.2明確項目開放方式，合理預(yù)估成本費用 11167834.1.3構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警機制，加強風(fēng)險控制 11233714.2準備階段風(fēng)險控制策略 11113134.2.1提高招標質(zhì)量，降低項目風(fēng)險 1134924.2.2加強合同管理，完善項目簽證 1185864.3實施階段風(fēng)險控制策略 11243284.3.1建立和完善管理制度，降低施工風(fēng)險 1154194.3.2加強施工現(xiàn)場安全管理工作，預(yù)防安全風(fēng)險 12226194.4經(jīng)營階段風(fēng)險控制策略 1224844.4.1把握政策動向，及時調(diào)整定價 12168574.4.2完善營銷策略，豐富營銷模式 12158825總結(jié) 1312參考文獻 13前言近二十年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極其迅猛，有媒體形象的比喻為“按下了快進鍵”。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展水平及社會治理水平息息相關(guān)，具有“三高”的特點，即高投入、高收益、高風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)行業(yè)部分問題的凸顯，如：房價過高、住房保障體系不夠完善、房地產(chǎn)開發(fā)方式有待調(diào)整優(yōu)化等，政府相關(guān)部門己陸續(xù)出臺相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場加以調(diào)控。當(dāng)前，受新型冠狀病毒疫情影響，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢正在發(fā)生新的重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營面臨資金短缺、銷售下降等嚴峻問題，加之市場競爭激烈、風(fēng)險管理意識缺乏、企業(yè)管理不夠完善，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨眾多難題，加強風(fēng)險管理迫在眉睫。在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中，加強開發(fā)項目風(fēng)險的識別、評估與控制，才能防范和化解風(fēng)險，進而為整個開發(fā)項目的管理與實施工作提供指導(dǎo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)因受新冠疫情影響出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難甚至有的企業(yè)己經(jīng)破產(chǎn)，這反映出部分中小房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力弱、風(fēng)險意識低以及風(fēng)險管理能力差的問題。因此本文選取YH房地產(chǎn)開發(fā)公司為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的代表，以F開發(fā)項目為例，通過對其風(fēng)險識別與控制進行分析，以期為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的風(fēng)險管理提供借鑒。1F房地產(chǎn)開發(fā)項目概況1.1開發(fā)企業(yè)介紹F項目由YH房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。YH房地產(chǎn)公司于2009年11月注冊登記，注冊資本6000萬元，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，現(xiàn)有員工140余人。公司按照工作性質(zhì)、部門職責(zé)劃分為行政序列和業(yè)務(wù)序列。為推進規(guī)范化、標準化管理，公司制定了6項制度和管理辦法，涉及融資投資、人事管理、財務(wù)管理、項目管理等多個方面，為項目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。YH公司建筑施工經(jīng)驗豐富。YH公司成立至今己有11年，成立初期主要從事建筑施工項目，累計開發(fā)建設(shè)項目十余個，有著豐富的建筑施工經(jīng)驗及專業(yè)化建設(shè)團隊，其開發(fā)建設(shè)項目以過硬的房屋質(zhì)量和卓越的品質(zhì)獲得業(yè)內(nèi)一致認可和消費者廣泛好評，在威海市有一定知名度，較其他中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭力強。1.2F項目概況F項目位于山東省威海市火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，具體位置為古寨南路以北、福山路以西、沈陽路以東、筆架山以南，土地面積共計約61畝。威海市環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人、海洋物產(chǎn)豐富，空氣質(zhì)量位居全國前列，不僅是知名的濱海旅游城市，更被聯(lián)合國授予“最適宜人類居住城市”的美譽，吸引著眾多一、二線城市的消費者到此購房居住、投資，加之本地消費者購房剛需的影響。項目臨近威海市火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心位置，所在的社區(qū)屬于威海市城市規(guī)劃中的重點發(fā)展區(qū)域，緊鄰兩個高檔住宅小區(qū)，有成熟的配套。項目附近交通便利，周邊學(xué)校、超市、商場、醫(yī)院齊全，居民生活便利；北面緊鄰山體公園，環(huán)境清幽、鬧中取靜，適宜居住。F項目建設(shè)規(guī)劃用地面積40681平方米，擬建造住宅45000平方米，公共建筑面積300平方米，地下室7100平方米，地下停車位14539平方米，住宅11棟，分別為小高層住宅、花園洋房住宅及六層帶閣樓住宅。小區(qū)共有479戶，地下車位490個，地上車位70個，基本滿足每戶1-2個車位的多樣化需求。2F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別房地產(chǎn)投資項目作為一般建設(shè)項目，具有建設(shè)時間長、產(chǎn)品一次性成型、初始投資大、投入資金多等特點，這決定了風(fēng)險存在于項目的各個階段，同時也給風(fēng)險控制帶來了壓力。本文基于房地產(chǎn)項目生命周期理論，結(jié)合F房地產(chǎn)開發(fā)項目實例，對整個房地產(chǎn)項目劃分為決策階段、準備階段、實施階段、經(jīng)營階段四個階段進行風(fēng)險識別。如圖2.1所示。圖2.1F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險因素2.1決策風(fēng)險2.1.1項目可行性風(fēng)險項目可行性是決定項目是否能夠?qū)嵤┑闹匾疤?。F開發(fā)項目可行性分析應(yīng)重點從項目市場需求、資金狀況、人才配置、銷售前景等方面進行，為項目風(fēng)險分析提供有效的指引，進一步提高F項目的整題風(fēng)險管理水平。2.1.2項目類型風(fēng)險F開發(fā)項目類型為住宅，市場需求量大且多層住宅及花園洋房型住宅相較于高層住宅來說，公攤面積小，在高層住宅越來越多的市場背景下能夠以得房率高的優(yōu)勢吸引眾多消費者。因此，F(xiàn)項目開發(fā)的住宅有較好的市場前景。2.1.3項目位置風(fēng)險F項目周邊有小型超市、文體公園，且靠近主干道，交通便利，1.3公里處有在建大型商場，生活便利。威海市山脈眾多，相較于周邊其他城市，地勢起伏較大，因此，消費者購房時多考慮山坡對采光的影響。F開發(fā)項目位于山的向陽坡，有著采光好的特殊優(yōu)勢，但坡度較大也是該項目的缺點之一。因此，F(xiàn)項目位置也是需要關(guān)注的風(fēng)險因素。2.1.4項目開發(fā)方式風(fēng)險YH公司成立初期與其他公司合作開展了多個建筑施工項目，經(jīng)驗豐富，但房地產(chǎn)項目獨立開發(fā)經(jīng)驗不足。F項目由YH公司直接獨立自主開發(fā)建設(shè)，存在一定的開發(fā)方式風(fēng)險。2.1.5投資風(fēng)險自2017年開始，W市房地產(chǎn)市場回暖，房價呈現(xiàn)明顯上漲趨勢，F(xiàn)項目開發(fā)時間為2020年，雖目前來看時機良好，但房地產(chǎn)市場是暫時回暖還是持續(xù)增長仍需要深入判斷。2.2準備風(fēng)險2.2.1土地屬性風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)項目所選地塊的地質(zhì)條件、土壤條件、水文條件等關(guān)系著項目施工難度，通過事先的地質(zhì)勘察，可以及時規(guī)避土地屬性風(fēng)險，為后續(xù)施工進度及安全提供重要保障。F項目土地屬性較好，后期面臨的施工等風(fēng)險降低。2.2.2購買土地風(fēng)險隨著城中村、棚戶區(qū)改造的進行，購買土地面臨的一大風(fēng)險是拆遷風(fēng)險。絕大多數(shù)居民對原居住地存在較強的留戀與不舍，若拆遷補償不符合原居民的心理預(yù)期，將會使得拆遷難度增大，所以購買土地風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)公司必須重視的風(fēng)險問題。F項目所選地塊拆遷居民較多，應(yīng)加強對購買土地風(fēng)險的重視。2.2.3融資風(fēng)險融資作為近些年日漸興起的資金籌措方式，較大程度的緩解了項目資金壓力，但因受信用、完工情況等因素的影響而存在一定的風(fēng)險。通過有效的融資風(fēng)險分析，才能盡量避免出現(xiàn)資金方面的異常問題，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的質(zhì)量。2.2.4招標風(fēng)險F項目雖為YH公司獨立開發(fā)，但部分建筑施工項目也需要分包給其他建筑公司，因此，需要對分包商的資質(zhì)進行嚴格審核把關(guān)，通過招標形式篩選出最佳分包商，并對各環(huán)節(jié)工期進度及生產(chǎn)安全和質(zhì)量進行嚴格監(jiān)督，從而降低招標風(fēng)險，確保項目開發(fā)質(zhì)量。2.2.5合同風(fēng)險房地產(chǎn)項目開發(fā)需要與不同對象簽訂眾多合同，如與原住戶簽訂拆遷補償合同、與材料供應(yīng)商簽訂采購合同、與分包商簽訂施工合同等等，若合同中的條款存在瑕疵，則會產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險，為后期項目實行帶來不必要的麻煩。2.3實施風(fēng)險2.3.1成本管理風(fēng)險識別成本管理風(fēng)險需要多方面的綜合考慮，包括項目總體規(guī)劃方案、施工方案、建筑材料采購等等。YH公司對于成本管理風(fēng)險的認識還不夠完善，只有充分考慮F項目的成本管理風(fēng)險，才能保障整個風(fēng)險管理工作的順利開展。2.3.2施工安全風(fēng)險施工安全是所有開發(fā)項目中必須高度重視的問題，施工安全風(fēng)險識別分析關(guān)系到整個項目風(fēng)險識別，有利于降低安全事故的發(fā)生。施工安全風(fēng)險因素主要涉及三個方面：施工環(huán)境、建筑材料、作業(yè)人員風(fēng)險因素。2.3.3工程質(zhì)量風(fēng)險對建筑施工質(zhì)量管理有著非常高的要求是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一大特點，這也是整個項目得以順利進行的保證。YH公司有著豐富的建筑施工經(jīng)驗，自成立以來一直嚴把工程質(zhì)量關(guān)，但施工材料、施工人員及分包商施工所產(chǎn)生的風(fēng)險仍然要密切關(guān)注。2.3.4完工進度風(fēng)險工程完工進度主要受到兩方面風(fēng)險因素影響，一是客觀因素，常見的有突發(fā)自然災(zāi)害及惡劣天氣等外部環(huán)境因素導(dǎo)致工期進度減緩，這類因素可觀性強，無法進行人工干預(yù)；另一方面是主觀因素，主要表現(xiàn)在計劃不科學(xué)、施工人員分工不合理、管理不到位、機械設(shè)備出現(xiàn)故障等，這類風(fēng)險因素可由建筑施工主體加以控制，減少風(fēng)險的發(fā)生。2.4經(jīng)營風(fēng)險2.4.1市場定價風(fēng)險價格是影響房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售的重要指標。F項目土地成本、施工成本較其他項目略低，與此項目位置相近、品類相似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定價區(qū)間為10000-13000元/平方米，對比發(fā)現(xiàn)此項目市場定價波動范圍較大，可根據(jù)實際情況進行市場定價。2.4.2銷售風(fēng)險優(yōu)秀的銷售可以幫助項目獲利，反之若無優(yōu)秀的項目即使項目開發(fā)的再好也并不能體現(xiàn)其市場價值。YH公司房產(chǎn)銷售經(jīng)驗相對缺乏，存在銷售風(fēng)險，因此，應(yīng)結(jié)合市場行情及時調(diào)整營銷模式，降低銷售風(fēng)險。2.4.3服務(wù)風(fēng)險對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，銷售并不意味著項目的終止，后續(xù)服務(wù)仍很重要。包括物業(yè)等配套服務(wù)在內(nèi)的售后服務(wù)的質(zhì)量往往影響著未來將要開發(fā)項目的銷售。為提升F項目服務(wù)質(zhì)量，YH公司應(yīng)制定服務(wù)細則及工作規(guī)范等，提高風(fēng)險管理水平。3F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估在分別對F項目決策階段、準備階段、實施階段及經(jīng)營階段風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，對四個階段進行風(fēng)險評估，幫助改進整個項目風(fēng)險管理工作。3.1決策階段風(fēng)險評估3.1.1投資風(fēng)險評估自2017年以來威海市房地產(chǎn)交易市場上漲勢頭加快，交易量增加，尤其是2019年，成交面積較2014年增加一倍多，房價明顯升高。YH房地產(chǎn)開發(fā)公司F項目2020年開始開發(fā)，正是W市房地產(chǎn)市場剛需強勁時期，投資時機有利，但因房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期長，加之經(jīng)濟形勢變化與國家宏觀調(diào)控，有一定的投資風(fēng)險。3.1.2項目類型風(fēng)險評估F項目規(guī)劃建造住宅11棟，面積共45000平方米，分別為小高層住宅、花園洋房住宅及六層帶閣樓住宅，主要有78平方米至93平方米小面積戶型、100平方米至130平方米中等面積戶型及130平方米至160平方米大面積戶型，中小面積戶型約占總戶型的76%。威海市2018-2019年銷售量最高的戶型面積為80-100平方米，其次為100-130平方米。據(jù)此分析，F(xiàn)項目開發(fā)的中小面積戶型在W市廣受青睞，市場前景較好，因此項目類型風(fēng)險較低。圖3.12019年威海市各類住宅戶型成交占比圖3.1.3項目位置風(fēng)險評估F項目緊鄰筆架山公園，植被覆蓋率高、空氣清新、環(huán)境清幽，國際海水浴場及新天地商圈距離此項目僅6分鐘車程，西面1公里處有一在建占地4萬平方米的大型文體公園，東面1.3公里處有一在建大型商場，南臨威海市交通主干道世昌大道及市立醫(yī)院西院區(qū)，周邊步行15分鐘即有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)。F項目地理位置優(yōu)越、生活便利，不足之處為地勢較高坡度大，總體來說項目區(qū)位風(fēng)險較低。3.1.4項目開發(fā)方式風(fēng)險評估YH公司雖然根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要優(yōu)化了公司組織架構(gòu)并制定了相關(guān)制度、規(guī)程防范項目風(fēng)險，但在風(fēng)險管理方面仍存在一些風(fēng)險問題，如目標的制定沒有體現(xiàn)風(fēng)險思維、風(fēng)險管理經(jīng)驗缺乏、沒有形成完善的風(fēng)險管理體系等，這些都直接關(guān)系到開發(fā)項目能否成功以及是否可以實現(xiàn)利潤最大化的目標。由此可見，YH公司此次獨立規(guī)劃、開發(fā)、經(jīng)驗F項目，存在一定程度的項目開發(fā)方式風(fēng)險。3.1.5項目可行性風(fēng)險評估F項目計劃建設(shè)投資28251萬元，預(yù)計主營業(yè)務(wù)收入53607萬元，初步測算增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等各項稅費2763.2萬元。預(yù)計項目利潤18125.3萬元，營業(yè)利潤較為可觀，但此為按照項目開發(fā)時的銷售價格及成本費用預(yù)計，因材料設(shè)備價格上漲、房價變動等不確定性因素較多，項目可行性風(fēng)險應(yīng)加以重視。3.2準備階段風(fēng)險評估3.2.1購買土地風(fēng)險評估F項目開發(fā)所需地塊雖不涉及占用耕地的情況，但該地塊有原住戶要進行拆遷。該地塊己于2016年購入，且原有住戶己經(jīng)全部簽訂拆遷協(xié)議，前期在該地塊附近開發(fā)的A項目住房己基本完成，待房屋交付后原有住戶將統(tǒng)一回遷至A項目，所以F項目地塊拆遷風(fēng)險較低，購買土地風(fēng)險也較低。3.2.2土地屬性風(fēng)險評估F項目土地地形結(jié)構(gòu)并不復(fù)雜，地上承載力較高且穩(wěn)定性好，該地塊無地震帶及裂縫帶，地質(zhì)條件總體較好，發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的可能極低。該地塊地下水位較深，地下水對建筑施工所用混凝土及鋼筋腐蝕性較弱，距海域較遠，受到海水、海風(fēng)侵蝕的可能極低。綜上，F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地屬性風(fēng)險較小。3.2.3融資風(fēng)險評估F項目總投資計劃為28251萬元，經(jīng)初步測算項目銷售收入約53607萬元，其中YH房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金14611萬元，房屋預(yù)售收入9130萬元，商業(yè)銀行貸款4510萬元，具體投資計劃與資金情況如表3-1所示。表3-1投資計劃與資金情況表（萬元）序號項目第一年第二年第三年合計1項目總投資12428124943329282512自有資金94964983132146113預(yù)售收入5933319791304銀行貸款293215784510經(jīng)分析，企業(yè)自有資金占總投資計劃數(shù)的51.72%，超過總投資計劃數(shù)的一半，加之近年來W市房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)增長，預(yù)計銷售收入可以達到預(yù)期的53607萬元。YH公司前期信用度較高，且在威海市商業(yè)銀行開立了公司賬戶，銀行賬戶余額超過1.2億元，與該銀行建立了長期的良好合作關(guān)系，經(jīng)過前期協(xié)調(diào)，銀行己經(jīng)向上級提交放款申請以提供資金支持。2020年2月，己審批通過并發(fā)現(xiàn)貸款4000萬元，剩余款項正在審批中。由此可見，YH公司申請行業(yè)銀行貸款難度不大，企業(yè)融資風(fēng)險程度較低，但因貸款政策變化性及不可控性，企業(yè)仍要持續(xù)關(guān)注貸款融資情況。3.2.4招標風(fēng)險評估YH公司前期主要從事建筑施工項目，累計施工面積45萬平方米，施工經(jīng)驗較為豐富，其長期合作企業(yè)信譽度高、對項目質(zhì)量把控嚴格，此次F項目基本由YH公司獨立自主施工建造，其中的部分建筑施工項目分包給的其他公司多為長期合作企業(yè)，對分包商嚴格篩選并對工程質(zhì)量進行嚴格把關(guān)，因此F項目招標風(fēng)險總體較低。3.2.5合同風(fēng)險評估YH公司有來自于威海市知名度較高的律師事務(wù)所的金牌律師作為法律顧問，由其負責(zé)起草各類合同，至今未產(chǎn)生過法律糾紛，“軟件”方面風(fēng)險較低。但在“硬件”方面，YH公司沒有研發(fā)或購入合同管理系統(tǒng)，未形成科學(xué)管理體系及數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，存在一定的風(fēng)險。3.3實施階段風(fēng)險評估3.3.1完工進度風(fēng)險評估YH公司有著較為豐富的項目建筑施工經(jīng)驗，作為F項目建筑施工方能夠自主控制工期，盡量避免工期延長問題。根據(jù)F項目建筑施工計劃及完成情況表可以看出，YH公司各工程階段基本能夠按照原定的計劃時間完成，完工進度風(fēng)險較低，如表3-2所示。表3-2F項目建筑施工計劃及實際完成情況表建筑施工項目預(yù)計完成時間時間完成時間地基及基礎(chǔ)工程2020年8月底2020年8月底封頂2020年12月底2021年1月底樓體施工及小區(qū)道路施工2021年4月底2021年4月底3.3.2成本管理風(fēng)險評估F項目總投資計劃為28251萬元，假設(shè)除土地出讓金、契稅等土地成本外，其他各項成本再增加15%，總成本將增加4237.65萬元為32488.65萬元，若按照市場預(yù)測銷售收入為53607萬元，減去增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等各項稅費2763.2萬元，企業(yè)將獲利13887.65萬元。但在實際施工過程中，還存在很多不確定因素，成本管理風(fēng)險依然存在。3.3.3工程質(zhì)量風(fēng)險評估YH公司成立初期主要從事建筑施工項目，有著豐富的建筑施工經(jīng)驗和較為完善的質(zhì)量把控體系，此次F項目又是其自主施工，分包商也多為其長期合作企業(yè)，從原材料采購、分包商施工建設(shè)等多個方面都層層把關(guān)工程質(zhì)量風(fēng)險相對較低。3.3.4施工安全風(fēng)險評估YH公司長期開展房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑施工，其所建造的房屋質(zhì)量得到了相關(guān)部門和眾多購買者的一致肯定，這為F項目的建筑施工安全夯實了基礎(chǔ)。但原負責(zé)項目施工的張工程師因上升空間有限于2020年初跳槽到大型房地產(chǎn)公司，他在生產(chǎn)安全、項目質(zhì)量管理等方面經(jīng)驗豐富，完成了許多大型項目的建設(shè)，而接任此職位的李工程師經(jīng)驗較張工程師相對缺乏，這在一定程度上增大了項目施工安全風(fēng)險。3.4經(jīng)營階段風(fēng)險評估3.4.1定價風(fēng)險評估F項目區(qū)位優(yōu)勢明顯交通、生活均非常便利，周邊品質(zhì)類似小區(qū)均價約為每平方米12000元左右。F項目土地成本較低，為其自主建筑施工，相較于其他項目能夠較好的壓縮成本費用。根據(jù)前期初步測算，F(xiàn)項目的成本約為每平方米6820元，相比于周邊小區(qū)均價而言，F(xiàn)項目有較大的浮動定價空間，定價風(fēng)險較低。3.4.2銷售風(fēng)險評估F項目由YH公司自主建筑施工并獨立銷售，YH公司建筑施工經(jīng)驗豐富，但房產(chǎn)項目銷售經(jīng)驗相對缺乏，2020年下半年計劃銷售120套，實際完成71.43%，因2021年上半年銷售計劃為2020年底制定，當(dāng)時無法預(yù)見到突發(fā)公共事件的發(fā)生，所以仍按照正常銷售情況確定為140套。2020年上半年新冠疫情影響，實際銷售情況明顯降低，為原計劃的36.43%，如表3-3所示。銷售量遠遠低于預(yù)期計劃，可見市場銷售風(fēng)險較高。表3-3F房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售情況表時間銷售計劃（套）實際銷售(套)完成比例2020年9月-12月1208671.67%2021年1月-6月1405136.43%3.4.3服務(wù)風(fēng)險評估YH房地產(chǎn)開發(fā)公司為提升F項目整體服務(wù)質(zhì)量，引進威海市認可度較高的紅色物業(yè)公司西郊物業(yè)，并根據(jù)業(yè)內(nèi)執(zhí)行的IS09001質(zhì)量管理體系認證標準制定嚴格的服務(wù)細則及工作規(guī)范等，服務(wù)風(fēng)險較低。4F房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制策略4.1決策階段風(fēng)險控制策略4.1.1開展市場調(diào)研，了解市場需求當(dāng)前，隨著住宅價格不斷爬升，房地產(chǎn)市場競爭激烈，房地產(chǎn)公司項目管理人員應(yīng)充分了解市場情況，尤其是市場需求、同類房地產(chǎn)項目銷售情況、同類型公司競爭優(yōu)勢與不足等，這樣才能為公司項目決策提供數(shù)據(jù)支持和科學(xué)指導(dǎo)。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場調(diào)研應(yīng)著重于兩大方面。一方面是外部環(huán)境分析，公司負責(zé)市場調(diào)研的管理人員通過大數(shù)據(jù)分析、走訪調(diào)查等手段，了解分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟情況、政策環(huán)境、同行業(yè)同類型競爭對手總體情況以及房屋戶型銷售情況等。另一方面是可行性論證，組織公司管理人員及專業(yè)人員結(jié)合市場調(diào)研情況對F房地產(chǎn)開發(fā)項目進行細致的可行性分析論證。4.1.2明確項目開放方式，合理預(yù)估成本費用F房地產(chǎn)開發(fā)項目在決策階段，應(yīng)結(jié)合自身情況選擇科學(xué)的開放方式。同時要對成本費用進行較為準確的估算，主要包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等各項稅費，土地成本(含購買土地及拆遷安置成本)，建筑安裝工程造價，三大費用(銷售費用、財務(wù)費用、管理費用)等等，為項目中、后期通過科學(xué)管理、技術(shù)升級等方式進一步縮減成本費用提供數(shù)據(jù)支持。4.1.3構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警機制，加強風(fēng)險控制YH公司應(yīng)在F房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段建立可以對風(fēng)險狀態(tài)進行實時監(jiān)測并及時預(yù)警的風(fēng)險機制，在發(fā)現(xiàn)風(fēng)險問題后第一時間對風(fēng)險等級進行預(yù)判并根據(jù)風(fēng)險等級啟動不同的預(yù)警機制，以保證風(fēng)險管理人員在較短的時間內(nèi)得到準確的風(fēng)險等級判斷，有充足的時間和能力化解風(fēng)險，從而降低F項目整體風(fēng)險。4.2準備階段風(fēng)險控制策略4.2.1提高招標質(zhì)量，降低項目風(fēng)險首先，結(jié)合項目實際情況確定有效地招標形式從F項目自身特點出發(fā)，制定有針對性的定標和評標方式。其次，由項目工程部和法律顧問共同設(shè)置工程量清冊中的項目，明確項目名稱、內(nèi)容和具體要求，對所有招標內(nèi)容進行嚴格把控，避免在后期的項目管理中出現(xiàn)責(zé)任不清、推諉扯皮等問題。最后，綜合投標方綜合實力、項目專業(yè)水平、技術(shù)能力、項目報價等多方面因素，選取最優(yōu)合作方，為項目實施階段做好準備，降低F項目風(fēng)險。4.2.2加強合同管理，完善項目簽證公司可以通過項目簽證就未簽訂合同或協(xié)議的工程量增加補充協(xié)議，在明確簽證依據(jù)的前提下，對項目設(shè)計圖紙和工程量清單加以規(guī)范，嚴格審核簽證所涉及的各類文件，明確項目工程建設(shè)、施工、建立等各方的責(zé)任，防控項目合同管理風(fēng)險。4.3實施階段風(fēng)險控制策略4.3.1建立和完善管理制度，降低施工風(fēng)險項目管理團隊?wèi)?yīng)加強管理人才團隊建設(shè)，團隊成員應(yīng)該有相應(yīng)的專業(yè)知識和熟練的業(yè)務(wù)技能，同時，建立和完善項目管理制度，形成一個有效的內(nèi)部監(jiān)督機制，加強項目施工質(zhì)量、施工進度管理。資金管理方面，工程建設(shè)實行專戶、專項管理。按照國家規(guī)定，制定規(guī)范的項目財務(wù)、會計和報賬管理制度，建立資金使用審批制度，設(shè)立規(guī)范的基本建設(shè)財務(wù)賬簿、編制用款計劃和定期上報工程進展情況統(tǒng)計表。加強與審計部門的配合，對資金使用情況進行定期檢查和審計。4.3.2加強施工現(xiàn)場安全管理工作，預(yù)防安全風(fēng)險工程質(zhì)量和安全管理方面，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制，將責(zé)任落實到人，總包項目經(jīng)理對項目安全文明承擔(dān)首要責(zé)任，安全經(jīng)理、安全員承擔(dān)直接責(zé)任，對項目經(jīng)理部及責(zé)任人實行獎罰，以保障安全生產(chǎn)，文明施工，標化管理。項目部組織監(jiān)理對現(xiàn)場安全文明進行檢查，做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位整改。在編制具有一定危險系數(shù)的施工方案時，必須符合相關(guān)規(guī)范，并驗算合格，上報監(jiān)理、項目部審批后嚴格按照方案執(zhí)行，一經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工與方案不符的，勒令停工整改，并進行經(jīng)濟處罰。進行全面的針對性的分部分項工程安全技術(shù)交底，采用新工藝、結(jié)構(gòu)、設(shè)備前，必須向工人進行安全技術(shù)交底并逐一簽字遵守；特種作業(yè)人員必須進行培訓(xùn)考核，合格后持證上崗。4.4經(jīng)營階段風(fēng)險控制策略4.4.1把握政策動向，及時調(diào)整定價YH公司銷售企劃部人員應(yīng)該通過大數(shù)據(jù)查詢、市場調(diào)研等方式，密切關(guān)注威海市商品房價格走向，對中央、地方各級出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行深入的研究和分析，結(jié)合項目實際情況，在有必要的前提下及時調(diào)整定價策略，為F項目的銷售提供外部保障。4.4.2完善營銷策略，豐富營銷模式首先，YH公司可以尋找威海市有豐富經(jīng)驗、業(yè)績突出的房屋銷售中介機構(gòu)，與其一同成立F項目營銷團隊，根據(jù)F項目特色及市場需求情況制定房屋銷售策略，同時邀請中介機構(gòu)對YH公司銷售企劃部員工進行培訓(xùn)，提高本部門人員銷售能力。其次，YH公司還應(yīng)借助信息化方式實現(xiàn)現(xiàn)代化營銷。對客戶進行分類，分別按照己登記有購買意向、己成交、未成交三類建立客戶數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)，按照類別分別登記客戶信息，有針對性的采取不同營銷策略。5總結(jié)在全國經(jīng)濟增長速度放緩，由追求經(jīng)濟增長速度向追求經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量轉(zhuǎn)變及調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的時代背景下，加之房價過高等問題，我國相關(guān)部門頻頻推出房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)發(fā)展，必須提高企業(yè)風(fēng)險管理能力以應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)各個階段所面臨的種種風(fēng)險。本文在對相關(guān)理論資料研究的基礎(chǔ)上，以F房地產(chǎn)開發(fā)項目作為案例研究對象，按照風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險控制的邏輯思路，基于項目生命周期理論，從不同階段對F房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險進行了識別。在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，對這些風(fēng)險進行了評估，制定F房地產(chǎn)開發(fā)項目不同階段的風(fēng)險控制策略。通過不同階段的風(fēng)險控制，以提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的風(fēng)險管理水平，幫助降低整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險。參考文獻[1]KwakChangJae,KimJungSoo.ImprovingDisasterRiskManagementAccordingtoDevelopmentProjects[J].Risks,2021,9(11).[2]RuimengLi,NaidingYang,YanluZhang,HuiLiu.