中原-房地產(chǎn)可行性研究與經(jīng)濟測算

項目可行性研究與經(jīng)濟測算房地產(chǎn)項目做可行性研究的目的是什么？可行性研究與經(jīng)濟測算的關(guān)系？如何做可行性研究與經(jīng)濟測算？房地產(chǎn)項目可行性研究的目的：立項、選方案、融資立項需要研究結(jié)果的對象是誰？重點是什么？不是簡單的政府，要從項目的來源說起政府的構(gòu)成要清楚招商局體量，引資的數(shù)量；產(chǎn)業(yè)，拉動作用。國土局與規(guī)劃局土地利用率，城市發(fā)展，建筑與環(huán)境。財稅、建設(shè)、管理單位利潤源與效益。立項的可行性研究報告重點與核心點開發(fā)主體的包裝：企業(yè)、個人項目的城市定位要高要前要大通常情況下立項研究的目的是為拿到項目，也有為項目做可行性分析，其重點在方案選擇（土地指標(biāo)確定下的可行性），比如拍地下的土地價格敏感分析。房地產(chǎn)項目可行性研究的目的：立項、選方案、融資選方案對象——老板重點——一筆科學(xué)的賬由于代理公司的價值導(dǎo)向性，使得項目方案更市場化，選方案的前提要知道項目戰(zhàn)略，通常情況只有極少數(shù)人知道，所謂的“生意經(jīng)”。房地產(chǎn)項目可行性研究的目的：立項、選方案、融資融資對象——銀行等金融重點——回報與風(fēng)險給銀行的可行性研究一定要有前置，原因——沒有人比銀行更精明算賬，方案符合對方規(guī)范要求?？尚行匝芯颗c經(jīng)濟測算的關(guān)系？不做經(jīng)濟測算能出可行性研究結(jié)果嗎？經(jīng)濟測算是手段，是重要組成部份，是活動的，研究結(jié)果是目的，是確定的。如何做可行性研究與經(jīng)濟測算？通常邏輯結(jié)構(gòu)關(guān)系經(jīng)濟測算模型與指標(biāo)邏輯結(jié)構(gòu)：根據(jù)對政府、對老板、對銀行的不同應(yīng)用對政府企業(yè)介紹（重點對老板介紹）企業(yè)與項目關(guān)系（感情投資多過商業(yè)投資）相同案例分析項目方案分析（定位多過測算）可行性結(jié)果對老板社會環(huán)境房地產(chǎn)市場項目定位經(jīng)濟測算研究結(jié)果項目定位2經(jīng)濟測算研究結(jié)果對銀行社會環(huán)境房地產(chǎn)市場項目定位經(jīng)濟測算風(fēng)險規(guī)避經(jīng)濟測算指標(biāo)：工期安排，經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，成本，銷售收入與稅金，資金計劃，金融成本，現(xiàn)金流，損益表，敏感分析常規(guī)數(shù)值：年去化量（市場規(guī)律與機會），開發(fā)要求經(jīng)濟測算指標(biāo)：工期安排，經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，成本，銷售收入與稅金，資金計劃，金融成本，現(xiàn)金流，損益表，敏感分析財務(wù)凈現(xiàn)值：將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。找百度，找專業(yè)課本經(jīng)濟測算指標(biāo)：工期安排，經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，成本，銷售收入與稅金，資金計劃，金融成本，現(xiàn)金流，損益表，敏感分析現(xiàn)金流量折現(xiàn)率：存款利率為10%，一年以后收到的1元，其現(xiàn)值為0.909（=1/1.1）；兩年后的1元其現(xiàn)值