資產(chǎn)評估報告

如家酒店連鎖企業(yè)價值評估報告中南財大資產(chǎn)評估有限公司如家酒店連鎖企業(yè)價值評估報告資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估有限公司評估機構(gòu)及法人代表：X評估師：2013年5月4日目錄一、資產(chǎn)評估報告書摘要3二、資產(chǎn)評估報告書（正文）1.委托方及產(chǎn)權(quán)持有方簡介42.評估目的53.評估范圍和對象54.評估基準日55.評估原則56.評估依據(jù)67.評估方法78.評估過程89.評估結(jié)論1110.特別事項說明1111.評估基準日期后事項1212.評估報告法律效益1213.評估報告提出日期12資產(chǎn)評估報告書摘要如家酒店連鎖：中南大XX資產(chǎn)評估有限公司接受貴方委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照國際公認的資產(chǎn)評估方法，為實施商標價值評估之目的，對“如家”商標進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對整體資產(chǎn)價值在2012年10月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。目前我們的資產(chǎn)評估工作業(yè)已結(jié)束，現(xiàn)謹將資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下：根據(jù)對如家的發(fā)展現(xiàn)狀以及年營業(yè)額，使用年限等因素的考慮，使用收益法進行評估，最終得出如家酒店連鎖的企業(yè)價值結(jié)果為146.533億元。本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的以及報送有關(guān)主管機關(guān)審查而作。評估報告使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方同意，不得向他人提供或公開。除依據(jù)法律需公開的情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。重要提示:以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告全文。本摘要與資產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效力。中南大XX資產(chǎn)評估有限公司評估機構(gòu)及法人代表：XXX評估師：XXX2012年10月31日如家酒店連鎖資產(chǎn)評估報告書中南大XX評估有限公司接受如家酒店連鎖有限公司的委托，對其所擁有的“如家”注冊商標進行了評估，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，本公司的評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地核實、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2012年6月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、委托方與資產(chǎn)持有方簡介委托方名稱：如家酒店連鎖公司地址：上海市靜安區(qū)昌平路421號法定代表人：孫堅企業(yè)類型：連鎖酒店公司簡介：如家酒店連鎖創(chuàng)立于2002年，2006年10月在美國納斯達克上市，作為中國酒店業(yè)海外上市第一股，如家始終以顧客滿意為基礎(chǔ)，以成為“大眾住宿業(yè)的卓越領(lǐng)導者”為愿景，向全世界展示著中華民族賓至如歸的“家”文化服務理念和民族品牌形象。作為中國經(jīng)濟型酒店行業(yè)的領(lǐng)袖品牌，如家現(xiàn)已覆蓋全國90多座主要城市、擁有連鎖酒店400多家，形成了遙遙領(lǐng)先業(yè)內(nèi)的最大的連鎖酒店網(wǎng)絡(luò)體系。憑借標準化、干凈、溫馨、舒適、貼心的酒店住宿產(chǎn)品，如家為海內(nèi)外八方來客提供安心、便捷的旅行住宿服務，傳遞著“適度生活，自然自在”的簡約生活理念。成立至今，如家更以敏銳的市場洞察力、完善的人力資源體系、有力的管理執(zhí)行力和強大的資金優(yōu)勢迅速建立起了品牌、系統(tǒng)、技術(shù)、客源等多個核心競爭力。作為行業(yè)標桿企業(yè)，如家正用實際行動帶動著中國經(jīng)濟型酒店市場走向成熟和完善。評估目的本次評估是根據(jù)評估機構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書，對委估的如家酒店商標進行評估，確定其在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值，為公司的商標轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。評估對象和范圍評估對象主要是如家酒店商標價值，評估范圍主要是考慮如家在過去幾年的發(fā)展的年營業(yè)收入，營運成本等因素，評估其所創(chuàng)造的價值，為其股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。評估基準日本次資產(chǎn)評估的基準日期為2013年1月30日。這一基準日的確定是為了在評估參數(shù)選取中與企業(yè)和行業(yè)有關(guān)經(jīng)濟指標相銜接，便于測算。評估基準日的確定對評估結(jié)果的影響符合常規(guī)情況，無特別影響因素。本次評估的取價標準為評估基準日有效的價格標準。評估原則(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構(gòu)，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響；(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場核實，在掌握翔實可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù)；(三)遵循科學性原則。(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準日2013年1月30日的現(xiàn)行公允價值；(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營的原則。根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，確定相應的評估方法、參數(shù)和依據(jù)；(六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準。評估依據(jù)在本次資產(chǎn)評估工作中,評估人員遵循的具體行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價依據(jù)和參考資料有：（一）法規(guī)依據(jù)1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務院1991年第91號令）；2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》（國資辦發(fā)[1992]第36號）；3、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)(中國資產(chǎn)評估協(xié)會[1996]03號)；4、《資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財政部[1999]91號）；5、《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》（國務院[2001]102號）；

6、《中華人民共和國公司法》；（二）行為依據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。評估工作重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件如家酒店連鎖公司章程委托方提供的其他資料評估取價標準依據(jù)1.經(jīng)審計后企業(yè)2009—2012年會計報表和財務數(shù)據(jù)；2.企業(yè)2009—2012年運營數(shù)據(jù)和指標；3.證券市場公布的相關(guān)數(shù)據(jù)和參數(shù)；4.其他相關(guān)資料。評估方法根據(jù)委托方本次評估目的、范圍以及委托評估價值的現(xiàn)狀，我們采取收益法進行評估。具體評估該企業(yè)資產(chǎn)的步驟如下：根據(jù)近幾年數(shù)據(jù)對公司未來的收益進行預測；折現(xiàn)率的分析及計算；按求得的折現(xiàn)率進行折現(xiàn),確定如家的現(xiàn)金流評估現(xiàn)值。無限年期收益法計算公式式中：：被評估資產(chǎn)的評估值；P：未來第i年資產(chǎn)的預期收益；i：年序號r：折現(xiàn)率；n：預期收益年限；A：年金成立條件：純收益在n年（含第n年）以前有變化，純收益在n年（不含第n年）以后保持不變，收益年期無限；r大于零。(4)根據(jù)企業(yè)價值評估公式評估其凈資產(chǎn)價值。評估過程收益分析中國經(jīng)濟型酒店最早始于1996年，當時上海錦江集團下屬的錦江之星作為我國第一個經(jīng)濟型酒店品牌問世。自那以后，隨著我國經(jīng)濟持續(xù)、快速的增長、對外開放程度的不斷提高以及國內(nèi)外旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟型酒店的服務為大多數(shù)人帶來了便利，這就為經(jīng)濟型酒店的發(fā)展帶來了良好的契機，如家也因此迅速成長起來。但是近兩年來，經(jīng)濟型酒店的過快擴張，利潤的增長不足以彌補其物業(yè)等各方面費用的提高及競爭的加劇帶來的成本上升，酒店的盈利空間在慢慢地被擠壓。綜上所述，根據(jù)目前的行業(yè)狀況，行業(yè)的需求仍然處于一個增長的時期，但是由于經(jīng)濟型酒店的擴張過于快速，酒店的盈利空間會因為競爭有所下降。單位:百萬元至2012-12-31至2011-12-31至2010-12-31至2009-12-31營業(yè)收入497.51523.83310.96185.09營業(yè)成本452.35270.87210.94179.81折舊412.68319.99286.57199.99待攤費用98.4456.0636.4548.86營運資本變動84.9886165.97116.76表1如家近四年財務數(shù)據(jù)同時分析國內(nèi)現(xiàn)有的經(jīng)濟型酒店，如家的各項競爭力在這個行業(yè)是處于一個較為優(yōu)勢的地位，考慮到整個行業(yè)的發(fā)展狀況，根據(jù)如家近四年的財務數(shù)據(jù)，我們考慮在永續(xù)收益假設(shè)前提下，從評估基準日后第5年保持第四年的利潤不變。以下對如家未來現(xiàn)金的預測年份2013201420152016以后年度營業(yè)收入696.51975.121365.171911.231911.23營業(yè)成本615.17836.671137.871547.501547.50折舊費用514.10665.61845.331073.561073.56待攤費用124.03156.28196.91248.11248.11營運資本變動83.9782.2980.6579.030表2上述收入成本變動運用的比例是根據(jù)以往數(shù)據(jù)按其綜合變動的平均比例為預測期固定的變動比例或是按其與收入之間的比例進行的估值。根據(jù)上述數(shù)據(jù)及公式，假設(shè)以后年度資本性支出均為基準日數(shù)額，即457.13百萬元：公司現(xiàn)金流=息稅前利潤X（1-稅率）+折舊費用+攤銷費用及其他不需付現(xiàn)成本-資本性支出-營運資本變動得出公司現(xiàn)金流量表如下年份2013201420152016以后年度現(xiàn)金流153.97461.67663.571040.121119.15折現(xiàn)率計算折現(xiàn)率是以資金的百分數(shù)計算的資金每年的盈利能力，也只一年后到期的資金折算為現(xiàn)值時所損失的數(shù)值。1、股本資本成本=無風險報酬率+（社會平均收益率-無風險報酬率）x行業(yè)風險系數(shù)+企業(yè)特有風險報酬率根據(jù)2013年的國庫債利率大概為3.02%，則無風險報酬率為4%。市場預期收益率取值5.3%。行業(yè)風險系數(shù)：結(jié)合行業(yè)特點，從證券交易市場交易數(shù)據(jù)可取1.77。企業(yè)特有的風險報酬率：在本次評估中從以下幾個方面考慮企業(yè)未來的經(jīng)營中存在的不確定性或劣勢來確定企業(yè)特有風險收益率：由于競爭的加劇，行業(yè)擴張加快，經(jīng)濟型酒店逐漸成為供給遠遠大于需求的行業(yè)，如果公司部采取其他措施積極應對，企業(yè)的利潤上升空間有限；如家今年來由于加盟店規(guī)模增加，在管理等方面加大了難度，提供的服務質(zhì)量也難以得到保障，給消費者帶來一定的損失；如家雖然連鎖的規(guī)模與大多數(shù)競爭對手相比處于優(yōu)勢地位，但是除了在實行低價的策略之外，沒有其他突出的特點與競爭對手區(qū)別，即其核心競爭力仍較低?；谝陨显颍髽I(yè)特定風險收益率取3%。則Kr=3.02%+（5.3%-3.02%）x1.77+3%=10.06%。債權(quán)資本成本根據(jù)企業(yè)基準日負息債務具體情況（每筆借款利率）計算出稅前債務成本為4.76%Kd=稅前債務成本x（1-稅率）=4.76%x（1-33%）=3.18%以漢庭連鎖酒店為比較對象，根據(jù)基準日企業(yè)資產(chǎn)負債表，可知凈資產(chǎn)價值（目前總資產(chǎn)-負債），得E=380.58百萬元基準日經(jīng)確定的付息債務D=164.7百萬元則折現(xiàn)率r=10.06%X（380.58/（380.58+164.7））+3.18%（164.7/(380.58+164.7))=7.98%現(xiàn)金流現(xiàn)值計算根據(jù)現(xiàn)金流的計算公式可得九、評估結(jié)論企業(yè)凈資產(chǎn)價值=公司現(xiàn)金流現(xiàn)值-基準日付息債務價值=14818.68-164.7=14653.3（百萬）特別事項說明1、本項目評估是在獨立、客觀和公正的原則下進行的，評估機構(gòu)和評估人員與委估資產(chǎn)相關(guān)各方?jīng)]有任何特殊利害關(guān)系。2、對如家四年的收入及成本等預測是根據(jù)市場的行業(yè)發(fā)展水平以及如家酒店現(xiàn)在的發(fā)展狀況等情況綜合考慮之后，做出的個人主觀預測。3、由于企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價值及非經(jīng)營性資產(chǎn)價值區(qū)分不是很明確，因此本次評估未考慮此因素。4、本報告中，我們對委托方和資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)評估對象法律權(quán)屬的資料和資料來源進行了必要的查驗，但對評估對象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見，也不作確認和保證。本報告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實性、準確性和完整性由委托方和資產(chǎn)占有方負責。4、上述評估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下成立；評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。評估基準日期后重大事項從評估基準日起一年內(nèi)的有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生較大變化，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相應調(diào)整。若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估結(jié)果發(fā)生明顯影響時，應及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估價。評估報告法律效力(一)本評估報告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營為前提條件。本報告書評估結(jié)論有效期限自評估基準日2013年1月30日至2014年1月30日。當評估目的在評估基準日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時，以評估結(jié)果作為有關(guān)經(jīng)濟行為的作價依據(jù)(還需結(jié)合評估基準日后的重大事項)。超過一年，需重新進行評估。(三)本評估報告經(jīng)評估機構(gòu)及注冊評估師簽字蓋章后，具有法律