房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析課程培訓(xùn)(二)課件

房地產(chǎn)投資分析主講：張曉鵬房地產(chǎn)投資分析主講：張曉鵬課程復(fù)習(xí)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)我國(guó)土地所有權(quán)土地使用權(quán)出讓方式及年限生地、熟地、土地通平普通住宅、商品房、保障性住房房地產(chǎn)投資三要素房地產(chǎn)投資收益來(lái)源房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資過(guò)程房地產(chǎn)投資分析的概念和研究范圍、任務(wù)課程復(fù)習(xí)房地產(chǎn)的概念普通住宅、商品房、保障性住房第3章第3章第3章第3章學(xué)習(xí)重點(diǎn)與難點(diǎn)學(xué)習(xí)重點(diǎn)：投資環(huán)境分析的重要內(nèi)容投資環(huán)境分析方法房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查學(xué)習(xí)難點(diǎn)：環(huán)境分析方法市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法學(xué)習(xí)重點(diǎn)與難點(diǎn)學(xué)習(xí)重點(diǎn)：第一節(jié)環(huán)境分析概述房地產(chǎn)投資需要充分了解擬建項(xiàng)目的區(qū)位需求和有關(guān)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的適合程度，這就需要進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場(chǎng)分析。投資環(huán)境是指決定和影響投資活動(dòng)的自然因素和社會(huì)因素相互依賴、相互制約、相互完善的矛盾統(tǒng)一體。第一節(jié)環(huán)境分析概述房地產(chǎn)投資需要充分了解擬建項(xiàng)目的區(qū)位需求第一節(jié)環(huán)境分析概述一、投資環(huán)境分析的概念環(huán)境：圍繞某一事物（主體）并對(duì)該事物產(chǎn)生影響的所有外界事物（客體），即是指某個(gè)主題周圍的情況和條件的總和。投資環(huán)境分析：指對(duì)影響或制約其投資活動(dòng)及其結(jié)果的自然、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政治和文化等各種外部因素信息的收集，并利用科學(xué)的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后得出可以反映其現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)結(jié)論的過(guò)程。

第一節(jié)環(huán)境分析概述一、投資環(huán)境分析的概念第一節(jié)環(huán)境分析概述二、投資環(huán)境分析的基本任務(wù)論證房地產(chǎn)投資方向是否正確，項(xiàng)目是否合理。評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。選擇最佳建設(shè)地址第一節(jié)環(huán)境分析概述二、投資環(huán)境分析的基本任務(wù)第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容1、地理區(qū)位項(xiàng)目所在地區(qū)域位置及自然地理特征。是硬環(huán)境，投資者輕易無(wú)法改變的客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對(duì)不變和長(zhǎng)久穩(wěn)定的特點(diǎn)。決定著一個(gè)區(qū)域在全國(guó)地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中的區(qū)域開(kāi)發(fā)順序和時(shí)序安排；決定著資源或產(chǎn)品輸入輸出的成本；決定著信息流的強(qiáng)度影響決策過(guò)程與效率；

第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容1、地理區(qū)位第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容2、資源條件土地資源水資源能源海洋資源旅游資源生態(tài)環(huán)境資源3、基礎(chǔ)設(shè)施交通、通訊、給排水、排污第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容2、資源條件第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容4、政治環(huán)境政治局勢(shì)政策制度政府管理服務(wù)水平5、經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（GDP、國(guó)民收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、物價(jià)指數(shù)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等）市場(chǎng)環(huán)境（現(xiàn)狀、未來(lái)、供給量、購(gòu)買力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）財(cái)務(wù)環(huán)境（稅收、資金、成本、利潤(rùn)）資源環(huán)境（人力、原料）第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容4、政治環(huán)境第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容6、社會(huì)文化條件社會(huì)秩序政治、經(jīng)濟(jì)生活秩序的穩(wěn)定性、安全性社會(huì)信譽(yù)信譽(yù)體系（記憶、揭示、預(yù)警）社會(huì)服務(wù)（設(shè)施、效率、金融交通、通訊、信息）第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容6、社會(huì)文化條件第三節(jié)環(huán)境分析的方法1、冷熱因素法1968年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊西·利特法克和彼得對(duì)美國(guó)、加拿大在投資者選擇投資場(chǎng)所時(shí)所考慮因素的調(diào)查后，發(fā)表《國(guó)際商業(yè)安排的概念框架》提出七大投資環(huán)境因素：政治穩(wěn)定性、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及成就、文化一體化、法律阻礙、自然條件的優(yōu)劣、地理及文化差異。第三節(jié)環(huán)境分析的方法1、冷熱因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法2、等級(jí)尺度法也稱羅氏多因素評(píng)分分析法，有美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·斯托伯在1969年發(fā)表的《如何分析國(guó)外投資環(huán)境》的論文中提出的。源于東道國(guó)對(duì)外國(guó)投資者的限制和鼓勵(lì)政策從而影響投資結(jié)果。八大因素：資本抽回限制規(guī)定、外商股權(quán)比例、對(duì)外商的管制和歧視程度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護(hù)的意愿、當(dāng)?shù)刭Y本可提供程度、近五年通貨膨脹率。指標(biāo)趨向具體、因素趨于數(shù)量化、沒(méi)有考慮自然環(huán)境。第三節(jié)環(huán)境分析的方法2、等級(jí)尺度法第三節(jié)環(huán)境分析的方法3、道氏評(píng)估法根據(jù)美國(guó)道氏公司在海外投資的經(jīng)歷提出的。投資風(fēng)險(xiǎn)：競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)條件）和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（外部條件）評(píng)估各因素主要壓力因素8-10個(gè)獲得成功的關(guān)鍵因素四套預(yù)測(cè)方案概率7年中關(guān)鍵因素最可能變化的情況變化比預(yù)期好變化比預(yù)期差最差結(jié)果第三節(jié)環(huán)境分析的方法3、道氏評(píng)估法第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法香港中文大學(xué)閔建蜀提出的多因素分析法11因素：政治、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法制、行政效率、文化、競(jìng)爭(zhēng)。第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法關(guān)鍵因素法從具體投資項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)出發(fā)，從影響投資環(huán)境的一般因素中找出影響投資動(dòng)機(jī)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些挑選出的關(guān)鍵因素，采用多因素分析方法進(jìn)行評(píng)價(jià)。我國(guó)住宅重點(diǎn)因素一般因素次要因素第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法5、綜合評(píng)價(jià)法第三節(jié)環(huán)境分析的方法5、綜合評(píng)價(jià)法第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡(jiǎn)介例：假期旅游，是去風(fēng)光秀麗的蘇州，還是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般會(huì)依據(jù)景色、費(fèi)用、食宿條件、旅途等因素選擇去哪個(gè)地方。第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡(jiǎn)介第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡(jiǎn)介層次分析法（AnalyticHierarchyProcess，簡(jiǎn)稱AHP）是美國(guó)匹茲堡大學(xué)教授A.L.Saaty于20世紀(jì)70年代提出的一種系統(tǒng)分析方法。他模仿人的決策思維過(guò)程，開(kāi)發(fā)一種定性和定量相結(jié)合的分析方法，主要解決多因素復(fù)雜系統(tǒng)，特別是難以定量描述的社會(huì)系統(tǒng)的分析方法。層次分析法在決策工作中有廣泛的應(yīng)用。主要用于確定綜合評(píng)價(jià)的權(quán)重系數(shù)或相對(duì)優(yōu)劣次序。它常常被運(yùn)用于多目標(biāo)、多準(zhǔn)則、多要素、多層次的非結(jié)構(gòu)化的復(fù)雜決策問(wèn)題，特別是在戰(zhàn)略決策問(wèn)題的研究中，具有十分廣泛的應(yīng)用。第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡(jiǎn)介第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本思路關(guān)鍵先分解后綜合的系統(tǒng)思想,整理和綜合人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)定量化決策。從首先將所要分析的問(wèn)題層次化，根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)和要達(dá)到的總目標(biāo)，將問(wèn)題分解成不同的組成因素，按照因素間的相互關(guān)系及隸屬關(guān)系，將因素按不同層次聚類組合，形成一個(gè)多層分析結(jié)構(gòu)模型，最終歸結(jié)為最低層（方案、措施、指標(biāo)等）相對(duì)于最高層（總目標(biāo)）相對(duì)重要程度的權(quán)值或相對(duì)優(yōu)劣次序的問(wèn)題。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本思路第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法從假設(shè)有n個(gè)物體A1，A2，…，An，它們的重量分別記為W1，W2，…，Wn?，F(xiàn)將每個(gè)物體的重量?jī)蓛蛇M(jìn)行比較如下：A1A2……AnA1W1/W1W1/W2……W1/WnA2W2/W1W2/W2……W2/Wn……………AnWn/W1Wn/W2……Wn/Wn第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法A1A2第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法若以矩陣來(lái)表示各物體的這種相互重量關(guān)系，A=第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法A稱為判斷矩陣若取重量向量W＝[W1，W2，…，Wn]T

，則有：AW＝n?Wn是A的一個(gè)特征值，W是判斷矩陣A的特征向量，即每個(gè)物體的重量是A對(duì)應(yīng)于特征根n的特征向量的各個(gè)分量。根據(jù)線性代數(shù)知識(shí)可以證明，n是矩陣A的唯一非零的，也是最大的特征值。

第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法上述事實(shí)告訴我們，如果有一組物體，需要知道它們的重量，而又沒(méi)有衡器，那么就可以通過(guò)兩兩比較它們的相互重量，得出每一對(duì)物體重量比的判斷，從而構(gòu)成判斷矩陣；然后通過(guò)求解判斷矩陣的最大特征值λmax和它所對(duì)應(yīng)的特征向量，就可以得出這一組物體的相對(duì)重量。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法基本流程分解建立確定計(jì)算判斷實(shí)際問(wèn)題層次結(jié)構(gòu)多個(gè)因素諸因素的相對(duì)重要性權(quán)向量綜合決策第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法分解建立第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法基本步驟1、明確問(wèn)題。即弄清問(wèn)題的范圍，所包含的因素，各因素之間的關(guān)系等，以便盡量掌握充分的信息。

2、建立層次結(jié)構(gòu)模型

3、構(gòu)造判斷矩陣

4、層次單排序及一致性檢驗(yàn)5、層次總排序及一致性檢驗(yàn)第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法1、明確第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法基本步驟建立層次結(jié)構(gòu)模型在這一個(gè)步驟中，要求將問(wèn)題所含的要素進(jìn)行分組，把每一組作為一個(gè)層次，并將它們按照：最高層（目標(biāo)層）——若干中間層（準(zhǔn)則層）——最低層（措施層或方案層）的次序排列起來(lái)。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法前面舉例的層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法選擇旅游地景色費(fèi)用居住飲食旅途蘇州、杭州、桂林準(zhǔn)則層A方案層B目標(biāo)層Z前面舉例的層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法選擇景色費(fèi)用居住第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法構(gòu)造判斷矩陣在這一個(gè)步驟是AHP決策分析中一個(gè)關(guān)鍵的步驟。判斷矩陣表示針對(duì)上一層次中的某元素而言，評(píng)定該層次中各有關(guān)元素相對(duì)重要性程度的判斷。假定A層中因素Ak與下一層次中因素B1，B2，…，Bn有聯(lián)系，則我們構(gòu)造的判斷矩陣如下表。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法AkB1B2……BnB1b11b12……b1nB2b21b22……b2n……………Bnbn1b12……bnn第三節(jié)環(huán)境分析的方法AkB1B2……BnB1b11b12……b1nB2b21b2第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法構(gòu)造判斷矩陣在其中，bij

表示對(duì)于Ak

而言，元素Bi

對(duì)Bj的相對(duì)重要性程度的判斷值。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法構(gòu)造判斷矩陣一般取1，3，5，7，9等5個(gè)等級(jí)標(biāo)度，其意義為：1表示Bi與Bj同等重要；3表示Bi較Bj重要一點(diǎn)；5表示Bi較Bj重要得多；7表示Bi較Bj更重要；9表示Bi較Bj極端重要。而2，4，6，8表示相鄰判斷的中值，當(dāng)5個(gè)等級(jí)不夠用時(shí)，可以使用這幾個(gè)數(shù)。以上各數(shù)的倒數(shù)，表示兩目標(biāo)反過(guò)來(lái)比較。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計(jì)算方法第四節(jié)市場(chǎng)分析概述一、市場(chǎng)分析的作用掌握需求變化趨勢(shì)，預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目變現(xiàn)能力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、投資績(jī)效、獲利程度。從而減少盲目性，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的主動(dòng)性；利于做好投資決策；為價(jià)格及營(yíng)銷策略提供基礎(chǔ)依據(jù)。第四節(jié)市場(chǎng)分析概述一、市場(chǎng)分析的作用第四節(jié)市場(chǎng)分析概述二、市場(chǎng)分析的限制及程度市場(chǎng)分析的限制費(fèi)用時(shí)間技能偏好第四節(jié)市場(chǎng)分析概述二、市場(chǎng)分析的限制及程度第四節(jié)市場(chǎng)分析概述二、市場(chǎng)分析的限制及程度市場(chǎng)分析的深入程度第四節(jié)市場(chǎng)分析概述二、市場(chǎng)分析的限制及程度第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序方法詢問(wèn)法：訪談、電話、信函、置流問(wèn)卷觀察法：直接觀察、間接觀察實(shí)驗(yàn)法：實(shí)驗(yàn)求證法、隨機(jī)嘗試法第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序市場(chǎng)調(diào)查的程序：提出問(wèn)題，確定調(diào)查目的決定收集資料的方法（第一手資料、第二手資料）設(shè)計(jì)調(diào)查表數(shù)據(jù)處理、分析與解釋提出調(diào)查報(bào)告第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類：現(xiàn)狀、供需、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)力、風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間跨度、范圍、深度市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法：直觀判斷集體判斷法專家意見(jiàn)法第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法：直觀判斷專家意見(jiàn)法專家會(huì)議德?tīng)柗品ǖ聽(tīng)柗品?964年蘭德公司提出優(yōu)點(diǎn)：成熟、省費(fèi)用、效果好、實(shí)用性強(qiáng)缺點(diǎn)：需要多輪反復(fù)、專家密切配合第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǎ―elphiMethod

）簡(jiǎn)介德?tīng)柗剖枪畔ＥD地名。相傳太陽(yáng)神阿波羅(Apollo)在德?tīng)柗茪⑺懒艘粭l巨蟒，成了德?tīng)柗浦魅?。阿波羅不僅年輕英俊，而且對(duì)未來(lái)有很高的預(yù)見(jiàn)能力。在德?tīng)柗朴凶⒉_神殿，是一個(gè)預(yù)卜未來(lái)的神諭之地，于是人們就借用此名，作為這種方法的名字，首次是用于預(yù)測(cè)技術(shù)。第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǎ―elphiMethod第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǎ―elphiMethod

）簡(jiǎn)介1964年美國(guó)蘭德(RAND)公司的赫爾默(Helmer)和戈登(Gordon)發(fā)表了《長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》，首次將德?tīng)柗品ㄓ糜诩夹g(shù)預(yù)測(cè)中，以后便迅速地應(yīng)用于美國(guó)和其他國(guó)家。除了科技領(lǐng)域之外，還幾乎可以用于任何領(lǐng)域的預(yù)測(cè)，如軍事預(yù)測(cè)、人口預(yù)測(cè)、醫(yī)療、保健預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)和需求預(yù)測(cè)、教育預(yù)測(cè)等。此外，還用來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)、決策和規(guī)劃工作，并且在長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃者和決策者心目中享有很高的威望。第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǎ―elphiMethod第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ幕咎卣鞯聽(tīng)柗品ū举|(zhì)上是一種反饋匿名函詢法。其作法是，在對(duì)所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題征得專家的意見(jiàn)之后，進(jìn)行整理、歸納、統(tǒng)計(jì)，再匿名反饋給各專家，再次征求意見(jiàn)，再集中，再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見(jiàn)。其過(guò)程可簡(jiǎn)單圖示如下：

匿名征求專家意見(jiàn)——?dú)w納、統(tǒng)計(jì)——匿名反饋——?dú)w納、統(tǒng)計(jì)……，若干輪后，停止。

總之，它是一種利用函詢形式的集體匿名思想交流過(guò)程。它有區(qū)別于其他專家預(yù)測(cè)方法的三個(gè)明顯的特點(diǎn)。它們是：匿名性、多次反饋、小組的統(tǒng)計(jì)回答。

第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ幕咎卣鞯谖骞?jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦蚴紫茸⒁猓聽(tīng)柗品ㄖ械恼{(diào)查表與通常的調(diào)查表有所不同。通常的調(diào)查表只向被調(diào)查者提出問(wèn)題，要求回答。而德?tīng)柗品ǖ恼{(diào)查表不僅提出問(wèn)題，還兼有向被調(diào)查者提供信息的責(zé)任。它是專家們交流思想的工具。

在德?tīng)柗品ㄟ^(guò)程中，始終有兩方面的人在活動(dòng)：一是預(yù)測(cè)的組織者；二是被選出來(lái)的專家。德?tīng)柗品ǖ某绦蚴且暂唩?lái)說(shuō)明的。在每一輪中，組織者與專家都有各自不同的任務(wù)。

第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谖骞?jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谝惠啠孩儆山M織者發(fā)給專家的第一輪調(diào)查表是開(kāi)放式的，不帶任何框框，只提出預(yù)測(cè)問(wèn)題。請(qǐng)專家圍繞預(yù)測(cè)主題提出預(yù)測(cè)事件。如果限制太多，會(huì)漏掉一些重要事件。②預(yù)測(cè)組織者要對(duì)專家填好的調(diào)查表進(jìn)行匯總整理，歸并同類事件，排除次要事件，用準(zhǔn)確術(shù)語(yǔ)提出一個(gè)預(yù)測(cè)事件一覽表，并作為第二輪調(diào)查表發(fā)給專家。第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谖骞?jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻诙啠孩賹＜覍?duì)第二輪調(diào)查表所列的每個(gè)事件作出評(píng)價(jià)。例如，說(shuō)明事件發(fā)生的時(shí)間、敘述爭(zhēng)論問(wèn)題和事件或遲或早發(fā)生的理由。②預(yù)測(cè)組織者收到第二輪專家意見(jiàn)后，對(duì)專家意見(jiàn)作統(tǒng)計(jì)處理，整理出第三張調(diào)查表。第三張調(diào)查表包括：事件、事件發(fā)生的中位數(shù)和上下四分點(diǎn)，以及事件發(fā)生時(shí)間在四分點(diǎn)外側(cè)的理由。第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谖骞?jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谌啠孩侔训谌龔堈{(diào)查表發(fā)下去后，請(qǐng)專家做以下事情：重審爭(zhēng)論；對(duì)上下四分點(diǎn)外的對(duì)立意見(jiàn)作一個(gè)評(píng)價(jià)；給出自己新的評(píng)價(jià)(尤其是在上下四分點(diǎn)外的專家，應(yīng)重述自己的理由)；如果修正自己的觀點(diǎn)，也請(qǐng)敘述為何改變，原來(lái)的理由錯(cuò)在哪里，或者說(shuō)明哪里不完善。②專家們的新評(píng)論和新?tīng)?zhēng)論返回到組織者手中后，組織者的工作與第二輪十分類似：統(tǒng)計(jì)中位數(shù)和上下四分點(diǎn)；總結(jié)專家觀點(diǎn)，重點(diǎn)在爭(zhēng)論雙方的意見(jiàn)。形成第四張調(diào)查表。第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谖骞?jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谒妮啠孩僬?qǐng)專家對(duì)第四張調(diào)查表再次評(píng)價(jià)和權(quán)衡，作出新的預(yù)測(cè)。是否要求作出新的論證與評(píng)價(jià)，取決于組織者的要求。②當(dāng)?shù)谒膹堈{(diào)查表返回后，組織者的任務(wù)與上一輪的任務(wù)相同：計(jì)算每個(gè)事件的中位數(shù)和上下四分點(diǎn)，歸納總結(jié)各種意見(jiàn)的理由以及爭(zhēng)論點(diǎn)。第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谖骞?jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦蜃⒁猓孩俨⒉皇撬斜活A(yù)測(cè)的事件都要經(jīng)過(guò)四輪?？赡苡械氖录诘诙喚瓦_(dá)到統(tǒng)一，而不必在第三輪中出現(xiàn)。②在第四輪結(jié)束后，專家對(duì)各事件的預(yù)測(cè)也不一定都達(dá)到統(tǒng)一。不統(tǒng)一也可以用中位數(shù)和上下四分點(diǎn)來(lái)作結(jié)論。事實(shí)上，總會(huì)有許多事件的預(yù)測(cè)結(jié)果都是不統(tǒng)一的。第五節(jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品ǖ某绦虻谖骞?jié)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)德?tīng)柗品A(yù)測(cè)結(jié)果的表示德?tīng)柗品ǖ念A(yù)測(cè)結(jié)果可用表格、直觀圖或文字?jǐn)?/p>