某建設項目報批工作流程

報批工作流程目錄TOC\o"1-1"\h\z\u投資發(fā)展中心總流程 2房地產市場研究 3項目信息收集 4項目信息篩選 5項目論證業(yè)務總流程 6項目初判 7初判報告評審 9附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 10市場調研 11編制可行性研究報告 14項目可行性分析報告（模版） 18可行性分析報告評審 23附件：項目可行性研究報告評審表 24項目策劃業(yè)務總流程 25項目策劃 26初步產品定位建議書（模版） 28項目經營計劃指導書基本內容 29土地投標 31項目選址意見書 34建設用地規(guī)劃許可證 36建筑工程消防設計技術審核 37日照及技術指標審核 39文物鉆探 41建筑工程規(guī)劃許可證 43建設工程規(guī)劃許可批后公示 45規(guī)劃院放線 46建設工程施工許可證 47建設管線工程規(guī)劃許可證 48基建用電報裝 50正式用電報裝 52基建用水報裝 54正式用水報裝 55天然氣報裝 56消防驗收 57投資發(fā)展中心總流程項目信息收集市場信息收集、分析項目信息收集市場信息收集、分析項目論證項目論證項目選址意見書項目選址意見書項目用地規(guī)劃許可證項目用地規(guī)劃許可證國有土地使用證國有土地使用證文物鉆探消防審查日照分析基建用電報裝基建用水報裝文物鉆探消防審查日照分析基建用電報裝基建用水報裝建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證建設工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證管線工程規(guī)劃許可證集中供熱報裝天然氣報裝正式用電報裝正式用水報裝集中供熱報裝天然氣報裝正式用電報裝正式用水報裝現場施工現場施工現場施工現場施工現場施工現場施工現場施工現場施工消防驗收消防驗收房地產市場研究作業(yè)目的：研究市場真實狀況，為項目論證、項目策劃提供依據和積累信息。主辦崗位：投資發(fā)展中心項目論證員：收集、整理信息。協辦崗位：投資發(fā)展中心其它人員：參與相關信息收集及市場調研。客服中心相關人員：提供市場信息及配合調研。作業(yè)要求市場代表樓盤信息的調查、分析；行業(yè)相關政策、法規(guī)的收集、分析；行業(yè)相關宏觀經濟、城市建設等信息的收集、分析；鄭州市代表性房地產企業(yè)的研究、分析；新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析；項目策劃過程中市場分析信息的提供；公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析；作業(yè)描述通過實地調研，了解市場代表樓盤信息；通過媒體收集行業(yè)相關信息；通過《房地產市場分析月報》在公司內部發(fā)布市場研究成果。項目信息收集作業(yè)目的：收集盡可能多的新項目信息，為公司獲取項目提供充分的選擇余地。主辦崗位：項目論證員：收集、匯總項目信息。協辦崗位：報批報建員：收集相關信息。公司高層領導：收集相關信息。作業(yè)描述：通過土地儲備中心的出讓公告獲取土地出讓信息；通過土地管理部門內部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準備和分析時間；通過銀行不良資產管理中心獲取意向出讓及合作的項目；通過政府的招商部門獲取城中村改造等項目信息；通過朋友、熟人介紹等途徑獲取項目信息；項目信息篩選作業(yè)目的：從獲取項目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項目決策崗位：投資發(fā)展副總：根據篩選情況確定項目是否需要進入初判主辦崗位：投資發(fā)展中心經理：組織信息篩選協辦崗位：項目論證員：進行實地踏勘及住處收集整理作業(yè)描述：對項目進行現場踏勘，了解土地自身素質；了解項目區(qū)域人文、自然環(huán)境；了解項目區(qū)域交通狀況；了解項目的土地性質、證件手續(xù)等；對項目各項因素進行比較、分析，研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)策要求；項目論證業(yè)務總流程土地信息分析no項目信息歸檔簽訂土地合同項目合作談判可行性報告及評審參加招投標經濟測算營銷分析成本測算市場調查政策法律分析產品定位建議可行性研究no項目確定項目信息歸檔初步操作判斷初步經濟測算初步成本分析初步設計分析初步項目報告項目初步談判項目市場調研no土地信息歸檔項目初步判斷區(qū)域經濟環(huán)境分析土地信息分析no項目信息歸檔簽訂土地合同項目合作談判可行性報告及評審參加招投標經濟測算營銷分析成本測算市場調查政策法律分析產品定位建議可行性研究no項目確定項目信息歸檔初步操作判斷初步經濟測算初步成本分析初步設計分析初步項目報告項目初步談判項目市場調研no土地信息歸檔項目初步判斷區(qū)域經濟環(huán)境分析項目初判作業(yè)目的：通過對項目的調研，進一步了解宗地素質，區(qū)域環(huán)境，進行初步經濟測算，為是否對此項目進行深入分析提供依據。主管崗位：主管副總：熟悉項目情況，糾正報告中的錯誤。協管崗位：設計、客服主管副總：熟悉項目情況，指導編寫報告。主辦崗位：投資發(fā)展中心：進行現場踏勘及市場調研，編制報告。協辦崗位：研發(fā)中心：提供初步產品設計方案。成本中心：進行初步經濟測算。作業(yè)要求：進行現場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對項目是否存在重大影響。留取現場影像資料。整理項目相關技術指標及證件手續(xù)。作業(yè)描述宗地現場踏勘地塊區(qū)位及四鄰狀況土地自身素質項目周邊區(qū)域走訪區(qū)域人文環(huán)境區(qū)域自然環(huán)境區(qū)域交通狀況區(qū)域配套設施區(qū)域樓盤調研區(qū)域房地產市場整體狀況區(qū)域代表樓盤基本情況區(qū)域市場前景預測了解項目技術指標及規(guī)控要求項目詳細技術指標規(guī)劃部門規(guī)控要求項目的可行出讓方式及條件項目初步成本收益分析地價評估項目成本測算項目資金需求測算項目初步收益分析編制項目初判報告初判報告評審作業(yè)目的：通過項目相關部門及公司決策層的評審，決定項目是否進入“可行性研究”階段。主管崗位：總經理：決策項目是否進入“可行性分析”。協管崗位：主管副總、客服副總、成本經理、財務經理：熟悉項目，提出意見。主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。作業(yè)描述：投資發(fā)展中心組織相關人員參加項目初判評審會，或將項目初判報告送至相關人員評審；各相關人員對項目提出書面建議；公司決策層決定項目是否繼續(xù)向下進行。（“項目初判評審意見表”見下）附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表表單編號：宗地名稱：部門：送審日期：年月日主要內容：需要審核審批事項：投資發(fā)展中心負責人審核意見簽名：年月日主管副總審核意見簽名：年月日總經理審核意見簽名：年月日董事長審批：簽名：年月日市場調研作業(yè)目的：對項目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產市場、目標客戶群等進入深入調查，為項目可行性分析提供真實依據。作業(yè)依據：地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。主管崗位：主管副總：指導市場調研，提出報告修改意見。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責組織調研及報告編寫。協辦崗位：客戶服務中心：配合調研，提供市場信息。作業(yè)方法：相關部門信息的收集、市場問卷調查、所在區(qū)域的踏勘及調研、競爭項目的詳細調研、各種信息、數據的統計、分析作業(yè)描述：項目宗地實地踏勘地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況；地勢：地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面現狀：宗地內現有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質情況：包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。項目控規(guī)要求總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境：區(qū)域經濟發(fā)展狀況、人口數量、人口素質、治安情況、風俗習慣等，城市基礎設施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施，危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖）自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風水等。交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網現狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。政策環(huán)境：行業(yè)相關的地方性政策{主要針對外地項目}：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等）區(qū)域市政配套道路現狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。區(qū)域房地產概況域住宅市場概況形成時間各檔次住宅區(qū)域內分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢區(qū)域內供應產品特征各檔次產品供應狀況各檔次產品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征未來2-3年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型區(qū)域代表項目樓盤規(guī)模產品形式產品品質銷售價格銷售情況項目特色及對區(qū)域房地產市場的影響等編制可行性研究報告1、作業(yè)目的項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。2、作業(yè)要求為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。3、主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。協管崗位：財務經理，研發(fā)經理，成本經理：審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協助主管副總把關。主辦崗位投資發(fā)展中心：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節(jié)，并根據主管副總的意見優(yōu)化修改。4、緊前工作條件初步可行性研究：已進市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標：深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經濟技術指標。5、作業(yè)描述5.1主管副總組建工作小組，成員主要來自公司內部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報主管副總批準后，布置安排落實。5.3各成員按照專業(yè)分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。5.4小組集體討論，議題為：5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建筑規(guī)模、產品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。5.4.3經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。5.5編寫研究報告。經過技術經濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協調綜合匯總，編制報告初稿。經主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報告。5.6初步可行性研究報告內容：5.6.1市場分析整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。細分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2法規(guī)政策分析開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)；規(guī)劃設計導向，城市建設信息；其他經濟信息及政策指引。5.6.3項目分析項目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等）。項目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。項目發(fā)展前景預測市場前景、價格走勢、項目切入點等。5.6.4項目開發(fā)建議與評價項目主要定位市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。5.6.5項目開發(fā)規(guī)模和產品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)/產品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。5.6.6項目規(guī)劃及建筑構想建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。5.6.7項目開發(fā)進度總體進度要求、分階段進度要求。5.6.8項目財務分析建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。5.6.9項目風險分析與敏感性分析風險分析、主要指標的敏感性分析。5.6.10項目研究結論和建議。5.6.11附件（包括附圖和附表）。5.7深度可行性研究報告內容：5.7.1總論項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。5.7.2項目區(qū)位分析項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。5.7.3產品供需分析市場現狀調查，市場供求預測和價格預測、風險分析。5.7.4建筑方案選擇建筑設計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5項目實施進度建設工期，實施進度表（或橫線圖）。5.7.6投資估算與資金籌措建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。5.7.7財務評價財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。5.7.8風險分析項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。5.7.9結論與建議5.7.10附表投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。5.7.11附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12附件土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。項目可行性分析報告（模版）目錄第一章：宗地狀況01第二章：區(qū)域環(huán)境及配套02第三章：區(qū)域房地產市場狀況03第四章：土地獲取分析04第五章：市場及產品定位建議05第六章：開發(fā)計劃06第七章：銷售計劃07第八章：物業(yè)管理建議08第九章：投資受益分析09第十章：管理資源配置10第十一章：項目SWOT分析及結論11第一章宗地狀況宗地位置（位置示意圖）宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。二、宗地現狀（宗地平面示意圖）地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況；地勢：地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面現狀：宗地內現有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質情況：包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。（說明：以上部分可附實景照片）規(guī)控要求總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度

控高

綠化率

其他第二章：區(qū)域環(huán)境及配套區(qū)域環(huán)境人文環(huán)境區(qū)域經濟發(fā)展狀況、人口數量、人口素質、治安情況、風俗習慣等，城市基礎設施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施，危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖）自然環(huán)境區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風水等。交通環(huán)境宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網現狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。市政規(guī)劃近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。政策環(huán)境行業(yè)相關的地方性政策{主要針對外地項目}：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等）區(qū)域市政配套道路現狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。第三章區(qū)域房地產市場狀況區(qū)域房地產概況區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢區(qū)域內供應產品特征各檔次產品供應狀況各檔次產品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征未來2-3年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型二、區(qū)域代表項目與項目距離較近，在區(qū)域內具有一定代表性的樓盤的詳細信息：樓盤規(guī)模、產品形式、產品品質、銷售價格、銷售情況、項目特色及對區(qū)域房地產市場的影響等。附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。第四章土地獲取分析土地價格分析土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。獲取方式分析分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢：投標拍賣、協議轉讓、通過收購公司取得土地、合作開發(fā)、政府劃撥等方式。法律與政策性風險分析，項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現狀描述，合作方式及風險評估。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。綜合分析對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。第五章市場及產品定位建議市場定位建議通過對區(qū)域市場分析及對區(qū)域消費者調查，對項目的項目形象、項目特色、產品形式、產品價格、及目標消費群進行定位。二、產品定位建議產品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車位比率）產品主體建議（產品類型搭配）戶型建議（確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比）公建配套建議（教育配套設施、康體配套設施、環(huán)衛(wèi)配套設施）材料及裝修標準建議（內外裝修標準）規(guī)劃設計初步分析規(guī)劃設計的可行性分析規(guī)劃設計的初步概念、設計概念、技術概念、可持續(xù)發(fā)展概念本項目優(yōu)勢劣分析針對以上產品定位分析項目在區(qū)域市場中的優(yōu)劣勢，及與競爭對手的優(yōu)劣勢分析。第六章開發(fā)計劃（公司討論）項目前期報批報建計劃、取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間。項目設計計劃的時間安排。開發(fā)節(jié)奏建議。分期開發(fā)、開發(fā)周期，各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區(qū)市場的占有率。（按季列示）工程計劃（工程部）：開竣工時間及工期計劃，各期交房時間。第七章銷售計劃（客服中心建議）各期銷售時間、價格、面積，入住時間，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）推廣方案建議（推廣階段、推廣節(jié)奏）第八章物業(yè)管理建議（物業(yè)公司建議）當地物業(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費和運營測算。物業(yè)管理模式建議（級別、智能化設施等）第九章投資受益分析成本預測（成本組）——成本測算表稅務分析（財務部）——營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅項目資金預測（財務部）——資金投入計劃，回款計劃，需求計劃，啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額。項目投資收益指標要求（財務部）a、核心指標b、內部收益率≥%c、銷售凈利率≥%d、參考指標e、單位面積凈利f、銷售毛利率g、資金峰值比例h、地價支付貼現比I、各年資金占用回報率第十章管理資源配置（公司討論決定）機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業(yè)經理）。人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。第十一章項目SWOT分析及結論從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。項目優(yōu)勢項目劣勢項目機會項目威協結論和建議可行性分析報告評審作業(yè)目的：通過項目相關部門及公司決策層的評審，決定項目是否可以獲取及獲取方式。主管崗位：總經理：熟悉報告內容，進行最終決策。協管崗位：設計、客服、財務主管領導：給合全職工作提出意見。主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。緊前工作條件：可行性分析報告編制完畢。工作描述：投資發(fā)展中心組織相關人員參加項目初判評審會，或將項目初判報告送至相關人員評審；各相關人員對可行性分析報告提出意見；項目策劃人員根據建議對需要修改、完善部分進行修訂；根據修訂完善后的報告，相關人員對項目提出書面建議；公司決策層確定項目是否向下進入獲取階段。附件：項目可行性研究報告評審表表單編號：項目名稱：部門：送審日期：年月日主要內容：評審小組意見：參會人員簽名：年月日投資發(fā)展負責人意見：簽名：年月日主管副總意見：簽名：年月日總經理意見：簽名：年月日備注：1、評審會議紀要應附于本表之后。2、如有需要，可另附他表項目策劃業(yè)務總流程項目開發(fā)工作指導書差異化競爭策略項目開發(fā)計劃主要節(jié)點贏利模式確定項目發(fā)展策略產品建議書總體成本控制目標項目主題定位工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合概念設計研究初步產品建議價格定位客戶定位政策法律環(huán)境分析區(qū)域市場分析項目概況分析區(qū)域規(guī)劃分析項目經營計劃指導書項目開發(fā)工作指導書差異化競爭策略項目開發(fā)計劃主要節(jié)點贏利模式確定項目發(fā)展策略產品建議書總體成本控制目標項目主題定位工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合概念設計研究初步產品建議價格定位客戶定位政策法律環(huán)境分析區(qū)域市場分析項目概況分析區(qū)域規(guī)劃分析項目經營計劃指導書項目策劃作業(yè)目的根據公司項目經營決策，完成項目的市場定位、產品建議。作業(yè)依據項目可行性分析報告，獲取的土地技術指標。決策崗位：總經理：項目經營計劃指導書的簽發(fā)。主管崗位：投資發(fā)展副總：協調各部門開展工作。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責經營計劃指導書的編寫。協調崗位：公司各相關部門：負責相應內容的編制。工作程序投資發(fā)展中心提交的《項目可行性研究報告》是本階段產品策劃的輸入。工作準備客戶服務中心項目銷售組安排調研時應事先與投資發(fā)展中心、主管副總協調和溝通。工作展開前，項目案場經理應組織銷售組成員準備以下文件：《項目可行性研究報告》。過往同類項目的《項目產品建議書》。調研工作實施項目案場銷售成員查閱并熟悉《項目可行性研究報告》、觀察各方面的工作現狀、現象和活動獲取項目相關信息。項目案場銷售人員實施關于目標客戶群體、產品主題、產品形態(tài)和產品各建設指標的調研。每次調研完成后，項目案場銷售部必須完成一份《市場調研報告》，由項目案場銷售經理審核并保證調研報告的正確性和完整性。提交客服中心經理，報告內容應包括：調研的目的和范圍。調研組成員。調研日期。調研所依據的文件。調研結果表述。調研結果分析、小結。投資發(fā)展中心針對調研中的表述和結論性意見，提出修正性措施，形成《市場調研報告及初步產品建議書》，經投資發(fā)展中心經理審核修正，主管副總確認。由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項目產品建議書》，供進行項目概念設計。概念設計確認后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項目產品建議書》及項目概念設計成果，由成本管理中心進行新項目建安成本概算，概算后提交財務管理中心進行新項目完全成本概算及經營指標及資金要求概算。經新項目成本概算后，由投資發(fā)展中心據概念設計研究、新項目經營成本概算等資料組織編寫《項目產品建議書》?！俄椖慨a品建議書》經主管副總確認后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財務管理中心向公司總經理匯報。公司總經理最終批準，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中心、客服中心，供研發(fā)中心進行設計招標；供項目部編寫《項目開發(fā)工作指導書》。項目商業(yè)部份的產品建議按《產品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行?！懂a品建議書》定稿后，根據項目進展對其所做的補充及修訂，以會議紀要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設計輸入資料。分期開發(fā)的項目，每期的產品建議視項目具體情況，可按以上程序進行，或在原《產品建議書》基礎上修訂完善。初步產品定位建議書（模版）1、項目定位潛在消費者背景資料分析潛在消費者產品需求對比分析市場現狀2、產品定位類型：生活設計、形象定位檔次風格：價格定位、建筑風格定位建筑比例建議：建筑類型比例面積（萬平方米）套數（平方米）合計預期價格（采用可類比物業(yè)加權比較法）注意營造的要點交通設施環(huán)境小區(qū)配套物業(yè)管理服務經營模式的考慮住宅部分公建部分物業(yè)服務模式的提升機構潛在消費建議機構消費者類型使用目的產品需求概念設計階段工作重點工作目的工作重點開發(fā)節(jié)奏項目經營計劃指導書基本內容主要章節(jié)細分章節(jié)1、項目概況1、用地自然條件及分析2、用地社會條件及分析3、公司內部資源及環(huán)境分析2、市場分析和市場定位1、市場現狀2、SWOT分析3、明確目標市場4、挖掘差別優(yōu)勢3、產品建議、概念設計1、產品建議書2、概念設計4、經營計劃1、利潤計劃2、銷售計劃3、資金計劃4、人力資源計劃5、開發(fā)控制計劃1、項目總體控制計劃2、開工準備計劃3、開發(fā)節(jié)點計劃4、成本控制計劃5、各部門工作結點計劃土地投標流程現場踏勘獲得土地招標文件和相關技術指標市場調查配套調查產品定位初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標投標準備會議投標申請資料準備參加投標土地投標流程現場踏勘獲得土地招標文件和相關技術指標市場調查配套調查產品定位初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標投標準備會議投標申請資料準備參加投標需求預測需求預測價格預測營銷方案預測客戶服務中心產品研發(fā)中心委托設計單位進行方案設計項目拓展中心客戶、產品定位測算報價范圍、敏感性分析工程管理中心負責工程管理方面的投標文件編寫成本結算中心開發(fā)成本的測算財務管理中心銀行資信證明資料整理行政人事中心企業(yè)簡介及相關的資料主管副總在向總經理匯報和商討最終投標報價投標申請資料準備參加投標土地投標作業(yè)目的：土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內容。由于商務標在整個投標評分系統中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。作業(yè)依據：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息、招標文件、公司年度開發(fā)計劃。決策崗位：總經理：負責土地投標書的批準和簽發(fā)。主管崗位：主管副總：向總經理匯報并商量決定投標報價，負責投標文件的最后審定。協管崗位：財務經理：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責向各相關崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術標的連貫性和一致性。負責投標文件與招標文件的符合性,組織各相關部門對投標結果進行評估。協辦崗位：財務管理中心，成本管理中心，產品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶服務中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標文件的要求，按時提供書面的資料信息，并對其真實性、客觀性及準確性負責。緊前工作條件：獲得土地招標文件和相關技術指標要求。作業(yè)描述5．1組織現場踏勘由主管副總召集，本主辦崗位組織，各協辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調查》）。其中營銷策劃重點對現時周邊市場情況進行詳細調查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)項目的產品定位（主管副總認為有必要時，市場調研業(yè)務可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規(guī)劃等情況進行詳細調查，初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標。5．2投標準備會議主管副總召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內把編寫的文件經本部門負責人審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應收集整理答疑問題，參加招投標答疑會，做好詳細記錄并組織相關崗位討論，制定相應對策。5．3各崗位責任和分工客戶服務中心：根據周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。產品研發(fā)中心：根據招標文件要求，委托設計單位進行方案設計。投資發(fā)展中心：負責研究客戶和產品的定位，據此對規(guī)劃方案（技術標）提出設計要求，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反饋給各負責部門。向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制投標書。負責投標文件封面、封底和內容排板的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、封標、存檔。工程管理中心：根據招標文件的要求，負責工程管理方面的投標文件編寫。成本管理中心：負責建安成本、項目開發(fā)成本的測算，并負責項目總投資的匯總。財務管理中心：提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料,負責項目預期收益的測算，負責編制內部管理成本和稅費及有關財務報表。行政人事中心：根據招標文件的要求，提供完整的企業(yè)簡介及相關的資料。主管副總：確定項目相關技術參數，審定主辦崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經理匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價。5．4投標（商務標）文件內容（以招標文件為準）：投標申請表；投標書;投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權委托書；可行性研究報告等。投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。5．5參加投標：投標授權委托人（通常即為本主辦崗位）應參加開標。投標當日現場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關注評標過程，及時向上級領導匯報。5．6投標工作全過程的保密紀律：5．6．1各崗位對所掌握的投標信息承擔保密責任，主管副總對最終報價承擔保密責任。5.6.2所有參與投標的崗位人員，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內并設置加密。5.6.3文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內部局域網傳送，未經授權不得擅自打印和復制。報批報建總流程報批報建總流程項目獲取建設用地規(guī)劃許可證基建用電報裝日照分析基建用水報裝文物鉆探消防審核建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃院放線建設工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證方案設計熱力報裝施工合同方案設計燃氣報裝施工合同方案設計正式用水報裝施工合同正式用電報裝方案設計施工合同竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收選址意見書項目獲取建設用地規(guī)劃許可證基建用電報裝日照分析基建用水報裝文物鉆探消防審核建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃院放線建設工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證方案設計熱力報裝施工合同方案設計燃氣報裝施工合同方案設計正式用水報裝施工合同正式用電報裝方案設計施工合同竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收選址意見書國有土地使用證國有土地使用證消防驗收消防驗收項目選址意見書作業(yè)目的：為了體現政府對實施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，房地產開發(fā)項目的選址建設，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。作業(yè)依據：鄭州市城市規(guī)劃局的《項目選址意見書》辦事程序。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收信整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。作業(yè)描述：向規(guī)劃局用地處遞交資料：建設單位申請書、建議書或相關部門批準文件、1/1000數字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協議、建設單位經辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質證書規(guī)劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費。用地處轉總工室審查（用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。）用地處簽署意見上報局業(yè)務會批準主管副局長批準公示鄭州規(guī)劃局網公示7天規(guī)劃局信訪辦、用地處簽字蓋章主管副局長批準發(fā)證領取選址意見書所需時間：35工作日流程圖（所標注天數為工作日）建設單位申請書、建議書或相關部門批準文件、1/1000數字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協議、建設單位經辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質證書建設單位申請書、建議書或相關部門批準文件、1/1000數字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協議、建設單位經辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質證書向市規(guī)劃局用地處遞交資料向市規(guī)劃局用地處遞交資料市規(guī)劃院測量、出定位圖10天市規(guī)劃院測量、出定位圖10天用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃3天轉總工處審查資料用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃3天轉總工處審查資料用地處簽署意見并報局業(yè)務會批準5天用地處簽署意見并報局業(yè)務會批準5天主管副局長批準5天主管副局長批準5天規(guī)劃局網部公示7天規(guī)劃局網部公示7天信息中心及用地處簽署意見信息中心及用地處簽署意見領取選址意見書5天主管副局長批準發(fā)證領取選址意見書5天主管副局長批準發(fā)證建設用地規(guī)劃許可證作業(yè)目的：為了體現政府對實施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，房地產開發(fā)項目的用地規(guī)劃，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。要求經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。避免將本作業(yè)轉化到關鍵路線上去。作業(yè)依據：鄭州市城市規(guī)劃局的《建設用地規(guī)劃許可證》辦事程序。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收信整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。緊前工作條件：土地證、選址意見書辦理完畢。作業(yè)描述：向規(guī)劃局大廳用地處窗口遞交資料：選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質證書、土地相關證明文件用地處根據選址意見書出控制性詳規(guī)設計要點（需主管副局長審批）委托市規(guī)劃院做控制性詳細規(guī)劃；控規(guī)公示7天（規(guī)劃局網站）；主管副局長批準發(fā)證；所需時間：30工作日流程圖（所標注天數為工作日）選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質證書、土地相關證明文件選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質證書、土地相關證明文件向用地處遞交資料5天用地處出控規(guī)要點5天用地處出控規(guī)要點主管副局長審批3天主管副局長審批3天市規(guī)劃院出控規(guī)10天市規(guī)劃院出控規(guī)10天控規(guī)規(guī)劃局網公示7天控規(guī)規(guī)劃局網公示7天主管副局長批準發(fā)證5天領證主管副局長批準發(fā)證5天領證建筑工程消防設計技術審核作業(yè)目的：根據消防審核規(guī)定，完成項目設計方案的消防審核，領取《建筑工程消防設計審批意見書》。作業(yè)依據：鄭州市消防支隊審批程序。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收信整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。（一）所需資料：協辦崗位：產品研發(fā)中心：提供施工圖紙，協助填寫消防相關申批表，根據消防審核意見修改設計方案。緊前工作條件：施工圖設計完畢。作業(yè)描述：報送所需資料：（純多層項目報大廳綠色通道，含高層項目報消防咨詢服務公司。）建筑工程的全套施工圖紙及相關資料；總平面布置圖二張；城建部門提供的航測圖復印件（標明其位置局部復印二張并蓋章）；有自動消防設施的工程項目應提供消防設計專篇說明；填寫建設單位委托消防技術咨詢機構的委托書（該書由消防技術咨詢機構提供，正面是委托書，背面是工程明細表，建設單位認真填寫）純多層項目由大廳直接報送建審科審查，下發(fā)《建筑工程消防技術審批意見書》；高層項目由消防咨詢公司審查，出具《建筑工程施工圖消防設計文件審查合格書》，轉交建審科下發(fā)《建筑工程消防技術審批意見書》。收費標準：工業(yè)建筑按建筑工程設計費的4%收取；易燃易爆工程按建筑工程設計費的5%收??；民用建筑；（按市場價換算成按建筑面積收費）（1）、單層、多層居住建筑按建筑面積每平方米0.5元收?。唬?）、高層二類居住建筑按建筑面積每平方米0.8元收?。唬?）、高層一類居住建筑按建筑面積每平方米1元收??；（4）、超高層（100米以上）居住建筑按建筑面積每平方米1.2元收??；（5）、單層、多層公共建筑按建筑面積每平方米0.8元收?。唬?）、高層二類公共建筑按建筑面積每平方米1元收??；（7）、高層一類公共建筑按建筑面積每平方米1.2元收??；（8）、超高層（100米以上）公共建筑按建筑面積每平方米1.5元收??；（9）、公共娛樂場所按建筑面積每平方米1.6元收??；6.所需時間：正常程序約10個工作日(根據項目工程量不同,時間不同)7.流程圖（所標注天數為工作日）項目全套施工圖、航測圖兩張、消防設計專項說明（高層項目）、消防咨詢委托書（高層項目）向消防總隊報送資料項目全套施工圖、航測圖兩張、消防設計專項說明（高層項目）、消防咨詢委托書（高層項目）向消防總隊報送資料純多層項目報大廳審批綠色通道含高層項目報消防咨詢公司審圖純多層項目報大廳審批綠色通道含高層項目報消防咨詢公司審圖5-10天5-10天審查不通過,設計部門修改方案審查不通過,設計部門修改方案轉建審科審圖5天咨詢公司出“轉建審科審圖5天咨詢公司出“建筑工程施工圖消防設計文件審查合格書”“大廳發(fā)審核意見書大廳發(fā)審核意見書轉建審科審批3天轉建審科審批3天建審科發(fā)審核意見書建審科發(fā)審核意見書日照及技術指標審核作業(yè)目的：根據規(guī)劃審批規(guī)定，完成項目設計方案的日照及指標分析，取得項目《建筑總平面技術經濟指標計算表》及“日照分析圖”。作業(yè)依據：《民用建筑設計通則》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》、《住宅設計規(guī)范》等規(guī)范。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。（一）所需資料：協辦崗位：產品研發(fā)中心：提供施工圖紙，提供分析過程專業(yè)方面的技術支持，根據審核意見修改設計方案。緊前工作條件：用地規(guī)劃許可證辦理完畢，施工圖設計完畢，方案設計單位完成日照分析。作業(yè)描述：向市規(guī)劃院建筑所提供需資料：土地證（含坐標點）；建設用地規(guī)劃許可證（含坐標點）；建設用地規(guī)劃設計條件通知書；建設項目總平面圖（所注尺寸應為建筑外墻之間尺寸）；建設項目內各建筑單體平、立、剖面圖；建設項目日照分析平面圖；（注：1、2、3項為復印件，4、5、6項以A3白紙打印并加蓋建設單位公章，并提交電子文件[zz_jzs@163.com]）與建筑所簽訂《技術服務合同》。建筑所復核人員查看現場。如需要，對周邊對日照分析有影響的現狀建筑物進行測量。復合日照及分析指標。分析結果建筑所主管領導審核簽字。出成果。收費標準：收費標準：10000㎡（含10000㎡）每平方米1元，10000㎡以上每平方米0.5元；正常工作時間：五個工作日；所需時間：正常程序約15個工作日(根據項目工程量不同,時間不同)流程圖（所標注天數為工作日）土地證、建設用地規(guī)劃許可證、項目總平面圖、各建筑單體平立剖圖、設計單位日照分析圖向市規(guī)劃院建筑所提交資料土地證、建設用地規(guī)劃許可證、項目總平面圖、各建筑單體平立剖圖、設計單位日照分析圖向市規(guī)劃院建筑所提交資料簽訂技術咨詢合同簽訂技術咨詢合同如資料不符合要求，須需研發(fā)中心協同設計單位完善資料審核所提交資料如資料不符合要求，須需研發(fā)中心協同設計單位完善資料審核所提交資料2天復合人員查看現場2天復合人員查看現場5-10天如分析通不過，需研發(fā)中心協同設計單位對設計方案進行修改進行日照及技術指標分析5-10天如分析通不過，需研發(fā)中心協同設計單位對設計方案進行修改進行日照及技術指標分析出日照分析圖出日照分析圖建筑所相關工程師及領導審核簽字建筑所相關工程師及領導審核簽字3天3天領取報告領取報告文物鉆探作業(yè)目的：根據文物局審批規(guī)定，建設項目動工前需經文物部分對施工現場進行文物鉆探，并取得文物局準許建設的意見。作業(yè)依據：市文物局文物鉆探及審批的辦證流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。協辦崗位：產品研發(fā)中心：提供相關圖紙及技術支持。項目部：按照文物鉆探要求提供滿足條件的場地。緊前工作條件：土地證或項規(guī)劃方案確定。作業(yè)描述：市文物局簽訂鉆探協議，提供項目土地證或規(guī)劃方案；憑文物局的鉆探任務單到市文物鉆探隊登記；鉆探隊工作人員查看現場是否具備鉆探條件，如不具備清理現場后再次查看現場；文物鉆探隊派人進行現場鉆探；鉆探隊出文物鉆探報告；鉆探報告報市文物局審批；文物局技術人員查看鉆探現場；文物局內部審批；發(fā)放文物鉆探審批意見書。提供土地證或項目規(guī)劃設計方案市文物局簽訂文物鉆探協議提供土地證或項目規(guī)劃設計方案市文物局簽訂文物鉆探協議1天1天憑文物局的鉆探任務單到市文物鉆探隊登記憑文物局的鉆探任務單到市文物鉆探隊登記如現場不符合要求，需項目部配合清理現場鉆探隊工作人員查看現場如現場不符合要求，需項目部配合清理現場鉆探隊工作人員查看現場2天2天時間根據工作量而定進行現場鉆探時間根據工作量而定進行現場鉆探5天鉆探隊出鉆探報告5天鉆探隊出鉆探報告報告報文物局審批報告報文物局審批3天文物局人員看現場3天文物局人員看現場5天5天文物局內部審批報告文物局內部審批報告發(fā)放審批意見書發(fā)放審批意見書建筑工程規(guī)劃許可證作業(yè)目的：根據規(guī)劃審批規(guī)定，取得項目《建筑工程規(guī)劃許可證》。作業(yè)依據：市規(guī)劃局建筑規(guī)劃管理處的辦證流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。協辦崗位：產品研發(fā)中心：提供相關圖紙及技術支持。緊前工作條件：土地證、用地規(guī)劃許可證辦理完畢，全套施工圖設計完畢，通過消防審核及日照、技術指標分析。作業(yè)描述：向規(guī)劃局建管處遞交資料：（純多層項目在區(qū)規(guī)劃分局辦理、含高層項目在市局辦理）建設單位辦證申請；建設工程規(guī)劃申請表（消防支隊蓋章）；土地證、用地規(guī)劃許可證復印件；總平面圖、全套施工圖、航測圖、外立面效果圖；日照及指標分析成果；經辦人審核資料。上局業(yè)務會匯審。處長、局長審批簽字。批前公示。所需資料：總平面圖、標準層平面、效果圖、鳥瞰圖、日照分析圖（規(guī)劃院傳的電子文檔）；作業(yè)描述：建筑規(guī)劃處開批前公示單；到信息中心辦理公示登記（填寫公示登記表）并提供所需資料；聯系公示牌制作單位，到信息中心考資料制作公示牌；信息中心審核公示牌小樣，批復公示時間（七天）；給信訪中心送公示登記表復印件；現場栽公示牌，信息中心向規(guī)劃局網站上傳公示內容；開始公示，公示單位拍公示初和公示末照片；公示結束，信息中心審核公示照片，在批前公示單簽字；信訪辦在批前公示單填寫信訪意見；收費標準：4300元（鄭州市環(huán)境藝術設計事務所）經辦人輸卷。簽批后公示及檔案報送責任書。聯合收辦核費、交費：市政配套費170元每平方米；城市綠化費：1元每平方米；墻改基金：8元/平方米；人防：樁基不超過10米按40元每平方米；樁基超過10米按底層面積乘以1500元。提供文鉆探報告或協議；領取《建設工程規(guī)劃許可證》及放驗線通知單方案報批圖、施工圖方案報批圖、施工圖消防審查日照分析審核消防審查日照分析審核建設單位申請；建設工程規(guī)劃申請表（消防蓋章）；土地證、用地規(guī)劃許可證建設單位申請；建設工程規(guī)劃申請表（消防蓋章）；土地證、用地規(guī)劃許可證復印件；總平面圖、全套施工圖、航測圖、外立面效果圖；日照分析報告；向建筑規(guī)劃處遞交資料5天經辦人審核資料5天經辦人審核資料5天局業(yè)務會審核5天局業(yè)務會審核5天處長、局長簽字5天處長、局長簽字市政配套費市政配套費170元每平方米；城市綠化費：1元每平方米；墻改基金：10元每平方米（多層）；15元每平方米（高層）人防：樁基不超過10米按40元每平方米；樁基超過10米按底層面積乘以1500元。7天批前公示7天批前公示5天經辦人輸卷5天經辦人輸卷3天核費、交費3天核費、交費簽批后公示及檔案報送責任書簽批后公示及檔案報送責任書領取《建設工程規(guī)劃許可證》及放驗線通知單領取《建設工程規(guī)劃許可證》及放驗線通知單放線批后公示放線批后公示建設工程規(guī)劃許可批后公示作業(yè)目的：根據規(guī)劃局要求，辦理批后公示。作業(yè)依據：建筑工程規(guī)劃許可證報批紅線圖。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。緊前工作條件：建筑工程規(guī)劃許可證辦理完畢。作業(yè)描述：所需資料：《建設工程規(guī)劃許可證》原件、報批紅線圖原件、《建設項目批后公示責任書》；到信息中心辦理公示登記（填寫公示登記表）并提供所需資料；聯系公示牌制作單位，掃描資料制作公示牌；信息中心審核公示牌小樣，批復公示時間；給信訪中心送公示登記表復印件；現場栽公示牌，信息中心向規(guī)劃局網站上傳公示內容；開始公示，公示單位拍公示初和公示末照片；收費：室外公示牌4300元，銷售部公示牌1500元；公示時間：許可證辦理后15日內至項目竣工。規(guī)劃院放線作業(yè)目的：根據規(guī)劃許可證報批紅線圖，由規(guī)劃院測繪隊現場放線，取得放線報告。作業(yè)依據：取得工程規(guī)劃許可證及放驗線通知書。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。協辦崗位：產品研發(fā)中心：提供技術支持。緊前工作條件：建筑工程規(guī)劃許可證辦理完畢。作業(yè)描述：所需資料：報批紅線圖，工程規(guī)劃許可證原件，總平面、標準層、地下室等平面圖（電子文檔）；規(guī)劃院經營科辦理線手續(xù)，提供資料；經營科將任務下達至測繪隊，測繪隊分配給具體測繪組；測繪組做圖、整理資料；現場放線；出放線報告；收費：1777元/棟建設工程施工許可證作業(yè)目的：為保證建設工程的合法性及安全性，工程開工前需通過相關圖紙審查、抗震審查、防雷審查，通過法定的招標程序確定施工單位，并取得市建委發(fā)放的《建設工程施工許可證》。作業(yè)依據：市建委施工許可證辦理流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。協辦崗位：產品研發(fā)中心：提供圖紙及技術支持。緊前工作條件：施工圖設計完成，建筑工程規(guī)劃許可證辦理完畢。作業(yè)描述：向建委遞交報建申請表（一式四份）及建設工程規(guī)劃許可證；招標備案，提交資料：建設工程規(guī)劃許可證、報建表、發(fā)包登記表、授權委托書、身份證明、投資來源證明、招標公告及預審文件、施工單位資質證、營業(yè)執(zhí)照、項目經理證、安全生產許可證。施工圖設計文件（抗震）審查，提交資料：房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查項目申請表、全套施工圖、審查通過的勘察報告、規(guī)劃許可證復印件、結構結算書和設計文件名稱、民用建筑節(jié)能計劃書（設計單位提供）；防雷審查，提交資料：防雷施工圖設計文件行政審批登記表、總平面圖、全套施工圖（帶電子版）；施工單位招標開標。（此環(huán)節(jié)一般由招標代理公司代辦，邀請專家開標200元/位）領取中標通知書；核費、交費；（建設工程質量監(jiān)督費0.6‰（1.7‰未實施監(jiān)理）、建設工程定額勞保費、農民工工資保障金75‰、印花稅；）辦理質量監(jiān)督手續(xù)，提交資料：鄭州市工程質量監(jiān)督表（1式6份）、監(jiān)理合同、施工圖、施工企業(yè)路標通知書、施工圖審查合格證、防雷審查合格證、房地產開發(fā)項目建設條件意見書、廉政責任書；辦理施工許可證，提交資料：建設工程施工許可證申請表，項目資金證明，建設工程規(guī)劃許可證原件、復印件，商品砼合同原件，質量、安全監(jiān)督手續(xù)，繳費單，施工合同，監(jiān)理合同原件，農民工工資保障金存儲通知書及承發(fā)包方承諾書，《建筑領域農民工維權須知》公告牌；建設管線工程規(guī)劃許可證作業(yè)目的：根據規(guī)劃審批要求，建設管線設計方案報市規(guī)劃局管線處審批，取得《建設管線工程規(guī)劃許可證》。作業(yè)依據：規(guī)劃局管線處辦證流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。協辦崗位：產品研發(fā)中心：提供技術支持。緊前工作條件：設計報批圖設計完成。作業(yè)描述：所需資料：設計報批圖原件（電力四份、天燃氣三份、供水三份），航測圖原件三份（天燃氣要）、工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、土地證、紅線圖（復印件蓋公章）資料報送規(guī)劃局辦事大廳管線處窗口；管線處將卷宗分配給具體經辦人；經辦人查看現場；如為新修道路沒有道路管線綜合圖，需委托市規(guī)劃院進行道路管線綜合規(guī)劃。道路管線綜合規(guī)劃為道路路口至路口；委托市規(guī)劃院進行管線過路斷面規(guī)劃；管線處簽發(fā)公示單；到信息中心及鄭州日報辦理公示（7天）；公示結束到信息中心領取公示單；憑信息公示單到管線處辦理管線工程規(guī)劃許可證；收費：道路管線綜合規(guī)劃設計費30000元/公里；過路斷面規(guī)劃3500元/每條路；鄭州日報公示費1800元/每版；設計報批圖原件（電力四份、天燃氣三份、供水三份），航測圖原件三份（天燃氣要）、工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、土地證、紅線圖（復印件蓋公章）設計報批圖原件（電力四份、天燃氣三份、供水三份），航測圖原件三份（天燃氣要）、工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、土地證、紅線圖（復印件蓋公章）規(guī)劃局大廳管線處報卷規(guī)劃局大廳管線處報卷1天管線處1天管線處領導將卷宗分配給具體經辦人3天經辦人查看現場3天經辦人查看現場如需要需委托市規(guī)劃院進行道路管線綜合規(guī)劃如需要需委托市規(guī)劃院進行道路管線綜合規(guī)劃時間根據工作量而定委托市規(guī)劃院進行管線過路斷面規(guī)劃時間根據工作量而定委托市規(guī)劃院進行管線過路斷面規(guī)劃管線處領導審批并簽發(fā)公示單5天管線處領導審批并簽發(fā)公示單5天7天規(guī)劃局網站及鄭州日報公示7天7天規(guī)劃局網站及鄭州日報公示7天5天管線處內部審批5天管線處內部審批領證領證基建用電報裝作業(yè)目的：完成項目基建電的報裝、設計及施工。作業(yè)依據：電力公司報裝流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。協辦崗位：產品研發(fā)中心、項目部：提供技術支持。工程管理中心：相關招標工作。作業(yè)描述：所需資料：用電單位的營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證（復印件）土地使用證（復印件）稅務登記證（復印件）用電工程規(guī)劃全套圖紙（含總平面圖）客戶用電申請基本情況表高壓用電申請表（基建部分）委托書規(guī)劃部門批準的紅線圖、建筑規(guī)劃許可證、值班人員名單和資質證書（驗收用）電力公司客服大廳遞交報裝資料電力客服經理現場勘察；確定供電方案；供電方案設計；施工單位招標；現場施工；送電前驗收；裝表送電；1個工作日報裝申請?zhí)顚憽陡邏河秒娚暾垺繁?，并提供相關資料↓5個工作日現場勘察在客戶經理受理之日起5個工作日內進行現場勘察 ↓5.5個工作日至15個工作日制定供電方案在5.5個工作日（雙電源供電為15個工作日）內制定供電方案，以《供用電項目協議》方式書面答復↓2個工作日簽訂供用電項目協議若同意《供用電項目協議》內容，持一式五份（含原件），經法人代表簽字蓋章后及時返還客戶經理↓5-15個工作日設計將委托有相應資質的電力設計單位，以《供用電項目協議》內容為依據進行設計↓4個工作日審核設計設計完成后及時將圖紙文件送至客戶經理，客戶經理組織審核并書面答復審核意見↓工程招投標依據合格的施工圖紙，通過正規(guī)的招投標活動選用合格的電氣設備和具有相應資質的安裝單位↓施工↓2個工作日送電前驗收↓4個工作日裝表送電驗收合格后，客戶經理將在4個工作日之內裝表和送電正式用電報裝作業(yè)目的：完成項目正式電的報裝、設計及施工。作業(yè)依據：電力公司報裝流程。主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。協辦崗位：產品研發(fā)中心、項目部：提供技術支持。工程管理中心：相關招標工作。作業(yè)描述：所需資料：用電單位的營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證（復印件）土地使用證（復印件）稅務登記證（復印件）用電工程規(guī)劃全套圖紙（含總平面圖）客戶用電申請基本情況申請表（加蓋公章）委托書規(guī)劃部門批準的紅線圖、建筑規(guī)劃許可證、值班人員名單和資質證書（驗收用）電力公司客服大廳遞交報裝資料 電力公司人員現場勘測制定供電方案簽訂供用電協議（一式五份）委托設計單位進行方案設計工程管理中心工程招投標簽訂施工合同現場施工竣工驗收填寫分戶