規(guī)劃項目審批管理課程

規(guī)

劃

項

目

審

批管理（援疆

課

程）一、規(guī)劃管理體系

：城市規(guī)劃管理

（按目標、定規(guī)劃、管實施）

是城市政府為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)的經(jīng)濟、社會發(fā)展目標，組織編制和審批城市規(guī)劃，并依法對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設的空間安排，進行控制、引導、組織和監(jiān)督的行政管理活動。三個子系統(tǒng)密切聯(lián)系：互相聯(lián)系互相影響形成網(wǎng)絡構成封閉

系統(tǒng)二、規(guī)劃實施管理

：城市規(guī)劃實施管理

：城市規(guī)劃行政主管部門

根據(jù)

城市規(guī)劃法律法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項建設土地和建設活動進行規(guī)劃

審查

，并核發(fā)規(guī)劃

許可

的行政管理工作。是整個城市規(guī)劃管理工作中的一個重要環(huán)節(jié)，是控制性詳細規(guī)劃具體實施和落地的保證

。具體內(nèi)容就是核發(fā)

“

一書兩證

”

?！?/p>

一書兩證”具體內(nèi)容：???

核定“規(guī)劃設計范圍和設計要求”

含《建設項目選址意見書》

《建設工程規(guī)劃設計要求》

《國有土地使用權出讓地塊規(guī)劃設計要求》

核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（

包括審批《建設工程設計方案》

）1、核定規(guī)劃設計范圍和設計要求：根據(jù)土地的供

應

方式和建

設項

目的性

質(zhì)

不同，可分三

種

形式：?

《建

設項

目

選

址意

見書

》?

《建

設

工程

規(guī)

劃

設計

要求》?

“國有土地使用

權

出

讓

地

塊規(guī)

劃

設計

要求”

,形式不同

,

但

實質(zhì)

性內(nèi)容一

樣

,

都是根據(jù)批準的

規(guī)

劃和相

關

法

律法

規(guī)

核定建

設

范

圍

,

核提

規(guī)

劃

設計

要求。《建設項目選址意見書》：根據(jù)《城

鄉(xiāng)規(guī)

劃法》第三十六條

規(guī)

定：按照國家

規(guī)

定需要向有

關

部

門

批準或者核準

的建

設項

目，以

劃

撥

方式

提供國有土地使用

權

的，建

設單

位在

報

送有

關

部

門

批準或者核準前，

應

當向城

鄉(xiāng)規(guī)

劃主

管部

門

申

請

核

發(fā)選

址意

見書

；土地供

應

：劃

撥計

劃

審

批：批準制或核準制適用于

非

經(jīng)營

性的土地劃

撥類項

目

，如：國家行政

機

關

的

辦

公用房，城市道路、

電

力等公用市政基

礎設

施，醫(yī)院、學校等醫(yī)

療

教育機構等；《建設工程規(guī)劃設計要求》適用于

自有土地

改、

擴

建，

不改

變

原有建

設

用地性

質(zhì)

，

且符合

規(guī)

劃

用地性

質(zhì)

的

項

目，可包含

經(jīng)營

性

和非

經(jīng)營

性

項

目；如：工

業(yè)

廠房在自有基地內(nèi)新、

擴

建廠房；商

辦

樓改

擴

建；土地供

應

：自有，不新供地；計

劃

審

批：批準制、核準制和

備

案制國有土地使用權出讓地塊規(guī)劃設計要求根據(jù)《城

鄉(xiāng)規(guī)

劃法》第三十八條

規(guī)

定：在城市、

鎮(zhèn)規(guī)

劃

區(qū)內(nèi)以

出

讓

方式提供國有土地使用

權

的，城市、

縣

人

民政府城

鄉(xiāng)規(guī)

劃主管部

門應

當依據(jù)控制性

詳細規(guī)

劃，

提出出

讓

地

塊

的位置、使用性

質(zhì)

、

開發(fā)強

度等

規(guī)

劃條

件，作

為

國有土地使用

權

出

讓

合同的

組

成部分。土地供

應

：出

讓計

劃

審

批：

備

案制、核準制適用于

經(jīng)營

性

的土地公

開

招、拍、掛

的

項

目，主要

指商

業(yè)

、金融、服

務業(yè)

、商品住宅、旅游、

娛樂

六

類

。受理要求：《申

請

表》《國有土地使用

權

出

讓

條件征

詢

表》建

設項

目建

議書

批

復地形

圖其它需要的文件、

圖紙

等（危房翻建，

應

附危房

鑒

定報

告）；批復形式：?

文件：《建

設項

目

選

址意

見書

》核發(fā)

通知及

證?

圖紙

：

標

明

設計

范

圍

和有

關

控制

線的地形

圖2、《建設用地規(guī)劃許可證》根據(jù)《城

鄉(xiāng)規(guī)

劃法》第三十七條

規(guī)

定：在城市、

鎮(zhèn)規(guī)

劃區(qū)內(nèi)以

劃

撥

方式

提供國有土地使用

權

的建

設

項

目，

經(jīng)

有

關

部

門

批準、核準、

備

案后，建

設單

位

應

當向

城市、

縣

人民政府城

鄉(xiāng)規(guī)

劃主管部

門

提出建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

申

請

，由城市、

縣

人民政府城

鄉(xiāng)規(guī)

劃主管部

門

依據(jù)控

制性

詳細規(guī)

劃核定建

設

用地的位置、面

積

、允

許

建

設

的范

圍

，核

發(fā)

建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

。以

出

讓

方式取得國有土地使用

權

的建

設項

目，在

簽訂

國有土

地使用

權

出

讓

合同后，建

設單

位

應

當持建

設項

目的批準、

核準、

備

案文件和國有土地使用

權

出

讓

合同，向城市、

縣

人民政府城

鄉(xiāng)規(guī)

劃主管部

門

領

取

建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

。受理要求：《建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

申

請

表》；已取得的《建

設項

目

選

址意

見書

》或《國有土地使用

權

出

讓合同》；設計

方案

總

平面

圖

及

設計

方案批

復

文件（

僅

建

設

用地范

圍

需根據(jù)

設計

方案情況劃定的

項

目，如

變電

站等）；建

設項

目可行性研究

報

告批準文件（可分批

復

、核準和

備

案文件三

種

）；地形

圖

、其它需要的文件、

圖紙

等。批復形式：文件：《建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

》核發(fā)

通知及

證圖紙

:

劃示建

設

用地

規(guī)

劃

許

可范

圍

的

地形

圖

（如尚未

儲備

的土地可能

還

包括

帶

征范

圍

）。

關于核發(fā)_____《建設用地規(guī)劃許可證》的通知

：

你

單

位填

報

的

(

)

號《建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

申

請

表》及所附的有

關

文件、

圖紙

、

資

料收悉。

經(jīng)

核，

該項

目建

設

前

經(jīng)

我局以

滬

(

)號通知核

發(fā)

《建

設項

目

選

址意

見書

》（

編

號

）地

塊

土地使用權

系你

單

位以土地出

讓

形式

獲

得，《國有土地使用

權

出

讓

合同》（

編

號：），

該

地

塊規(guī)

劃

設計

要求，前我局已以

(

）

號文提供。

該

建

設項

目已

經(jīng)

批準（或核準、

備

案）同意（

編

號

），

現(xiàn)

根據(jù)本市城市

規(guī)劃及

規(guī)

劃管理等有

關規(guī)

定，同意

發(fā)給

《建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

》（

編

號：滬

地

號），并將有

關

事

項

通知如下：

一、建

設項

目名稱：二、建

設

用地位置：三、建

設

用地

規(guī)

劃性

質(zhì)

：居住用地、公共

設

施用地、工

業(yè)

用地、

倉儲用地、市政公用

設

施用地、

對

外交通用地、

綠

地、特殊用地。

四、建

設

用地面

積

：

平方米，

另：

。(

具體范

圍

如《建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

》附

圖

所示，并以

實測為

準

)

。

五、建

設

工程

規(guī)

模：

平方米（以

審

定的

設計

方案

為

準）。

六、房屋拆遷情況：

七、

規(guī)

劃管理要求：

請

你

單

位有效期內(nèi)憑《建

設

用地

規(guī)

劃

許

可

證

》向有

關

部

門

申

請建

設

用地批準手

續(xù)

及向房屋管理部

門

申

請

房屋拆遷手

續(xù)

。。

核

發(fā)

機

關年月日3、建設工程設計方案審核根據(jù)《城

鄉(xiāng)規(guī)

劃法》第四十條

規(guī)

定：申

請辦

理建

設

工程

規(guī)

劃

許

可

證

，

應

當提交使用土地的有

關證明文件、

建

設

工程

設計

方案

等

資

料。根據(jù)《上海市城

鄉(xiāng)規(guī)

劃條例》第三十五條

規(guī)

定：申

請辦

理建

設

工程

規(guī)

劃

許

可

證

，

應

當提交使用土地的有

關證

明文件、

建

設

工程

設計

方案

等

資

料。

規(guī)

劃行政管理部

門應

當在三十個工作日內(nèi)提出建

設

工程

設計

方案

審

核意

見

。建

設單

位或者個人

應

當根據(jù)

經(jīng)審

定的建

設

工程

設計

方案

編

制

建

設項

目施工

圖設計

文件，并在建

設

工程

設計

方案

審

定后

六個月內(nèi)，將施工

圖設計

文件的

規(guī)

劃

部分提交

規(guī)

劃行政

管理部

門

。符合

經(jīng)審

定的建

設

工程

設計

方案的，

規(guī)

劃行政

管理部

門應

當在收到施工

圖設計

文件

規(guī)

劃部分后的二十個

工作日內(nèi)，核

發(fā)

建

設

工程

規(guī)

劃

許

可

證

。受理要求：《建

設

工程

設計

方案送

審單

》《建

設項

目

選

址意

見書

》、或《建

設

工程

規(guī)

劃

設計

要求通知單

》、或《國有土地使用

權

出

讓

合同》建

設項

目可行性研究

報

告批準文件（含批

復

、核準、

備

案三種

）地形

圖

（按要求畫上建

設

工程

設計

方案

總

平面）建筑

設計

方案（含

說

明）、改

擴

建需附送原建筑

圖紙

及

結

構復

核

結論高

層

建

設項

目，

應視

需要附日照分析

報

告涉

及文物、保

護

建筑，

應

提供

視線

分析

圖消防、

環(huán)

保、

衛(wèi)

生、交通、住房等相

關

部

門

意

見設計

方案公示文件（

視項

目情況而定）其它有

關

文件、

圖紙

等批復形式：文件：批

復

文稿圖紙

：

設計

方案

總

平面

圖關于上海機場（集團）有限公司指揮中心業(yè)務用房工程設計方案的批復方案批

復編

號

:上海機

場

（集

團

）有限公司：你

單

位填

報

的（

00051027D15557

）號《建筑工程

設計

方案送

審單

》（第一次送

審

）及所附

圖紙

、

資

料、文件收悉。

設計

方案

經(jīng)

我局

審

核，批

復

如下：１、建

設項

目名稱：上海機

場

運行指

揮

中心

業(yè)務

用房。２、建

設

基地范

圍

：迎

賓

二路南

側(cè)

、

華東

民航管理局

辦

公基地

東側(cè)

、101

基地北

側(cè)

。３、建

設

基地面

積

：

13332

平方米４、建

設

用地

規(guī)

劃性

質(zhì)

：

對

外交通

５、

規(guī)

劃允

許

建筑工程性

質(zhì)

：機

場

用

辦

公用房６、建筑面

積

：

總

建筑面

積

15996

平方米，其中地上建筑面

積

10940平方米，地下建筑面

積

4764

平方米。７、容

積

率：

0.82

。８、

復

蓋率：

29.6%

。９、

綠

地率：

37.2%

。１０、建筑高度、

層

數(shù)：地下一

層

，地上三

層

，建筑高度

15.6

米。１１、

總

平面布置要求：原

則

同意本次送

審

方案的

總

體布局。１

2

、

車

位、出入口：沿迎

賓

二路

設

置兩

處

機

動車

出入口。

１

3

、市政及公建配套

設

施要求：西

側(cè)

、南

側(cè)

相

臨

河道是否需保留，

請

征求水

務

局意

見

，如需保留，

請

委托劃示河道

藍線

，并提出保

護

要

求。１

4

、相

關

部

門

意

見

：

請

征求

衛(wèi)

生、

環(huán)

保、交通、

綠

化部

門

的意

見

。本方案批

復

有效期

為

六個月，并

經(jīng)審

核后可延期六個月，未

經(jīng)

批準延期的方案批

復

自行失效。上海市城市

規(guī)

劃管理局2022年3月6日4、《建設工程規(guī)劃許可證》根據(jù)《城

鄉(xiāng)規(guī)

劃法》第四十條

規(guī)

定：在城市、

鎮(zhèn)規(guī)

劃區(qū)內(nèi)

進

行建筑物、構筑物、道路、管

線

和其

他工程建

設

的，建

設單

位或者個人

應

當向城市、

鎮(zhèn)

人民政

府城

鄉(xiāng)規(guī)

劃主管部

門

或者省、自治區(qū)、直

轄

市人民政府確

定的

鎮(zhèn)

人民政府

申

請辦

理建

設

工程

規(guī)

劃

許

可

證

。受理要求：《建

設

工程

規(guī)

劃

許

可

證

申

請

表》“建

設

工程

設計

方案批

復

”房屋、土地使用

權

屬

證

明（房地

產(chǎn)權證

或用地批準

書

）地形

圖蓋有

審圖

章的建筑施工

圖相

關

部

門審

核意

見施工

圖審圖

合格

證書

及

備

案文件其它文件、

圖紙

等。批復形式

：文件：《建

設

工程

規(guī)

劃

許

可

證

》及《建筑工程

規(guī)

劃

許

可

證項目表》；圖紙

：地形

圖

和

總

平面

設計

施工

圖

；《建

設

工程

開

工

復驗

灰

線

申

請

表》和《建

設

工程竣工

規(guī)劃

驗

收申

請

表》；《

訂

界通知

單

》；“

一書兩證”審批流程圖（三）、“一書兩證”管理的依據(jù)（

1

）、法定依據(jù)：?

城

鄉(xiāng)規(guī)

劃管理相

關

法

規(guī)

：《城

鄉(xiāng)規(guī)

劃法》、《上海市城

鄉(xiāng)規(guī)

劃條例》、《上海市城市

規(guī)

劃管理技

術規(guī)

定》、各

種

政府

規(guī)

章、

規(guī)

定、意

見

、通知等

規(guī)

范性文件。?

需要特

別

重

視規(guī)

范性文件的使用保障性用房中

僅涉

及公共租

賃

房的

規(guī)

范性文件：各

種規(guī)

定、

實

施意

見

、通知、

辦

法、建

設導則

、設計導則

就有

約

34

個；數(shù)量多：市政府、

住房局、工商局、

發(fā)

改委、建交委、

規(guī)

土局、

財

政局、稅

務

局等制定部門多：概念不一：僅

公共租

賃

房就有

單

位租

賃

房、人才公寓、來

滬務

工人

員宿舍等不同

說

法；口徑不一：如

關

于

閑

置非居住房屋

臨時

改建的有

關規(guī)

定

針對實

施

單

位：房屋

產(chǎn)權單

位和公共租

賃

住房運

營

機構的不同而不同；部分

規(guī)

定無具體

實

施意

見

，無法操作；口徑多：由于大部分文件或多或少都

涉

及

規(guī)

劃管理內(nèi)容，

應

在

規(guī)

劃

審

批中控制，但由于是由各部

門

分

頭

核

發(fā)

，各區(qū)

縣規(guī)

土部

門

掌握不全面，了解途徑不明確；查閱困難：是否有效較難判別規(guī)

范性文件均有有效期，需特

別

注意在使用

時

是否有效。?

相

關

管理法

規(guī)

：《行政

許

可法》《行政

訴訟

法》《行政

復議

法》《行政

處罰

法》消防、

環(huán)

保、

衛(wèi)

生防疫、

綠

化等相

關

法律、法

規(guī)

和

規(guī)

定。（

2

）、各

類

城市

規(guī)

劃：批準的控制性

詳細規(guī)

劃風

貌保

護規(guī)

劃專項規(guī)

劃等（四）、“一書兩證”的核心和重點：《建

設

工程

設計

方案》

審

批1

、《建設工程設計方案》管理的具體內(nèi)容規(guī)劃技術指標及總平面布局建筑形式研究城市空間及城市風貌研究建筑外形研究（含材料、色彩）城市界面研究2、建設工程設計方案審查階段的程序性要求：（

1

）、

設計

方案公示

：?

公示范

圍

：

擬

建工程與

現(xiàn)

有居住建筑相

鄰

，或

擬建工程冬至日投影范

圍

內(nèi)有居住建筑，

對

相

鄰

居住

環(huán)

境可能

產(chǎn)

生影響的；重大公共

設

施

項

目、社會

關

注度高的建

設項

目；?

公示工作內(nèi)容：工作

預

案：

對

于特

別

敏感的地區(qū)或居民矛盾

較

大的

地區(qū)在公示前需

聯(lián)

合地方政府

討論

明確公示方式。公示材料制作和

張貼

：

同

時

需網(wǎng)上公示和

現(xiàn)場

公示；公示

見

面會：

公示期

間

要根據(jù)居民反

饋

情況

組織

居

民

見

面會，

進

行各

種

政策和技

術問題

的解

釋

等。方案

優(yōu)

化：

方案公示不

純

粹是解決程序性的

問題

，

更是解決方案

優(yōu)

化的

實質(zhì)

性

問題

，根據(jù)公式的反

饋

意

見

，

結

合

項

目的

實際

情況要

組織協(xié)調(diào)

方案的

優(yōu)

化和深化，真正體

現(xiàn)

達到方案公示的目的，體

現(xiàn)

公眾參與的

優(yōu)勢

。意

見匯總

和反

饋

：

對

于不能采

納

的意

見

需特

別

重

視進

行

書

面或當面反

饋

；背景情況：?

緊鄰

黃浦江，

東側(cè)

即為

建成入住的世茂

濱江花園。公示典型案例：新鴻基集團建設的濱江凱旋門項目?

土地出

讓

中即遭到世茂

濱

江花園

業(yè)

主的

強

烈反

對

，認為該項

目布局不合理、建筑容量和建筑高度

過高，將遮

擋

世茂

濱

江花園面向黃浦江的景

觀

，從而破壞居住

環(huán)

境，造成物

業(yè)

的

貶值

。?

業(yè)

主要求取消建

設

改建

綠

地或者建造

24

米以下建筑。?

土地出

讓為

此中止了半年。?

該項

目在

設計

方案

審

核

過

程中，居民

繼續(xù)

提出反

對

，曾多次向

規(guī)

土部

門

和市政府

進

行信

訪

，在小

區(qū)內(nèi)

懸

掛反

對

的橫幅，甚至向公安部

門

申

請

游行。?

世茂

濱

江花園

業(yè)

主的構成和背景：世界五百

強

的

CEO

、人大代表、境外人士比

較

多，影響力

較

大。綜

合考

慮

上述情況后，展

開

具體的公示工

作：?

成立方案公示工作小

組

：

成

員

包括：浦

東

新區(qū)政府各部

門

、

濰

坊街道、世

茂

濱

江花園居委會、新

鴻

基集

團

；?

制作工作

預

案：

根據(jù)居委會了解的

詳細

的

業(yè)

主情況，分析制定公示方案，明確合適的公示

時間

、公示地點、公示方式、反

饋

方式、

聯(lián)絡

機制、出

現(xiàn)過

激行

為時的

應

急方案及工作機制等；?

召

開見

面會：根據(jù)居民的要求先后召

開

了兩次

見

面會，就有關問題

多次

進

行解

釋

。?

優(yōu)

化

設計

方案：與建

設單

位

協(xié)

商方案

優(yōu)

化的可能性，盡量減少對

世茂

濱

江花園

業(yè)

主的影響。

在與新

鴻

基集

團

的

協(xié)

商中，既要充分尊重

開發(fā)商的合法

權

益，不

損

害

開發(fā)

商的

經(jīng)濟

利益，又要盡量兼

顧

世茂

濱

江花園

業(yè)

主的利益

訴

求；

在局

領導

的支持下，多次與新

鴻

基集

團

溝通，通

過

降低建筑高度、

調(diào)

整建筑位置和角度，留出景

觀

通廊等手法，

對

方案

進

行了

優(yōu)

化，

為

方案公示的

順

利完成提供

實質(zhì)

性的基

礎

。優(yōu)化后優(yōu)化前方案方案優(yōu)化分析圖（

2

）、

專

家和相

關

部

門論證

：充分借助

專

家、

專業(yè)

部

門

的力量，完善

規(guī)

劃

實

施管理；3

、“一書兩證”管理的特點：?

合法性要求高：不

僅

要

實

體合法，

還

要程序合法；實

體合法：根據(jù)法定依據(jù)

對

建

設項

目的性

質(zhì)

、容

積

率、高度、間

距等

實

體性內(nèi)容的

審

核

應

依法

執(zhí)

行。程序合法

：對

于

審

批主體、

審

批

時間

、前置條件、行政行

為

有

效期、送達回

證

等程序性、事

務

性的

細節(jié)問題

也

應

依法

執(zhí)

行。在我

們

行政管理

過

程中，程序合法往往沒有得到足

夠

的重

視

，造成行政行

為

的

違

法。在行政

訴訟

中，

法院會

對

照法定依據(jù)，

對

行政

審

批

過

程中

諸

多行

政行

為

的先后

順

序

進

行

審

核；而某些重大工程或

實

事工程

經(jīng)

常

為

了抓

時間進

度，

由相

關

部

門協(xié)調(diào)

，以會

議紀

要的形式代替部分政

府批文，作

為

后

續(xù)

行政行

為

的依據(jù)，或是省略部

分前置

審

批程序，直接核

發(fā)證

照，

這類

情況在

訴

訟

中往往存在瑕疵；另外有些案件

還

會存在核

發(fā)

建

設

工程

規(guī)

劃

許

可

證時

方案批

復

已

經(jīng)過

期，因而

訴訟

判定

許

可

證

無效的情況?

政策性

強

：

除了法定依據(jù)外，

項

目的

審

批

還

需呼

應

政府的公共政策。近年來由于上海人口的老

齡

化，

人大代表多次提案要求解決

多

層

住宅增

設電

梯的

問題

。多層住宅加裝電梯：

城市人口的老齡化，老舊多層住宅中居民出行難問題日益突出。市政府把此作為一項關乎民生的重點工作加以推進。

人大多次召

開

各相

關

部

門討論

研究，要求通力配合，破解前期

實

施中的矛盾，盡快抓

緊

落

實試點

項

目。

對

于

規(guī)

劃

實

施管理，主要

涉

及到增

設電

梯在建筑間

距、日照等方面的技

術

瓶

頸問題

。?

專業(yè)

性、技

術

性

強

：建

設

工程具有多

樣

性和

復雜

性：

同一套控

詳

指

標