第六章房地產(chǎn)市場課件

思考與練習(xí)本章教學(xué)要求本章主要內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)思考與本章本章不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)【教學(xué)目的和要求】通過本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生了解房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制和房地產(chǎn)市場的分析方法；掌握房地產(chǎn)市場的類型和特點(diǎn)、房地產(chǎn)供需及其影響因素?！窘虒W(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)】土地供給與需求含義及其影響因素、房地產(chǎn)市場類型、房地產(chǎn)供需及其影響因素等?！窘虒W(xué)內(nèi)容與時(shí)間】

（6學(xué)時(shí)）

。【教學(xué)方法與手段】主要以多媒體教學(xué)為主，輔以課堂討論和學(xué)生自學(xué)。首頁第六章房地產(chǎn)市場【教學(xué)目的和要求】通過本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生了解房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)第一節(jié)土地供給與需求第二節(jié)土地出讓市場供需均衡第三節(jié)房地產(chǎn)市場概述第四節(jié)房地產(chǎn)市場運(yùn)行第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析首頁第六章房地產(chǎn)市場第一節(jié)土地供給與需求首頁第六章房地產(chǎn)市場一、土地的供給第一節(jié)土地供給與需求類型（1）自然供給（2）經(jīng)濟(jì)供給土地供給概念土地供給是一定時(shí)間內(nèi)可供人們利用的土地資源數(shù)量。一、土地的供給第一節(jié)土地供給與需求類型（1）自然供給土地概（一）土地的自然供給1、概念：土地天生可供人類利用的部分，也稱土地的物理供給或?qū)嵸|(zhì)供給，包括可利用的土地資源和未來可利用的土地資源。土地自然供給的數(shù)量是固定不變的，不受任何人為因素或社會(huì)因素的影響，因此是無彈性的。2、土地自然供給曲線3、土地自然供給的制約因素（1）氣候條件：適合于人類生產(chǎn)、生活，動(dòng)植物生長的氣候條件。（2）地貌條件：便于人類生產(chǎn)、生活的地形、地貌。（3）土地有用性和合乎經(jīng)濟(jì)開發(fā)條件：有各種有用的礦產(chǎn)、動(dòng)植物及水資源等可供利用。（4）交通運(yùn)輸條件：便于人類與外界進(jìn)行聯(lián)系與物質(zhì)交換。SSP價(jià)格Q數(shù)量0宏觀總量上的土地自然供給（一）土地的自然供給1、概念：土地天生可供人類利用的部分，也1、含義

2、土地經(jīng)濟(jì)供給的三種形態(tài)

3、影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素

4、增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施

5、土地自然供給與經(jīng)濟(jì)供給的區(qū)別與聯(lián)系（二）土地的經(jīng)濟(jì)供給1、含義（二）土地的經(jīng)濟(jì)供給含義在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途土地的有效供給。土地經(jīng)濟(jì)供給是動(dòng)態(tài)的、有彈性的供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是指土地經(jīng)濟(jì)供給的增加的涵義：包括土地總面積的增加；某種用途土地?cái)?shù)量的增加；一定面積土地上產(chǎn)出的增長。含義在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)以后，成土地經(jīng)濟(jì)供給的三種形態(tài)（1）土地價(jià)格不變，土地經(jīng)濟(jì)供給在自然供給范圍內(nèi)無限增加（或減少）（2）在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地經(jīng)濟(jì)供給時(shí)刻在變動(dòng)（3）特例，如：房地產(chǎn)投機(jī)S0S0P價(jià)格Q數(shù)量0土地經(jīng)濟(jì)供給形態(tài)（一）SSS0S0P價(jià)格Q數(shù)量0土地經(jīng)濟(jì)供給形態(tài)（二）SSP價(jià)格Q數(shù)量土地經(jīng)濟(jì)供給形態(tài)（三）0SS返回土地經(jīng)濟(jì)供給的三種形態(tài)（1）土地價(jià)格不變，土地經(jīng)濟(jì)供給在自然影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素各類土地的自然供給利用土地的知識(shí)和技能社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求產(chǎn)品價(jià)格土地利用計(jì)劃土地供給者的行為影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素各類土地的自然供給增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施擴(kuò)大土地利用面積提高土地的集約利用水平建立合理的土地制度調(diào)節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)提高交通運(yùn)輸水平利用新技術(shù)保護(hù)土地資源增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施擴(kuò)大土地利用面積土地自然供給和經(jīng)濟(jì)供給的聯(lián)系和區(qū)別自然供給經(jīng)濟(jì)供給是經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ)只能在自然供給范圍內(nèi)變動(dòng)針對(duì)人類的生產(chǎn)、生活及動(dòng)植物的生長而言針對(duì)土地具體的不同用途而言在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)是一定的、無彈性的是變化的、有彈性的，不同用途土地的供給彈性不同難以增加土地的自然供給可在自然供給基礎(chǔ)上增加土地自然供給和經(jīng)濟(jì)供給的聯(lián)系和區(qū)別自然供給經(jīng)濟(jì)供給是經(jīng)濟(jì)供給

（一）影響土地需求的因素（二）土地需求曲線土地需求：人類為生存和發(fā)展利用土地進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的需求。通常分為農(nóng)業(yè)用地需求和非農(nóng)業(yè)用地需求。二、土地的需求第一節(jié)土地供給與需求引致需求（以利用為目的）（一）影響土地需求的因素土地需求：人類為生存和發(fā)1、社會(huì)因素對(duì)土地需求的影響：人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、居民生活水平2、經(jīng)濟(jì)因素對(duì)土地需求的影響：經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、對(duì)未來土地價(jià)格的預(yù)期3、政策因素對(duì)土地需求的影響：土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)政策、農(nóng)地保護(hù)政策、住宅政策；4、區(qū)位因素對(duì)土地需求的影響（一）影響土地需求的因素1、社會(huì)因素對(duì)土地需求的影響：人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、居民

土地的需求量由土地需要者對(duì)土地的需求程度和購買能力決定。土地的需求曲線為：（二）土地需求曲線P價(jià)格Q數(shù)量0短期：土地實(shí)際價(jià)格DDD自然供給極限P0Q土地需求曲線P價(jià)格Q數(shù)量0土地投機(jī)需求曲線DD特例土地的需求量由土地需要者對(duì)土地的需求程度和購三、土地的供求關(guān)系與規(guī)律第一節(jié)土地供給與需求土地供求平衡：1、均衡價(jià)格：是指一種商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格，也就是商品市場需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。2、土地供求理論：土地作為一種特殊的商品，既受一般商品供求規(guī)律的制約，又有其特殊性。土地供求平衡是相對(duì)的、暫時(shí)的，而不平衡是絕對(duì)的。從實(shí)踐看，土地供不應(yīng)求是絕對(duì)的、普遍的，而供過于求是暫時(shí)的、個(gè)別的。因此，地價(jià)總的趨勢是上升的。P價(jià)格Q數(shù)量0土地供求均衡價(jià)格DDSESP0Q0目錄三、土地的供求關(guān)系與規(guī)律第一節(jié)土地供給與需求土地供求平衡：第二節(jié)土地出讓市場的供求均衡一、土地出讓市場的供給和需求1、土地的供給及影響因素類型（1）自然供給（2）經(jīng)濟(jì)供給土地供給概念是一定時(shí)間內(nèi)可供人們利用的土地資源數(shù)量是指土地資源的自然存量，其數(shù)量是固定不變的。是指土地在自然供給的基礎(chǔ)上，因用途、利益、價(jià)格變化而形成的土地供給數(shù)量。土地經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的，其供給量是有限的。S1短期供給S2長期供給S1S2自然供給極限P0Q土地供給曲線第二節(jié)土地出讓市場的供求均衡一、土地出讓市場的供給和需求S1S1′S2′自然供給極限P0Q1Q2Q3Q4Q土地出讓市場的土地供給曲線S

S′OQ1—無償劃撥供給量；SS′—無償劃撥供給曲線；Q1Q2—有償劃撥供給量；S1S1′—有償劃撥供給曲線（價(jià)格假設(shè)不變）；Q2Q3—批租市場供給量；S1′S2′—批租市場供給曲線。土地出讓市場的供給曲線在土地出讓市場中的土地增量供給中，政府是城市土地的唯一供給者。目前，政府供給城市土地主要有3種方式：無償劃撥、有償劃撥和土地批租。S1S1′S2′自然供給極限P0Q1Q2政府規(guī)劃對(duì)土地供給的影響

城市規(guī)劃中對(duì)地塊的使用限制、建筑密度、用途的限制等都影響土地的供給。國外的研究表明，規(guī)劃條例的限制將引起供給的下降。如圖所示。規(guī)劃條例引起供給S下降S′，土地價(jià)格由P上升到P′土地交易量下降。S′P0Q′QQ城市規(guī)劃對(duì)土地供給的影響P′SP政府規(guī)劃對(duì)土地供給的影響城市規(guī)劃中對(duì)地塊的使第二節(jié)土地出讓市場的供求均衡一、土地出讓市場的供給和需求2、土地需求及影響因素是人類為了生存和發(fā)展利用土地進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的需求。土地需求概念引致需求（以利用為目的）DP0Q土地投機(jī)需求曲線D自然供給極限P0Q土地需求曲線特例第二節(jié)土地出讓市場的供求均衡一、土地出讓市場的供給和需求DP0Q無償劃撥土地需求曲線DDP0Q有償劃撥土地需求曲線DP

我國傳統(tǒng)體制下，城市土地實(shí)行無償劃撥制，土地使用者的需求量完全不受價(jià)格約束，需求量的大小只取決于需求程度，需求程度越大，需求量也越大。在有償劃撥土地過程中，征地者支付征地、拆遷、補(bǔ)償費(fèi)等。假設(shè)這是一種固定價(jià)，當(dāng)價(jià)格固定在P時(shí)，需求量同樣可以隨需求程度的增加而增加，但P可以約束需求，當(dāng)P足夠高時(shí)需求程度必然受到影響。一般說來，政府制定的征地拆遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都低于土地的市場價(jià)值，同時(shí)對(duì)土地需求的約束有限，導(dǎo)致城市土地過度需求和浪費(fèi)閑置。DP0Q無償劃撥土地需求曲線DDP0Q有償劃撥土地需求曲線D第二節(jié)土地出讓市場的供求均衡二、地價(jià)的本質(zhì)和形成1、地價(jià)的本質(zhì)——土地產(chǎn)權(quán)帶來的經(jīng)濟(jì)收益土地?zé)o價(jià)值論土地全價(jià)值論土地價(jià)值二元論關(guān)于土地價(jià)值的三種學(xué)派三種學(xué)派的主要區(qū)別在于對(duì)土地物質(zhì)和土地資本相互關(guān)系的不同理解上。土地物質(zhì)是指不借人力而天然存在的自然物，即土地本身，它具有自然屬性，有使用價(jià)值但無勞動(dòng)價(jià)值，其供求關(guān)系表現(xiàn)為供給量有限而需求不斷增加。土地資本是指投入土地資本，屬于固定資本范疇，具有社會(huì)屬性，即具有使用價(jià)值又具有勞動(dòng)價(jià)值，其供求關(guān)系表現(xiàn)為供給可隨需求增加而增加。第二節(jié)土地出讓市場的供求均衡二、地價(jià)的本質(zhì)和形成1、地價(jià)地價(jià)產(chǎn)生的4個(gè)基本要素有用性稀缺性需求權(quán)力可轉(zhuǎn)移性馬克思認(rèn)為：土地之所以具有價(jià)格，是因?yàn)榇嬖谕恋厮袡?quán)，土地所有者不會(huì)白白地讓別人占有或使用自己的土地，當(dāng)別人想取得土地或使用土地——實(shí)際是獲得土地所有權(quán)或租賃權(quán)——必須支付一定的代價(jià)，就形成了地租。根據(jù)上述論述，可以揭示土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)：地價(jià)和地租是一致的，都是土地所有權(quán)為土地所有者帶來的經(jīng)濟(jì)收益。只不過地租按年支付，地價(jià)一次性支付。地價(jià)產(chǎn)生的有用性稀缺性需求權(quán)力可轉(zhuǎn)移性馬克思認(rèn)為：土地之所以2、地價(jià)的形成（1）地價(jià)形成的基本原理土地的價(jià)格是土地收益即地租的資本化，不是土地價(jià)格決定土地收益，而是土地收益決定土地價(jià)格。土地價(jià)格形成機(jī)制同供求平衡機(jī)制緊緊相連，價(jià)格形成過程就是供求平衡過程。土地的價(jià)格取決于土地的供給與需求：土地供給增加，需求不變或減少，則地價(jià)下跌；土地供給減少，需求不變或增加，則地價(jià)上升。地價(jià)的形成條件可分為：①短期土地供給量固定不變時(shí)的均衡條件②長期土地供給量改變時(shí)的均衡條件圖第二節(jié)土地出讓市場的供求均衡二、地價(jià)的本質(zhì)和形成2、地價(jià)的形成（1）地價(jià)形成的基本原理圖第二節(jié)土地出讓市①劃撥方式下土地價(jià)格形成少數(shù)軍事用地及公共設(shè)施以外，其它劃撥需要支付征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，構(gòu)成地價(jià)，因此是一種計(jì)劃價(jià)格，不是市場競爭和供求關(guān)系作用的產(chǎn)物。一般來說，此價(jià)格會(huì)低于市場價(jià)格。但是，近年來，當(dāng)用地單位直接面對(duì)被征地者時(shí)，常會(huì)發(fā)生討價(jià)還價(jià)。②協(xié)議方式下土地價(jià)格形成因只有一個(gè)需求者，實(shí)際上是一種雙邊壟斷市場，最后的價(jià)格取決于討價(jià)還價(jià)能力及政府的社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。協(xié)議出讓時(shí)，地價(jià)有最低限制，國家土地局關(guān)于《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)確定方法》中規(guī)定了出讓最低價(jià)的確定原則。出讓價(jià)格要高于這個(gè)最低限值。（2）我國房地產(chǎn)市場中地價(jià)的形成①劃撥方式下土地價(jià)格形成（2）我國房地產(chǎn)市場中地價(jià)的形成PP1PP2S′0Q劃撥土地價(jià)格的形成討價(jià)還價(jià)區(qū)間PP1PS′0Q協(xié)議土地價(jià)格的形成討價(jià)還價(jià)區(qū)間PS′0D5D4D3D2D1PP5P4P3P2P10QS招標(biāo)方式下土地價(jià)格的形成PPnP4P3P2P10QS拍賣方式下土地價(jià)格的形成En高價(jià)中標(biāo)？③招標(biāo)方式下土地價(jià)格的形成（企業(yè)背靠背）④拍賣方式下土地價(jià)格的形成（企業(yè)面對(duì)面）目錄P0第三節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的含義廣義：指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和。狹義：是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的場所。1、房地產(chǎn)買賣

2、房地產(chǎn)抵押折價(jià)、變賣和拍賣提供抵押擔(dān)保抵押權(quán)人抵押人房地產(chǎn)為抵押物3、房地產(chǎn)租賃交給承租人出租人支付租金合同到期返還房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)他人房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)租賃房屋租賃概念類型房地產(chǎn)市場活動(dòng)主要方式：第三節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的含義廣義：指整個(gè)社會(huì)2、按市場交易客體劃分土地市場房產(chǎn)市場房地產(chǎn)金融市場房地中介服務(wù)市場3、按物業(yè)類型（用途）劃分住宅市場商業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場等寫字樓市場4、按覆蓋范圍劃分國際性房地產(chǎn)市場全國性房地產(chǎn)市場地方性房地產(chǎn)市場第三節(jié)房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)市場體系類型1、按市場運(yùn)行層次劃分房地產(chǎn)一級(jí)市場房地產(chǎn)二級(jí)市場房地產(chǎn)三級(jí)市場5、其它：按照發(fā)育程度、交易方式、讓渡方式、供求狀況等。問題：房地產(chǎn)市場的影響范圍與房地產(chǎn)的類型有關(guān)嗎？2、按市場交易客體劃分土地市場房產(chǎn)市場房地產(chǎn)金融市場房地中介第三節(jié)房地產(chǎn)市場概述三、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)1、區(qū)域性2、競爭的不充分性3、供給調(diào)節(jié)的滯后性4、交易的復(fù)雜性5、與金融的關(guān)聯(lián)度高6、政府干預(yù)性強(qiáng)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)四、房地產(chǎn)市場的組成要素1、主要參與者2、房地產(chǎn)產(chǎn)品及其權(quán)屬證書3、交易組織機(jī)構(gòu)使用者、供給者、管理者、中介組織---構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的客體是為房地產(chǎn)交易各方進(jìn)行交易活動(dòng)而提供的場所。為什么？政府調(diào)高銀行利率對(duì)房地產(chǎn)市場有何影響？第三節(jié)房地產(chǎn)市場概述三、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)1、區(qū)域性4、交第三節(jié)房地產(chǎn)市場概述五、房地產(chǎn)市場的分級(jí)運(yùn)行國家房地產(chǎn)開發(fā)商或土地使用者房地產(chǎn)消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)者出讓土地轉(zhuǎn)讓、租賃等房地產(chǎn)出售、出租等房地產(chǎn)房地產(chǎn)一級(jí)市場房地產(chǎn)二級(jí)市場房地產(chǎn)三級(jí)市場土地使用權(quán)出讓市場即土地出讓的批租市場和土地出讓的租賃市場及土地征購市場共同組成國家壟斷的一級(jí)市場。是受讓方“原始”獲得土地使用權(quán)的唯一渠道。房地產(chǎn)開發(fā)商作為賣方與房地產(chǎn)買方進(jìn)行交易而形成的市場。主要是房地產(chǎn)增量市場。也稱為土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場。在城市擴(kuò)張和人口快速集聚階段，房地產(chǎn)交易主要集中在二級(jí)市場。二級(jí)市場取得的房地產(chǎn)再度交易而形成的市場。主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場。在房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域飽和或房地產(chǎn)市場成熟的地區(qū)，三級(jí)市場的交易量遠(yuǎn)大于二級(jí)市場的交易量。一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)市場概述五、房地產(chǎn)市場的分級(jí)運(yùn)行國家房地產(chǎn)開二級(jí)是放開的轉(zhuǎn)讓市場，二級(jí)市場的活躍必將促進(jìn)三級(jí)市場的興旺。一級(jí)市場是國家壟斷的出讓市場，是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，一級(jí)市場的交易量將決定二級(jí)市場交易量。三級(jí)是放開的轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)用戶產(chǎn)權(quán)變更，土地余缺的調(diào)劑、用量的調(diào)整、使用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和效率的提高都將通過房地產(chǎn)二、三級(jí)市場進(jìn)行。二級(jí)市場三級(jí)市場一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系一級(jí)市場二級(jí)是放開的轉(zhuǎn)讓市場，二級(jí)市場的活躍必將促進(jìn)三級(jí)市場的興旺。一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系因此，一級(jí)市場是二、三級(jí)市場賴以產(chǎn)生、發(fā)展的基礎(chǔ)。二、三級(jí)市場是一級(jí)市場房地產(chǎn)商品化的必然延伸和結(jié)果，二、三級(jí)市場的健康發(fā)展，將促進(jìn)一級(jí)市場的進(jìn)一步完善，沒有二、三級(jí)市場土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)商品價(jià)值就不能實(shí)現(xiàn)，一級(jí)市場上土地批租也就不能順利進(jìn)行。一、二、三級(jí)市場構(gòu)成了一個(gè)完整的市場體系。一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系因此，一級(jí)市場是二、三級(jí)市場一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)項(xiàng)目一級(jí)市場二級(jí)市場三級(jí)市場市場主體國家、地方政府房地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)者競爭程度壟斷帶有壟斷性的競爭競爭程度較高經(jīng)營方式招標(biāo)、拍賣、掛牌出賣、出租轉(zhuǎn)讓、出租目錄一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)項(xiàng)目一級(jí)市場二級(jí)市場三級(jí)市場市場包括①土地所有者或當(dāng)前的使用者；②開發(fā)商；③政府機(jī)構(gòu)；④金融機(jī)構(gòu)；⑤建筑承包商；⑥房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；⑦企事業(yè)單位及個(gè)人。房地產(chǎn)市場的主體返回包括①土地所有者或當(dāng)前的使用者；房地產(chǎn)市場的主體返回一、房地產(chǎn)需求（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵、特點(diǎn)和類型房地產(chǎn)需求：是指在一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi)、消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。房地產(chǎn)的需求量：是在一個(gè)特定價(jià)格下，消費(fèi)者愿意且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。1、內(nèi)涵第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行注意：房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)的需求量的區(qū)別？？一、房地產(chǎn)需求（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵、特點(diǎn)和類型房地產(chǎn)需求：一、房地產(chǎn)需求1、該類房地產(chǎn)價(jià)格2、消費(fèi)者的收入及偏好3、替代房地產(chǎn)商品的價(jià)格4、預(yù)期房地產(chǎn)商品的變動(dòng)趨勢5、城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化6、政策因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行2、影響某一類型房地產(chǎn)需求量的因素價(jià)格需求量房地產(chǎn)需求d0dd1一、房地產(chǎn)需求1、該類房地產(chǎn)價(jià)格第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行2、（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵、特點(diǎn)和類型整體性多樣性區(qū)域性層次性可替代性生產(chǎn)性需求消費(fèi)性需求投資性需求投機(jī)性需求第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行本地需求外來需求（1）按需求性質(zhì)（2）按需求者的來源4、類型3、特點(diǎn)分為分為一、房地產(chǎn)需求（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵、特點(diǎn)和類型整體性生產(chǎn)性需求第四節(jié)房（二）房地產(chǎn)市場的潛在需求和有效需求1、房地產(chǎn)潛在需求：是指居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。即是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購買力、但在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購買力的需求。由于潛在房地產(chǎn)需求是一定時(shí)期內(nèi)該地區(qū)房地產(chǎn)需求的最大可能值，因此也稱為房地產(chǎn)的邊界需求。潛在需求雖然不能作為提供現(xiàn)實(shí)供給的根據(jù)，但對(duì)規(guī)劃未來房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資決策有重要參考作用。所以政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定長期發(fā)展規(guī)劃時(shí)都要重視預(yù)測房地產(chǎn)潛在需求。第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行一、房地產(chǎn)需求（二）房地產(chǎn)市場的潛在需求和有效需求1、房地產(chǎn)潛在需求：是2、房地產(chǎn)有效需求

從微觀經(jīng)濟(jì)的意義上來講，是指消費(fèi)者在一定的時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格的水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。

從宏觀經(jīng)濟(jì)的意義上來講，是指商品的總供給與總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)的總需求。因此，分析房地產(chǎn)市場的有效需求，必須從微觀上把握有支付能力的需求，在宏觀上把握總供給與總需求的均衡。（三）房地產(chǎn)市場的潛在需求和有效需求第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行一、房地產(chǎn)需求2、房地產(chǎn)有效需求（三）房地產(chǎn)市場的潛在需求和有效需求第四節(jié)1、房地產(chǎn)供給概念

從微觀角度看，房地產(chǎn)供給是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量。從宏觀角度看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)房地產(chǎn)供給的總量。二、房地產(chǎn)供給第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行房地產(chǎn)的供給量：是在一個(gè)特定價(jià)格下，開發(fā)商愿意且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。1、房地產(chǎn)供給概念從微觀角度看，房地產(chǎn)供給是（1）缺乏彈性（2）層次性（3）滯后性3、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)2、影響某一類型房地產(chǎn)供給量的因素（1）價(jià)格因素：該類房地產(chǎn)價(jià)格；替代房地產(chǎn)商品價(jià)格。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（3）建筑技術(shù)水平；（4）預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢；（5）政策因素。S0SS1價(jià)格供給量房地產(chǎn)供給二、房地產(chǎn)供給（1）缺乏彈性3、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)2、影響某一類型房地產(chǎn)供給4、房地產(chǎn)供給的層次（1）房地產(chǎn)的邊界供給：以一定制度和技術(shù)條件下利用現(xiàn)有資源可能開發(fā)出的、最大房地產(chǎn)供應(yīng)量。（2）房地產(chǎn)的可能供給：指一定時(shí)期內(nèi)社會(huì)正在開發(fā)和已開發(fā)出來的房地產(chǎn)總量。（3）房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)供給：指已進(jìn)入流通領(lǐng)域，可供銷售和出租的供給。（4）已實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)供給：已經(jīng)過一個(gè)現(xiàn)實(shí)的交易過程，發(fā)生實(shí)際的購買或承租行為，并使房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行二、房地產(chǎn)供給4、房地產(chǎn)供給的層次（1）房地產(chǎn)的邊界供給：以一定制度和技術(shù)三、房地產(chǎn)供求彈性1、彈性：是一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的度量。

2、房地產(chǎn)需求（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1%，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求量將會(huì)下降（上升）百分之多少，反映了需求量對(duì)于價(jià)格變化的敏感性。

3、房地產(chǎn)供給（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1%，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的供給量將會(huì)上升（下降）百分之多少，反映了供給量對(duì)于價(jià)格變化的敏感性。第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行三、房地產(chǎn)供求彈性1、彈性：是一個(gè)變量對(duì)于另S0S2S1價(jià)格數(shù)量房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于長期彈性。房地產(chǎn)供給由短期向長期延伸，供給曲線由S0漸變S1再到S2，供給彈性逐漸增加。第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行E＝△Q△P三、房地產(chǎn)供求彈性S0S2S1價(jià)格數(shù)量房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于

美國學(xué)者研究表明，美國城市房屋租賃的需求彈性為1，而供給彈性為0.5，如果政府為了鼓勵(lì)房屋出租，使房屋出租數(shù)量提高2%，就必須決定將租金提高4%，而這又將會(huì)是對(duì)出租房屋的需求量下降4%。

美國學(xué)者研究認(rèn)為，土地需求價(jià)格彈性在0.308—0.860之間，平均土地需求價(jià)格彈性為0.6998。投資供給價(jià)格彈性為1.97。應(yīng)用供求彈性的概念，可以了解和預(yù)測改變市場狀況造成的結(jié)果。例如美國學(xué)者研究表明，美國城市房屋租賃的需求彈性1、房地產(chǎn)供求平衡的內(nèi)涵1）含義：是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。2）房地產(chǎn)供求平衡的基本原理需求量與供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場供求平衡的影響（這里應(yīng)強(qiáng)調(diào)是指在影響需求和供給其他因素不變時(shí)，商品本身價(jià)格變動(dòng)所引起需求量和供給量的變動(dòng)）當(dāng)P=ON1時(shí)，OM1＞0M2，即供不應(yīng)求，市場價(jià)格必然上升，一直上升到ON0時(shí)，供給量與需求量相等，達(dá)到了均衡態(tài)。反之，亦然。PN0N1D需求S供給EGF

M2MM1O均衡價(jià)格均衡數(shù)量四、房地產(chǎn)供求均衡第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行1、房地產(chǎn)供求平衡的內(nèi)涵PD需求S供給EGFM2PN0N1D需求S供給EE1E2

M1M2OD1S1四、房地產(chǎn)供求均衡第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行需求與供給的變動(dòng)與需求量與供給量的變動(dòng)有區(qū)別。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，需求與供給的變動(dòng)是指當(dāng)商品本身價(jià)格不變時(shí)，其它因素變動(dòng)所引起的需求量和供給量的變動(dòng)，表現(xiàn)為整個(gè)曲線的移動(dòng)。需求與供給的變動(dòng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場供求平衡的影響如圖所示，當(dāng)需求減少，供給曲線不變，那么供給和需求的均衡點(diǎn)會(huì)移動(dòng)到E1點(diǎn)，新的均衡點(diǎn)均衡價(jià)格低于初始價(jià)格。假定需求不變，供給增加，供給曲線右移到S1，均衡點(diǎn)移至E2，此時(shí)均衡價(jià)格比初始時(shí)降低了，均衡數(shù)量比初始時(shí)增加了。PD需求S供給EE1E2M1M2OD1S1四、房地四、房地產(chǎn)供求均衡第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行3）認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供求平衡的現(xiàn)實(shí)意義由房地產(chǎn)供求平衡原理可知，房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)市場供求平衡，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行追求的目標(biāo)。由于房地產(chǎn)供求雙方是動(dòng)態(tài)變化的，故供求雙方的非均衡態(tài)是絕對(duì)的、無條件的，而他們的均衡態(tài)是相對(duì)的，有條件的。因此，在微觀層面上，房地產(chǎn)商應(yīng)重視市場供給和需求的變動(dòng)，重視均衡態(tài)的狀況，及時(shí)調(diào)整。在宏觀層面上，國家應(yīng)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激或抑制供給或需求。四、房地產(chǎn)供求均衡第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行3）認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供四、房地產(chǎn)供求均衡第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行2房地產(chǎn)市場的供求失衡的三種狀態(tài)所謂房地產(chǎn)市場的供求失衡狀態(tài)，是供給與需求的非均衡狀態(tài)，指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或有一對(duì)不一致，或兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。（1）總量性供不應(yīng)求狀態(tài)（賣方市場）（2）總量性供過于求狀態(tài)（買方市場）（3）結(jié)構(gòu)性供求失衡四、房地產(chǎn)供求均衡第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行2房地產(chǎn)市場的供(1)總量性供不應(yīng)求狀態(tài)（賣方市場）其它條件不變，低租金下造成的供不應(yīng)求情況如圖。住房租金ON1遠(yuǎn)低于均衡值ON，供應(yīng)缺口為M2M1供給量小幅增加S0-S1，需求有較大提高D0-D1，若價(jià)格不變，則需求量OM3＞＞供給量ＯＭ４，供不應(yīng)求狀況越加嚴(yán)重．

M2M4M1M3QPNN1D0S0EOD1S1總量性供不應(yīng)求租金四、房地產(chǎn)供求均衡第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行(1)總量性供不應(yīng)求狀態(tài)（賣方市場）M2M4(2)總量性供過于求狀態(tài)（買方市場）這種情況通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層面盲目擴(kuò)大投資，宏觀經(jīng)濟(jì)層面缺乏有力的調(diào)節(jié)的時(shí)間與地區(qū)．當(dāng)ＯＮ１＞ＯＮ，ＯＭ１＜ＯＭ２Ｍ１Ｍ２就是供過于求的數(shù)量，Ｍ３Ｍ４

＞Ｍ１Ｍ２（3）結(jié)構(gòu)性供求失衡

M1

M3

M2

M4

QPN1ND0S0EOD1S1總量性供過于求四、房地產(chǎn)供求均衡第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行(2)總量性供過于求狀態(tài)（買方市場）M1M3M五、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制S1d2d1ab價(jià)格供求數(shù)量短期房地產(chǎn)供求S2d2d1ab價(jià)格供求數(shù)量長期房地產(chǎn)供求S3S1LSd3efdcg

假定某一時(shí)期房地產(chǎn)供求均衡，供給為s1，需求為d1，均衡價(jià)格為a。由于房地產(chǎn)供給調(diào)節(jié)的滯后性，在房地產(chǎn)需求由d1變?yōu)閐2時(shí)，供給在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化，仍然為s1，價(jià)格由a上漲到b。隨著時(shí)間的變化，市場供給由s1增加到s2，價(jià)格由b下降到新的均衡價(jià)格c。如果需求再由d2增加到d3，價(jià)格會(huì)從c上漲到d，隨后供給由s2增加到s3，價(jià)格也由d下降到均衡價(jià)格e。連接a、c、e就形成長期供給曲線Ls。這種情況發(fā)生在經(jīng)濟(jì)日益增長趨于繁榮的地區(qū)，需求穩(wěn)定增長，地價(jià)、勞動(dòng)力成本、建材成本都持續(xù)上漲，因而，長期供給成本曲線也向右上方傾斜。在經(jīng)濟(jì)日益衰退的地區(qū)，……。五、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制S1d2d1ab價(jià)格供求數(shù)量短期房地產(chǎn)（1）單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以近似相等的價(jià)格出售。（2）如果房地產(chǎn)供求均衡，則價(jià)格穩(wěn)定。（3）如果供過于求，則形成買方市場，價(jià)格下降，開發(fā)項(xiàng)目減少；反之，…。（4）市場利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)量可能增加，同時(shí)消費(fèi)信貸成本也下降，消費(fèi)者的購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求也增加；反之，…

。（5）房地產(chǎn)市場的良好運(yùn)行，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”。六、房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行（1）單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以近似相等（1）人口。（2）就業(yè)及工資水平。（3）利率及抵押貸款的條件。（4）稅率、土地利用控制、租金水平控制。（5）土地價(jià)格、建筑工人的工資、建筑材料價(jià)格。（6）建筑技術(shù)的變化、建筑質(zhì)量。（7）售價(jià)、租金水平、空置率。七、影響房地產(chǎn)供求的因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行目錄掌握：影響住宅（和寫字樓）需求與供給的因素注意：他們?nèi)Q于供求，而不能決定供求（1）人口。七、影響房地產(chǎn)供求的因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容三、房地產(chǎn)市場分析的技術(shù)四、房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果目錄1、房地產(chǎn)市場分析的概念2、對(duì)于不同的市場參與者而言，市場分析的作用和意義是什么？3、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容有哪些？4、對(duì)應(yīng)不同的分析內(nèi)容，房地產(chǎn)市場分析的主要方法有哪些？第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念目錄1、房地產(chǎn)D’DPP’PS0Q供給量固定不變時(shí)地價(jià)的形成PP’PS00Q1Q2Q供給量不斷增加時(shí)地價(jià)的形成FSE短期時(shí)地價(jià)的形成完全取決于需求。需求上升，價(jià)格P升P’。長期下，地價(jià)的形成由供給和需求共同決定。P-P’；Q1-Q2為新入市的土地。返回D’PS0

租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值，即月租金/房價(jià)。

國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。小常識(shí)返回租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米1、土地自然供給的含義、曲線及制約因素。2、土地經(jīng)濟(jì)供給的含義、曲線、影響因素及增加措施。3、闡述土地供求規(guī)律的主要內(nèi)容。4、熟悉土地自然供給與經(jīng)濟(jì)供給的區(qū)別與聯(lián)系。5、土地存在價(jià)格的四個(gè)條件；地價(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律。6、房地產(chǎn)市場的概念、類型和組成要素。7、闡述房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場的特點(diǎn)及其關(guān)系。8、房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵、特點(diǎn)、類型和影響因素。9、有效需求與潛在需求的含義。10、房地產(chǎn)供給的含義、類型和影響因素。11、分析需求量與供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場供求平衡的影響。12、分析需求與供給的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場供求平衡的影響。13、闡述房地產(chǎn)市場運(yùn)行的特點(diǎn)。首頁思考與練習(xí)題1、土地自然供給的含義、曲線及制約因素。首頁思考與練習(xí)題11醉翁亭記

1．反復(fù)朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。

2．結(jié)合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫作思路。

3．把握文章的藝術(shù)特色，理解虛詞在文中的作用。

4．體會(huì)作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導(dǎo)入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫下《岳陽樓記》，寄托自己“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”的政治理想。實(shí)際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文學(xué)家、史學(xué)家歐陽修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽修在滁州留下了不遜于《岳陽樓記》的千古名篇——《醉翁亭記》。接下來就讓我們一起來學(xué)習(xí)這篇課文吧！【教學(xué)提示】結(jié)合前文教學(xué)，有利于學(xué)生把握本文寫作背景，進(jìn)而加深學(xué)生對(duì)作品含義的理解。二、教學(xué)新課目標(biāo)導(dǎo)學(xué)一：認(rèn)識(shí)作者，了解作品背景作者簡介：歐陽修(1007—1072)，字永叔，自號(hào)醉翁，晚年又號(hào)“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬廬陵郡，因此他又以“廬陵歐陽修”自居。謚號(hào)文忠，世稱歐陽文忠公。北宋政治家、文學(xué)家、史學(xué)家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱“千古文章四大家”。

關(guān)于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號(hào)醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號(hào)六一居士。客有問曰：“六一何謂也？”居士曰：“吾家藏書一萬卷，集錄三代以來金石遺文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺?！笨驮唬骸笆菫槲逡粻?，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽修上書替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡而不擾”的作風(fēng)，取得了某些政績?！蹲砦掏び洝肪褪窃谶@個(gè)時(shí)期寫就的。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)二：朗讀文章，通文順字1．初讀文章，結(jié)合工具書梳理文章字詞。2．朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標(biāo)出節(jié)奏劃分有疑難的語句。節(jié)奏劃分示例

環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰回/路轉(zhuǎn)，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰？太守/自謂也。太守與客來飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號(hào)曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？

明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個(gè)狀中短語，不能將其割裂?！巴?蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個(gè)并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語，故應(yīng)從其后斷句。【教學(xué)提示】引導(dǎo)學(xué)生在反復(fù)朗讀的過程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過程中感知文意。對(duì)于部分結(jié)構(gòu)復(fù)雜的句子，教師可做適當(dāng)?shù)闹v解引導(dǎo)。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)三：結(jié)合注釋，翻譯訓(xùn)練1．學(xué)生結(jié)合課下注釋和工具書自行疏通文義，并畫出不解之處?！窘虒W(xué)提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導(dǎo)學(xué)生明確文意最好；若學(xué)生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2．以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3．教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請(qǐng)學(xué)生用兩種翻譯方法進(jìn)行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風(fēng)霜高潔，水落而石出者，山間之四時(shí)也。直譯法：那太陽一出來，樹林里的霧氣散開，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開放，有一股清幽的香味，好的樹木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽升起，山林里霧氣開始消散，煙云聚攏，山谷又開始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹繁茂并形成一片濃蔭，秋天風(fēng)高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季?！窘虒W(xué)提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學(xué)生用語的準(zhǔn)確性，但可能會(huì)降低譯文的美感；意譯可加強(qiáng)譯文的美感，培養(yǎng)學(xué)生的翻譯興趣，但可能會(huì)降低譯文的準(zhǔn)確性。因此，需兩種翻譯方式都做必要引導(dǎo)。全文直譯內(nèi)容見《我的積累本》。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1．賞析第一段，說說本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運(yùn)用了怎樣的藝術(shù)手法。

明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領(lǐng)起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點(diǎn)出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫瑯琊山“蔚然而深秀”，點(diǎn)山“秀”，照應(yīng)上文的“美”。又寫釀泉，其名字透出了泉與酒的關(guān)系，好泉釀好酒，好酒叫人醉?！白砦掏ぁ钡拿直惆抵型赋?，然后引出“醉翁亭”來。作者利用