房地產(chǎn)-房地產(chǎn)行業(yè)23年7月行業(yè)月報(bào)：首套認(rèn)房不認(rèn)貸開始落地供需合力托舉市場(chǎng)信心-廣發(fā)證券郭鎮(zhèn),樂加棟,邢莘,謝淼-20230901

業(yè)評(píng)級(jí)告日期相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)業(yè)評(píng)級(jí)告日期相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)3-09-01首套認(rèn)房不認(rèn)貸開始落地，供需合力托舉市場(chǎng)信心核心觀點(diǎn)：情況下仍出現(xiàn)較大幅度下滑，銷售表現(xiàn)較6月進(jìn)一步走弱，單月規(guī)模pct因來持續(xù)下行。?融資市場(chǎng)綜述：到位資金維持兩位數(shù)降幅，需求端回款下滑較多。據(jù)投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。8%3%11/2201/2303/2311/2201/2303/23-8% 房地產(chǎn)滬深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@請(qǐng)注意，樂加棟,邢莘,謝淼并非香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的注冊(cè)持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動(dòng)。com房地產(chǎn)司估值和財(cái)務(wù)分析表稱碼報(bào)告日期級(jí)合理價(jià)值(元/股)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E.SZ人民幣/5/10926.69.6.7%.SZ人民幣/8/3021.805.3%城控股人民幣/4/114778.26.35.6%6.0%金地集團(tuán)3.SH人民幣/5/9245.89.24%份3.SH人民幣/7/31185.03.09.0%9.0%5.SH人民幣/8/30756.02.5.SZ人民幣/9/1726.14.82.9湖中寶8.SH人民幣/5/530.376.831.9.4%金融街.SZ人民幣.60/4/1470.627.4624.84.2%4.4%6.SH人民幣.49/5/330.3114.5318.31.2%2.8%K/5/1992.44.49.6.7%KK/4/4/8/30%8.8%秀地產(chǎn)K/7/1281.046.62.38.2%8.7%K0/8/252.112.0保利物業(yè)K/8/23.543.097.3.SZ人民幣/8/31150.9316.78.0%9.0%服務(wù)K/8/2820.286.1理控股K/8/280.636.123.5%27.6%備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標(biāo)的；務(wù)、綠城管理控股)合理價(jià)值貨幣單位為港幣；(3)A股及港股標(biāo)的EPS貨幣單位均為人民幣；(4)表中估值指標(biāo)按照最新收盤價(jià)計(jì)算。房地產(chǎn) 升 6 (一)總體市場(chǎng)綜述：景氣度進(jìn)一步走弱，預(yù)計(jì)全年出讓金下滑30% 21 房地產(chǎn)表索引圖1：地方政策出臺(tái)頻率(次)一覽(2010.01.01-2023.08.30) 6國(guó)四限累計(jì)政策力度評(píng)分(2010.01.01-2023.08.30) 6 7 圖7：全國(guó)住宅及非住宅銷售金額(億元)及增速(%) 12 圖10：13城二手方成交面積(萬(wàn)方)及增速 13 圖12：全國(guó)住宅及非住宅銷售面積(萬(wàn)方)及增速(%) 14 圖18：22城商品房推盤面積(萬(wàn)方)及增速 18 圖20：22城商品房庫(kù)存面積(萬(wàn)方)及去化周期 18圖21：全國(guó)住宅中期庫(kù)存(億平)及去化周期 18 圖34：全國(guó)商品房新開工面積(萬(wàn)方)及增速 28 圖36：全國(guó)商品房施工面積(億平米)及增速 28 房地產(chǎn) 表1：政治局會(huì)議后主要城市四限放松政策(2023.07.24-2023.08.30) 7 房地產(chǎn)一、政策環(huán)境綜述：廣深首套認(rèn)房不認(rèn)貸落地，房企融資再獲政策傾斜圖1：地方政策出臺(tái)頻率(次)一覽(2010.01.01-2023.08.30)00-100-120-14010/0110/1011/0712/0413/0113/1014/0715/0416/0116/1017/0718/0419/0119/1020/0721/0422/0122/1023/07：各地政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心降至1509分，累計(jì)2月(921分)的底部還有39%的下降空間。圖2：全國(guó)四限累計(jì)政策力度評(píng)分(2010.01.01-2023.08.30)08/0108/0508/0909/008/0108/0508/0909/0109/0509/0910/0110/0510/0911/0111/0511/0912/0112/0512/0913/0113/0513/0914/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/053500300025002000150010005000心；見廣發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)23年7月2日發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略：莫懼水窮川落，靜看云起霓虹》房地產(chǎn)22/0122/0222/0322/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/08度0-200-400-600-80014/0614/0814/1014/1215/0215/0415/0615/0815/1015/1216/02 00000000000014/0614/0814/1014/1215/0215/0415/0615/0815/1015/1216/02-42-2-10-18-42-221-221-420-1132數(shù)據(jù)來源：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心000-200-72-5-48-44-66-13-108-92-15-38-38-5-23-9-19-20-200-72-198-400-600-800周政策頻次及力度顯著提升。表1：政治局會(huì)議后主要城市四限放松政策(2023.07.24-2023.08.30)市策概要策內(nèi)容梧州杭州余區(qū)個(gè)月社?；蚵鋺艏纯少?gòu)房，購(gòu)二套不受落戶5年限制(原落戶未滿5年/非本市戶籍，需連續(xù)繳納社保滿2年/4年才購(gòu)首套新房)。人才限購(gòu)放松在政府認(rèn)定的創(chuàng)新平臺(tái)工作滿6個(gè)月及以上的科研人員可在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買首套住宅(原需2年社保)。金華取消限售取消限售。住房租賃限貸放松福州據(jù)人民網(wǎng)，8月17日起，(a)本市有一套住房且有一筆房貸未結(jié)清的，再次申請(qǐng)商業(yè)貸款最低首付比例下b房商業(yè)貸款利率下限下調(diào)為L(zhǎng)PR+60BP(原LPR+80BP)。(a)取消限購(gòu)(原非本地戶籍限購(gòu)3套)；(b)取消限售(原144平以下限售2年)。認(rèn)房不認(rèn)貸8月18日起，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，家庭成員在廣州名下無房按首套房執(zhí)行住房信貸政策。認(rèn)房不認(rèn)貸8月31日起，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，家庭成員在深圳名下無房房地產(chǎn)限價(jià)19000元/平(原最高14800元/平)。商業(yè)貸款最低首付比例下調(diào)為40%(原50%)。(二)政策專題分述：首套認(rèn)房不認(rèn)貸影響全國(guó)約23%銷售，廣深已落地市自主選用。肥等部分二線在確定首套房首付時(shí)需要查驗(yàn)有無未結(jié)清的貸款記錄。本次政策主要，整表2：截至8月25日首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍“認(rèn)貸”的重點(diǎn)城市記錄有已結(jié)清貸款記錄有未結(jié)清貸款記錄有已結(jié)清貸款記錄有未結(jié)清貸款%0%0%0%福州%0%0%0%%0%0%0%合肥%0%房地產(chǎn)從交易規(guī)模來看，23年M1-7本次政策所覆蓋的9個(gè)主要城市銷售金額占全國(guó)比氣表3：9個(gè)城市23M1-7商品房銷售規(guī)模及占比商品房銷售面積(萬(wàn)方)銷售面積占比商品房銷售金額(億元)銷售金額占比4237.1727%%福州1.8059合肥2.38線合計(jì)8223%7737%88.289%：統(tǒng)計(jì)局，房管局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心22年下半年以來，中央多次表態(tài)“滿足房企合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企較為寬松。破凈和虧損限制，房企融資再獲政策傾斜。第擴(kuò)容。房地產(chǎn)表4：22年下半年以來的供給端支持政策策概要策內(nèi)容/11/8(a)交易商協(xié)會(huì)表示要繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民企債券融資支持工具，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融、美的置業(yè)、萬(wàn)科、金地等房企推進(jìn)；(b)中債增表示要加大對(duì)民營(yíng)房企增信服務(wù)批中票出具發(fā)債信用增進(jìn)函；(c)23年7月14日，召開金融融支持民企發(fā)展座談會(huì)，龍湖、旭輝等參會(huì)，行長(zhǎng)潘功勝指出，推進(jìn)“第二支箭”擴(kuò)容增量，精準(zhǔn)實(shí)施差別策，滿足民營(yíng)房企合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。/11/13行業(yè)的支持政策，包括4條較新表態(tài)：(a)對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等房企一視同仁，金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)；(b)支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；(c)鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；(d)延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排支持政策，其他政策長(zhǎng)期有效。/11/14預(yù)售資金監(jiān)管付所/11/21保交樓a2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款；(b)央行擬再向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”。/11/23銀企合作意向性授信額度。/10/21啟/11/21房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，務(wù)的企業(yè)/11/28證監(jiān)會(huì)決定即日起恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司境內(nèi)及境外再融REITs募投資基金投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。3/8/27房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。：央行，交易商協(xié)會(huì)等二、成交市場(chǎng)綜述：量?jī)r(jià)齊跌，景氣度持續(xù)走弱整后的數(shù)據(jù)為主。房地產(chǎn)弱的結(jié)構(gòu)性因素。7月25城住宅批售比0.98，環(huán)比上升0.05，市場(chǎng)景氣度自4月以來表5：統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)口徑變化對(duì)比公布數(shù)據(jù)公布增速整整增速月基調(diào)整基調(diào)整基調(diào)整基調(diào)整4月基調(diào)整月基調(diào)整商品房銷售面積(萬(wàn)方)%895430%825532206%-134-1930%4410%%110000商品房銷售額(億元)258%080287%-1090%0%-1-10000商品房銷售均價(jià)(元/平)501-1.6%7%%33房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)%855594-192%533272-149-181-1980%0%-196%%0001-11房屋施工面積(萬(wàn)方)%5640其中：住宅%0房屋新開工面積(萬(wàn)方)%%-187-1200其中：住宅546%%-1580房屋竣工面積(萬(wàn)方)%30其中：住宅4%.9%-15-120房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(億元)%0%-18-100%0%00210房地產(chǎn)6%%-127-18507%0%7-194：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖5：全國(guó)商品房銷售金額(億元)及增速300002500020000150001000050000-19.3%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02200%150%100%50%0%-50%商品房銷售金額(億元)累計(jì)增速(%)單月增速(%)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心金額增速200%150%100%50%0%-50%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02非住宅金額單月(%)非住宅金額累計(jì)(%)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖7：全國(guó)住宅及非住宅銷售金額(億元)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000020032005200720092011全國(guó)住宅銷售金額(億元)住宅增速(%，右)整體增速(%，右)201320152017201920212023全國(guó)非住宅銷售金額(億元)增速(%全國(guó)非住宅銷售金額(億元)增速(%，右)50%40%30%20%10%0%-20%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分業(yè)態(tài)來看，23年7月全國(guó)住宅銷售金額同比22年下降19.5%，降幅環(huán)比擴(kuò)大房地產(chǎn)-50%-60%。-50%-60%其他口徑數(shù)據(jù)來看，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，7月56城新房成交面積同比22年下降同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。圖8：全國(guó)商品房銷售面積(萬(wàn)方)及增速300002500020000150001000050000-15.5%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02150%100%50%0%-50%商品房銷售面積(萬(wàn)方)累計(jì)增速(%)單月增速(%)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖9：全國(guó)商品房及56城新房成交面積增速150%100%50%0%-50%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02全國(guó)商品房累計(jì)增速(%)56城累計(jì)增速(%)56城單月增速(%)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖10：13城二手方成交面積(萬(wàn)方)及增速9008007006005004003002001000-10.6%-10.6%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%13城二手房成交面積(萬(wàn)方)累計(jì)同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：房管局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心銷售面積增速-30%-20%10%0%20%-30%-40%18/1219/0720/0220/0921/0421/1122/0623/01住宅面積單月(%)住宅面積累計(jì)(%)非住宅面積單月(%)非住宅面積累計(jì)(%)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心M.5pct，非住累計(jì)銷售面房地產(chǎn)圖12：全國(guó)住宅及非住宅銷售面積(萬(wàn)方)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000060%40%20%0%-20%-40%20032005200720092011201320152017201920212023M1-M7全國(guó)住宅銷售面積(萬(wàn)方)住宅增速(%，右)整體增速(%，右)全國(guó)非住宅銷售面積(萬(wàn)方)速(%，右)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心。圖13：全國(guó)商品房分線銷售面積增速(%)100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02) 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖14：全國(guó)商品房分區(qū)域銷售面積增速(%)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20/0120/0821/0321/1022/0522/1223/07：房管局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分區(qū)域來看，我們以長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市作為核心圈樣房地產(chǎn)中部同比下降9.3%，降幅環(huán)比收窄12.0pct，西部同比下降13.6%，降幅環(huán)比收窄起的基數(shù)差異，按照19年數(shù)據(jù)計(jì)算同比，東中西東北部分別較19年下跌38.5%、增速環(huán)比收窄5.9pct，東部銷售面積同比22年下降1.1%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，中部銷售擴(kuò)大0.3pct。表6：全國(guó)及各區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況數(shù)據(jù)月同比增速/063/07/06/07/06/07/06/07商品房銷售面積(萬(wàn)方)%%6%%%%6%商品房銷售額(億元)%%26%287%%商品房銷售均價(jià)(元/平)1%7%%全國(guó)商品房銷售均價(jià)連續(xù)兩月同比下滑，7月銷售均價(jià)10440元/平，同比下滑同比下降0.6%，降幅較6月擴(kuò)大0.2ct，二手房同比下降3.1%，降幅較6房地產(chǎn)房中63城環(huán)比下跌，較6月持平，7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌或持平的城市數(shù)量占比為71%，環(huán)比上升16pct，二手房?jī)r(jià)格該比例為91%，環(huán)比上升1pct，新房二手房房a占比120%100%80%60%40%20%0%11/0111/0812/0312/1013/0513/1214/0715/0215/0916/0416/1117/0618/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0923/0470城新房環(huán)比下跌或持平城市數(shù)量占比70城二手房環(huán)比下跌或持平城市數(shù)量占比：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心降1.5%，降幅較6月擴(kuò)大0.1pct。二手房方面，23年7月一線、二線、三線城市二手pct。，23年7月一線、二線、三四線平均掛牌二手房降幅較6月擴(kuò)大1.5pct。圖16：70大中城市新房房?jī)r(jià)分線同比(%)40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%11/0112/0513/0915/0116/0517/0919/0120/0521/0923/01：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖17：327城二手房房?jī)r(jià)分線同比(%)20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%18/1119/0620/0120/0821/0321/1022/0522/1223/07一線二線三線數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房協(xié)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)表7：70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)分線環(huán)比變化70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比持平或下跌城市占比環(huán)比一線環(huán)比二線環(huán)比三線環(huán)比環(huán)比持平或下跌城市占比環(huán)比一線環(huán)比二線環(huán)比三線環(huán)比21/0124%0.3%0.6%0.4%0.2%30%0.4%1.3%0.4%0.3%21/0220%0.4%0.5%0.4%0.3%21%0.3%0.4%0.2%21/0311%0.4%0.4%0.5%0.3%17%0.4%1.0%0.4%0.3%21/0411%0.5%0.6%0.6%0.4%23%0.4%0.8%0.5%0.3%21/0511%0.5%0.7%0.6%0.4%29%0.3%0.6%0.4%0.2%21/0621%0.4%0.7%0.5%0.3%31%0.3%0.7%0.4%0.2%21/0727%0.3%0.4%0.4%0.2%40.4%0.2%21/084%0.2%0.3%0.2%0.0%61%0.0%0.2%0.0%21/0961%0.0%0.0%-0.2%76%-0.2%-0.4%-0.2%21/1081%-0.3%0.0%-0.2%-0.3%94%-0.3%-0.4%-0.3%-0.3%21/1187%-0.3%0.0%-0.4%-0.3%96%-0.4%-0.2%-0.4%-0.4%21/1279%-0.3%-0.3%-0.3%91%-0.4%-0.3%-0.5%22/0160%0.0%0.6%-0.2%86%-0.3%-0.2%-0.4%22/0261%0.5%0.0%-0.3%86%-0.3%0.5%-0.3%-0.4%22/0359%0.3%0.0%-0.2%70%-0.2%0.4%-0.3%22/0474%-0.3%0.2%-0.6%79%-0.3%0.4%-0.3%-0.3%22/0564%-0.2%0.4%-0.3%79%-0.4%0.0%-0.3%-0.5%22/0656%0.5%-0.3%70%-0.2%-0.3%22/0757%0.3%0.0%-0.3%73%-0.2%0.2%-0.2%-0.3%22/0873%-0.3%-0.2%-0.4%81%-0.4%0.0%-0.3%-0.5%22/0979%-0.3%-0.2%-0.4%89%-0.4%0.0%-0.3%-0.5%22/1086%-0.4%-0.3%-0.4%93%-0.5%-0.3%-0.5%-0.5%22/1177%-0.2%-0.2%-0.2%-0.3%93%-0.4%-0.4%-0.4%-0.5%22/1279%-0.2%0.0%-0.3%-0.3%90%-0.4%-0.5%-0.4%-0.4%23/0149%0.0%0.2%81%-0.3%0.4%-0.3%-0.4%23/0221%0.3%0.2%0.4%0.3%43%0.7%0.0%23/039%0.4%0.3%0.6%0.3%19%0.3%0.5%0.3%0.2%23/0411%0.3%0.4%0.4%0.2%49%0.0%0.2%0.0%0.0%23/054%0.2%0.0%79%-0.2%-0.4%-0.3%-0.2%23/0656%0.0%0.0%90%-0.4%-0.7%-0.4%-0.4%23/0771%-0.2%0.0%-0.2%-0.3%91%-0.5%-0.8%-0.5%-0.4%：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心，同房地產(chǎn)圖18：22城商品房推盤面積(萬(wàn)方)及增速350030002500200015001000500080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0923/0422城商品房推盤面積(萬(wàn)方)累計(jì)同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：中指院，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖19：22城商品房及25城住宅批售比1.601.401.201.000.800.600.400.200.0016/0116/1017/0718/0419/0122城商品房批售比(MA3)榮枯線19/1020/0721/0422/0122/1023/0725城商品住宅批售比(MA3)數(shù)據(jù)來源：中指院，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心景氣水平方面，7月22城商品房批售比(推盤/銷售，移動(dòng)平均3個(gè)月)為0.96，圖20：22城商品房庫(kù)存面積(萬(wàn)方)及去化周期36000340003200030000280002600024000220002000025.025.03025205016/0116/1017/0718/0419/0119/1020/0721/0422/0122/1023/0722商品房庫(kù)存面積(萬(wàn)方)去化周期(月，右)數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖21：全國(guó)住宅中期庫(kù)存(億平)及去化周期353025205027.727.74540353025205020002003200620092012201520182021住宅中期庫(kù)存(億方)去化周期(月，右)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖22：分線城市去化周期(月)變動(dòng)趨勢(shì)4540353025205013/0114/0215/0316/0417/0518/0619/0720/0821/0922/10：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心住宅開工面積/銷售面積450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02住宅(單月)住宅(累計(jì))非住宅(單月)非住宅(累計(jì))數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中房地產(chǎn)期(MA6)為25.0個(gè)月，環(huán)比下降0.15個(gè)月，重點(diǎn)25城住宅去化周期(MA6)從中期庫(kù)存來看，23年1-7月住宅開工庫(kù)存減少1.61億平，住宅中期庫(kù)存(累計(jì)月。表8：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表市成交比比月均成交存面積時(shí)間%%%月%0安%%%--%%--%%--%%9州%.6%%%.5%--州%%--%%--%%--%%--%%.9%--.6%--%%.8%%%--%%--合肥%%0%7.3.3%%--%--%%--珠三角.6%%.1關(guān)%%--佛山%%--%--%%%%--%%--房地產(chǎn)慶%%--%%.7--%--.0%.8--梅州%%----%--底.7%%--%%--.6%--%--.9%--5%%3--.3%%%--%%%--%%%%--%--%%--福州%%--%%%%--%%%%%--%%--.0%%.8%合計(jì)%%：房管局，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心三、土地市場(chǎng)綜述：景氣度走低，核心景氣度邊際改善滑30%。600城商住土地平均樓面價(jià)自22年11月以來首次下滑，除去土地供給結(jié)構(gòu)影響土地市場(chǎng)景氣度仍然趨弱，而22城商住用地供需比(當(dāng)月)為1.19，環(huán)比下降0.52，核房地產(chǎn)30%根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，23年7月全國(guó)600城商住用地出讓金為2372億元，同比下降ct用地出讓金、財(cái)政部土地出讓收入及同比140001200010000800060004000200019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地出讓金(億元)600城商住用地出讓金同比(右)財(cái)政部土地出讓收入單月同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%累計(jì)數(shù)據(jù)來看，23M1-7全國(guó)600城商住用地出讓金為1.55萬(wàn)億元，同比下降26.2%，降幅較2022年全年收窄2.6pct；非22城商住用地出讓金為7035億元，同比23.0%，降幅較2022全年收窄4.4pct。23年前7月土地市場(chǎng)出讓金規(guī)模與16年水平相當(dāng)，若下半年仍維持與16年相當(dāng)城商住用地出讓金單月同比100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地出讓金同比非22城商住用地出讓金同比房地產(chǎn)較6月收窄7.7pct。累計(jì)數(shù)據(jù)來看，23M1-7全國(guó)600城商住用地供給面積同比下降pct，一定程度影響土地成交模。城商住用地成交面積及同比60000500004000030000200001000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0560%40%20%0%-20%-40%-60%-80%600城商住用地成交面積(萬(wàn)方)600城商住用地成交面積同比(右)非22城商住用地成交面積同比(右)成交面積方面，23年7月全國(guó)600城商住用地成交面積6576萬(wàn)平，同比下降累計(jì)數(shù)據(jù)來看，23M1-7全國(guó)600城商住用地成交面積同比下降31.2%，降幅較22年全年擴(kuò)大3.8pct，非22城商住用地成交面積同比下降31.2%，降幅較22年全年擴(kuò)大供需比來看，23年7月600城商住用地單月供需比為1.65，環(huán)比上升0.05，移動(dòng).08，非22城商住用地供需比為1.45，較22年全年上升0.09。2.0987654321019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城供需比(MA6)非22城供需比(MA6)600城供需比(單月)非22城供需比(單月)房地產(chǎn).6pct；非22城溢價(jià)降1.9pct。溢價(jià)率600050004000300020001000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地樓面價(jià)(元/平)溢價(jià)率(右)30%25%20%15%10%5%0%(二)各類市場(chǎng)分述：核心景氣度邊際改善，供給結(jié)構(gòu)拖累樓面價(jià)下行22城二線商住用地出讓金為111億元，同比上升5.9%；高價(jià)三四線城市(成交價(jià)>3000元/平的城市)商住用地出讓金為479億元，同比下降33.7%；低價(jià)三四線商其他各類型城市出讓金均大幅下滑。房地產(chǎn)金同比貢獻(xiàn)80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0522城非22城二線高價(jià)三四線低價(jià)三四線600城商住用地出讓金同比(右)地城二線商住用地成交面積459萬(wàn)方，同比上升3.4%；高價(jià)三四線商住用地成交面積同比下降33.9%；低價(jià)三四線商住用地成交面積3464萬(wàn)平，同比下降40.1%。從整體供需比來看，7月22城商住用地供需比(當(dāng)月)為1.19，環(huán)比下降0.52；非22城二線商住用地供需比(當(dāng)月)為2.02，環(huán)比上升0.53；高價(jià)三四線商住用地供需比(當(dāng)月)為1.79，環(huán)比上升0.63；低價(jià)三四線商住用地供需比(當(dāng)月)為1.74，環(huán)比上升0.03。四種類型城市中僅有核心22城景氣度邊際改善，其他各類型城市景弱。2.52.0500.50.01.51.4600城1.51.51.41.3低價(jià)三四線22城非22城二線高價(jià)三四線房地產(chǎn)由t圖31：分類型商住用地樓面價(jià)(元/平)140001200010000800060004000200019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05高價(jià)三四線低價(jià)三四線pct為4.2%，環(huán)比下降4.7pct。45%40%35%30%25%20%15%10% 5%0%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0522城非22城二線高價(jià)三四線低價(jià)三四線房地產(chǎn)表現(xiàn)較弱的區(qū)域：青海、貴州、甘肅-29%9%-41%472%-31%-27%-93%-59%-12%-32%8%-49%-28%-33%-48%-29%-53%-62%-7%-9%0%2023M7供需比(MA6)-35%-29%-41%圖33：600城商住用地2023年7月土地出讓金累計(jì)增速及供需比(MA6)分省分布表現(xiàn)較弱的區(qū)域：青海、貴州、甘肅-29%9%-41%472%-31%-27%-93%-59%-12%-32%8%-49%-28%-33%-48%-29%-53%-62%-7%-9%0%2023M7供需比(MA6)-35%-29%-41%表現(xiàn)突出的區(qū)域：天津6%93%2023M7土地出讓金累計(jì)增速0%0%-20%-30%~-15%表現(xiàn)突出的區(qū)域：北京、寧夏、浙江表現(xiàn)較弱的區(qū)域：內(nèi)蒙古、廣西、海南171.071.12.1-2.411.5-1.830%1.2：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心、成98京完成23年第四批兩集中土拍。7月上海、浙江及江蘇移動(dòng)平均6個(gè)月的供需比分別為1.21、1.14、1.25，低于全國(guó)平均水平1.41，土地市場(chǎng)景氣度相對(duì)較好。表9：主要省、市、區(qū)土地市場(chǎng)情況商住用地出讓金(億元)供需比樓面價(jià)(元/平)累計(jì)累計(jì)64445-11%42-10%-12%房地產(chǎn)6-15%福建63180疆2%-1%54-2%-肅3634%1103：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心四、開發(fā)投資市場(chǎng)綜述：新開工僅為09年水平，投資降幅持續(xù)走闊開工規(guī)模僅相當(dāng)于09年水平，在施工面積降幅持續(xù)走闊，前期土地成交的下滑開始根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月全國(guó)商品房新開工面積7089萬(wàn)平，同比22年同期下降pct開工規(guī)模仍僅相當(dāng)于09年水平。23M1-7累計(jì)新分業(yè)態(tài)來看，7月住宅新開工面積同比下降25.7%，而非住宅則同比22年下降0.1pct，而非住宅則同比22年下降23.1%，降幅環(huán)比1-6月擴(kuò)大0.5pct。增速較1-6月擴(kuò)大1.5pct。房地產(chǎn)圖34：全國(guó)商品房新開工面積(萬(wàn)方)及增速300002500020000150001000050000-25.9%-25.9%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02新開工面積(萬(wàn)方)累計(jì)同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖35：全國(guó)商品房竣工面積(萬(wàn)方)及增速3500030000250002000015000100005000033.1%33.1%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/0280%60%40%20%0%-20%-40%-60%竣工面積(萬(wàn)方)累計(jì)同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心面，截至23年7月全國(guó)商品房累計(jì)施工面積為79.97億平米，同比22幅環(huán)比擴(kuò)大0.2pct。-.9%。圖36：全國(guó)商品房施工面積(億平米)及增速1101009080706050403020019992002200520082011201420172020202350%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%M1-M7施工面積(億方)新開工/施工面積(%，右施工面積(億方)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心累計(jì)停工面積及當(dāng)期凈停工面積80706050403020065.507.6120082011201420082011累計(jì)停工面積(億方)201720202023M1-M7當(dāng)期凈停工面積(億方)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心擴(kuò)大0.6pct。幅5pct。房地產(chǎn)億元，同比下同比下降13.8%；土地投資2.45萬(wàn)億元，圖38：全國(guó)商品房投資規(guī)模(億元)及增速180001600014000120001000080006000400020000-12.2%15%10%5%180001600014000120001000080006000400020000-12.2%-25%19/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02全國(guó)商品房投資規(guī)模(億元)單月同比(%，右)累計(jì)同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心住宅、非住宅投資規(guī)模增速50%40%30%