房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例講義

第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項目分析簡述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析11.1房地產(chǎn)置業(yè)項目投資分析簡述11.1.1房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C出售、或租賃經(jīng)營以獲取收益的商業(yè)活動。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)項目投資分析簡述11.1.2房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤率4．資本金利潤率5．資本金凈利潤率6．財務凈現(xiàn)值7．財務內(nèi)部收益率11.2房地產(chǎn)買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬元購買一套120㎡住宅，一次性付款，預計3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費等支出，但在實際分析中應當考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時的交易手續(xù)費為售價的1.5%。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、契稅分別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5%、售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等費用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項投資？11.2房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡要投資回報分析如下：1．計算相應指標1）投資成本（購買價）：300000元2）銷售手續(xù)費：400000×1.5%=6000元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析3）有關(guān)稅費（1）營業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維護稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評估、交易、登記等費用：約2000元（7）所得稅：（銷售價-購買價-利息-經(jīng)營費用-直接稅費）×20%=12760元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤：51040元（2）投資利潤率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產(chǎn)買賣投資分析2．簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。11.2房地產(chǎn)買賣投資分析兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經(jīng)相當于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。投資者在進行房地產(chǎn)買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風險同時存在。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。11麗.5該房地露產(chǎn)置校業(yè)出衣租經(jīng)魚營跑投資番分析解：補簡要懲分析渴如下思：1．丸相應仁指標堤計算1）嬌寫字膊樓投辭資的捕基本僻情況態(tài):（1通）寫礎(chǔ)字樓粘購買晉總價永：泉2林7越00睬0×臭10軌0晚00組=2肚7丙00巷0（池萬元顯）（2炸）購紡買寫販字樓辣的稅行費：瘋27練0馳00央×5貧.3類%=依1獅43熱1（揚萬元乓）（3濕）股螺本投槽資：具2躺7槳00澤0×餡30探%+貼1繞43件1=義9仗53騰1（搶萬元嘴）（4臘）抵擠押貸呀款額默：暴27株0相00千×7瓣0%爺=1按8會90倆0（壩萬元捆）11哀.5蹲房地眾產(chǎn)置與業(yè)出依租經(jīng)側(cè)營甘投資趁分析2）辯抵押截貸款步年還槍本付役息額11而.5男房地接產(chǎn)置隊業(yè)出拘租經(jīng)種營乘投資待分析3）押寫字垃樓各搬年凈暫經(jīng)營演收入峽情況第1陶年凈呀經(jīng)營牛收入曠：27互0豬00忍×1粉60盜×1伙2×而65汁%×錢（1撇-2速8%哀）=晴2扔42術(shù)6.素11勸（萬羞元）第2場年凈葡經(jīng)營筍收入遷：27浙0厭00魔×1截60倚×1使2×犁75屢%×殊（1丘-2距8%壤）=慕2河79濃9.頌36泥（萬替元）第3印年凈王經(jīng)營婚收入以：27寇0螞00輸×1馳60循×1心2×聚85超%×涂（1弟-2但8%對）=盜3拿17秒2.穩(wěn)61滾（萬矩元）第4量年及洽以后哪各年戴凈經(jīng)乏營收突入：27奧0敞00厲×1沈60盞×1相2×搶95辨%×涂（1河-2清8%侵）=種3最54季5.坐86屯（萬梁元）本項紡目投先資自牌有資退金的仆現(xiàn)金霧流量芹表，邪如表剃11返-3至所示發(fā)。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表1蹄1-甲3絕現(xiàn)已金流鏈量表借（自東有資白金、核稅前因）書單渡位：拿萬元11傅.5完房地鐵產(chǎn)置心業(yè)出野租經(jīng)漿營魔投資經(jīng)分析4）駛該投恰資項而目的叔財務醉凈現(xiàn)弄值因為ic=1酬4%叫，故11沃.5鉛房地棵產(chǎn)置營業(yè)出寸租經(jīng)慰營投釣資分洲析5）甚該投吧資項贈目的茶財務門內(nèi)部抄收益清率因為宅i1=1偷4%兔時，NP斧V1=7堆89惠.8悄1萬莖元，解設(shè)i2=1旁5%下，則旺：用插讓入法11舌.5灘房地理產(chǎn)置稱業(yè)出谷租經(jīng)凝營江投資私分析2．湖結(jié)論因為致NP烈V=堤78徒9.時81攻萬元那＞0殖，F(xiàn)搜IR紀R祖=1名4.裙78傭%＞傅14定%，電故該型項目曾可行炒。11獵.5飲房地帶產(chǎn)置仙業(yè)出番租經(jīng)遇營素投資召分析案例褲11看-5丟：某寫鑒字樓托售價槍1練95鵲0萬集元，筍該樓況宇擁叫有辦束公單藍元6幻玉0個富，每聾個單緊元平蹈均月鑰租金街6傅00凝0元納，并性以每駱年5論%的歲速度眼遞增暫。設(shè)鄙每單夕元每仙年的高空置炒及其倚他損和失費蔬為單面元月泊租金典收入揭的2胡倍。蘆第1批年的節(jié)經(jīng)營揀成本沃為毛消租金炒收入別的2是0%恒，以扮后每步年按壇6%股的幅洪度遞要增。結(jié)投資團者可冶獲得舌利率區(qū)為1剪2%坐，期顫限1黨5年柏的1指5顯00情萬元奪的貸荷款，西要求勻按月敗等額惕還本冊付息奇。貸圍款成譽本（倆申報陳費、宣評估炕費、冒活動睡費等劑）占訪貸款杜額的憤2%選。該物良業(yè)資旦產(chǎn)使晴用1鎮(zhèn)5年跨，按窯線性茶折舊封法計卻算折托舊費炮用。蜓折舊攜基數(shù)輝為投牢資額適的8睡5%歇。若笑投資音者要益求的的投資正收益岸率為輕20碼%，腸該項儀目是墻否值崗得投汽資？11繞.5星房地日產(chǎn)置贊業(yè)出殺租經(jīng)糕營暴投資山分析分析醉：大部諒分投怨資者桶都要辣依賴丑籌措姓的資感金進留行房燈地產(chǎn)拳投資鞏，而遵抵押屑貸款沖是房湊地產(chǎn)波資金尿籌措胖的主倘要形著式。鉗投資辣者經(jīng)輝常面址臨的繞問題描之一海就是鵝權(quán)衡宴抵押歌貸款楊投資盜的效坦益，餅作出乒投資散決策用。本果案例抬實際輩上是醉想考豆察該摘項目津的抵道押貸胡款投哭資決齊策是叼否可闊行。只也就嘴是說丹，該趟項目幣在貸痕款的償情況峽下再的考慮迫各種擱應交戶稅款薯，還余能否怕獲得肢預期遞收益優(yōu)。為了頓求解盆這一距問題海，應您分別振計算揚該項墳目的慰貸款梁分期差償付婚計劃繞、年極度折鋪舊額創(chuàng)、稅泰額、寶稅前條及稅結(jié)后現(xiàn)刺金流范量，爺并依摩據(jù)稅請后現(xiàn)辨金流猛量及街投資猛者要基求的豆收益術(shù)率計置算該微項目忌的凈媽現(xiàn)值伯及內(nèi)挽部收付益率拐，據(jù)霜此作竹出投仰資決池策。11置.5屑房地坡產(chǎn)置蹲業(yè)出代租經(jīng)幫營辟投資倘分析解：1．完貸款紙分期蒙償付晴計劃已知就:個該筆控貸款金年利服率r=河12脹%，憲期限n=1約5×此12溜=1摩80搖個月從，要設(shè)求按脅月還否本付明息，牧則：（1香）每殊月計月息利挨率：i=r/n=優(yōu)0.殲12肺/1毒2倒=員0.環(huán)01（2逗）月稍還款棵系數(shù)灰:11推.5征房地臣產(chǎn)置缺業(yè)出傷租經(jīng)脖營扶投資認分析（3勁）月腎還本齡付息止額貢:斑1僚50內(nèi)0×陜0.垂01仗2鮮=伙18參(萬叼元)（4狗）年糕還本肢付息篩額各:勻1殺8×妙12刮=宮2但16岡(萬罷元)（5源）年捕貸款潛余額求：11同.5竭房地章產(chǎn)置洲業(yè)出海租經(jīng)舒營投喚資分紫析把上俘述已詢知條駐件代噸入，庫將會宜得到設(shè)各年督末的悶貸款謀余額留數(shù)值極。例：木第5竹年末爐貸款雜余額說為：又∵策某年線償還珍本金韻=告上廈一年豎貸款驕余額跌–落該侮年貸弓款余騰額某年穿償還配利息何=則每乳年付旦款額顫–賠該萬年償理還本爆金∴徹各顧年償儲還本敏金和叼利息里情況茂依次競可以鋪算出爺。詳見末抵押邪貸款術(shù)分期去償還垮計劃餡,見疤表1賢1-奮4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表1梳1-膊4訂抵止押貸沒款分島期償廟還計獸劃表互單善位：蟻萬元11愁.5垂房地桂產(chǎn)置番業(yè)出居租經(jīng)快營花投資施分析2．崗折舊欲計劃已知啦：該隱物業(yè)跨按線捷性折急舊法冤計算戲折舊殃額；折舊坑基數(shù)吹為：椅1智95慈0×近85樸%=賀1集65儲7.篩5萬瘡元；則年防平均良折舊建額為衫：1浪6卷57扶.5巧×1塌/1課5=男11文0.脖55翻（萬車元）11眉.5父房地反產(chǎn)置煮業(yè)出民租經(jīng)矩營貧投資視分析3．婚稅前篇現(xiàn)金紹流量各年宰稅前看現(xiàn)金芬流量=各些年潛首在總橫收入何-各妙年空扯置及壤其他掘損失幟-經(jīng)遞營成俱本（巖或經(jīng)私營費瘋用）辭-年討還本淋付息載額。按題石設(shè)已仍知條勺件，（1仔）該忘項目氏年潛鎮(zhèn)在總往收入=單浮元月已租金召×單曠元數(shù)起×1克2個按月×慶（1互+席升幅似）（2嶼）該隙項目袍空置跨及其杏他損雕失=2斑×單淹元月止租金跟×單計元數(shù)唐×（仿1+烈升短幅）（3悅）實瓶際總地收入汽=潛巨在總河收入嶼-空貪置其穴他損槳失11族.5榆房地制產(chǎn)置舉業(yè)出憲租經(jīng)盾營撐投資培分析（4斷）經(jīng)果營成沿本：泳第1渡年為春當年有實際峰總收暫入的垂20博%，留以后每蛙年按遺6%回比覺例遞畝增，棕即：經(jīng)營峽成本刃=第書1年胸實際應總收尸入×豬20若%×茫（1茶+乘升幅之）（5閣）凈拔經(jīng)營棒收入付=實碧際總?cè)率杖胫?經(jīng)西營成軌本（6妄）年扛還本拿付息慣額，亞見表垮11曉-4耀①姿欄壩。（7雜）稅粉前現(xiàn)屑金流季量=煌凈經(jīng)原營收丸入-獄年還崇本付返息額上述記計算攤結(jié)果麗見表躬11碌-5非。年份經(jīng)營收入空置及其他損失實際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1東1-名5占稅抹前現(xiàn)殖金流滿量計工算表礙單時位：既萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表輩11午-5藥稅前嘴現(xiàn)金崇流量中計算掀表任單位雞：萬目元11誕.5霸房地殖產(chǎn)置檔業(yè)出卡租經(jīng)薦營急投資準分析4．稅金甲及稅寬后現(xiàn)避金流聞量計姐算稅后激現(xiàn)金辣流量宣=稅報前現(xiàn)凳金流摟量-務應納延稅額應納綿稅額叢=應博納稅販收入蠟×綜哪合稅久率應納醒稅收煤入=蘭凈經(jīng)忘營收近入-裳利息繡-折蝦舊-郵年均稈分攤陣融資閉成本其中良：年晶平均殃分攤艇融資歡成本混=1孕5清00養(yǎng)×2棗%÷庭15晉=2郊（萬削元）沿；本案盾例中體，該夕項目時應交杠納的淋稅金華主要塊有：翻營業(yè)贊稅、夢印花籮稅、五房產(chǎn)厘稅、械所得勺稅分體別為夜租金童純收厚入的舉3%凳、0熱.1最‰、漿18都%、窗9.繪84劫%。由上述照四項晚合計嚴的綜滿合稅臉率為把租金糟純收掌入的旨30騰.8奸5%城。上述獎稅后翼現(xiàn)金慮流量挺計算韻結(jié)果威如表役11你-6債所示雖。年份凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費分攤?cè)谫Y成本應納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1吳1-泰6魄稅足后現(xiàn)系金流晚量計縮慧算表被單悟位：助萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表膽11辣-6鳥稅后賤現(xiàn)金堡流量貨計算摔表鍬單位數(shù)：萬變元11當.5鄉(xiāng)豐房地女產(chǎn)置蒼業(yè)出毒租經(jīng)網(wǎng)營勁投資查分析5．曠凈現(xiàn)香值及體內(nèi)部繞收益非率的鍬計算（1測）凈鞭現(xiàn)值廈計算設(shè)基風準收數(shù)益率ic為2崖0%泉，則豎凈現(xiàn)脊值計步