房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險三

第8章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險概述房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險概述8．1．1風(fēng)險的含義

風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風(fēng)險是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險，在經(jīng)濟(jì)活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟(jì)損失；其二，實(shí)際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險概述8．1．2風(fēng)險與不確定性的區(qū)別風(fēng)險可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險概述8．1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險概述

8．1．4風(fēng)險與回報

投資回報是指因承擔(dān)某種風(fēng)險進(jìn)行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險可以獲得回報，但風(fēng)險與回報之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機(jī)性。根據(jù)對風(fēng)險所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險型、冒險型和普通型。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進(jìn)行較為理性的投資，其特點(diǎn)是：中國最大的資料庫下載1）在確定的預(yù)期風(fēng)險下，投資者希望得到更高的回報；2）而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風(fēng)險；3）在預(yù)期收益增長的前提下，他們才愿意承擔(dān)額外的風(fēng)險。一般情況下，三種類型投資主體的“風(fēng)險－回報”曲線有圖8-3所示的差異：回報風(fēng)險避險型普通型冒險型圖8-3不同類型投資者的風(fēng)險曲線8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險概述8．1．5房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征1．客觀性2．多樣性3．補(bǔ)償性4．可測性8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型1．自然風(fēng)險與意外風(fēng)險

自然風(fēng)險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法3．經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法5．政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6．社會與政治風(fēng)險

社會風(fēng)險與政治風(fēng)險是指由于政治、經(jīng)濟(jì)因素變動，社會習(xí)俗、社會經(jīng)濟(jì)承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風(fēng)險。8．咬2房危地產(chǎn)斑投資棋風(fēng)險歡的種酒類與仆控制扯方法8．奪2．滴2房逐地產(chǎn)敢投資客風(fēng)險黨的規(guī)胸避和談控制風(fēng)險聽規(guī)避盡和控震制的夢主要溉方法紀(jì)有：1．焦風(fēng)險退回避本方初法的淺要點(diǎn)娘是：贈在預(yù)誰期收餃益相薦同的偵情況連下，拔選擇即風(fēng)險速小的侵房地蜘產(chǎn)項(xiàng)綱目。2．圈風(fēng)險齒預(yù)控風(fēng)險寸的客纏觀存罩在使概投資隆者不菜得不呆尋找娘更為賠積極拔的辦凍法來腐預(yù)防風(fēng)險畢。而張做好膝市場仙研究洗是這虎種積接極的釣辦法票之一溝。8．子2房妻地產(chǎn)斧投資籌風(fēng)險廳的種襪類與子控制紙方法3．絕風(fēng)險膊組合風(fēng)險魚組合助意味飛著通伸過多遺項(xiàng)目蹦投資夸來分旦散風(fēng)陰險。4．哭風(fēng)險竭轉(zhuǎn)移風(fēng)險薦轉(zhuǎn)移新是指購房地貧產(chǎn)投早資者鄰以某吼種方刪式將牧風(fēng)險乘損失鈔轉(zhuǎn)給齡他人請承擔(dān)漠。8．虜3房畢地產(chǎn)攀投資影風(fēng)險最分析8．慣3．仙1風(fēng)牌險分速析的舞含義永與作穴用風(fēng)險聽分析嚇是根潑據(jù)各全種變監(jiān)量的文概率終分布役，來久推求派一個孩項(xiàng)目世在風(fēng)疏險條蘿件下霸獲利膊的可揉能性閱大小璃。因繁此，柏風(fēng)險乎分析尊有時撫也被燙稱為各概率天分析倍。8．因3房凳地產(chǎn)濃投資渴風(fēng)險辟分析8．池3．祖2風(fēng)百險分綱析要額解決盛的問敬題1．插預(yù)期騾的收敘益率置是多汁少？毛出現(xiàn)棕的可仇能性挪有多鑰大？2．糖相對膏于目討標(biāo)收炕益可狹融資岸成本販或機(jī)牽會投奧資收桑益來淹說，婦產(chǎn)生卷損失疑或超街過目山標(biāo)收炭益的傅可能鍵有多味大？3．恢相對癢于預(yù)撕期收受益來爬說，墊收益急的變展動性茂和離聚散性智如何嶄？8．剖3房屆地產(chǎn)僚投資京風(fēng)險魚分析8．墊3．欲3風(fēng)星險分患析的居步驟1．檔選擇削風(fēng)險五分析獄使用肺的投雕資項(xiàng)尺目的肥經(jīng)濟(jì)泛評價輩指標(biāo)螺。2．餅列出算需要企進(jìn)行賴風(fēng)險罵分析建的不貢確定仙性因館素，釣此因蓄素應(yīng)礙是所很有因睛素中凱最為任不確術(shù)定的只，同悉時將帝其余朵因素侍假設(shè)銜為是踐確定轉(zhuǎn)因素仔。3．靈分析臉確定愛這個幣不確旋定性肝因素諸的變閘化范補(bǔ)圍，愛并將巨該不圾確定魯性因下素的斥變化忽范圍真縮小彎為幾籃個值赤，且教對每培一個保值確局定其陵概率桐，列線出概巴率分若布表概。4．粗根據(jù)氣概率響分布潮，計照算上與述條些件下惜該經(jīng)你濟(jì)評送價指團(tuán)標(biāo)的雷期望役值、乖標(biāo)準(zhǔn)熱方差縣、置綱信區(qū)凝間和底置信檔概率鈴等，托由此不來分餡析某狐一投你資項(xiàng)唉目的近風(fēng)險膽大小搜和盈坐利的鏡把握逼程度爸。8．卻3房脈地產(chǎn)寧投資培風(fēng)險圖分析8．倡3．雖4風(fēng)穿險的憶測量紀(jì)與分菜析1．顆概率睬論基聞本知到識回病顧1）扁概率概率桶就是賄用來井表示懸隨機(jī)蠶事件已發(fā)生猛可能昨性大僑小的積數(shù)值飄。概率克分為里主觀絞概率懷和客師觀概假率。2）撲概率智分布由各稀個隨驚機(jī)變稅量與暖其相象應(yīng)的挑概率升組成縣的數(shù)題列稱絹為概將率分蠻布。8．播3房逮地產(chǎn)襪投資暮風(fēng)險眠分析3）踐離散乘型分宋布和藍(lán)連續(xù)條型分元布如果扔隨機(jī)跳變量元（例您如投境資收弊益率來）只說取有斗限個證值，求并且多對應(yīng)薄于這逢些值封有確涌定的數(shù)概率京，則醬稱隨曲機(jī)變尺量是艷離散棕型分查布，師如果婦對每棉一種炒情況存都賦誓予一湖個概次率，楚并分急別測館定其癢收益含率，畢則成咐為連市續(xù)型抓分布減。8．畜3房僻地產(chǎn)舍投資坦風(fēng)險鐵分析4）細(xì)期望明值隨機(jī)退變量口的各違個取逮值，碰以相債應(yīng)的雷概率森為權(quán)刷數(shù)的改加權(quán)對平均殿數(shù)，壇叫隨駕機(jī)變譯量的突預(yù)期甩值，猶也稱纖數(shù)學(xué)癢期望伙或均罷值。5）漲離散被度測翠定（1聲）方搞差8．期3房跌地產(chǎn)懼投資秤風(fēng)險債分析（2非）標(biāo)桌準(zhǔn)偏思差標(biāo)準(zhǔn)幟差越騙小，丟說明李隨機(jī)澇變量鴉取值蕩偏離鳴其期箱望值保的離許散程禾度越上小，蒸項(xiàng)目陸風(fēng)險匹就越剪小，個反之圣則相西反。8．懂3房澆地產(chǎn)巧投資透風(fēng)險點(diǎn)分析6）灣變異繳系數(shù)變異鑒系數(shù)婦越大同，表狀示風(fēng)色險程蠅度越科大。8．鹿3房炎地產(chǎn)悶投資挑風(fēng)險悄分析7）沾置信五區(qū)間鼓與置捷信