酒店管理規(guī)劃-地產(chǎn)開發(fā)城市綜合體功能及要素分析-集團(tuán)連鎖酒店管理公司課件

酒店管理規(guī)劃

地產(chǎn)開發(fā)城市綜合體功能及要素分析——集團(tuán)連鎖酒店管理公司

2023/9/5葉予舜1酒店管理規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)城市綜合體功能及要素分析——集團(tuán)連鎖城市綜合體功能及要素22023/9/5葉予舜地產(chǎn)開發(fā)城市綜合體功能及要素分析城市綜合體功能及要素22023/8/3葉予舜地產(chǎn)開發(fā)城市綜合城市綜合體特征分析城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。2023/9/5葉予舜3城市綜合體特征分析城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。城市綜合體一個顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。2023/9/5葉予舜4城市綜合體特征分析城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其一個城市綜合體至少組合了HOPSCA功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又被稱為“城中之城”。集合了城市的最重要的功能和人群,是濃縮的都市。

城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

2023/9/5葉予舜5城市綜合體功能及要素分析一個城市綜合體至少組合了HOPSCA功能中的三種，以一種功能在中國（內(nèi)地）城市綜合體一般具備三個要素一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的樞紐；三是獨(dú)享和兼具城市的自然景觀或公共資源如臨（觀）水或城市廣場。2023/9/5葉予舜6在中國（內(nèi)地）城市綜合體一般具備三個要素2023/8/3葉予城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。2023/9/5葉予舜7城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時間范圍，城市綜合體將不同商務(wù)

商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。

城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。

2023/9/5葉予舜8酒店

酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。

商務(wù)2023/8/3葉予舜8酒店商業(yè)商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。2023/9/5葉予舜9居住居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。商業(yè)2023/8/3葉予舜9居住按性能分：

商務(wù)綜合體，是指沒有住宅的純綜合體；

生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過30%；

單一綜合體；一種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按建筑形態(tài)說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。

按地段分：都心型綜合體，副中心（區(qū)域和新城）型綜合體。2023/9/5葉予舜10按性能分按性能分：

2023/8/3葉予舜10按性能分按體量分：大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為：城市CBD中心的城市綜合體。交通樞紐型城市綜合體。城市副中心城市綜合體,城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)。如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂?；蝶湖灣。由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。2023/9/5葉予舜11城市綜合體分類按體量分：大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，2023/8/高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級酒店、五A級寫字樓和奢侈品和國際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。

中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣場主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。2023/9/5葉予舜12按品味分高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級酒店、“城市商務(wù)綜合體”這一概念，隨著商務(wù)公寓的推出，受到越來越多商務(wù)人士的青睞。成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的新名片。城市商務(wù)綜合體是以商務(wù)活動為核心的集約物業(yè)形態(tài)，涵蓋了商務(wù)樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè)等多種關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)，如美國紐約洛克菲勒中心、北京的友誼賓館、紐約的花旗中心、香港的時代廣場等。2023/9/5葉予舜13城市商務(wù)綜合體“城市商務(wù)綜合體”這一概念，隨著商務(wù)公寓的推出，受到越來越多集約資源放大功能，是商務(wù)綜合體的本質(zhì)特征，如深圳萬駿匯商務(wù)公寓既掌控大鏟灣港區(qū)、寶安國際機(jī)場、航空物流園等國際資本圈，同時毗鄰五星級酒店、政府機(jī)關(guān)，掌控家樂福、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)資源。它打破傳統(tǒng)辦公模式，放大了物業(yè)彼此的價值，從而取得了“1+1”遠(yuǎn)大于“2”的整體效能，讓企業(yè)員工自由轉(zhuǎn)換于生活和工作之間，輕松享受休閑商務(wù)、擴(kuò)張商務(wù)版圖，為企業(yè)長足發(fā)展奠定人性化基礎(chǔ)。2023/9/5葉予舜14城市商務(wù)綜合體集約資源放大功能，是商務(wù)綜合體的本質(zhì)特征，如深圳萬駿匯商務(wù)公一個城市綜合體應(yīng)該說具備五重的價值空間：第一個可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金，第二個是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和租金的回報；第三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對物業(yè)（資產(chǎn)）評估的價值的翻倍，抵押貸款或并購的價值；第四個是資本的價值，價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。第五個就是它的附加值，一個好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價值提高，會帶動整個周邊土地和建筑價值和價格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。

2023/9/5葉予舜15綜合體的多重價值一個城市綜合體應(yīng)該說具備五重的價值空間：2023/8/3葉予城市綜合體的價值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營順序和節(jié)奏比如：先開發(fā)酒店和商業(yè)并通過一段良好的運(yùn)營和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹立并傳播開來時再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價值和價格無疑會最大化。而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期價值和資產(chǎn)價值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。2023/9/5葉予舜16綜合體開發(fā)和運(yùn)營順序及節(jié)奏城市綜合體的價值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營順序但是如何將一個核心地塊的價值最大化并實(shí)現(xiàn)長短期的良性循環(huán)，將政府、開發(fā)商、商家、消費(fèi)者和等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個微觀的有效商業(yè)模型，同時是一個宏觀的復(fù)雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇,特別是投資回報的多重空間包括實(shí)際開發(fā)節(jié)奏都與一個城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至風(fēng)俗習(xí)慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)能力、管理水平和資源程度密不可分。2023/9/5葉予舜17但是如何將一個核心地塊的價值最大化并實(shí)現(xiàn)長短期的良性循環(huán)，將關(guān)于城市綜合體還一直有一個小爭論，就是中心型的，鬧市型住宅會不會成為高端的住宅。而且人流很喧嘩會降低生活品質(zhì)，但如果能和一個城市的景觀，自然資源能夠很好的結(jié)合，甚至人造的景觀和均衡的動靜分離，把居住部分和自然的景觀做了一個很好的結(jié)合，同時可以利用高科技和高智能的設(shè)施與高端的材料、空間和功能很好的結(jié)合，既能享受都市商業(yè)的繁華和便利，又能提高居住和生活的品質(zhì)和格調(diào)，同樣可以營造高尚的社區(qū)。不同類型的綜合體產(chǎn)品的組合比例決定了投資及回報的變化，不同資金實(shí)力的投資商也影響其產(chǎn)品模型和投資回報模型的差異。2023/9/5葉予舜18關(guān)于城市綜合體還一直有一個小爭論，就是中心型的，鬧市型住宅會城市綜合體一定是城市的中心和副中心地段，包括它整個資源的整合會成為一個城市未來的地標(biāo)性建筑。所有的綜合體經(jīng)過十幾年的培育和擴(kuò)張，它的資本會翻幾倍甚至幾十倍。中國（內(nèi)地）的銷售價格很高，但是資產(chǎn)價格，我們跟國外的發(fā)達(dá)國家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的銷售價格和我們平方米銷售的價格是一樣的。尤其是核心地段不可復(fù)制，這是它唯一的資產(chǎn)價值的最大亮點(diǎn)。第二個資產(chǎn)價格，租金的模式，最后可以通過資本市場得到一個更大的提升。為什么要成為一個城市綜合體，就是政府對土地價值最大化的一個支持力度，所有開發(fā)商多年的經(jīng)驗(yàn)，包括它成為一個城市中心，文化中心，它未來的集聚性會在未來市場有一個體現(xiàn)。已經(jīng)成為政府、開發(fā)商、消費(fèi)者最好的中國（內(nèi)地）城市開發(fā)的案例。城市綜合體一定是中國（內(nèi)地）城市化建成的標(biāo)志，開發(fā)商投資的最佳的模型，也會成為城市居民生活提升的一個最好的引領(lǐng)性場所。2023/9/5葉予舜19城市綜合體一定是城市的中心和副中心地段，包括它整個資源的整合在中國（內(nèi)地）為什么政府、市長愿意做綜合體？開發(fā)商為什么會做綜合體？投資者和消費(fèi)者為什么愿意投資綜合體或去消費(fèi)？政府、市長愿意做綜合體，是因?yàn)槌鞘行枰獦?biāo)志和名片，綜合體可以極大地提升城市的想象，滿足政績工程的需求；拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展。開發(fā)商為什么會做綜合體，是因?yàn)榫C合體不僅是一個集約的產(chǎn)品模型更是一個合理的投資模型，尤其在中國（內(nèi)地）商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下，可以通過銷售與持有類型產(chǎn)品的比例和組合、開發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長短結(jié)合和良性循環(huán)。有效地解決變現(xiàn)和運(yùn)營的的矛盾。2023/9/5葉予舜20綜合體的作用和意義在中國（內(nèi)地）為什么政府、市長愿意做綜合體？開發(fā)商為什么會做投資者和消費(fèi)者為什么會買，或者愿意去投資綜合體，無疑是因?yàn)榫C合體的多種屬性決定了它價值最大化的可能和空間。一般，城市綜合體基本需建15萬平米的面積，要輻射20萬—30萬的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會成為一個多元中心。城市綜合體它的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的多元組合注定會成為一個城市的時尚消費(fèi)中心，它的功能決定了：第一寫字樓會成為一個城市商務(wù)人群集合的場所。第二酒店會成為一個城市旅游人口集聚的場所。公寓或住宅又匯聚了城市最高端和前衛(wèi)的市民，而購物中心尤其購物、餐飲、休閑、娛樂、會展等一站式的功能和服務(wù)積聚了城市最具活力的消費(fèi)群，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動和共享。如果在和城市的中心廣場和結(jié)合在一起的，必定成為市民公共活動文化中心。2023/9/5葉予舜21綜合體的作用和意義投資者和消費(fèi)者為什么會買，或者愿意去投資綜合體，無疑是因?yàn)榫C2023/9/5葉予舜22城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)2023/8/3葉予舜22城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。三大選址標(biāo)準(zhǔn)城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一：項(xiàng)目選址三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)項(xiàng)目位于城市中心是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)位于新開發(fā)區(qū)2023/9/5葉予舜23城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。2023/9/5葉予舜24城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)2023/8/3葉予舜24城市綜合必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。2023/9/5葉予舜25城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢2023/8/3葉予舜25城市綜必須營造齊備的生活系統(tǒng)為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。同時，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個綜合體要有自己的一個專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項(xiàng)目，來為業(yè)主提供周到的服務(wù)。2023/9/5葉予舜26城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)必須營造齊備的生活系統(tǒng)2023/8/3葉予舜26城市綜合體城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營需要強(qiáng)大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題。對于可銷售的住宅、公寓、寫字樓以及LOFT、攀HOUSE可以實(shí)現(xiàn)短期的資金快速回籠，保障資金的現(xiàn)金流量；商業(yè)、酒店的租金回報和經(jīng)營回報，平衡現(xiàn)金流速；隨著持續(xù)運(yùn)營的市場培育帶來的人氣提升、周邊交通環(huán)境的改善，特別是城市化進(jìn)程中經(jīng)濟(jì)水平的提高帶來的消費(fèi)力的提升都會使物業(yè)價值翻倍增長，抵押貸款或并購的價值將彰顯；乘數(shù)效應(yīng)會使資本價值通過上市、基金、債券、民間資本等形式變現(xiàn)；城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項(xiàng)目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。由此，城市綜合體的產(chǎn)品定位就成了重中之重，最合適的產(chǎn)品組合，最恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)、營銷、推廣節(jié)奏，不但是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，更會成為資本的吸附磁場，成為社會效益最大化的積極帶動者。2023/9/5葉予舜27城市綜合體的開發(fā)及運(yùn)營需要強(qiáng)大的資金支持城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營需要強(qiáng)大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流城市綜合體從建筑設(shè)計、體量、規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)組合上代表的都是最高級的商業(yè)形態(tài)。內(nèi)在的和諧發(fā)展，價值的再造和共生都將形成強(qiáng)大的洼地