論房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)成本控制探討一、引言房地產(chǎn)公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計(jì)可達(dá)70%-80%，土地成本因政府控制價(jià)格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制及財(cái)務(wù)成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，而且是動(dòng)態(tài)博弈的控制。本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析，從工程成本和財(cái)務(wù)成本兩方面進(jìn)行探討。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題1、工程成本方面目前我國(guó)造價(jià)管理模式是工程建設(shè)全過(guò)程的管理，但在實(shí)際操作中又存在著一些問(wèn)題。主要有以下幾點(diǎn)：(1)我國(guó)現(xiàn)階段的工程造價(jià)管理以辦理工程結(jié)算價(jià)為目的，只注重在施工過(guò)程中的造價(jià)控制，忽視工程開(kāi)工前投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制。(2)工程造價(jià)管理以被動(dòng)的按照設(shè)計(jì)圖紙編制概預(yù)算和計(jì)算工程造價(jià)為主，忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理影響設(shè)計(jì)，優(yōu)化設(shè)計(jì)有效的控制造價(jià)。(3)工程造價(jià)管理的各階段相互脫節(jié)。投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、決算價(jià)，這六個(gè)階段的造價(jià)分別由建設(shè)單位及其主管單位、設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)各自管理，沒(méi)有建立前者控制后者，后者影響前者的有效的工程造價(jià)管理體系。(4)我國(guó)目前的工程造價(jià)管理資料收集整理制度不完善。(5)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于市場(chǎng)機(jī)制的作用和多方面的影響，工程造價(jià)的運(yùn)動(dòng)變化更快、更復(fù)雜。(6)成本管理意識(shí)上的誤區(qū)，沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)“全員、全過(guò)程、全要素”和全方位的360度成本管理。(7)成本管理方式比較落后，忽視成本目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)造成決策不當(dāng)。(8)目前的房地產(chǎn)公司難以在短時(shí)間內(nèi)借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導(dǎo)、監(jiān)督和評(píng)價(jià)。2、財(cái)務(wù)成本方面(1)大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)比較重視施工階段的工程造價(jià)成本控制，而不重視財(cái)務(wù)成本的控制，不把其列入整個(gè)項(xiàng)目成本控制的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇合適融資結(jié)構(gòu)，確定項(xiàng)目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的融資方案。(2)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本發(fā)生的周期比較長(zhǎng)，要經(jīng)歷施工準(zhǔn)備、工程施工、竣工驗(yàn)收、回訪保修等多個(gè)階段，而融資成本產(chǎn)生持續(xù)的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。(3)房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金發(fā)生額度比較大，企業(yè)負(fù)責(zé)人往往習(xí)慣于資金的大進(jìn)大出，不注意平時(shí)費(fèi)用成本的節(jié)約。當(dāng)然在控制費(fèi)用成本的同時(shí)還要注意開(kāi)源。實(shí)例證明，搞好變更簽證的索賠工作，深化經(jīng)營(yíng)管理工作，也是降低成本增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。在成本的過(guò)程控制中，要定期對(duì)成本收入與支出進(jìn)行對(duì)比分析，以便從中探索成本節(jié)超的原因，糾正對(duì)降低項(xiàng)目施工成本的不利因素，提高項(xiàng)目施工成本的降低率。三、解決對(duì)策分析1、工程成本控制方法工程造價(jià)成本控制的基本原理是以工程量清單計(jì)價(jià)和企業(yè)定額為基礎(chǔ)的全過(guò)程控制方法。要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個(gè)階段采用一定的方法和措施把工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額內(nèi)。工程成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，這一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的，但是進(jìn)行全過(guò)程控制還必須突出重點(diǎn)，根據(jù)國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)資料表明，設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響度為75％-95％，而在施工階段通過(guò)技術(shù)革新等手段，對(duì)工程造價(jià)的影響只有5％-10％，很顯然，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵是在設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)方案選定、結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、新材料的采用是影響工程造價(jià)的重要因素，同時(shí)設(shè)計(jì)決定了工程量的大小，也決定了資源的消耗量。設(shè)計(jì)的質(zhì)量、設(shè)計(jì)的深度也決定了工程造價(jià)的可靠程度。設(shè)計(jì)階段既是控制工程造價(jià)最有效的階段，也是最難以控制的階段，設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制內(nèi)容主要包括設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程價(jià)款調(diào)整。長(zhǎng)期以來(lái)，在傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)模式下，工程施工階段一直是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行造價(jià)確定與控制的重點(diǎn)。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下，該階段仍然對(duì)工程項(xiàng)目的最終造價(jià)產(chǎn)生重要的影響。工程施工階段造價(jià)控制的主要內(nèi)容為：落實(shí)清單中各項(xiàng)工程的實(shí)施情況，做好設(shè)計(jì)變更及工程簽證的確認(rèn)，以便合理的調(diào)整工程數(shù)量及合同單價(jià)，同時(shí)要處理好承包商提出的各項(xiàng)索賠。工程項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)施工周期，從施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交后的保質(zhì)期結(jié)束。在整個(gè)過(guò)程中分階段進(jìn)行目標(biāo)成本、實(shí)際成本的實(shí)際對(duì)比，對(duì)各階段目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行差異分析，提出改進(jìn)建議，使實(shí)際成本接近或控制在目標(biāo)成本之下。（1）、控制采購(gòu)成本利用科學(xué)的決策分析方法，合理決定經(jīng)濟(jì)訂貨量或經(jīng)濟(jì)批量、決定采購(gòu)項(xiàng)目、選擇供應(yīng)單位、決定采購(gòu)時(shí)間；進(jìn)一步推進(jìn)集中采購(gòu)制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對(duì)外服務(wù)的統(tǒng)一采購(gòu)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格、供應(yīng)商等資源共享；推進(jìn)直供制，逐步取消中間供應(yīng)商；建立采購(gòu)責(zé)任制，強(qiáng)化采購(gòu)人員、審價(jià)人員的責(zé)任意識(shí)；整頓輔料、零星物資采購(gòu)價(jià)格，采購(gòu)價(jià)格要在前一次采購(gòu)銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上逐步下降；探索建立采購(gòu)獎(jiǎng)罰制度，獎(jiǎng)罰要與領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)人掛鉤；加強(qiáng)技術(shù)攻關(guān)力量，降低采購(gòu)成本。（2）、編制目標(biāo)責(zé)任成本和目標(biāo)責(zé)任預(yù)算。工程中標(biāo)后開(kāi)工之前，造價(jià)編制與管理人員應(yīng)指導(dǎo)項(xiàng)目部確定工程的目標(biāo)責(zé)任成本，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)責(zé)任成本編制控制計(jì)劃。根據(jù)本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機(jī)的配備及市場(chǎng)趨勢(shì)分別控制定出材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)及數(shù)量比較大的材料單價(jià)控制表，并制定出各分部分項(xiàng)工程的責(zé)任預(yù)算。項(xiàng)目部以各分部分項(xiàng)工程的實(shí)物量為基礎(chǔ)，按照部門(mén)、施工隊(duì)和班組的分工進(jìn)行分解，形成各部門(mén)、施工隊(duì)和班組的責(zé)任成本，為以后的成本控制作好準(zhǔn)備。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各工長(zhǎng)簽訂以考核工期、質(zhì)量、安全、成本為主要指標(biāo)的分項(xiàng)工程承包合同，各工長(zhǎng)將承包指標(biāo)以施工任務(wù)書(shū)形式落實(shí)到施工隊(duì)組，各施工隊(duì)組以定額為依據(jù)，對(duì)施工小組逐日下達(dá)施工任務(wù)。（3）、最高決策層從思想層面上充分認(rèn)知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當(dāng)增加決策成本、增大決策過(guò)程多環(huán)節(jié)的投入，謹(jǐn)慎決策，將各方面的可能問(wèn)題與困難納入利弊得失的分析，同時(shí)自覺(jué)運(yùn)用管理科學(xué)中一切科學(xué)的決策方法，可以更加科學(xué)合理地決策。（4）、加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項(xiàng)目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，以及未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生一切損失費(fèi)用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。（5）、堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費(fèi)漏洞。現(xiàn)場(chǎng)平面布置管理和現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管理，稍有不慎，就會(huì)造成浪費(fèi)和損失。（6）、正確處理安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本的關(guān)系，四者是相輔相成的。2、財(cái)務(wù)成本控制方法財(cái)務(wù)成本中最主要的是指資金成本，所謂資金成本是企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)，資金成本是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)范疇，它是在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中由于資金所有與資金使用權(quán)相分離所產(chǎn)生的。資金成本是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一個(gè)重要概念，國(guó)際上將其列為一項(xiàng)“財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”。企業(yè)都希望以最小的資金成本獲取所需的資金數(shù)額，分析資金成本有助于企業(yè)選擇籌資方案，確定籌資結(jié)構(gòu)以及最大限度的提高籌資效益。在市場(chǎng)環(huán)境中，多方面因素的綜合作用決定著企業(yè)資金成本的高低，其中主要因素有：總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、證券市場(chǎng)條件、企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)和融資狀況、項(xiàng)目融資規(guī)模。（1）、總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境?？傮w經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了整個(gè)經(jīng)濟(jì)中資本的供給和需求，以及預(yù)期通貨膨脹的水平。總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，反映在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率上。顯然，如果整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的資金需求和供給發(fā)生變化，或者通貨膨脹水平發(fā)生變化，投資者也會(huì)相應(yīng)改變其所要求的收益率。具體的說(shuō)，如果貨幣需求增加，而供給沒(méi)有相應(yīng)增加，投資人便會(huì)提高其投資收益率，企業(yè)的資金成本就會(huì)上升；反之，則會(huì)降低其要求的投資收益率，使資金成本下降。如果預(yù)期通貨膨脹水平上升，貨幣購(gòu)買(mǎi)力下降，投資者也會(huì)提出更高的收益率來(lái)補(bǔ)償預(yù)期的投資損失，導(dǎo)致企業(yè)資金成本上升。（2）、證券市場(chǎng)條件。證券市場(chǎng)條件影響證券投資的風(fēng)險(xiǎn)，證券市場(chǎng)條件包括證券的市場(chǎng)流動(dòng)難易程度和價(jià)格波動(dòng)程序。如果某種證券的市場(chǎng)流動(dòng)性不好，投資者想買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出證券相對(duì)困難，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)加大，要求的收益率就會(huì)提高?；蛘唠m然存在對(duì)某證券的需求，但其價(jià)格波動(dòng)較大．投資的風(fēng)險(xiǎn)大，要求的收益率也會(huì)提高。（3）企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)和融資狀況。主要是指經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資決策的結(jié)果，表現(xiàn)在資產(chǎn)收益率的變動(dòng)上。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)籌資決策的結(jié)果，表現(xiàn)在普通股收益率的變動(dòng)上．如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，投資者便會(huì)有較高的投資收益率要求。（4）、融資規(guī)模。企業(yè)的融資規(guī)模大，資金成本較高。比如：企業(yè)發(fā)行的證券金額很大，資金籌集量和資金占用費(fèi)都會(huì)上升，而且證券發(fā)行規(guī)模的增大還會(huì)降低其發(fā)行價(jià)格，由此也會(huì)增加企業(yè)的資金成本。（5）、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理方面加強(qiáng)資金管理，增加資金控制的計(jì)劃性。集中資金管理，減少資金沉淀收集國(guó)家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭(zhēng)取合理的低稅務(wù)成本也是非常必要的。四、結(jié)束語(yǔ)工程成本的控制重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段，應(yīng)采取限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)