民生-住房問(wèn)題

中國(guó)住房問(wèn)題淺析

高房?jī)r(jià)背景下的理性思考房?jī)r(jià)高漲下的辛酸——市民葉東生：早點(diǎn)有個(gè)家

不少市民也認(rèn)為，政府應(yīng)該加大投入建設(shè)經(jīng)適房或廉租房，改善住房條件?！胺?jī)r(jià)堅(jiān)挺，物價(jià)漲了，我們的荷包卻沒(méi)漲，感覺(jué)很吃力。”市民熊先生也表示。有這樣一則新聞，說(shuō)網(wǎng)上調(diào)查10大熱點(diǎn)民生問(wèn)題，結(jié)果房?jī)r(jià)問(wèn)題排名榜首，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、三農(nóng)等話題統(tǒng)統(tǒng)排在后面。這樣的調(diào)查我看有點(diǎn)扯。只要我們遠(yuǎn)離房?jī)r(jià)大合唱背后的浮躁，靜下心來(lái)觀察身邊的人和事，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房子雖然很重要，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是最重要的。雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，但是很多人仍買(mǎi)不起房子！只身從河源前來(lái)肇慶打工兩年多的葉東生和其他受訪市民一樣，最關(guān)心房?jī)r(jià)問(wèn)題。夫婦倆目前在某電子廠兩班倒地勤奮干活，每人領(lǐng)著不到1500元的工資。“簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，就想有個(gè)落腳的地方，有個(gè)家，可是高企的房?jī)r(jià)讓我們想都不敢想?！贝蛩闵暾?qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房，可發(fā)現(xiàn)“門(mén)檻”太高?！按蠹叶加X(jué)得，地方經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，理應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓有錢(qián)人去買(mǎi)商品房。買(mǎi)不起商品房的，怎么辦？那就買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，又或者租廉租房，讓為肇慶發(fā)展做出貢獻(xiàn)的人，都有歸屬感，都能在這里安個(gè)家?！?/p>

首先要引用越罵越堅(jiān)強(qiáng)的任志強(qiáng)先生的一個(gè)觀點(diǎn)，他說(shuō)，中國(guó)85%的家庭擁有產(chǎn)權(quán)住房。85%可是一個(gè)不得了的比例，以國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)民生話題而言，我們的醫(yī)保、社保普及率肯定還達(dá)不到這個(gè)水平。僅此一點(diǎn)，就可以說(shuō)明房子問(wèn)題絕非最大的民生話題。但是，任先生的說(shuō)法可信么？就我所知，任先生喜歡亂說(shuō)但不胡說(shuō)，他的手下專門(mén)有個(gè)房地產(chǎn)研究小組，因此他的數(shù)據(jù)都是有出處的。不過(guò)有出處也不代表正確，偽造數(shù)據(jù)的事在中國(guó)并不罕見(jiàn)，我們還要分析，85%的說(shuō)法是否符合我們的生活經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)最大的人口群體當(dāng)然是農(nóng)民，大概占了全國(guó)人口的70%，中國(guó)農(nóng)村土地集體所有，而每戶農(nóng)民都有一份宅基地，可以自建住房。房子有好有差，但中國(guó)農(nóng)民基本上家家有房是無(wú)須質(zhì)疑的。城鎮(zhèn)職工部分，老一代人，經(jīng)歷過(guò)上世紀(jì)90年代房改的，基本上都把公有住房轉(zhuǎn)成私有產(chǎn)權(quán)，這就是所謂的房改房。在老一代城鎮(zhèn)職工群體里，擁有房改房的比例也是很高的。根據(jù)上面這兩類情況，我們應(yīng)該可以得出結(jié)論：任先生的數(shù)據(jù)大致不差，中國(guó)社會(huì)的大多數(shù)人都擁有自己的房子，盡管房子的檔次千差萬(wàn)別。從上世紀(jì)80年代開(kāi)始出現(xiàn)的商品房，其實(shí)在全部住房存量中所占的比例并不大。目前，中國(guó)社會(huì)的房子問(wèn)題，主要出在增量部分，即新增住房需求與新增住房數(shù)量之間的矛盾。這里確實(shí)存在分配不公的問(wèn)題，特別是剛剛步入社會(huì)的年青一代，如果想擁有自己的住房，困難很大。

但即便如此，房子問(wèn)題仍只是部分人的困難，還算不上最大的民生話題。如果說(shuō)看病難、上學(xué)難、食品安全、貧富差距、城鄉(xiāng)矛盾等關(guān)系到千家萬(wàn)戶的社會(huì)問(wèn)題是肘腋之患的話，房子真的只能算疥癬之疾。而且對(duì)社會(huì)上最需要救助的低收入階層來(lái)說(shuō)，他們最迫切需要的，是衣、食、醫(yī)、教等生活必需品，房子固然重要，但遠(yuǎn)不是第一需求。那么，為什么作為疥癬之疾的房子問(wèn)題會(huì)成為這個(gè)社會(huì)的最強(qiáng)音呢，這就牽扯到話語(yǔ)權(quán)的問(wèn)題?？纯瓷厦娴娜巳悍治?，70%的農(nóng)民基本不上網(wǎng)，擁有房改房的老一代人也很少上網(wǎng)，這些擁有產(chǎn)權(quán)住房的人恰恰屬于沉默的大多數(shù)，既沒(méi)有代言人，也很少發(fā)出自己的聲音。相反，受過(guò)高等教育的新生代，卻是房產(chǎn)饑渴族，他們沒(méi)能力買(mǎi)房子，卻有能力在媒體網(wǎng)絡(luò)上為自己的權(quán)利奔走呼號(hào)。事情就這么簡(jiǎn)單，會(huì)哭的孩子有奶吃。⑴韓國(guó)(KOREA)目前漢城的房?jī)r(jià)在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價(jià)格為1.5億至2.5億韓元(相當(dāng)于人民幣100萬(wàn)至165萬(wàn)，呵呵，與上海北京差不多)，(但是他們認(rèn)為一名普通的國(guó)家公務(wù)員要購(gòu)置這樣一套住宅，需要工作15年至18年，太貴了。)

漢城寸土寸金，在市中心的明洞一帶，一塊足球場(chǎng)大小的土地，價(jià)值高達(dá)10億美元。再加上漢城市開(kāi)發(fā)余地有限，使得不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)商經(jīng)常興風(fēng)作浪。(跟中國(guó)一樣)

韓國(guó)政府規(guī)定，一戶只能擁有一處住宅(但是中國(guó)有些沒(méi)德的所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在還在鼓吹富人應(yīng)該買(mǎi)第二套房子租給窮人住，不知是何居心)。但許多富豪利用不正當(dāng)手段，購(gòu)置多處住宅，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)，致使當(dāng)局今天抓了一批不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)者，明天又會(huì)冒出另一批。(我們ZF是不是太忙了，沒(méi)時(shí)間打擊這種不正常行動(dòng)呢)。⑵日本(JAPAN)現(xiàn)在在東京市中心，相當(dāng)于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘范圍內(nèi)，買(mǎi)一套新造的公寓單元，40樓的高層，實(shí)用面積80平米，兩間朝南，帶停車(chē)位，不過(guò)3千萬(wàn)日元，要算建筑面積也在100平米左右,合人民幣225萬(wàn)，按建筑面積算，每平米2.25萬(wàn)人民幣。

人家日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖氣，所有材料都是無(wú)毒標(biāo)準(zhǔn)，浴缸是帶按摩，浴室?guī)Э照{(diào)，浴缸旁邊還免費(fèi)送液晶電視一個(gè)；廚房也是帶全自動(dòng)洗碗和烘干機(jī)的，加15萬(wàn)日元再配個(gè)雙開(kāi)門(mén)大冰箱，廚房下水道口帶自動(dòng)垃圾干燥處理器，出水口配礦化飲水裝置；等等設(shè)備一應(yīng)俱全。不需要你動(dòng)一個(gè)手指頭，就能立刻住上舒適寫(xiě)意的新房。⑶美國(guó)(AMERICA)應(yīng)該注意的是，由于中美之間的住宅條件和定價(jià)方法的差異，中國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)很難進(jìn)行直接的比較。首先，美國(guó)人的住房條件和中國(guó)的住房有很大的差別,絕大部分美國(guó)住宅是2-3層的樓房，附帶子、車(chē)庫(kù)，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場(chǎng)地也并不算稀奇。相當(dāng)于中國(guó)的高級(jí)別墅和聯(lián)體別墅。美國(guó)房產(chǎn)商所經(jīng)營(yíng)的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90%以上，用中國(guó)話說(shuō)是大房型為主。且是裝修房，基本與中國(guó)的豪裝相仿。所以其房?jī)r(jià)應(yīng)和中國(guó)的高檔裝修房進(jìn)行比較。

資料都以每單元住宅來(lái)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，而不是按每平米來(lái)計(jì)算。按每幢房子來(lái)衡量的美國(guó)住宅價(jià)格并不能正確反應(yīng)中美之間的房?jī)r(jià)水平差異，因?yàn)槊绹?guó)的住房面積比中國(guó)普遍要大很多。美國(guó)住宅多數(shù)集中在120-300平米左右，目前均面積約220平米。折算成和中國(guó)一致的每平米單價(jià)不足1100美元，和大漲后的中國(guó)一線城市市區(qū)裝修房?jī)r(jià)位基本相當(dāng)。中國(guó)長(zhǎng)三角某些城區(qū)甚至有超出的跡象。更重要的是美國(guó)房地產(chǎn)商規(guī)范運(yùn)用的住宅建筑面積(Squarefootage)概念不同于中國(guó)的“建筑面積”，使得以上單價(jià)的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計(jì)上公布的面積為基礎(chǔ)推算的單價(jià)，美國(guó)住宅面積數(shù)據(jù)相對(duì)低估，其測(cè)量方法下的單元住宅單價(jià)需要打折。中國(guó)住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶，一小區(qū)幾百來(lái)戶，建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實(shí)際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積瘀-80%左右。中國(guó)扎堆的住宅和美國(guó)人目前崇尚的居住品味大相徑庭。不但單體住宅沒(méi)有公用面積一項(xiàng)的干擾，且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是完工面積(Finishedfootage)，必須是經(jīng)過(guò)建筑材料如木板、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面，因此，一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價(jià)之內(nèi)。按建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低于5英尺的部分不再計(jì)算，如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積也可不計(jì)。當(dāng)然，其墻體仍是建筑面積的一部分，而木板房為主的住宅其所占的比例非常少。美國(guó)物產(chǎn)稅(propertytaxes，不是中國(guó)的物業(yè)費(fèi))是中國(guó)房?jī)r(jià)中不含的一個(gè)價(jià)格因素。美國(guó)物產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜，根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)征收，所以房?jī)r(jià)漲稅亦漲，且不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，自住住宅征收物業(yè)稅較低，每年相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1.1%左右，更多的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一個(gè)方式對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有大的影響。中國(guó)的購(gòu)房雖沒(méi)有物產(chǎn)稅，但需一次性支付的稅費(fèi)約1.5%，且由于中國(guó)住宅只有70年的居住權(quán)，相當(dāng)于年折舊率1.4%，而美國(guó)人納稅之后享有對(duì)住宅的永久的所有權(quán)。這樣綜合推算，物業(yè)稅對(duì)中美之間的比較影響可以抵消。

從以上比較得出，中美房?jī)r(jià)考慮住房質(zhì)量、環(huán)境、實(shí)際使用面積因素后，再加人民幣實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力折算因子，則不難發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于美國(guó)住宅中國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際值偏高，中國(guó)部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已趕上并超過(guò)美國(guó)住宅主要市場(chǎng)的住宅價(jià)格。美國(guó)目前年住房需求量基本穩(wěn)定在120萬(wàn)套左右，過(guò)去10年住宅開(kāi)工每年在110-150萬(wàn)套。如果按每套面積220平米，價(jià)格24萬(wàn)美元，按年供應(yīng)150萬(wàn)套計(jì)算，則住宅開(kāi)工面積為33000萬(wàn)平米，市場(chǎng)的總?cè)萘窟_(dá)到3600億美元。中國(guó)僅上海一地的2003年竣工面積就相當(dāng)于全美國(guó)的7.5%，而開(kāi)工面積應(yīng)相當(dāng)于美國(guó)的10%以上。但在這種房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，美國(guó)已經(jīng)在為房?jī)r(jià)的高而擔(dān)心，美聯(lián)儲(chǔ)利率的調(diào)高也可以說(shuō)是一種必要的調(diào)控措施。一些房?jī)r(jià)沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國(guó)，10-20倍于戶均收入的高增長(zhǎng)房?jī)r(jià)仍在和房?jī)r(jià)是否合理、是否會(huì)繼續(xù)走高的爭(zhēng)論