商鋪營銷推廣方案(模板3篇)

第頁共頁商鋪營銷推廣方案(模板3篇)商鋪營銷推廣方案篇一一、工程根本概況〔〕市場分析^p二、工程的swot分析^p〔一〕優(yōu)勢點(diǎn)〔二〕局限性〔三〕威脅點(diǎn)〔四〕時機(jī)點(diǎn)三、商業(yè)形式分析^p：(一)綜合性商業(yè)形式〔二〕主題性商業(yè)形式〔三〕專業(yè)性商業(yè)形式四、工程整體定位〔一〕工程的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位〔二〕價格定位〔三〕客戶定位五、營銷推廣〔一〕推廣主題(二)工程形象包〔三〕總體宣傳策略〔四〕銷售策略城龍花園裙樓商鋪市場定位與推廣策略一、工程根本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前根本上空置。二、工程的swot分析^p雖然本工程地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實(shí)又存在著一些影響工程形象的因素，以致裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識到該工程的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本工程在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在?！惨弧硟?yōu)勢點(diǎn)〔s〕：1、工程當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；2、工程地處龍崗中心城一級黃金旺地，開展前景看好；4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可交融商鋪、倉儲、家居為一體；◆發(fā)揮優(yōu)勢：a、在工程裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染工程的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；b、在工程裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的開展前景和由此帶來的商機(jī)；〔二〕局限性〔w〕1、工程所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；3、該工程以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影響；4、工程裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、工程裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；◆解決方法：〔1〕重新對裙樓商鋪進(jìn)展市場定位，明確目的客戶；〔2〕確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；〔3〕加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度；〔三〕時機(jī)點(diǎn)〔o〕1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；3、中國的入世，推動經(jīng)濟(jì)的開展，商業(yè)物業(yè)前景看好；〔四〕威脅點(diǎn)〔t〕2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；三、商業(yè)形式分析^p：就目前的商業(yè)形式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)形式，二是主題性商業(yè)形式，三是專業(yè)性商業(yè)形式。〔一〕綜合性商業(yè)形式這一形式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍效勞。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時可以進(jìn)展飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個角度去分析^p，此種形式似乎可以以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場形式。但是，實(shí)際上這以形式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，這一形式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。究其因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個性化開展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化時機(jī)。不僅僅是因?yàn)椴辉敢猓且驗(yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌開展速度，沒有任何一個商場的規(guī)?？梢匀砍休d得下。在每一次割舍之間，都失去了一局部客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、群眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開場，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的場面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴(kuò)張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的開展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即，但由于實(shí)力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。這種綜合性商業(yè)形式合適于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本工程的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不合適開展綜合商場?！捕持黝}性商業(yè)形式主題確實(shí)定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)那么，展開經(jīng)營。比方女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)展挑選、過濾，進(jìn)展有針對性的經(jīng)營。這類形式與其它商業(yè)形式相比，主要在于目的客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目的客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對于這些群體來說，主題商場可以盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強(qiáng)。⑴規(guī)模化，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本工程規(guī)模不匹配；⑵標(biāo)準(zhǔn)化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比擬標(biāo)準(zhǔn)，甚至進(jìn)展網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及本錢高昂、費(fèi)用宏大。⑶租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本工程銷售也不利。所以，這種商業(yè)形式也不合適本工程的群樓商鋪。〔三〕專業(yè)性商業(yè)形式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風(fēng)云之勢，在華強(qiáng)北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比方順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費(fèi)者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。這類商業(yè)形式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的開展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營才能與盈利空間。所以，對于目前龍崗蓬勃開展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃開展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的開展。因此，對于城龍花園的商鋪，開展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)形式較為可行。四、工程整體定位〔一〕工程的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)形式基于上面對本工程的swot分析^p及各種商業(yè)形式的分析^p，并結(jié)合我司對該片區(qū)的調(diào)查分析^p，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)歷，我司建議對該工程重新進(jìn)展市場定位，確定商鋪的經(jīng)營主題，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。本工程位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，工程裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作形式的分析^p，我司建議將本工程裙樓商場定位為裝飾材料一條街。a、標(biāo)榜龍崗中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。b、這樣定位的優(yōu)勢c.目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街〔城〕較少，有著很大的開展空間；e.良好的市場操作性：我們的這一定位，是基于詳細(xì)的市場市場調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動?！捕硟r格定位房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實(shí)反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實(shí)表達(dá)，以收益價格對商業(yè)價格進(jìn)展評估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個根本的心理預(yù)期價格。根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金程度一般在25-90元/m2月之間，通過對本地段的商業(yè)分析^p，本地段街鋪的平均租金為60元/m2。a、確定年收益：60元/m2月×1m2×12=720元；c、使用年限：70年d、收益價格確定運(yùn)用公式：/ppv＝a/r×[1-1/(1+r)n]式中v：房地產(chǎn)的價格a：房地產(chǎn)年純收益r：復(fù)原利率n：將來可獲得收益的.年限可測算出本工程裙樓商鋪的平均售價為8000元/m2從上面的價格分析^p，并結(jié)合目前的市場狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在8000—8200元/m2?！踩晨蛻舳ㄎ毁徶帽竟こ躺啼伒目蛻糁饕幸韵聨最悾?1)本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者；(2)看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)開展前景的其他投資者或經(jīng)營者；(3)經(jīng)營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；(4)一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；五、營銷推廣策略〔一〕推廣主題4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優(yōu)勢。(二)工程形象包裝1、主題廣告主導(dǎo)語：2、工程導(dǎo)視系統(tǒng)3、現(xiàn)場包裝1〕條幅：2〕道旗：鋪”“城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風(fēng)險高回報”等等?！踩晨傮w宣傳策略/pp1〕“造勢”策略針對本工程目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本工程的新聞撰稿，如龍崗報、龍崗有線電視臺等，內(nèi)容主要以宣傳介紹該工程地理位置及專業(yè)裝飾材料街的開展前景，從而引出本工程裙樓商鋪宏大的升值潛力，以令市場更加注目該物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。2)常規(guī)宣傳策略報紙廣告：主要以當(dāng)?shù)氐凝垗張鬄橹?，逢周二或周五軟硬廣告結(jié)合，主要為10×15或15×20的版面作廣告〔這樣費(fèi)用不大，可集中在一個階段連續(xù)進(jìn)展〕，訴求工程地理位置及專業(yè)裝飾材料街的開展前景，從而引出本工程宏大的升值潛力。這樣廣告費(fèi)不大，卻能到達(dá)我們的預(yù)期效果。軟性文章：報紙軟性文章目的性較強(qiáng)，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷售工作后，將在龍崗報、深圳晚報有針對性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業(yè)裝飾材料街的開展前景。宣傳單張：售價：8000元/m2面積：29.75m2總價：8000×29.75=238000元首期5成：238000×50%=11900元貸款：238000×50%=11900元29.75×60=1785元/月結(jié)論:月租金月供款單張建議板開數(shù)可選擇8k或16k雙面制作數(shù)量1000份。四〕銷售策略1〕“以租金代首期”銷售策略這是針對一些對將來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本工程商鋪的客戶在一年或兩年內(nèi)決定購置的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金可作為購置單位的首期款，刺激租戶的消費(fèi)心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一局部面積。2〕推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案的目的；3〕推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略4〕“客戶領(lǐng)袖”獎勵方案5〕低開高走，分期銷售6)針對目的客戶采用dm策略一.本案背景1、國家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場銷售進(jìn)展緩慢，而且形勢將會進(jìn)一步加劇2、工程已經(jīng)開盤，目前正在銷售推進(jìn)，銷售進(jìn)展緩慢3、住宅產(chǎn)品建立進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；假如將商鋪及時投放市場，將會獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。swot分析^p優(yōu)勢1、地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。2、工程周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，間隔武陟三陽商業(yè)中心間隔近，商業(yè)開展?jié)摿甏蟆?、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已到達(dá)成熟的銷售時機(jī)。優(yōu)勢1、工程周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹立本工程商業(yè)的品牌形象。2、工程周邊的商業(yè)沒有形成規(guī)模，商業(yè)氣氛較淡，不利于工程的推廣。3、局部商鋪設(shè)計上下兩層使用率較低，面積過大，總價較高。時機(jī)1、目前周邊無其他商業(yè)工程正式對外公開，市場面臨商鋪供給缺乏的情況。對于商鋪投資興趣大，購置意向和購置潛力大。風(fēng)險1、目前城西區(qū)域商業(yè)開展緩慢，商業(yè)氣氛較淡。2、武陟新投放工程商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，假如我們太過遲延，將對我工程會造成一定的沖擊。二、目的客群分析^p〔一〕消費(fèi)者人群1、武陟三陽商業(yè)區(qū)目前整個武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比擬混亂，急需一個能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)開展的主力商業(yè)群出現(xiàn)，壹號府邸的商鋪無論是從位置，將來經(jīng)營業(yè)態(tài)都具備了這個條件。因此我們的消費(fèi)人群可以輻射到整個西區(qū)，而不局限于周邊。2、住宅工程新住戶3、工程周邊村鎮(zhèn)的住戶工程輻射周邊十幾個村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒有固定購物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣店，小吃店無法充分滿足周邊客戶日常生活需求。(二)購置者人群1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才行。2、自營客戶符合工程定位的中小型餐飲，休閑娛樂，日常效勞，購物業(yè)態(tài)的自營客戶。3、壹號府邸住戶這主要出于對該區(qū)域開展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人?！踩迟徶昧?xí)慣分析^p：1、地段是購置商鋪的首要因素。對于投資商鋪來說，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來充足的人流，人氣帶來財，這是商業(yè)定律。2、現(xiàn)鋪是銷售階段的重心。按照武陟人的購置習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買即得，和投資風(fēng)險小是商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的重點(diǎn)。3、對價格的敏感度高：三、商鋪定位分析^p1、考慮將商鋪定位新農(nóng)村社區(qū)購物商業(yè)街，符合整個工程的形象定位。2、本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售形式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營形式。3、考慮到壹號府邸社區(qū)整體的居住氣氛和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費(fèi)業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機(jī)、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂、運(yùn)動等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書店等。功能定位集餐飲、娛樂、休閑、購物等多功能于一體的中小型商業(yè)購物街業(yè)態(tài)定位及面積分割特色化經(jīng)營：特色服飾店、特色飲食店四、壹號府邸商鋪的招商與銷售籌劃(一)工程商鋪銷售運(yùn)營策略1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購置的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商，以招商造勢的策略。2、“出租過渡，最終出售”的收益形式對于有投資商鋪意向且能承受購置產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購置者自行經(jīng)營或出租給別人經(jīng)營。3、整合市場整合商業(yè)街功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；整合市場空間，進(jìn)展合理商品布局；4、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；完善商業(yè)物業(yè)的管理和效勞功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；通過商鋪銷售業(yè)績和銷售人氣的提升，從而促進(jìn)和帶動樓盤住宅的銷售；〔二〕招商銷售總策略招商策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購置商鋪那么將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能承受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。4、對商鋪進(jìn)展業(yè)態(tài)布局進(jìn)展初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進(jìn)展招商。5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營造售租兩旺的紅火場面。銷售策略1、1-2層連賣，2層作為一個銷售整體，在招商銷售時更具靈敏性。并且去化速度會更快，但是此策略在運(yùn)用時，會造成總價過高，應(yīng)制定相應(yīng)的價格促銷策略進(jìn)展輔推。2、局部商鋪帶租約出售針對現(xiàn)有商鋪銷售可以先進(jìn)展招商，然后帶租約一起銷售給投資客，這樣，客戶投資購置商鋪時就會更有信心和勇躍?！踩成啼佌猩膛c商鋪銷售流程1、目的商戶群確實(shí)定；2、對商鋪鋪位進(jìn)展規(guī)劃，制定合理的分割方案；3、針對目的商群和客戶群進(jìn)展工程推廣，擴(kuò)大工程知名度，提升影響力；4、雙方洽談，達(dá)成購置或租賃意向；5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和效勞費(fèi)；7、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)展銷售；9、在招商過程已經(jīng)根本完畢時，各商戶裝修好自己的經(jīng)營商鋪，最后選擇適宜的開業(yè)時間，進(jìn)展商業(yè)開街儀式，開場經(jīng)營。市場預(yù)熱期：2023年10月1-5日以超常的推廣手段，結(jié)合戶外廣告、電視字幕，海報派發(fā)、報紙、人際傳播等渠道形成較強(qiáng)的商鋪銷售宣傳之勢，引起目的客戶群的關(guān)注。排號認(rèn)籌期：2023年10月10日利用兩天時間進(jìn)展認(rèn)籌排號，鎖定消化首批意向客戶。同時以工程的各種競爭優(yōu)勢為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷售渠道配合現(xiàn)場展示，打動消費(fèi)者，激發(fā)購置欲望，吸收客戶資。公開出售期：2023年10月20日商鋪開盤，公開認(rèn)購，選定商鋪，簽訂購鋪認(rèn)購協(xié)議，進(jìn)展交款。強(qiáng)銷期：2023年11月—12月以較為集中的現(xiàn)場活動及廣告推廣給予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷售高-潮。清盤期：2023年1-3月利用靈敏多變的促銷措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時已是購置的最后時機(jī)，促使目的客戶把握良機(jī)，盡快行動。商鋪招商貫穿商鋪銷售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢來推動商鋪銷售，營造熱銷紅火氣氛。(一)、商鋪命名：壹號府邸商鋪命名：壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街(二)、推廣主題建議等方面進(jìn)展全面晉級，經(jīng)考慮，我司將工程推廣主題定位為：壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街武陟創(chuàng)富新商機(jī)(三)、推廣方式及渠道建議1、推廣總原那么先招商后銷售，招商不是純粹的招商，而是一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內(nèi)通過群眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會輿-論，進(jìn)步知名度，促進(jìn)商鋪銷售。2、推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家理解信息。另售樓處可以在原售樓處的根底上做相應(yīng)的調(diào)整，以合適商鋪的租售。方式二：特色營銷活動a、開盤前讓先消費(fèi)者得到“看得見”價值，預(yù)期價格購置高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢宣傳適時制造氣氛。媒體廣告：利用電視滾動字幕，戶外廣告，散發(fā)廣告單頁，手機(jī)短信群發(fā)的形式進(jìn)展信息發(fā)布。b、銷售期小局部以競價拍賣的形式進(jìn)展炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街要說服投資者認(rèn)識到這里的商業(yè)價值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為。六、營銷推廣主題是嚴(yán)密相關(guān)的。營銷推廣總主題：壹號府邸風(fēng)情商業(yè)街全新創(chuàng)富商機(jī)營銷形象主題語：掀起金濤富浪財富勢不可擋隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，淘寶、京東、唯品會等電商平臺的開展，網(wǎng)購已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷纳罘绞健Ｓ绕涫欠b店鋪，由于平臺多，店鋪數(shù)不勝數(shù)，所以在網(wǎng)上開服裝店的競爭力也越來越大，賣家都費(fèi)力心機(jī)打廣告做宣傳，為了賣出商品。那么服裝網(wǎng)店該怎么做網(wǎng)絡(luò)推廣，吸引買家呢？下面，知名網(wǎng)絡(luò)推廣平臺怒蛙網(wǎng)絡(luò)就給大家分享一下服裝店鋪網(wǎng)絡(luò)推廣的營銷方案，以供參考。一、市場分析^p通過網(wǎng)上購置衣服，越來越多人采用，買家想什么時候購置就什么購置，無時間限制，進(jìn)淘城也像逛街，在現(xiàn)實(shí)能讓你看得眼花繚亂，在網(wǎng)上更多，什么樣的款式都有，就像換季衣服一樣，現(xiàn)實(shí)很少，但在網(wǎng)上仍然很多。近年以來我國網(wǎng)民人數(shù)增長迅速，網(wǎng)絡(luò)交易根底進(jìn)一步增強(qiáng)。二、網(wǎng)絡(luò)營銷的施行方案利用簡單的方法讓更多人知道我這個服裝網(wǎng)站。1、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布網(wǎng)站是一種信息載體，通過新聞、視頻、黃頁等各類網(wǎng)站發(fā)布將信息傳遞給目的人群，包括顧客/潛在顧客、媒體、合作伙伴、競爭者等等。2、微博微信營銷通過微博發(fā)表，如今微博有很多名人，相信通過這一平臺會讓更多人知道我的店鋪。微信朋友圈、____的傳播效果也非常顯著。3、口碑營銷通過qq，qq不僅是一個聊天的工具，而且它給我們帶來很大的進(jìn)步知名度的營銷網(wǎng)絡(luò)推廣事件營銷影視宣傳綜藝植入://方法。但在這方面營銷必需要自己的qq人氣很高，這樣才能讓更多的人理解到自己淘店，一傳十，十傳百，百傳千等等，人的傳播是常廣泛的，也是非常的有效的。4.e-mail營銷郵件營銷也是一種方法，雖說這讓人感到很反感，但仍然會吸引很多的顧客來購置觀看。5.交換鏈接交換鏈接或稱互惠鏈接，是具有一定互補(bǔ)優(yōu)勢的網(wǎng)站之間的簡單合作形式，即分別在自己的網(wǎng)站上放置對方網(wǎng)站的logo或網(wǎng)站名稱并設(shè)置對方網(wǎng)站的超級鏈接，使得用戶可以從合作網(wǎng)站中發(fā)現(xiàn)自己的網(wǎng)站，到達(dá)互相推廣的目的。交換鏈接的作用主要表如今幾個方面：獲得訪問量、增加用戶閱讀時的印象、在搜索引擎排名中增加優(yōu)勢、通過合作網(wǎng)站的推薦增加訪問者的可信度等、獲得業(yè)內(nèi)的認(rèn)知和認(rèn)可。還有更多裝飾網(wǎng)站營銷可用方法：●論壇營銷●軟文營銷●網(wǎng)絡(luò)廣告●網(wǎng)絡(luò)活動營銷●電子雜志營銷三、裝飾網(wǎng)站營銷的必備性前期準(zhǔn)備：1、人員安排：①網(wǎng)站編輯。②客服。③推廣人員。④美工。⑤找物流發(fā)貨。2、物資準(zhǔn)備：相信通過這次種方式會給我的店鋪帶來很大的銷量，我們必須先行準(zhǔn)備寶貝，讓自己的倉庫既不擠壓，又不滯銷。3、費(fèi)用預(yù)算：購置各種美化裝備要花一定的資金。中期準(zhǔn)備：網(wǎng)絡(luò)營銷最主要就是這一階段，做得是否好壞都是看這一階段，所以得加倍努力做好一切的方案。同時注意搜集用戶反應(yīng)，進(jìn)一步完善網(wǎng)站，使之更加合適網(wǎng)絡(luò)營銷需求。網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)現(xiàn)初步的標(biāo)準(zhǔn)化、制度化。網(wǎng)絡(luò)推廣事件營銷影視宣傳綜藝植入://后期準(zhǔn)備：在后期完善階段，數(shù)據(jù)庫應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)根底信息的自動更新，地面與網(wǎng)絡(luò)營銷的配合機(jī)制完成。這個時期的重點(diǎn)工作應(yīng)當(dāng)放在客戶效勞與顧客關(guān)系。四、效果評估對網(wǎng)站營銷措施的效果進(jìn)展跟蹤，運(yùn)用計數(shù)器定期進(jìn)展網(wǎng)站流量統(tǒng)計分析^p，必要時與專業(yè)網(wǎng)絡(luò)參謀機(jī)構(gòu)合作進(jìn)展網(wǎng)絡(luò)營銷診斷，然后通過論壇和____來反應(yīng)大家的意見，改良或者取消效果不佳的推廣手段，在效果明顯的推廣策略方面加大投入比重。五、總結(jié)：知名網(wǎng)絡(luò)推廣平臺怒蛙網(wǎng)絡(luò)表示，一次有效的網(wǎng)絡(luò)推廣的作用絕對不僅僅只是吸引店鋪的流量這么簡單，還可以讓更多的人理解到你的服裝店鋪，給買家心里留下良好的印象，有利于二次購置。怒蛙網(wǎng)絡(luò)作為知名網(wǎng)絡(luò)推廣平臺，擁有豐富的網(wǎng)絡(luò)推廣、傳播、營銷經(jīng)歷，多年來為眾多企業(yè)、品牌提供精準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)傳播問題解決之道。同時作為《爸爸去哪兒》《我是歌手》《魯豫有約》等多檔熱門綜藝獨(dú)家網(wǎng)絡(luò)推廣效勞商，湖南衛(wèi)視相關(guān)綜藝節(jié)目、電視劇等廣告軟植入業(yè)務(wù)皆可洽談。如有意向可詳詢怒蛙網(wǎng)絡(luò)官網(wǎng)與我們聯(lián)絡(luò)。商鋪營銷推廣方案篇二一.本案背景1、國家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場銷售進(jìn)展緩慢，而且形勢將會進(jìn)一步加劇2、工程已經(jīng)開盤，目前正在銷售推進(jìn)，銷售進(jìn)展緩慢3、住宅產(chǎn)品建立進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；假如將商鋪及時投放市場，將會獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。swot分析^p優(yōu)勢1、地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。2、工程周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，間隔武陟三陽商業(yè)中心間隔近，商業(yè)開展?jié)摿甏蟆?、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已到達(dá)成熟的銷售時機(jī)。優(yōu)勢1、工程周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹立本工程商業(yè)的品牌形象。2、工程周邊的商業(yè)沒有形成規(guī)模，商業(yè)氣氛較淡，不利于工程的推廣。3、局部商鋪設(shè)計上下兩層使用率較低，面積過大，總價較高。時機(jī)1、目前周邊無其他商業(yè)工程正式對外公開，市場面臨商鋪供給缺乏的情況。對于商鋪投資興趣大，購置意向和購置潛力大。風(fēng)險1、目前城西區(qū)域商業(yè)開展緩慢，商業(yè)氣氛較淡。2、武陟新投放工程商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，假如我們太過遲延，將對我工程會造成一定的沖擊。二、目的客群分析^p〔一〕消費(fèi)者人群1、武陟三陽商業(yè)區(qū)目前整個武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比擬混亂，急需一個能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)開展的主力商業(yè)群出現(xiàn)，壹號府邸的商鋪無論是從位置，將來經(jīng)營業(yè)態(tài)都具備了這個條件。因此我們的消費(fèi)人群可以輻射到整個西區(qū)，而不局限于周邊。2、住宅工程新住戶3、工程周邊村鎮(zhèn)的住戶工程輻射周邊十幾個村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒有固定購物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣店，小吃店無法充分滿足周邊客戶日常生活需求。(二)購置者人群1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才行。2、自營客戶符合工程定位的中小型餐飲，休閑娛樂，日常效勞，購物業(yè)態(tài)的自營客戶。3、壹號府邸住戶這主要出于對該區(qū)域開展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人?！踩迟徶昧?xí)慣分析^p：1、地段是購置商鋪的首要因素。對于投資商鋪來說，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來充足的人流，人氣帶來財，這是商業(yè)定律。2、現(xiàn)鋪是銷售階段的重心。按照武陟人的購置習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買即得，和投資風(fēng)險小是商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的重點(diǎn)。3、對價格的敏感度高：三、商鋪定位分析^p1、考慮將商鋪定位新農(nóng)村社區(qū)購物商業(yè)街，符合整個工程的形象定位。2、本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售形式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營形式。3、考慮到壹號府邸社區(qū)整體的居住氣氛和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費(fèi)業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機(jī)、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂、運(yùn)動等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書店等。功能定位集餐飲、娛樂、休閑、購物等多功能于一體的中小型商業(yè)購物街業(yè)態(tài)定位及面積分割特色化經(jīng)營：特色服飾店、特色飲食店四、壹號府邸商鋪的招商與銷售籌劃(一)工程商鋪銷售運(yùn)營策略1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購置的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商，以招商造勢的策略。2、“出租過渡，最終出售”的收益形式對于有投資商鋪意向且能承受購置產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購置者自行經(jīng)營或出租給別人經(jīng)營。3、整合市場整合商業(yè)街功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；整合市場空間，進(jìn)展合理商品布局；4、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；完善商業(yè)物業(yè)的管理和效勞功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；通過商鋪銷售業(yè)績和銷售人氣的提升，從而促進(jìn)和帶動樓盤住宅的銷售；〔二〕招商銷售總策略招商策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購置商鋪那么將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能承受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。4、對商鋪進(jìn)展業(yè)態(tài)布局進(jìn)展初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進(jìn)展招商。5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營造售租兩旺的紅火場面。銷售策略1、1-2層連賣，2層作為一個銷售整體，在招商銷售時更具靈敏性。并且去化速度會更快，但是此策略在運(yùn)用時，會造成總價過高，應(yīng)制定相應(yīng)的價格促銷策略進(jìn)展輔推。2、局部商鋪帶租約出售針對現(xiàn)有商鋪銷售可以先進(jìn)展招商，然后帶租約一起銷售給投資客，這樣，客戶投資購置商鋪時就會更有信心和勇躍?！踩成啼佌猩膛c商鋪銷售流程1、目的商戶群確實(shí)定；2、對商鋪鋪位進(jìn)展規(guī)劃，制定合理的分割方案；3、針對目的商群和客戶群進(jìn)展工程推廣，擴(kuò)大工程知名度，提升影響力；4、雙方洽談，達(dá)成購置或租賃意向；5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和效勞費(fèi)；7、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)展銷售；9、在招商過程已經(jīng)根本完畢時，各商戶裝修好自己的經(jīng)營商鋪，最后選擇適宜的開業(yè)時間，進(jìn)展商業(yè)開街儀式，開場經(jīng)營。市場預(yù)熱期：2023年10月1-5日以超常的推廣手段，結(jié)合戶外廣告、電視字幕，海報派發(fā)、報紙、人際傳播等渠道形成較強(qiáng)的商鋪銷售宣傳之勢，引起目的客戶群的關(guān)注。排號認(rèn)籌期：2023年10月10日利用兩天時間進(jìn)展認(rèn)籌排號，鎖定消化首批意向客戶。同時以工程的各種競爭優(yōu)勢為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷售渠道配合現(xiàn)場展示，打動消費(fèi)者，激發(fā)購置欲望，吸收客戶資。公開出售期：2023年10月20日商鋪開盤，公開認(rèn)購，選定商鋪，簽訂購鋪認(rèn)購協(xié)議，進(jìn)展交款。強(qiáng)銷期：2023年11月—12月以較為集中的現(xiàn)場活動及廣告推廣給予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷售高-潮。清盤期：2023年1-3月利用靈敏多變的促銷措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時已是購置的最后時機(jī)，促使目的客戶把握良機(jī)，盡快行動。商鋪招商貫穿商鋪銷售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢來推動商鋪銷售，營造熱銷紅火氣氛。(一)、商鋪命名：壹號府邸商鋪命名：壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街(二)、推廣主題建議等方面進(jìn)展全面晉級，經(jīng)考慮，我司將工程推廣主題定位為：壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街武陟創(chuàng)富新商機(jī)(三)、推廣方式及渠道建議1、推廣總原那么先招商后銷售，招商不是純粹的招商，而是一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內(nèi)通過群眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會輿-論，進(jìn)步知名度，促進(jìn)商鋪銷售。2、推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家理解信息。另售樓處可以在原售樓處的根底上做相應(yīng)的調(diào)整，以合適商鋪的租售。方式二：特色營銷活動a、開盤前讓先消費(fèi)者得到“看得見”價值，預(yù)期價格購置高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢宣傳適時制造氣氛。媒體廣告：利用電視滾動字幕，戶外廣告，散發(fā)廣告單頁，手機(jī)短信群發(fā)的形式進(jìn)展信息發(fā)布。b、銷售期小局部以競價拍賣的形式進(jìn)展炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街要說服投資者認(rèn)識到這里的商業(yè)價值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為。六、營銷推廣主題是嚴(yán)密相關(guān)的。營銷推廣總主題：壹號府邸風(fēng)情商業(yè)街全新創(chuàng)富商機(jī)營銷形象主題語：掀起金濤富浪財富勢不可擋第一局部永興街及鐵北路本案附近商業(yè)現(xiàn)狀永興街是永城市東城區(qū)主干道之一，其中段商業(yè)起步較早且開展成熟，已形成中高端消費(fèi)市場。鐵北路市場是以家居建材終端消費(fèi)為主。就本案地理區(qū)域位置，商業(yè)大體可分三局部：1.沿永興街兩側(cè)商鋪店面：如伊祖公館、干鍋鴨頭、小肥羊、華星投資、鑫通投資、各大銀行、服裝品牌、煙酒專賣為主。是永城市最早成型的且成熟的商業(yè)區(qū)、規(guī)模大、店面多、品牌有很強(qiáng)的知名度，消費(fèi)人群基數(shù)大，是永城市的密集型消費(fèi)區(qū)。本區(qū)域房租可分三個路段：文化路至中原路段，1.5-2萬間/年；中原路至百花路段，3.5-5萬間/年；百花路至芒山路段，1.5-3萬間/年。2.沿鐵北路兩側(cè)商鋪店面：如京酒專賣、王力門、冠珠陶瓷、三棵樹漆、小超市為主，消費(fèi)方向單一，有很強(qiáng)的針對性且消費(fèi)市場有彈性。本區(qū)域房租可分兩個路段：文化路至中原路段，1-2萬間/年；中原路至芒山路段2-4萬間/年。第二局部工程根本情況本案根本信息：1.沿永興路即五小正對面：2號樓4間約605㎡；3號樓6間約870㎡；4號樓2間約295㎡。2.沿即三中對面：5號樓3間約560㎡；6號樓12間約2200㎡；7號樓6間約1050㎡?！惨陨厦娣e數(shù)據(jù)請以實(shí)地測量為準(zhǔn)〕戶型設(shè)計大都以長條形為主，開間小、進(jìn)深較大，展示效果一般。商業(yè)將來運(yùn)營業(yè)態(tài)分析^p：我工程東有貳號園西有怡和嘉園等中小型社區(qū)住宅是人們生活的主要集聚地，社區(qū)商業(yè)應(yīng)以滿足居民的個性化、多元化需求為目的，建立健全消費(fèi)形式的多樣化。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)可分兩類：1.是為了滿足居民的日常生活需求而建立的根底性配套商業(yè)業(yè)態(tài)，如小餐飲店、藥店、便利店、干洗店、美容美發(fā)等等。2.是為了滿足居民的多層次多元化的物質(zhì)和精神反面的中高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，如茶樓、高檔酒樓、健身房等等。社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)和行業(yè)還應(yīng)和工程周邊現(xiàn)狀及本案商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合，既能滿足居民的生活現(xiàn)狀，又與周邊相關(guān)設(shè)施相配合，并做到新建商業(yè)業(yè)態(tài)的超前性。第三局部1.優(yōu)勢商鋪swot分析^p有幼兒園一座、規(guī)劃中的幼兒園一座；南有5小，北有3中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)總校區(qū)。為商業(yè)開展提供了人口支撐。2)周邊現(xiàn)有的商業(yè)工程較少，如怡合嘉園已停工、東方華府已飽和。3)商鋪面積的多樣化，可供不同投資者或商家的選擇。1〕本案位置偏東，區(qū)域覆蓋面積小。附近居民收入程度有限，不利于高端消費(fèi)市場開展。2〕從商鋪戶型上看，小開間、大進(jìn)深的格局，商鋪門頭展示效果不佳。3〕5、6、7號樓臨偏街，客流量較小，且對面是3中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，直接制約了某些高端消費(fèi)行業(yè)的入駐，難以形成商業(yè)氣氛。4〕作為社區(qū)底層商鋪，主要功能是為了滿足社區(qū)居民的日常生活，經(jīng)營本錢小面積小。我工程大局部商鋪面積多在125--170㎡，還有局部220㎡以上的，從而導(dǎo)致總價較高，進(jìn)步了營銷難度。3.時機(jī)1〕2023我市正式成為省直管市，為到達(dá)直管市和地區(qū)級市的人口標(biāo)準(zhǔn)，將來政策會傾向于城市人口的進(jìn)步和配套設(shè)施的建立。2〕我工程附近學(xué)校較多，隨著求學(xué)者的增多和人口基數(shù)的不斷增加，消費(fèi)市場前景亦是廣闊。3〕國家對住宅的宏觀調(diào)控，必然導(dǎo)致局部資金流入商業(yè)地產(chǎn)。4〕東城區(qū)局部人口為原拆遷人口，其投資力度較大。4.威脅1〕日前房產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，多是持幣觀望者。2〕我工程北建立路有專業(yè)性的家具建材廣場和娛樂飲食廣場；類似的商業(yè)樓盤附近有怡和嘉園、人大小區(qū)、貳號園等。3〕我工程東南側(cè)有李集市場，其主要功能是滿居民日常生活需要。第四局部整體策略：平價入市以穩(wěn)求售力爭短快回籠資金銷售策略與價格定位銷售階段：籌備期〔15天〕，確定銷售人員、說辭、價格、設(shè)計、廣告內(nèi)容及投放時間。預(yù)熱期〔30天〕：外派銷售人員、廣告分布新老城區(qū)、銷售部記錄來訪客戶及其意向和收取定金。銷售期〔1-2天〕：通知意向客戶參加預(yù)售活動〔詳細(xì)方案和時間視前期累積客戶數(shù)量而定〕，正式開盤。強(qiáng)銷期：剩余商鋪以有效銷售方式銷售。價格定位：價格有待商榷，另附！第五局部商業(yè)地產(chǎn)一般營銷方式：整體出售、零散銷售、自由出租、返租銷售。根營銷方式及推廣戰(zhàn)術(shù)據(jù)本案特點(diǎn)及整體營銷策略，建議采取零散銷售和返租銷售。另有特殊情況可特別考慮。推廣戰(zhàn)術(shù)：①籌劃為進(jìn)步我工程知名度和影響力，在秉承我工程住宅區(qū)營銷策略的前提下，確定商鋪宣傳設(shè)計〔logo、dm單、折頁、主題定為、vi設(shè)計等〕。②銷售為保證營銷策略的有效有序施行，根據(jù)實(shí)際銷售狀況，實(shí)行工程負(fù)責(zé)人第一責(zé)任制為主，代理商銷售主管級置業(yè)參謀為輔，統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一目的。宣傳廣告第二階段。持續(xù)性主打宣傳方式：a.大型戶外〔一高南門天橋、老城南關(guān)汽車站路口t型塔等〕。b.小型街邊路標(biāo)牌。c.dm報紙派發(fā)〔每期約120000份，有大和信息派發(fā)，可監(jiān)視〕。感強(qiáng)有立體感，讓客戶有直觀的旺鋪印象〕。f.老客戶回訪(回訪登記一定要詳細(xì)〕。策略一全部出售很多商業(yè)廣場就采用全部出售方法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營。如北京的建外soho商業(yè)街，上海的金橋羅馬假日等。這種商業(yè)街的店鋪出售后會帶來很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一形式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個商業(yè)工程缺乏品位。司拿他沒轍。這樣的“商鋪”很容易變成“傷鋪”。全部出售形式一般只適應(yīng)沿馬路的，或少量社區(qū)內(nèi)街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內(nèi)街式大型社區(qū)商鋪不宜推廣，如確需出售，應(yīng)事先在合同條款中對經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營業(yè)態(tài)，規(guī)模、期限加以制約，只有如此才能較有效地保證整體商業(yè)街的完好性。策略二全部出租這是一種如今比擬推崇的營銷方案，這樣開展商可保證商業(yè)形式的統(tǒng)一性，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，在經(jīng)營過程中不斷調(diào)整完善，到達(dá)開展商、商家、消費(fèi)者三者三贏。如四川路、山陰路口的東暉休閑廣場，三年經(jīng)營下來，業(yè)態(tài)穩(wěn)定成熟，人氣越發(fā)旺盛，以前到“一茶一坐”吃飯隨到隨吃，如今必需排隊非常鐘。還有新天地，剛開場時每年租金164萬元，如今是每年租金600萬元。其商業(yè)形式已成為上海的一個亮點(diǎn)、大都市標(biāo)志性的旅游景點(diǎn)。這種形式被不斷地拷貝，模擬。成為一種新的商業(yè)形式，如杭州新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業(yè)操作需要開展商有較強(qiáng)的資金實(shí)力，有良好的經(jīng)營管理隊伍，如襄陽路小商品貿(mào)易市場管理隊伍，工商管理、稅務(wù)、警所到現(xiàn)場結(jié)合辦公，組成了一支有效的管理隊伍。廣場，“養(yǎng)鋪”時間一般為二到三年。對企業(yè)來說，每年保證有正常的現(xiàn)金流，二三年后經(jīng)營上比擬成熟的商業(yè)，就有較穩(wěn)定的回報和超值的價格。策略三局部出售、局部出租或者出售包租這是一種介于以上兩者之間的方案，這是一個二分法的問題。當(dāng)開展商為保證企業(yè)有適當(dāng)資金流，同時又不愿降低商業(yè)廣場的品質(zhì)，可將局部商鋪出售套現(xiàn)，并與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性，這樣商業(yè)廣場在運(yùn)作策略操作上可進(jìn)可退，企業(yè)有較大的靈敏性。企業(yè)在選擇那些鋪位宜出售，那些鋪位應(yīng)保存時，應(yīng)將工程作仔細(xì)分析^p，一般操作法;開展商將沿馬路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保存下來，或?qū)⒋笊虉霰４嫦聛恚瑢⑿∩啼伋鍪?。因?yàn)榇笊虉龀鍪鄄灰?，特別是在商場還沒起色時就更難了，大商場定位好了，小商鋪僅起到差異化商業(yè)配套作用。在出售商鋪時，開展商就要選擇好商家，應(yīng)先咨詢好對方經(jīng)營何種業(yè)態(tài)，經(jīng)營規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)，然后對該商家進(jìn)展評定，決定是否賣給他。假如覺得該商家經(jīng)營業(yè)態(tài)與我的小區(qū)相符，在簽約時就要將經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確認(rèn)，寫進(jìn)合同作為制約的條件。所有權(quán)，有管理權(quán)沒有所有權(quán)。開展商將投資者購置的商鋪全部簽約包租下來，包租時間一般2—5年，時間太短，投資人有風(fēng)險，時間太長，開展商有風(fēng)險。由開展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經(jīng)營管理，年終統(tǒng)一給投資者一個固定回報，回報率將根據(jù)不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時也參考銀行利率，如今低的回報率是5%—6%，高的回報率是10%—12%。過高的回報率也是一種風(fēng)險。還有經(jīng)營利潤留成與投資者分成方案，包括開展商提供物業(yè)，經(jīng)營者出資經(jīng)營，雙方根據(jù)經(jīng)營利潤分成獲得收益。開展商選擇策略二時，一定要選擇一支有豐富商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)歷的隊伍，最好是既要國外管理商業(yè)經(jīng)歷，又有深沉外鄉(xiāng)文化，熟悉當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)的企業(yè)，有經(jīng)歷的隊伍完全可以把商業(yè)廣場培育成超值利潤的品牌。如大連萬達(dá)所投資的全國連鎖商業(yè)廣場，都采用局部出售策略，而且做成全國品牌規(guī)模效應(yīng)。商鋪營銷推廣方案篇三第一局部永興街及鐵北路本案附近商業(yè)現(xiàn)狀永興街是永城市東城區(qū)主干道之一，其中段商業(yè)起步較早且開展成熟，已形成中高端消費(fèi)市場。鐵北路市場是以家居建材終端消費(fèi)為主。就本案地理區(qū)域位置，商業(yè)大體可分三局部：1.沿永興街兩側(cè)商鋪店面：如伊祖公館、干鍋鴨頭、小肥羊、華星投資、鑫通投資、各大銀行、服裝品牌、煙酒專賣為主。是永城市最早成型的且成熟的商業(yè)區(qū)、規(guī)模大、店面多、品牌有很強(qiáng)的知名度，消費(fèi)人群基數(shù)大，是永城市的密集型消費(fèi)區(qū)。本區(qū)域房租可分三個路段：文化路至中原路段，1.5-2萬間/年；中原路至百花路段，3.5-5萬間/年；百花路至芒山路段，1.5-3萬間/年。2.沿鐵北路兩側(cè)商鋪店面：如京酒專賣、王力門、冠珠陶瓷、三棵樹漆、小超市為主，消費(fèi)方向單一，有很強(qiáng)的針對性且消費(fèi)市場有彈性。本區(qū)域房租可分兩個路段：文化路至中原路段，1-2萬間/年；中原路至芒山路段2-4萬間/年。第二局部工程根本情況本案根本信息：1.沿永興路即五小正對面：2號樓4間約605㎡；3號樓6間約870㎡；4號樓2間約295㎡。2.沿即三中對面：5號樓3間約560㎡；6號樓12間約2200㎡；7號樓6間約1050㎡?！惨陨厦娣e數(shù)據(jù)請以實(shí)地測量為準(zhǔn)〕戶型設(shè)計大都以長條形為主，開間小、進(jìn)深較大，展示效果一般。商業(yè)將來運(yùn)營業(yè)態(tài)分析^p：我工程東有貳號園西有怡和嘉園等中小型社區(qū)住宅是人們生活的主要集聚地，社區(qū)商業(yè)應(yīng)以滿足居民的個性化、多元化需求為目的，建立健全消費(fèi)形式的多樣化。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)可分兩類：1.是為了滿足居民的日常生活需求而建立的根底性配套商業(yè)業(yè)態(tài)，如小餐飲店、藥店、便利店、干洗店、美容美發(fā)等等。2.是為了滿足居民的多層次多元化的物質(zhì)和精神反面的中高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，如茶樓、高檔酒樓、健身房等等。社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)和行業(yè)還應(yīng)和工程周邊現(xiàn)狀及本案商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合，既能滿足居民的生活現(xiàn)狀，又與周邊相關(guān)設(shè)施相配合，并做到新建商業(yè)業(yè)態(tài)的超前性。第三局部1.優(yōu)勢商鋪swot分析^p有幼兒園一座、規(guī)劃中的幼兒園一座；南有5小，北有3中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)總校區(qū)。為商業(yè)開展提供了人口支撐。2)周邊現(xiàn)有的商業(yè)工程較少，如怡合嘉園已停工、東方華府已飽和。3)商鋪面積的多樣化，可供不同投資者或商家的選擇。1〕本案位置偏東，區(qū)域覆蓋面積小。附近居民收入程度有限，不利于高端消費(fèi)市場開展。2〕從商鋪戶型上看，小開間、大進(jìn)深的格局，商鋪門頭展示效果不佳。3〕5、6、7號樓臨偏街，客流量較小，且對面是3中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，直接制約了某些高端消費(fèi)行業(yè)的入駐，難以形成商業(yè)氣氛。4〕作為社區(qū)底層商鋪，主要功能是為了滿足社區(qū)居民的日常生活，經(jīng)營本錢小面積小。我工程大局部商鋪面積多在125--170㎡，還有局部220㎡以上的，從而導(dǎo)致總價較高，進(jìn)步了營銷難度。3.時機(jī)1〕2023我市正式成為省直管市，為到達(dá)直管市和地區(qū)級市的人口標(biāo)準(zhǔn)，將來政策會傾向于城市人口的進(jìn)步和配套設(shè)施的建立。2〕我工程附近學(xué)校較多，隨著求學(xué)者的增多和人口基數(shù)的不斷增加，消費(fèi)市場前景亦是廣闊。3〕國家對住宅的宏觀調(diào)控，必然導(dǎo)致局部資金流入商業(yè)地產(chǎn)。4〕東城區(qū)局部人口為原拆遷人口，其投資力度較大。4.威脅1〕日前房產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，多是持幣觀望者。2〕我工程北建立路有專業(yè)性的家具建材廣場和娛樂飲食廣場；類似的商業(yè)樓盤附近有怡和嘉園、人大小區(qū)、貳號園等。3〕我工程東南側(cè)有李集市場，其主要功能是滿居民日常生活需要。第四局部整體策略：平價入市以穩(wěn)求售力爭短快回籠資金銷售策略與價格定位銷售階段：籌備期〔15天〕，確定銷售人員、說辭、價格、設(shè)計、廣告內(nèi)容及投放時間。預(yù)熱期〔30天〕：外派銷售人員、廣告分布新老城區(qū)、銷售部記錄來訪客戶及其意向和收取定金。銷售期〔1-2天〕：通知意向客戶參加預(yù)售活動〔詳細(xì)方案和時間視前期累積客戶數(shù)量而定〕，正式開盤。強(qiáng)銷期：剩余商鋪以有效銷售方式銷售。價格定位：價格有待商榷，另附！第五局部商業(yè)地產(chǎn)一般營銷方式：整體出售、零散銷售、自由出租、返租銷售。根營銷方式及推廣戰(zhàn)術(shù)據(jù)本案特點(diǎn)及整體營銷策略，建議采取零散銷售和返租銷售。另有特殊情況可特別考慮。推廣戰(zhàn)術(shù)：①籌劃為進(jìn)步我工程知名度和影響力，在秉承我工程住宅區(qū)營銷策略的前提下，確定商鋪宣傳設(shè)計〔logo、dm單、折頁、主題定為、vi設(shè)計等〕。②銷售為保證營銷策略的有效有序施行，根據(jù)實(shí)際銷售狀況，實(shí)行工程負(fù)責(zé)人第一責(zé)任制為主，代理商銷售主管級置業(yè)參謀為輔，統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一目的。宣傳廣告第二階段。持續(xù)性主打宣傳方式：a.大型戶外〔一高南門天橋、老城南關(guān)汽車站路口t型塔等〕。b.小型街邊路標(biāo)牌。c.dm報紙派發(fā)〔每期約120000份，有大和信息派發(fā)，可監(jiān)視〕。感強(qiáng)有立體感，讓客戶有直觀的旺鋪印象〕。f.老客戶回訪(回訪登記一定要詳細(xì)〕。一、工程根本概況〔〕市場分析^p二、工程的swot分析^p〔一〕優(yōu)勢點(diǎn)〔二〕局限性〔三〕威脅點(diǎn)〔四〕時機(jī)點(diǎn)三、商業(yè)形式分析^p：(一)綜合性商業(yè)形式〔二〕主題性商業(yè)形式〔三〕專業(yè)性商業(yè)形式四、工程整體定位〔一〕工程的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位〔二〕價格定位〔三〕客戶定位五、營銷推廣〔一〕推廣主題(二)工程形象包〔三〕總體宣傳策略〔四〕銷售策略城龍花園裙樓商鋪市場定位與推廣策略一、工程根本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前根本上空置。二、工程的swot分析^p雖然本工程地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實(shí)又存在著一些影響工程形象的因素，以致裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識到該工程的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本工程在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在?！惨弧硟?yōu)勢點(diǎn)〔s〕：1、工程當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；2、工程地處龍崗中心城一級黃金旺地，開展前景看好；4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可交融商鋪、倉儲、家居為一體；◆發(fā)揮優(yōu)勢：a、在工程裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染工程的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；b、在工程裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的開展前景和由此帶來的商機(jī)；〔二〕局限性〔w〕1、工程所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；3、該工程以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影響；4、工程裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、工程裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；◆解決方法：〔1〕重新對裙樓商鋪進(jìn)展市場定位，明確目的客戶；〔2〕確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；〔3〕加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度；〔三〕時機(jī)點(diǎn)〔o〕1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；3、中國的入世，推動經(jīng)濟(jì)的開展，商業(yè)物業(yè)前景看好；〔四〕威脅點(diǎn)〔t〕2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；三、商業(yè)形式分析^p：就目前的商業(yè)形式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)形式，二是主題性商業(yè)形式，三是專業(yè)性商業(yè)形式?！惨弧尘C合性商業(yè)形式這一形式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍效勞。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時可以進(jìn)展飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個角度去分析^p，此種形式似乎可以以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場形式。但是，實(shí)際上這以形式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，這一形式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。究其因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個性化開展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化時機(jī)。不僅僅是因?yàn)椴辉敢?，而是因?yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌開展速度，沒有任何一個商場的規(guī)?？梢匀砍休d得下。在每一次割舍之間，都失去了一局部客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、群眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開場，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的場面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴(kuò)張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的開展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即，但由于實(shí)力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。這種綜合性商業(yè)形式合適于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本工程的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不合適開展綜合商場?！捕持黝}性商業(yè)形式主題確實(shí)定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)那么，展開經(jīng)營。比方女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)展挑選、過濾，進(jìn)展有針對性的經(jīng)營。這類形式與其它商業(yè)形式相比，主要在于目的客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目的客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對于這些群體來說，主題商場可以盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強(qiáng)。⑴規(guī)?；黝}經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本工程規(guī)模不匹配；⑵標(biāo)準(zhǔn)化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比擬標(biāo)準(zhǔn)，甚至進(jìn)展網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及本錢高昂、費(fèi)用宏大。⑶租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的'經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本工程銷售也不利。所以，這種商業(yè)形式也不合適本工程的群樓商鋪?！踩硨I(yè)性商業(yè)形式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要