酒店管理公寓-市場(chǎng)空間長租公寓租賃及發(fā)展模式-集團(tuán)連鎖酒店管理公司課件

酒店管理公寓市場(chǎng)空間長租公寓租賃及發(fā)展模式——集團(tuán)連鎖酒店管理公司

2023/9/4葉予舜1酒店管理公寓市場(chǎng)空間長租公寓租賃及發(fā)展模式——集團(tuán)連鎖酒店市場(chǎng)空間：長租公寓，萬億市場(chǎng)待掘金存量時(shí)代來臨，資本風(fēng)口向服務(wù)與管理端轉(zhuǎn)移傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)階段上大致可以分為開發(fā)、交易、資產(chǎn)管理三個(gè)環(huán)節(jié)。按目前的市場(chǎng)空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)空間在5.3萬億左右，這一個(gè)萬億市場(chǎng)中目前為止仍未成長出一個(gè)千億市值的公司，A股市場(chǎng)中唯一的地產(chǎn)服務(wù)類公司世聯(lián)行市值只有160億左右，可見行業(yè)投資價(jià)值仍未得到充分挖掘，而身處其中的企業(yè)業(yè)務(wù)收入和市場(chǎng)集中度仍有很大的提升空間。資產(chǎn)管理市場(chǎng)整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。房地產(chǎn)住宅服務(wù)市場(chǎng)容量整體達(dá)5.3萬億2023/9/4葉予舜2市場(chǎng)空間：長租公寓，萬億市場(chǎng)待掘金存量時(shí)代來臨，資本風(fēng)口向服市場(chǎng)空間：長租公寓，萬億市場(chǎng)待掘金三大因素助推行業(yè)加速國內(nèi)的住宅價(jià)格經(jīng)過本輪猛烈的上漲周期之后，首次置業(yè)的門檻已經(jīng)大幅提高。房價(jià)的上漲已經(jīng)確定性地將一部分人擋在了買房的門檻之外。本輪的周期中一個(gè)重要的特征是超過70%的交易屬于連環(huán)交易，這說明資產(chǎn)買賣越來越只限于有房人群進(jìn)行換房交易和投資，變成了有產(chǎn)者之間的游戲。沒有買房的人將越來越無法“上車”，只能轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)尋求長期的居住場(chǎng)所。從2015年開始，從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠，推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等。租賃市場(chǎng)從頂層設(shè)計(jì)上獲得了政策紅利，推動(dòng)行業(yè)蓬勃發(fā)展。此外，租賃市場(chǎng)長期存在的底層因素，如90后進(jìn)入主力消費(fèi)市場(chǎng)帶來消費(fèi)升級(jí)的需求以及租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱和裝修不符合需求等行業(yè)痛點(diǎn)的改善，也在以上周期背景和頂層設(shè)計(jì)的推動(dòng)下產(chǎn)生了共振效應(yīng)，使得整個(gè)品牌租賃市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的加速階段。2023/9/4葉予舜3市場(chǎng)空間：長租公寓，萬億市場(chǎng)待掘金三大因素助推行業(yè)加速202市場(chǎng)空間：長租公寓，萬億市場(chǎng)待掘金國內(nèi)租賃市場(chǎng)長期空間5萬億從趨勢(shì)上看，租賃市場(chǎng)的GMV由兩個(gè)指標(biāo)決定，一是住房自有率，二是租金開支占收入的比重。我們國家目前的住房自有率沒有官方的數(shù)據(jù)可以支撐，行業(yè)內(nèi)各種抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)大約在75%的范圍內(nèi)，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，住房自有率越低。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，整體住房自有率預(yù)計(jì)還有10個(gè)點(diǎn)以上的下降空間。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)住房自有率越低2023/9/4葉予舜4市場(chǎng)空間：長租公寓，萬億市場(chǎng)待掘金國內(nèi)租賃市場(chǎng)長期空間5萬億從另一個(gè)價(jià)格指標(biāo)租金開支占收入比重來看，2016年我國的比重為19%，而從美國的經(jīng)驗(yàn)看，全國平均為35%，一線城市平均為46%，二、三線均為31%。無論比照哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我國租賃人群在租金上的開支都有10個(gè)點(diǎn)以上的提升空間。在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計(jì)2027年我國租賃市場(chǎng)將達(dá)到5萬億。市場(chǎng)空間：長租公寓，萬億市場(chǎng)待掘金中國居民租金開支仍有提升空間2023/9/4葉予舜5從另一個(gè)價(jià)格指標(biāo)租金開支占收入比重來看，市場(chǎng)空間：長租公寓，長租市場(chǎng)跑道寬而長，龍頭公司管理規(guī)模將超100萬間我們預(yù)測(cè)未來中國的品牌公寓將同時(shí)存在集中式、分散式和托管式三種模式。整體品牌公寓的市場(chǎng)占有率將分布在10~15%的范圍內(nèi)。我國目前品牌公寓的數(shù)量不到200萬間，占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2~3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達(dá)到10%的市場(chǎng)占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1,060萬間，Top10的管理公司平均管理間數(shù)為46.8萬間，TopOP2的公司平均的管理數(shù)量將達(dá)到99.3萬間。目前美國排名第一的公寓管理公司Greystar管理41.6萬間，日本排名第一的公寓管理公司大東建托管理97.8萬間。合理推測(cè)下，未來中國排名第一的品牌公寓管理公司將會(huì)管理超過100萬間。市場(chǎng)空間：長租公寓，萬億市場(chǎng)待掘金2023/9/4葉予舜6長租市場(chǎng)跑道寬而長，龍頭公司管理規(guī)模將超100萬間市場(chǎng)空間：玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)困境我國的長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國內(nèi)租金回報(bào)率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè);另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國市場(chǎng)利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

國內(nèi)核心城市資產(chǎn)價(jià)格收益率低于主要可比發(fā)達(dá)國家城市2023/9/4葉予舜7玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)困境國玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬另外，我們根據(jù)目前的數(shù)據(jù)對(duì)長租公寓的息稅前利潤率做了敏感性分析。入住率在95%的情況下，拿房成本達(dá)到租金收入的60%則息稅前利潤率為0。人房比達(dá)到百間11人/百間則息稅前利潤率也將為0。綜合來看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點(diǎn)。這樣的利潤結(jié)構(gòu)意味著長租公寓領(lǐng)域并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)和試圖進(jìn)場(chǎng)的玩家這依然是個(gè)有門檻的行業(yè)，無論是資源獲取端還是運(yùn)營管理端，市場(chǎng)參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場(chǎng)。2023/9/4葉予舜8玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬另外，我們根據(jù)目前的數(shù)玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬股權(quán)融資助力萬億市場(chǎng)競速跑對(duì)于長租公寓這樣一個(gè)資金和資源雙密集型的行業(yè)，由于債權(quán)融資操作空間太小，使得在搶占市場(chǎng)份額的競速賽跑中借助股權(quán)融資的力量來做大變得十分必要。我們看到長租公寓領(lǐng)域的公司近這些年在私募PE市場(chǎng)上十分活躍，創(chuàng)業(yè)型的長租公寓公司在私募PE市場(chǎng)幾乎每年進(jìn)行1-2輪股權(quán)融資，我們統(tǒng)計(jì)的6家平均管理規(guī)模在2~3萬間的代表企業(yè)目前累計(jì)已從股權(quán)市場(chǎng)融資接近60億元人民幣，這對(duì)于一個(gè)未來龍頭管理規(guī)模將超過100萬間、行業(yè)空間在萬億級(jí)別的市場(chǎng)投入而言仍然只是杯水車薪的投入。在目前定增受限、債務(wù)成本居高不下的市場(chǎng)環(huán)境下，即使背靠擁有A股上市公司平臺(tái)的長租公寓公司在發(fā)展業(yè)務(wù)時(shí)也將目光投向了股權(quán)融資市場(chǎng)，試圖借力股權(quán)融資加速業(yè)務(wù)發(fā)展?？梢灶A(yù)見未來長租公寓領(lǐng)域?qū)?huì)是股權(quán)融資市場(chǎng)十分活躍的板塊。2023/9/4葉予舜9玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬股權(quán)融資助力萬億市場(chǎng)競玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬四類市場(chǎng)參與者“招數(shù)”拆解在目前長租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭的局面下，所有的市場(chǎng)參與者都在競速賽跑擴(kuò)大管理規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額的階段。應(yīng)對(duì)資源與資金端的瓶頸上，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進(jìn)行突破和嘗試。我們判斷未來資金與和資源端的優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬。整體而言，市場(chǎng)現(xiàn)在主要有四類市場(chǎng)參與者：開發(fā)商類、中介類、酒店類、創(chuàng)業(yè)類，他們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域里都有獨(dú)門武器。2023/9/4葉予舜10玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬四類市場(chǎng)參與者“招數(shù)”玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬開發(fā)商背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造，同時(shí)借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資，開發(fā)商背景的公寓企業(yè)憑借“富二代”的高起點(diǎn)在長租公寓這個(gè)領(lǐng)域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但他們的劣勢(shì)也十分明顯，離開了母公司的資源支持，溫室中成長起來的團(tuán)隊(duì)在業(yè)務(wù)進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張時(shí)盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但如果管理團(tuán)隊(duì)能在初期母公司的呵護(hù)下練好內(nèi)功，解決好內(nèi)部團(tuán)隊(duì)激勵(lì)問題，借助品牌的價(jià)值進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張，在長租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的競爭者。代表機(jī)構(gòu)有萬科泊寓、招商壹棧;2023/9/4葉予舜11玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬開發(fā)商背景的公寓管理公玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬中介背景的公寓機(jī)構(gòu)如鏈家(自如)、我愛我家(相寓)主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，所以中介背景的長租公寓商主要以分散式公寓切入市場(chǎng)，將長租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場(chǎng)，以期獲得更高的收益空間。在這個(gè)領(lǐng)域，我們判斷有實(shí)力的中介將會(huì)逐步增加集中式公寓的比重，更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以集中式公寓為據(jù)點(diǎn)發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù)，以輕重結(jié)合的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來自于運(yùn)營，對(duì)產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭奪市場(chǎng)的關(guān)鍵;2023/9/4葉予舜12玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬中介背景的公寓機(jī)構(gòu)20玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬酒店類背景的公寓商如華住(城家)、窩趣(鉑濤)等的主要優(yōu)勢(shì)在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)上要比別的市場(chǎng)參與者都豐富，運(yùn)營效率有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，并且在物業(yè)資源端，與開發(fā)商相似，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營功能。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取而言，酒店類公寓運(yùn)營商的獲取能力要強(qiáng)于中介類和創(chuàng)業(yè)類，弱于開發(fā)商類，但內(nèi)部物業(yè)的獲取存在坪效競爭，地段不好的酒店改造成公寓在經(jīng)營上的困難也并不小，而在對(duì)外擴(kuò)張上，離開母公司的支持，酒店類公寓運(yùn)營商與開發(fā)商類一樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類公寓運(yùn)營商在資金優(yōu)勢(shì)上要弱于開發(fā)商類。2023/9/4葉予舜13玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬酒店類背景的公寓商20玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬創(chuàng)業(yè)類是目前長租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者，與其它市場(chǎng)參與者相比而言，他們?cè)谫Y源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)營思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越。對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力都是更重要的市場(chǎng)競爭武器。我們認(rèn)為創(chuàng)業(yè)型的公司中未來有可能出現(xiàn)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。2023/9/4葉予舜14玩家分析：資源與資金端優(yōu)勢(shì)決定龍頭歸屬創(chuàng)業(yè)類2023/8/3品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析美日市場(chǎng)上三種成熟模式分析縱觀美國和日本的長租公寓市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)有三種代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前兩種出現(xiàn)在美國市場(chǎng)，市值最大的兩家公司為AVALONBAY(AVB)和AMERICANHOMES4RENT(AMH);最后一種出現(xiàn)在日本市場(chǎng)，市值最大的是大東建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，稅前利潤率為29%，其次是托管式的大東建托，純租賃業(yè)務(wù)的稅前利潤率為3.6%。自持分散式的AMH只有1%。自持集中式盈利能力最強(qiáng)各家均采用2016年年報(bào)數(shù)據(jù)，匯率按1美元=110.97日元折算2023/9/4葉予舜15品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析美日市場(chǎng)上三種成熟模式分析自集中VS分散：集中式的賺錢優(yōu)勢(shì)明顯我們選擇同樣自持經(jīng)營，并且都在美國市場(chǎng)上市的AVB和AMH進(jìn)行比較，可以看到，在物業(yè)運(yùn)營成本和折舊兩項(xiàng)涉及物業(yè)本身的成本上，集中式公寓都大幅跑贏分散式。這主要是由于集中式公寓具有集中拿房、集中裝修、集中管理和一次性投入市場(chǎng)等特點(diǎn)，并且大部分集中式公寓為自建或者協(xié)商收購，較通過單個(gè)物業(yè)投標(biāo)而來的分散式公寓有明顯的成本端優(yōu)勢(shì)。品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析2023/9/4葉予舜16集中VS分散：集中式的賺錢優(yōu)勢(shì)明顯品牌公寓三種模式盈利能力最自持集中式的賺錢之道通過對(duì)美國長租公寓板塊6家集中式公寓公司的綜合研究我們發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)定的自持集中式公寓運(yùn)作模式包含以下幾個(gè)特點(diǎn)：自己持有90%以上的物業(yè)，順應(yīng)周期進(jìn)行物業(yè)的獲取和出售。物業(yè)獲取方式以自主開發(fā)為主，占6成，收購占4成，持有資產(chǎn)周期在4年以上，開發(fā)類資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重為9.5%。資本結(jié)構(gòu)上股權(quán)融資與債權(quán)融資比例約為1:1，平均資產(chǎn)負(fù)債率46.1%。品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析2023/9/4葉予舜17自持集中式的賺錢之道品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析2023托管式需要產(chǎn)業(yè)鏈上下游強(qiáng)整合獲取規(guī)模利潤經(jīng)過幾十年的業(yè)務(wù)演進(jìn)和發(fā)展，大東建托已經(jīng)形成了以托管租賃為平臺(tái)入口貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，以建筑業(yè)務(wù)為利潤中心，金融、護(hù)理、能源業(yè)務(wù)為增值引擎的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同模式。托管租賃業(yè)務(wù)雖然貢獻(xiàn)了55%的業(yè)務(wù)收入，但利潤貢獻(xiàn)只有5%。作為利潤中心的建筑業(yè)務(wù)以45%的收入占比貢獻(xiàn)了75%的利潤。租賃業(yè)務(wù)越來越成為一個(gè)平臺(tái)和入口業(yè)務(wù),起到帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的作用，而非單獨(dú)作為利潤中心存在。品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析2023/9/4葉予舜18托管式需要產(chǎn)業(yè)鏈上下游強(qiáng)整合獲取規(guī)模利潤品牌公寓三種模式盈利盈利模式總結(jié)：擁抱資本&擁抱產(chǎn)業(yè)鏈從美國和日本兩種比較成功的商業(yè)模式可以看到，長租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式有兩個(gè)可行的方向：擁抱資本做自持，通過物業(yè)的增值獲益擁抱產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤都是可行的方向。而這兩種商業(yè)模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運(yùn)作能力和對(duì)周期的深度理解能力，擁抱產(chǎn)業(yè)鏈的模式則需要相當(dāng)?shù)钠脚_(tái)管理和協(xié)同能力?？梢哉f無論哪種模式要做到成功都是有相當(dāng)門檻的。疊加前面我們對(duì)行業(yè)分散度的判斷，我們認(rèn)為長租這個(gè)行業(yè)要進(jìn)入不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。我們判斷未來在中國的市場(chǎng)中會(huì)走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個(gè)過程中不排除會(huì)出現(xiàn)同時(shí)擁有兩端優(yōu)勢(shì)的企業(yè)出現(xiàn)，同時(shí)也會(huì)催生或者衍變分化出很多專注做單個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。行業(yè)的商業(yè)模式演進(jìn)是個(gè)非常值得期待的過程。品牌公寓三種模式盈利能力最強(qiáng)分析2023/9/4葉予舜19盈利模式總結(jié)：擁抱資本&擁抱產(chǎn)業(yè)鏈品牌公寓三種模式盈利能力最資本市場(chǎng)估值展望長租公寓市場(chǎng)海外已經(jīng)形成3類典型商業(yè)模式，并且有相關(guān)的上市公司，從PS估值上看，自持集中式>自持分散式>托管分散式。自持集中式市值最高的公司AVB的PS達(dá)到13，自持分散式市值最大的公司AMH為6.6，托管式為0.7，與開發(fā)商的PS值類似為0.7。自持式由于市值中含有對(duì)自持物業(yè)的重估價(jià)值因此PS遠(yuǎn)高于托管類公司。長租公寓行業(yè)及龍頭公司估值情況2023/9/4葉予舜20資本市場(chǎng)估值展望長租公寓行業(yè)及龍頭公司估值情況2023/8/國內(nèi)長租公寓行業(yè)及龍頭公司估值展望從A股對(duì)資產(chǎn)類公司的估值來看，呈現(xiàn)出周期<非周期<周期+非周期，重資產(chǎn)<輕資產(chǎn)<輕重結(jié)合的特征。典型的輕重資產(chǎn)結(jié)合、周期非周期業(yè)務(wù)結(jié)合的公司中國國貿(mào)擁有資產(chǎn)類公司最高的估值，PS9倍，PE32倍。長租公寓領(lǐng)域是另一個(gè)能夠完美組合周期與非周期業(yè)務(wù)的行業(yè)板塊，輕重結(jié)合的資產(chǎn)運(yùn)作模式將極大地改變目前地產(chǎn)板塊的估值體系，成就新的高市值龍頭出現(xiàn)。國內(nèi)資產(chǎn)管理階段資本市場(chǎng)空間亟待挖掘長租公寓行業(yè)及龍頭公司估值情況2023/9/4葉予舜21國內(nèi)長租公寓行業(yè)及龍頭公司估值展望國內(nèi)資產(chǎn)管理階段資本市場(chǎng)空預(yù)測(cè)到2027年，品牌公寓占整個(gè)租賃市場(chǎng)的比重達(dá)到10%，行業(yè)整體管理規(guī)模預(yù)計(jì)為1060萬間附近，品牌公寓行業(yè)的整體估值有望達(dá)到約為4.2萬億;龍頭公司管理規(guī)模約為100萬間，與之對(duì)應(yīng)的估值3800億。品牌公寓行業(yè)及龍頭估值推測(cè)假設(shè)條件：1、單間年房租收入為50,000元;2、入住率為95%;3、PS為8長租公寓行業(yè)及龍頭公司估值情況2023/9/4葉予舜22預(yù)測(cè)到2027年，品牌公寓占整個(gè)租賃市場(chǎng)的比重達(dá)到10%，行一、長租公寓概況及運(yùn)營模式1、長租公寓概況“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。伴隨2015-2016年房價(jià)上漲和首次置業(yè)門檻提高，越來越多年輕人主動(dòng)或被動(dòng)選擇租房。中國租賃市場(chǎng)目前處于快速發(fā)展期。創(chuàng)業(yè)類企業(yè)、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運(yùn)營商都在試水長租公寓。根據(jù)2015年中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，公寓間數(shù)超過100萬間。2023/9/4葉予舜23一、長租公寓概況及運(yùn)營模式1、長租公寓概況2023/8/3葉2、長租公寓運(yùn)營模式

集中式出租：企業(yè)通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細(xì)化的設(shè)計(jì)、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)，最后對(duì)外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟(jì)型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。

分布式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對(duì)外出租的模式。一、長租公寓概況及運(yùn)營模式2023/9/4葉予舜242、長租公寓運(yùn)營模式一、長租公寓概況及運(yùn)營模式2023/8/一、長租公寓概況及運(yùn)營模式“集中式”、“分散式”兩種模式運(yùn)營重要指標(biāo)：空置率續(xù)租率利潤率集中式運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造升級(jí)。分散式起步晚，房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與改造，提供全新的租住體驗(yàn)，其挑戰(zhàn)在于對(duì)公寓的管理與社群運(yùn)營。集中式和分散式各有利弊，但總體而言集中式公寓的盈利空間更大。2023/9/4葉予舜25一、長租公寓概況及運(yùn)營模式“集中式”、“分散式”兩種模式運(yùn)營1、美國——EQR(重資產(chǎn))

EquityResidential(EQR.N公平租屋)是在紐交所上市的美國第一家上市出租公寓REITs，是重資產(chǎn)運(yùn)營出租公寓的成功典范。公司從1969年建立至今，通過精準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格周期變化收購核心資產(chǎn)和出售非核心資產(chǎn)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合在美國的地理位臵分布。此外，公司通過運(yùn)用精準(zhǔn)到位的日常管理，牢牢抓住租客的租賃需求，租金漲幅超過同行企業(yè)。EQR的成功經(jīng)歷得益于其作為REITs在融資方面的天然優(yōu)勢(shì)，但其超越其他公寓REITs的盈利說明了EQR在運(yùn)營方面的獨(dú)到競爭力。2016年，EQR擁有物業(yè)數(shù)量302個(gè)，公寓間數(shù)共計(jì)7.75萬間，擁有數(shù)量為全美第三。二、國外長租公寓典型案例分析2023/9/4葉予舜261、美國——EQR(重資產(chǎn))二、國外長租公寓典型案例分析201、美國——EQR(重資產(chǎn))

(1)EQR融資優(yōu)勢(shì)——REITs助推高效融資融資端，美國完善的REITs上市流通制度為EQR高效便捷的股權(quán)融資提供基礎(chǔ)，實(shí)際上，這也是美國公寓企業(yè)普遍采用自持模式的核心前提。除股權(quán)融資外，EQR還以債券融資作為補(bǔ)充，并且得益于較低的杠桿水平、穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及REITs稅收豁免債務(wù)優(yōu)惠政策，EQR的債務(wù)資金成本處于低位。

(2)EQR投資策略——精準(zhǔn)投資投資端，EQR能夠根據(jù)整體市場(chǎng)狀況制定精準(zhǔn)投資戰(zhàn)略。EQR總共經(jīng)歷了3階段發(fā)展，第一階段，1993年至2000年前后，在美國總體租賃公寓市場(chǎng)資產(chǎn)回報(bào)率較高的背景下，其借助高效多元的融資渠道順勢(shì)進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張;第二階段，2000年-2005年前后，美國公寓資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，資產(chǎn)回報(bào)率呈現(xiàn)下降，這一階段EQR放慢了擴(kuò)張節(jié)奏;第三階段，2006年至今，美國公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)分化，EQR逐步聚焦核心市場(chǎng)，加大核心市場(chǎng)布局的同時(shí)，逐步直至完全剝離非核心市場(chǎng)物業(yè)，并且在購置資產(chǎn)以及剝離資產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)上能夠踏準(zhǔn)市場(chǎng)(低買高賣).

(3)EQR的競爭優(yōu)勢(shì)——管控效率高

EQR的競爭優(yōu)勢(shì)一方面來自于精準(zhǔn)把握了資產(chǎn)價(jià)格周期，在縮減規(guī)模，資產(chǎn)出售時(shí)連續(xù)獲得超額收益。另一方面，公司將客戶群體定位為中高端收入，在區(qū)位選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造等方面都是圍繞中高端收入客戶群體的需求而制定。區(qū)位方面，中高收入人均聚集的區(qū)域主要為美國東西海岸金融、高科技、高校和傳媒聚集的區(qū)域。而這些區(qū)域恰好也是資產(chǎn)保值和升值較優(yōu)選擇。EQR主要面向的美國中高收入群體年收入漲幅超過美國平均，這也是EQR可以實(shí)現(xiàn)超過同行租金漲幅的主要原因。此外，EQR嚴(yán)格控制成本端，拉大租金漲幅和成本漲幅。橫向?qū)Ρ菶QR和同行可發(fā)現(xiàn)EQR的成本占收入比重略低。二、國外長租公寓典型案例分析2023/9/4葉予舜271、美國——EQR(重資產(chǎn))二、國外長租公寓典型案例分析20二、國外長租公寓典型案例分析2、日本——大東建托(輕資產(chǎn))大東建托的運(yùn)營模式是典型的―施工+建后代租，其業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)離不開日本私有土地制度。在日本，人們視土地為一項(xiàng)重要遺產(chǎn)傳給子孫，但是日本的遺產(chǎn)繼承稅和土地持有稅很高。尤其是在2015年日本修改了遺產(chǎn)稅后，受制于遺產(chǎn)稅人數(shù)預(yù)計(jì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加1.5倍。由于租賃房屋的土地價(jià)值和房屋價(jià)值可以用來抵扣遺產(chǎn)稅，所以很多人尋找施工和代租方將房屋租出去以減少稅收。此外，日本央行持續(xù)寬松的貨幣政策導(dǎo)致日本利率持續(xù)走低，這也促使了土地和房屋所有者對(duì)外出租房屋獲得穩(wěn)定租金收益的催化劑之一。2023/9/4葉予舜28二、國外長租公寓典型案例分析2、日本——大東建托(輕資產(chǎn))2二、國外長租公寓典型案例分析2、日本——大東建托(輕資產(chǎn))

(1)大東建托主要客戶群體是收入持續(xù)上漲的動(dòng)力大東建托的客戶群體中有48.4%的人是為了合法規(guī)避高遺產(chǎn)稅、25.8%的人是為了獲得穩(wěn)定的租金收入。伴隨著日本遺產(chǎn)稅的修改和持續(xù)走低的利率，大東建托的潛在客戶群體越來越多，為公司收入帶來持續(xù)上漲動(dòng)力。

(2)大東建托運(yùn)營模式大東建托主營業(yè)務(wù)分為開發(fā)建造和租賃管理兩大部分。其主要的運(yùn)營模式是，首先向土地所有者提供建造和租賃方案，簽訂長期租約獲得土地;其次開發(fā)建造，然后再通過房地產(chǎn)中介子公司推廣和租賃出租房。大東建托屬于自造房源，雖然不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但公司前期開發(fā)建造業(yè)務(wù)的設(shè)計(jì)和高效建造為后續(xù)房屋租賃業(yè)務(wù)奠定了房源基礎(chǔ)。雖然市場(chǎng)競爭者不少，但是大東建托連續(xù)多年在公寓開發(fā)建造、房屋租賃和管理三方面獲得業(yè)內(nèi)第一的成績。

(3)大東建托毛利率偏低大東建托房屋租賃業(yè)務(wù)收入從2009年開始占總收入比例大幅提升。截至2016年，房屋租賃業(yè)務(wù)占總收入55%，超過建設(shè)收入占比42%。但是由于是輕資產(chǎn)模式，房屋租賃業(yè)務(wù)的毛利率并不高。和建設(shè)與其他業(yè)務(wù)約30%的毛利率相比，大東建托的房屋租賃業(yè)務(wù)毛利率還不到10%。雖然房屋租賃業(yè)務(wù)從2012年到2016年盈利每年有所提升，2016年毛利率僅為8.1%。盡管大東建設(shè)在租賃方面盡可能加強(qiáng)管理，提高入住率，但是輕資產(chǎn)模式下租賃業(yè)務(wù)的毛利率受制于底租，很難大幅提高盈利效率。2023/9/4葉予舜29二、國外長租公寓典型案例分析2、日本——大東建托(輕資產(chǎn))2三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析1、長租公寓運(yùn)營模式中國長租公寓市場(chǎng)從2015年起不斷升溫，各方參與者接連進(jìn)入長租公寓行業(yè)。早先以創(chuàng)業(yè)型公司依托私募基金投資的模式在核心城市獲取分散式房源，以輕資產(chǎn)的模式運(yùn)營。但是由于輕資產(chǎn)模式下，房價(jià)上行可能會(huì)縮短業(yè)主對(duì)外租賃的時(shí)間，收回資產(chǎn)出售獲利。所以分散式輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式通常面臨租期短、租金差價(jià)低、管理效率低等問題，難盈利。2023/9/4葉予舜30三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析1、長租公寓運(yùn)營模式2023/三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析1、長租公寓運(yùn)營模式隨后以房地產(chǎn)中介為代表的世聯(lián)行、鏈家等先后進(jìn)入長租公寓行業(yè)，依托其全國廣闊的布點(diǎn)對(duì)接房源和租客。世聯(lián)行進(jìn)入行業(yè)較早，已從早先分散式輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧惺捷p資產(chǎn)模式，整棟獲取和出租公寓?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、招商蛇口、龍湖等也進(jìn)入到長租公寓的行業(yè)中。目前中國市場(chǎng)的主要參與者，無論是創(chuàng)業(yè)型、房地產(chǎn)中介型還是房地產(chǎn)開發(fā)商都還停留在輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式上。目前，我國的長租公寓分為兩種：集中式長租公寓的房源以酒店式公寓、快捷酒店和工業(yè)改造房為主，一般整套出租，如魔方公寓、萬科泊寓等；分散式長租公寓多為租賃企業(yè)從個(gè)人業(yè)主處獲取房源，一般按間出租，這類以鏈家自如為代表。2023/9/4葉予舜31三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析1、長租公寓運(yùn)營模式2023/三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析2、長租公寓的盈利模式以集中式和分散式的盈利為例：集中式公寓初期投資數(shù)額較大，回收周期比較長，一般為10-15年。除第一年投入較大外，現(xiàn)金流多為正，發(fā)展健康。分散式長租公寓持續(xù)盈利的關(guān)鍵在于，將服務(wù)力量的密度，房間分布的密度，翻新的密度，輪空的密度，基于密度的成本，利潤和擴(kuò)張方式選擇等找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。

長租公寓盈利會(huì)經(jīng)歷這樣的三個(gè)階段：單店階段輕松盈利；單店擴(kuò)張階段由于企業(yè)管理、擴(kuò)張速度等原因?qū)е掠陆?；?guī)模經(jīng)濟(jì)階段，形成真正的競爭力。2023/9/4葉予舜32三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析2、長租公寓的盈利模式2023三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析

2、長租公寓的盈利模式

綜合以上分析，進(jìn)入長租行業(yè)不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。我們判斷未來在中國的市場(chǎng)中會(huì)走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個(gè)過程中不排除會(huì)出現(xiàn)同時(shí)擁有兩端優(yōu)勢(shì)的企業(yè)出現(xiàn)，同時(shí)也會(huì)催生或者衍變分化出很多專注做單個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。2023/9/4葉予舜33三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析2、長租公寓的盈利模式202三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析3、長租公寓的市場(chǎng)前景

(1)在萬億房產(chǎn)市場(chǎng)中快速成長按目前的市場(chǎng)空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)空間在5.3萬億左右，這一個(gè)萬億市場(chǎng)中目前為止仍未成長出一個(gè)千億市值的公司，A股市場(chǎng)中唯一的地產(chǎn)服務(wù)類公司世聯(lián)行市值只有160億左右，可見行業(yè)投資價(jià)值仍未得到充分挖掘，而身處其中的企業(yè)業(yè)務(wù)收入和市場(chǎng)集中度仍有很大的提升空間。

資產(chǎn)管理市場(chǎng)整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。2023/9/4葉予舜34三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析3、長租公寓的市場(chǎng)前景2023三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析3、長租公寓的市場(chǎng)前景

(2)租賃市場(chǎng)規(guī)模已破萬億在2016年熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲，而居民收入增速平穩(wěn)(多數(shù)城市人均可支配收入年增速在6~8%區(qū)間)的背景下，剛需購買力受到抑制，首套置業(yè)的購房者年齡被推后。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2016年部分熱點(diǎn)城市的平均首置年齡已超過35歲，較2012年有明顯提升2~3年，相應(yīng)的新進(jìn)入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上(以大學(xué)生22歲畢業(yè)計(jì)算)，租房居住需求周期被進(jìn)一步拉長。長租公寓的市場(chǎng)非常大。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2015年中國租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。2023/9/4葉予舜35三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析3、長租公寓的市場(chǎng)前景2023三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析3、長租公寓的市場(chǎng)前景

(3)長租公寓規(guī)模將超1000萬間未來中國的品牌公寓將同時(shí)存在集中式、分散式和托管式三種模式。整體品牌公寓的市場(chǎng)占有率將分布在10-15%的范圍內(nèi)。我國目前品牌公寓的數(shù)量占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2-3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達(dá)10%的市場(chǎng)占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬間。2023/9/4葉予舜36三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析3、長租公寓的市場(chǎng)前景2023四、政策利好長租公寓發(fā)展1、長期政策導(dǎo)向利好租賃政策春筍般涌現(xiàn)，租賃企業(yè)受益。2015-2016年是中央政策關(guān)注長租公寓并提出大致政策導(dǎo)向和發(fā)展框架的時(shí)期。2015年，中央政府文件和工作會(huì)議接連提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向和相關(guān)具體措施，政策導(dǎo)向主要為支持住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、公積金支持租房租賃等。2016Q1國務(wù)院首次提出租購并舉的政策，提議將外來人口納入到公租房供應(yīng)范圍。2016年5月李克強(qiáng)主持國務(wù)院工作常務(wù)會(huì)議時(shí)，就鼓勵(lì)租賃企業(yè)發(fā)展、推進(jìn)公租房貨幣化、完善稅收優(yōu)惠和加強(qiáng)監(jiān)管等四方面提出了政策導(dǎo)向?？傮w來看15-16年期間，中央層面接連提出租賃市場(chǎng)發(fā)展框架五大方面：加快租賃企業(yè)發(fā)展、促進(jìn)公積金在租賃方面的使用、公租房貨幣化、稅收優(yōu)惠制度和市場(chǎng)監(jiān)管。2016年底和2017年初，住建部兩次發(fā)文推進(jìn)租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化和規(guī)模化發(fā)展，并提出12個(gè)城市作為租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市。從政策框架到試點(diǎn)，租賃市場(chǎng)的政策正在從導(dǎo)向逐步落實(shí)到實(shí)踐。從2017年Q1住建部的政策導(dǎo)向可以看出政策先利好租賃企業(yè)的發(fā)展，支持租賃企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，提供更多租賃房，以滿足市場(chǎng)住房需求。中央提出租賃市場(chǎng)政策導(dǎo)向后，各地方政府積極響應(yīng)中央號(hào)召。從2016年8月開始，廣東、四川等14省出臺(tái)培育住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見和辦法，給予租房市場(chǎng)政策優(yōu)惠、鼓勵(lì)REITs試點(diǎn)。2017年北上廣深等一線城市愈發(fā)關(guān)注租賃市場(chǎng)的發(fā)展，緊跟中央步伐，出臺(tái)多項(xiàng)政策扶持租賃市場(chǎng)。從中央到地方政府長租公寓的政策風(fēng)口正在逐步打開。2023/9/4葉予舜37四、政策利好長租公寓發(fā)展1、長期政策導(dǎo)向利好2023/8/3

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)近日，住建部會(huì)同國家發(fā)改委、財(cái)政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。目前住建部已選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

截至目前，這其中10個(gè)城市已經(jīng)出臺(tái)了住房租賃新政。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜382、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)

廣州：允許將商業(yè)用房改成租賃住房，明確提出“租購?fù)瑱?quán)”

7月17日廣州市政府印發(fā)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知。通知指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，改建后的租賃住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。也不得將改造后的租賃住房進(jìn)行銷售。允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。通知提出：住房租賃企業(yè)按生活性服務(wù)業(yè)執(zhí)行相關(guān)政策。執(zhí)行公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，按照相關(guān)規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠。發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。發(fā)展既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司(暫定名)。建立健全房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜392、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)

深圳

(1)棚改區(qū)保障房未來“只租不售”深圳市住建局近日組織起草了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》，棚改區(qū)改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。在南山、福田、羅湖、鹽田在4個(gè)區(qū)里，供應(yīng)大量的保障性住房+人才性住房，并實(shí)現(xiàn)只租不售。此外7月上旬深圳發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》，提出要加快出臺(tái)《深圳市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開展長租公寓經(jīng)營。

(2)擬收儲(chǔ)100萬套“農(nóng)民房”租賃

8月28日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見稿)，《實(shí)施意見》提出，要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，加大規(guī)范管理與市場(chǎng)監(jiān)測(cè);加大對(duì)城中村租賃公共服務(wù)配套等。指導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜402、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)杭州：正式引入阿里巴巴建設(shè)“智慧住房租賃平臺(tái)”

8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。今年年底前該平臺(tái)將建成。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜412、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)

廈門：在商品住宅土地出讓時(shí)配建租賃住房

8月5日廈門市研究通過開展住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案，方案提出一要鼓勵(lì)市場(chǎng)主體多元化。制定優(yōu)惠政策，吸引更多知名房屋租賃企業(yè)入駐廈門，扶持國有企業(yè)做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)。二要多渠道解決租賃房源問題。加大土地供應(yīng)，在商品住宅土地出讓時(shí)配建租賃住房;充分利用農(nóng)村發(fā)展用地建設(shè)租賃住房。三要健全住房租賃市場(chǎng)管理體系。加快建立租賃市場(chǎng)體系健全、市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃市場(chǎng)。四要建立行業(yè)公會(huì)，完善誠信制度，規(guī)范行業(yè)行為，加強(qiáng)行業(yè)自律。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜422、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)

佛山：已上報(bào)租賃試點(diǎn)方案首批房源已招租

7月21日佛山市召開住房租賃試點(diǎn)工作動(dòng)員會(huì)議，提出加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案，主要包括培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè);建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái);探索增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑;創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制;規(guī)范城中村住房租賃;鼓勵(lì)住房消費(fèi);完善住房租賃支持政策;提供金融支持;加強(qiáng)行業(yè)管理在內(nèi)的九個(gè)方面。佛山市住建局表示，下一步該市首要目標(biāo)是擴(kuò)大國有平臺(tái)規(guī)模，讓國有平臺(tái)引領(lǐng)、帶動(dòng)和規(guī)范該市住房租賃市場(chǎng)。盤活存量房、完善供地方式。以開展賣地自持、“商改租”、“工改租”、及“三舊”改造，盤活存量房源;著手開展城中村改造，開啟城市更新模式;在各區(qū)開展集體土地建設(shè)“只租不售”試點(diǎn)項(xiàng)目。該市目前已成立佛山市專業(yè)化住房租賃指導(dǎo)委員會(huì)，搭建佛山市國有住房租賃平臺(tái)，并于今年年初著手采購和籌集房源，目前首批房源已開始招租，計(jì)劃8月底入住。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜432、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)

武漢：新建商品房項(xiàng)目可配建10-20%租賃住房

7月25日武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布了關(guān)于征求《武漢市關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(征求意見稿)》公示。意見中提到，武漢市將建立住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房行為，經(jīng)備案的住房租賃可用公積金支付租金，承租人子女也有望享受就近入學(xué)。

《意見》提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)和住房租賃企業(yè)通過新建商品房增加租賃住房供應(yīng)。在中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域周邊或者工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中區(qū)域，選取符合住房租賃市場(chǎng)需求的新建商品房項(xiàng)目，按照一定比例(約為10-20%)和相關(guān)要求配建租賃住房，并明確自具備交付條件之日起一定年限內(nèi)(暫定為5-10年)不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓或者分割抵押;配建租賃住房的，可不再配建公共租賃住房(以下簡稱公租房);在住房需求量大的區(qū)域，探索將新建商品房配建一定比例的租賃住房作為土地出讓條件。同時(shí)，通過新建人才公寓或者貨幣化保障等方式，滿足新就業(yè)大學(xué)生和技術(shù)工人的住房租賃需求。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜442、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)

成都：未來5年培育規(guī)?；赓U企業(yè)50家

8月初成都市政府召開第163次常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出，此前《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案(送審稿)》已被住建部批復(fù)，擇日將正式實(shí)施。居住證持有人按規(guī)定享受公積金、義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)。成都將從鼓勵(lì)租賃發(fā)展、建立租賃機(jī)構(gòu)、增加供應(yīng)房源、降低租房稅費(fèi)、加強(qiáng)租賃監(jiān)管等方面，啟動(dòng)一批租賃住房建設(shè)，完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，開展住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務(wù)體系，到2017年年底，成都將組建或改建3至4家國有住房租賃公司，到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜452、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)

沈陽：承租人子女將享就近入學(xué)等權(quán)益

7月底沈陽市出臺(tái)住房租賃試點(diǎn)工作方案，推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，明確規(guī)定符合條件的承租人子女將享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，租房隨遷子女可就近入學(xué)，參加中考。沈陽市此次租房新政首次明確了建立承租人居住證權(quán)利清單，不斷擴(kuò)大承租人權(quán)利。首次明確了在明年年底前，持有居住證的承租人按照法律法規(guī)規(guī)定在隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)購租同權(quán)。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜462、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

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鄭州：到2020年新建租賃住房達(dá)3.8萬套租房可落戶

8月14日鄭州市印發(fā)《培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，降低房地產(chǎn)的投資屬性，增強(qiáng)住房的居住屬性，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念。

《方案》提出，2020年前國有租賃平臺(tái)企業(yè)持有的住房租賃房源要占全市增量的20%;國有土地新建租賃住房要達(dá)到3.8萬套;集體土地新建租賃住房達(dá)到5000套;利用自有土地新建租賃住房達(dá)到5000套;新增公租房實(shí)物配租30000戶;新建特色租賃小區(qū)住房達(dá)到5000套。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜472、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202

2、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)

南京：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)成立，信息平臺(tái)年內(nèi)完成搭建

7月底，南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)正式成立，45家會(huì)員單位參加了會(huì)議，并審議通過了《南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)章程》。目前南京市每年提供于市場(chǎng)的租賃房源大約30萬套，從事存量房交易、租賃等的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)超過2500家，從業(yè)人員多達(dá)10580人。南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的登記管理機(jī)關(guān)為南京市民政局，接受登記管理機(jī)關(guān)和相關(guān)部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理，配合政府部門進(jìn)行信息平臺(tái)的搭建將是協(xié)會(huì)成立后的首項(xiàng)重要任務(wù)，預(yù)計(jì)3—5個(gè)月內(nèi)完成，這一平臺(tái)不僅公開透明發(fā)布存量房交易、租賃等房源信息，還將發(fā)布中介機(jī)構(gòu)交易過程中的行為表現(xiàn)等，督促企業(yè)規(guī)范行為。四、政策利好長租公寓發(fā)展2023/9/4葉予舜482、試點(diǎn)城市租賃政策密集出臺(tái)四、政策利好長租公寓發(fā)展202五、群雄逐鹿，長租公寓會(huì)是下一個(gè)風(fēng)口?目前，巨頭紛紛殺入長租公寓市場(chǎng)，除了萬科之外，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)等資本均進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)，長租公寓市場(chǎng)進(jìn)入混戰(zhàn)。事實(shí)上，長期以來中國長租公寓市場(chǎng)中的多數(shù)玩家均采用“二房東”模式，且競爭多集中在在搶房源方面，市場(chǎng)尚未發(fā)展到以品質(zhì)爭奪市場(chǎng)的競爭階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2016年底，長租公寓完成融資90億元，到了2017年，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺(tái)以及酒店集團(tuán)涉足長租公寓。截止5月末，我國長租公寓品牌達(dá)57個(gè)，可謂百家爭鳴。雖然眾多資本進(jìn)入，但是目前中國長租公寓市場(chǎng)尚未出現(xiàn)獨(dú)角獸企業(yè)。當(dāng)前長租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)，長租公寓主要集中在以北上廣深為代表的一線城市和成都、武漢等發(fā)達(dá)二線城市。當(dāng)前，長租公寓市場(chǎng)的競爭主要集中在低端市場(chǎng)，面對(duì)企業(yè)高管等金領(lǐng)高端市場(chǎng)和租金相對(duì)較高的中端市場(chǎng)的競爭相對(duì)緩和。2023/9/4葉予舜49五、群雄逐鹿，長租公寓會(huì)是下一個(gè)風(fēng)口?目前，巨六、結(jié)語：市場(chǎng)百花齊放行業(yè)BUG虐心?要想勝出，需具備兩個(gè)核心能力：雖然長租公寓市場(chǎng)遍地開花，但問題也不少，如：集中式公寓收錄整棟房難;商業(yè)用地改為住房用地成本高，利潤??；地址選擇與成本、銷量掛鉤;市場(chǎng)熱、競爭大、物業(yè)成本高；二房東當(dāng)?shù)馈⒔煌吧虡I(yè)配套選址影響房價(jià);投入大、周期長、回報(bào)慢、有風(fēng)險(xiǎn);產(chǎn)品宣傳與現(xiàn)實(shí)落差大，得不到客戶的認(rèn)同等?？傮w來看，長租公寓市場(chǎng)在政策支持、資本追捧、消費(fèi)升級(jí)等因素的影響下發(fā)展向好，長租公寓+互聯(lián)網(wǎng)，長租公寓+金融，長租公寓+生活服務(wù)……等創(chuàng)新模式將不斷涌現(xiàn)，在實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上向精細(xì)化發(fā)展演進(jìn)，將出現(xiàn)有影響力的一體化解決方案、一站式服務(wù)平臺(tái)。在國內(nèi)市場(chǎng)信息技術(shù)和智能化水平是獲取競爭優(yōu)勢(shì)和走到最后的第一個(gè)核心能力。未來增長速度將有所下降但仍維持較高水平，長租公寓將更加關(guān)注運(yùn)營及外延。由于市場(chǎng)規(guī)模極大，短期內(nèi)將不會(huì)出現(xiàn)寡頭，市場(chǎng)集中度將在很長時(shí)間內(nèi)維持較低水平。與資本結(jié)合進(jìn)行兼并收購與整合的能力是獲取競爭優(yōu)勢(shì)和走到最后的第二個(gè)核心能力。2023/9/4葉予舜50六、結(jié)語：市場(chǎng)百花齊放行業(yè)BUG虐心?要想勝出，需具備兩個(gè)核公寓發(fā)展模式公寓發(fā)展模式萬科泊寓基本情況：萬科集團(tuán)長租公寓品牌，為有態(tài)度的城市青年群體提供舒適、安心、配備齊全的租住空間及一體化社區(qū)服務(wù)以精裝集中式公寓為主，針對(duì)18～35歲青年群體，中端價(jià)位房型：15-40㎡為主，獨(dú)立衛(wèi)生間、整體衛(wèi)浴基礎(chǔ)配置：床、床墊、沙發(fā)、桌椅、層板架、衣柜、晾衣繩、空調(diào)、熱水器、冰箱、公共洗衣房、公共廚房休閑娛樂區(qū)：Partyroom、影音室、閱讀區(qū)，咖啡區(qū)，主題沙龍，電影攝影，露營燒烤等自建和收房目前全國14個(gè)城市40多家店，北上廣深、廈門、合肥、重慶、沈陽、福州、佛山、濟(jì)南、東莞、長沙、西安2017年5月泊寓大約有15000間已經(jīng)開業(yè)此外還有35000間在統(tǒng)一裝修.預(yù)計(jì)到2018年拓展公寓目標(biāo)45萬間，年收入94億元定位房型配套物業(yè)來源全國化布局遠(yuǎn)期規(guī)劃則計(jì)劃提供100萬套公寓年收入達(dá)到155億元，為一半以上城市新進(jìn)入者提供長期租住空間及服務(wù)國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析52萬科泊寓基本情況：萬科集團(tuán)長租公寓品牌，為有態(tài)度的城市青通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)，并負(fù)責(zé)裝修改造及公寓運(yùn)營管理。泊寓拓展重資產(chǎn)的方式，主要是出于對(duì)資產(chǎn)增值的考慮，而且長租公寓的投資回報(bào)情況并不比寫字樓差。收購項(xiàng)目自行開發(fā)：收購?fù)恋鼗蛟诮üこ蹋顿Y建設(shè)，并運(yùn)營管理收購現(xiàn)有物業(yè)：收購市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)（住宅、酒店、商業(yè)、公寓、綜合體等），投資改造，并運(yùn)營管理即租賃方式，泊寓與項(xiàng)目持有方簽訂長期房屋租賃合同（一般超過15年），司負(fù)責(zé)裝修改造及公寓運(yùn)營。目前投資回報(bào)周期普遍較長，租賃的輕資產(chǎn)模式在5-8年左右，而萬科則預(yù)計(jì)5年能夠收回成本收購現(xiàn)有物業(yè)使用權(quán)：主要面向集體建設(shè)用地上開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，通過長租約方式間接持有該項(xiàng)目的長期使用權(quán)租地合作開發(fā)：主要面向集體建設(shè)用地或劃撥用地，與土地方或者關(guān)聯(lián)方合作，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，并享有項(xiàng)目長期經(jīng)營收益的合理部分核心模式重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式另外萬科泊寓通過互聯(lián)網(wǎng)工具、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化、來運(yùn)營，從而降低整體成本的輸出萬科泊寓

運(yùn)營模式：輕重兼顧，另外萬科泊寓通過互聯(lián)網(wǎng)工具、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化、來運(yùn)營，從而降低整體成本的輸出國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析53通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)，并負(fù)責(zé)裝修改造及公寓運(yùn)營管萬科泊寓盈利模式：通過長租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預(yù)期；另外長租公寓是其獲取客戶基礎(chǔ)的一環(huán)萬科通過長租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預(yù)期租金與周邊住宅租賃市場(chǎng)相比，單位面積租金要高，但泊寓還是以時(shí)尚的裝修風(fēng)格、社區(qū)化的運(yùn)營以及萬科強(qiáng)大的品牌效應(yīng)贏得了市場(chǎng)的青睞。萬科開展長租公寓業(yè)務(wù)是其獲取客戶基礎(chǔ)的一環(huán)從萬科布局長租公寓目的來看，無論是廣深區(qū)域提出的“八爪魚”戰(zhàn)略，還是北京區(qū)域的6+X戰(zhàn)略、上海區(qū)域“熱帶雨林”計(jì)劃等，長租公寓都是其中的一部分。國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析54萬科泊寓盈利模式：通過長租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值萬科泊寓濟(jì)南分布：共六個(gè)店，一共約1500間，市中、天橋、歷城、高新均有分布，緊鄰商圈，地段繁華，交通便利文創(chuàng)店軟件園店林業(yè)大廈店生產(chǎn)路店經(jīng)七緯二店望平街店經(jīng)十路國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析55萬科泊寓濟(jì)南分布：共六個(gè)店，一共約1500間，市中、天橋、20XX年X月，我們的工作簡述精裝集中式公寓一線為主、二線為輔收房+自建房型多樣、配套齊全龍湖冠寓市場(chǎng)定位房型配套市場(chǎng)布局物業(yè)來源產(chǎn)品系檔次客群價(jià)格核桃高檔20-35高松果中低檔20-35中低豆豆中低檔20-35低低重點(diǎn)布局北京、上海、廣州、深圳持續(xù)拓展蘇州、杭州、南京、廈門、重慶、成都、天津、武漢、西安龍湖冠寓

倡導(dǎo)“去孤島化”租住生態(tài)，將每棟“冠寓”作為城市綜合網(wǎng)絡(luò)的CityHub（交叉點(diǎn)），旨在為都市年輕白領(lǐng)打造舒適、安全、便捷、時(shí)尚、社群的全新生態(tài)租賃圈房型面積主力結(jié)構(gòu)一室一廳20-60平25-35平三居、四居、五居配套主要配套：冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)特殊配套：油煙機(jī)、電視機(jī)、熱水器主要來源收房，簽訂租賃協(xié)議次要來要自建截至2017年底，冠寓已進(jìn)入了17個(gè)城市，開業(yè)房間超過1.5萬。計(jì)劃到2020年實(shí)現(xiàn)20億租金收入、進(jìn)入行業(yè)前三；國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析5620XX年X月，我們的工作簡述精裝集中式公寓一線為主、二線為龍湖冠寓當(dāng)前以輕資產(chǎn)模式為主，盈利主要來源于租金+服務(wù)費(fèi)，通過規(guī)模擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，后續(xù)會(huì)逐漸增加重資產(chǎn)比重

。盈利=租金+服務(wù)費(fèi)×規(guī)模－成本輕資產(chǎn)入手輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報(bào)率可以達(dá)到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)內(nèi)部回報(bào)率在10%左右，毛利率高達(dá)65%輕資產(chǎn)入手，早期輕重比例是8∶2，后期重資產(chǎn)比重逐漸增大，最終以重資產(chǎn)為主。提升產(chǎn)品價(jià)值引入城市的綜合資源，驅(qū)動(dòng)城市中生活服務(wù)、文化娛樂