年長春高檔住宅市場推廣總結

為貫徹落實中央紀委第三次全會和國務院第二次廉政工作會議關于認真落實經營性 性性較強的地方性法規(guī)，對于加快城市的開發(fā)改造、維護社會穩(wěn)定都具有重要意義。《長《長春市閑置土地處置辦法》的頒布，更有利于土地的掛牌出讓，有利于地產市d額度下半年，我省將全面超額完成全年目標任務，加大持證人員的再就業(yè)比例，嚴格控制城鎮(zhèn)登記失業(yè)率。在小額貸款方面，加強擔保機構建設，取消反擔保，同時，開展建立健全小額擔保貸款評估監(jiān)督建立健全小額擔保貸款評估監(jiān)督機。上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利利息利息的上調，在一定程度上增加了項目的開發(fā)成本，導致房價會有一定幅度的上揚，但揚，但從目前看，中低價位的經濟型住宅需求空間較大，因此長春商品房上漲幅度不停。這一消息無論是推出當時，還是直到現(xiàn)在，仍僅是觸動了房產業(yè)界。為何出臺該政策較為統(tǒng)一的口徑是，不符合用地政策是別墅類土地供應的主要原因。別墅類居住用地一般容積率較低，占用土地多。而且近幾年來，一些地方別墅建設很多，但能滿足中低收入者購房的住宅相對于需求來說卻很少。其更深層次的原因是在一部分地區(qū)別別墅圈地太多了，別墅這一房產的高端市場聚集了過多的資金，過多的競爭和過多的開發(fā)進作的背景、工作內容和進展情況，并介紹修編工作目前已進入征求意見和修改完善階的布局模式。主城區(qū)的用地布局：疏解中心壓力，在人民大街南端建設南部副中心，出了新者的信賴成為高端市場競爭的主要目的。隨著競爭的深入，高檔住宅需求市場也在相應擴大，政府的宏觀扶持政策也開始逐步完善。高檔住宅市場進入了理性成長階段。同時由于長春地產正在向外圍發(fā)展，因此投資理念正在快速更新，矗立在城市大地上的萬千廣廈，今天已不是天下寒士的避難性成長年”。春地產市場進入品牌競爭激烈時代。高檔供應市場逐漸增強，高端需求也呈現(xiàn)上升長春市高檔住宅市場代表樓盤項目開發(fā)及銷售情況一覽表起起價項住宅類型(元地段及配套目)二期3000市中心偏遠，交通7000地段：地處高新開發(fā)區(qū)，地理位置距萬平。二期在售面積10萬平平，建筑面積容積率天安第不便利，人口居住綠率小高層銷售別墅60%化率萬萬科上東區(qū)富苑華城長影世密度相對較少.配套：周邊公共配普通住宅3200情景花園4000洋房小高層2240TOWNHOUS5000E小高層2975地段：位于二道區(qū)經緯路與臨河街交匯區(qū)，道路狹窄，車流量大配套：近鄰生產資料市場和北方市場以及建造的拉德芳商業(yè)街地段：處于朝陽區(qū)南湖板塊，地理位置相對優(yōu)越，交通配套：公共配套相地段：處于朝陽區(qū)的腹地,緊鄰紅旗街商圈,出行便利,交通網(wǎng)路密集,綜39%平，建筑面積20萬平。是萬科城市花園的升級版。總開發(fā)量萬。建筑面積、萬平，建筑面積萬平。一期占55%51%萬。同時建造齊全。有大型的公地段：位于衛(wèi)星路處，屬新城區(qū)，周配套：公共配套較少平，建筑面積40萬平；二期一期二期普通住宅/小高層TOWNHOUSE長春明珠村27004600平開發(fā)量也在不斷增強。大多數(shù)樓盤分四期開發(fā)。高檔樓盤的發(fā)展趨勢正在往南部高檔住宅類型正在朝別墅發(fā)展和小高層發(fā)展。商品房平均銷售價格上漲%的時候，長春市高檔樓盤價格仍處于3000元以(1)趨勢：們郊區(qū)生活觀念的增強發(fā)土地的減少長春市的土地特點(南部為新城區(qū))(2)板塊劃分：在南西南板塊西南板塊東南板塊東南板塊南湖板塊富苑華城朝陽區(qū)南湖板塊(2)板塊簡介：點。尤其近年來高新技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展和大學城的匯集，使其獨有文化的氛圍，加之空氣的清新、視野的開闊，政府的支持，西南部已成為未來的富人區(qū)，成為房地產開發(fā)的主要方向。部新城區(qū)主要包括經濟開發(fā)區(qū)和凈月開發(fā)區(qū)，都是開發(fā)高檔樓盤的首選區(qū)域，隨著東南部新城區(qū)城市功能的不斷完善，東南部新城核心區(qū)也將成為長春未來房地產開發(fā)的熱點。由于城市重心的南移，大片未被利用的土地資源，加之規(guī)劃后優(yōu)美的環(huán)境，南部的不斷規(guī)劃發(fā)展，南湖區(qū)域無疑成為人口的聚集地。同時由于南南湖板塊已成為房地產開發(fā)的熱點區(qū)域。成為大量高檔樓盤的聚高端和高端市場和高端市場區(qū)別較不明顯，還不是市場的力力。低端市場由于比重過高，一方面反映3000--4000元43000--4000元2600--3000元2000--2500元1000--1500元1500--2000元主主本性的對賣方市場，而今是房子隨便挑的絕對買方市場；當初是大型倍受青睞；當初是買賣雙方都不成熟，而今天卻是開發(fā)商的房地產市場正在逐步走向成熟。業(yè)內人士認為，，長春居入的差距在逐漸變大，形成了逐漸擴大的商品房高端消費市其他物業(yè)類型都比較齊全，所以高端商品房市場并未出現(xiàn)此元，同比下跌元/平方米。入家庭正入家庭正逐步進入購房行列，造成供給和需求矛盾更加尖銳。今年的房屋供應量雖然有所還顯得不足。長春市房地產市場還有很大的發(fā)展空B情況百分點。人們購房可承受的單價有所提高，但高端商品房(每平方米3500元以上)少人表明我市商品房市場中間大兩頭小的特點在逐步加C況。D、高端住宅市場消費者年齡構成情況年輕化過渡。E、高端住宅市場消費者職業(yè)構成情況20%20%20%20%可20%25%以看出在項目的消費群體中年輕的白領階層與以看出在項目的消費群體中年輕的白領階層與政府人員及教師等住宅群體在住宅購買F在高新區(qū)查對對消費者吸引力很大；另一方面私家車迅速增加，很多人已不再把距離當作購房的主要因從而加快了住房的城市空芯化進程。G、消費者信息來源情況紙最多，占%；其他依次為房交會，占%；已購房親友占%；電視占%等。比去年變化明顯的是從中介機構和互聯(lián)網(wǎng)得到的信息有提高，分別比123標集團區(qū)4主城3村7榮民珠6“歡迎345勇“金牌民“城市居行民——長記萬67偉民“爆場”村會民費民強企業(yè)的美譽度和潛安第一城主要針對開盤認購舉辦了各種豐富多彩的優(yōu)惠活動和抽獎活動來吸引目標客群的二季度廣告投放情況城、長影世紀村和長春明珠廣告投放量次之，與其它幾家大體呈等量遞減趨勢。>>版面及費用排名前十名廣告情況統(tǒng)計融創(chuàng)上城28超級星國際青年社區(qū)22中海水岸春城18長影世紀村1225長春明珠21富苑華城1017天安第天安第一城89太陽現(xiàn)代居12中大世紀城14好景山莊122.頻次統(tǒng)計況1.版面告刊登量上長影世紀村居于領先地位，但發(fā)布頻次和廣告費用方面萬科上東區(qū)的投放力度外，其他樓盤的廣告基本集中于開盤或內部認購時期。費費用統(tǒng)計(萬元)版面統(tǒng)計(版)頻次統(tǒng)計(次)排名名一城亞泰杏花苑23二亞泰杏花苑三晨光國際花園四長影世紀村五長春明珠六萬科上東區(qū)七東方嘉園八福陽苑九萬達花園884中，亞泰杏花苑的宣傳力度較大，發(fā)布頻次和刊登總量均位居榜首，其廣告較前期有了一傳，且廣告以大規(guī)格為主，廣告費用是近期房地產費用最多的項目。晨光國際花園主要以遇樓市“冬眠期”，媒體投放相應減少，但高檔樓盤不排排名費用統(tǒng)計(萬元)版面統(tǒng)計(版)頻次統(tǒng)計(次)二長影世紀村三晨光國際花園五萬科上東區(qū)六長電時代花園七萬達花園6長電時代花園長影世紀村167晨光國際花園13長電時代花園6萬科上東區(qū)5萬達花園5宣傳力度較大，長春地產市場正處于發(fā)展階段，外來商埠入住長春實力強大且基本成熟。市場狀況是供大于求。高檔市場畢竟不是市場的主力。新的目標客戶還處于培源的有限性和競爭的激烈性造成了高端市場的壓力。隨著房地產市場的不斷成熟，消費者的品牌意識也逐漸增強。理性的消費者更加注重企業(yè)的品牌效力。尤其是外埠企業(yè)的介入。因此，本土企業(yè)如何在價格是競爭永遠的話題。也是消費者購房時必考慮的關鍵因素。隨著各樓盤變相降價措施的執(zhí)行。如何維護自己的性價比優(yōu)勢，保障性價比的良好口高檔樓盤的特性決定了必須重視景觀設計，包括園區(qū)內的景觀和周圍的環(huán)境配套。追求一種獨特的風格和回歸自然的心理來滿足消費者的品位需求。社區(qū)文化宣傳和社區(qū)文化氛圍的營造成為高檔樓盤比較注重的細節(jié)。如長春高檔樓盤都比較注重廣告量的投入，來擴大自己的宣傳，增強品牌的認知度和美譽度。并且針對不同時期采取相應的投放策略。以上各樓盤的媒體投放A.采取有效的整合營銷推廣策略路為高端市場的開發(fā)量增長的速度要遠遠大于消費人群的增長速度；同時中端消費人群是高端住群是高端住宅市場有效潛在客戶，也是目標客戶培養(yǎng)的重點。俗話說，上層消費者中層消費者在追趕時尚，工薪消費者在觀看時尚。B.高檔樓盤的品牌策略品牌宣傳，逐步滲透消費萬科上東區(qū)的品牌營銷策略。注重的形象和風格宣強品牌的認知度和美譽度，使消費者覺得購買萬科上C.高檔樓盤的價格策略高檔樓盤的價格變化幅度一般不大，這與他自身的高檔品牌形象有關。價格幅度過大只會有損企業(yè)高檔品質形象。但高檔樓盤比較注重大盤的氣勢，采取一些變惠。如天安第一城的開盤抽獎活動；長影世紀村的“老帶新積分免采暖費”活D.高檔樓盤的銷售策略高檔樓盤多在開盤認購期開展相應的優(yōu)惠政策。如天安第一城開盤期的抽獎活高檔樓盤比較注重自身的形象宣傳和文化締造，注重相關榮譽的獲得來增強自身的亮點。如富苑華城的中國人居環(huán)境與新城鎮(zhèn)發(fā)展推進工程“金牌建設試。長春明珠經常舉行的大型業(yè)主聯(lián)誼會活樓盤善于運用企業(yè)自身知名人士的現(xiàn)場說辭，增強消費者對產品的認知度。如長影世紀村孫華述長影世紀村自身的優(yōu)勢的同時更生活化形象化地F.高檔樓盤的媒體策略R點為宣傳核；在進入開工期又注重自身文化G.文化營銷策略的運用不竭動力。只有作文化才。地產更是如此。由于高檔樓盤的品牌地位陶；刊物免費發(fā)放給消費者；或者成立企業(yè)俱樂20042004年高檔樓盤開始注重自身人氣的聚集，注重客戶的互動，采取有效策略達業(yè)主對企業(yè)的好感和歸宿感，增強企業(yè)的知名度和美譽度。如長春明珠舉辦文化的了解，加強企業(yè)文化的熏陶，增強一種文化向心力。如天安第一城的的實惠，滿足他們的虛榮心理。如長影世紀村舉行“老帶新積分免采暖費”e來增科上東區(qū)開辦的“萬客會”、中海水?？梢灶A測：由可以預測：由于10月以來，高端市場掀起了別墅銷售的高潮，啟動了高檔房的熱銷檔房的熱銷。同時2004年低價房“應成主流卻難成主流”，高價房處于““買賣雙方的博弈”狀態(tài)，隨著市場的盤整和宏觀調控政策的洗禮，購房者依然房者依然向3000元/平方米的高檔房趨之若鶩，高檔房的開發(fā)將會如火種因素，按國家統(tǒng)計局統(tǒng)計指揮，長春市房價增浮%。長春市房價實際上。存量房屋成交均價元/平方米，同比增浮%，其中住宅成交/平方米，同比增浮%。域長春萬科房地產開發(fā)有限公司55%科信房地產開發(fā)有限公司長春天正房地產開發(fā)有限公司達房地產長春天安房地產開發(fā)有限公司70%銷售51%銷售60%一期開發(fā)7萬，預計12月底交工?？傞_發(fā)萬，分總開發(fā)量萬平，分兩期開2005年8月完工。有待二期占地53萬，已成現(xiàn)房。2005年還有待于開開發(fā)。一期占地10萬平，二期占地5萬平。預南關區(qū)區(qū)長春上海城-中海水岸春城吉林中大地產開發(fā)有限公司上海綠地集團長春置業(yè)公司僑興房屋長春中海地產有限公司吉林亞泰房地產開發(fā)有限公司長春鴻禹房地產80%左右70%余銷售60%50%續(xù)開發(fā)，同時開發(fā)引進國期36萬㎡。預計分兩年期。一期為現(xiàn)房。二期占底交工。2005年將繼續(xù)總占地面積5500平方總占面積12-13萬平方發(fā)區(qū)10套米。分2期開發(fā)。1期開開發(fā)區(qū)發(fā)7萬平已封頂。2005年有待繼續(xù)開發(fā)5-6萬長春中山房地產開發(fā)公司剩余套40總占地25600平方米，為朝陽區(qū)現(xiàn)房。沒有開發(fā)意向。吉林省廣源房地產剩余套70占