房地產企業(yè)之工程管理手冊大全范例

組織績效持續(xù)提升工程咨詢項目報告（02－工程管理體系）博脈國際咨詢有限公司二○○八年十月三十日前言博脈國際咨詢有限公司（以下簡稱“博脈”）受淮安實燁房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”）委托，于2008年10月30日至2009年04月30日為公司提供項目名稱為“淮安實燁組織績效持續(xù)提升工程”（以下簡稱“工程”或“項目”）的管理咨詢服務。博脈為此組織了專家顧問團隊，通過入駐淮安實燁現(xiàn)場辦公、遠程分析等工作方式，對淮安實燁公司在工程管理、流程管理、人力資源等方面的問題進行了深入的訪談與了解，充分分析了淮安實燁的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及其所處行業(yè)、規(guī)模等相關特性，就淮安實燁存在的管理問題進行了全面的研究。在此基礎上，博脈為公司提供了相應的建設、改進方案及建議，這些方案、建議包括（但不限于）如下內容：1、《組織管理體系》2、《關鍵業(yè)務流程匯編》3、《人力資源管理制度匯編》4、《部門崗位配置暨崗位說明書匯編》5、《KPI指標體系暨績效考核操作（表格）手冊》6、《行政類管理制度匯編》7、《財務類管理制度匯編》（供參考）8、《員工手冊》博脈對上述方案、建議在管理學范疇上的科學性、客觀性、規(guī)范性、合理性和有效性負責，并承擔推動和輔助實施的義務；但對于淮安實燁在應用這些方案、建議的時效性和最終結果，不承擔法律責任和任何其它連帶義務。博脈國際咨詢有限公司法定代表人：劉莉莉注冊咨詢師：陳岳明二○○八年十月三十日工程建設管理總則文件編號：GCGL第001號為明確淮安實燁房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”）工程管理工作的內容和程序，確保工程質量、成本、工期和安全得到有效控制，結合公司的實際情況，制定本總則。項目建設管理要嚴格執(zhí)行國家有關房地產開發(fā)建設管理法規(guī)。項目建設中有關工程設計、工程施工、工程監(jiān)理及有關材料/設備采供均應根據(jù)國家和本手冊有關規(guī)定以招標、議標及其它規(guī)定方式確定工程建設隊伍及供應商。項目管理委員會：由總經理擔任主任，由總經理、副總經理、工程總監(jiān)、財務管理部、各部門經理共同組成。承擔項目建設的全過程管理，日常工作聯(lián)系由行政管理部承接和辦理。項目管理委員會工程項目的前期研發(fā)、規(guī)劃、設計、報建等前期開發(fā)工作的管理；工程項目的施工、設計、監(jiān)理、材料/設備采供等招投標工作的管理；工程項目的施工、設計、監(jiān)理、材料/設備采供等合同管理；工程項目的資金保障、造價審計、銷售策劃、售后服務、行政保障等管理工作。工程管理部職能：主要承擔項目建設過程中的工程施工計劃、工程施工審圖、工程施工管理、工程施工單位招標、設備/材料采購招標、監(jiān)理公司對接監(jiān)管理、技術服務支持、四新材料研究等具體工程建設的實施工作，行使項目建設中的質量、成本、進度、安全等管理控制職能，承擔各類施工、監(jiān)理、采購合同的執(zhí)行，負責工程施工簽證申請與簽發(fā)。工程管理部應做好各類臺帳管理工作，及時準確安臺帳管理要求記錄、登記，定期與相關部門總賬對帳核實，做到帳帳相符、帳實相符，保證各類臺帳的真實、準確，確保公司的資金、資產安全。財務管理部職能：承擔項目建設中工程款支付、計劃平衡、審核確認、統(tǒng)計臺帳、對帳核實與資金控制的職能。工程審算部職能：承擔項目建設中的工程預算、進度割算、竣工決算與工程成本控制，工程撥付款審核，工程進度質量監(jiān)督，工程復查/簽證審批，項目建設合同審核，招投標工作監(jiān)督等管理職能。前期開發(fā)部職能：承擔工程建設的政策法規(guī)支持、前期開發(fā)計劃、公共關系協(xié)調、立項申請辦理、土地征辦實施、證件報審辦理等工程報建工作，確保工程建設的正常、順利進行。協(xié)調合作原則：公司各部門在工程項目建設中，在重要事項的辦理上應堅持一個部門主辦其他部門審核、復核的原則進行項目建設管理，對主辦部門不明確的事項，由工程管理部報項目管理委員會確定主管部門。為杜絕部門之間互相推諉、扯皮現(xiàn)象，提高工作效率，使其在工程建設的全過程中的各個環(huán)節(jié)有責可糾，有據(jù)可查，有責追究，政令暢通，各部門之間的工作聯(lián)系或督辦事宜一律填寫《工作聯(lián)系單》聯(lián)系督辦，《工作聯(lián)系單》一式兩份，接收部門須在2日內簽署處理意見反饋給發(fā)出部門。《工作聯(lián)系單》無法解決的事宜，及時呈報項目管理委員會協(xié)調解決。發(fā)包項目組織工作：工程管理部負責工程招投標工作的組織，依據(jù)《建設工程發(fā)包管理辦法》的規(guī)定實施，并負責標書等相關文件的編制、招投標工作評標文件及辦法的制定，以及投標單位的組織、選擇、考察、洽談。圖紙設計管理：工程總監(jiān)負責工程施工圖設計的管理工作，按照《施工圖設計審核管理辦法》的規(guī)定實施，設計變更按照《施工圖設計變更管理辦法》的規(guī)定實施。工程合同管理：工程合同按照《工程合同管理辦法》的規(guī)定實施。工程材料/設備采供管理：工程材料/設備的采供按照《材料/設備采供管理辦法》與《材料/設備采購出入庫管理辦法》的規(guī)定實施。工程進度款管理：工程進度審核、割算和進度款支付，按照《工程進度審核、割算及工程進度款支付管理辦法》的規(guī)定實施。工程簽證管理：按照《工程經濟簽證管理辦法》的規(guī)定實施。工程竣工決算管理：按照《工程竣工決算審核管理辦法》的規(guī)定實施。監(jiān)理單位對接管理：工程管理部負責按照監(jiān)理合同和《工程監(jiān)理管理辦法》的規(guī)定實施對工程監(jiān)理單位進行監(jiān)督管理。設計單位監(jiān)督管理：工程總監(jiān)負責按照《工程設計管理辦法》、《施工圖設計變更管理辦法》的規(guī)定實施對設計單位的監(jiān)督管理。工程施工單位監(jiān)督管理：工程管理部負責按照工程施工合同和《項目建設管理辦法》的規(guī)定實施對施工單位的監(jiān)督管理。工程竣工移交管理：工程管理部負責按照《工程竣工驗收及移交管理辦法》和《工程項目綜合驗收管理辦法》的規(guī)定組織工程竣工驗收和移交。工程技術資料管理：工程管理部負責按照《工程技術資料管理辦法》的規(guī)定實施管理。工程建設各事項管理審批按照《工程建設管理審批會簽流程表》（見附表）的規(guī)定程序實施管理（以下簡稱“按規(guī)定流程審批”），各環(huán)節(jié)審核、審批時間均應當日批復（一天內批復），不得以任何借口拖延時間。本總則及各項工程管理辦法由項目管理委員會負責解釋。已發(fā)布的各項工程管理規(guī)定與本總則相抵觸的以本總則為準。本總則經項目管理委員會審核，報總經理批準后，自下發(fā)之日起執(zhí)行。工作聯(lián)系單發(fā)件部門發(fā)件人發(fā)件日期收件部門接件人接件日期聯(lián)系工作內容發(fā)件人簽字：收件部門反饋意見收件人簽字：發(fā)件人簽字：主辦人（簽字）：收件人（簽字）：日常工作聯(lián)系業(yè)務流程（GCGL-表01）發(fā)件部門填寫《工作聯(lián)系單》（發(fā)件部門填寫《工作聯(lián)系單》（GCGL-表01）發(fā)件人填寫工作聯(lián)系內容發(fā)件人填寫工作聯(lián)系內容主辦人簽收后送達收件部門主辦人簽收后送達收件部門收件人簽收并轉交接件人收件人簽收并轉交接件人接件人落實工作聯(lián)系內容，并在接件人落實工作聯(lián)系內容，并在2日內答復落實情況或提出處理意見接件人根據(jù)落實情況，在工作聯(lián)系單填寫反饋意見接件人根據(jù)落實情況，在工作聯(lián)系單填寫反饋意見一份本部門存檔備查一份本部門存檔備查聯(lián)系其它部門處理工作聯(lián)系單一式聯(lián)系其它部門處理工作聯(lián)系單一式2份一份轉交發(fā)件部門存檔備查一份轉交發(fā)件部門存檔備查發(fā)件部門根據(jù)反饋意見發(fā)件部門根據(jù)反饋意見發(fā)件部門監(jiān)督收件部門完成處理？直接聯(lián)系其它部門發(fā)件部門監(jiān)督收件部門完成處理？需協(xié)調處理根據(jù)會議紀要發(fā)件部門監(jiān)督相關部門完成申請專題會議協(xié)調處理根據(jù)會議紀要發(fā)件部門監(jiān)督相關部門完成申請專題會議協(xié)調處理協(xié)調？需多個部門處理協(xié)調？完成發(fā)件部門填寫處理結果發(fā)件部門填寫處理結果/完成情況備忘錄存檔工程建設管理審批會簽流程表（一）審批程序審批事項審批流程審批表格編號其他審核主管工程師工程管理部工程審算部財務管理部前期開發(fā)部行政管理部營銷策劃部客戶服務部法律事務考察小組評標小組工程總監(jiān)招投標工作組管理委員會財務管理部副總經理總經理工作聯(lián)系單表01工程報建審批流程表表02審核審核復核審核主辦復核會簽復核審批批準項目招標申請表表03主辦審核審批批準投標單位考察評價意見表表04審核主辦確認復核招標項目標底編制報告審批表表05編制審核批準表06編制校核審核復核復查考察評定復審審定審批批準工程（）投標單位推薦表表07主辦審核復核批準初選考察（）單位審批表表08主辦審核復審審批批準初選（）投標單位審批表表09主辦校核審核復核復查考察評定復審審定審批批準選定（）中標單位審批表表10主辦校核審核復核復查考察評定復審審定審批批準施工投標單位考察評分標準表11設計投標單位考察評分標準表12監(jiān)理投標單位考察評分標準表13采供投標單位考察評分標準表14投標邀請函表15主辦審核復核批準中標通知書表16主辦審核復核批準表17主辦審核復核復審批準工程（經濟）合同審批流程表表18主辦審核審核復核稽核審定核定會簽核定審批批準表19內審主辦內審內審內審內審內審施工圖評審意見審批表表20監(jiān)理辦理校核審核審核復核會簽審定批準設計變更簽呈表21監(jiān)理主辦校核審核審核復核會簽審批批準設計變更通知單表22工程建設管理審批會簽流程表（二）審批程序審批事項審批事項審批表格編號其他審核主管工程師工程管理部工程審算部財務管理部前期開發(fā)部行政管理部營銷策劃部客戶服務部法律事務考察小組評標小組工程總監(jiān)招投標工作組管理委員會財務管理部副總經理總經理設計變更成本控制審批表表23監(jiān)理主辦校核審核復核復核會簽審批批準設計變更通知單審批流程表表24主辦校核審核審核復核會簽審批批準工程經濟簽證審批表表25辦理審核復核核定審定批準工程經濟簽證單表26辦理審核復核核定審定工程指令表表27辦理審核復核核定審定工程指令審批表表28辦理審核復核核定審定批準乙方材料供應認價審批表表29辦理審核復核核定審定批準材料/設備選型審批表表30辦理校核審核核定會簽審定批準月度材料/設備計劃審批表表31辦理校核審核復核審定審批批準月度材料/設備計劃匯總審批表表32辦理校核審核復核審定審批批準月度工程材料款付款計劃表表33辦理校核復核審定審批批準工程材料/設備供貨驗收單表34辦理審核工程材料/設備盤點表表35盤點審核工程材料/設備采供臺帳表36審核監(jiān)理工作月考評表（進場）表37評分審核監(jiān)理工作月考評表（月中）表38評分審核監(jiān)理工作月考評表（月末）表39評分審核工程質量報告表表40主辦審核復核審定批準施工現(xiàn)場質量安全管理檢查記錄表41監(jiān)理復核工程進度審批表表42主辦校核審核復核會簽核定審定批準工程進度割算審批表表43主辦審核校核復核會簽核定審定批準工程進度付款審批表表44主辦校核審核復核會簽核定審定批準工程建設管理審批會簽流程表（三）審批程序審批事項審批事項審批表格編號其他審核主管工程師工程管理部工程審算部財務管理部前期開發(fā)部行政管理部營銷策劃部客戶服務部法律事務考察小組評標小組工程總監(jiān)招投標工作組管理委員會財務管理部副總經理總經理200（）年竣工項目工程款付款臺帳表45審核200（）年審計費支付臺帳表46審核200（）年設計款支付臺帳表47審核工程價款結算申報表表48監(jiān)理主辦審核審核復核復核審批批準200（）年（）月份工程進度款付款計劃表49主辦審核審核復核復核審批批準工程竣工決算扣款明細臺帳表50審核委托、自審工程竣工決算臺帳表51審核工程竣工決算報告審批表表52監(jiān)理主辦校核審核審核復核會簽復核審批批準工程竣工決算審計核定表表53施工審核工程竣工決算付款審批表表54主辦校核審核審核復核會簽復核審批批準房屋、設備驗收移交單表55主辦審核審核單項工程竣工驗收單表56監(jiān)理主辦審核審核工程項目綜合驗收單表57主辦設計變更通知單發(fā)放臺帳表58審核單項工程資料臺帳表59審核工程報建審批臺帳表60審核工程竣工資料清單表61審核工程經濟簽證單臺帳表63審核施工圖發(fā)放臺帳表64審核工程建設報建管理辦法文件編號：GCGL第002號第一章總則為使工程項目前期開發(fā)報建工作實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、程序化管理，根據(jù)國家和地方的相關法律、法規(guī)和公司實際情況和前期報建工作的特殊性質，減少因前期報建工作給工程建設造成損失，制定本辦法。本辦法適用于公司工程項目的前期開發(fā)報建工作的各個環(huán)節(jié)和設計到的各個部門及具體辦事人員。做好項目開發(fā)的戰(zhàn)略研究、節(jié)奏安排與控制及項目開發(fā)過程相關手續(xù)辦理工作。根據(jù)公司的發(fā)展需要及當?shù)胤康禺a市場的現(xiàn)狀及發(fā)展前景做好開發(fā)戰(zhàn)略研究，合理安排開發(fā)節(jié)奏，以取得最佳的投資回報。通過對當?shù)厥袌鰻顩r的充分調查與研究，結合項目的各種指標和公司的戰(zhàn)略要求，對項目的分期發(fā)展、入市時間、產品定位、客戶定位等做作深入的研究和討論，力求最后形成可執(zhí)的最符合市場需求的適度超前的方案。以公司項目開發(fā)利潤最大化和為城市發(fā)展做貢獻為基本出發(fā)點。項目開發(fā)過程各種手續(xù)辦理。從土地取得前、后，土地建設開發(fā)前、后，產品銷售前、后各種手續(xù)的辦理。前期開發(fā)報建工作是工程項目重要而繁瑣的工作環(huán)節(jié)，一個項目的完整開發(fā)，其間需要辦理的手續(xù)約為100多項（需要加蓋100多個公章）左右，須要配備專業(yè)人員及時跟進，妥善處理各對口政府職能部門的關系。前期開發(fā)部的工作人員除需要熟悉掌握前期報建工作的各個環(huán)節(jié)和程序外，根據(jù)其工作性質需努力提高個人的專業(yè)性、主動性、積極性、開拓性素質，并不斷提高其社會應酬能力。項目開發(fā)過程中做好承包單位的評價、選擇、監(jiān)控與質量驗收工作。在行業(yè)分工越來越細致的今天，公司的主要職責應集中定位為投資商，對資源的整合和合理利用，力求得到最高的資本回報率是主要的工作目標，對相關開發(fā)工作的下游工作，參照發(fā)達國家的成熟機制，以發(fā)包形式交給專業(yè)的公司進行操作。目前，項目開發(fā)公司主要的外包工作有：

材料/設備采供——供應商

戡查、測繪工作----戡查、測繪單位

工程建設工作------建筑承包商

設計工作-------------建筑設計院、景觀設計院、市政工程設計院等

策劃、銷售工作-------------銷售代理公司、顧問公司

物業(yè)管理工作-------物業(yè)管理公司與承包單位的工作執(zhí)行主要是在前期項目開展前的評價、選擇、確認，后期的工作開展、工作配合、工作監(jiān)督以及工作成果檢驗的工作。在與各環(huán)節(jié)供應商的接洽和選擇、談判中，需要前期開發(fā)部門有專業(yè)的人員進行把關，公司最大的精力應放在對各種資源的整合上，各承包單位都只是我們?yōu)槌晒ν瓿身椖块_發(fā)的一個資源而已，我們要對各種資源進行整合，就需要我們充分具備各供應商的各種專業(yè)知識和比他們更高的統(tǒng)疇能力。而這種能力，也是公司的一種很好的資源。市場調查、分析、產品定位以及產品研發(fā)工作。市場調查、分析：市場數(shù)據(jù)收集與分析，主要針對的是區(qū)域行業(yè)動態(tài)的把握，同業(yè)市場數(shù)據(jù)的收集、整理、分析（預測），市場機會點、危脅點的調查與分析；建立區(qū)域同業(yè)樓盤數(shù)據(jù)庫，對區(qū)域內可能對本項目銷售工作形成影響的項目進行不間斷性跟蹤。分析區(qū)域暢、滯產品，為項目產品研發(fā)和順利開發(fā)提供參考。產品定位與研發(fā)：根據(jù)對市場調查結果的分析和研究，對擬開發(fā)產品進行研發(fā)，力圖開成最具合理性的產品建議。根據(jù)地區(qū)消費習性及行業(yè)前沿的設計理念，對擬開發(fā)產品進行研究，形成意見，指導設計院設計，本部分工作由我司、策劃代理公司、設計院共同參與，由設計院形成方案。項目品牌、形象包裝策劃工作。根據(jù)市場調查的分析和研究，作好客戶的準確定位，根據(jù)結合策劃代理公司的營銷策略建議和公司的品牌需要，對項目的推案進行項目品牌、形象包裝策劃。開發(fā)項目的品牌、形象的包裝策劃開發(fā)部門應在項目營銷策略形成同時一并加以執(zhí)行，結合策劃、代理公司的專業(yè)性建議，從市場的實際出發(fā)，根據(jù)公司的發(fā)展理念作整合，做到項目品牌、形象的包裝與營銷策劃的有機結合，為項目的行銷推廣助力。數(shù)據(jù)收集、政策研究工作。做好數(shù)據(jù)的收集與政策的研究主要針對國家宏觀經濟和行業(yè)政策法規(guī)的收集與研究。本項工作主要對在執(zhí)行的相關行業(yè)政策的研究和應用，收集國家新近發(fā)布的有關房地產業(yè)的政策，分析即將或可能出臺的相關政策，研案并提出合理利用政策機會的可能，以及風險和規(guī)避方法。房地產是一個與國家政策關系十分密切的行業(yè)，與行相關各部委所制定的新的行業(yè)政策、行業(yè)標準的執(zhí)行，都可能對房地產的發(fā)展起到決定性的作用，這些內容包括行業(yè)標準、金融政策、交易規(guī)則以及土地政策等等。前期開發(fā)部需要有明銳的、寬廣的視野，對各種可能用用的資訊進行整理與分析。在以后公司成長壯大之后，應該建立專門的政策研究機構，對此進行跟蹤研究。尋找項目、培植資源并提供可行性研究結果工作。公司的發(fā)展一定需要有長遠的規(guī)劃，一個項目的操作，除了為公司的投資贏得回報之外，還應注公司可持續(xù)發(fā)展問題，而為公司尋找可持續(xù)發(fā)展的項目亦為開發(fā)部門的一項重要工作。利用已經有的社會資源、人脈資源，廣泛收集市場最新的投資機會，并對項目進行初步的調研，向公司提供可行性研究報告，為公司的發(fā)展提供選擇。選擇合適的項目將為公司的將來發(fā)展提供良好的平臺。在前期開發(fā)部執(zhí)行本項工作時需要充分的培植社會資源，因為社會的優(yōu)質資源大都掌屋在少數(shù)人手里，所以取得資訊相對需要付出費用。向公司提供可研結果后，由公司進行結綜合性考量。公共關系、人脈資源的建立與維護工作。主要針對與房地產相關的政府職能部分的工作聯(lián)系，與職能部們建立良好的互動關系，辦理相關手續(xù)工作，收集區(qū)域與行業(yè)相關的資訊，與區(qū)域內重點行業(yè)、重點企業(yè)進行聯(lián)系與溝通，培植良好的社會關系。主要與以下相關部門：

一級政府（省、市、區(qū)、鎮(zhèn)、街道辦等）、計委、國土地資源局、建設委員會、規(guī)劃局、拆遷部門、房地產管理局、公用事業(yè)局、工商局、稅務局、消防隊、環(huán)保局、其它政府所轄事業(yè)單位、新聞媒體單位、開發(fā)區(qū)內大型公司、房地產產業(yè)協(xié)會、其它同業(yè)公司。本項工作亦為前期開發(fā)部工作的重點，特別在與政府部部的溝通和談判中，需要有相當?shù)闹腔酆秃芨叩臏贤记?，為項目的發(fā)展爭取最優(yōu)的指標，處理政府與開發(fā)商之間的相關利益平衡。事關項目的順利發(fā)展的經濟利益。完成相關工作的后評價。在前期開發(fā)部完成前期開發(fā)工作的各項工作之后，有一個工作環(huán)節(jié)相當重要，那就是對工作的后評價，后評價就是對前期工作不管成敗結局的種綜合性驗收。開發(fā)部門在完成一個項目的操作或完成一個階段性的工作之后，都需要對前期工作的過程進行檢討、評價。對公司而言，為公司的后續(xù)經營提供可借鑒的參考依據(jù)，檢核決策和經理的檢討依據(jù)；對個人而言亦為自我檢討自我提高的一個良好辦法。參與相關部門的策劃、論證、協(xié)調會。本項工作屬開公司內部橫向溝通，前期開發(fā)部作為公司前期工作的執(zhí)行人、決策建議人，當盡可能參加公司內部各部門的橫向溝通，參與公司工程部、財務部、行政部等部門對相關議題的論證會、協(xié)調會和策劃會，提出有利于公司發(fā)展、項目良好開發(fā)的建設性建議。在項目開展工作中，開發(fā)公司內部各部門對所執(zhí)行的項目細項工作必有多次的研討會、方案論證會，財務會議等等，前期開發(fā)部以自身的對市場的了解以及專業(yè)角度對以上各項工作，做出相關建義。辦理工程報建手續(xù)時，由前期開發(fā)部填寫《工程報建審批流程表》，按規(guī)定程序審批后辦理。第二章前期報建職責貫徹執(zhí)行國家、開發(fā)項目所在地有關規(guī)劃設計的規(guī)章制度，組織制定公司有關前期工作規(guī)章制度，經批準后，貫徹執(zhí)行。監(jiān)督控制領取建設工程規(guī)劃許可證前全部與政府相關部門包括土地局、計委、建委、工商、規(guī)劃局等的各種手續(xù)工作及時間安排。辦理前期調查工作，進行開發(fā)項目的測算評估，撰寫可行性研究報告、項目建議書及評估報告，參與配合前期策劃、測算和擬定各階段規(guī)劃建議書。進行市場調查，研究、收集、匯總對規(guī)劃設計的意見和產品的意見，審查開發(fā)項目委托設計任務書及各階段各專業(yè)的設計成果，對設計成果的質量進行全面把關。與相關政府部門保持良好的聯(lián)系和溝通，做好工程前期各專業(yè)合各部門的協(xié)調工作、技術的管理工作，并組織協(xié)調具體項目前期各項報批工作。制定工程前期工作計劃并組織實施，審核工程前期各項費用支出，組織工程前期人員完成所規(guī)定的工作，并對前期工作質量負責。貫徹和落實國家和當?shù)赜嘘P征地拆遷管理方面的政策、法規(guī)，接受征地拆遷相關管理部門的指導和行業(yè)管理。制定公司在征地拆遷管理方面的有關管理辦法和規(guī)章、制度，經批準后，組織實施并監(jiān)督執(zhí)行，監(jiān)督與土地方協(xié)調工作及拆遷手續(xù)的辦理。按照拆遷細則及各項政策規(guī)定，監(jiān)督受托單位制定的拆遷方案、安置補助費標準，并在拆遷工程中進行專業(yè)監(jiān)督管理。對公司選擇的受托拆遷單位進行資格審查，對公司委托社會拆遷擬簽定的拆遷合同行使監(jiān)督職能，接待有關拆遷方面的來信、來訪，做好信訪工作。與設計院溝通、協(xié)調，進行樓盤結構、室內室外效果等建筑設計，把握市場要求，確定項目戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的定位及結構設計和效果設計，配合報審工作，參與圖紙會審核和重大設計變更。負責公司開發(fā)項目的建筑技術、建筑質量、建筑成本及工程前期的技術決策的全面把握和管理工作，制定和審查項目設計出圖計劃。按照有關制度、規(guī)定、程序，具體開展建筑規(guī)劃工作，調查用地現(xiàn)狀，委托設計控規(guī)、詳規(guī)、建筑總規(guī)、單體方案、人防、綠化規(guī)劃方案并進行方案初審和報批工作；按照有關制度、規(guī)定、程序，具體開展市政規(guī)劃工作，調查市政現(xiàn)狀和條件，負責委托設計電力、電信以外各市政專業(yè)規(guī)劃方案和市政規(guī)劃方案的項目綜合并進行初審和報批工作。按照有關制度、規(guī)定、程序，具體開展電氣規(guī)劃工作，調查供電現(xiàn)狀和條件，合理布點，申報方案，用電報裝等。起草大型公建委托設計任務書中設備專業(yè)的設計條件，并對其初步設計中設備專業(yè)進行初審，并組織對住宅單體及大型公建的初步設計進行審查和復審。確定建筑規(guī)劃總平面圖中各市政站點的位置，負責新建小區(qū)大型鍋爐房設計，完成環(huán)境影響評估報告。負責與相關部門的專業(yè)協(xié)調、專業(yè)支持、專業(yè)技術輸出，配合規(guī)劃部門召開市政協(xié)調會，并出會議紀要，協(xié)助完成市政管網(wǎng)綜合圖的會簽。具體負責設計進行項目設計和招標、協(xié)調工作，配合工程竣工驗收工作，預測面積，提供銷售所需數(shù)據(jù)和圖紙，負責各項手續(xù)的具體報審工作。負責工程前期的檔案、文件、圖紙等資料的收發(fā)、歸檔日常管理工作及工程類會議的記錄，會議紀要的制作、發(fā)放和管理，整理所承擔工程項目的檔案資料及歸檔工作。負責準備各項手續(xù)所需文件，對專業(yè)性費用審批并報負責人簽字。第三章前期準備管理選定項目：項目管理委員會負責尋找、篩選房地產項，根據(jù)項目性質洽談合作或者受讓項目公司股權，確定投資條件。了解情況：工程管理部負責委托具有相應資質的建設工程勘查、設計單位對房地產項目用地進行現(xiàn)場勘查，初步了解房地產項目周邊市政配套情況。買圖測繪：前期開發(fā)部負責到測繪主管部門購買項目用地地形圖，對比確認項目用地實際情況，如需重新測繪的，應委托測繪單位進行重測或補測。初定方案：建設工程勘察、設計單位根據(jù)公司的開發(fā)意向，初步確定項目開發(fā)方案，進行《初步開發(fā)方案設計》。簽訂意向：投資條件滿足項目開發(fā)要求，項目管理委員會負責與受讓項目方簽訂《項目開發(fā)合作意向書》。前期準備階段。做好通過招投標工作，確定建設施工單位；保證工程施工進度，控制開發(fā)成本，解決施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質量，密切注意建設工程的進展，定期視察現(xiàn)場，加強有效的工程監(jiān)理，直至竣工驗收。產品銷售階段。產品銷售階段是項目在竣工之前進行商品預售，是項目開發(fā)回收資金，實現(xiàn)贏利的重要保障，決定著項目開發(fā)的成敗和公司的根本利益，隨著國家對房地產業(yè)調控的力度不斷加強，目前只有在房屋主體結構竣工后，才能進入營銷階段（現(xiàn)房銷售）。根據(jù)房產開發(fā)產品的用途不同應采取不同的銷售策略，一般來說，商品住宅應以成套出售為主；寫字樓、商業(yè)用房、酒店、工業(yè)廠房，通常是租售并舉，以出租為主。第四章前期報建管理為確保項目建設前期報建工作的順利進行，促進各部門對前期報建的協(xié)同配合，在項目管理委員會的領導下設立“前期報建工作組”。組長由前期開發(fā)部經理擔任，組員由各部門具體組織報建材料的人員擔任。資料收集：前期開發(fā)部根據(jù)項目報建程序要求及時收集、整理相關資料，并將項目報建過程中產生的所有報審資料和形成的各類公司內部資料，根據(jù)公司檔案管理辦法規(guī)定分類編號、裝訂成冊，提交行政管理部統(tǒng)一歸檔保管。前期工作組職責：政策研究：根據(jù)國家和當?shù)叵嚓P政策、法規(guī)、當?shù)赝顿Y優(yōu)惠政策和工程項目的特殊優(yōu)惠條件，為工程項目爭取最大開發(fā)建設優(yōu)惠條件，并負責辦理減、免優(yōu)惠條件的落實情況。工作計劃：根據(jù)公司工程項目開發(fā)計劃規(guī)定的建設進度和當?shù)卣髀毮懿块T規(guī)定的報建程序和流程，工作組負責制定前期報建程序的（年度/季度/月度）工作計劃，報項目管理委員會審核，按規(guī)定程序批準后執(zhí)行。資金計劃：根據(jù)公司開發(fā)計劃規(guī)定的項目建設進度，政府各職能部門規(guī)定的繳費項目、標準、數(shù)額、時間，工作組負責制定前期開發(fā)報建手續(xù)的（年度/月度）資金計劃，報項目管理委員會審核，按規(guī)定程序批準后執(zhí)行。小組例會：每周一上午工作組全體成員參加每周例會；會議內容主要是協(xié)調部門之間的工作關系，商討解決報建工作難點問題的措施和辦法，形成“每周例會會議記要”，報項目管理委員會審核，按規(guī)定程序批準后下發(fā)。工作匯報：工作組全體成員每周五下午負責各自提交“每周工作簡報”，由前期開發(fā)部負責整理匯總工作組的《每周工作簡報》，每月底前根據(jù)《每周工作簡報》整理匯總《外聯(lián)工作效果分析報告》，報項目管理委員會決策下月工作。專題會議：在前期工作中如遇工作組無法處理和解決的重大問題，工作組可向項目管理委員會申請召開有關疑難問題的專題會議，由項目管理委員會組織相關人員商討解決辦法和策略。第五章前期調研管理營銷策劃部負責工程項目的調研任務和工作。“兵馬未動，糧草先行”即“項目未動，策劃先行”。研究擬建項目的投資價值，避免失誤，降低風險，節(jié)省成本，滿足需求，為成功開發(fā)建設和銷售提供決策依據(jù)，促進公司品牌建設發(fā)展。調研方式：根據(jù)公司和項目的實際情況，可采取委托專業(yè)公司調研和公司組成調研小組自行調研兩種方式。對根據(jù)項目需要對調研結果可請相關專家對工程項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源評估等），為編制《項目建議書》或《可行性研究報告》提供可靠依據(jù)。報告編制：對項目立項需要的《項目建議書》或《可行性研究報告》，根據(jù)公司和項目的實際情況，可組織公司員工自行編制或委托專業(yè)公司進行編制。調研內容：收集當?shù)卣庉嫷慕辍墩觇b》，核實項目招商和規(guī)劃情況。對項目周邊環(huán)境進行可持續(xù)發(fā)展的宏觀因素分析。根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展情況，確定擬建項目的目標客戶群體，并對其年齡、性別、職業(yè)、分布、文化特征、愛好需求、家庭成員結構等進行定位分析。對周邊區(qū)域樓盤進行銷售價格、周邊環(huán)境、配套服務等因素進行競爭分析。調查目標客戶對產品的結構、布局、房型、裝修等進行產品分析。調查目標客戶對項目規(guī)劃設計的建筑風格、景觀設計、會所設施等進行分析。研究預測擬建項目的市場走向，對整體市場實際需求狀況進行分析。根據(jù)當?shù)亟洕闆r對客戶心理價位，以及價格影響因素進行分析。根據(jù)項目的建設和投資規(guī)模，進行投入產出、產品價值、投資回報率等分析。調查目標客戶的消費因素，對項目資本運作進行自我評估分析。通過調研情況對產品及客戶進行定位分析。通過調研分析和評估，明確主體，根據(jù)政府下達的《規(guī)劃設計任務書》，編制項目的《設計規(guī)劃設計要點》提交規(guī)劃設計單位進行項目建設的初步設計。收集整理項目前期調研產生的所有資料編卷、歸檔、保管。第六章項目公司設立根據(jù)工程項目的需要在當?shù)卦O立項目公司，并辦理開發(fā)資質。行政管理部負責收集、準備設立項目公司要求的法人代表身份證、股東身份證、股東證明、出資證明、驗資證明、公司章程、租房協(xié)議（或房產證明）、合伙協(xié)議等及其它需要的報審材料，報當?shù)毓ど绦姓芾砭稚暾堔k理《法人工商營業(yè)執(zhí)照》及稅務登記證、企業(yè)代碼證等；財務管理部負責辦理驗資報告、驗資證明、審計報告、銀行開戶及貸款等工作。行政管理部負責到政府各職能部門辦理領取工商營業(yè)執(zhí)照、地稅登記證、國稅登記證、企業(yè)代碼證等證件；財務管理部負責到銀行辦理銀行開戶、銀行貸款等手續(xù)和證件。前期開發(fā)部負責根據(jù)工程項目的開發(fā)建設要求辦理相應的《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》，并準備各報審資料。證書申領手續(xù)辦理：在《工商營業(yè)執(zhí)照》領取規(guī)定時效內，持《工商營業(yè)執(zhí)照》及相關批準文件，到建（委）設局“開發(fā)辦”辦理《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》的初審、備案手續(xù)。到建（委）設局“房地產處/科”辦理開發(fā)資質審批，主辦人跟進了解審批意見。審批通過后，即使領取《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》（一、二級開發(fā)資質須到省廳辦理）。公司年檢：財務管理部負責辦理公司“審計報告”，行政管理部負責準備年檢資料，并按時辦理年檢手續(xù)。資質年審：前期開發(fā)部負責根據(jù)“房地產處”制訂的企業(yè)資質年檢計劃和有關政策及規(guī)定時間，持相關手續(xù)準時到“開發(fā)辦”辦理年檢手續(xù)。行政管理部負責收集整理公司設立、資質申請及年審的全部資料，編卷、歸檔、保管。第七章項目立項申請前期開發(fā)部負責收集整理項目立項需要的全套資料手續(xù)，按規(guī)定流程審批后，向當?shù)赜嬑ɑ虬l(fā)改委或立項申請辦理程序：或發(fā)改委或《項目立項申請報告書》按規(guī)定準備相關文件、資料，填報《固定資產投資建設立項登記備案申請表》。對符合標準的備案申請相關文件、資料給予辦理登記備案手續(xù)，發(fā)給相應的《固定資產投資工程項目立項登記備案通知書》，加蓋固定資產投資工程項目立項備案專用章?！俄椖拷ㄗh書》（）內容需要變更：開發(fā)項目取得登記備案文件后，發(fā)生以下各項重大變更事項的，需向原備案主管機關重新辦理登記備案手續(xù)：建設地點發(fā)生變更；建設內容發(fā)生變化或建筑面積超過備案面積的50%；投資單位發(fā)生變更。工程項目的項目代碼：工程項目在登記備案的同時將取得項目代碼，是投資工程項目合法存在的依據(jù)。立項審批資料準備。選定項目，簽定《項目開發(fā)合作意向書》（原件一份）；初步確定的《項目初步開發(fā)方案》（原件一份）；申報《項目規(guī)劃設計要點》（原件一份）；《項目立項申請報告書》（原件一份）；《項目建議書》（或《項目可行性研究報告》）（一份）；建設用地的權屬文件或工程項目《用地預審意見書》（一份）；《項目建設投資概算報告》（一份）；銀信部門出示的資金證明（原件一份）；《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本（復印件一份）；《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》副本（復印件一份）；項目地形圖（一份）；有關職能部門的批復意見。立項報告的提交形式。工程項目如從一級市場獲得土地（俗稱“生地”），開發(fā)條件不太成熟，或需要政府共同投資的項目，需提交《項目建議書》后，再提交《可行性研究報告》進行詳細論證后，辦理立項手續(xù)。工程項目如從二級市場獲得土地（俗稱“熟地”），已具備開發(fā)建設的基本條件，開發(fā)建設單位自籌資金的項目，可直接提交《項目建議書》（或《可行性研究報告》）辦理立項手續(xù)。第八章規(guī)劃設計報建由前期報建工作組成員根據(jù)各自職責準備、組織“規(guī)劃設計報建”材料，前期開發(fā)部負責審核、整理，按規(guī)定程序審批后，到各政府職能部門辦理各項手續(xù)。規(guī)劃設汁是開發(fā)建設所遵守的依據(jù)和準則，開發(fā)項目的規(guī)劃設計順利做到既能合理安排用地、又能滿足功能需要。既要保證一定的經濟、社會及生態(tài)效益，義要符合規(guī)劃要求，尤其是一些特殊性的規(guī)劃指標，如容積率、建筑密度、人口密度等。規(guī)劃設計這項工作基礎做得好．往往能使項目在市場上占優(yōu)勢，獲得較多的效益，并進一步帶動下輪的開發(fā)建設。項目規(guī)劃設計程序是工程建設取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》的必要途徑。根據(jù)國家和地方法律法規(guī)規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向當?shù)匾?guī)劃部門辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》后，方可開工建設。項目規(guī)劃申報程序項目規(guī)劃申報的基本程序。在《項目建議書》（或《可行性研究報告報》批復之前，工程建設單位要向規(guī)劃部門申報《規(guī)劃要點》，規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見，形成《項目建設選址》的初審意見，作為計委（或發(fā)改委）批復項目的參考依據(jù)。在《可行性研究報告》批復后，工程建設單位可向規(guī)劃部門申報項目定點，規(guī)劃部門向申請單位下發(fā)《規(guī)劃定點通知書》和《設計規(guī)劃要求通知書》，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。根據(jù)規(guī)劃部門提出的《規(guī)劃設計條件》，工程建設單位應委托有資質的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得“四圖一書”（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。工程建設單位在完成《初步方案設計》后應向規(guī)劃部門提出審查申請。經審定通過的《初步方案設計》，是編制初步設計或施工圖的依據(jù)，也是取得《建設用地規(guī)劃許可證》的必備文件。工程建設單位依據(jù)《設計規(guī)劃要求通知書》和《可行性研究報告》批復，即可向規(guī)劃部門申領《建設用地規(guī)劃許可證》，該證是取得土地使用權的必備文件。申領《建設工程規(guī)劃許可證》是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件?！兑?guī)劃要點》申報程序申報《規(guī)劃要點》，是辦理項目建設開發(fā)規(guī)劃手續(xù)的第一步。取得《規(guī)劃要點通知書》后，根據(jù)規(guī)劃部門初步審查的建設用地面積、代征城市公共用地面積、用地性質、建筑控制規(guī)模、控制高度等規(guī)劃要點，繼續(xù)進行深入的規(guī)劃研究工作。申報《規(guī)劃要點》的程序：在使用權屬于建設開發(fā)單位或合建一方的地域內進行建設的項目，要先到規(guī)劃部門申請《規(guī)劃要點》，然后持規(guī)劃要點到計委（或發(fā)改委）申報《項目建議書》。在使用權不屬于建設單位的地域內（包括新征地和城鎮(zhèn)國有土地）進行建設，如果已確定建設地點，建設開發(fā)單位應先將《項目建議書》報到計委，計委向規(guī)劃部門發(fā)《建設地點征求意見函》，建設開發(fā)單位憑《建設地點征求意見函》申請《規(guī)劃要點》；如果未確定建設地點，由計委根據(jù)需要和可能先批《項目建議書》，規(guī)劃部門再依據(jù)批準文件與建設開發(fā)單位協(xié)商選址定點。申報《規(guī)劃要點》的必備文件。建設開發(fā)單位對擬建項目意圖或方案的說明或《項目初步開發(fā)方案》。擬建工程方案示意圖。“市測繪院”繪制的1／2000或1／500地形圖藍圖2份。地形圖包括擬建工程的用地范圍以及周圍相鄰單位或建筑，其中一份要用鉛筆劃出用地范圍。建設開發(fā)單位到規(guī)劃部門報審規(guī)劃審批手續(xù)，將申報資料一并交經辦人收取。具體申報辦法：領取《規(guī)劃審批申報表》。填寫申報表，蓋建設開發(fā)單位和申報單位公章。提交“申報要求”中所列內容的文件、圖紙、資料。持有關文件、圖紙和《規(guī)劃審批申報表》進行申報。經審核符合申報要求后，發(fā)給建設單位或申報單位“立案表”，作為取件憑證。按“立案表”規(guī)定的取件日期到發(fā)件窗口領取批件，同時按規(guī)定交納有關費用?！俄椖窟x址意見書》申報程序依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第三十條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的《項目選址意見書》”。需要辦理申請《項目選址意見書》項目類別：在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建、改建的工程項目，或在城市規(guī)劃區(qū)內需要辦理拆遷手續(xù)的工程項目。報建手續(xù)和資料。工程建設單位需要報送的圖紙、文件?！豆こ添椖窟x址意見書》申請表1份。土地權屬證明文件：出讓、轉讓（或劃撥）土地，需提供征地批準文件或供地單位供地文件（縣級以上國土部門土地出讓、轉讓或劃撥意見書）1份；自有、招標、拍賣、掛牌土地，需提供相關土地權屬文件（國土證、國土出讓合同或劃撥決定書）復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。擴建項目需提供《產權證》復印件1份。聯(lián)建項目需提交《聯(lián)建協(xié)議》1份。1：500地形圖6份。其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。其它需要說明的圖紙、文件等。報建審批：送交圖紙、文件，經規(guī)劃管理部門受理申請后，由規(guī)劃管理部門發(fā)給建設開發(fā)單位下列審批文件：經審核同意的，核發(fā)蓋有“規(guī)劃部門專用章”的《工程項目選址意見書》1份；經審核不同意的，將予以書面答復（蓋有“規(guī)劃部門專用章”）的函復意見書1份。其它要求：如屬工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，在向規(guī)劃管理部門申請工程項目選址意見書的同時，應征詢消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等相關管理部門的選址意見。改建、擴建、拼建項目用地存在兩個或兩個以上權利人的，應征得所有權利人同意。凡已（在）建的工程項目需補辦規(guī)劃手續(xù)的，應先到“市勘測院”實測竣工圖。加、更名工程項目，建設開發(fā)單位應持“市國土管理部門”的土地批文及相關文件重新申請“一書兩證”的相關手續(xù)，報建時應退還原已取得所有審批的文件及圖紙。因遺失等原因無法全部退還時，應登報聲明（15日）。建設開發(fā)單位在收到“市勘測院”的勘測放線資料后，應及時向“規(guī)劃部門”申請辦理《規(guī)劃設計條件》（或規(guī)劃設計要求）和《建設用地規(guī)劃許可證》。涉及規(guī)劃地鐵控制線的工程項目，應征求市地鐵管理部門意見；涉及規(guī)劃紫線范圍內的工程項目，應征求市文化部門意見；涉及土地整合的建設用地，應征求市國土部門意見。規(guī)劃設計條件及《建設用地規(guī)劃許可證》申報程序依據(jù)。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十一條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準工程項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。建設單位或者個人在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”；核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照規(guī)劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內行使權屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。辦理手續(xù)的工程范圍。凡新建、改建、擴建工程項目需要新征用土地的；用地性質或面積發(fā)生變化的工程項目；土地權屬發(fā)生變化的工程項目；在城市規(guī)劃區(qū)內需要辦理拆遷手續(xù)的。建設單位需報送的圖紙、資料。規(guī)劃設計條件、《建設用地規(guī)劃許可證》申請表1份。計劃批準文件（限政府投資項目）1份。市勘測院出具的勘測放線成果1套。涉及規(guī)劃地鐵控制線的工程項目，出具市地鐵管理部門的意見；涉及規(guī)劃紫線范圍內的工程項目，出具市文化部門的意見；涉及土地整合的建設用地，出具市國土部門整合土地的意見。涉及航空限高的工程項目，出具規(guī)劃處的航空限高要求或空軍對航空限高的要求。其它需要說明的圖紙、文件等。建設單位送齊上述圖紙、文件，經規(guī)劃部門受理申請后，經審核不同意的，規(guī)劃部門將予以書面答復。經審核同意的，規(guī)劃部門將發(fā)給建設單位下列審批文件：需要核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的項目，核發(fā)以下資料：蓋有“規(guī)劃部門專用章”的《規(guī)劃設計條件》（或規(guī)劃設計要求）1份；蓋有“規(guī)劃部門專用章”的《建設用地規(guī)劃許可證》1份；蓋有“規(guī)劃部門專用章”的用地紅線圖4份（含設計紅線圖1份）。不需要發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的項目，核發(fā)以下資料：蓋有“規(guī)劃部門專用章”的《規(guī)劃設計條件》（或規(guī)劃設計要求）1份；蓋有“規(guī)劃部門專用章”的設計紅線圖4份。其它要求：建設單位應在一年內，向規(guī)劃管理部門報送建筑設計方案及有關文件、資料，否則《規(guī)劃設計條件》自行失效。建設單位應依據(jù)《規(guī)劃設計條件》、設計紅線圖和市勘測院提供的勘測成果進行方案設計，設計方案內容的真實性及準確性由建設單位負責。建設單位在取得《建設用地規(guī)劃許可證》一年內，應向國土局申請辦理土地使用批準文件。如因故超期又未申請延期的，建設單位所持的《建設用地規(guī)劃許可證》及附件即自行失效。需延期的工程項目，建設單位應持取得的審批文件申請延期，由規(guī)劃部門重新認定。用地面積和用地性質及土地權屬不發(fā)生改變的工程項目，不需發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》?！督ㄖO計方案》申報程序報審圖紙、文件和資料。建筑設計總平面圖（1:500或1:1000）4份；建筑設計方案（含平、立、剖面圖）2套；規(guī)劃設計條件（或規(guī)劃設計要求）中要求報送效果圖的，方案中應含效果圖（A3幅面）。當新建建筑或用地周邊現(xiàn)狀建筑對日照有要求時，總平圖的設計說明中應有日照分析的結論。其它需要說明的圖紙、文件等。審批文件。在送齊上述圖紙、文件，經規(guī)劃部門受理申請后，規(guī)劃部門發(fā)給項目建設單位下列審批文件：經審核同意的，核發(fā)以下資料：蓋有“規(guī)劃部門專用章”的建筑方案總平面圖3份、方案1套；工程項目的坐標放線通知單1份。經審核需要修改的，則退回設計方案1套、建筑方案總平圖3份，并附《建筑方案審查意見單》1份。其它要求?？偲矫鎴D必需在1/500地形藍圖上以AUTOCAD形式繪制（大型或特殊工程項目繪制比例可放寬至1/1000）?？偲矫鎴D需加蓋相應資質的設計單位出圖章和注冊建筑師章以及標注綜合技術經濟指標?？偲矫鎴D中需注明用地周邊道路及紅線及道路中線、綠化分隔帶和用地紅線及坐標（以勘測院放線成果坐標為準）。建筑設計方案總平圖表達信息應全面準確，具體內容如下：工程項目各項經濟技術指標：除標明規(guī)劃設計條件中規(guī)定的內容外，還須將該項目中不同使用功能及附屬用房的面積標注在總平圖中；用地紅線，規(guī)劃道路的紅線位置、道路名稱及寬度，相鄰現(xiàn)狀建筑、擬拆除的現(xiàn)狀建筑、相鄰單位名稱；擬建建筑的外輪廓尺寸、建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離、至現(xiàn)狀建筑的距離、建筑高度、層數(shù)；標明躍層部份、躍層范圍；準確標明架空層位置、范圍和功能；機動車、人行出入口的位置、寬度，用地內部的交通組織；綠地布置及集中綠地位置；配套設施位置及面積；居住建筑和對用地周邊現(xiàn)狀居住建筑有影響的工程項目，總平圖的設計說明中應有日照分析的結論。建筑設計方案應符合規(guī)劃設計條件、《當?shù)厥幸?guī)劃管理技術規(guī)定》及有關規(guī)劃法規(guī)，主要包括以下幾個方面：建筑性質、容積率、建筑密度、建設規(guī)模、建筑高度、層數(shù)、停車數(shù)量、綠地率、集中綠地、配套設施；建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離；地下建（構）筑物（包括汽車坡道）外墻后退道路、用地紅線的距離、人行出入口及機動車開口后退道路紅線的距離、位置、寬度；各層平面圖都應明確標明使用功能，且名稱應該規(guī)范。臨街及重要節(jié)點建筑需報效果圖的，要求效果圖實景嵌入，反映與周邊建筑或環(huán)境的關系，不得以綠化效果虛化。效果圖應反映所有主要立面，且不得僅以夜景效果反映。在建筑方案確定后，建議建設單位持審批通過的建筑方案，在施工圖報審前到市勘測院坐標放線。報送我局的建筑方案應真實有效，如因內容不實而發(fā)生的一切矛盾、糾紛，均由建設單位負責。如屬特別地區(qū)范圍的工程項目，不受本時限限制?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》申報程序依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)”。《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，確認有關建設活動的合法地位，保證建設單位的合法權益。要求范圍：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內新建、改建、擴建的工程項目。報審圖紙、文件和資料：《建設工程規(guī)劃許可證》申請表1份。國土權屬文件：出讓土地：提供國土證或國土出讓合同復印件1份（提供原件核驗確認后退回）；劃撥土地：提供國土證或國土劃拔決定書復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。加蓋建設行政主管部門授權的審圖機構施工圖審查專用章的建筑施工圖（平、立、剖面圖及圖紙目錄）1套、建施總平面圖3份。《建設工程施工圖設計文件審查批準書》復印件1份（提供原件核驗確認后退回）。文物挖掘完畢通知單。市建委《建筑項目報件費審核繳款通知單》。市勘測院出具的正式坐標放線資料。其它需要說明的圖紙、文件等。審批文件。經審核不同意的，規(guī)劃部門將予以書面答復。審核同意的，由規(guī)劃部門發(fā)給建設單位下列審批文件：1蓋有“規(guī)劃部門專用章”的《建設工程規(guī)劃許可證》正、副本1份。蓋有“規(guī)劃部門專用章”（騎縫章）的建施總平圖1份。要求建設單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書1份。其它要求。建設單位繳費時間不計入承諾時限內。建設單位在取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，應在六個月內申請開工，逾期未開工又未提出延期申請的，《建設工程規(guī)劃許可證》自行失效?！督ㄖこ淌┕D審查》申報程序。依據(jù)。建筑工程施工圖設計文件應當符合的要求，并通過審查。施工圖審查是指國務院建設行政主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門，依照《建設工程施工圖設計文件審查暫行辦法》認定的設計審查機構，根據(jù)國家的法律、法規(guī)、技術標準與規(guī)范，對施工圖進行結構安全和強制性標準、規(guī)范執(zhí)行情況等進行的獨立審查。建筑工程設計等級分級標準中的各類新建、改建、擴建的建筑工程項目均屬審查范圍。建設單位應當將施工圖報送建設行政主管部門，由建設行政主管部門委托有關審查機構（圖審中心），進行結構安全和強制性標準、規(guī)范執(zhí)行情況等內容的審查。施工圖審查的主要內容：建筑物的穩(wěn)定性、安全性審查，包括地基基礎和主體結構體系是否安全、可靠；是否符合消防、節(jié)能、環(huán)保、抗震、衛(wèi)生、人防等有關強制性標準、規(guī)范；施工圖是否達到規(guī)定的深度要求；是否損害公眾利益。建設單位將施工圖報建設行政主管部門審查時，還應同時提供下列資料：批準的立項文件或初步設計批準文件；主要的初步設計文件；工程勘察成果報告；結構計算書及計算軟件名稱。審查機構在收到審查材料后規(guī)定的20個工作日內完成審查工作，并提出審查報告：特級和一級項目應當在30個工作日內完成審查工作，并提出審查報告，其中重大及技術復雜項目的審查時間可適當延長。審查合格的項目，審查機構向建設行政主管部門提交項目施工圖審查報告，由建設行政主管部門向建設單位通報審查結果，并頒發(fā)施工圖審查批準書；對審查不合格的項目，提出書面意見后，由審查機構將施工圖退回建設單位，并由原設計單位修改，重新送審。凡應當審查而未經審查或者審查不合格的施工圖項目，建設行政主管部門不得發(fā)放《工程建設施工許可證》，施工圖也不得交付施工。第九章土地征拆報建依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。獲取土地使用權有多種途徑，如出讓、轉讓等。出讓獲得土地使用權的方式也有協(xié)議、招標、拍賣或掛牌等幾種，建設單位應從項目的需要和自身的條件出發(fā)，決定獲取土地使用權的方式，并在獲得土地使用權后盡快完成土地開發(fā)前期報建手續(xù)，為下一步的止式施工做好準備。資金融通是保證開發(fā)建設活動順利進行的重要條件，當項目決策以后，建設單位盡快實施籌資計劃。通過一些合理有效的籌資方式落實資金，為下一步的各環(huán)節(jié)提供“血液”。以出讓方式取得國有土地使用權的工程項目，在簽訂《國有土地使用權出讓合同》后，建設單位應當持工程項目的批準、核準、備案文件和《國有土地使用權出讓合同》，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取《建設用地規(guī)劃許可證》。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在《建設用地規(guī)劃許可證》中，擅自改變作為《國有土地使用權出讓合同》組成部分的規(guī)劃條件。《國有土地使用權證》由國土部門負責辦理和頒發(fā)，是建設單位的土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；《建設用地規(guī)劃許可證》由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；《規(guī)劃要點》由規(guī)劃部門核定、批復、頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如：容積率、建筑密度、停車位配置、小戶型比例限制等開發(fā)指標的具體要求都做出了具體規(guī)定。在領取《建設用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理《國有土地使用權證》，國土部門依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，計算出土地出讓金，在土地證上載明土地用途及年限。有些地區(qū)因操作不規(guī)范可能直接辦理《商住用地土地使用權證》，這種情況一般需要到規(guī)劃部門重新辦理規(guī)劃條件。征地拆遷概念。征地是指項目選址用地為集體土地時，要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權限的政府審批以后，對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，為達到施工要求的場地條件，拆除建設用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進行補償、安置的行為。征地在領取《建設用地規(guī)劃許可證》后即可進行，拆遷在取得《建設拆遷臨時用地許可證》或《土地使用權證件》后即可提出申請。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。申請土地使用權的前期申報程序申請國有土地使用權的出讓法律程序。辦理《建設用地規(guī)劃許可證》；辦理建設用地委托釘樁；辦理國有土地使用權出讓申請；主管部門對土地現(xiàn)場進行實地勘察；委托評估機構對土地進行地價評估，出具《土地估價報告》進行預審；辦理核定地價手續(xù)；辦理土地出讓審批（預審）；簽訂《國有土地使用權出讓合同》；繳納土地使用相關稅費；領取《臨時國有土地使用證》或領取正式《國有土地使用權證》；國有土地使用權出讓金的返還；申請國有土地使用權的劃撥法律程序。國有土地使用權劃撥用地申請；主管部門現(xiàn)場勘察；劃撥用地申請的審核、報批；取得劃撥用地批準。申請征用集體土地的法律程序。征用集體土地用地申請；到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；簽訂征地協(xié)議；簽訂補償安置協(xié)議；確定勞動力安置方案；區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議；市政府下文征地；交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；辦理批地文件、批地圖；辦理凍結戶口；調查戶口核實勞動力；辦理農轉工工作；辦理農轉居工作；辦理超轉人員安置工作；地上物作價補償工作；征地結案?！秶型恋厥褂脵嘧C》申報程序工程項目用地預審，是指國土資源管理部門在工程項目審批、核準、備案階段，依法對工程項目涉及的土地利用事項進行的審查。項目建設用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和法規(guī)規(guī)定的條件；是否符合國家供地政策；用地標準和總體規(guī)模是否符合有關規(guī)定；補充耕地初步方案是否可行；資金是否有保障（資金到位情況）；需修改土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃修改方案，對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律法規(guī)規(guī)定；其它需要預審的內容。需審批的工程項目在可行性研究階段還需要核準、備案的工程項目在申請核準、備案前，由建設用地單位提出預審申請。建設用地單位申請預審，應當提交的材料有：《工程項目用地預審申請表》（領取，申請表由國土部門統(tǒng)一規(guī)定）；《預審的申請報告》，內容包括擬工程項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案；需審批的工程項目還應提供《項目建議書》批復文件和《項目可行性研究報告》。《項目建議書》批復與《項目可行性研究報告》合一的，只提供《項目可行性研究報告》。協(xié)議出讓國有土地申請書（領取，申請表由國土部門統(tǒng)一規(guī)定）；項目建設土地權屬證明文件；計劃部門下達的項目建設批準文件；規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》；建設部門的建設用地委托釘樁手續(xù)；規(guī)劃紅線圖和總平面布置圖；建設單位有效的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本（復印件）；建設單位有效的《房地產開發(fā)資質證書》副本（復印件）；其它需要的文件資料。預審通知。預審未通過，發(fā)《不受理通知書》。預審資料不齊，發(fā)《補正材料通知書》；預審申請通過，發(fā)《受理通知書》；辦理《國有土地使用權證》。土地招拍掛辦理程序土地所在區(qū)、縣落實以招拍掛方式出讓的地塊和意向性項目，并獲得計劃部門批復同意。土地所在區(qū)、縣向國土部門提出申請；國土部門對符合條件的開具聯(lián)系函，土地所在區(qū)、縣建設、規(guī)劃部門出具擬出讓地塊的規(guī)劃建設條件；報國土部門進行勘測定界，編制地塊出讓方案，呈報政府部門審批；國土部門編制土地招拍掛出讓文件，發(fā)出出讓公告；國土部門資質土地招拍掛現(xiàn)場會，簽發(fā)成交確認書；競拍獲得土地的建設單位，到國土部門繳納定金，簽訂《國有土地使用權出讓合同》；競拍獲得土地的建設單位憑競買成交確認書及《國有土地使用權出讓合同》，同步申請辦理項目、規(guī)劃、環(huán)評等審批手續(xù)。競拍獲得土地的建設單位繳清全部土地成交價款后，與國土部門辦理土地交接手續(xù)；進入土地登記手續(xù)。申請人：轉讓方與受轉讓方；申請時限：轉讓合同或協(xié)議簽訂后30日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發(fā)證后30內；受理提交資料：申請書；申請人身份證明(詳見初始登記)；原國有土地使用證(原件)；已辦理變更手續(xù)的地上建筑物、其他附著物權屬證明；轉讓合同和地產市場批準土地轉讓的審批文件；其他有關資料。地籍調查（同初始土地登記）。權屬審核內容：對申請人的審核；對轉讓地塊投資情況的審核，是否達到法定投資額；對使用期限的審核；對土地轉讓價格的審核；對稅費繳納情況的審核，是否全部支付土地出讓金等；對土地用途的審核；對地上建筑物及其他附著物權屬轉移的審核。上報上級土地部門審核、報批。整宗地轉讓的，在原《土地登記卡》上注冊登記；分割轉讓的，分別新建《土地登記卡》，在新《土地登記卡》上登記。編制國有土地使用權證書。拆遷安置辦理程序依據(jù)。根據(jù)項目所在地“房屋拆遷管理條例”的規(guī)定，在項目管理委員會的領導下，由前期開發(fā)部負責辦理開發(fā)建設用地的拆遷安置工作的摸底落實，辦理各項報建手續(xù)，編制和簽訂各項協(xié)議，核算拆遷安置的各項費用及資金計劃，擬定拆遷安置工作程序和管理辦法，按規(guī)定程序批準后實施。報審資料。拆遷人在申請審批拆遷許可證時，應向行政主管部門提交以下各項文件資料：1工程項目批準文件；建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證；國有土地使用權證明文件等。拆遷安置辦理程序。委托進行拆遷工作；辦理拆遷申請；審批、領取拆遷許可證；簽訂房屋拆遷責任書；辦理拆遷公告與通知；辦理戶口凍結；暫停辦理相關事項；確定拆遷安置方案；簽訂拆遷補償書面協(xié)議；召開拆遷動員會，進行拆遷安置；發(fā)放運作拆遷補償款；拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理；移交拆遷檔案資料；房屋拆遷糾紛的裁決；強制拆遷。注意事項。對有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷或者限期改正，予以警告，并可以視情節(jié)輕重處以罰款：未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規(guī)定擅自拆遷的，對建設單位處以規(guī)定數(shù)額的罰款；擅自轉讓、出借《房屋拆遷資格證書》，對轉讓、出借資質的單位處以規(guī)定數(shù)額的罰款；委托未取得〈房屋拆遷資格證書〉的單位拆遷，對委托單位和被委托單位均處以規(guī)定數(shù)額的罰款；擅自提高或者降低補償、安置標準，擴大或者縮小補償安置范圍的，對拆遷實施單位處規(guī)定數(shù)額的罰款；無正當理由超過規(guī)定拆遷期限或者擅自延長過渡期限的，對拆遷單位處以規(guī)定數(shù)額的罰款。第十章工程建設報建在前期報建手續(xù)完成后，工程項目將進入工程建設階段，即從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過工程竣工綜合驗收，達到業(yè)主使用條件的過程。開發(fā)工作主要由施工單位按施工合同和規(guī)劃設計方案要求實施。建設單位的主要任務是：通過招投標，確定施工單位；保證工程施工進度，控制開發(fā)成本，解決施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質量，直至竣工驗收。在工程項目的前期條件具備開工條件后，向市建委提出開工申請，取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議，支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》申報程序依據(jù)。《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的工程項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取《建設工程施工許可證》。未取得《建設工程施工許可證》之前不得擅自開工。辦理流程及文件資料。填寫《建筑工程施工許可證申請表》（建設部門統(tǒng)一格式）；計劃部門核發(fā)的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；規(guī)劃部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》；國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；勘察、設計合同、施工圖設計文件審查批準書及地質資料。人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設許可證》；消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設計審核意見書》；防雷設施檢測所核發(fā)的《防雷設施設計審核書》；地震辦公室核發(fā)的《抗震設防審核意見書》；與衛(wèi)生防疫站簽訂的《白蟻預防合同》；建設單位的建設資金證明（資金保函或銀行證明）；工程預算書和造價部門核發(fā)的《建設工程類別核定書》；工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；施工企業(yè)名稱及施工合同；工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；現(xiàn)場管理人員上崗證。質量監(jiān)督申請安排表；安全監(jiān)督申請安排表；建設工程質量監(jiān)督書；建設工程施工安全受監(jiān)證；計收應繳費用（財務開出繳款書及到銀行繳款）收據(jù)憑證；法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設工程施工公開招標申請表；建設工程監(jiān)理公開招標申請表。邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設工程施工邀請招標審批表；建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；其他申請邀請招標理由證明。直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設單位申請安排建設工程施工單位報告；建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；建設工程直接發(fā)包審批表。辦理建設工程質量監(jiān)督，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。1、《建設工程規(guī)劃許可證》；工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；施工合同及其單位資質證書復印件；監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；施工圖設計文件審查批準書；建設工程質量監(jiān)督申請表；法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。建設單位提供的資料：工程施工安全監(jiān)督報告；工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；工程項目地質勘察報告（結論部分）；施工圖紙（含地下室平、立、剖）；工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；施工單位提供的資料：安全生產、文明施工責任制；安全生產、文明施工管理目標；施工組織設計方案和專項技術方案；安全生產、文明施工檢查制度；安全生產、文明施工教育制度；項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；建設工程施工安全生產責任書；建設工程施工安全受監(jiān)申請表；法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。工程竣工驗收申報程序依據(jù)。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》有關規(guī)定：第16條，第4款，第1節(jié)規(guī)定：“單獨簽訂施工合同的單位（專業(yè)）工程，竣工后可單獨進行工程竣工驗收。在一個單位工程中滿足規(guī)定交工要求的專業(yè)工程，可征得發(fā)包人同意，分階段工程竣工驗收?！钡?6條，第4款，第2節(jié)規(guī)定：“單項工程竣工驗收應符合設計文件和施工圖紙要求，滿足生產需要或具備使用條件，并符合其他工程竣工驗收條件要求?！钡?6條，第4款，第3節(jié)規(guī)定：“整個工程項目已按設計要求全部建設完成，符合規(guī)定的工程項目竣工驗收標準，可由發(fā)包人組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行工程項目竣工驗收，中間工程竣工并已辦理移交手續(xù)的單項工程，不再重復進行工程竣工驗收?！惫こ炭⒐を炇帐且豁椃芍贫?，《合同法》、《建筑法》、《建設工程質量管理條例》對竣工驗收已做了明確的規(guī)定。為了保證建設工程竣工驗收順利進行，必須遵循項目一次性基本特征，按施工的客觀規(guī)律和工程竣工的先后順序進行工程竣工驗收。在建設工程項目管理實踐中，因承包的范圍不同，交工的形式也會有所不同。從承包人的角度看，交付工程竣工驗收，意味著項目經理部任務的完成，可以承擔新項目。工程交付工程竣工驗收一般按三種情況分別進行：單位（專業(yè)）工程竣工驗收。以單位工程或某專業(yè)工程內容為對象，獨立簽訂建設工程施工合同的，達到竣工條件后，承包人可單獨進行交工，發(fā)包人根據(jù)竣工驗收的依據(jù)和標準，按施工合同約定的工程內容組織竣工驗收，比較靈活地適應了目前工程承包的普遍性。按照現(xiàn)行建設工程項目劃分標準，單位工程是單項工程的組成部分，有獨立的施工圖紙，承包人施工完畢，征得發(fā)包人同意，或原施工合同已有約定的，可進行分階段驗收。單項工程竣工驗收。指在一個總體工程項目中，一個單項工程或一個車間，已按設計圖紙規(guī)定的工程內容完成，能滿足生產要求或具備使用條件，承包人向監(jiān)理人提交“工程竣工報告”和“工程竣工報驗單”經簽認后，應向發(fā)包人發(fā)出“交付竣工驗收通知書”，說明工程完工情況，竣工驗收準備情況，設備無負荷單機試車情況，具體約定交付竣工驗收的有關事宜。全部工程竣工驗收。指整個工程項目已按設計要求全部建設完成，并已符合竣工驗收標準，應由發(fā)包人組織設計、施工、監(jiān)理等單位和檔案部門進行全部工程的竣工驗收。全部工程的竣工驗收，一般是在單位工程、單項工程竣工驗收的基礎上進行。全部工程竣工驗收的主要任務是：負責審查建設工程的各個環(huán)節(jié)驗收情況；聽取各有關單位(設計、施工、監(jiān)理等)的工作報告；審閱工程竣工檔案資料的情況；實地察驗工程并對設計、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質量、試車情況等做綜合全面評價。承包人作為建設工程的承包(施工)主體，應全過程參加有關的工程竣工驗收。建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。已完成工程設計和合同約定的各項內容；工程竣工驗收申請表；工程質量評估報告；勘察、設計文件質量檢查報告；完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；建設單位已按合同約定支付工程款；施工單位簽署的《工程質量保修書》；市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；造價站出具的工程竣工結算書。建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。工程按實際結算的，要提供如下資料：建設單位和施工單位的委托書；工程類別核定書；工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程施工承發(fā)包合同；施工組織設計方案；圖紙會審記錄；工程施工開工報告；隱蔽工程驗收記錄；工程施工進度表；工程子目換算和抽料（筋）表；工程設計變更資料；施工現(xiàn)場簽證資料；竣工圖。工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：建設單位和施工單位的委托書；工程承包合同原件；竣工圖。《工程竣工驗收備案》程序領取表格：工程竣工后，建設單位到市行政審批中心領取《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》（以下簡稱《備案表》）、《工程竣工質量驗收報告》、《工程竣工綜合驗收報告》?？⒐ぞC合驗收：建設單位對符合竣工綜合驗收的工程，組織規(guī)劃、設計管理、消防、市政處、環(huán)衛(wèi)處、園林局、開發(fā)辦、城建檔案館等相關部門進行竣工綜合驗收，填寫《工程竣工綜合驗收報告》。工程竣前檢查：建設單位填報《工程竣前檢查申報表》，質量監(jiān)督機構提出竣前檢查意見。建設單位組織施工等單位對建設行政主管部門及質量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。質量監(jiān)督機構按照有關規(guī)定對工程進行竣工前檢查，對具備竣工驗收條件的工程，通知建設單位按照規(guī)定組織有關單位進行竣工驗收。竣工質量驗收：建設單位對符合竣工驗收條件的工程，組織建設單位項目負責人、監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師及有關技術人員、勘察、設計單位項目負責人及施工單位技術負責人（或分管質量經理）等單位有關人員組成驗收組，建設單位項目負責人任驗收組組長。建設單位在工程竣工驗收7個工作日前將驗收時間、地點及驗收組名單書面通知質量監(jiān)督機構。質量監(jiān)督機構對建設單位組織的工程竣工驗收組織形式、驗收程序及執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工驗收合格后，建設單位及時提出竣工質量驗收報告，內容包括：工程概況，建設單位執(zhí)行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工時間、程序、內容和組織形式，形成結論性工程驗收意見。工程竣工驗收備案：建設單位在工程竣工驗收合格之日起十五日內，必須將備案所需文件整理齊全，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，將備案資料報市行政審批中心申請備案。對建設單位在工程竣工驗收合格之日起十五日內未辦理竣工驗收備案等違法行為，按照《建設工程質量管理條例》第五十六條和建設部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第九條的規(guī)定，處20萬元以上50萬元以下罰款。建設工程竣工驗收合格且備案文件齊全后，由備案機關發(fā)放《威海市房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證》，建設單位憑《備案證》到房產、供水、供電、供熱、燃氣等單位辦理各項手續(xù)。驗收資料：工程竣工驗收報告；《建設工程施工