房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)總匯

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土地用途包括哪些種類答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

2、如何了解土地來源及性質(zhì)答：對(duì)已辦理\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)登記的，可以從《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證》中了解；對(duì)未辦理\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。

3、什么是集體土地答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。

4、有哪些用地屬于集體土地答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

5、對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)?！多嵵菔型恋卣饔门c收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)展開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。

6、什么是行政劃撥用地答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國(guó)有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。

7、什么是合作建房答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)形式。

8、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定答：對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國(guó)土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問題進(jìn)展審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。根據(jù)《鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》和“深府[2001]94號(hào)〞文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商開展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用權(quán)出讓答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按以下用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號(hào)、面積；(三)土地使用年期及起止時(shí)間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時(shí)間；(五)交付土地的時(shí)間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)；(七)工程竣工提交驗(yàn)收時(shí)間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的工程及義務(wù)；(十一)違約責(zé)任；(十二)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成局部。

13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。對(duì)確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。

14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。

15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。

16、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標(biāo)或拍賣方式進(jìn)展答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》和《鄭州市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營(yíng)性、營(yíng)利性工程用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。

18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

19、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)〞文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：〔一〕工業(yè)用地〔特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)工程用地〕；〔二〕市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全本錢微利商品房用地；〔三〕市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營(yíng)利性用地；〔四〕軍事用地。

20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)〞文的規(guī)定，以下用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場(chǎng)價(jià)格出讓，并將出讓情況予以公示：〔一〕屬特區(qū)急需或特別鼓勵(lì)開展的工程用地；〔二〕市政府以土地入股合作的工程用地。

21、對(duì)原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗(yàn)收的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場(chǎng)答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)〞文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)。在該規(guī)定實(shí)施之日〔即2001年7月6日〕起一年內(nèi)補(bǔ)交的，按以下方法辦理：〔一〕補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)按市場(chǎng)地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。2．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場(chǎng)地價(jià)的25%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。〔二〕自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)用途，重新開場(chǎng)計(jì)算土地使用年期?！踩吃簿臃窟M(jìn)入市場(chǎng)補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！菜摹成鲜鯸o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)〔換〕紅皮\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場(chǎng)。〔五〕上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場(chǎng)地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)受讓單位?！擦吃诒疽?guī)定實(shí)施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交，但原福利、微利商品房除外?！财摺硨?duì)歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。

22、什么是土地的掛牌交易答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)展公告，并承受交易申請(qǐng)的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：〔一〕假設(shè)在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；〔二〕在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許屢次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)一樣的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；〔三〕假設(shè)在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。

23、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開進(jìn)展答：根據(jù)《鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，以下土地交易〔包括分割轉(zhuǎn)讓〕應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)展：〔一〕經(jīng)營(yíng)性工程用地〔包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等〕的土地使用權(quán)出讓；〔二〕以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；〔三〕依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場(chǎng)地價(jià)后進(jìn)展的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；〔四〕減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；〔五〕合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；〔六〕已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，假設(shè)存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；〔七〕已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；〔八〕為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)展的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；〔九〕人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；〔十〕法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)展上述交易。

24、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》，有以下情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)答：根據(jù)《鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有以下情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：〔一〕違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實(shí)行公開交易的；〔二〕須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求和方式進(jìn)展公開交易的；〔三〕投標(biāo)人或競(jìng)買人互相串通壓價(jià)的；〔四〕法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。屬于前款第〔一〕、〔二〕項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門依法對(duì)有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效答：鄭州市土地管理部門是鄭州市土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對(duì)全市土地使用權(quán)進(jìn)展出讓和對(duì)出讓的土地進(jìn)展統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無效。無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效。凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。

27、如何了解地價(jià)是否交清答：對(duì)已辦理\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證》的，說明地價(jià)已經(jīng)交清；對(duì)未辦理\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求開展商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)的分期付款額度。

28、未交清地價(jià)的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)是如何處理的答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳交局部萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。

土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

29、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)答：根據(jù)《鄭州市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有以下情形之一的，主管部門或派出機(jī)構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：〔一〕出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；〔二〕土地使用者死亡而無合法承繼人的；〔三〕人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；〔四〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)答：根據(jù)《鄭州市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有以下情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：〔一〕公共利益需要的；〔二〕公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；〔三〕用地單位遷移或被依法撤銷的；〔四〕實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)展舊城區(qū)改建需要的。

31、什么是違法建筑答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

32、哪些屬于違法建筑答：根據(jù)《鄭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》的規(guī)定，違法建筑包括：〔一〕占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；〔二〕不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；〔三〕擅自改建、加建的建筑；〔四〕農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；〔五〕農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；〔六〕擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；〔七〕逾期未撤除的臨時(shí)建筑；〔八〕違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

33、什么是歷史遺留違法私房答：歷史遺留違法私房，是指《鄭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的以下私房：〔一〕原村民非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴(kuò)建的私房；〔二〕原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的私房；〔三〕原村民超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；〔四〕原村民違反一戶一棟原則所建的私房；〔五〕非原村民未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)單獨(dú)或合作興建的私房。

34、哪些違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)答：根據(jù)《鄭州市處理歷史遺留違法私房假設(shè)干規(guī)定》的規(guī)定，以下違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：〔一〕占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；〔二〕占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；〔三〕占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；〔四〕非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑，是指《鄭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國(guó)土資源部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等工程的建筑物及生活配套設(shè)施。

36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)答：根據(jù)《鄭州市處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑假設(shè)干規(guī)定》的規(guī)定，以下違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：〔一〕占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；〔二〕占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；〔三〕占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；〔四〕非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

37、什么情況下，需繳納土地使用費(fèi)答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個(gè)人，都必須依據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收方法》的規(guī)定繳納土地使用費(fèi)，但該方法規(guī)定免繳的除外。同時(shí)，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費(fèi)的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷〔預(yù)〕售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。

38、土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的答：根據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收方法》的規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人是土地使用費(fèi)的繳納人。但：〔一〕以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)為繳費(fèi)人，但經(jīng)批準(zhǔn)的合營(yíng)合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；〔二〕租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人；〔三〕經(jīng)營(yíng)土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營(yíng)開發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；〔四〕農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人；〔五〕共有的土地，以《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。

39、土地使用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)如何答：土地使用費(fèi)依據(jù)土地等級(jí)和類別，按《鄭州市甲種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》或《鄭州市乙種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征；如屬臨時(shí)用地的，按《鄭州市臨時(shí)〔短期〕地租標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征。

40、有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)答：根據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收方法》的規(guī)定，以下用地暫免繳納土地使用費(fèi)：〔一〕國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)以及個(gè)人使用的非營(yíng)利性用地；〔二〕由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營(yíng)利性用地；〔三〕公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營(yíng)利性用地；〔四〕市政公共設(shè)施以及林場(chǎng)、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；〔五〕農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；〔六〕按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費(fèi)的其他用地。

41、有哪些用地免繳或減收土地使用費(fèi)答：根據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收方法》的規(guī)定，以下用地免繳或減收土地使用費(fèi)：〔一〕新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止，減半計(jì)征土地使用費(fèi)。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長(zhǎng)優(yōu)惠期，但延長(zhǎng)的時(shí)間最多不能超過一年；〔二〕經(jīng)鄭州市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)審定的技術(shù)先進(jìn)工程，減半繳納土地使用費(fèi)五年；〔三〕華僑、港、澳、臺(tái)同胞捐資興辦的企業(yè)用地或工程用地，免繳土地使用費(fèi)三年，三年后減半繳納土地使用費(fèi)兩年；〔四〕企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費(fèi)五至十年；〔五〕因不可抗力或其他特殊情況，確實(shí)無法繳納土地使用費(fèi)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費(fèi)；〔六〕按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費(fèi)的其他用地。

42、如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)答：土地權(quán)屬變更的，新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請(qǐng)；改變土地使用用途的，應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請(qǐng)。43、如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》答：以招標(biāo)、拍賣方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請(qǐng)延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。

44、在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容答：建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請(qǐng)變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請(qǐng)變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)展初審后，按法定程序?qū)徟?。獲得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應(yīng)的用地手續(xù)；不批準(zhǔn)的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)書面答復(fù)申請(qǐng)單位。

45、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括以下內(nèi)容：〔1〕許可證編號(hào)；〔2〕發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；〔3〕用地單位；〔4〕用地工程名稱、位置、宗地號(hào)以及子工程名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、構(gòu)造類型；〔5〕計(jì)容積率面積及各分類面積；〔6〕附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

46、什么情況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》答：根據(jù)《鄭州市市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，以下情況不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：〔一〕不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對(duì)各階段審查意見作出設(shè)計(jì)修改的；(二)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的；〔三〕設(shè)計(jì)文件不符合國(guó)家、省、市有關(guān)專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程的。

47、在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：〔一〕涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑構(gòu)造的；〔二〕市政工程中涉及規(guī)模、等級(jí)、走向、工藝設(shè)計(jì)、立面、平面、構(gòu)造、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。

48、對(duì)已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時(shí)，是否需要申請(qǐng)核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議、付清地價(jià)款后，持設(shè)計(jì)文件等，向市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。

49、對(duì)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)工程，主管部門可以采取什么處分措施答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)展建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門可以依照《鄭州市規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封，扣押等行政強(qiáng)制措施。50、購置預(yù)售商品房后，開展商是否可以變更工程設(shè)計(jì)答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。《鄭州市\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對(duì)公共設(shè)施局部不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意?！渡唐贩夸N售管理方法》〔建設(shè)部88號(hào)令〕還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的構(gòu)造型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同承受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

51、建設(shè)工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測(cè)繪報(bào)告向原審批部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。未經(jīng)歷收或驗(yàn)收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》，不予辦理\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。

52、什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》答：根據(jù)《鄭州市市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有以下情形之一的，不予進(jìn)展規(guī)劃驗(yàn)收：〔一〕擅自變更建筑設(shè)計(jì)〔包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑構(gòu)造、設(shè)備的容量〕的；〔二〕未撤除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標(biāo)明應(yīng)撤除的建筑物或構(gòu)筑物的；〔三〕未撤除用地范圍內(nèi)的臨時(shí)設(shè)施，未完成其配套工程的；〔四〕其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。

53、對(duì)成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進(jìn)展規(guī)劃驗(yàn)收的答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進(jìn)展單體建筑工程的規(guī)劃驗(yàn)收后，還應(yīng)進(jìn)展小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收。小區(qū)建設(shè)分期分批進(jìn)展時(shí)，其配套工程應(yīng)按方案同步完成。未完成時(shí)，同期的其他工程不予規(guī)劃驗(yàn)收。

54、對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所〔地〕的使用有哪些規(guī)定答：根據(jù)《〈鄭州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)節(jié)》的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所〔地〕，未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。

55、某物業(yè)加建兩層，開展商說“一邊報(bào)建，一邊加建〞，這樣做可以嗎產(chǎn)權(quán)有保證嗎答：不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門批準(zhǔn)并對(duì)原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)展變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。

56、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)答：當(dāng)房屋按套〔單元〕計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率〔%〕。

57、什么是建筑覆蓋率〔建筑密度〕答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率〔%〕。

58、什么是建筑容積率答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率〔%〕。

59、什么是綠地率答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率〔%〕。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。

60、什么是綠化覆蓋率答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率〔%〕。61、設(shè)立\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件答：設(shè)立\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備以下條件：〔一〕注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬元；〔二〕有四名以上持有專業(yè)證書的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員；〔三〕有按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權(quán)；〔四〕有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；〔五〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款〔一〕、〔二〕、〔三〕、〔五〕項(xiàng)規(guī)定的條件。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

62、如何申請(qǐng)領(lǐng)取《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請(qǐng)領(lǐng)取《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。主管部門對(duì)《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實(shí)行年度審核制度。

63、什么是商品房預(yù)售答：商品房預(yù)售，是指\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

64、《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容答：《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括以下內(nèi)容：〔一〕預(yù)售許可證編號(hào)；〔二〕開展商名稱；〔三〕工程名稱；〔四〕工程坐落地點(diǎn)；〔五〕土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；〔六〕《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；〔七〕批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；〔八〕發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；〔九〕附注內(nèi)容等。

65、當(dāng)商品房到達(dá)何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證答：七層以下的到達(dá)主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。

66、商品房預(yù)售需要具備哪些條件答：商品房預(yù)售需具備以下條件：〔一〕預(yù)售人已取得\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；〔二〕按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；〔三〕持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)視手續(xù)；〔四〕已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；〔五〕七層以下的到達(dá)主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；〔六〕已在工程所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；〔七〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

67、是否可以認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實(shí)際上是開展商逃避主管部門的管理，在取得《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無效的。因此不能認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)。

68、什么是商品房現(xiàn)售答：商品房現(xiàn)售，是指\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

69、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件答：(一)現(xiàn)售商品房的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

70、什么情況下，開發(fā)商不得登載\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告答：凡以下情況之一的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得登載廣告，廣揭露布者不得發(fā)布其廣告：〔一〕未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；〔二〕在未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；〔三〕違章建設(shè)的房屋；〔四〕司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；〔五〕權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定制止不得出售的其他房屋。

71、開發(fā)商發(fā)布\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位登載\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交以下材料的復(fù)印件，并出示原件：〔一〕營(yíng)業(yè)執(zhí)照；〔二〕《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；〔三〕預(yù)售的，應(yīng)提交《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證》。

72、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔一〕樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；〔二〕預(yù)售的，應(yīng)有《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號(hào)；〔三〕現(xiàn)售的，應(yīng)有《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證》證號(hào)。廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位不得為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)銷售廣告。

73、在\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)工程情況進(jìn)展的說明，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)氣。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。

74、對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示工程位置的，應(yīng)以從該工程到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來表示距離。工程坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。

75、對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》而登載\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任答：對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購〞、“內(nèi)部認(rèn)訂〞、“內(nèi)部登記〞等方法登載廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強(qiáng)檢查監(jiān)視，及時(shí)查處。

76、在登載\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告時(shí)，對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。

77、開展商發(fā)布虛假\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任答：對(duì)違規(guī)發(fā)布\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停頓審批新的商品房預(yù)售工程、降低資質(zhì)等級(jí)等處分。工商部門可責(zé)令廣揭露布者停頓發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處分。

78、對(duì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

79、對(duì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容，有哪些規(guī)定答：預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評(píng)獎(jiǎng)、排名、國(guó)家或省示范工程等稱號(hào)的，必須符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評(píng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、獎(jiǎng)勵(lì)種類、有效年份。對(duì)列入實(shí)施方案但未經(jīng)歷收獲得獎(jiǎng)勵(lì)稱號(hào)的，不得使用該稱號(hào)。

80、開展商銷售商品房有哪些方式答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

81、開展商不得采取哪些方式銷售商品房答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

82、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

83、在開展商處購房時(shí)，開展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)答：〔一〕開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；〔二〕商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；〔三〕工程開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；〔四〕工程及其配套設(shè)施的平面示意圖；〔五〕商品房的構(gòu)造類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ弧擦愁A(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法；〔七〕商品房預(yù)售的專用賬戶；〔八〕物業(yè)管理事項(xiàng)；〔九〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。在訂立商品房買賣合同之前，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理方法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理方法》。

84、開展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄答：在新版《深圳市\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)賣買合同〔預(yù)售〕》中已約定，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：〔一〕賣方與深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂的深地合字〔〕號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書》及號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)證》；〔二〕《\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；〔三〕主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。

85、對(duì)已預(yù)售的商品房，開展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)答：已預(yù)售的商品房工程竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房工程及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房工程及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。

86、對(duì)已預(yù)售的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)，開展商是否可以抵押該\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)。

87、購房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎答：不符合商品房銷售條件的，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

88、在什么情況下，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)工程可以交付使用答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)歷收合格后，方可交付使用；未經(jīng)歷收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)工程完工后，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)展專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)展竣工驗(yàn)收。

89、在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理答：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房