房屋周期檢查和養(yǎng)護(hù)制度

房屋周期檢查和養(yǎng)護(hù)制度制度主責(zé)部門部門名稱會(huì)簽部門部門名稱最終審批單位或?qū)徟藛挝幻Q或?qū)徟税l(fā)文單位版本記錄制度編號(hào)版本號(hào)發(fā)布日期修訂內(nèi)容年/月/日無(wú)建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi)塔樓、裙樓的房屋檢查及養(yǎng)護(hù)管理制度。2.0適用范適用于轄區(qū)塔樓、裙樓房屋，周期檢查和養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容。3.0職責(zé)綜合維修組負(fù)責(zé)，塔樓、裙樓房屋、幕墻的檢查和養(yǎng)護(hù)管理工作。4.0關(guān)鍵詞和定義養(yǎng)護(hù)周期養(yǎng)護(hù)周期，是指為保護(hù)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)，塔樓、裙樓房屋結(jié)構(gòu)、幕墻性能等,而定期制定的養(yǎng)護(hù)制度。5.0工作內(nèi)容地基基礎(chǔ)的檢查：觀測(cè)房屋無(wú)傾斜、地基無(wú)明顯沉降、移位，墻體無(wú)嚴(yán)重裂縫等。每年進(jìn)行一次全面觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)告產(chǎn)權(quán)和上級(jí)主管單位。梁、柱、板主體的檢查：無(wú)傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無(wú)筋露等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)，每年進(jìn)行一次全面檢查。墻體、墻面的檢查：噴涂均勻，飾面板（破）安裝（砌貼），牢固，表面平整、潔凈，色澤協(xié)調(diào)一致。每年全面檢查一次，大理石條磚、瓷面磚墻體墻面5年清洗一次,馬賽克外墻面8年清洗一次，室外要涂墻體，墻面8年噴涂一次，室內(nèi)樓道、樓梯墻面3-4年全面修補(bǔ)、粉刷或涂油漆一次。抹灰層牢固，無(wú)面層剝落和明顯裂縫；防水層無(wú)滲水跡象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3—年全面修補(bǔ)一次；地磚，墻磚無(wú)脫落、空鼓現(xiàn)象。樓梯、扶手的檢查：無(wú)混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無(wú)銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無(wú)明顯龜裂和漆層脫落。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3—4年全面修補(bǔ)刷油漆一次。雨棚玻璃檢查：雨棚采用10+10毫米鋼化玻璃，定期對(duì)玻璃、玻璃膠、支架、鋼結(jié)構(gòu)等進(jìn)行檢查維護(hù)。公共門窗的檢查:、平整、美觀,單元門、防火門窗的塑鋼（推拉、平開）、百葉無(wú)銹蝕，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)，門窗及門窗配件齊全。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù),1年全面檢查和保養(yǎng)一次，木門2年油漆一次。、平整、美觀,屋面隔熱層、防水層的檢查：屋面防水層無(wú)老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫沒膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通無(wú)阻，不積水，屋面出入口完好，隔熱層無(wú)缺損現(xiàn)象。每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。屋面扶欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)的檢查：無(wú)破損、變形，無(wú)明顯銹蝕。每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)，每?jī)赡暧推嵋淮?。消防設(shè)施（消防栓、消防管、消防閥門）的檢查：無(wú)損壞、開關(guān)自如、清潔、無(wú)滲、漏現(xiàn)象，周圍無(wú)堆積雜物，保持水壓。消防栓按“小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定”執(zhí)行，消防管、道每年檢查一次，每2~3年油漆一次。公用電器的檢查：樓梯燈完好，燈開關(guān)正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無(wú)不安全現(xiàn)象。15天檢查一次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)更換，屬電話公司、有線電視臺(tái)設(shè)施通知其及時(shí)維修。房屋標(biāo)識(shí)（租位號(hào)、樓層號(hào)）的檢查：字體清晰、醒目，標(biāo)識(shí)齊全，標(biāo)識(shí)牌無(wú)損壞。標(biāo)識(shí)牌如損壞或陳舊及時(shí)維修更換。散水坡、雨檐臺(tái)、指廊玻璃、穹頂?shù)臋z查：與建筑物外墻連接完好，無(wú)脫離開縫現(xiàn)象，無(wú)排水不暢現(xiàn)象。每季度檢查一次，保持上下水管暢通，避免積水滲樓板，隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。樓板、地面磚、石材的檢查：無(wú)裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無(wú)破損，樓板、地面磚上無(wú)水泥渣。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)，每年全面檢查一次。營(yíng)業(yè)區(qū)的地面磚、石材應(yīng)有一定的備貨。上、下雨污水管的檢查：無(wú)堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無(wú)裂縫、破洞。每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)，每四年水管油漆一次。室外標(biāo)識(shí)牌的檢查：完好率100%,符合安全要求，標(biāo)識(shí)牌齊全醒目是否有被損壞、有無(wú)安全隱患，標(biāo)識(shí)牌有無(wú)遺失或需更新，要求每周檢查1次。道路、車場(chǎng)通道、停車場(chǎng)的檢查：整體要求路面平滑，無(wú)明顯坑洼、破損，輕微破損面積每處不超過(guò)0.1平方米，邊角整齊無(wú)缺口，隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)。水泥路面景觀道、車道、消防通道、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)造成坑洼或破損，每500平方米內(nèi)，累計(jì)不超過(guò)1平方米，路面積留水泥渣等體積不超過(guò)1.5x1.5x1.5立方厘米隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)。道板磚、拼花磚不能缺少一塊，98%沒有松動(dòng)，單塊破損面積大于20%的道板磚在100平方米內(nèi)不超過(guò)4塊隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)。電纜溝蓋板平整不缺少一塊，單塊破壞面積不能超過(guò)0.01平方米每季度檢查，破損維修或更換。路牙整齊，沒有很明顯蹋陷，不缺少一塊，單塊破損長(zhǎng)度不超20%車道路牙1年刷一次黃、黑相間的漆。擋土坡、墻每處蹋陷破損面積不超過(guò)0.005平方米（50平方厘米）隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)。踏步、臺(tái)階沒有明顯破損隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)。給排水的檢查：雨污水井、蓋排水通暢，井蓋沒有明顯裂紋或破損，井壁沒有蹋裂，井蓋型號(hào)符合輕型、重型要求，標(biāo)識(shí)正確與周圍道路高度保持一致，與路面高度不超出±2CM,與綠地正常不超過(guò),±8CM,個(gè)別因地勢(shì)原因等可超出，但不能明顯影響觀瞻。一季度全面檢查一次泮年對(duì)易銹蝕雨污水井蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識(shí)清楚，路面井蓋盡量做防震墊圈，以車駛過(guò)不振響為準(zhǔn)。明暗溝溝體完好，明溝蓋板齊全，溝渠通暢無(wú)阻塞發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)維修，每半年全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)滲、漏、滴水或損壞及時(shí)維修，半年全面檢查一次。給排水管道（含綠化用水管閥水管水閥完好，無(wú)滲漏，管道通暢無(wú)阻塞。每年全面保養(yǎng)一次?；S池同雨、污水井每半年保養(yǎng)一次。室外燈箱、路燈的檢查：燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設(shè)施完好，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，每季度檢查一次，每半年保養(yǎng)一次，燈桿每1年半刷一次漆。非機(jī)動(dòng)車庫(kù)設(shè)施、消防設(shè)施的檢查：無(wú)安全隱患、棚梁、柱無(wú)明顯裂紋，車架無(wú)明顯銹蝕、損壞每周檢查一次，半年保養(yǎng)一次。值班室、崗?fù)らT窗、墻面、鎖完好，無(wú)損壞，需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ)，每半年保養(yǎng)一次。道閘道桿色彩鮮明，上下靈活自如無(wú)損壞，配件齊全，手動(dòng)，自動(dòng)控制正常。車位畫線、禁停線和標(biāo)識(shí)色彩鮮明，字體清晰、醒目，標(biāo)識(shí)符合要求，線條直，寬度一致，半年重刷一次。路障牢固、無(wú)明顯傾斜（10。之內(nèi)），完好，間條鮮明、醒目半年漆一次。室外消防栓無(wú)滲、漏水現(xiàn)象，每個(gè)消防栓有水，開關(guān)靈活發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)檢查，每季度全面試放水檢查一次，每半年保養(yǎng)一次。塔樓幕墻玻璃的檢查：幕墻玻璃屬于易于替換的結(jié)構(gòu)件，玻璃幕墻設(shè)計(jì)使用年限屬二類，一般使用年限為25年，塔樓幕墻玻璃每年至少清洗兩次。玻璃幕墻在正常使用時(shí)，每隔5一次全面檢查，對(duì)玻璃、密封條、密封膠、結(jié)構(gòu)硅酮密封膠等應(yīng)在不利的位置進(jìn)行全面檢查。幕墻玻璃與防火隔斷每半年檢查一次，如發(fā)現(xiàn)防火棉受潮應(yīng)及時(shí)更換,并檢查故障原因及時(shí)排除。對(duì)防雷系統(tǒng)接地電阻每年檢查一次，如發(fā)現(xiàn)桿件結(jié)構(gòu)不連通，應(yīng)及時(shí)修理。經(jīng)檢查若在安全隱患，應(yīng)及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，立即采取安全措施，確保其安全使用。幕墻的日常維護(hù)、檢修應(yīng)委托專門從事建筑幕墻維護(hù)的單位進(jìn)行，并簽訂相應(yīng)合同，明確具體的維護(hù)和檢修內(nèi)容、方式以及雙方的權(quán)利義務(wù)，從事幕墻維護(hù)的人員接受過(guò)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。針對(duì)幕墻脫落等突發(fā)事件制定應(yīng)急處理預(yù)案，并定期演習(xí)。相關(guān)維護(hù)、檢修及安全性鑒定檔案。外墻窗戶應(yīng)定期檢測(cè)，反復(fù)開啟靈活，密封條件良好，固定件牢靠。幕墻玻璃檢查的安全注意事項(xiàng)：不得在4級(jí)以上風(fēng)力、大雨天氣下進(jìn)行幕墻外側(cè)的檢查、保養(yǎng)及維修工作。對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行檢查、清洗、保養(yǎng)、維修時(shí)所采用的機(jī)具設(shè)備（擦窗機(jī)、清洗機(jī)、吊籃等）必須牢固、操作方便及安全可靠，確保人身及財(cái)產(chǎn)的安全。在玻璃幕墻的保養(yǎng)與維修工作中，凡屬高空作業(yè)的，必須遵守國(guó)家規(guī)定的《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ80）的有關(guān)規(guī)定。玻璃幕墻的三包（包修、包換、包賠）規(guī)定，幕墻玻璃兩年、金屬桿件十年、結(jié)構(gòu)膠十年、配件及附件兩年。附屬設(shè)施設(shè)備（吊鉤、遮陽(yáng)卷簾）同房屋一起