原稿玉溪市房地產市場調查報告課件

玉溪市房地產市場調查報告玉溪市房地產市場調查報告目錄玉溪房地產市調報告第一部分宏觀經濟分析第二部分區(qū)域背景分析第三部分整體市場研究1、宏觀經濟走勢2、宏觀調控基調3、宏觀經濟政策4、樓市調控政策5、地產前景1、經濟總量2、投資情況3、人口發(fā)展情況4、人民生活指標5、社會消費品6、城市發(fā)展規(guī)劃1、整體商業(yè)市場研究2、房地產市場研究3、玉溪整體房地產供求分析4、消費需求趨勢分析（待完成）第四部分項目發(fā)展分析1、區(qū)位分析2、交通分析3、周邊配套分析4、項目發(fā)展總結分析目錄玉溪房地產市調報告第一部分第二部分第三部分1、宏觀經濟走宏觀經濟分析Part11、宏觀經濟走勢2、宏觀調控基調3、宏觀經濟政策4、樓市調控政策5、地產前景宏觀經濟分析Part11、宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景我國GDP總值呈逐年遞增趨勢，經濟發(fā)展態(tài)勢較好；中國2013年GDP增長已超過了7.5%的官方目標，達到7.7%。這是十四年來最低增速，2013年第三產業(yè)生產總值占比增至46.1%，首次超過第二產業(yè)；2013年全國房地產開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%，其中住宅投資增長19.4%。房屋新開工面積201208萬平方米，比上年增長13.5%，其中住宅新開工面積增長11.6%；全年房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%。2014年一季度房地產投資預計15494億元，增速約18%。宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景我國GDP總值呈宏觀經濟走勢宏觀經濟政策宏觀調控基調樓市調控政策地產前景觀點：雙向調控，一、地方政府逐步減少行政性手段對當?shù)胤康禺a市場的干預程度；二、強調房地產市場調控的“針對性”，首次提出對不同城市進行“分類調控”2014年我國宏觀經濟政策八大走向2014年經濟社會發(fā)展的主線——深化改革宏觀調控的主基調——穩(wěn)中求進結構性色彩財政政策——積極財政政策貨幣政策基本取向——增強前瞻、針對性和協(xié)同性區(qū)域政策——區(qū)別對待、公平競爭擴大內需著力點——激活民間力量新型城鎮(zhèn)化發(fā)展核心——以人為本土地政策的主要方向——集約用地、保護農民利益

宏觀經濟走勢宏觀經濟政策宏觀調控基調樓市調控政策地產前景觀點宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景貨幣政策觀點——央行明確將“繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策”2014年人民銀行系統(tǒng)繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，不斷完善調控方式和手段，增強調控的前瞻性、針對性和協(xié)同性，大力推動金融改革，切實維護金融穩(wěn)定，提升金融服務和管理水平，支持經濟發(fā)展方式轉變和經濟結構調整，爭取國際收支基本平衡，促進經濟社會持續(xù)健康發(fā)展。當前我國貨幣政策目標并沒有改變，要在保持經濟平穩(wěn)適度增長的基礎上，推動金融機構和企業(yè)去杠桿，優(yōu)化結構。概括來說，就是要兼顧貨幣政策幾大目標，為經濟轉型提供良好的貨幣金融環(huán)境。從長期看，勞動力成本的逐步上升決定了未來5到10年的物價水平都會處在3%左右的溫和上漲周期中。宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景貨幣宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景2010年2011年2012年物價樓市調控成效明顯國民經濟運行總體上應該是保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展，同時物價調控又取得了明顯的成效。經濟走勢三條主線政策主線：經濟復蘇與宏觀政策的正?；貧w；結構主線：我國處于一個新的結構調整轉折點；國際主線：后危機時代的全球化視角以科學發(fā)展為主題，加快轉變經濟發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進的工作總基調，及時加強和改善宏觀調控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經濟運行緩中企穩(wěn)，經濟社會發(fā)展穩(wěn)中有進。2013年經濟總體運行平穩(wěn)中國經濟正處在發(fā)展轉型的關鍵時期，經濟在平穩(wěn)的情況下還需要進一步調整鞏固，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞。中國經濟動力雖然在減弱，但保持7%-8%的增速的動力依然存在，動力來自于人口質量的提升、經濟結構的調整、技術的進步，來自于改革帶來的制度創(chuàng)新，以及城市化進程加速等。經濟政策走勢觀點——2014年預測穩(wěn)中有為中國經濟的決策者希望在保持一定經濟增長速度的基礎上，緩解包括就業(yè)在內的種種社會矛盾。估計經濟增長率在7%---8%之間。宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景20宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策地產前景樓市調控政策在宏觀經濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產調控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點2011年2012年2013年住建部：加快推進房產征收稅擴大試點范圍國土部：警惕一些地方放松調控住建部部署督察全國住房公積金財政部：嚴格實施差別化住房稅收政策“國八條”、房產稅試點改革先后落地“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個。10月底，1000萬套保障房建設計劃提前實現(xiàn)。強調稅收的作用完善穩(wěn)定房價工作責任制。堅決抑制投機投資性購房。增加普通商品住房及用地供應。加快保障性安居工程規(guī)劃建設。加強市場監(jiān)管。2010年“新國十條”限購限貸措施密集出臺，停發(fā)第三套房貸款加大保障性住房體系建設，增加商品住房供給；遏制外地炒房者異地購房；物業(yè)稅重慶、上海試點；地方政府房價控制目標，問責制強化執(zhí)行力。觀點——有針對性的調整加大保障房建設力度加快城鎮(zhèn)化建設。對不同地域城市進行分類調控。市場作為調控主體。加強市場監(jiān)管，形成有效供需。2014年宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策地產前景樓市調控政策鑒于經濟復蘇大幅低于市場預期、季初存款下降、不良貸款上升等諸多因素，銀行的未來信貸投放將相對謹慎，但中短期內，流動性寬松格局將延續(xù)，并對今年經濟溫和復蘇形成支持。由于中小企業(yè)等實體經濟的有效貸款需求不足，商業(yè)銀行中短期內或傾向于房地產開發(fā)貸。但考慮到中央的房地產宏觀調控仍將繼續(xù)，商業(yè)銀行在信貸投放時仍會選擇實力較強的大中型房企和資質優(yōu)良的項目等。始于2013年末的停貸潮緣何會波及新一年度的貸款額度？面對高收益的小微貸、信用貸，是銀行經營體制“利潤最大化”的選擇結果即上調利率的預演，還是信貸額度管控的“欲罷不能”？宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策地產前景樓市調控政策鑒于經濟復蘇大幅低于市場預期、季初存款下降、不良貸款上升等諸宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景國家政策、市場導向與行業(yè)理性化，將促成城市商業(yè)地產的升級；住宅開發(fā)受宏觀調控的沖擊，客觀上推動了更多的房地產企業(yè)向商業(yè)地產進行戰(zhàn)略轉型；受到城市化進程加快因素的驅動，中國二、三線城市的規(guī)模和城市建設普遍面臨升級需求，加之政策面對商業(yè)地產融資渠道的拓寬，商業(yè)地產規(guī)模會進入一個放量擴展階段，多元化消費需求也將直接推進商業(yè)地產的發(fā)展；受國際品牌及大型商家擴張影響，商業(yè)地產開發(fā)商逐步將目光轉向追求商業(yè)運營價值和不動產穩(wěn)定收益，商業(yè)地產逐步回歸理性。宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景國家經濟回落，商業(yè)地產受影響較小行業(yè)呈升級態(tài)勢，商業(yè)地產理性化發(fā)展業(yè)態(tài)發(fā)展多元化，迎合中國消費升級浪潮商業(yè)地產投資穩(wěn)定中出現(xiàn)減緩

近幾年年受綜合因素影響，商業(yè)地產受到的沖擊較??；隨著住宅市場的飽和與走低，更多的開發(fā)商進入商業(yè)地產領域；開發(fā)商和投資者開始成熟，整個產業(yè)鏈的成熟度也在相應提高。其一是開發(fā)商開發(fā)模式尚有不足；其二商業(yè)地產主要通過銷售或租賃回籠資金，在金融市場不穩(wěn)定的情況下,資金大幅縮水；其三隨著經濟危機的影響，部分商家擴展計劃受到調整，延緩了商業(yè)地產的開發(fā)和運營。居民消費由需求型快速向享受型方向轉化；餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)增長迅速，承擔了消化商業(yè)面積的重要角色；隨著中國對外資零售限制的取消，大量的零售商進入中國市場，推動國內商業(yè)地產的發(fā)展。

商業(yè)地產逐步回歸理性，將更多的追求商業(yè)運營價值和不動產穩(wěn)定收益；地產開發(fā)商與商業(yè)運營商相互滲透，跨業(yè)經營模式顯現(xiàn)；老城區(qū)的商業(yè)升級換代和商業(yè)地產開發(fā)熱點逐步向多城市中心發(fā)展成為許多城市的重要特征。宏觀經濟走勢宏觀調控基調宏觀經濟政策樓市調控政策地產前景經濟回落，行業(yè)呈升級態(tài)勢，業(yè)態(tài)發(fā)展多元化，商業(yè)地產投近幾區(qū)域背景分析Part21、經濟總量2、投資情況3、人口發(fā)展情況4、人民生活指標5、社會消費品6、城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域背景分析Part21、經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量城市發(fā)展規(guī)劃本章引言——本章節(jié)將集中分析目前玉溪紅塔區(qū)乃至玉溪全市宏觀經濟狀況及未來有關與商業(yè)市場息息相關的經濟資料。透過對宏觀經濟的整體分析，以此加深對目前經濟運行及發(fā)展趨勢的認知，進一步了解未來商業(yè)市場的發(fā)展空間以及分析項目運營的前景。除宏觀經濟分析外，在此亦將介紹與分析紅塔區(qū)的城市結構與發(fā)展規(guī)劃，這些規(guī)劃亦會對本項目發(fā)展趨勢有正面影響。投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量城市發(fā)展投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量城市發(fā)展規(guī)劃國民生產總值（GDP）及其增長率——

玉溪整體國民生產總值保持快速增長，平均增速15%，經濟總量排名云南省前列；生產總值平穩(wěn)快速上漲：2013全市實現(xiàn)生產總值呈現(xiàn)連續(xù)上升趨勢，共1102.2億元，同比增加13.8%

,其中工業(yè)增加值達664.8億元，占總GDP的62.4%。紅塔、昆鋼、云錫、云銅、云天化、云電等大企業(yè)大集團作出了重要貢獻，卷煙及配套產業(yè)增加值達362.7億元，占GDP的33%。全市GDP發(fā)展以煙草類產業(yè)為主，與礦業(yè)、建筑業(yè)等第二產業(yè)共同發(fā)展，占全市GDP80%；投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量城市發(fā)展投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量城市發(fā)展規(guī)劃三大產業(yè)結構及發(fā)展情況——第三產業(yè)的發(fā)展水平與比重，表明了玉溪城市化水平發(fā)展提速，社會經濟發(fā)展水平穩(wěn)步提升；注：產業(yè)比例是衡量現(xiàn)代綜合城市經濟發(fā)展所處階段的核心指標，一般而言，第一產業(yè)比重高，社會經濟發(fā)展水平較低；第三產業(yè)比重高，社會經濟發(fā)展水平也較高。資料來源：玉溪市統(tǒng)計局

資料顯示玉溪近年來年產業(yè)結構變化比較穩(wěn)定，第二產業(yè)比重在60%以上，工業(yè)發(fā)展及城市開發(fā)建設保持較高活躍度。投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量城市發(fā)展投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量城市發(fā)展規(guī)劃固定資產投資情況——玉溪近年固定資產投資增長較快，房地產投資占據其中重要地位；2009--2013年來，玉溪市固定資產投資總量較快增長，整體增幅在25%以上，房地產投資開發(fā)活躍。投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量城市發(fā)展經濟總量人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品投資情況城市發(fā)展規(guī)劃房地產投資——玉溪市房地產市場處于快速發(fā)展階段，以及國內GDP依然依靠投資拉動，規(guī)避市場風險、穩(wěn)健發(fā)展是當前房地產業(yè)的方向；小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經濟增長與房地產發(fā)展關系人均GDP與房地產發(fā)展關系（美元）800-40004000-80008000-200000-800啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期2009--2013年間，玉溪市房地產投資快速增長，從36.6億左右增加到156億，增長率超過300%。經濟總量人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品投資情況城市發(fā)展經濟總量投資情況人民生活指標社會消費品人口發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃人口分布情況——觀點1：紅塔區(qū)作為玉溪市首府、行政中心、商業(yè)中心同時也是玉溪常住人口最多、人口密度最大的區(qū)域。觀點2：人流密集程度決定消費型經濟的轉換程度，紅塔區(qū)以南北大街、聶耳路、鳳凰路人口分布最為密集，而該片也是玉溪商業(yè)發(fā)展水平的代表區(qū)域。2013年年末全市常住人口為234萬人,比上年末增加1萬人。經濟總量投資情況人民生活指標社會消費品人口發(fā)展情況城市發(fā)展經濟總量投資情況人口發(fā)展情況社會消費品人民生活指標城市發(fā)展規(guī)劃玉溪人均可支配收入水平——玉溪市城市居民生活水平處于國內中等水平，但與一線城市還有較大差距，整體消費水平有待提升；玉溪居民人均可支配收入持續(xù)保持較快增長速度，2013年達到24276元，比上年增加2892元。經濟總量投資情況人口發(fā)展情況社會消費品人民生活指標城市發(fā)展經濟總量投資情況人口發(fā)展情況社會消費品人民生活指標城市發(fā)展規(guī)劃橫向對比人均可支配收入處于云南較高水平，縱觀城市發(fā)展水平，玉溪實屬“藏富于民”；云南省內主要城市居民生活水平比較——根據2013年數(shù)據顯示，玉溪市人均可支配收入為24706元，僅次于省會昆明位居省內第二。紅塔區(qū)人均可支配收入處于玉溪全市上游水平。注：

城市生活水平比較以人均可支配收入作為參照，主要參考國內一線城市及華中地區(qū)省會城市.經濟總量投資情況人口發(fā)展情況社會消費品人民生活指標城市發(fā)展經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品城市發(fā)展規(guī)劃居民消費價格指數(shù)（CPI）——

2012年玉溪市居民消費價格指數(shù)（CPI）達到了國際通用標準的輕微通貨膨脹的范圍，結合GDP增長情況，可判斷玉溪整體處于“高增長，低通脹”的局面，運行態(tài)勢良好。

注：居民消費價格指數(shù)取值以上年指數(shù)=100為標準。注：

按國際通用標準，當CPI增幅達3—5%的區(qū)間經濟處于活躍狀態(tài)，價格增幅處于良性水平。

2009-2013年，玉溪市整體居民消費價格指數(shù)波動在0.9—5%之間，整體來看波動較大，2010年以后體現(xiàn)為區(qū)位通脹。經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品城市發(fā)展經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品由于項目位于玉溪紅塔區(qū)北市區(qū)，因此，城市發(fā)展規(guī)劃部分將重點關注紅塔區(qū)城市建設發(fā)展方向、經濟發(fā)展、交通發(fā)展等規(guī)劃。導論：經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品玉溪城市簡介——城市職能：玉溪市政治、經濟、文化、科技、信息中心煙草、生態(tài)旅游、裝備制造、新能源、高新技術等特色產業(yè)基地中國－東南亞國際大通道中心樞紐云南省重要的生態(tài)、文化旅游服務基地云南省面向滇中南的物資集散地、通往東南亞國際通道的重要樞紐。城市定位——滇中城市群次中心，具有高原山水特色的現(xiàn)代宜居生態(tài)城市。經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品玉溪城市城區(qū)發(fā)展方向及結構——城市空間布局結構為“一心、雙核、四組團”。一心：中心組團；雙核：舊城區(qū)綜合性商業(yè)服務中心和生態(tài)文化區(qū)市級行政、商務中心；四組團：大營街組團、春和組團、研和組團、北城組團。向東西發(fā)展向東西發(fā)展大營街春和研和北城主城經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品玉溪未來發(fā)展規(guī)劃圖城區(qū)發(fā)展方向及結構——城市空間布局結構為“一心、雙核、四組團經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品大營街組團：完善以煙草相關的配套產業(yè)和輕工業(yè)。促進新火車站及其周邊區(qū)域的建設，利用鄰近中心組團的區(qū)位優(yōu)勢，積極發(fā)展娛樂服務業(yè)、旅游業(yè)、生活居住等功能中心組團：是玉溪市政治、經濟、商業(yè)中心，未來將提升和優(yōu)化城市用地結構和產業(yè)結構，增強區(qū)域服務職能。北城組團：依托臨近昆明的優(yōu)越區(qū)位條件，積極發(fā)展現(xiàn)代物流貿易、休閑度假、旅游服務、農產品加工以及生活居住。北部皂角營現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)逐步向研和工業(yè)園區(qū)遷移。春和組團：城市重要功能區(qū)，依托紅塔工業(yè)園區(qū)九龍片區(qū)的開發(fā)，重點發(fā)展綠色生物技術、制藥和農特產品加工產業(yè)，結合九龍池省級風景名勝區(qū)及飛井海旅游區(qū)的建設，發(fā)展休閑度假、旅游服務及生活居??；充分利用良好的農業(yè)生產條件及農副產品交易傳統(tǒng)，發(fā)展為城市服務的農副產品生產、交易、加工及農業(yè)觀光、綠色生態(tài)旅游。研和組團：主要功能包括新型工業(yè)、區(qū)域物流與居住功能。研和工業(yè)園區(qū)主要發(fā)展鋼鐵加工、鑄造和裝備制造業(yè)，未來發(fā)展成為以新材料研發(fā)、加工鑄造、裝備制造為主導的生態(tài)型、現(xiàn)代化新型工業(yè)園區(qū)；結合鐵路站場，在組團北部建設面向全省及東南亞的重要物流中心基地。經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品大營街組經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品紅塔區(qū)交通條件及規(guī)劃——玉溪規(guī)劃未來繞城道路在現(xiàn)有道路基礎上規(guī)劃形成“七橫五縱”的主干道路骨架路網。七橫：與繞城高速公路出入口連接的三橫，為規(guī)劃快速路；其余四橫為結構性主干道。五縱：原昆曼高速公路玉溪壩子段規(guī)劃為快速路，其余4條為結構性主干道。外繞城線內繞城線高鐵站經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品紅塔區(qū)交經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品支柱產業(yè)分析——農業(yè)煙草產業(yè)旅游產業(yè)礦電產業(yè)作為著名的云煙之鄉(xiāng)，玉溪烤煙種植一直保持全國領先水平，中上等煙比重多年穩(wěn)定在85%以上，為紅塔集團的興起奠定了堅實的基礎。突出生態(tài)特色。延續(xù)歷史文脈。強化音樂精神。突出建筑特色。截至“十一五”末，玉溪市礦電產業(yè)產值達614.3億元，比“十五”末增長2.2倍，成為全市又一支柱產業(yè)。引進昆鋼、云銅、云錫、云天化、云電、泰國TCC等國內外大企業(yè)，建立了“四礦一電”重工業(yè)體系，實現(xiàn)玉溪工業(yè)的跨越式發(fā)展。經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品支柱產業(yè)經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品城市定位——滇中城市群次中心，具有高原山水特色的現(xiàn)代宜居生態(tài)城市；發(fā)展方向——玉溪城市發(fā)展方向已中央主城為商業(yè)、行政核心，向四城副中心進行輻射；交通規(guī)劃——在現(xiàn)有道路基礎上規(guī)劃形成“七橫五縱”的主干道路骨架路網，形成面向滇南的陸路大通道；產業(yè)規(guī)劃——資源優(yōu)勢，產業(yè)優(yōu)化升級將推動民生保障、國民財富的迅速積累；商業(yè)規(guī)劃——依托玉溪傳統(tǒng)商圈氛圍，加之城市改造升級提速，商業(yè)區(qū)將實現(xiàn)業(yè)態(tài)、規(guī)模、輻射力的升級；小結：經濟總量投資情況人口發(fā)展情況人民生活指標社會消費品城市定整體市場研究Part31、整體商業(yè)市場研究2、住宅市場研究3、玉溪整體房地產分析4、消費需求趨勢分析Part31、整體商業(yè)市場研究房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場1、玉溪市商業(yè)市場研究2、SOHO市場分析3、寫字樓行業(yè)市場研究房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費玉溪商業(yè)網點規(guī)劃——

玉溪市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃（2005—2025年）房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢“一主”——中心城區(qū)南北大街□市級中心商業(yè)區(qū)指商業(yè)高度集中，各類商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，服務范圍對象以區(qū)域以外消費者為主的商業(yè)繁華區(qū)域。規(guī)劃范圍為南至紅塔大道，北至龍馬路，西至昆玉高速，東至東部山地鳳凰路中心商業(yè)區(qū)沃爾瑪聶耳廣場“二輔”——開發(fā)區(qū)□區(qū)域商業(yè)區(qū)指在居民稠密區(qū)形成的商業(yè)集中路段、公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設置的地區(qū)性商業(yè)服務中心。北片區(qū)南至李棋鎮(zhèn)，東至規(guī)劃中的行政中心“二輔”——北片區(qū)北城組團春和組團研和組團□區(qū)域商業(yè)區(qū)指在居民稠密區(qū)形成的商業(yè)集中路段、公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設置的地區(qū)性商業(yè)服務中心。開發(fā)區(qū)南至高倉鎮(zhèn)，包含沃爾瑪及南段商業(yè)區(qū)域大營街“四組團”——鎮(zhèn)級商業(yè)中心□鎮(zhèn)級商業(yè)區(qū)指在鎮(zhèn)級商業(yè)區(qū)域，依托其產業(yè)情況，進行商業(yè)的打造，多為初級商業(yè)區(qū)域。開發(fā)區(qū)南至高倉鎮(zhèn)，包含沃爾瑪及南段商業(yè)區(qū)域小廟街“一主”——中心城區(qū)（南至紅塔大道，北至龍馬路，西至昆玉高速，東至東部山地）“兩輔”——開發(fā)區(qū)和北片區(qū)（開發(fā)區(qū)南至高倉鎮(zhèn)，北片區(qū)北至李棋鎮(zhèn)，東至規(guī)劃中的行政中心）“四組團”——春和組團、北城組團、研和組團、大營街組團房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場玉溪商業(yè)網點規(guī)劃——玉溪商圈分析——南北大街商圈鳳凰路商圈聶耳商圈商業(yè)形態(tài)消費群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以傳統(tǒng)百貨為主，輔以部分餐飲市內消費人群及本地家庭型消費為主玉溪傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，地段優(yōu)勢明顯。品牌優(yōu)勢突出，知名度較高隨著玉溪的老城建設，將帶動商圈的形象檔次升級，并朝多樣性、多元化發(fā)展，業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化以時尚百貨、商業(yè)步行街、品牌超市、時尚運動賣場為主市內人群和時尚年輕消費人群商圈可達性較好，知名度較高。具有一定人文景觀優(yōu)勢，業(yè)態(tài)組合齊全，時尚性消費吸引力較強伴隨著商圈內新興項目的不斷建成與新品牌的引進，商圈檔次不斷提升，商業(yè)進一步的升級換代以社區(qū)商業(yè)為主，輔助部分高端餐飲、酒吧市內及地塊周邊消費人群依托聶耳公園及玉溪劇院、圖書館、高端別墅群資源，客戶得以保障。受城市規(guī)劃限制，區(qū)域商業(yè)客群穩(wěn)定，擴容性較差，使得其發(fā)展較慢。沃爾瑪商圈北城商圈以沃爾瑪及美佳華中高端百貨為主，輔以家電家居賣場，配置一定量餐飲。室內消費人群及本地家庭型消費新興起商圈，目前運營情況良好，依托超市的拉動，給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調整與新興項目的加入，商圈內現(xiàn)有檔次及形象急速提升以其牛角小刀馳名滇中，以含多種礦物質礦泉水為其產業(yè)支撐。作為產業(yè)基地為其存在，使得其客群更多為定向客群擁有一定量的文物古跡，擁有一定品牌性的花燈隊吸引游客其將做為玉溪北城鎮(zhèn)休閑度假區(qū)而存在，目前休閑度假區(qū)善在規(guī)劃中。春和商圈以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)檔次偏低。區(qū)域消費人群區(qū)域傳統(tǒng)商圈，后期潛在消費力巨大伴隨著玉溪的擴容完善，使得區(qū)域作為四組團中最靠近中心區(qū)組團而言，擁有較大商業(yè)提升價值。研和商圈大營街商圈以工業(yè)園區(qū)為其主要形態(tài)工業(yè)上下游消費人群在09年其大量企業(yè)入駐，千家企業(yè)扎堆研和工業(yè)園區(qū)玉溪南部將鑄起鋼鐵城未來將發(fā)展成為玉溪的鋼鐵城，作為玉溪經濟的新增長點存在。以匯溪公園、匯龍生態(tài)園、映月潭、玉泉寺、玉泉湖等旅游景點吸引游客云南省內旅游客群為主作為云南第一村，其依靠于自身優(yōu)勢資源加上一定的優(yōu)良配套以旅游為切入點進行打造隨著其旅游配套的完善，依托于玉溪的名氣進行發(fā)展，使得其未來的旅游商業(yè)經濟前景良好。小廟商圈以餐飲、服裝購物為主市內人群和中心消費商業(yè)區(qū)人群在核心商業(yè)區(qū)旁做配套商業(yè)存活以餐飲為其驅動點存在在未來周邊商業(yè)發(fā)展后，其將打造的更具玉溪味道進行保留。房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場玉溪商圈分析——南北大街商圈鳳凰路商圈聶耳商圈商業(yè)形態(tài)消費群房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢玉溪商圈研究范圍——

由于項目處于玉溪北線區(qū)域，為對項目商業(yè)發(fā)展提供相應指引與佐證，特此選擇與本案關聯(lián)度較高的市級及區(qū)域五大核心商圈的商業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢加以研究分析。

透過以下分析，對本項目商業(yè)發(fā)展提供相關參考依據。

房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢玉溪商圈研究范圍——區(qū)域商業(yè)調研說明：本次調研將客觀細致分析玉溪成熟商圈商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，未來有發(fā)展前景的開發(fā)項目，為項目定位提供可靠參考依據。具體詳細調研部分有：南北大街，鳳凰路，珊瑚路，以及北市區(qū)玉水金岸和萬裕中央商業(yè)區(qū)房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢鳳凰路商圈小廟街商圈沃爾瑪商圈聶耳廣場商圈南北大街商圈房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場區(qū)域商業(yè)調研說明：房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢鳳凰路商南北大街商圈重點解析——□商圈概況南北大街商圈商業(yè)體量約16萬平方米，是玉溪市最早形成的核心商圈之一，主要消費人群為年輕時尚群體及區(qū)域客群，人流量巨大?！跎倘ξ恢媚媳贝蠼稚倘ξ挥谟裣行膮^(qū)域，鳳凰路——玉興路段的中段，其實施道路中央隔離，總計長1300米?！跎倘M成商圈內以商業(yè)步行街、玉溪老百貨、多元化餐飲娛樂、專業(yè)市場、玉溪老街等商業(yè)形態(tài)組成。南北大街房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場南北大街商圈重點解析——□商圈概況南北房地產市場整體商業(yè)市房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢南北大街商圈主要商業(yè)分布——家佳超市國美電器德克士蘇寧電器玉溪百貨大樓鳳凰路新興路人民路玉興路N班尼路客萊帝珠寶西德南周六福珠寶金行百麗森馬周大生珠寶匹克德爾惠samuel中國郵政l361度絕味同一首歌糖炒板栗傣佳干巴啄木鳥新興影劇院網吧小錘干巴恒源祥網吧貴人鳥KAMA安踏日升商行紅蜻蜓南北襪行清倉服飾周六福珠寶眼鏡直通車工商銀行亨得利眼鏡亨得利眼鏡品牌男裝兒童廣場達芙妮聶耳路木木夕木心孔雀珠寶女鞋珂卡夫蜘蛛王三毛尚品朵以紅蜻蜓勁王服飾意爾康紅谷勁王休閑鞋杰豪蜘蛛王珂卡夫三槍時到表現(xiàn)皮鞋甩賣紅草帽工商銀行季候風女士內衣金猴女鞋木森服飾店路美鞋業(yè)杰尼卡瑞彪卓詩尼紅谷足遙鞋業(yè)寶島眼鏡服飾店蜘蛛王野達小錘干巴通海田記銀飾云南白藥服飾店百爵珠寶奧康太平鳥服飾店服飾店迅捷通信工商銀行工商銀行好萊塢服飾肯德基雅客來佐丹奴安踏嘉華餅屋云地礦珠寶店昆百大珠寶玉溪百大意爾康大眾服飾青春服飾潮流前線德克士森馬某某女裝祥榮眼鏡MT服飾西德南利馬高富貴鳥建設銀行香兩岸火鍋利來鉆石蘇寧電器信佳眼鏡金孔雀銀樓紅谷格度日泰皮鞋服飾服飾瑞彪賽飛洛金盾艾斯普萊太極名城銷售中心艾美其石頭記一秀童足輝鞋業(yè)澳倫三毛尚品七星街珂卡夫愛慕絕味中老年服飾四海百比上雨石首創(chuàng)九九摩爾酒店百麗屈臣氏周大生克萊帝云地礦珠寶發(fā)際線雅戈爾房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢南北大街商圈主要商業(yè)分布—房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢南北大街商圈小結：業(yè)態(tài)組成：主要以零售業(yè)態(tài)為主。標準鋪面：標準鋪面約32平米，開間進深比1：2。小結：以街鋪為主，以服飾銷售為主，消費檔次以中低檔為主，部分中高端，分布部分大型商場，人流量較大。南北大街商圈商業(yè)現(xiàn)狀租金:150-200元/㎡/月面積32平米(4*8)租金:200-250元/㎡/月面積36平米(4*9）租金:200-250元/平米/月面積70平米租金:300-350元/㎡/月面積50平米租金:250-300元/㎡/月面積32平米租金:150-200元/平米/月面積50平米租金:300-350元/平米/月面積32米租金:250-300元/平米/月面積32平米鳳凰路新興路人民路玉興路N班尼路客萊帝珠寶西德南周六福珠寶金行百麗森馬周大生珠寶匹克德爾惠samuel中國郵政l361度絕味同一首歌糖炒板栗傣佳干巴啄木鳥新興影劇院網吧小錘干巴恒源祥網吧貴人鳥KAMA安踏日升商行紅蜻蜓南北襪行清倉服飾周六福珠寶眼鏡直通車工商銀行亨得利眼鏡亨得利眼鏡品牌男裝兒童廣場達芙妮聶耳路木木夕木心孔雀珠寶女鞋珂卡夫蜘蛛王三毛尚品朵以紅蜻蜓勁王服飾意爾康紅谷勁王休閑鞋杰豪蜘蛛王珂卡夫三槍時到表現(xiàn)皮鞋甩賣紅草帽工商銀行季候風女士內衣金猴女鞋木森服飾店路美鞋業(yè)杰尼卡瑞彪卓詩尼紅谷足遙鞋業(yè)寶島眼鏡服飾店蜘蛛王野達小錘干巴通海田記銀飾云南白藥服飾店百爵珠寶奧康太平鳥服飾店服飾店迅捷通信工商銀行工商銀行好萊塢服飾肯德基雅客來佐丹奴安踏嘉華餅屋云地礦珠寶店昆百大珠寶玉溪百大意爾康大眾服飾青春服飾潮流前線德克士森馬某某女裝祥榮眼鏡MT服飾西德南利馬高富貴鳥建設銀行香兩岸火鍋利來鉆石蘇寧電器信佳眼鏡金孔雀銀樓紅谷格度日泰皮鞋服飾服飾瑞彪賽飛洛金盾艾斯普萊太極名城銷售中心艾美其石頭記一秀童足輝鞋業(yè)澳倫三毛尚品七星街珂卡夫愛慕絕味中老年服飾四海百比上雨石首創(chuàng)九九摩爾酒店百麗屈臣氏周大生克萊帝云地礦珠寶發(fā)際線雅戈爾房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢南北大街商圈小結：南北大街玉溪百大總體概況：玉溪百大位于云南玉溪市紅塔區(qū)人民路128號、南北大街17號，總建筑面積約6000平方米，經營業(yè)態(tài)涵蓋了化妝品，精品服飾、男士精品服裝等業(yè)態(tài)；

同時涵蓋親子樂園等娛樂設施，但目前已停止運營。

已建成項目-玉溪百大——經營狀態(tài)——缺乏檔次、定位不明晰目前處于運營狀態(tài)，但局部尚在改造和裝修中，因此整體經營狀態(tài)不佳，且內部人流較少；

內部動線規(guī)劃及業(yè)態(tài)設置較混雜，沒有明晰的定位，檔次感較差；

房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場玉溪百大總體概況：已建成項目-玉溪百大——經營狀態(tài)——

蘇寧電器總體概況：蘇寧電器南北大街店位于云南省

玉溪市

紅塔區(qū)南北大街，總建筑面積約4800㎡，其中頂樓第三層處于閑置狀態(tài)，經營業(yè)態(tài)涵蓋了

五金交電、辦公設備、日用百貨、電子產品、制冷設備及配件、家用電器及配件等經營現(xiàn)狀——缺乏核心驅動力（如餐飲、娛樂等）

由于該商業(yè)內部僅含有服裝、家用電器等業(yè)態(tài)，缺乏驅動型業(yè)態(tài)；同時由于區(qū)域內緊鄰步行街，因此對于該商業(yè)的發(fā)展造成大量的分流；

房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場蘇寧電器總體概況：房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產南北大街商圈小結：該商圈是本市規(guī)模較大的商圈之一，以零售為主；商圈整體商業(yè)檔次以中檔為主，部分較知名中端、中低端品牌均占用2-3個商鋪；商鋪租金由玉興路向鳳凰路逐漸遞增，越靠近步行街租金越高；消費人群以年輕消費者為主；商圈內現(xiàn)有的大型商場運營狀況不佳，檔次定位不清晰，缺乏核心驅動力，高端低端品牌混雜，頂層均為空置狀態(tài)，且人流量較少；房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場南北大街商圈小結：該商圈是本市規(guī)模較大的商圈之一，以零售為主□商圈概況鳳凰路商圈是玉溪市較早成形的商圈，依托于南北大街的核心商業(yè)發(fā)展出來的輔商業(yè)區(qū)，商業(yè)體量達10萬平方米，以市內消費人群以及年輕型消費群體為主。□商圈位置西起青年路，東到東風東路；西至珊瑚路。以南北大街為中心，呈“一字”型分布?！跎倘M成鳳凰路商圈由中高檔購物、品牌服飾和專業(yè)賣場及餐飲等業(yè)態(tài)組成。鳳凰路商圈商圈重點解析——鳳凰路房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場□商圈概況鳳凰路鳳凰路商圈主要商業(yè)分布——富安娜水星家紡七匹狼李寧鳳凰路南北大街文化路東風中路N未來商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)珊瑚路級中心巴拉巴拉融天商務酒店滔搏運動耐克摩非GXGCC＆DD健之家一心堂天香野栗鳳凰銀座森森拾花澤東駿大藥房MAYAZOLVQI姬奴M.T光藝數(shù)碼安踏J＆M特步金利來尤可美特斯邦威玖姿鱷魚吻LILY誘惑DIFFENLIFEELLAFAYmigcao交通銀行嬌瑩內衣IBUDU青黛SHOWYbananaYIGAO駱駝jeoujin鱷魚吻lily5AXS六未迪士尼三棵樹逸家酒店麥當勞富安娜公牛休閑鞋羅籣家紡維科家紡博洋家紡金堡家紡三和家紡安踏水星家紡儷亨七匹狼駱駝梵凱亂了自由鳥anicaiMIRROR步森春達皮鞋炫尚艾米莉福林堂BOSIDENG百爵珠寶建筑銀行哥弟紅谷中國銀行百麗杰奎琳瑞彪紅人萬里馬ochirly迪菲納維拉德桑宏紅內衣夢舒雅青蛙王子納紋季候風蛻變匡威阿迪達斯BSX小魔怪哎呀呀男味坊天美意房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場鳳凰路商圈主要商業(yè)分布——富安娜水星家紡七匹狼李寧鳳凰路南北鳳凰路商圈商業(yè)現(xiàn)狀——鳳凰路南北大街文化路東風中路N珊瑚路極中心巴拉巴拉融天商務酒店滔搏運動耐克摩非GXGCC＆DD健之家一心堂天香野栗鳳凰銀座森森拾花澤東駿大藥房MAYAZOLVQI姬奴M.T光藝數(shù)碼安踏J＆M特步金利來尤可美特斯邦威玖姿鱷魚吻LILY誘惑DIFFENLIFEELLAFAYmigcao交通銀行嬌瑩內衣IBUDU青黛SHOWYbananaYIGAO駱駝jeoujin鱷魚吻lily5AXS六未迪士尼三棵樹逸家酒店麥當勞富安娜公牛休閑鞋羅籣家紡維科家紡博洋家紡金堡家紡三和家紡安踏水星家紡儷亨七匹狼駱駝梵凱亂了自由鳥anicaiMIRROR步森春達皮鞋炫尚艾米莉福林堂BOSIDENG百爵珠寶建筑銀行哥弟紅谷中國銀行百麗杰奎琳瑞彪紅人萬里馬ochirly迪菲納維拉德桑宏紅內衣夢舒雅青蛙王子納紋季候風蛻變匡威阿迪達斯BSX小魔怪哎呀呀男味坊天美意租金:120元/㎡/月面積135平米(4*8)租金:160元/㎡/月面積64平米(8*8)租金:180元/平米/月面積128平米租金:140元/平米/月面積80平米租金:200元/平米/月面積120平米租金:140元/平米/月面積70平米租金:220元/平米/月面積100平米租金:240元/平米/月面積100平米租金:330元/平米/月面積160平米業(yè)態(tài)比例鳳凰路商圈商業(yè)小結：業(yè)態(tài)組成：主要由零售業(yè)態(tài)為主。標準鋪面：標準鋪面約32平米，開間進深比1：2。（4*8)租金水平：租金約在120-330元/平米/月，其平均租金在180元/㎡/月。小結：鳳凰路商圈以街鋪為主，全長1400米，寬度為15至18米，消費檔次以中高檔為主，人流量較大。房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場鳳凰路商圈商業(yè)現(xiàn)狀——鳳凰路南北大街文化路東風中路N珊瑚路極

在售商業(yè)項目：商業(yè)情況項目名稱極中心投資商玉溪市富平房地產開發(fā)公司商業(yè)地址鳳凰路中段開盤時間2013.7價格一層5.8萬/㎡二層3.3萬/㎡商業(yè)可售面積3.5萬平方米（5層）單層面積0.6萬平方米一樓層高5.5米地下面積0.8萬平方米商業(yè)描述其它樓層層高4.5米商業(yè)臨街面200米下沉式商業(yè)玉溪第一家具有下沉式商業(yè)廣場特色商業(yè)數(shù)碼城、電影院公共空間無中庭設計自持比例商業(yè)自持20%，70%銷售，10%回遷目前動作目前在進行招商與數(shù)碼城、及城市花園等進行洽談總體評述定位大眾百貨，依托于電影院及數(shù)碼城吸引客戶。住宅情況開盤時間2013.6價格0.7萬/㎡住宅可售面積6萬平方米回遷面積2萬平方米可售部分描述項目分為3棟樓，3棟全部回遷，1、2棟部分回遷，回遷賠付比1:1產品信息以37-87㎡小戶型產品為主，主要針對于投資型客戶群客戶信息客戶構成：投資較多60%，投資兼自住客群30%，自住客群10%?？蛻魜碓矗河裣腿?0%，玉溪周邊縣區(qū)20%未來將至昆明進行客戶拓展。房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場在售商業(yè)項目：商業(yè)情況項目名稱極中心投資商玉溪市富平由于其連接著南北大街，東風中路兩條主干道使得其商業(yè)價值得到凸顯；零售密集度高，競爭較為激烈，特別在百貨業(yè)態(tài)上，品牌重復度較高；整體租金水平相對較為高端，租金約在180元/㎡/月，進駐品牌不完善但相對高端。隨著級中心這一新項目的入市，將打造新型購物中心的形態(tài)，商圈內將掀起新一輪在檔次提升和商業(yè)形態(tài)升級的競爭。鳳凰路商圈小結：房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場由于其連接著南北大街，東風中路兩條主干道使得其商業(yè)價值得到凸小廟街商圈重點解析——□商圈概況商圈體量約4萬平方米，屬于輔商業(yè)中心，以其補缺型商業(yè)吸引客戶，其中住宅、辦公面積29,474平方米，商業(yè)面積10,386平方米，小廟街首層為商鋪，二層以上為住宅或辦公室，首層有261個商鋪。該區(qū)域是玉溪第一個城中村改造項目，2002年進行開發(fā)，以其具有江南水鄉(xiāng)風格的老建筑，青石板路商業(yè)體曲折靠內?！跎倘ξ恢媚吓R鳳凰路，西接祺陽路，依托于鳳凰路為此帶來大量客源。□商圈組成商圈集中了中檔服飾、風味餐飲、高端茶室等。小廟村房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場小廟街商圈重點解析——□商圈概況小廟房地產市場整體商業(yè)市場小廟街商圈主要商業(yè)分布——福壽路鳳凰路祺陽路小廟街文廟公園新興路小廟街小廟街內部蘭花坊紫荊花N現(xiàn)有商業(yè)未來商業(yè)租金：100元/平米/月面積：60平米租金：80元/平米/月面積：40平米租金：60元/平米/月面積：60平米租金：70元/平米/月面積：40平米租金：70元/平米/月面積：40平米租金：60元/平米/月面積：140平米租金：120元/平米/月面積：80平米房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場小廟街商圈主要商業(yè)分布——福壽路鳳凰路祺陽路小廟街文廟公園新商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋皮具飾品/精品化裝品運動類餐飲類其他合計店鋪數(shù)量313162332776相應比例40.79%3.95%1.32%7.89%2.63%3.95%3.95%35.53%100%業(yè)態(tài)特點：在76個商鋪中有31個商鋪經營服裝，所占比例遠遠超過其它類型的商品。小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少，只有18個，所占的比例為23.68%，品牌專賣店主要有凱莎、蔓妮詩菲、葛來娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品價格以中檔偏低為主。

消費者特點：非節(jié)假日期間，以本地消費為主，其中以青年男女居絕大多數(shù)；節(jié)假日期間，會吸引周邊各縣居民前來購物消費。

物業(yè)租金情況:整體租金從60-100元/㎡/月不等，均價在80元/㎡/月，租金相對于南北大街、鳳凰路而言相對偏低。小廟街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析——房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋皮具飾品/化裝品運動類餐飲類其他合計店鋪數(shù)量3商圈依托于政府政策扶持進行運營，在2003年紅塔區(qū)政府將從事通訊器材（手機）經營和修理的門店，統(tǒng)一搬遷至小廟街商貿城內集中規(guī)范經營。但經歷過03-12年，其逐漸被百貨購物及餐飲所取代，使得其慢慢回歸于市場經濟。目前商圈業(yè)態(tài)呈現(xiàn)非品牌化，其檔次定位相對南北大道及鳳凰路而言檔次偏低端，其出現(xiàn)更多成為了2大商業(yè)圈的補充型商業(yè)存在。其租金水品相對偏低，保持在80元/平方米/月左右。隨著極中心項目的推出，其將更多偏向于旅游型配套商業(yè)存在，以其獨特的特色餐飲為其競爭力吸引客戶群。小廟街商圈小結：房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場商圈依托于政府政策扶持進行運營，在2003年紅塔區(qū)政府將從事聶耳廣場商圈重點解析——□商圈概況商圈體量約4萬平方米，屬于城市特色商業(yè)區(qū)。輻射市區(qū)及游客、年輕消費群體。□商圈位置以聶耳音樂廣場為其商業(yè)核心，在其廣場周邊進行圍合式打造?！跎倘M成聶耳廣場商圈以高端餐飲、酒吧一條街等吸引消費人群，依托音樂廣場景觀性進行風情體驗式打造。聶耳廣場房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場聶耳廣場商圈重點解析——□商圈概況聶耳房地產市場整體商業(yè)市東風北路玉湖路北苑路聶耳音樂廣場玉江大道飛魚酒吧紅樹林酒吧千層浪七層雪現(xiàn)有商業(yè)未來商業(yè)租金：40元/平米/月面積：40平米租金：80元/平米/月面積：40平米租金：80元/平米/月面積：120平米租金：90元/平米/月面積：100平米租金：60元/平米/月面積：200平米祺陽路聶耳廣場商圈主要商業(yè)分布——房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場東風北路玉湖路北苑路聶耳音樂廣場玉江大道飛魚酒吧紅樹林酒吧千業(yè)態(tài)特點：在61個商鋪中有26個酒吧、14處餐飲，所占比例遠遠超過其它類型的商品。酒吧檔次性普遍不高，均為自營酒吧，消費水平在人均60元左右。

消費者特點：以本地消費為主，其中以青年人占大多數(shù)；部分高調性的酒吧可吸引到旅游客群。

物業(yè)租金情況：整體租金從40-80元/㎡/月不等，均價在60元/㎡/月，鋪面相對偏大，以一拖二的方式進行出租。商業(yè)業(yè)態(tài)便利店土特產酒吧餐飲其他合計店鋪數(shù)量4626141161聶耳廣場商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析——房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場業(yè)態(tài)特點：商業(yè)業(yè)態(tài)便利店土特產酒吧餐飲其他合計店鋪數(shù)量46商圈處于音樂廣場旁，其自然景觀資源屬性相對較好，使得其聚集了一批酒吧及餐飲商業(yè)。目前商圈業(yè)態(tài)相對單一，經營情況一般。其租金水品相對偏低，保持在60元/平方米/月左右。隨著周邊高端品質性小區(qū)的建設，使得其在未來的消費人群基數(shù)在逐步增加，其風情商業(yè)街，不夜街的概念或將在未來進行完善，使得其更具競爭力。音樂廣場商圈小結：房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場商圈處于音樂廣場旁，其自然景觀資源屬性相對較好，使得其聚集了□商圈概況商圈體量約6萬平方米，為多功能市級商業(yè)副中心。主要以城市家庭客群為主導，以及玉溪相對高端購物人群?！跎倘ξ恢脰|風中路與紅塔大道的交叉口，兩條道路均為玉溪主干道型道路?！跎倘M成商圈目前以沃爾瑪加美佳華兩個商業(yè)體為其核心驅動點，利用玉溪最大的生活購物中心、最高端的服裝購物中心為打造，吸引了市區(qū)的中高端及生活家庭型客戶群體至此進行較多旅游消費。沃爾瑪商圈重點解析——沃爾瑪房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場□商圈概況沃爾瑪商圈重點解析——沃爾瑪房地產市場整體商業(yè)市東風中路紅塔大道花園路氣象路籣花坊商業(yè)內街新商業(yè)美佳華N現(xiàn)有商業(yè)未來商業(yè)租金：200元/平米/月面積：120平米租金：60元/平米/月面積：40平米租金：160元/平米/月面積：200平米租金：110元/平米/月面積：40平米租金：50元/平米/月面積：700平米祺陽路

沃爾瑪商圈主要商業(yè)分布——房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場東風中路紅塔大道花園路氣象路籣花坊商業(yè)內街新商業(yè)美佳華N現(xiàn)有沃爾瑪商圈主要商業(yè)分布——

業(yè)態(tài)特點：在29個商鋪中有14個服飾、7處餐飲，其他娛樂購物為美佳華商業(yè)廣場內。區(qū)域商業(yè)依托于沃爾瑪及美佳華兩個核心驅動進行打造，以其附屬的餐飲、中端服飾等存在。

消費者特點：以本地消費為主，更多的是家庭式的消費，依托沃爾瑪?shù)膸舆M行消費。

物業(yè)租金情況：整體租金從40-200元/㎡/月不等，其差值相對較大，在沃爾瑪旁的商鋪在150元/㎡/月左右，而背街面價格在50元/㎡/月左右。新商業(yè)體的價格在160元/㎡/月左右，其客戶對其均為看好。商業(yè)業(yè)態(tài)便利店服飾超市餐飲其他合計店鋪數(shù)量31427329房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場沃爾瑪商圈主要商業(yè)分布——業(yè)態(tài)特點：商業(yè)業(yè)態(tài)便利店服飾超物業(yè)情況公司名稱美佳華商業(yè)廣場投資商中國平安股份有限公司商場地址紅塔大道與東風路交叉口開業(yè)時間2006年12月營業(yè)時間周一至周四:09:00-21:30周五至周日:09:00-10:30經營面積約4.3萬㎡單層面積地下17414㎡、首層、2層7228㎡，3層6641㎡一樓層高6米停車位地上車位200多個規(guī)劃設計其它樓層層高5.4米商業(yè)臨街面三面臨街,約150米水平/垂直人流組織4部扶手梯/2部觀光梯/4部客梯貨流組織2部貨梯公共空間走廊2.5-8米經營管理市場輔射范圍玉溪紅塔主城區(qū)經營模式統(tǒng)一管理目前經營狀況良好合作模式租賃結算方式月結樓層分布樓層樓層介紹品牌-1F沃爾瑪超市沃爾瑪1F時尚風情街Macdonald、Veromoda、lachabelle、圣地淘沙、dicos、belle、fairwhale、衣錦仕、only、jack

jones、staccato2F少淑女裝Etam、candie‘s、cc&dd、優(yōu)貝施、特百惠、國美電器3F親子樂園紅黃藍親子園、美佳華樂園4F歡樂嘉年華夢想KTV、印象影城、英格瑪健身俱樂部典型商業(yè)項目——美佳華廣場匯聚時尚、實現(xiàn)品牌先導、倡導生活新方式的首個一站式購物中心房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場物業(yè)情況公司名稱美佳華商業(yè)廣場投資商中國平安股份有限公經營面積：約8000㎡（柱間距8—10m)；層高：7.2m；經營業(yè)態(tài)：家庭用品、護理潔具、書籍、服裝、水果、干貨食品、生熟食;日均客流：平日4000—6000人次，節(jié)假日6000—10000人次；人流情況：業(yè)態(tài)呈現(xiàn)平面島式分布，出入口單一，動線簡單且較為混亂,超市吸引力對于上部商業(yè)帶動作用較差;日用品區(qū)貨梯洗手間食品區(qū)入口典型商業(yè)項目——沃爾瑪房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場經營面積：約8000㎡（柱間距8—10m)；日用品區(qū)貨梯洗手商鋪面積10—1500㎡；層高：3.8—4.2m;樓層均價（元/平方米·月）各部分租金差異（元/平方米·月）面積劃分(㎡）出租情況一層250品牌快餐：180其余百貨部分：220—30010—700㎡95%二層180百貨：200—250餐飲：18015—150㎡80%三層約150親子樂園、娛樂城50—1000㎡60%四層80影城、KTV90%a.主流客戶是紅塔區(qū)中、高收入的人群及其家庭成員占比80%消費群體：b.

次要客戶是市轄周邊縣城高收入人士及其家庭成員占比20%典型商業(yè)項目——沃爾瑪房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場商鋪面積10—1500㎡；樓層均價（元/平方米·月）各部分租商圈以沃爾瑪及美佳華商業(yè)為其核心驅動力點，吸引客戶的到來，商圈欲打造區(qū)域副中心。目前商圈處于起步階段，其業(yè)態(tài)尚未完善，娛樂、餐飲等配套尚未成熟，使得客流無法在此進一步轉化消費。其租金水品按其鋪面有較大波動沿街靠近商場在150元/平方米/月左右，

背街面在50元/平方米/月左右。隨著其商圈周邊的建銀商業(yè)的落地及美佳華商業(yè)的轉型完善，使得客戶對此的投資熱情相對較高，但其娛樂的缺失將成為未來商圈提升的阻礙。沃爾瑪商圈小結：房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢玉溪人防工程的建設，在很大程度上對玉溪成熟商圈造成不小沖擊，持續(xù)時間在2-3年房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場商圈以沃爾瑪及美佳華商業(yè)為其核心驅動力點，吸引客戶的到來，商南北大街鳳凰路沃爾瑪聶耳廣場小廟街鳳凰路（180元/㎡/月）百貨品牌購物南北大街（200元/㎡/月）百貨品牌購物核心商業(yè)區(qū)補充商業(yè)區(qū)小廟街（80元/㎡/月）百貨非品牌購物特色旅游餐飲商業(yè)副中心沃爾瑪（150元/㎡/月）百貨品牌購物餐飲、娛樂特色商業(yè)聶耳廣場（60元/㎡/月）大型餐飲風情酒吧街玉溪商業(yè)呈現(xiàn)多元化主題式打造，各商圈具備各自的風格特性，整體市場商業(yè)氛圍良好；商圈商業(yè)總結——房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場南北鳳凰路沃爾瑪聶耳小廟街鳳凰路南北大街核心商業(yè)區(qū)補充商業(yè)區(qū)消費者去昆明購物的情況：商圈消費者總結：對消費者而言其中高端需求特別是娛樂餐飲方面的需求得到不滿足，是市場空白點。消費者結構：消費者消費行為和習慣：消費者消費需求的滿足情況：玉溪市中心商業(yè)區(qū)的消費者主要來自紅塔中心城區(qū)，同時，其輻射范圍可達至下屬八縣從消費者的年齡、受教育程度、家庭收入來看，到玉溪市中心商業(yè)區(qū)消費的以19-40歲的中青年人為主，他們普遍學歷在高中/中專以下，家庭月收入主要集中于4000-8000元之間。紅塔員工、政府公務員大專以上學歷占54%，家庭月收入主要集中于4001-10000元,是玉溪市的高學歷、高收入群體。從消費者日常支出的結構來看,玉溪市中心城區(qū)的消費者日常支出主要是用于購物，而在飲食、娛樂方面的支出比例較少，可待挖掘的潛力較大。大部分的消費者認為玉溪商業(yè)能滿足其消費的需求，然而紅塔員工、政府公務員對玉溪商業(yè)的滿意度比普通消費者低，說明了這個高收入群體對消費有著更高的要求。超過六成的消費者表示平時會去昆明購物，其中紅塔員工、政府公務員表示常去昆明購物的比例比普通消費者高，說明由于玉溪未能完全滿足中高端消費群體的消費需求，導致這部分人群外流至昆明購物。大部分消費者表示平均每月到昆明購物1次。昆明商品品牌全、購物環(huán)境好、信譽有保證、商品檔次高等是吸引玉溪消費者不辭遠距離購物的主要因素。更重要的是可以同時滿足消費者休閑娛樂順便購物的要求，而這在玉溪是難以實現(xiàn)的。房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場消費者去昆明購物的情況：商圈消費者總結：對消費者而言其中高端房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢1、玉溪市商業(yè)市場研究2、SOHO市場分析房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場3、寫字樓行業(yè)市場研究房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢1、玉溪市商業(yè)市場研究2、房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場SOHO在玉溪市場上仍是一種全新的房產投資和消費模式，市場認可度較低市場空白目前玉溪市已交付使用癿SOHO項目為0，可以說SOHO產品在市場僅僅是以概念癿形式存在以SOHO的口號銷售——商住兩用，提高產品附加值。市場抗性玉溪本地人對于40年產權產品抗性較大，由于玉溪當?shù)刈≌瑑r格并不高，當?shù)厝烁鼉A向于販買70年產權癿住宅產品小戶型住宅與SOHO在產品功能上有所重疊小戶型住宅小戶型住宅作為玉溪投資的主要戶型倍受玉溪市場青睞小面積寫字樓寫字樓在玉溪才剛剛起步，小面積的寫字樓更能讓創(chuàng)業(yè)者接受撬開玉溪SOHO市場大門就需要從小戶型住宅和小面積寫字樓區(qū)間尋找最佳方式房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢1、玉溪市商業(yè)市場研究2、SOHO市場分析房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場3、寫字樓行業(yè)市場研究房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢1、玉溪市商業(yè)市場研究2、2、富然中心3、中軸玉璽123玉溪寫字樓發(fā)展背景——玉溪寫字樓現(xiàn)狀目前玉溪寫字樓市場處于初級階段，目前市場上已建成及可售寫字樓項目相對較少。大部分企業(yè)為小型企業(yè)，其均租住于沿街商業(yè)2-3樓、住宅項目內進行其辦公。檔次性相對較弱，在乙級水平。租金水平目前相對較低，約在20-40元/㎡左右已建成運營項目：匯溪大廈已建成銷售項目：中軸玉璽、富然中心1、匯溪大廈房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場2、富然中心3、中軸玉璽123玉溪寫字樓發(fā)展背景——玉溪寫匯溪大廈——

物業(yè)情況項目名稱匯溪大廈投資商玉溪匯溪房地產開發(fā)有限公司物業(yè)地址紅塔區(qū)玉興路與南北大街交匯口建筑面積3.3萬平方米層高一層：4.8米單層面積2000平方米二層：4.2米中央空調有三層：3.3米裙樓層高6.5米停車位地下停車位170個規(guī)劃設計租金情況一至二層：40元/平米/月二至四層：35元/平米/月四層以上：20元/平米/月租金增長幅度按每年每平米1.5-2.4元/平米/月增長物業(yè)公司永佳物業(yè)樓層狀況地下一層，地上28層建材裝修寬帶系統(tǒng)：結構化綜合布線，光纖和各種管線通達各個樓層空調系統(tǒng)，應急發(fā)電機；商家樓層分布一層：民生銀行+蘋果專賣店二樓：酸湯雞火鍋+餐飲三樓：網吧+小企業(yè)辦公入駐企業(yè)交通銀行玉溪支行、玉溪市永亨商行、云南艾薇登酒店、中國民生銀行、蘋果專賣店、廣東星藝裝飾公司、云南遠卓投資有限公司、玉溪光躍經貿有限公司、中國平安養(yǎng)老保險有限公司、中國大地財產保險股份有限公司、中國石油股份有限公司玉溪中心支公司、三九手機網等房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場匯溪大廈——物業(yè)情況項目名稱匯溪大廈投資商玉溪匯溪房匯溪大廈為該區(qū)域較高端的寫字樓，主要以租賃為主，采取無定期簽約方式；由于處于南北大街干道，人流量較多，因此整體租金水平在區(qū)域內部屬于較高水平；目前整體經營狀態(tài)較好，有中國人壽及中石油等機構入駐，整體消化率為85%以上；平層面積：寫字樓單層面積為近2000㎡，為純寫字樓物業(yè)；商鋪面積：一層——以銀行及蘋果專賣店為主，鋪均面積在300-500㎡之間；二層——以香草酸湯雞等為主的餐飲業(yè)態(tài)，鋪均面積為600-300㎡之間；三層——以網吧、會所為主的業(yè)態(tài)，鋪均面積為500-700㎡之間；四層——以小企業(yè)辦公為主，鋪均面積為150-300㎡之間；匯溪大廈寫字樓面積情況如下所示：房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場匯溪大廈為該區(qū)域較高端的寫字樓，主要以租賃為主，采取無定期簽

物業(yè)情況項目名稱富然中心開發(fā)商玉溪富然房地產開發(fā)有限公司物業(yè)地址紅塔區(qū)珊瑚路99號開業(yè)時間20012年2月層高3.9米建筑面積5.9平方米單層面積2000平方米裙樓層高5.5米停車位停車場:500個,4元/小時規(guī)劃設計中央空調有電梯數(shù)量5臺高速電梯租金情況22-25元/平米/月物業(yè)費用9.6元/平方米·月樓層狀況地下1層地上29層商業(yè)樓層分布1F：輕苑婚紗、小太陽、水星家紡2F：輕苑婚紗3F：菩提雅寫字樓層分布（低層）4F：會議室5F-10F：華峰商務咨詢、溪源商貿公司、億美康商貿公司、融呈不動產公司、署滇投資公司、鄭艷工作室、奧博英語咨詢公司、金之國投資公司、匯達會計公司、康程代價公司、本元健康管理公司、匯慧商貿公司、大唐時代節(jié)能公司、宏星商務咨詢公司、匯眾傳媒、UIB云南分公司、通海瑞州電氣公司、宏福商貿公司、瑞錦商貿公司、問道商務咨詢公司、尼采授權維修中心、廣而告知文化公司、萬洛戶安物業(yè)公司、萬諾賦物業(yè)公司、安利冠商務機構、佳良商貿公司、凱凱電子分公司、仁人稅務師事務所寫字樓層分布（中層）11F-18F：羊皮堂公司、藝鑫文化傳播公司宜信普惠信息咨詢公司、凌云律師事務所、誠美廣告公司寫字樓層分布（高層）19F-27F：昆明滇泰娛樂有限公司（富然大酒店）29F:玉溪富然房地產開發(fā)有限公司寫字樓出租率約在80%左右富然中心——房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場物業(yè)情況項目名稱富然中心開發(fā)商玉溪富然房地產開發(fā)有限中軸玉璽——

物業(yè)情況項目名稱中軸玉璽投資商云南永佳房地產開發(fā)有限公司物業(yè)地址玉溪紅塔區(qū)玉興路35號開業(yè)時間寫字樓已交房層高3.3米建筑面積2.6萬平方米單層面積910平方米商鋪層高6米停車位350個規(guī)劃設計中央空調有電梯數(shù)量5租金情況35元/平米/月物業(yè)費用待定樓層狀況地下2層地上29層建材裝修4.2米臨街大堂設計，采用高檔石材；5臺高速電梯，2.50m/秒；網絡100兆光纖入戶；采用視頻監(jiān)控及IC卡門禁系統(tǒng)；國際知名物管公司銷售情況售完房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場中軸玉璽——物業(yè)情況項目名稱中軸玉璽投資商云南永佳房寫字樓小結——供應分析：市場目前寫字樓僅有三個項目進行供應，市場整體存量較小，僅有約5000㎡存量。成交分析：三棟寫字樓的入駐率達到70%以上，但其租金水平相對較低，保持在20-40元/㎡，其對應的售價在3500-7200元/㎡現(xiàn)狀分析：從目前玉溪寫字樓市場上看，其目前處于寫字樓初級階段，大部分市場辦公需求被住宅市場所瓜分，其住宅辦公運營成本較低使得中小型企業(yè)紛紛進駐；市場上的中大型企業(yè)由于城市發(fā)展成熟度較低，使得其數(shù)量相對較小。市場目前寫字樓辦公物業(yè)稀缺，整體供應產品水平較低，多為丙級寫字樓物業(yè)，市場存在空白點。房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場寫字樓小結——供應分析：成交分析：現(xiàn)狀分析：房地產市場整體商

玉溪寫字樓市場趨勢分析——觀點一：玉溪寫字樓分布將形成集中式核心商務圈、點線結合的格局。玉溪寫字樓開發(fā)量集中于玉溪市政府所在的核心商業(yè)圈周邊，占據優(yōu)質的交通及資源配套優(yōu)勢，逐步向高品質的寫字樓邁進，通過商業(yè)、金融、商務的積聚化優(yōu)勢，打造規(guī)?；?、專業(yè)化的城市商務核心。同時，以聯(lián)通大廈、浦發(fā)銀行等為代表的，將形成點、線結合商務片區(qū)，寫字樓細分市場時代也將來臨。

觀點二：城市綜合體將是未來供應市場的主流，玉溪寫字樓市場將全面升級，具備豐富配套、優(yōu)秀物業(yè)條件等素質的高品質寫字樓是必然趨勢。

觀點三：消費市場受城市經濟發(fā)展驅動明顯，寫字樓市場將不斷成熟。從消費市場看，大中型企業(yè)不斷入駐玉溪寫字樓，為高端商務寫字樓市場的發(fā)展帶來了很強的消費力，并驅動租賃市場發(fā)展。房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢房地產市場整體商業(yè)市場消費需求趨勢住宅市場玉溪寫字樓市場趨勢分析——觀點一：玉溪寫字樓分布將形成集中玉溪城市處于經濟快速發(fā)展階段,城市商務價值爆發(fā)動力充足，但未來寫字樓市場的發(fā)展應聚焦于高品質方向。從宏觀經濟層面看，玉溪良好的發(fā)展勢頭和頗具比較性的發(fā)展?jié)摿Χ〞M一步吸引市場需求；玉溪作云南省內