房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告城中村改造-哪些企業(yè)受益

房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告城中村改造_哪些企業(yè)受益（報告出品方：中信證券）投影盈利模式：城中村擴(kuò)建和房地產(chǎn)開發(fā)之別1、城中村擴(kuò)建耗時長、資金占用長城中村擴(kuò)建耗時長、難度大。整體規(guī)劃制定，征地補(bǔ)償談判、遷入方案談判、居民拆除移往充公等流程繁瑣。許多城中村擴(kuò)建項目的時間跨度大于10年。比如說，深圳市在1998年首次把大沖列入舊有改成規(guī)劃，至2022年后，可以說大沖的擴(kuò)建才算全面完成。而且隨著時間的推移，代萊城中村擴(kuò)建的耗時時間甚至必須多于歷史上的水平。較長的時間跨度并使其對資金的占用時間較長，和房地產(chǎn)開發(fā)拿地后最快半年就可以平添資金流向相同。當(dāng)然，我們表示，政策施行之后，城中村擴(kuò)建的速度將有所提高，資金占用過長的局面將有所變化。嚴(yán)格來說，城市更新、城中村擴(kuò)建、棚改這些概念流程有所區(qū)別，適應(yīng)環(huán)境的政策也不相同，但很多時候一個項目甚至可以在相同時期申報兩個相同類別，故而在本報告中我們對城市投入使用區(qū)內(nèi)符合城中村擴(kuò)建概念的項目統(tǒng)一變成城中村擴(kuò)建項目，盡管個別項目其實也符合城市更新、棚改等建議和條件。2、部分城中村擴(kuò)建項目的整體盈利能力可能將將豐厚，但不確定性高城中村可能將將就是企業(yè)避免激烈的招拍掛提著地，掌控土地成本，獲得核心區(qū)域土地的關(guān)鍵辦法。不過，城中村擴(kuò)建則仍須遭遇更多風(fēng)險，尤其就是遷入進(jìn)度不及預(yù)期的風(fēng)險，也涵蓋T5800體規(guī)劃建設(shè)方面的不確定性。比如說，根據(jù)《南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元規(guī)劃修得改成》公告，2021年深圳白石洲項目規(guī)劃發(fā)生變化，將原本的一期規(guī)劃拆除分為一、二期，這可以導(dǎo)致項目的資金流向速度及規(guī)模不及之前的預(yù)期。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項目如果投資決策差強(qiáng)人意，通常也能降價或者整體土地出讓。城中村如果遷入不及預(yù)期，就幾乎無法獲得現(xiàn)金流向，也很難整體轉(zhuǎn)讓。換言之，城中村擴(kuò)建存大量現(xiàn)金流向之后，完全沒有現(xiàn)金流向的風(fēng)險。3、城中村擴(kuò)建幾乎一定囊括多業(yè)態(tài)，更考驗不動產(chǎn)運營能力由于城中村所處的邊線通常比較核心，而且擴(kuò)建建議多業(yè)態(tài)并舉，所以往往可以存大量的非住宅用地，且通常可以建議城中村擴(kuò)建方所持運營這些投資性物業(yè)。長期而言，城中村擴(kuò)建的結(jié)束也不意味資金的完全回收，企業(yè)將持有大量的持有物業(yè)，企業(yè)的收益依賴持存物業(yè)的運營效率。4、城中村擴(kuò)建仍須對本地市場非常熟悉城中村擴(kuò)建可能將將牽涉到較為繁瑣的歷史問題，這往往不是“初來乍到”的公司短時間內(nèi)可以解決的，對本地市場更熟悉的公司可以更有利于城中村擴(kuò)建項目的大力大力推進(jìn)。本地化的公司往往對于市場最為熟悉，但也存一些全國性公司對于區(qū)域情況十分了解。比如說上海紅旗村項目，2014年之前紅旗村總計9個大型初級集貿(mào)市場，這就是紅旗村數(shù)十年回去的支柱產(chǎn)業(yè)，卻也并使這里人口繁瑣、違章建筑布滿。中國海外發(fā)展1992年便負(fù)責(zé)管理推行中國第一個城市更新項目——上海海華花園，對上海城市更新市場存長時間的了解。公司拒絕接受紅旗村項目后，紅旗村在2014年至2016年，順利完成了9大市場6萬人的大征地，“紅旗速度”就此問世。城中村仍須什么樣的企業(yè)擴(kuò)建主體資金成本極低的企業(yè)對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，資金成本固然都很關(guān)鍵，但對于城中村擴(kuò)建這樣久久為功、耗時時間極長的項目而言，則資金成本變得至關(guān)重要。由于舊有改成項目周期通常較長，在二者同其他假設(shè)之下，3%貸款利率和6%貸款利率差異非常小。而且，舊有改成周期愈長IRR對貸款利率的敏感性更高，在6年周期（從已經(jīng)已經(jīng)開始遷址至商品房全部資金回籠的時間）的舊改成項目之下，3%貸款利率和6%貸款利率IRR差距72%，但在8年周期的項目之下，兩者差距98%。從歷史經(jīng)驗來看，在流動性寬裕、房價上漲預(yù)期非常明顯的時期，尤其是2012年之前，其實大量民企活躍參與城中村改造，例如泛海建設(shè)、新湖中寶、富力地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等公司都曾躋身于城中村改造之中。但到了2016年之后，民企對城中村改造的參與熱情明顯下降，這種熱情下降遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于民企在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的熱情下降。我們認(rèn)為，這和城中村改造對于資金成本極為敏感有很大關(guān)系。不動產(chǎn)資源運營能力很強(qiáng)的企業(yè)城中村擴(kuò)建的運營能力也至關(guān)重要，因為城中村存大量貨值比重就是所持型物業(yè)，所以企業(yè)最后持有的資產(chǎn)運營如何結(jié)果非常關(guān)鍵。我們測算，在其他假設(shè)相同的情況之下，經(jīng)營性不動產(chǎn)NOI回報率為5%的企業(yè)，和NOI回報率為8%的企業(yè)，IRR可能將將存1個百分點以上的差距。且周期愈長，這一差距就越明顯。規(guī)模非常大的企業(yè)為什么央企比較熱衷參與城中村擴(kuò)建？因為央企本身的規(guī)模比較大，能夠允許出現(xiàn)個別的遷入進(jìn)度不確定性，小的企業(yè)可能將將無法縱容單一項目的賠付。規(guī)模非常大的企業(yè)的綜合研發(fā)能力較強(qiáng)，這也就是明顯的優(yōu)勢。熟悉本地化市場運作的企業(yè)歷史看一看，參與本地城市更新的企業(yè)，通常都就是熟悉本地的運作的企業(yè)，深圳2010-2022年城市更新推行內(nèi)膛規(guī)模前25的房企中，絕大多數(shù)都就是本地房企，或是總部在本地（起至至家在本地）的全國性房企。城中村擴(kuò)建就是剁硬骨頭，簽定合作協(xié)議容易，但落地大力大力推進(jìn)其實非常考驗?zāi)芰?。歷史經(jīng)檢表明，無論是遷址簽約工作大力大力推進(jìn)緩慢等外部原因，還是企業(yè)資金鏈緊繃等內(nèi)部原因，都可以導(dǎo)致項目簽約后長期停滯不前。比如說，廣州海珠前進(jìn)路項目，2012年證實合作主體為碧桂園創(chuàng)展，2015年2月1日興喊叫簽約擴(kuò)建，直至2023年6月30日簽約率約72%，仍未達(dá)致欣華建議的80%，房價進(jìn)度表期高、遷入地段不令人滿意、業(yè)主林權(quán)難度大等問題制約了項目時程大力大力推進(jìn)。此外，比如說深圳向南村城市更新項目，申報主體向南實業(yè)2009年8月與國強(qiáng)于投資合作開發(fā)項目，2010年項目成功立項并被列為《深圳城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》，但項目歷時十余年，期間因有關(guān)主體出現(xiàn)債務(wù)償還債務(wù)壓力，資金鏈問題導(dǎo)致項目一直停滯不前，直到2023年4月3日才由安家建業(yè)執(zhí)掌時程改建工程。企業(yè)加固短板的辦法——股權(quán)合作和業(yè)務(wù)外包除了極少數(shù)企業(yè)，單一企業(yè)可能將將難以單獨具備上述四項能力，所以企業(yè)通?？梢酝菩袠I(yè)務(wù)合作和業(yè)務(wù)外包兩種方式，取長補(bǔ)短，共同完成城中村更新改造。狠抓方式之一就是業(yè)務(wù)合作，各取所長。具備相同優(yōu)勢的企業(yè)之間，通過合作的方式，形成優(yōu)勢資源優(yōu)勢互補(bǔ)，充分發(fā)揮各自的強(qiáng)項，共同完成城中村項目的更新改造。企業(yè)的合作對象具有多元性，既涵蓋民企也國企，既涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也涵蓋金融企業(yè)和城市更嶄新企業(yè)。比如說，在廣州獵德村擴(kuò)建項目中，富力、合景泰富、新鴻基三家企業(yè)共同合作，根據(jù)城市道路將獵德村域分為橋東、橋西、橋西南三個區(qū)域，西部地塊轉(zhuǎn)型為國有用地，按商業(yè)用地進(jìn)行市場化佳士得，土地佳士得款用做繳交舊村擴(kuò)建項目資金；東部地塊仍存留為集體土地，作為修葺充公小區(qū)；南部地塊仍就是村集體土地，建設(shè)五星級酒店等商業(yè)物業(yè)，作為集體經(jīng)濟(jì)總收入來源。三家房企富力地產(chǎn)負(fù)責(zé)管理甲級寫字樓和五星級酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地產(chǎn)負(fù)責(zé)管理公寓部分，新鴻基地產(chǎn)則著眼商業(yè)部分。狠抓方式之二就是業(yè)務(wù)外包。部分城中村擴(kuò)建更新項目推行政府主導(dǎo)，政企合作的形式，由區(qū)政府主導(dǎo)，地方城投負(fù)責(zé)管理項目繼續(xù)執(zhí)行。這種模式下，政府固然可以充分發(fā)揮非常大促進(jìn)作用，在政府資源調(diào)配、造就居民蓋章證實等環(huán)節(jié)具備較低效率，但在具體內(nèi)容繼續(xù)執(zhí)行過程中，地方城投可以能在某些方面能力存嚴(yán)重不足。比如說，深圳華富村棚改項目在沒有歷史案例可以參考的情況下，積極探索出“區(qū)政府主導(dǎo)+福田投控推行+華潤置地代建+中建五局施工”的政企攜手新模式棚改。由福田投控功率棚改項目的具體內(nèi)容繼續(xù)執(zhí)行，將項目運營管理和施工環(huán)節(jié)外包給華潤置地和中建五局，從首個標(biāo)準(zhǔn)層已經(jīng)已經(jīng)開始鋪設(shè)至12棟將近50層高的塔樓全面封頂，僅歷時549天。城中村擴(kuò)建也平添建筑建材行業(yè)的機(jī)會我們表示城中村擴(kuò)建可以平添四個方面的建筑建材細(xì)分行業(yè)機(jī)會——水泥、功能性和裝飾性建材、建筑設(shè)計、存量房質(zhì)量評估。1）有利于助推水泥行業(yè)市場需求城中村擴(kuò)建的方式就是整修和重修并舉，廣州舊有村莊擴(kuò)建規(guī)劃中全面擴(kuò)建占比64%。參托福廣州市發(fā)布的《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》（官方草案稿），廣州市規(guī)劃在2021-2035年大力大力推進(jìn)約300平方公里的存量用地擴(kuò)建，節(jié)奏為每個五年大力大力推進(jìn)約100平方公里。其中，約210平方公里的舊村莊擴(kuò)建牽涉到的便主要就是在城區(qū)的城中村、自然村等的擴(kuò)建，按擴(kuò)建方式劃分，約135平方公里擬將推行全面擴(kuò)建、10平方公里擬將推行混合擴(kuò)建、65平方公里擬將推行微擴(kuò)建，全面擴(kuò)建的比重達(dá)致64%。而全面擴(kuò)建即為為所指的就是以拆除除改建方式對“三舊有”用地進(jìn)行再研發(fā)，或者對“三舊有”用地推行生態(tài)復(fù)原、土地林權(quán)。城中村擴(kuò)建有利于水泥行業(yè)供需邊際提高。2022年去水泥行業(yè)市場需求明顯較差，追加新增產(chǎn)能緊缺加劇，若城中村擴(kuò)建最終較多以整修的方式落地，有利于邊際上提振水泥行業(yè)市場需求。2）有利于助推功能性和裝飾性建材行業(yè)市場需求除了整修，即便就是微擴(kuò)建，也仍須全面提高建筑的安全性、功能性、裝飾性。微擴(kuò)建因涉嫌及的環(huán)節(jié)囊括房屋結(jié)構(gòu)修整、水電氣冷信等設(shè)施更新、道路修整、房屋外圍群牧的美化裝飾和防塵保溫等功能重修、服務(wù)設(shè)施公共基礎(chǔ)設(shè)施和綠化環(huán)境的提升等。如果存部分住宅被政府籌劃為保障性住房，則還可以牽涉到至室內(nèi)翻修。無論整修或微擴(kuò)建，管道、防塵、五金、涂料等功能性和裝飾性建材都料受益。管道、防塵、五金等功能性建材直接影響房屋的移居體驗和使用壽命，其質(zhì)量也就是房屋建設(shè)和擴(kuò)建過程中仍須滿足用戶的基本建議；涂料等裝飾性建材則直接影響居民生活體會和城市風(fēng)貌，長年累月后也具備重涂市場需求。無論整修或微擴(kuò)建，對管道、防塵、五金、涂料等的使用進(jìn)度表一千都就是標(biāo)配。3）有利于助推建筑設(shè)計行業(yè)的市場需求城中村擴(kuò)建中，統(tǒng)一設(shè)計、連片謀劃對系統(tǒng)性提升移居質(zhì)量和片區(qū)經(jīng)濟(jì)活力十分關(guān)鍵。廣州市人民政府《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》（官方草案稿）提到，過去的更新改造更多為場地本身的物質(zhì)空間煥嶄新，難以徹底解決區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)空心化、人力外流等發(fā)展問題，比如人口密集區(qū)的城市更新項目多擴(kuò)建為移居功能，導(dǎo)致人口進(jìn)一步科創(chuàng)、市政公服設(shè)施橫跨壓力更大……存必要進(jìn)一步強(qiáng)化政府連片布局空間資源能力，以城市更新單元為載體進(jìn)行連片謀劃與空間統(tǒng)籌規(guī)劃。因而，在城中村擴(kuò)建中，仍須通過統(tǒng)一成立計、連片謀劃，促進(jìn)移居功能更新、市政公服設(shè)施完善、服務(wù)設(shè)施產(chǎn)業(yè)項目導(dǎo)入等的共同落地，系統(tǒng)性地提升移居質(zhì)量和片區(qū)經(jīng)濟(jì)活力。據(jù)華陽國際全景網(wǎng)投資者關(guān)系互動平臺，公司擁有城市規(guī)劃專業(yè)團(tuán)隊和城鄉(xiāng)規(guī)劃甲級資質(zhì)，自2007年深圳大沖舊村改造（深圳華潤城），公司已在城市更新領(lǐng)域深耕16年，是城市更新制度、設(shè)計協(xié)作制度的深度參與者。迄今為止，公司參與的城中村改造項目遍布深圳、廣州、東莞、合肥、長沙等全國多個超大特大城市核心地段，典型的城市更新項目案例包括華潤湖貝片區(qū)城市更新、萬科梅林關(guān)城市更新等。4）有利于助推存量房質(zhì)量評估行業(yè)的市場需求城中村廣為樓齡較長，城中村擴(kuò)建仍須首先進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全、消防安全、電氣安全等的檢測。城中村往往座落在城市發(fā)展較晚、略偏中心的區(qū)域，廣為樓齡較長，且過去大城市的更嶄新存外圍快、中心慢的問題，因而城中村建筑的安全隱患較多。深圳市住建局《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化擴(kuò)建提升提示信息》中，安全方面的擴(kuò)建要點即為為囊括結(jié)構(gòu)安全、窶防范安全、電氣安全、智慧智能家居，并建議存“砌體結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)或砌體框架混合結(jié)構(gòu)”等情況的房屋必須積極開展結(jié)構(gòu)檢測辨別。存量房的結(jié)構(gòu)辨別具有較低的資質(zhì)、地域性、技術(shù)、人員壁壘。資質(zhì)方面，除了仍須國家證書廣泛普遍認(rèn)可監(jiān)督管理委員會頒贈的檢驗檢測機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定證書(CMA)、中國合格評定國家認(rèn)可委員會頒贈的檢測機(jī)構(gòu)廣泛普遍認(rèn)可證書(CNAS)及當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T頒贈的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書外，較之于普通建工檢測，各地對存量房結(jié)構(gòu)鑒的定還具有更高資質(zhì)建議。地域性方面，自身利益監(jiān)管的考量檢測機(jī)構(gòu)仍須向當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行備案。在同一檢驗細(xì)分后領(lǐng)域，各地各層級的檢驗機(jī)構(gòu)主管部門在全國統(tǒng)一的檢驗證書資質(zhì)建議之外，往往可以出于本地監(jiān)管的仍須對檢驗認(rèn)證機(jī)構(gòu)明確提出額外的備案或從業(yè)人員許可建議。具體內(nèi)容至房屋結(jié)構(gòu)辨別，部分地方政府部門通常建議檢測辨別機(jī)構(gòu)在其管轄區(qū)域內(nèi)具有套管試驗、辦公場所回去滿足用戶備案建議。技術(shù)、人員方面，存量房結(jié)構(gòu)辨別工作較為繁瑣，專門從事這項技術(shù)工作的辨別人員既必須獲得登記注冊結(jié)構(gòu)工程師、土木工程類中級以上技術(shù)職稱等資質(zhì)，掌控房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計和建筑施工技術(shù)，還要高超使用現(xiàn)代檢測技術(shù)和測試手段，了解各類有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范。達(dá)致上述建議對技術(shù)人員占比、設(shè)備設(shè)施水準(zhǔn)等方面建議苛刻，仍須大額資金雇傭?qū)I(yè)技之術(shù)人士團(tuán)隊和出售專業(yè)檢測設(shè)備，對小企業(yè)起步形成非常大的障礙。深圳瑞捷、國檢集團(tuán)是具備提供建筑安全性檢測業(yè)務(wù)能力的龍頭企業(yè)，有望受益于城中村改造會帶動的存量房質(zhì)量檢測需求。此外，兩者業(yè)務(wù)也涵蓋房屋建設(shè)過程中的管理或檢測需求，也有望受益于城中村改造會帶動的房屋新建需求。深圳瑞捷是2022年7月住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司委托開展建筑工程質(zhì)量評價工作的8家第三方機(jī)構(gòu)中唯一的民營企業(yè)，在房屋的結(jié)構(gòu)和運維安全性評估方面具備品牌和技術(shù)優(yōu)勢。在本次建筑工程質(zhì)量評價工作中，公司參與全國自建房安全專項整治第三方現(xiàn)場核查工作，完成了4個省份，42個地級市，