年江西修水縣某商業(yè)街招商策劃案

[**商業(yè)街]招商策劃策略思考2007.04.20承蒙

****集團關愛，有機會參與和代理**佳苑商業(yè)街的招商工作，我司本著客觀、深入、有效的原則結合修水本土商業(yè)市場情況及項目現(xiàn)狀提出下列思路建議稿，供各位領導審閱

項目SWOT分析——項目自身的產(chǎn)品現(xiàn)狀項目優(yōu)勢形象優(yōu)勢：整個小區(qū)底層為大理石面磚，二層以上為三色面磚飾面，整體外觀形象統(tǒng)一、檔次較高；規(guī)模優(yōu)勢：****內(nèi)共有商鋪227間，底層商業(yè)面積約12000M2，全長230米，規(guī)模巨大，在修水縣是目前新建設項目中規(guī)劃最長的一條商業(yè)街，容易形成商業(yè)聚集效應。

項目劣勢

地段劣勢：項目位于縣城西北角，是尚待開發(fā)地區(qū)，無商業(yè)氛圍，除社區(qū)部分已入住居民外，幾乎無其它流動人口，商業(yè)價值低。

規(guī)劃劣勢：由于道路規(guī)劃需要，整個商業(yè)街呈“一”字型從東向西延伸，對外展示面不足，由于目前幾乎沒有西邊進入的人流，主要靠東邊路口進出，因此幾乎呈“口袋”商業(yè)，不利人氣聚集。施工影響：項目7號樓小高層正處于項目東頭主入口處，由于非同期施工，因此不能與商業(yè)街同期開門營業(yè)；且施工車輛進出及施工噪音灰塵等也嚴重影響形象與整個市場運作。

項目機會化零為整：目前修水縣僅城南的寧紅大市場形成規(guī)模、分區(qū)經(jīng)營，其余商業(yè)基本都比較分散。而本項目的出現(xiàn)可以填補這一空白，以滿足城北建材集中經(jīng)營需要。政府支持：本項目為修水縣重點招商引資項目，修水縣2003年重點工程，縣委、縣政府高度重視，大力支持，扶持商業(yè)街發(fā)展，凡對進入**商業(yè)街經(jīng)營的商戶免收兩年的工商管理費、國稅、地稅，并且相關部門三年內(nèi)不得進場檢查（具體情況見政府公告）。

項目威脅

前期連續(xù)不利影響：主要體現(xiàn)在三點：開發(fā)商變更不利、千秀街推廣招商不利、政策滯后運作延時不利部分已售商鋪自行出租：自行出租，各自為政，對商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃與形象產(chǎn)生不利影響。競爭威脅：東方巴黎（反租銷售/時間早/地段優(yōu)勢明顯）濱江花園、服裝城（以優(yōu)惠條件吸引裝飾建材業(yè)客戶）商業(yè)容量：店鋪總量為3383戶，但空置嚴重，空置率為18.82%，許多行業(yè)開始南遷拓展，未來城北市場容量面臨更大挑戰(zhàn)市場容量與租金分析商鋪總量:

調(diào)查范圍:12條街道、一個市場、一個車站、一個商城店鋪總量:除去目前在建項目及本項目，修水縣主要地段的商業(yè)店鋪總量為3383戶.城北2084間,占62%;城南1299間,占38%.空置總數(shù):空置店鋪637戶，空置率為18.82%(不含服裝城、濱江花園、**商業(yè)街、東方巴黎等),其中城北空置率17.56%,城南空置率20.86%.

行業(yè)商鋪總量統(tǒng)計:

總量排名前5名的業(yè)態(tài)及權重:第一名煙酒雜貨537間15.87%第二名餐飲393間11.62%第三名服裝368間10.87%第四名建材261間7.72%第五名美容253間7.48%

**商業(yè)街目標規(guī)劃業(yè)態(tài)商鋪總量:

第2名餐飲393間11.62%第4名建材261間7.72%第5名美容253間7.48%第12名水暖電器89間2.63%第13名窗簾布匹86間2.54%第15名通訊66間1.95%第16名電腦18間0.53%第21名家電32間0.95%

目標獎業(yè)態(tài)奮租金誼:（1妙）裝雕飾建囑材類譜租金錯現(xiàn)狀洲：裝璜慣材料屯10扔.8嗚元/澇㎡.尼月裝飾租門浮7拼.6歷8元銜/㎡朗.月板材促15艘元/贏㎡.胸月油漆鼻12拼元/萬㎡.佩月五金圣29著.5相元/放㎡.逮月潔具累地磚醉34怨.1宗6元隔/㎡助.月燈具卵30者.5毅元/銹㎡.濃月廚具瓣14循元/幸㎡.若月(2四)家承電業(yè)澤租金賀狀況課:久隆征家電冤1范5.丑6元祥/㎡譯.月粗(規(guī)茶模:禮50昨0㎡撞)昌盛嚇家電說2唐9.槍4元育/㎡謀.月知(規(guī)淹模:伸17算0㎡欲)華聲池家電大5證0元賭/㎡賤.月歇(規(guī)忽模:歌60冊㎡)新潮翠家電墳4扒2元誤/㎡準.月亦(規(guī)傷模:覺42邀㎡)民樂蔑家電肯3晝元/妖㎡.頃月(片規(guī)模舅:1揮00爽0多牙㎡)清華計家電籃6.萌7元怠/㎡寨.月園(規(guī)許模:姓30歇0㎡腹)目標津業(yè)態(tài)多租金煩:(3還)通釋訊、孫IT領業(yè)租吩金狀個況:48勉元/助㎡.頸月(乖主要作分布體在鸚它鵡街互、衙壓前大旁道及情中心健廣場俘)(4惡)休幫閑美咐容租糟金狀惕況:城南食平均港租金儀：3挎1元待/㎡放.月熔(取縮慧14板家樣緣瑞本數(shù)勒)城北狹平均鴉租金燈：8旨元/新㎡.選月爆(攜取6破家樣筐本數(shù)跌)**脖商業(yè)格街周哀邊街妄道平叛均租奶金:沿江防路:撲19橫.8置元/斯㎡避.月鸚鵡唇街:錄43描元/河㎡灘.月鳳凰鍬山路像:蓮54蔑元/靠㎡冷.月競爭滴項目甜政策妻調(diào)查夕:東方盟巴黎規(guī)劃須業(yè)態(tài)剃:場品牌柏服裝業(yè)、金鏡銀珠紀寶、出鞋、云帽、桌化裝品、尋床上電用品宮、二喚層超鉛市銷售作政策月：底違層店照鋪返似租2切年回糾報1示6%碧，二意層5窩年返租，碌回報芳率未堪定招商栗政策失：文政策矩與租銳金政灰策需蛙5月望底才顯能出搜臺，憲目前董事偉會正動在洽服談之切中競爭閃項目偷政策閱調(diào)查保:服裝反城：規(guī)劃攀業(yè)態(tài)之:麥沒有眠具體貪定位坐，隨轟意性爸大銷售叔政策兩：常番態(tài)銷崇售，忙目前烏已經(jīng)差有3亞家建斯材商爬戶已答購買1層攻+2張層店藏鋪，岡二層互購買閣面積諒2戶蛙已超歉過7顆00平方餅米（標小杜隔裝飾領、小閉付裝晃飾等嗓）招商鎮(zhèn)政策蒙：假沒有結招商警政策競爭針項目絨政策仗調(diào)查幸:濱江固花園棋：規(guī)劃提業(yè)態(tài)永:帖高檔互建材銷售稱政策勾：一為期推較出商斃鋪5誰0間孤，已叛售出綱32摸間，攻其中簽臨街斜商鋪疑20擇間已打售出金18勒間，裹且購姜買店勞鋪均閃為建稼材經(jīng)石營商目戶（純?nèi)琮埨眍^商羽戶小尿杜裝責飾等喉）招商怎政策亭：秒沒有哥統(tǒng)一假招商抽政策業(yè)態(tài)舍定位動思考本商禿業(yè)街忍具備咽一定輛的規(guī)競模，魄商鋪樹數(shù)量蜓多，胡就項槍目地意段及帳目前律的市糾場狀膠況，什定位鄙為任挺何一澆個單五一行呀業(yè)在罩沒有槐政府復強制失執(zhí)行華的情雞況下廉幾乎艘不可讓能填增滿整扔個商鑒業(yè)街嘆的需寺要；受項粱目地里段影諸響，闊所在千地商蘭業(yè)氣臨氛薄沫弱，斯人流途量非混常少邪或者霞說，郊目前乓除小麗區(qū)部釀分業(yè)享主進蓮出外店，幾懷乎無帽其它皇流動羞人口弓，因愈此項光目不能具備贏定位盈時尚掙商圈該的條呢件，氧而只崇能吸連引目蹤蝶的性康消費闊人群郵進入遭，因降此商唉業(yè)街雅的業(yè)帳態(tài)定誓位上電將以殘打造烘目的項性消俯費商倍圈為依要目探標而付來規(guī)主劃相剪關業(yè)鄉(xiāng)豐態(tài)；同時喪對商役業(yè)業(yè)緣瑞態(tài)的乏選擇叔上必摸須要篩有一務定的戰(zhàn)租金膝承受禮力、糧該行詞業(yè)的兔店鋪信總量趁支撐工及進歪入意譯向等崇等，砍為了玩便于麥商業(yè)淚街的與快速帖啟動吃和實蘭現(xiàn)商針業(yè)經(jīng)旁營的互規(guī)模隔化，啄在商紙業(yè)街舒定位雜上必馳須是壤由2禁-3使個主叨業(yè)態(tài)腐組成延的專滲業(yè)性戲明顯腫的商點業(yè)街星。業(yè)態(tài)凍思考1、商業(yè)喉街必勾須有船主業(yè)低態(tài)，秀形成赴在城儲北具旁有絕佛對主屆導地治位的琴行業(yè)楚優(yōu)勢席；2、市場測現(xiàn)有誦飽有迫量必弄須能環(huán)夠支桿撐被躍選擇謠業(yè)態(tài)野量的悶需求音，即熊該業(yè)腦態(tài)經(jīng)這營商洲戶數(shù)播量相的對較宏多；3、必須旁比較障能夠列承受餅市場江制定匹的租樂金標插準；4、競行業(yè)竊內(nèi)主竭要經(jīng)骨營商超戶有額進場墓意向較或已邀經(jīng)進籠場業(yè)態(tài)明選擇竊四原骨則：方案蠢一與境方案計二的己思考業(yè)態(tài)偏思考（一寬）煙誓酒雜幻玉貨總量根53布7家禾，占15它.8填7%；業(yè)態(tài)息思考（二厲）餐琴飲總量衡39帳3家北，占11園.6有2%；業(yè)態(tài)劈燕思考（三算）服釘裝總量替36會8家柴，占10抽.8縫7%；業(yè)態(tài)耍思考（四茂）日病用百歲貨、蝦副食團、日泥雜、分別歲總量寒17青0家勇，占5.宴03本%；總量型10筆9家植，占2.桂96靈%；總量眨10怖6家課，占2.黎93掉%；業(yè)態(tài)孤思考（五姨）精建品店京、金悠銀珠氧寶、德眼鏡宮店總量心26漫家，勵占0.秩77嶼%；總量梳19肉家，葵占0.某56歡%；總量病13矩家，挨占0.索38踩%；業(yè)態(tài)張思考（六壟）窗隱簾布廈匹總量趟86俯家，早占2.隆54卻%；業(yè)態(tài)時思考（七梁）影沫樓總量化11踏家，巾占0.病33歲%；思考價結論歐：在業(yè)模態(tài)無川法填燭充的腔前提師下，摩能否碎發(fā)揮塘商業(yè)廣招商合“一查招就臺靈”千的功循效，本成為向本案墻招商咱策劃撐思考吹的關堪鍵…懇…招商狡手法漸思考——掉項目酸招商姿推廣字的風劈燕險評積估招商需定調(diào)高調(diào)嗽招商恭低插調(diào)招績商VS高調(diào)希招商推廣叉手法涌：大塵規(guī)模面、多畫媒介縣、高衣密度岡廣告忍投放短期允內(nèi)工未作量壩極大少，招頁商推暖廣成即本較錫大運作屆順序艷：先湖招商渴后銷殿售風險宅評估僻：在的市場遺反應間預期墻較好健的情容況下高調(diào)屠招商充易于就取得您較大著的成栽功反之位一旦觸招商猜進展顫不利風險安極高未，并榨將帶魔來一狼系列供的問東題高調(diào)鈔招商拜的負腐面影藍響1、浮負經(jīng)茂營：剖廣告斜推廣學成本婆大，店招商坐回報蔽收益拋小2、品招商榆不成字功，概打擊琴經(jīng)營挑商戶劑和投墓資者形信心右，直接滋影響罰后期晌銷售印；3、歌返租覽經(jīng)營胳，增滴加物愈業(yè)部閉門的齒壓力古和經(jīng)豬營成龜本；4、策公司悶形象父和樓遵盤形攪象受乎損。低調(diào)略招商推廣賭手法漲：前蔽期極蹈少廣定告投哪放，以上盲門拜陽訪交寫流說悉服為免主，招商軋力度余弱，暮推廣揪成本備偏小灰；運作冊順序廈：招建商、固銷售贏同時染進行風險堤評估污：綜壤合風剝險小這，一始旦招抖商不仆利，有一汗定的瘦回旋用余地蜘，對見項目句招商展銷售產(chǎn)生育的負藏面影丸響不紐奉會太糟大。如何愚選擇浙？高調(diào)竟——服招商夢推動漂銷售低調(diào)岔——信銷售譽帶動跨招商項目典后期它執(zhí)行終方案慶建議第一曾步:辦制定梳項目獨相關血招商秒政策租金建政策■A區(qū)則（3司、1凈0號質(zhì)樓）霧：2鵝0元蝦/㎡.某月■B區(qū)芝（5頑、1己1、悄12洽號樓假）：男18筆元/㎡.雄月■C區(qū)降（3蛇、1曬0號脅樓）糠：1漁6元匆/㎡.膝月投資暑回報森試算跪表1賤：按照鴉年投畏資回豪報6屋%計塊算，豪返租疤3年需，則棍平均項銷售嚴底價挪與表租價如夫下：■A區(qū)紙（3救、1健0號蠅樓）繞：4離00獨0元助/㎡姐--萄--仆--熊47章20鴨元/寫㎡■B區(qū)綱（5吉、1鋸1、小12真號樓辯）：舒3仆60法0元勾/㎡喬--脂--拐--帖42湖48天元/防㎡■C區(qū)雞（3免、1姐0號虎樓）待：驗32捏00牙元/㎡視--憶--古--厲37掩76冬元/旦㎡投資瓦回報敗試算畏表2僑：按照嗓年投泥資回疫報7奶%計申算，恰返租周3年償，并損且第欲一年抓6%慘，第漁二年牛7%啄，第進三盤年8鐘%，則平軌均銷嘗售底拘價與捉表價透如下塘：■A區(qū)賴（3銷、1離0號助樓）驚：3劑42喊8元誤/㎡程--免--議--丙41屢48斯元/持㎡■B區(qū)惡（5薄