房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃-金光華廣場(chǎng)正式版

金光華廣場(chǎng)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/292區(qū)位交通基本參數(shù)特色分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)分布營(yíng)銷(xiāo)策略SWOT分析總結(jié)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部 2023/8/29 3區(qū)位交通-區(qū)位萬(wàn)象城金光華廣場(chǎng)火車(chē)站湖羅

街老門(mén)東金光華廣場(chǎng)位于羅湖區(qū)人民南路與嘉賓路的交匯處，向北600米是東門(mén)老街，向南1200米是羅湖火車(chē)站，向西1000米是萬(wàn)象城。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/294區(qū)位交通-交通國(guó)貿(mào)國(guó)貿(mào)羅湖小學(xué)附近公交線路：

東門(mén)老街金城大廈1金城大廈2陽(yáng)光酒店麗都酒店2金光華廣場(chǎng)站：2;11;14;17;82;102;205;229;300a線;300b線;300區(qū);306;307;309;335;336;351;378;381;386;387;b307;k307;n14夜;n15夜;n16夜;n19;n7夜;高峰專(zhuān)線2國(guó)貿(mào)站：11;m290;高峰專(zhuān)線25羅湖小學(xué)站：7;7短;12;17;38;82;83;97;101;102;205;211;300a線;300區(qū);302;306;307;352;b307;k302;n19附近地鐵線路：國(guó)貿(mào)站A出口（羅寶線）中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/295區(qū)位交通-周邊配套南洋大廈廈苑大廈心大廈東門(mén)大豐中海燕老街海貿(mào)易際圳國(guó)深廈大際商業(yè)場(chǎng)貿(mào)商國(guó)國(guó)大廈業(yè)大廈大廈湖心商中心深華展發(fā)場(chǎng)廣中心彭年里金嘉圳光深華廣場(chǎng)店石廣場(chǎng)陽(yáng)光酒軒鉆場(chǎng)地逸麗廣置柏園花峰云苑名際國(guó)金光華廣場(chǎng)周邊環(huán)繞的寫(xiě)字樓有國(guó)貿(mào)大廈，國(guó)際商業(yè)大廈，嘉里中心，發(fā)展中心大廈，彭年廣場(chǎng)等，星級(jí)賓館有新時(shí)代酒店，羅湖大酒店，彭年酒店，金碧酒店，陽(yáng)光酒店，廬山酒店，鴻豐大酒店等，百貨商場(chǎng)有鉆石廣場(chǎng)，柏麗廣場(chǎng)，天虹商場(chǎng)等，居民住宅有置地逸軒，國(guó)際名苑，云峰花園等。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/296基本參數(shù)占地面積 18814平方米建筑面積 102914平方米樓高45米，地上8層，地下3建筑規(guī)模層（B3為停車(chē)場(chǎng)，L8為辦公區(qū)）B2設(shè)有1個(gè)地鐵接駁入口，L1入口設(shè)計(jì) 設(shè)有2個(gè)主入口，3個(gè)次入口，L2設(shè)有2個(gè)天橋出入口（分別連接國(guó)貿(mào)和鉆石廣場(chǎng)）

垂直電梯17部扶梯42部商業(yè)連通二樓分設(shè)兩條長(zhǎng)廊，連通國(guó)貿(mào)商場(chǎng)與鉆石廣場(chǎng)，成為“商圈樞紐”B3車(chē)位300個(gè)，B2車(chē)位50個(gè)。停車(chē)位聯(lián)動(dòng)停車(chē)位：發(fā)展中心約200個(gè)。附近國(guó)貿(mào)大廈，鉆石廣場(chǎng)和友誼城停車(chē)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)約1200個(gè)。建筑主體緊依8500平米前廣場(chǎng)，且與地鐵站無(wú)縫連接（出口寬達(dá)16米）。特色在前廣場(chǎng)設(shè)計(jì)有60米陽(yáng)光天庭，使得陽(yáng)光直射地鐵站臺(tái)，“將人與商業(yè)的互動(dòng)關(guān)系發(fā)揮到淋漓盡致”。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/297特色分析特色：配套有文化廣場(chǎng)和商圈連通長(zhǎng)廊空中長(zhǎng)廊：連通人民南商圈，便于客流轉(zhuǎn)換；但設(shè)計(jì)繞道，未能新增客流量。廣場(chǎng)：晚間吸取客流較多，但未能新增有效客流；白天由于未設(shè)置方便客戶休息設(shè)施，且緊鄰地鐵，大多客流直接走地下通道，廣場(chǎng)空間未能有效利用。提袋率（估算）工作日客流量一般：提袋率≤50%周末客流量較大：提袋率≤70%中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/298項(xiàng)目定位-高中檔路線關(guān)鍵詞：國(guó)際，時(shí)尚，經(jīng)典，文化，消費(fèi)以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量自身，以時(shí)尚標(biāo)準(zhǔn)丈量生活，以品質(zhì)和誠(chéng)信為經(jīng)緯，將時(shí)尚和經(jīng)典、文化和消費(fèi)完美的融合于一身。揉合世間經(jīng)典消費(fèi)文化與現(xiàn)代精致生活。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/299項(xiàng)目定位－客戶群定位中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2910業(yè)態(tài)分布－店鋪分布總表樓百貨/服裝/童裝/數(shù)碼家居鐘表/珠寶/個(gè)人護(hù)理影院/美容美發(fā)/飾品/禮品//藥品/餐飲溜冰場(chǎng)/銀行合計(jì)層超市鞋包玩具影音生活攝影/服務(wù)運(yùn)動(dòng)用品保健品反斗樂(lè)園L7000000040004L6000000021205L50201810217022L4011801351010039L303000000111033L204200010101045L102001080101031B1029013293600071B2030268132403261013785305217414152311中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2911業(yè)態(tài)分布－概述店鋪總數(shù)：311個(gè)。主力店個(gè)數(shù)：4個(gè)，占比1.29%普通店個(gè)數(shù)：307個(gè)，占比98.71%普通店個(gè)數(shù)：主力店個(gè)數(shù)＝77：1店鋪總面積：88000平方米主力店總面積：9800平方米，占比：11.14%普通店總面積：78200平方米，占比：88.86%普通店總面積：主力店總面積＝8：1中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2912業(yè)態(tài)分布－主力店分布主力店名稱所在樓層估算面積面積占比（平方米）蘇寧B235003.98%ZARAB125002.84%南國(guó)影城L3－L420002.27%反斗樂(lè)園L418002.05%中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2913業(yè)態(tài)分布－主力店各商戶類(lèi)別占比圖(按面積）由左側(cè)占比圖可以看出，主力店各商戶類(lèi)別占比較為均衡。其中：精品電器類(lèi)主力店占比36%;服飾類(lèi)主力店占比26%;娛樂(lè)類(lèi)主力店占比38%。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部 2023/8/29 14業(yè)態(tài)分布－基本業(yè)態(tài)占比零售業(yè)態(tài)占比最大，為80%；餐飲業(yè)態(tài)占比其次，為13%；休閑娛樂(lè)占比7%。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2915業(yè)態(tài)分布－商戶類(lèi)別占比服裝/鞋包類(lèi)占比最大，為43%。其次為鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品類(lèi)商戶，占比為17%；再次為餐飲，為13%；家居生活，10%。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2916業(yè)態(tài)分布－各層商戶個(gè)數(shù)分布中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2917業(yè)態(tài)分布－各層商戶占比分布中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2918業(yè)態(tài)分布－各層商戶占比簡(jiǎn)析B2 第一大業(yè)態(tài)為餐飲業(yè)，占比40%。第二大業(yè)態(tài)是個(gè)人護(hù)理/藥品/保健品，占比21%。其次，占比較多的依次為鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品、家居生活，分別為13%和10%。B1 第一大業(yè)態(tài)為服裝/鞋包，占比42%；其次為鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品，占比41%。餐飲占比8%，為該層第三大業(yè)態(tài)。L1 占比最大業(yè)態(tài)為服裝/鞋包，占比為65%。第二大業(yè)態(tài)為鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品，占比26%。L2 占比最大業(yè)態(tài)為服裝/鞋包，占比94%。L3 占比最大業(yè)態(tài)為服裝/鞋包，占比91%。L4 業(yè)態(tài)分布較為多樣，第一業(yè)態(tài)為家居生活，占比32%；第二為服裝/鞋包，占比28%；第三為童裝/玩具，占比21%。L5 家居生活類(lèi)商戶占比最大，約35%；其次是美容美發(fā)/攝影/服務(wù)類(lèi)商戶，占比為32%。L6 餐飲類(lèi)和美容美發(fā)/攝影/服務(wù)類(lèi)商戶分別占比40%，影院/溜冰場(chǎng)/反斗樂(lè)園類(lèi)商戶占比20%。L7 全部為餐飲類(lèi)商戶。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2919業(yè)態(tài)分布-樓層功能導(dǎo)視L7餐飲L6健身，餐飲L5家居用品，婚紗攝影，英語(yǔ)培訓(xùn)，健身娛樂(lè)，美容美發(fā)L4女裝，童裝，內(nèi)衣，運(yùn)動(dòng)服飾，游樂(lè)場(chǎng)L3女裝，耶羅酒吧，南國(guó)影城，皮具箱包L2女裝，男裝，皮鞋皮具，珠寶飾品，咖啡廳L1女裝，男裝，男女休閑裝，皮鞋皮具，珠寶飾品，手表B1女裝，男裝，化妝品，珠寶飾品，餐飲B2餐飲，輕食，手機(jī)通訊，個(gè)人護(hù)理，家居內(nèi)衣，停車(chē)場(chǎng)B3汽車(chē)美容，停車(chē)場(chǎng)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2920業(yè)態(tài)分布－（金光華自定義分類(lèi)）中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部 2023/8/29 21業(yè)態(tài)分布－（金光華自定義大類(lèi)分布）中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部 2023/8/29 22業(yè)態(tài)分布－店鋪分布特點(diǎn)普通店鋪：B2和B1，針對(duì)地鐵客流設(shè)置店鋪，價(jià)位相對(duì)較低。L1和L2，服飾類(lèi)店鋪分布密集，多為品牌名店。L3-L5，業(yè)態(tài)異質(zhì)性強(qiáng)，店鋪種類(lèi)多樣化。L6-L7，以餐飲為主。單個(gè)店面積占比較小，平均面積為245平方米。主力店鋪：分布在不同樓層，以引導(dǎo)客流。單個(gè)店面積占比較大，平均面積為2450平方米。主力店與普通店單店平均面積比為10：1中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2923營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之B2（地鐵口）潛在死角區(qū)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部 2023/8/29 24營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之B1（地面入口）潛在死角區(qū)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部 2023/8/29 25營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之L1（多個(gè)入口）車(chē)街邊展示面街中庭活動(dòng)區(qū) 邊展示面車(chē)行出口街邊展示面潛在死角區(qū)車(chē)行入口中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部 2023/8/29 26營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之L2(長(zhǎng)廊入口)潛在死角區(qū)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2927營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之L3中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2928營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之L4中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2929營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之L5中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2930營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之L6中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2931營(yíng)銷(xiāo)策略-動(dòng)線分析之L7中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2932營(yíng)銷(xiāo)策略定位有序：地鐵接駁區(qū)設(shè)置相對(duì)便宜的餐飲和購(gòu)物店，針對(duì)性強(qiáng)。店鋪布局：同質(zhì)品牌分布密集，主力店分布緊湊。中庭利用：固定店鋪，或作為各種儀式及活動(dòng)的展示舞臺(tái)?？臻g營(yíng)銷(xiāo)：廣告展示位置布局合理，有效利用平面和立體空間。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2933營(yíng)銷(xiāo)策略-B1層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2934營(yíng)銷(xiāo)策略-B2層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2935營(yíng)銷(xiāo)策略-L1層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2936營(yíng)銷(xiāo)策略-L2層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2937營(yíng)銷(xiāo)策略-L3層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2938營(yíng)銷(xiāo)策略-L4層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2939營(yíng)銷(xiāo)策略-L5層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2940營(yíng)銷(xiāo)策略-L6層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2941營(yíng)銷(xiāo)策略-L7層商戶明細(xì)中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2942SWOT分析優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：u最靠近羅湖站的大型u缺乏特色，業(yè)態(tài)定位商業(yè)綜合體，是港人北不清晰，無(wú)百貨、超市上和外地來(lái)深游客的最類(lèi)主力店做支撐。便利購(gòu)物中心。u周邊鉆石廣場(chǎng)，國(guó)貿(mào)，u接駁地鐵站，且附近友誼城等對(duì)客流有分散公交線路多達(dá)40余個(gè)，作用，有效客流較少?？土髁看?。機(jī)會(huì)：威脅：u隨著地鐵多條線路的u附近有JUSCO精品開(kāi)通，地鐵站會(huì)帶來(lái)更超市和茂業(yè)百貨，形大的客流量，促進(jìn)地鐵成同檔次客戶競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)的繁榮。u1000米內(nèi)有萬(wàn)象城，u空中長(zhǎng)廊連通同區(qū)域形成同檔次競(jìng)爭(zhēng)。多個(gè)商業(yè)中心，有利于客流交換。中原地產(chǎn)（深圳）市場(chǎng)研究部2023/8/2943總結(jié)：主力店缺位，特質(zhì)在哪里？金光華廣場(chǎng)從區(qū)位優(yōu)勢(shì)到建筑設(shè)計(jì)、從周邊配套到營(yíng)銷(xiāo)策略、從人氣積聚到商業(yè)氣質(zhì)均呈現(xiàn)了一個(gè)成熟的SHOPPINGMALL應(yīng)有的品質(zhì)。但其最大的遺憾在于沒(méi)有一個(gè)真正意義上的主力