房地產(chǎn)營銷策劃- 2016湘泥倉儲地產(chǎn)項(xiàng)目一期定價報(bào)告正式版

首推定價策略JUNE2016比準(zhǔn)項(xiàng)目定價測算第一步：市場調(diào)研。ü主要任務(wù)：1、市調(diào)：搜集可比項(xiàng)目基本信息和價格體系2、打分：對比競爭項(xiàng)目對本項(xiàng)目打分，得出最終比準(zhǔn)均價ü工具：比準(zhǔn)項(xiàng)目基本信息調(diào)研表、比準(zhǔn)項(xiàng)目價格體系調(diào)研表、比準(zhǔn)項(xiàng)目打分表第二步：制定平面和豎向等打分標(biāo)準(zhǔn)。ü主要任務(wù)：制定平面差/豎向差打分標(biāo)準(zhǔn)ü工具：項(xiàng)目實(shí)勘平面差打分標(biāo)準(zhǔn)第一部分：目標(biāo)競案分析第二部分：價格策略制定第三部分：價格定位建議金橋國際市場集群位于長沙湘江區(qū)普瑞大道西，總規(guī)劃面積11000畝(其中倉儲區(qū)約4000畝，商貿(mào)區(qū)約7000畝)，總建筑面積1500萬平方米，總投資600億元。金橋國際市場集群是產(chǎn)業(yè)鏈集約發(fā)展之城，涵蓋商品交易、會展博覽、倉儲物流、電子商務(wù)、金融后臺、總部基地、科研轉(zhuǎn)化、休閑、文化、教育、停車等配套。*金橋一期總體規(guī)劃金橋國際倉儲空間ü1F層高5.4Mü標(biāo)準(zhǔn)層層高：3.9M1F均價4000元/平米2F以上均價：3000元/平米項(xiàng)目競爭典型項(xiàng)目{關(guān)鍵競案}柏強(qiáng)創(chuàng)業(yè)園80000方倉儲廠房辦公樓組合實(shí)收均價：2680元/m2柏強(qiáng)創(chuàng)業(yè)園 基本分析開發(fā)商長沙柏強(qiáng)地產(chǎn)位置芙蓉北路丁字鎮(zhèn)項(xiàng)目占地35000㎡產(chǎn)品倉儲辦公商業(yè)規(guī)?？偨?0000㎡組合容積率約2.3規(guī)劃四棟單套面積150-核心毗鄰灣田等專業(yè)市場集群基地，依特色1000平不等的倉儲、一配套托湖南最大物流基地金霞物流園棟配套寫字樓。號稱為北城在建最大的純倉儲項(xiàng)目，招商范圍包含日用百貨、工藝陶瓷、五金機(jī)電、建材汽配、工業(yè)原料等。戶型辦公50-150平米不等價格倉儲均價<2700元/㎡配比倉儲150-1000平米不體系寫字樓均價3600-3700元/㎡等項(xiàng)目園區(qū)配套倉儲+廠房空間定位柏強(qiáng)工業(yè)園 項(xiàng)目規(guī)劃4#倉儲空間定價標(biāo)準(zhǔn)：2980元/平（*面價）2#服務(wù)外包大樓4#倉儲樓行政辦公樓 1#智能廠房柏強(qiáng)創(chuàng)業(yè)園 產(chǎn)品設(shè)計(jì)小型倉儲平面圖一（2#樓）：※1~6層設(shè)計(jì)緊湊結(jié)構(gòu)、約360-550㎡空間，標(biāo)準(zhǔn)化模塊，自由組合不同生產(chǎn)、倉儲空間。7米柱跨、3.6米標(biāo)準(zhǔn)層高；單層面積約1695平米。柏強(qiáng)創(chuàng)業(yè)園 產(chǎn)品設(shè)計(jì)大面積倉儲平面圖一（3#樓）：※1~5層設(shè)計(jì)面積均為960-990㎡空間不等，標(biāo)準(zhǔn)化模塊，自由組合不同生產(chǎn)、倉儲空間。8米柱跨、4.5米標(biāo)準(zhǔn)層高；單層面積約5868平米。柏強(qiáng)創(chuàng)業(yè)園 產(chǎn)品設(shè)計(jì)中型倉儲平面圖（4#）：※1~5層設(shè)計(jì)緊湊結(jié)構(gòu)、約580-590㎡空間，標(biāo)準(zhǔn)化模塊，自由組合不同生產(chǎn)、倉儲空間。7.5米柱跨、4.5米標(biāo)準(zhǔn)層高；單層面積約1751平米。柏強(qiáng)創(chuàng)業(yè)園 產(chǎn)品設(shè)計(jì)中大型倉儲平面圖：※5層設(shè)計(jì)約420-700㎡空間，標(biāo)準(zhǔn)化模塊，自由組合不同生產(chǎn)、倉儲空間。8米柱跨、4.5米標(biāo)準(zhǔn)層高；單層面積組合可達(dá)約3825平米。柏強(qiáng)創(chuàng)業(yè)園 產(chǎn)品設(shè)計(jì)行政辦公大樓平面圖：※辦公區(qū)內(nèi)部空間面積約60~150平/套不等，主力面積為80平/套，開間形式約8000，柱距合理，可根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)靈活分割，充分滿足辦公需求。戶型方正，布局合理，使用率高；采光面大，進(jìn)深小，通透性好。目標(biāo)競案3佳海工業(yè)園*1227畝大型工業(yè)廠房/企業(yè)總部基地園區(qū)廠房與倉庫：均價2780元/平米產(chǎn)品要素：ü1600平米左右單元ü起價：2460元/平米在售物業(yè)：二期5-6層倉庫ü全款98折按揭99折ü產(chǎn)品首層層高5.2-5.8米（*以5.4米為主）ü標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米佳海工業(yè)園：銷售方式以整棟或半棟方式銷售開發(fā)分期：項(xiàng)目分三期開發(fā)建設(shè)。400-6000平米：企業(yè)獨(dú)棟與四~六層廠房在售情況2.2期標(biāo)準(zhǔn)廠房在售4~6層企業(yè)獨(dú)棟18層企業(yè)總部類比競案價格對比打分表類比競案價格對比打分表價格制定一期實(shí)收目標(biāo)均價算定：2739元/平米一期實(shí)收目標(biāo)均價修正：2918元/平米（*考慮5~6%的營銷推廣溢價）第一步：項(xiàng)目組審核打分結(jié)果，制定價格基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（層差、平面差、贈送面積調(diào)差、特殊調(diào)差、影響價格的其他因素及其權(quán)重）。ü主要任務(wù)：主要價格影響因素，如垂直差、平面差、贈送面積調(diào)差以及其他調(diào)差制定ü工具：平面打分表、垂直分段表、贈送面積分級表及價格表等第二步：客戶價格摸排，并對摸排結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。ü主要任務(wù)：客戶心理價格摸排ü工具：客戶意向單位及承受價格調(diào)訪水平差設(shè)定：召開價格結(jié)構(gòu)討論會，并調(diào)整ü基于產(chǎn)品水平差異較小首開設(shè)定水平無差價豎向差價設(shè)定：由于層高/倉儲的空間使用效率的綜合要素，設(shè)定垂直差價如下。ü首層層高5.6米（實(shí)際可達(dá)5.9米）*倉儲可擴(kuò)容比值為5.6/4.5=1.25ü標(biāo)準(zhǔn)層層高4.5米ü水平層差設(shè)定為遞減-100元/平米·層頂層要素-150元/層·平米樓層價格（元/平米）樓層差價備注首層3468X+500基于層高形成溢價二層2968X基準(zhǔn)樓層三層2868X-100四層2768X-200五層2518X-450起價設(shè)定首開銷售目標(biāo)設(shè)定2016年一期首推房源（倉儲部分）單價約3000元/平樓棟標(biāo)準(zhǔn)層面積層數(shù)可售面積銷售金額（約）（m2)（m2)(萬元）4#棟13684547216425#棟13684547216426、7#棟54415272058162合計(jì)40885114462016年一期首推房源（商鋪部分）單價7000元/平樓棟標(biāo)準(zhǔn)層面積層數(shù)/可售單元可售面積銷售金額（約）（m2)數(shù)（m2)(萬元）4#棟13681/713689585#棟13681/71368958合計(jì)27361916

背景：2016年倉儲空間最小劃分共計(jì)36個可售單元倉儲，最小投資總額為200萬左右。另外含臨街鋪面可售總金額為1916萬元?？備N售金額為13362萬元銷售目標(biāo)目標(biāo)

全全年年目目標(biāo)標(biāo)：：1616年年第第一一階階段段（（66個個月月，，半半年年期期））實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售金金額額11..11億億以以上上以項(xiàng)目16年下半年期（*85%去化率）計(jì)算實(shí)現(xiàn)11358萬元金額，應(yīng)去化銷售面積約3.7萬方*42296.64平米（一期）2016年月均去化量=1.14億/6≈1900萬月均去化面積約為6000平米首開銷售政策設(shè)定VIP政策：10萬訂金可享開盤最佳折扣優(yōu)惠政策ü內(nèi)部認(rèn)購政策：繳10萬享開盤最佳折扣ü開盤前15天開盤政策ü開盤當(dāng)日認(rèn)購ü一次性享開盤優(yōu)惠88折ü按揭享開盤優(yōu)惠90折ü按時簽約（7日內(nèi)）額外享受1%優(yōu)惠董事長優(yōu)惠折扣1%開盤期無其他額外優(yōu)惠表價標(biāo)準(zhǔn)：各級評審，最終匯報(bào)，各方簽字確認(rèn)測算依據(jù)：按成交比例標(biāo)準(zhǔn)一次性25%按揭75%。表價價格測算：2918÷0.99÷（0.88*0.25+0.90*0.75）=3152元/平米~0.22+0.675=0.895價格表審核（公式審核、打印價格表手動審核）簽字確認(rèn)審核結(jié)果表價標(biāo)準(zhǔn)（分層價格）樓層實(shí)收價格（元/平米）表價價格（元/平米）備注首層34683747*系數(shù)為0.99*0.935二層29683206三層28683098四層27682990五層25182720水平價差設(shè)定? A. 樓棟面積和臨街水平價差