設(shè)計方案-會所專題及園林細(xì)節(jié)打造

會所專題及園林細(xì)節(jié)打造惠州中原事業(yè)1部營銷C組HuiZhou.4.2012一系列的問題……我們到底要不要建會所，建多大面積的會所？會所的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商還是全體業(yè)主共有？會所應(yīng)該承擔(dān)哪些不同的服務(wù)職能？我們的會所采取什么樣的形式？以服務(wù)為主還是以盈利為主？采用什么樣的經(jīng)營模式能保證業(yè)主滿意，同時利潤最大化？有沒有一些經(jīng)營的比較成功的案例？加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費下載報告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案）；免費下載資源庫已存行業(yè)報告。免費下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度。免費下載資源庫已存科技方案、論文、報告及課件。微信掃碼二維碼，免費報告輕松領(lǐng)微信掃碼加入“知識星球

行業(yè)與管理資源”，獲取更多行業(yè)報告、管理文案、大師筆記加入微信群，每日獲取免費3+份報告掃一掃二維碼，添加客服微信（微信號：Teamkon2）添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域群主將邀請您進專業(yè)行業(yè)報告資源群報告整理于網(wǎng)絡(luò)，只用于分享，如有侵權(quán)，請聯(lián)系我們關(guān)于“會所”（ClubHouse）的論述會所的定義：顧名思義，是聚會的場所，住宅中引用的會所概念，源于港臺，是商品住宅項目附屬會所的簡稱，是指規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)的場所。

成功的會所：應(yīng)該是一個環(huán)境溫馨幽雅、服務(wù)周到熱情，每個角落、每個細(xì)節(jié)都充滿人情味的地方，要讓業(yè)主享受到親和力和親切感，另外要讓他們有做主人的感覺。一句話概之：要成為業(yè)主“家”的延伸。321只包含基本的運動、娛樂設(shè)施綜合性會所和專業(yè)會所注重實際效用的樸實型會所豪奢到極點的星級會所高檔項目特有普及到中低檔項目香港香港的高地價決定了家庭居住面積很小，會所是小區(qū)聚會的必需場所

社區(qū)會所只對社區(qū)內(nèi)的住戶及訪客開放社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上控制會所的規(guī)模，力求“小而精”適用性強，根據(jù)業(yè)主實際生活需求來設(shè)定會所的各項功能90年代中期，香港地產(chǎn)商進入深圳市場，開始引入了會所概念1995年，深圳首次將社區(qū)會所作為售樓賣點

深圳內(nèi)地會所的發(fā)展：會所從香港傳入沿海城市，并在全國遍地開花4“大而全”“小而全”突出會所主題特色

進入21世紀(jì)，會所開始在全國各地遍地開花顧問公司：缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮舉會所功能，開發(fā)商自行取舍功能設(shè)置無經(jīng)營意識；功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實性。廣州會所約90%虧損；深圳會所約84%虧損；北京會所約60%虧損；香港會所約20%虧損。觸目驚心的虧損!!!國內(nèi)社區(qū)會所的現(xiàn)狀：發(fā)展迅速，經(jīng)營慘淡雨后春筍般發(fā)展!!!全國現(xiàn)有樓盤的60％以上建有配套會所目前國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊不少開發(fā)商建造會所的動機就是為了項目的推廣，提升樓盤形象、賣價，許多項目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會所的運營方案；會所僅僅成了一種擺設(shè)而已。

銷售期與實際使用期的客戶需求不一致

功能設(shè)置期銷售期功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用。設(shè)計欠缺，場地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等；規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動之間關(guān)系；咖啡、閱覽、桌球等混在一起雅頌居：會所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無人處理，無業(yè)主業(yè)委會失敗會所特征香蜜湖1號，客戶買房前對會所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問津滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象滿足客戶使用需求滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象滿足客戶使用需求234開發(fā)理念社區(qū)面積及檔次發(fā)展商實力及后續(xù)開發(fā)情況后期經(jīng)營的盈利性會所規(guī)模的確定依據(jù)：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)至今仍沒有一套規(guī)范的會所標(biāo)準(zhǔn)，在社區(qū)規(guī)模和會所面積之間沒有必然的聯(lián)系確定會所規(guī)模大小的依據(jù)1會所面積一般與社區(qū)規(guī)模及檔次成正比如果小區(qū)夠規(guī)模，而且所處的位置較中心，有一定的客源保證，會所就可根據(jù)贏利預(yù)估來確定其規(guī)模大小會所是發(fā)展商實力的象征和售樓時的一個有力賣點發(fā)展商如果還有后續(xù)樓盤要推出，首期的會所就應(yīng)考慮相應(yīng)的規(guī)模和檔次一個社區(qū)配備怎樣的會所首先是由開發(fā)商對于整個樓盤的定位規(guī)劃及其歷來的開發(fā)理念所決定的倘若開發(fā)商看重會所文化給樓盤添加的增值效益就會在會所的設(shè)置上著重考慮深圳典型社區(qū)會所規(guī)模項目位置規(guī)模（萬㎡）會所規(guī)模（㎡）會所面積／建筑面積人口（人）熙園福田香蜜湖路3620000.56%10000金地香蜜山福田香蜜湖路3720000.54%10000招商海月南山后海大道5370000.75%18000陽光棕櫚園南山前海路3517000.49%12000鴻景園新安寶民路168000.49%4500蔚藍海岸南山登良路8016000.20%20000金地海景花園福田福榮路3810000.26%13000玫瑰花園二期蛇口望海路145000.36%4000翠?；▓@福田農(nóng)園路1810000.56%6000萬科金色家園福田蓮花路1831001.72%5000天驕?zhǔn)兰椅鬣l(xiāng)錦花路168000.50%4500金海華府西鄉(xiāng)錦花路13.66000.44%3500桃源居西鄉(xiāng)前進路18015000.08%50000會所面積與項目建筑面積之比主要集中在0.3％－0.6％之間社區(qū)規(guī)模大、位置好、商業(yè)氛圍濃的項目一般會所面積較大多數(shù)會所的前身為銷售中心，會所的大小多數(shù)取決于售樓時需要的面積會所檔次跟社區(qū)檔次和消費力成正比會所功能設(shè)置考慮因素不是“大而全”的功能堆砌，也不單是市調(diào)時客戶的喜好和向往，而是站在開發(fā)商的角度，考慮會所功能設(shè)置后能否運營的問題，按開發(fā)商實力確定會所功能的可落實性。小區(qū)的規(guī)模和檔次及業(yè)主的層次、偏好會所功能的可落實性小區(qū)所處的區(qū)域與周邊配套的共享度會所功能設(shè)置考慮因素會所的運營模式，是否對外開放會所功能設(shè)置會所常見的功能設(shè)置運動主題健身房、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球室乒乓球室、臺球室、泳池文化休閑主題棋牌室、麻將室、閱覽室、咖啡館、酒吧、兒童第二課堂、展示廳、美容休閑場所、網(wǎng)吧泛會所簡易康體設(shè)施（也在園林中體現(xiàn)）棋牌桌、乒乓球桌等運動主題的設(shè)施，業(yè)主主要認(rèn)同此類型項目參與性、可操作性較強，運動量自行控制調(diào)整。游泳池、健身室等是會所配置時優(yōu)先考慮的。對于休閑設(shè)施，認(rèn)同項目主要集中在“棋牌室、麻將室、閱覽室”，高檔社區(qū)的美容瑜伽使用率也較高。業(yè)主對泛會所的認(rèn)同度及使用率較高，但存在一系列問題，主要體現(xiàn)在物業(yè)維護不及時，設(shè)置位置不合理，給業(yè)主（尤其是老人）使用造成不便。附：客戶接受度較高的配置客戶認(rèn)同度最高的設(shè)置主要有：能夠解決后顧之憂的為老人服務(wù)的場所、設(shè)施1自我放松休閑的設(shè)施23以孩子為中心的配套孩子放松老人具體來說客戶需求程度較高的中西餐廳、商務(wù)中心、圖書館、健身室、桑拿浴室、網(wǎng)球場、兒童娛樂室、醫(yī)療保健中心、小型超市和游泳池。需求程度較低的是網(wǎng)吧、影視廳、高爾夫球練習(xí)場、籃球場。會所功能細(xì)化案例借鑒典型會所案例香港貝沙灣主題會所（會所主題與風(fēng)格）皇庭港灣會所（空間布局）Yohotown（特色賣點）借鑒點會所實用功能及空間布局會所特色賣點會所主題與風(fēng)格游艇俱樂部豪華宴會廳Spa會所貝沙灣會所9大會所主題迎合香港新興富人對高效、私享和藝術(shù)的渴求，構(gòu)建了以藝術(shù)生活理念為場所精神的濱海生活。頂級藝術(shù)館空中服務(wù)俱樂部名車俱樂部時尚娛樂城頂尖健身美容會所豪華宴會廳品酒、雪茄館藝術(shù)少年宮游艇俱樂部主題會所案例分析——貝沙灣主題會所會所特色賣點案例分析——Yohotown會所24小時不間斷開放的會所會所空間布局案例分析——皇庭港灣會所皇庭港灣會所是深圳首個六星級威尼斯人會所位于小區(qū)主入口處的首層和架空層，包括首層的綜合會所、SPA和架空層的水晶宮泳池區(qū)。功能齊全、裝修裝飾奢華是其兩大特點整個室內(nèi)的各個功能區(qū)域，都是通過空間功能分布的流線關(guān)系來組織，并通過不同的家具陳設(shè)和燈光變化加以區(qū)分，充分顯示了空間的深度高爾夫室兒童樂園影視廳私家宴會廳架空層：多功能泳池區(qū)（兒童嬉水池、成人泳池、按摩池）首層：SPA區(qū)綜合會所（接待廳、書吧、貴族鋼琴室、卡拉OK房、私家宴會廳、影視廳、麻將室、兒童樂園、GOLF室、健身房、瑜伽房）功能配置會所空間布局案例分析——皇庭港灣會所麻將房臺球室會所提供的功能會所功能案例的可借鑒點1滿足居民基本活動空間延展的配套，平衡項目檔次與經(jīng)營性2代表處在各個年齡階層與社會階層的消費者的生活方式的配套3在特色功能上做足功夫，體現(xiàn)專業(yè)性、以及整個項目的形象與品位，吸引客戶買單4各功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，并提供便利、體貼的人行動線會所的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主歸開發(fā)商如果把會所攤?cè)牍珨偯娣e，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主，具體的經(jīng)營方式確定有兩種方式：一種是交由物業(yè)管理公司，由其去使用、負(fù)責(zé)經(jīng)營；一種是由業(yè)主委員會對外出租，決定它的經(jīng)營方向、方式以及內(nèi)容。如果沒有攤?cè)牍珨偯娣e，且開發(fā)商能夠出具小區(qū)會所建筑面積的獨立產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)就屬于開發(fā)商。由產(chǎn)權(quán)人決定經(jīng)營的方向、內(nèi)容及它的收益權(quán)，包括處分權(quán)。國內(nèi)較為成熟的4大會所運營模式加盟運營型會所

獨立運營式會所

委托經(jīng)營式會所

世貿(mào)湖濱花園會員制會所

棕櫚泉國際俱樂部運營模式金域藍灣會所會員制會所缺點保證了小區(qū)的環(huán)境安寧、住戶的人身安全、私密性會員的檔次相對集中和固定，針對性強，便于把握服務(wù)尺度提升了物業(yè)的品質(zhì)消費人群單一，往往入不敷出受人員限制，活動開展難度較大，會員難以享受超值服務(wù)優(yōu)點操作方式業(yè)主購買價格不菲的“會員卡”由專門的服務(wù)商為會員提供專屬服務(wù)，并賺取勞務(wù)收入為會員提供專用私密空間會員除享受本社區(qū)會所服務(wù)外，也可享受同一會員制體系下的其他會所提供的資源一般適用于中高檔以上的公寓和別墅樓盤檔次越高，卡種越豐富，服務(wù)細(xì)分越多，相對費用越高會員制會所案例——棕櫚泉國際俱樂部項目區(qū)位北京外三環(huán)朝陽公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園－朝陽公園及郡王府公園，南近風(fēng)景秀麗的紅領(lǐng)巾公園項目參數(shù)占地近7萬平方米，總建筑面積32萬平方米的，有11棟31～33層板式塔樓，約1100戶物管費用5.60元/平方米·月13000平方米超五星級豪華會所會所功能檔次定位——棕櫚泉國際會所定位為集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部會所對外經(jīng)營——許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部，并將其作為宴請賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。入會方式——面對社會高層個人、公司，以經(jīng)濟實力為門檻，棕櫚泉國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣，個人會籍入會費為1.2萬美金，年費為1200美金。終身會籍3萬美金的入會費，不需要再向俱樂部繳納年費經(jīng)營狀況及啟示——專業(yè)機構(gòu)管理，會員制獨立經(jīng)營，特色收費類項目為盈利主體會員入會需繳納一定數(shù)量年費作為進入性門檻，同時享受部分免費項目和折扣優(yōu)惠日常重點特色活動以收費的形式經(jīng)營，為主要盈利方式定期舉辦特色活動，并通知會員自行選擇，免費或收費活動均有，階段性增加消費頻次收費項目特色活動年費基礎(chǔ)類收入主體類收入刺激類收入專業(yè)機構(gòu)管理——棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團管理會員制經(jīng)營——擴大社會高端客戶群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境經(jīng)營方式——獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M用231會員制會所案例——棕櫚泉國際俱樂部委托經(jīng)營式會所缺點開發(fā)商實踐了諾言，業(yè)主不失尊崇與便利為社會提供了公共休閑設(shè)施加大了業(yè)主享受穩(wěn)定服務(wù)的風(fēng)險對小區(qū)業(yè)主的居住安全及停車位有一定影響現(xiàn)有會所由于開發(fā)商的“承諾”在先，且定義含混，改之不易客觀上加大了商家的經(jīng)營風(fēng)險優(yōu)點將會所經(jīng)營委托給其他服務(wù)商，實現(xiàn)運營的社會化與市場化接納來自社會、市場的公共消費對業(yè)主保留、賦予優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，但否定或部分否定業(yè)主的無償消費權(quán)

操作方式項目區(qū)位上海市浦東新區(qū)明月路188弄108號項目參數(shù)社區(qū)面積26萬平方米，230戶會所面積4400平方米物管費用5.50元/平方米/月委托經(jīng)營式會所案例——名流會·世茂湖濱花園會所名流會成立于2002年1月1日，是中國第一家通過ISO9001：2000國際管理質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)級會所管理公司?，F(xiàn)已形成了全國范圍的會所聯(lián)盟，走上品牌化，集團化經(jīng)營之路，在會所管理行業(yè)中，打造了眾多經(jīng)典案例。管理方式——委托名流會全權(quán)經(jīng)營管理

獨立運營式會所缺點保證了小區(qū)業(yè)主在使用上的便利和安全會所規(guī)模的局限性，既無法實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，又不能搞“小而全”，使獨立運營商的一部分服務(wù)專長難以施展優(yōu)點操作方式開發(fā)商以租賃形式將會所資產(chǎn)向獨立運營商轉(zhuǎn)移

會所的獨立運營商以專業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、獨立的法律地位、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟責(zé)任承接會所的運營由獨立運營商對不同的會所項目進行不同的市場定位和分類，最大限度地體現(xiàn)項目差別獨立運營式會所案例——金域藍灣會所思妍麗金域藍灣會所由美國知名的HBA設(shè)計公司為金域藍灣量身定做，共享采光中庭，氣勢恢弘，格調(diào)高雅。圣誕節(jié)同歡會使更多的業(yè)主對金域藍灣的細(xì)節(jié)品味方面會有更深刻的體會。該羽毛球館條件一級棒！人少，豪裝、場地新。高級橡膠地板，館內(nèi)有空調(diào)，有免費純凈水飲用。各種最新健身器材、游戲機、網(wǎng)吧，二樓有豪華浴室、桑拿、和SPA，每個羽毛球場可以有兩個免費的洗澡桑拿的名額，超過的話10元/人；三樓有室內(nèi)恒溫泳池和美容會所。辦卡60小時，才2000元左右，平均每小時才36.5元。羽毛球：1、辦卡最合算，20次起辦，每次38元，共700多元，一年內(nèi)用完；2、不辦卡，萬科花園業(yè)主每次48元，非業(yè)主60元。加盟運營型會所缺點開發(fā)商的形象、搶占市場的號召力、后續(xù)服務(wù)的親和力更加增強業(yè)主購置房產(chǎn)的附加值進一步提高有利于會所內(nèi)的經(jīng)營商家獲得穩(wěn)定的客源和收益對物業(yè)公司的管理水平要求較高，容易因多重管理、多重標(biāo)準(zhǔn)帶來糾紛優(yōu)點操作方式一個樓盤有多個會所加盟，一個會所服務(wù)于多個樓盤；業(yè)主能夠憑一張業(yè)主卡就可在多個不同類型、距離遠(yuǎn)近不等的會所享受優(yōu)惠服務(wù)。會所其他運營模式簡介7+1模式北京UHN項目的主會所面積在3000㎡左右：另有7個分會所分散在社區(qū)各處，每個分會所都是對主會所的補充。這些分會所主要是為業(yè)主提供更多的便利服務(wù)，屬于社區(qū)配套性質(zhì)，如老人會所、兒童會所等。泛會所主題體驗式會所為了滿足特定層次業(yè)主的喜好需求，會所經(jīng)營以體驗為主題進行經(jīng)營嘗試。如奧林匹克花園以運動休閑為主；優(yōu)山美地的主題則是SPA聯(lián)合式會所不同發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)項目之間進行聯(lián)合，實行會所資源共享。例如深圳的華僑會與招商會全面對接，從會所到小區(qū)內(nèi)的其他服務(wù)，資源全面共享外聯(lián)式會所小區(qū)會所與周邊的社會設(shè)施實行橫向聯(lián)合經(jīng)營，憑會員證可享有優(yōu)惠待遇。例如，“北京五月”項目發(fā)展商與地鐵沿線的一些娛樂休閑場所簽訂了合作協(xié)議，包括潛水、劍道、跆拳道、女子防身術(shù)、妝容等項目傳統(tǒng)會所基礎(chǔ)上的延伸型，是多功能全天候新型會所。如萬科金色家園會所分布于1萬余平米的內(nèi)庭院及數(shù)千平米的空中花園中，由于周邊已經(jīng)形成了家居所需的較為成熟的生活商業(yè)環(huán)境，故小區(qū)內(nèi)泛會所內(nèi)容則大多限于健身、休閑、玩樂等項目為主，充分體現(xiàn)了其與周邊配套的共享性會所成功運營的共同因素功能設(shè)置目標(biāo)受眾需求1會所功能設(shè)置鎖定消費者需求，要有可落實性女人、小孩和老人是會所需要滿足的核心人群品牌嫁接重點項目品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、品牌運營商、會所管理方三贏多種消費模式將會所部分功能費用適當(dāng)加入物管費中，以保證部分免費項目，并對付費項目起到連帶推動作用324會所成功因素功能設(shè)置消費者需求品牌嫁接多種收費模式重點經(jīng)營為引爆點會所功能設(shè)置鎖定消費者需求；會所需要滿足的核心人群訴求。重點項目品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、品牌運營商、會所管理方三贏將會所功能費用加入物管費中，使得擁有部分免費項目免費與付費項目相結(jié)合，帶動其它經(jīng)營項目的消費。會所成功運營的共同因素會所重點滿足核心消費群：女人、小孩和老人針對小孩的消費項目為小孩花錢是很多家庭的最大支出針對女人的消費項目現(xiàn)代女性重保養(yǎng)，經(jīng)常性美容支出會所功能設(shè)置在保證會所檔次的同時，首先考慮滿足主力消費群需求以保持可持續(xù)運營其他功能滿足大眾需求，完善會所配套，提升整體檔次以女人和小孩為主力消費群體，實現(xiàn)整體盈利男性大眾老人女人、小孩能夠解決后顧之憂的為老人服務(wù)的場所、設(shè)施通過品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、品牌運營商、會所管理方三贏收租金或直接參與分成與開發(fā)商獨立開，單獨承擔(dān)責(zé)任和盈虧部分設(shè)施招商或整體打包托管開發(fā)商品牌運營商會所管理方會所各功能體量設(shè)置，由專業(yè)公司提前介入確定會所管理方為物業(yè)公司還是酒店？充分挖掘自身及區(qū)域資源互補三贏需注意的3個問題：萬科北方樓盤：健身較多包給一兆韋德健身中心；萬科金域藍灣：會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗；華僑城：丹桂軒等小眾餐飲品牌星河丹堤：引入中航健身會招商海月：2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)名人鋼琴中心北京棕櫚泉：整體由香港酒店投資管理集團經(jīng)營國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接：多種消費模式相結(jié)合，控制物管費用，刺激客戶消費收費形式收費內(nèi)容會員及業(yè)主權(quán)益收費方年費以入會的方式收取固定費用，對外設(shè)置門檻業(yè)主可以降低或免除年費，部分年費以消費形式返還，部分享受免費會所經(jīng)營單位特殊項目收費如健身保健等特殊項目的單獨收費業(yè)主（會員）分級享受折扣會所經(jīng)營單位活動收費按照活動的內(nèi)容制定收費標(biāo)準(zhǔn)可自行選擇參加或不參加會所經(jīng)營單位，自營常規(guī)活動免費外部收益提成會員指定消費，與外部資源協(xié)商提成享受打折及訂制服務(wù)優(yōu)惠會所經(jīng)營單位會所經(jīng)營多重收費結(jié)合，避免一項獨大，刺激會員消費主體類收入基礎(chǔ)類收入刺激類收入拓展類收入控制物管費用，減少攤?cè)氲臅曩M，降低客戶抗性內(nèi)地客戶群體對物管費較敏感，高額的物管費使得客戶抗性較大香港將會所費用嫁接到物管費的做法在內(nèi)地不適用，香港有法律保障會所未來的發(fā)展趨勢體現(xiàn)在入會門檻低（甚至免費），功能適用性好，參與性強，是大眾化的會所連鎖式會所應(yīng)有一定限定，物業(yè)檔次、業(yè)主身份盡可能類同的情況采用較為適宜具體體現(xiàn)在設(shè)計專業(yè)化、程序?qū)I(yè)化和制度專業(yè)化三個方面未來會所的特點連鎖式會所值得斟酌專業(yè)管理主題式會所受推崇平民化主題式會所功能定位明確，服務(wù)有特色，目標(biāo)客戶針對性強主題式會所一定要盡可能與周邊生活商業(yè)配套形成互補關(guān)系位置：位置已確定無法更改價格：成本已確定不可能大幅度降低戶型：基本定型，改進余地不大

園林：發(fā)揮空間巨大外立面：基本定型，改進余地不大品牌

：長期形成園林品質(zhì)細(xì)節(jié)研究園林景觀細(xì)節(jié)分類一、鋪裝草坪中的汀步地形和水中的汀步無釘眼木棧道水洗小礫石不規(guī)則碎拼規(guī)則碎拼特殊工藝各材質(zhì)間銜接五、樹池鐵藝軟景硬景四、截水溝板材卵石塑脂側(cè)立石材式特殊工藝二、小品銜接景墻與地面間銜接處理水景細(xì)部處理臺階細(xì)部處理景墻表面處理燈座及堆坡細(xì)部處理三、軟硬景銜接無地形有地形七、停車位嵌草標(biāo)準(zhǔn)九、通風(fēng)井植物的巧妙運用八、車庫出口植物的巧妙運用十二、道路轉(zhuǎn)角軟硬處理手法十、模紋植物的空間搭配十三、旱噴面層處理標(biāo)準(zhǔn)六、化妝井蓋未統(tǒng)一材質(zhì)統(tǒng)一材質(zhì)十四、自然小溪水與景石的結(jié)合十一、樹支架四角支架標(biāo)準(zhǔn)景觀細(xì)節(jié)分類【一】鋪裝——草坪中的汀步汀步石與草之間的關(guān)系，需重點關(guān)注汀步基礎(chǔ)下臥及與草銜接處抹灰的工藝，杜絕影響草生長的現(xiàn)象，使之達到掩映在草叢中的效果。重點關(guān)注石材與種植土間高差為20—30mm節(jié)點圖：【一】鋪裝——水中的汀步水中汀步節(jié)點圖：

汀步的基礎(chǔ)平面小于踏步面，看起來汀步看起來象是浮在水面上，與水之間的結(jié)合效果很好。踏面懸挑，尺寸在200—600mm之間?！疽弧夸佈b——無釘眼木棧道無釘眼木棧道做法，在地板背部用鐵件鏈接，并用螺絲釘固定在龍骨上，給人感覺品質(zhì)很高。具體做法：1、木板面寬<100，用單排釘，木板面寬≥100，用雙排釘。2、木地板接縫保持在同一條直線或詳工程設(shè)計?！疽弧夸佈b——水洗小礫石水洗小礫石的面層效果，顆粒大小、色彩搭配均勻，水泥砂漿面要低于顆粒成活面1/3--1/2，海綿吸拭白水泥，保證礫石面整潔、有光澤，同時還需關(guān)注伸縮縫和鋼板收邊等細(xì)部工藝，每5米設(shè)置一條伸縮縫，材質(zhì)為塑脂，寬1cm。具體做法：【一】鋪裝——不規(guī)則碎拼節(jié)點圖：不規(guī)則碎拼：現(xiàn)場采用機器切割，要求板間縫隙（W=5-20mm）均勻，原色水泥漿勾縫，勾縫面低于板面5mm，板材短邊>150mm，保證每塊板至少5-6個邊，拼鋪禁止出現(xiàn)平行紋、直角紋及內(nèi)角，禁止出現(xiàn)四條以上邊縫匯集一個交點?？p隙20mm，勾縫面低于板面5mm五個邊，短邊大于150mm六個邊，避免內(nèi)角【一】鋪裝——規(guī)則碎拼毛邊碎拼，縫隙要整齊，勾縫平整，大小板材搭配美觀。強調(diào)對縫工藝效果。強調(diào)對縫工藝效果。【一】鋪裝——特殊工藝瓦類鋪裝，要注意對縫、整體效果、面層平整度等細(xì)節(jié)，關(guān)注瓦的厚度和尺差?；◢弾r類鋪裝，要注意對縫、整板等細(xì)節(jié)，關(guān)注弧形圖案材質(zhì)的特殊尺寸施工工藝，強調(diào)放線環(huán)節(jié)的重要性?！疽弧夸佈b——各材質(zhì)間銜接常規(guī)花崗巖無縫處理，注意平整度及材質(zhì)的尺差。導(dǎo)角花崗巖拼接，注意尺寸大小、顏色搭配等細(xì)節(jié)?；◢弾r、水泥磚、石塊間鋼板無縫處理。木棧道與花崗巖間鋼板無縫處理，注意木棧道的切割整齊度?！疽弧夸佈b——各材質(zhì)間銜接花崗巖與沙坑間銜接，過濾沙子用的鐵箅，體現(xiàn)了人性化設(shè)計。剖面圖平面圖加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費下載報告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案）；免費下載資源庫已存行業(yè)報告。免費下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度。免費下載資源庫已存科技方案、論文、報告及課件。微信掃碼二維碼，免費報告輕松領(lǐng)微信掃碼加入“知識星球

行業(yè)與管理資源”，獲取更多行業(yè)報告、管理文案、大師筆記加入微信群，每日獲取免費3+份報告掃一掃二維碼，添加客服微信（微信號：Teamkon2）添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域群主將邀請您進專業(yè)行業(yè)報告資源群報告整理于網(wǎng)絡(luò)，只用于分享，如有侵權(quán)，請聯(lián)系我們【一】鋪裝——各材質(zhì)間銜接右圖：花崗巖與木棧道間鋼板弧形無縫銜接，對弧度的控制、木材的切割收邊等工藝的要求較高。左圖：花崗巖與玻璃銜接，注意對縫、平整度等細(xì)節(jié)。下圖：藝術(shù)地坪與磚間銜接【一】鋪裝——各材質(zhì)間銜接花崗巖與塑膠地墊間鋼板無縫銜接，需關(guān)注切割銜接的整齊度。注：1、地基不允許有積水。2、地基如做坡度（從中心到邊緣小于2度）或以面積大小而定。3、要求地面平整，表面壓光，符合粘膠要求。4、成品地膠塊厚50mm，一次成形的低膠厚45mm，顆粒要均勻?！疽弧夸佈b——各材質(zhì)間銜接

花崗巖與卵石間花樣鋪裝，放線環(huán)節(jié)尤為重要，同時需關(guān)注異型石材的拼鋪，卵石大小、空隙尺度、平整度等細(xì)節(jié)。磚的花樣鋪裝，關(guān)注對縫、平整度等細(xì)節(jié)嵌草磚鋪裝，整體感很強【一】鋪裝——各材質(zhì)間銜接各材質(zhì)間通縫處理、轉(zhuǎn)角材質(zhì)的切割工藝等都很值得借鑒，體現(xiàn)了施工的細(xì)致度?！疽弧夸佈b——各材質(zhì)間銜接從左側(cè)的截水溝到園路再到水池壁，最后到水池底面，所有的花崗巖都是通縫的，整體感特別強。地?zé)襞c鋪裝的銜接效果及與鋪狀的位置關(guān)系都很值得學(xué)習(xí)?！径啃∑枫暯印凹?xì)部處理不同材質(zhì)銜接處，要整齊，分界清晰、收角處要特殊處理。特別注意防水、防濺水、防水痕等相關(guān)技術(shù)的處理。防水卷材高度要滿足景觀墻的防水要求。為避免濺水，需要關(guān)注成活水面與池壁間的高差關(guān)系，建議低于池沿大于150mm。為防止水痕，板材縫隙要均勻、平整，尺度小，導(dǎo)角處理精細(xì)。為防止濺水，沿水池設(shè)置截水溝?！径啃∑枫暯印_階細(xì)部處理上圖為不平整貼面景墻與臺階銜接，先貼臺階踏面，再貼景墻貼面。上、下圖為平整貼面景墻與臺階銜接，保證踏面和景墻貼面間無縫。景墻與臺階的銜接，需重點關(guān)注縫隙的處理，板材的模數(shù)，材質(zhì)及色彩搭配等問題?！径啃∑枫暯印皦Ρ砻嫣幚聿馁|(zhì)的顏色搭配、凹凸結(jié)合、細(xì)致工藝、尺度設(shè)計、植物掩映等處理方式值得借鑒。下圖的景墻貼面在制作時，給塊材編號，現(xiàn)場拼貼，圖中紅線為塊材拼接線。貼面材質(zhì)的尺度把控較好，品質(zhì)感很強。色彩搭配舒適。壓頂厚度及顏色選材較好?！径啃∑枫暯印獰糇岸哑碌募?xì)部處理上圖為隱蔽基礎(chǔ)的燈座處理，燈座底部與草坪、鋪裝的分界清晰，規(guī)避裸露燈座鐵板的現(xiàn)象。下圖為裸露基礎(chǔ)的燈座處理，頂面高于鋪裝面150mm，且平行于就近歸方鋪裝，基座形狀規(guī)整，螺絲擰整齊，水平與垂直的銜接處細(xì)致、美觀。【三】軟硬景銜接——有地形軟硬景銜接處理，保證種植土的高度低于鋪裝20-30mm，弱化縫隙的分界，提升整體性?！救寇浻簿般暯印獰o地形

重點把控鋪裝基礎(chǔ)側(cè)收邊的抹灰要低于鋪裝成活面20-30mm，保證草的生長條件及草與鋪裝間的相對高度，使收邊整齊，美觀?！舅摹拷厮疁稀宀幕◢弾r隱蔽截水溝帶凹槽的花崗巖截水溝帶圖案的花崗巖截水溝花崗巖蓋板截水溝細(xì)部【四】截水溝——卵石鐵藝截水溝與鋪裝間的銜接效果，與卵石搭配，水洗小礫石、木棧道與卵石間銜接，保證收邊的平整度。鋼板上散鋪卵石隱形截水溝節(jié)點圖：【四】截水溝——鐵藝集水坑剖面圖鋼板上散鋪卵石隱形截水溝節(jié)點圖：【四】截水溝——塑脂塑脂截水溝，圖中與鋪裝及種植土間的關(guān)系掌控得很好，值得借鑒。其表面散置卵石，效果非常好?！舅摹拷厮疁稀獋?cè)立石材式側(cè)石雨水口節(jié)點圖：【四】截水溝——特殊工藝兩種與周圍環(huán)境結(jié)合效果較好的截水溝實例，其細(xì)膩的工藝、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某叨取⒉馁|(zhì)的融合等技術(shù)都值得學(xué)習(xí)?！疚濉繕涑亍F藝鐵藝樹池，效果上美觀、整潔，與各材質(zhì)間銜接密切，比較高檔，但后期需維護?！疚濉繕涑亍浘颁佈b上的樹池內(nèi)種植低矮的灌木及草坪，增加軟景比例的同時，可弱化場地的生硬感，使軟硬景有效結(jié)合，增強舒適感。【五】樹池——硬景