重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目報批報建流程及工作技巧

重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目報批報建流程及工作技巧

2013年1月主要內(nèi)容重慶市房地產(chǎn)開發(fā)報批流程房地產(chǎn)開發(fā)中的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)中的問題與對策

重點(diǎn)研究房地產(chǎn)開發(fā)前期報批流程。研究方法文件檢索公司調(diào)研★理論研究基本假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（商、住、辦公）重慶市主城區(qū)嚴(yán)格依法建設(shè)，不存在罰款第一篇：報批流程房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分投資機(jī)會尋找投資機(jī)會篩選可行性研究獲得土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場營銷與物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)想1.投資立項(xiàng)申請項(xiàng)目報告年度計(jì)劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計(jì)地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定建筑設(shè)計(jì)拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計(jì)工程預(yù)算造價2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進(jìn)場組織設(shè)計(jì)交底審查施工圖組織設(shè)計(jì)3.施工準(zhǔn)備施工放線規(guī)劃部門驗(yàn)線勘察設(shè)計(jì)部門驗(yàn)槽組織樁基驗(yàn)收隱蔽工程預(yù)驗(yàn)結(jié)構(gòu)簽訂驗(yàn)收4.工程管理竣工工程預(yù)驗(yàn)組織竣工驗(yàn)收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房價格報批報工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機(jī)構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理房地干產(chǎn)開干發(fā)階干段劃干分投資干決策干階段前期干工作干階段干（規(guī)干劃設(shè)干計(jì)階干段）開發(fā)干建設(shè)干階段租售干階段一.投資干決策干階段投資干決策干階段干是房干地產(chǎn)干開發(fā)干過程干中最干為重干要的干階段干之一干，主干要包干括市干場信干息資干料搜干集，干投資干機(jī)會干研究干，土干地信干息獲干取和干土地干競買干以及《項(xiàng)目干建議干書》、《可行干性研干究》的編干制和干審批干等工干作步干驟。獲取土地信息投資機(jī)會研究是否可行是否參加土地競買編制項(xiàng)目建議書反饋?zhàn)罡邇r是否獲得是否測算編制可行性研究報告項(xiàng)目建議書審批可行性研究報告審批辦理投資項(xiàng)目備案證項(xiàng)目立項(xiàng)審批辦理土地權(quán)屬交接相關(guān)證件項(xiàng)目立項(xiàng)轉(zhuǎn)入前期工作階段獲得干土地干信息干的渠干道重慶干市土干地交干易中干心★土地干轉(zhuǎn)讓合作干開發(fā)其它干方式還有干什么干其它干方式干？返回投資干機(jī)會干研究針對干已有干的土干地信干息根據(jù)干開發(fā)干商自干己的干開發(fā)干能力測算干項(xiàng)目干的獲干利能干力和干抗風(fēng)干險能干力測算干土地干競買干最高干價經(jīng)驗(yàn)干在這干一程干序中干占了干很大干的成干分返回先找干土地干，再干考慮干項(xiàng)目先有干項(xiàng)目干構(gòu)想干（投干資意干向）干，再干找土干地一般干的房干地產(chǎn)干開發(fā)干項(xiàng)目干，有干別于干重大干的基干礎(chǔ)設(shè)干施建干設(shè)項(xiàng)干目和干其它干重大干項(xiàng)目干。由干于土干地的干獲取干難度干大，干開發(fā)干商的干一般干做法干是先取干得土干地，干然后干再考干慮項(xiàng)干目。在干報批干的過干程中干，這干兩個干過程干則是相互干交替干進(jìn)行的。土地干競買干（土干地交干易中干心）招標(biāo)干方式市土干房局干發(fā)出干招標(biāo)干公告干或邀干請招干標(biāo)通干知；索取干資料干，報干名，干交保干證金干；市土干房局干組織干開標(biāo)干、驗(yàn)干標(biāo)、干評標(biāo)干、定干標(biāo)，干并向干中標(biāo)干者發(fā)干出中干標(biāo)證干明書干；憑中干標(biāo)證干明書干與市干土房干局簽干訂出干讓合干同，干按規(guī)干定支干付土干地使干用權(quán)干出讓干金；申領(lǐng)《土地干成交干確認(rèn)干書》土地干競買干（土干地交干易中干心）拍賣干方式市土干房局干提前干公告干拍賣干有關(guān)干事宜干；到市干土房干局辦干理競干買手干續(xù)干；市土干房局干主持干拍賣干活動干，有干意競干買者干參與干競投干，應(yīng)干價最干高者干為受干讓方干；受讓干方與干市土干房局干簽訂干出讓干合同干，按干規(guī)定干支付干土地干使用干權(quán)出干讓金干；申領(lǐng)《土地干成交干確認(rèn)干書》。辦干理完《建設(shè)干用地干規(guī)劃干許可干證》后再干辦理干國土干證項(xiàng)目干建議干書的干審批審批干部門市發(fā)干展與干改革干委員干會審批干材料待審干批的干項(xiàng)目干建議干書項(xiàng)目干資本干金中干除自干有資干金外干的資干金來干源證干明項(xiàng)目干業(yè)主干資信干證明干材料干或營干業(yè)執(zhí)干照復(fù)干印件其他干特殊干規(guī)定干必備干的材干料審批干結(jié)果項(xiàng)目干建議干書批干復(fù)重慶干市計(jì)干劃委干員會干文件渝計(jì)干委固[2干00干4]號關(guān)于XX干X花園干項(xiàng)目干建設(shè)干工程項(xiàng)目干建議干書的干批復(fù)重慶干市XX房地干產(chǎn)開干發(fā)有干限公干司：你公干司XX干[2干00干4]第01號文干件收干悉。干為改干善人干民居干住條干件，干加快XX區(qū)的干城市干建設(shè)干，經(jīng)干研究干，同干意你干公司干開發(fā)干建設(shè)XX區(qū)XX花園干，觀干予以干立項(xiàng)干批復(fù)干如下干：重慶干市發(fā)干展計(jì)干劃委干員會年干月干日主題干詞：干城鄉(xiāng)干建設(shè)干房地干產(chǎn)干立干項(xiàng)干批干復(fù)報送干：市干計(jì)委干，區(qū)干政府干。抄送干：區(qū)干地方干稅務(wù)干局，干規(guī)劃干分局干，區(qū)干建委干，國干土局干，環(huán)干保局干，房干管局干，公干安分干局，干財(cái)政干局，干審計(jì)干局，干統(tǒng)計(jì)干局。委托干環(huán)境干影響干評估委托干部門具有干相應(yīng)干資質(zhì)干的單干位委托干結(jié)果項(xiàng)目干環(huán)境干影響干評價干報告干書收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)遵循干市場干價《建設(shè)干項(xiàng)目干環(huán)境干保護(hù)干管理干條例》第九干條可行干性研干究的干審批審批干部門市發(fā)干展與干改革干委員干會申請干材料待審干批的干可行干性研干究報干告項(xiàng)目干環(huán)境干影響干評價干報告干書項(xiàng)目干建議干書批干準(zhǔn)文干件復(fù)干印件其它干特殊干規(guī)定干必備干的材干料審批干結(jié)果可行干性研干究報干告批干準(zhǔn)文干件通常干委托干有資干質(zhì)的干單位干編制干可研干報告項(xiàng)目干立項(xiàng)審批干部門市發(fā)干展與干改革干委員干會申請干材料立項(xiàng)干申請干書土地干出讓干確認(rèn)干書《項(xiàng)目干建議干書》《可行干性研干究報干告》開發(fā)干資質(zhì)干證明干和營干業(yè)執(zhí)干照法人干身份干證復(fù)干印件獲得干證件《企業(yè)干投資干項(xiàng)目干備案干證》《建設(shè)干項(xiàng)目干備案干批復(fù)》（１干０份干）二.前期干工作干階段前期干工作干階段干是房干地產(chǎn)干開發(fā)干中頭干緒最干為復(fù)干雜的干階段干。具干體工干作在干于落干實(shí)開干發(fā)方干案，干為開干發(fā)項(xiàng)干目建干設(shè)做干準(zhǔn)備干。前干期涉干及工干作程干序以干及部干門眾干多，干主要干工作干內(nèi)容干包括干：購干置土干地的干后期干工作干、拆干遷安干置、干項(xiàng)目干報建干與委干托設(shè)干計(jì)等干等。申請干項(xiàng)目干選址獲得《建設(shè)干項(xiàng)目選址干意見干書》委托干規(guī)劃干設(shè)計(jì)干方案干并送干審獲得《設(shè)計(jì)干條件要求干通知干書》委托干地質(zhì)干勘查委托干地災(zāi)干評估委托干初步干設(shè)計(jì)干并送干審委托干施工干圖設(shè)干計(jì)并干送審辦理《建設(shè)干用地規(guī)劃干許可干證》辦理《建設(shè)干工程規(guī)劃干許可干證》報批《總平干面規(guī)劃干圖》土地干使用干權(quán)初始干登記獲得《國有干土地使用干權(quán)證干書》繳納干土地干出讓干金市簽干訂土干地出干讓合干同委托干土地干勘界市國干土局干審核干同意土地干成交干確認(rèn)干書申請干用地區(qū)草干簽土干地出干讓合干同進(jìn)入干拆遷干環(huán)節(jié)委托干地質(zhì)干勘查委托干單位市勘干測院干（或干有相干應(yīng)資干質(zhì)的干單位干）委托干結(jié)果地質(zhì)干勘查干報告1：50干0現(xiàn)狀干地形干圖、干地下干管網(wǎng)干圖收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)政府干指導(dǎo)干定價計(jì)價干格[2干00干2]干10號（可干以殺干價）委托干地質(zhì)干災(zāi)害干危險干性評干估委托干單位具有干地災(zāi)干評估干資質(zhì)干的單干位委托干結(jié)果《地質(zhì)干災(zāi)害干評估干報告》收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)渝價[2干00干2]干25干7號（干附件干）辦理《建設(shè)干工程干選址干意見干書》辦理干部門所在干區(qū)規(guī)干劃分干局申請干材料申請干書和干申請干報告1：50干0實(shí)測干現(xiàn)狀干地形干及管干網(wǎng)圖土地干出讓干確認(rèn)干通知干書開發(fā)干資質(zhì)干證書其它干文件辦理《建設(shè)干工程干選址干意見干書》辦理干程序申請干與受干理（5日內(nèi)干）審查干與決干定（20日內(nèi)干）公布干與頒干發(fā)（10日內(nèi)干）獲得干證件《建設(shè)干工程干選址干意見干書》《設(shè)計(jì)干條件干要求干通知干書》《復(fù)函干意見干書》（不干同意干時頒干發(fā)）收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)不收干費(fèi)

重慶市規(guī)劃局渝規(guī)選(2004)江字第號

關(guān)于XXXX小區(qū)工程的選址意見通知書重慶市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：你根據(jù)計(jì)委投[2004]xxx號文批復(fù)，你單位的xxx花園小區(qū)工程申請?jiān)趚xxx建設(shè)。經(jīng)研究，同意上述申請。請按國家基本建設(shè)程序和現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。建設(shè)具體位置及規(guī)劃要求見附件：《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件》、《要求通知書》、規(guī)劃設(shè)計(jì)紅線圖。建設(shè)單位或個人在取得本通知書后六個月內(nèi)未報送規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，本通知書(合附件；附圖)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》的規(guī)定，另行確定單位或個人。重慶市規(guī)劃局年月日

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)選址意見通知書抄送：重慶市人民政府、重慶市地房局、重慶市建委土地干使用干權(quán)初干始登干記辦理干部門所在干區(qū)土干房局申請干材料申請干書營業(yè)干執(zhí)照土地干使用干權(quán)出干讓合干同出讓干金繳干款憑干證建設(shè)干用地干規(guī)劃干許可干證由房干產(chǎn)測干繪部干門出干具的干實(shí)地干勘測干報告土地干使用干權(quán)新干建登干記辦理干程序干（略干）獲得干證件《國有干土地干使用干權(quán)證干書》收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)勘測干費(fèi)登記干費(fèi)勘測費(fèi)：0.2元/m2×占地面積登記費(fèi)：房地產(chǎn)價格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（％）100以下（含100）0.2超過100以上部分至2000（含2000）0.08超過2000以上部分至5000（含5000）0.06超過5000以上部分至10000（含10000）0.04超過10000部分0.02領(lǐng)取《國有干土地干使用干權(quán)證》辦理干部門市國干土局收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)國土干出讓干金：15干0-干35干0元/m2×建面國土干契稅干：土干地評干估價干格3%國土干勘測干費(fèi)：干（國干土證干附圖干）73干8元/宗國土干證稅干費(fèi)：干約20元委托干設(shè)計(jì)干單位干進(jìn)行干設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)干單位干資質(zhì)干的認(rèn)干定設(shè)計(jì)干的三干個階干段設(shè)計(jì)干的分干類每階干段設(shè)干計(jì)對干應(yīng)的干成本干預(yù)測每階干段設(shè)干計(jì)的干審查報批《總平干面規(guī)干劃圖》辦理干部門重慶干市規(guī)干劃局申請干材料報建干人身干份證干明和干單位干介紹干信《建設(shè)干項(xiàng)目干選址干意見干書》和選干址紅干線圖選址干范圍干的總干平面干規(guī)劃干圖（干方案干設(shè)計(jì)干）辦理干結(jié)果規(guī)劃干局對干上述干文件干資料干審核干同意干后，干發(fā)給審批干的蓋干章總干平面干圖辦理《建設(shè)干用地干規(guī)劃干許可干證》辦理干部門所在干區(qū)規(guī)干劃分干局申請干材料申請干表和干申請干報告方案干設(shè)計(jì)干圖說干（加干蓋設(shè)干計(jì)資干質(zhì)印干章，干并含干室外干綜合干管線干）及干其電干子文干檔《建設(shè)干工程干選址干意見干書》及其干附件干（復(fù)干印件干）其它干文件辦理《建設(shè)干用地干規(guī)劃干許可干證》辦理干程序申請干與受干理（5日內(nèi)干）審查干與決干定（20日內(nèi)干）公布干與頒干發(fā)（10日內(nèi)干）獲得干證件《建設(shè)干用地干規(guī)劃干許可干證》辦理《建設(shè)干用地干規(guī)劃干許可干證》收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)《重慶干市建干設(shè)工干程規(guī)干劃許干可執(zhí)干照費(fèi)干管理干辦法》渝府干發(fā)[2干00干1]干23號辦理《建設(shè)干工程干規(guī)劃干許可干證》★辦理干部門所在干區(qū)規(guī)干劃分干局申請干材料申請干表施工干圖說干（加干蓋設(shè)干計(jì)資干質(zhì)印干章，干建筑干工程干僅限干建施干圖）干及其干電子干文檔土地干證、干用地干批準(zhǔn)干書市建干委初干步設(shè)干計(jì)批干復(fù)消防干、市干政、干人防干、環(huán)干保、干防雷干、教干委意干見施工干圖設(shè)干計(jì)文干件審干查意干見書地勘干報告辦理《建設(shè)干工程干規(guī)劃干許可干證》★辦理干程序申請干與受干理（5日內(nèi)干）審查干與決干定（20日內(nèi)干）公布干與頒干發(fā)（10日內(nèi)干）獲得干證件《建設(shè)干工程干規(guī)劃干許可干證》辦理《建設(shè)干工程干規(guī)劃干許可干證》★收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)光卡干費(fèi)：干渝價干發(fā)[1干99干6]干8號，32干5元/卡規(guī)劃干執(zhí)照干費(fèi)：干渝府干發(fā)[2干00干1]干23號人防干工程干易地干建設(shè)干費(fèi)：干渝價[2干00干0]干24干1號易地干建設(shè)干費(fèi)=建筑干面積×3干0元/平方干米舊房干拆遷干繳費(fèi)拆遷摸底報告面議動遷辦拆遷評估報告面議動遷辦拆遷管理費(fèi)1元/m2拆遷辦拆遷代辦費(fèi)25-35元/m2拆遷辦三.開發(fā)干建設(shè)干階段房地干產(chǎn)開干發(fā)建干設(shè)過干程大干致分干為項(xiàng)干目建干設(shè)準(zhǔn)干備階干段、干施工干階段干、竣干工驗(yàn)干收階干段。干此階干段主干要完干成的干工作干有辦干理《建設(shè)干工程干施工干許可干證》、招干投標(biāo)干、現(xiàn)干場三干通一干平、干施工干的質(zhì)干量、干工期干、成干本控干制、干竣工干驗(yàn)收干及相干關(guān)手干續(xù)辦干理等干。正式干用電干申請干及施工干臨時干用電干申請建設(shè)干項(xiàng)目干上水干申請建設(shè)干項(xiàng)目干排水干申請及臨干時排干水申干請建設(shè)干項(xiàng)目干燃?xì)飧缮暾埰渌杀匾膳涮赘缮暾堔k理干施工干許可干證工程干發(fā)包辦理合同干簽證委托干質(zhì)量干監(jiān)督委托干文明干安全干監(jiān)督辦理干市政干配套干工程干安裝干：業(yè)主干工程干項(xiàng)目干管理施工干單位干竣工施工干單位干工程干竣工施工干單位干提交干：工程干技術(shù)干與竣干工圖質(zhì)量干簽證干文件工程干結(jié)算干資料現(xiàn)場干監(jiān)理干工程干師組干織初干驗(yàn)是否干合格總監(jiān)干理工干程師干組織干全面干檢查進(jìn)行干預(yù)驗(yàn)干收是否干合格否是否是否開發(fā)干商組干織正干式驗(yàn)干收工程干質(zhì)量干等級干評定簽署干驗(yàn)收干意見干書工程干交接審核干預(yù)算干書處理干工程干索賠工程干發(fā)包干報建受理干部門市建干委報送干要件（業(yè)干主報干建，干施工干單位干協(xié)助干）工程干項(xiàng)目干報建干表《建設(shè)干工程干規(guī)劃干許可干證》全套干勘察干設(shè)計(jì)干文件設(shè)計(jì)干審查干聯(lián)審干單公司干資質(zhì)干證書干副本經(jīng)審干查同干意取干得工干程項(xiàng)干目施干工承干發(fā)包干洽談干會議干紀(jì)要辦理干合同干簽證干（備干案）受理干部門市建干委報送干材料（業(yè)干主報干建，干施工干單位干協(xié)助干）建設(shè)干單位干與施干工單干位簽干定的干施工干標(biāo)準(zhǔn)干合同干（施干工合干同由干工商干管理干部門干蓋章干）委托干質(zhì)量干監(jiān)督受理干部門市建干委（干質(zhì)監(jiān)干站）報送干材料（業(yè)干主報干建，干施工干單位干協(xié)助干）全套干設(shè)計(jì)干文件施工干合同《建設(shè)干工程干規(guī)劃干許可干證》（原干件）營業(yè)干執(zhí)照干副本干（原干件）《建設(shè)干工程干質(zhì)量干監(jiān)督干申請干表》委托干文明干安全干監(jiān)督受理干部門市建干委（干安監(jiān)干站）報送干要件（施干工單干位報干建，干業(yè)主干協(xié)助干）施工干企業(yè)干安全干登記干資質(zhì)干證書干副本安全干申報干登記干表項(xiàng)目干經(jīng)理干、安干全員干、施干工員干安全干管理干證、干特種干作業(yè)干人員干的操干作證干上崗干證（干原件干）施工干組織干設(shè)計(jì)臨時干用電干組織干設(shè)計(jì)職工干意外干傷害干保險干單（干原件干），干取得干安全干申報干表簽干章。建筑干施工干臨時干排水干沉淀干池審干查受理干部門市建干委報送干要件（業(yè)干主報干建，干施工干單位干協(xié)助干）規(guī)劃干總平干面圖1：50干0地形干圖辦理干市政干配套干工程干安裝（業(yè)干主報干建，干施工干單位干協(xié)助干）持相關(guān)干證件各專干業(yè)公干司辦干理市干政配干套工干程包干括上干水、干下水干、煤干氣、干電力干、電干信、干報裝干。辦理《建設(shè)干工程干施工干許可干證》辦理干部門所在干區(qū)建干委辦理干程序建設(shè)干工程干項(xiàng)目干報建干：持干計(jì)委干等有干權(quán)部干門立干項(xiàng)批干準(zhǔn)文干件和干規(guī)劃干許可干證到干建管干科辦干理工干程報干建。施工干圖設(shè)干計(jì)審干查：干由建干委委干托有干資格干審查干機(jī)構(gòu)干進(jìn)行干審查干，并干取得干施工干圖審干查備干案書干。建設(shè)干工程干監(jiān)理干：按干照規(guī)干定應(yīng)干該委干托監(jiān)干理的干工程干已委干托監(jiān)干理。招投干標(biāo)：干完成干招投干標(biāo)程干序，干取得干招標(biāo)干辦簽干發(fā)的干中標(biāo)干通知干書。規(guī)費(fèi)干繳納干：到干建委干（及干市建干設(shè)工干程交干易所干）辦干理繳干費(fèi)手干續(xù)。質(zhì)量干監(jiān)督干、安干全監(jiān)干督手干續(xù)：干質(zhì)量干監(jiān)督干站辦干理質(zhì)干監(jiān)手干續(xù)，干建管干科辦干理安干全監(jiān)干督手干續(xù)，干保險干機(jī)構(gòu)干辦理干職工干意外干傷害干保險干。施工干現(xiàn)場干檢查干：工干程項(xiàng)干目管干理人干員壓干證上干崗、干安全干文明干施工干設(shè)施干。辦理《建設(shè)干工程干施工干許可干證》辦理干工程干報建施工干現(xiàn)場干檢查干及市政干配套干辦理施工干圖設(shè)干計(jì)審干查落實(shí)干監(jiān)理干單位落實(shí)干招投干標(biāo)規(guī)費(fèi)干繳納所在干區(qū)建干委審干查獲得《建設(shè)干工程施工干許可干證》辦理《建設(shè)干工程干施工干許可干證》辦理干時限以上干程序干經(jīng)審干查符干合要干求，干在15日內(nèi)干頒發(fā)干建筑干工程干施工干許可干證。收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目＼單位建設(shè)單位項(xiàng)目＼單位建設(shè)單位招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)總造價×0.4‰(區(qū)收)招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)總造價×0.4‰(區(qū)收)質(zhì)監(jiān)費(fèi)總造價×2.8‰(區(qū)收)建筑管理費(fèi)總造價×1.3‰(區(qū)收)交易費(fèi)總造價×0.36‰(市收)交易費(fèi)總造價×0.84‰(市收)勞動定額測定費(fèi)總造價×0.3‰(市收)定額管理編制費(fèi)總造價×1.3‰(市收)工程干項(xiàng)目干管理干（略干）進(jìn)度干控制投資干控制質(zhì)量干控制信息干管理合同干管理安全干管理組織干協(xié)調(diào)《消防干驗(yàn)收干許可干證》辦理干部門消防干部門申請干材料《建筑干工程干消防干驗(yàn)收干申請干表》消防干局對干該工干程的干施工干圖設(shè)干計(jì)審干批意干見書干（復(fù)干印件干）全套干竣工干圖，干并填干報各干類消干防系干統(tǒng)設(shè)干計(jì)安干裝情干況及干其有干資格干單位干的《調(diào)試干測試干報告》隱蔽干工程干施工干記錄干資料消防干設(shè)施干資料干及合干格證落實(shí)干消防干設(shè)施干設(shè)備干維護(hù)干管理干，并干將合干同報干送消干防機(jī)干構(gòu)審干核備干案委托干地質(zhì)干勘測委托干部門具有干相應(yīng)干資質(zhì)干的單干位獲得干成果建設(shè)干工程干竣工干實(shí)測干地形干圖收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)按照干市場干價委托干房產(chǎn)干測繪委托干部門具有干相應(yīng)干資質(zhì)干的單干位獲得干成果房屋干竣工干測量干報告干書收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)按照干市場干價《建設(shè)干工程干規(guī)劃干驗(yàn)收干合格干證》辦理干部門所在干區(qū)規(guī)干劃分干局申請干材料干（針干對沙干坪壩干情況干）申請干報告建設(shè)干工程干竣工干圖（干建筑干工程干僅限干建施干圖）具有干相應(yīng)干資質(zhì)干機(jī)構(gòu)干提供干的建干設(shè)工干程竣干工實(shí)干測地干形圖干（含干電子干文檔干）具有干相應(yīng)干資質(zhì)干機(jī)構(gòu)干提供干的房干屋竣干工測干量報干告書《建設(shè)干工程干規(guī)劃干驗(yàn)收干合格干證》辦理干程序申請干與受干理（5日內(nèi)干）審查干與決干定（20日內(nèi)干）公布干與頒干發(fā)（10日內(nèi)干）收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)不收干費(fèi)《竣工干驗(yàn)收干備案干登記干證》辦理干部門市建干委（干竣工干驗(yàn)收15日內(nèi)進(jìn)行干備案干）申請干材料工程干竣工干驗(yàn)收干備案干表工程干竣工干驗(yàn)收干報告施工干單位干簽署干的工干程質(zhì)干量保干修書《住宅干質(zhì)量干保證干書》和《住宅干使用干說明干書》等獲得干成果《竣工干驗(yàn)收干備案干登記干證》四.租售干階段房地干產(chǎn)開干發(fā)項(xiàng)干目的干租售干階段干涉及干項(xiàng)目干投資干的回干收，干是非干常重干要的干一個干階段干。該干階段干主要干涉及干商品干房預(yù)干售許干可證干的辦干理、干房屋干產(chǎn)權(quán)干的初干始登干記以干及房干地產(chǎn)干證的干辦理干等方干面的干工作干。項(xiàng)目干竣工干驗(yàn)收委托干房產(chǎn)干測繪辦理干預(yù)售干許可干證商品干房預(yù)干售與干業(yè)主簽訂干購房干合同《商品干房預(yù)干售合干同》登記干備案委托干建筑干面積干測繪房屋干權(quán)屬干新建干登記共有干兩次干測繪干活動辦理《房屋干產(chǎn)權(quán)干證》分割《房屋干產(chǎn)權(quán)干證》國有干土地干使用干權(quán)證房屋干抵押干登記商品干房預(yù)干售條干件《城市干商品干房預(yù)干售管干理辦干法》已交干付全干部土干地使干用權(quán)干出讓干金，干取得干土地干使用干權(quán)證干書；持有干建設(shè)干工程干規(guī)劃干許可干證和干施工干許可干證；按提干供預(yù)干售的干商品干房計(jì)干算，干投入干開發(fā)干建設(shè)干的資干金達(dá)干到工干程建干設(shè)總干投資干的25％以干上，干并已干經(jīng)確干定施干工進(jìn)干度和干竣工干交付干日期干。辦理《商品干房預(yù)干售許干可證》辦理干部門所在干區(qū)國干土與干房管干分局申請干材料商品干房預(yù)干售登干記申干請表建設(shè)干工程干規(guī)劃干許可干證及干其所干附的干建筑干總平干面圖干、規(guī)干劃紅干線圖建設(shè)干工程干施工干許可干證及干建筑干施工干圖國有干土地干使用干權(quán)證開發(fā)干企業(yè)干的《營業(yè)干執(zhí)照》和資干質(zhì)證干書投入干開發(fā)干建設(shè)干的資干金占干工程干建設(shè)干總投干資的干比例干符合干規(guī)定干條件干的證干明；《商品干房預(yù)干售面干積測干繪報干告書》商品干房預(yù)干售方干案辦理《商品干房預(yù)干售許干可證》辦理干程序干（辦干證大干廳）申請干與受干理（1日內(nèi)干）辦理干與決干定（公示收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)《商品干房預(yù)干售合干同》登記干備案預(yù)售干人應(yīng)干當(dāng)在簽干約之干日起30日內(nèi)持商干品房干預(yù)售干合同干向縣干級以干上人干民政干府房干地產(chǎn)干管理干部門干和土干地管干理部干門辦干理登干記備干案手干續(xù)。商品干房的干預(yù)售干登記干備案干可以干委托干代理干人辦干理，干但必干須有干書面干委托干書?！渡唐犯煞款A(yù)干售合干同》登記干備案辦理干部門所在干區(qū)房干地產(chǎn)干交易干所申請干材料商品干房預(yù)干售合干同（干一式干四份干）商品干房買干賣合干同聯(lián)干機(jī)備干案申干請表干（網(wǎng)干上）業(yè)主干身份干證（干復(fù)印干件）商品干房買干賣授干權(quán)委干托書不動干產(chǎn)發(fā)干票（干上報干聯(lián)）委托干建筑干面積干測繪委托干部門具有干相應(yīng)干資質(zhì)干的房干產(chǎn)測干繪部干門委托干結(jié)果《房屋干建筑干面積干測繪干報告》收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)遵循干市場干價房屋干權(quán)屬干新建干登記辦理干部門所在干區(qū)房干地產(chǎn)干交易干所（干土房干局下干屬單干位）申請干材料《消防干驗(yàn)收干許可干證》（復(fù)干印件干）《建設(shè)干工程干規(guī)劃干驗(yàn)收干許可干證》（原干件）《建設(shè)干工程干竣工干驗(yàn)收干備案干登記干證》《土地干使用干權(quán)出干讓合干同》《房產(chǎn)干面積干測繪干報告干書》《工程干結(jié)算干審定干通知干書》房屋干權(quán)屬干新建干登記收費(fèi)干標(biāo)準(zhǔn)初始干登記干費(fèi)(總登干記費(fèi))住宅干：80元/套非住干宅：干按房干屋建干造成干本的1‰權(quán)證干印花干稅5元/證（干代收干）依據(jù)干渝價[2干00干2]干27干4號辦理《房屋干產(chǎn)權(quán)干證》辦理干部門所在干區(qū)房干地產(chǎn)干交易干所第二干篇：干成本干構(gòu)成

表1總成本測算表序號成本構(gòu)成計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用(元/m2）備注1土地費(fèi)用

4163196.00按業(yè)主提供數(shù)據(jù)，詳見表22前期工程費(fèi)

81538.37詳見表33工程建設(shè)費(fèi)

274641292.95詳見表44項(xiàng)目管理費(fèi)3%×房屋開發(fā)費(fèi)84839.94人員工資福利及招待費(fèi)等5銷售費(fèi)用2.5%×銷售收入132862.502%~3%（含廣告推廣、銷售代理、售場及樣板房裝修等費(fèi)用），總銷售收入按照建筑面積2500元/m2測算，6財(cái)務(wù)費(fèi)用

96645.48資金利息，詳見可研報告7規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)

5709268.79詳見表58基本預(yù)備費(fèi)2.0%×上述各項(xiàng)費(fèi)用82638.88即不可預(yù)見費(fèi)，一般2%~3%

合計(jì)421201982.91

表2土地成本測算表序號

項(xiàng)目內(nèi)容

計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用(元/m2）備注1土地出讓金

土地使用權(quán)出讓合同2征（土）地管理費(fèi)

渝價（2001）346號4拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

5貨幣安置費(fèi)用或建房費(fèi)根據(jù)摸底統(tǒng)計(jì)表計(jì)算

根據(jù)安置方案6房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償及評估費(fèi)根據(jù)殘值評估結(jié)果

7提前搬家獎勵及補(bǔ)助費(fèi)

根據(jù)安置方案自定8附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)水、電、氣等

按市場價格計(jì)9青苗補(bǔ)償費(fèi)

《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》1999.410土地補(bǔ)償費(fèi)

11農(nóng)業(yè)人口安置費(fèi)用

12地上、下附著物補(bǔ)償費(fèi)

13拆遷代辦費(fèi)用自行協(xié)商

14拆遷管理費(fèi)被拆建面1元/平方米

渝價（2002）274號

合計(jì)4163196按業(yè)主提供數(shù)據(jù)

表3前期工程費(fèi)序號內(nèi)容計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用（元/m2）1市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃

502.352規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)辦價（2002）10號，市場價甲級院15~18元/平米(含規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)，各占30%、30%、40%)31915.003地質(zhì)勘查費(fèi)計(jì)辦價（2002）1153，一般市場包干計(jì)算或者按鉆孔深度110~130元/米602.824園林景觀綠化設(shè)計(jì)計(jì)辦價（2002）10號1004.715三通一平含場地平整及施工用水電路通2009.426原有建筑物的拆除根據(jù)拆遷房屋的質(zhì)量，施工單位處一般按8~12元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納給建設(shè)單位，但除渣由建設(shè)方負(fù)責(zé)00.007施工圖審查費(fèi)渝價（2000）830號，市場價3%×設(shè)計(jì)費(fèi)301.418勘察成果審查費(fèi)渝價（2000）830號，按勘察費(fèi)總額的6—10％計(jì)算60.289監(jiān)理費(fèi)渝價（2000）352號，一般包干計(jì)算或建筑面積2元~4元/平米（小區(qū)）502.35合計(jì)81538.35

表4工程建設(shè)費(fèi)（一）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價（萬元）單方造價（元/m2)占總造價比例（%）主體工程土建18902889.8768.821、工程建設(shè)費(fèi)已考慮近期材料漲價因素在內(nèi)水電78937.152.87

表4工程建設(shè)費(fèi)（二）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價（萬元）單方造價（元/m2)占總造價比例（%）專業(yè)分包工程通風(fēng)、排煙工程1517.120.55

電梯安裝工程92443.503.36

光纖電視安裝工程（室內(nèi)、室外）723.370.26

消防工程（室內(nèi)、室外）33815.921.23

安防工程（室內(nèi)、室外）2069.710.75

配電引入、開閉所及設(shè)備安裝工程108851.213.96以項(xiàng)目總額2000萬,扣一期攤?cè)霝?1.2元/m2防火門、防火卷閘門492.330.18

卷閘門140.650.05

防盜門1406.600.51

塑鋼門窗85840.393.12

動力配電安裝、電纜及橋架安裝工程

已含柴油發(fā)電機(jī)組安裝工程612.850.22

燃?xì)夤こ?5516.701.29

供水工程1105.180.40

鐵花、護(hù)欄、廚衛(wèi)防水等47322.271.72

表4工程建設(shè)費(fèi)（三）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價（萬元）單方造價（元/m2)占總造價比例（%）環(huán)境附屬工程錨桿擋墻2069.710.75

園林景觀工程（含游泳池、廣場及雕塑小品等）113753.534.14硬景5642m2,軟景58845m2,以均價300元/m2扣一期攤?cè)胙b飾工程（進(jìn)廳、電梯間公共區(qū)域）60628.542.21

總平供配電及照明工程1185.570.43

市政工程（道路、生化池、給排水）55826.282.03

其他30814.501.12

合計(jì)274641292.95100.00

表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（一）序號費(fèi)

用

名

稱計(jì)

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件國土部門1

國土出讓金150-350元/m2×建面國土局建面?

2

國土契稅土地評估價格3%國土局優(yōu)惠政策?

3

國土勘測費(fèi)（國土證附圖）738元/宗國土局每證為一宗

4

國土證稅費(fèi)約20元國土局

5

國有土地新建登記勘測費(fèi)0.2元/m2×占地面積國土局國土證附圖

6

國土證其它稅費(fèi)20元國土局

7

產(chǎn)權(quán)面積測繪費(fèi)0.3元/m2產(chǎn)權(quán)交易所0.4----0.3--0.2(分級計(jì)算)渝價[2000]3688

新建登記費(fèi)住宅：80元/戶非住宅：工程造價×1‰產(chǎn)權(quán)交易所

9

產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)新建住宅3元/平方非住宅1‰產(chǎn)權(quán)交易所

渝價[2002]13010

產(chǎn)權(quán)權(quán)證印花稅10元/本產(chǎn)權(quán)交易所

表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（二）序號費(fèi)

用

名

稱計(jì)

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件規(guī)劃部門1

規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)建安費(fèi)×1.8-2‰規(guī)劃局1000萬元以上按1.8‰渝府發(fā)[2001]232公示牌制作費(fèi)

規(guī)劃局分A、B、C三類

3

規(guī)劃超面積罰款200~500元/m2規(guī)劃局

表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（三）序號費(fèi)

用

名

稱計(jì)

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件建委

1質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)×2‰質(zhì)檢站57

2

招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)建安費(fèi)×0.4‰招標(biāo)站甲乙雙方各0.4‰渝價[2001]345號3

工程測定費(fèi)建安費(fèi)×1.4‰招標(biāo)站

4

交易綜合服務(wù)費(fèi)建安費(fèi)×0.36‰招標(biāo)站

渝價[1998]475號5

散裝水泥專項(xiàng)資金建筑面積×0.9元/m2建管站

6

拆遷摸底報告面議動遷辦

7拆遷評估報告

動遷辦

8

拆遷管理費(fèi)1元/m2拆遷辦

9拆遷代辦費(fèi)25-35元/m2拆遷辦

10

城市配套費(fèi)140元/m2×建面配套辦

渝府發(fā)[2001]111號……表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（四）序號費(fèi)

用

名

稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件資質(zhì)單位1可研報告編制費(fèi)面議事務(wù)所按投資額計(jì)算

2

地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)

按土地面積計(jì)算

3

現(xiàn)狀實(shí)測費(fèi)

勘測院4個點(diǎn)一組，每組2000元

4

地質(zhì)勘測費(fèi)35元/m2設(shè)計(jì)院行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?

5

預(yù)售登記測繪費(fèi)0.3元/m2

6

放線及驗(yàn)線費(fèi)0.3元/m2勘測院

7

驗(yàn)收現(xiàn)狀實(shí)測費(fèi)

勘測院4個點(diǎn)一組，每組2000元

表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（五）序號費(fèi)

用

名

稱計(jì)

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件其他單位

人防費(fèi)30元/m2×建面人防辦15/13/10渝價[2004]32號

防雷設(shè)計(jì)審核、驗(yàn)收費(fèi)45元/系統(tǒng)