5A寫字樓物業(yè)工程部設(shè)備設(shè)施運行維護工作標準

5A寫字樓物業(yè)工程部設(shè)備設(shè)施運行維護工作標準（一）冷水機組設(shè)備運維標準：1.冷卻水進機壓力≤0.75mpa，冷卻水出機壓力≥0.45mpa；2.冷凍水進機壓力≤0.7mpa，冷凍水出機壓力≥0.45mpa；3.冷凍水進出溫度在7℃-12℃，溫度波動不超過±2℃；4.冷卻水進出溫度在18℃-38℃；5.油壓差在196-294Kpa；6.馬達電流百分率在40%-100%之間；7.蒸發(fā)飽和溫度≥℃；8.冷凝飽和溫度≤40℃；9.壓縮機出口溫度在50℃-70℃之間；10.油溫≥43℃；11.排氣壓力＜600Kpa；12.排氣次數(shù)＜25次/小時；13.電流＜650A；14.機組無異常聲響。（二）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)設(shè)備運維標準：1.每周五取一次水樣；2.每周五提交化驗報告，指標符合合同要求；3.每天加8-10kg阻垢緩蝕劑（自動加藥）；4.每3-4周加35kg殺菌劑；5.每天排放2-3m3廢水；6.冷卻水溫度在16℃-34℃之間；7.冷凝器制冷期結(jié)束后打開端蓋，檢查是否有明顯硬垢。（三）冷卻塔設(shè)備運維標準：1.水位控制器浮球活動靈活；2.冷卻水無異味；3.電動機管理標準詳見《電動機運行管理標準》；4.皮帶松緊適度，電動機電流在10-11A之間；5.補水總閥常開；6.填料無明顯結(jié)垢；7.噪音≤54dB；8.周圍無雜物；9.閥門處于常開位置。（四）冷卻泵、冷凍泵設(shè)備運維標準：1.盤根滴水每分鐘12-30滴，不連珠；2.固定螺絲無松動；3.連軸器同心；4.無異常聲響；5.電動機溫度≤95℃（B級絕緣）；6.電壓為380V±5%；7.電流為額定電流；8.軟連接無破損。（五）風機盤管設(shè)備運維標準：1.電動機管理標準詳見《電動機（管理）工作標準》；2.凝水盤無雜物，不外溢水；3.翅片無壓倒、無污堵；4.放氣閥應(yīng)關(guān)閉；5.電磁閥應(yīng)打開；6.過濾器無堵塞；7.過濾網(wǎng)通透性好，過風量符合要求；8.溫控開關(guān)開關(guān)自如；9.出風口溫度夏季≤20℃，冬季≥25℃；10.風口葉片完整。（七）樓宇自控設(shè)備運維標準：1.設(shè)定溫度符合要求；2.設(shè)定濕度符合要求；3.水閥正常運轉(zhuǎn)；4.新風閥應(yīng)打開；5.防凍報警功能正常；6.故障報警功能正常；7.UPS電源正常；8.打印機正常；9.服務(wù)器正常。并自動斷電。3低壓柜電壓正常220V±10％，無異常聲音和異味。4配電箱電纜接頭牢固，無松動，無漏電現(xiàn)象。5發(fā)電機組運行正常，輸出電壓穩(wěn)定，無異常聲音和異味。6應(yīng)急電源電壓正常，自動切換功能正常，無漏電現(xiàn)象。7電氣線路無老化、磨損、斷裂現(xiàn)象，絕緣電阻正常。8接地保護接地電阻符合國家標準，無漏電現(xiàn)象。溫度范圍：冬季18℃-25℃，夏季18℃-27℃。濕度范圍：冬季40%-50%，夏季50%-60%。閥門在開啟位置時，應(yīng)靈敏可靠，無報警。在常開位置，功能正常。水泵房的工作標準包括生活泵狀態(tài)和消防泵狀態(tài)。生活泵應(yīng)在泵運行0.8mpa-0.9mpa，消防泵應(yīng)在壓力≥0.8Mpa。閥門前壓力應(yīng)為0Mpa，閥門后壓力應(yīng)為0.6Mpa（1#閥）、0.45Mpa（2#閥）、0.35Mpa（3#閥）、0.75-0.9Mpa（4#閥）。管網(wǎng)閥門應(yīng)常開。污水井和隔油池的工作標準包括供電電源、運行狀態(tài)、浮球開關(guān)、井內(nèi)衛(wèi)生、止回閥、水位、控制轉(zhuǎn)換和管道。電源應(yīng)正常（綠燈顯示電源），運行聲音應(yīng)無異常（紅燈顯示運行）。浮球開關(guān)應(yīng)高位接通，低位斷開。井內(nèi)應(yīng)無漂浮物和大塊沉淀物。啟泵時應(yīng)打開止回閥，停泵時應(yīng)關(guān)閉止回閥，防止反水。水位不應(yīng)超過浮球開關(guān)的高位限制。自動和手動檔應(yīng)能實現(xiàn)切換。管道應(yīng)保持通暢。水箱和水池的工作標準包括運行要求、安全要求、衛(wèi)生要求和內(nèi)容標準。紫外線消毒燈每三個月更換一次，每年清洗一次，并有水質(zhì)合格化驗單。水箱和水池內(nèi)不應(yīng)有異常物品。水箱蓋和水池檢查口應(yīng)設(shè)專用掛鎖，專人保管，不得隨意開啟。水箱間、泵房和照明完好率應(yīng)達到100%。高水位不應(yīng)高于浮球閥高位開關(guān)的上限。溢流口閥門應(yīng)處于常開狀態(tài)，管道應(yīng)暢通，并懸掛“禁止關(guān)閉”警示牌。平時應(yīng)鎖閉蓋口，鑰匙在規(guī)定處存放，專人保管，專人定期開啟檢查。蓋口及附近應(yīng)清潔，無污染源，防止二次污染。水系統(tǒng)閥門的工作標準包括工作狀態(tài)、功能劃分、操作手柄、外觀、使用要求、閥芯和安裝要求。設(shè)明啟標識應(yīng)注明“開啟、關(guān)閉”。標注應(yīng)控制范圍、種類和走向。操作手柄應(yīng)完好、活動自如。外觀應(yīng)無破損、斷裂和油漆脫落。使用要求包括無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟無阻礙，關(guān)閉嚴密。閥門流向應(yīng)正確與管網(wǎng)相符。供配電設(shè)備的工作標準包括供電電壓、高壓柜、低壓柜、配電箱、發(fā)電機組、應(yīng)急電源、電氣線路和接地保護。供電電壓應(yīng)為201、202電壓正常10KV±7％。高壓柜各閘指示燈應(yīng)正常顯示，紅燈顯示合閘位置，綠燈顯示分閘位置。高壓柜運行溫度應(yīng)正常，90℃時風扇應(yīng)正常開啟，140℃時應(yīng)報警，并自動斷電。低壓柜電壓應(yīng)正常220V±10％，無異常聲音和異味。配電箱電纜接頭應(yīng)牢固，無松動，無漏電現(xiàn)象。發(fā)電機組應(yīng)運行正常，輸出電壓穩(wěn)定，無異常聲音和異味。應(yīng)急電源電壓應(yīng)正常，自動切換功能應(yīng)正常，無漏電現(xiàn)象。電氣線路應(yīng)無老化、磨損、斷裂現(xiàn)象，絕緣電阻應(yīng)正常。接地保護的接地電阻應(yīng)符合國家標準，無漏電現(xiàn)象。6.對于帶電作業(yè)，應(yīng)當有專人進行監(jiān)護，其中一人進行操作，另一人進行監(jiān)護。在進行操作時，必須與帶電設(shè)備保持安全距離。例如，當電壓為10KV且無遮攔時，距離應(yīng)為0.7米；當有遮攔時，距離應(yīng)為0.35米；對于電壓在400V以下的設(shè)備，無遮攔時距離應(yīng)為0.10米。8.高空作業(yè)應(yīng)按照《綜合維修安全作業(yè)規(guī)范》進行執(zhí)行。9.在清掃配電箱時，外觀應(yīng)無灰塵，內(nèi)部布線應(yīng)整齊，無灰塵。在對表進行檢查時，應(yīng)檢查外觀是否有損壞，指針和刻度是否完整，搖把是否靈活。在進行操作時，應(yīng)有兩人進行，先接E端，再接L端，轉(zhuǎn)速應(yīng)達到120轉(zhuǎn)/分鐘。在讀取值數(shù)時，應(yīng)注意手不要接觸表線金屬的金屬部位。（二）電氣焊安全作業(yè)規(guī)范1.在作業(yè)前，必須向主管級以上人員提出申報，并得到同意方可進行作業(yè)。同時，在作業(yè)前，還需要向安保部門辦理動火申請。2.操作人員必須經(jīng)過專門的培訓，并持有操作合格證。3.在進行氣焊時，若風力超過五級，則禁止進行作業(yè)。在進行電焊時，潮濕或雷雨天氣也禁止露天作業(yè)。4.在作業(yè)現(xiàn)場周圍，不得有易燃易爆品。同時，在現(xiàn)場應(yīng)設(shè)有安全警示牌。5.在進行氣焊時，絕對禁止在氧氣瓶上油。同時，氧氣瓶應(yīng)豎立使用，以防碰倒。氧氣瓶與乙炔瓶不得裝在同一地點，應(yīng)保持5米距離，10米以內(nèi)不得有可燃物質(zhì)，同時應(yīng)遠離熱源，避免陽光直射。6.在使用乙炔瓶時，必須裝有專用減壓器和回火防止器。在開啟時，操作者應(yīng)站在閥口側(cè)后方，動作要輕緩。7.在使用氧氣瓶時，不得用完，至少應(yīng)留有0.1-0.2Mpa的壓力。8.在使用乙炔瓶時，使用壓力不得超過0.15Mpa，輸氣流速不得超過1.5-2.0米/小時.瓶。9.在使用乙炔瓶時，內(nèi)部氣體嚴禁用盡，必須留有剩余壓力。具體而言，當環(huán)境溫度<0℃時，剩余壓力為0.05Mpa；當環(huán)境溫度為0-15℃時，剩余壓力為0.1Mpa；當環(huán)境溫度為15-20℃時，剩余壓力為0.2Mpa；當環(huán)境溫度為25-40℃時，剩余壓力為0.3Mpa。10.在使用乙炔瓶時，如果閥門凍結(jié)，嚴禁使用明火烘烤，必須使用40℃以下溫水解凍。11.當斜面高度大于45℃時，應(yīng)視為高空作業(yè)。12.當環(huán)境溫度大于等于50℃時，應(yīng)采取降溫措施。13.供電電源應(yīng)符合設(shè)備使用要求，并且具有可靠的接地。2.根據(jù)焊接物的大小和材質(zhì)，調(diào)節(jié)適當?shù)碾娏鱽磉M行電焊。3.在電焊工作中，不得隨意移動電焊機來調(diào)節(jié)電流。4.在同一密閉容器內(nèi)，不得同時進行電焊和氣焊工作。5.禁止在裝有易燃易爆物品的容器和油漆未干的物件上進行焊接。7.在工作中必須采取防止火花飛濺的措施，并備有必要的消防器材。1.在離開焊接現(xiàn)場之前，焊接人員必須認真檢查是否有火種留下。2.在電焊工作結(jié)束后，必須通知電工切斷電源。3.在氣焊工作結(jié)束后，必須將氧氣瓶和乙炔瓶分別關(guān)閉，并移到安全位置。1.在進行高空作業(yè)前，必須穿戴好防護用品、戴好安全帽、系好安全帶，并確認安全后方可進行工作。2.高空作業(yè)人員必須身體健康，不得患有高血壓、精神不正常、抽風等癥。3.在地面上必須設(shè)立警示牌并設(shè)專人監(jiān)護。當風力超過三級或者出現(xiàn)雷雨等惡劣天氣時，不能進行工作。4.工具材料必須用繩索傳遞，不得隨意拋擲。多人作業(yè)時必須有專人指揮統(tǒng)一行動。5.在高空作業(yè)中，必須認真嚴肅，保持精神集中，嚴禁說笑打鬧。1.進行登高作業(yè)時，必須確保梯子穩(wěn)定，并根據(jù)施工高度選用合適的梯子。人字梯的張度大小必須合適，卡子要到位，升降梯必須升降到位且不能滑動。單梯靠在物體上時必須穩(wěn)實，地面也要做好防滑措施。在工作時，必須一人工作一人扶梯。1.在井下作業(yè)時，必須帶好口罩或防毒面具，防止有毒有害氣體。必須做好通風工作，防止缺氧。1.在冷水機組操作維護中，運行前必須進行檢查，包括電流電壓的指示、油位、油溫、壓差、制冷劑壓力、液位、導葉狀態(tài)、冷凍水溫、主電機電流限制設(shè)定、微電腦控制中心數(shù)據(jù)等。2.開機程序包括啟動冷凍泵、啟動冷卻塔風機、啟動冷卻泵和啟動壓縮機。3.停機程序包括停壓縮機、停冷卻塔風機、停冷卻泵和停冷凍泵。4.冷水機組的維護周期和維護規(guī)程詳見《約克離心式冷水機組操作運行維護手冊》。年1.檢查電源線路是否老化、損壞，如有問題及時更換；2.檢查污水泵電機、泵體是否有異響、滲漏等異常情況；3.檢查污水池水位是否正常，污水泵是否正常吸水；4.清洗污水池及管道，保持環(huán)境衛(wèi)生。1.啟動污水泵前，檢查單向閥是否打開，確保污水能夠流入泵體；2.啟動污水泵后，觀察水流情況，確保泵吸水口無堵塞物；3.停止污水泵后，拆下單向閥進行檢修，清洗泵體及管道，防止堵塞；4.每月進行一次清洗、檢查、保養(yǎng)，每年進行一次徹底檢修，更換老化、損壞的部件，確保污水泵正常運行。5.風扇運轉(zhuǎn)自如，無卡滯現(xiàn)象。電機維護1.進行小修，包括清除污垢。2.進行大修，包括解體電動機，檢查定子繞阻的絕緣情況，檢查內(nèi)部是否松動，線圈間是否有短路或燒毀痕跡。3.檢查定子表面是否有擦痕跡，必要時進行絕緣處理，包括刷漆、干燥、焊接、綁扎和緊固。4.檢查鐵芯是否松動，與轉(zhuǎn)子摩擦痕跡，轉(zhuǎn)子平衡塊及風扇螺絲情況，檢查轉(zhuǎn)子鼠籠是否有斷裂。5.進行電動機組裝、噴漆和防腐處理。6.進行絕緣測試，使用500V搖表測相與相、相對地的絕緣電阻。7.進行空載試驗。8.進行送電試驗，確保聲音正常，轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，無異常聲響和過熱現(xiàn)象。干式變壓器操作維護規(guī)程設(shè)備維護周期：一年設(shè)備維護內(nèi)容：1.檢查變壓器外觀，包括外罩是否破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲。2.檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線連接處是否接觸良好，緊固連接螺絲。3.檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。4.使用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。5.斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，使用2500V搖表檢測變壓器一次、二次側(cè)的線圈，相與相、相與地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻應(yīng)≥300MΩ，二次側(cè)絕緣電阻應(yīng)≥10MΩ。6.合上高壓側(cè)真空開關(guān)，進行空載運行。注意：刪除了明顯有問題的段落，同時進行了小幅度的改寫。的接觸是否良好，有無松動或腐蝕現(xiàn)象；3.檢查開關(guān)電器的接線是否緊固可靠，有無松動、脫落或腐蝕現(xiàn)象；4.檢查漏電保護器的動作是否靈敏，是否需要更換；5.檢查熔斷器的熔絲是否合格，熔絲管是否有裂紋，上下端保護環(huán)是否牢固；6.檢查電流表、電壓表、功率表的指示是否準確，是否需要校準；7.檢查空氣開關(guān)的接觸是否良好，有無松動或腐蝕現(xiàn)象；8.檢查儀表箱及電纜線路的絕緣是否良好，有無破損或老化現(xiàn)象；9.檢查配電柜的接地線是否牢固可靠，有無斷裂或腐蝕現(xiàn)象；10.檢查配電柜的門、鎖、鉸鏈、密封條是否完好，有無損壞或松動現(xiàn)象；11.清除配電柜內(nèi)的雜物，保持柜內(nèi)整潔干燥。在操作低壓配電柜時，應(yīng)先檢查配電柜內(nèi)外是否有雜物，清掃干凈后再進行操作。同時，要檢查變壓器、電纜或母線的接觸是否良好，開關(guān)電器的接線是否緊固可靠，漏電保護器的動作是否靈敏，熔斷器的熔絲是否合格，電流表、電壓表、功率表的指示是否準確等。在檢查空氣開關(guān)的接觸時，也要注意是否有松動或腐蝕現(xiàn)象。另外，還要檢查配電柜的門、鎖、鉸鏈、密封條是否完好，有無損壞或松動現(xiàn)象。最后，要清除配電柜內(nèi)的雜物，保持