房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-導(dǎo)論_第1頁(yè)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-導(dǎo)論_第2頁(yè)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-導(dǎo)論_第3頁(yè)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-導(dǎo)論_第4頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考核要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)FANGDICHANKAIFAYUJINGYING成績(jī)=30%*平時(shí)成績(jī)+70%考試成績(jī)平時(shí)成績(jī):作業(yè)、考勤、課堂情況第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述

本章學(xué)習(xí)要求1.掌握房地產(chǎn)的基本概念;2.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類(lèi)型、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性;3.了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地位和作用,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)。4.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的形式與發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)FANGDICHANKAIFAYUJINGYING

(一)房地產(chǎn)的概念

指土地、建筑物及其他地上定著物,是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

權(quán)利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權(quán)益包含礎(chǔ)基

目前在我們國(guó)家,房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。了解房地產(chǎn)

指該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,和它與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、火車(chē)站、汽車(chē)站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離,從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性,從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性,以及該宗房地產(chǎn)的周?chē)h(huán)境、景觀、配套設(shè)施等,區(qū)位

(二)建筑的概念

是人們?yōu)榱藵M(mǎn)足社會(huì)生活需要,利用所掌握的物質(zhì)技術(shù)手段,并運(yùn)用一定的科學(xué)規(guī)律、風(fēng)水理念和美學(xué)法則創(chuàng)造的人工環(huán)境。

我們認(rèn)識(shí)的知名建筑了解房地產(chǎn)紐約帝國(guó)大廈,102層,440米。1930年動(dòng)工,1931年落成,只用了410天。建筑主體為118層,總高為632米上海中心大廈阿聯(lián)酋迪拜大樓,高828米,是世界第一高樓。遠(yuǎn)在100公里以外皆可看到這座超高摩天大樓的尖頂。了解房地產(chǎn)建筑建筑物構(gòu)筑物

建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)施了解房地產(chǎn)了解房地產(chǎn)耐久年限等級(jí)適用范圍耐久年限一級(jí)重要的建筑和高層建筑100年以上二級(jí)一般性建筑50~100年三級(jí)次要建筑25—50年四級(jí)臨時(shí)性建筑15年以下建筑物的分類(lèi)了解房地產(chǎn)建筑物和構(gòu)筑物一樣嗎?

構(gòu)筑物的概念

人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng),如煙囪、水塔、橋梁、水壩等。了解房地產(chǎn)

(三)土地的概念土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀認(rèn)識(shí)土地的層面了解房地產(chǎn)

(四)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)具有排他性的絕對(duì)權(quán)和完全支配權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

如房地產(chǎn)作價(jià)入股、企業(yè)被收購(gòu)、兼并、交換、繼承、遺贈(zèng)等使房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的形式。

房地產(chǎn)抵押:是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。了解房地產(chǎn)

(四)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)租賃:是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用,承租人按照約定交納租金并于合同終止時(shí)將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為。一類(lèi)是土地使用權(quán)租賃,一類(lèi)是房屋租賃。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記:是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。包括:總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷(xiāo)登記了解房地產(chǎn)價(jià)格昂貴性保值增值性位置的固定性異質(zhì)性壽命長(zhǎng)久性用途多樣性相互影響性可調(diào)整性政府管制性交易復(fù)雜性區(qū)位特性?xún)r(jià)值特性外部特性了解房地產(chǎn)

(五)房地產(chǎn)的特性

(六)房地產(chǎn)的類(lèi)型工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目

居住房地產(chǎn)項(xiàng)目

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目

特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目類(lèi)型了解房地產(chǎn)1、按用途劃分的類(lèi)型廉租房經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)商品房普通商品住房高檔商品房別墅居住房地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)6000—7000均價(jià)4000—6000均價(jià)3000—4000商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)用房寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓主題公園工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)廠房研究與發(fā)展用房倉(cāng)儲(chǔ)用房工業(yè)園區(qū)

特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目指項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn),包括高爾夫球場(chǎng)、飛機(jī)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、車(chē)站、碼頭等。這類(lèi)項(xiàng)目多屬長(zhǎng)期投資、投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)交易很少,因此難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估計(jì)。特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目(六)房地產(chǎn)的類(lèi)型2.按開(kāi)發(fā)程度劃分的類(lèi)型生地、毛地、熟地、在建房地產(chǎn)、竣工房地產(chǎn)3、按是否產(chǎn)生收益劃分的類(lèi)型收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)4.按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的類(lèi)型出租型出售型營(yíng)業(yè)型自用型了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。按一、二、三產(chǎn)業(yè)劃分,房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。了解房地產(chǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念學(xué)習(xí)要求1.掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念;2.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)FANGDICHANKAIFAYUJINGYING

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以城市土地資源為對(duì)象,在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須服從城市規(guī)劃,服從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的,同時(shí)也保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益,經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一。1、開(kāi)發(fā)成本高,投資量大二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)涉及到兩個(gè)問(wèn)題:一是房地產(chǎn)作為商品,如此高昂的價(jià)格使得許多人無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。(有效需求降低)二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資如此之大,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨如何籌措資金的問(wèn)題。向銀行貸款施工方墊資商品房預(yù)售BOT模式發(fā)行股票或債券自有資金籌集:35%吸收外商投資有效需求?實(shí)際需求?利率變化時(shí)的影響?2、開(kāi)發(fā)建設(shè)期長(zhǎng),投資周轉(zhuǎn)慢二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期包含投資機(jī)會(huì)的選擇、目標(biāo)地塊遴選與購(gòu)置、然后規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、建筑施工、銷(xiāo)售推廣等諸多環(huán)節(jié),故一般較小的項(xiàng)目都需要3年左右,大的項(xiàng)目更長(zhǎng),需分期開(kāi)發(fā)。由于市場(chǎng)變化、內(nèi)部管理、政策變動(dòng)等原因都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),這對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了極大的資金壓力。故項(xiàng)目一個(gè)周詳?shù)挠?jì)劃是很必要的。3、市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性

房地產(chǎn)位置的固定性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性。不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng),其價(jià)格也存著地區(qū)性差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須依據(jù)地區(qū)的特定環(huán)境和條件,以滿(mǎn)足一定地區(qū)的房地產(chǎn)需求為出發(fā)點(diǎn)。

例如:在北京、天津等地,由于水資源的稀缺,水景樓盤(pán)的價(jià)格較同地段的其他樓盤(pán)高出5—20%,而同樓盤(pán)中朝水的戶(hù)型較相同戶(hù)型要高出400—1500元/㎡房地產(chǎn)位置的固定性,還決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的分散性。規(guī)模化發(fā)展。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)4、需求具有穩(wěn)定性住是人的基本行為,所以房地產(chǎn)有著穩(wěn)定的市場(chǎng)需求,隨著住房制度改革的深入,這種需求將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。人們不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格低而買(mǎi)太多的住房,也不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格高就不買(mǎi)。故需求比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)需求穩(wěn)定的前景還在于其保值升值作用。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)5、涉及面廣,綜合性強(qiáng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面很廣的城市建設(shè)活動(dòng)它涉及的部門(mén)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)、法律法規(guī)都很廣。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)1、按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域性質(zhì)分:A、新城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):如衛(wèi)星城市的建設(shè)B、舊城區(qū)房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)(舊區(qū)改造)城市新區(qū)與舊城區(qū)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn):新區(qū)開(kāi)發(fā):拆遷量小,用地寬松適合規(guī)模較大的住宅開(kāi)發(fā)或工業(yè)用房開(kāi)發(fā)。但配套建設(shè)投資大。舊區(qū)開(kāi)發(fā):拆遷量大,開(kāi)發(fā)難度大等特點(diǎn)。2、按開(kāi)發(fā)的規(guī)模分單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):規(guī)模小、占地小、功能比較單一。成片小區(qū)開(kāi)發(fā):綜合開(kāi)發(fā),分期分批、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。3、按開(kāi)發(fā)對(duì)象分土地開(kāi)發(fā):土地開(kāi)發(fā)是將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)。房屋開(kāi)發(fā):房屋開(kāi)發(fā)則在土地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng),并出售或出租。綜合開(kāi)發(fā):土地開(kāi)發(fā)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來(lái)進(jìn)行建設(shè)的開(kāi)發(fā)方式。為目前我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取的一種方式。4、按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能分居住房地產(chǎn):包含普通住宅、公寓(酒店式公寓)、別墅商業(yè)房地產(chǎn):商場(chǎng)、酒店工業(yè)房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)娛樂(lè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

萬(wàn)科、保利、恒大等。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(1)有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)(2)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所(3)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本(4)有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件,分為一、二、三、四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。(如:注冊(cè)資本5000、2000、800、100,經(jīng)營(yíng)年限5年、3年、2年、1年,從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)資格及數(shù)量等)3、各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的從業(yè)范圍一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、范圍不受限制,二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)30萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的審批

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批:一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審,報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理,大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般來(lái)說(shuō),這個(gè)程序包括四個(gè)階段,即:

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段?房屋銷(xiāo)售與出租階段

當(dāng)然,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的,某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序的主要內(nèi)容投資機(jī)會(huì)研究可性研究行項(xiàng)目評(píng)估和決策獲取土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售物業(yè)管理投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段獲取土地使用權(quán)(購(gòu)置土地)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目報(bào)建拆遷安置

籌集資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段是具體落實(shí)開(kāi)發(fā)方案,為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段。工程招標(biāo)開(kāi)工申請(qǐng)與審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段選址定點(diǎn)

立項(xiàng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要與哪個(gè)部門(mén)交涉?一、土地儲(chǔ)備與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備:是指市縣人民政府國(guó)體資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo),依法取得土地,進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地一級(jí)開(kāi)發(fā):是由政府或授權(quán)委托企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整,進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè),使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件。二、土地使用權(quán)獲取途徑

1、土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,又稱(chēng)“批租”,屬于地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。

土地使用權(quán)出讓年限和方式

(1)出讓年限出讓方與受讓方的利益分配直接影響用途出讓的最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年(2)出讓方式A、協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地提出申請(qǐng),具體的磋商,簽訂出讓合同,實(shí)施出讓。程序工業(yè)、市政公益事業(yè)、非盈利、及扶持、優(yōu)惠項(xiàng)目適應(yīng)范圍大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目B、招標(biāo)出讓是指在規(guī)定的期限內(nèi),由符合規(guī)定條件的單位或者個(gè)人(受讓方)以書(shū)面投標(biāo)形式,競(jìng)投某片土地的使用權(quán),土地招標(biāo)小組(出讓方代表)擇優(yōu)而取。適應(yīng)于C、拍賣(mài)出讓是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn),利用公開(kāi)的場(chǎng)合,由土地管理部門(mén)代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)出讓?zhuān)蓛r(jià)高者獲得土地使用權(quán)。適應(yīng)于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地。程序招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)、簽約、領(lǐng)取土地使用證

D、掛牌出讓指土地出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限,將擬出讓的土地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布,接受競(jìng)買(mǎi)者的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓價(jià)結(jié)果確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。適應(yīng)于出讓方式比較拍賣(mài)、掛牌價(jià)最高招標(biāo)價(jià)格次之協(xié)議價(jià)格最低買(mǎi)方是國(guó)家,賣(mài)方土地開(kāi)發(fā)者或土地使用者程序A、發(fā)布掛牌公告B、掛牌競(jìng)賣(mài)C、成交D、簽約競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人,在投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上,對(duì)出讓土地的再轉(zhuǎn)移,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毎凑蘸贤募s定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū),按照合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)的,完成投資總額的25%(不包括土地出讓金),屬于成片開(kāi)發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3、土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之后將該副土地交付其使用,或者將土地的使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,劃撥土地的范圍包括:國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地,國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

中小開(kāi)發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā),是一種目前常見(jiàn)的土地取得方式。土地合作的方式很多,可以土地作價(jià)入股成立項(xiàng)目公司,也可以進(jìn)行公司之間的并購(gòu)或資產(chǎn)重組。4、土地合作

用地申請(qǐng)

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購(gòu)置土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要與哪個(gè)部門(mén)交涉?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段

凡在我國(guó)境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項(xiàng)目,都必須實(shí)行報(bào)建制度,接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。工程建設(shè)項(xiàng)目由建設(shè)單位或其代理機(jī)構(gòu)在工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及“兩證一書(shū)”及土地使用權(quán)證,須向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)建,交驗(yàn)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件,包括建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括:(一)工程名稱(chēng);(二)建設(shè)地點(diǎn);(三)投資規(guī)模;(四)資金來(lái)源;(五)當(dāng)年投資額;(六)工程規(guī)模;(七)開(kāi)工、竣工日期;(八)發(fā)包方式;(九)工程籌建情況;審查設(shè)計(jì)方案編制設(shè)計(jì)方案

初步設(shè)計(jì)審查初步設(shè)計(jì)發(fā)建筑核位線(xiàn)按紅線(xiàn)放線(xiàn)發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計(jì)申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申請(qǐng)拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育58房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)通過(guò)制訂的招標(biāo)文件和發(fā)布招標(biāo)公告向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)承包企業(yè)投標(biāo)方式中標(biāo)簽訂建設(shè)工程承包合同一、概念開(kāi)發(fā)企業(yè)可研設(shè)備監(jiān)理勘查設(shè)計(jì)材料勞務(wù)選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段開(kāi)標(biāo)定標(biāo)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行招標(biāo)委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)投標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)房

產(chǎn)

開(kāi)

發(fā)

標(biāo)

序辦理施工許可1、申請(qǐng)施工許可應(yīng)具備一定的條件已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù);獲得了土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證;在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程,已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件,需要拆遷的,其拆遷進(jìn)度符合施工要求;取得了拆遷許可證;已經(jīng)確定施工企業(yè)。辦理施工許可1、申請(qǐng)施工許可應(yīng)具備一定的條件有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料,施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查;有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理;建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。辦理施工許可建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》并附加本辦法第四條規(guī)定的證明文件,向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)發(fā)證機(jī)關(guān)在受到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)做出處理建筑工程在施工過(guò)程中,建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證2、施工許可證的申辦程序(1)建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程名稱(chēng)、地點(diǎn)、規(guī)模,應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致;(2)施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場(chǎng)備查;(3)施工許可證不得偽造和涂改;(4)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工;(5)在建的工程因故中止施工施工的,建設(shè)單位應(yīng)自中止施工之日起兩個(gè)月內(nèi)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告;(6)建筑工程恢復(fù)施工時(shí),應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告。3、施工許可證的管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批總結(jié)項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目選址許可申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)《建設(shè)工程施工許可證》申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》立項(xiàng)與報(bào)批的主要內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施,是由建筑施工企業(yè)完成的,施工企業(yè)是開(kāi)法項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的直接指揮者和生產(chǎn)者。在此階段,開(kāi)發(fā)商的主要工作有:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序?建設(shè)階段竣工驗(yàn)收兩管三控監(jiān)理機(jī)構(gòu)自行管理管理部門(mén)影響因素多質(zhì)量波動(dòng)大質(zhì)量隱蔽性終檢局限性評(píng)價(jià)方法的特殊性一、質(zhì)量控制

質(zhì)量管理是指確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過(guò)諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施全部管理職能的所有活動(dòng)。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)施工前的質(zhì)量管理2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容主要內(nèi)容有:(1)審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)。(2)組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審。(3)對(duì)工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進(jìn)行檢查和控制。(4)對(duì)永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置,應(yīng)按審批同意的設(shè)計(jì)圖紙組織采購(gòu)。(5)審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計(jì),對(duì)于工程質(zhì)量應(yīng)具有可靠的技術(shù)措施來(lái)保證。(6)對(duì)工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù),均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書(shū)。施工前的質(zhì)量控制2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要內(nèi)容主要內(nèi)容有:(7)檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的定位放線(xiàn)以及高程水準(zhǔn)點(diǎn),重要工程還應(yīng)親自復(fù)核。(8)協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系,包括完善計(jì)量及質(zhì)量檢測(cè)技術(shù)和手段等。(9)協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度,包括現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量報(bào)表制度和質(zhì)量事故報(bào)告及處理制度等。(10)把好開(kāi)工關(guān)。施工過(guò)程中的質(zhì)量管理(1)協(xié)調(diào)承包單位完善工序控制。(2)嚴(yán)格工序間交接檢查。(3)重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應(yīng)親自進(jìn)行試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。(4)對(duì)已完成的分項(xiàng)、分部工程,按相應(yīng)的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行自檢、驗(yàn)收。(5)審核設(shè)計(jì)變更和圖紙修改。(6)按合同于必要時(shí)可下達(dá)停工令。(7)組織定期或不定期的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議,及時(shí)分析、通報(bào)工程質(zhì)量狀況,并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務(wù)活動(dòng)等。工程項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理(1)按規(guī)定的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法,對(duì)完成的分項(xiàng)、分部工程、單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。(2)組織試用。(3)審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)型文件。(4)審核承包單位提交的竣工圖。(5)整理有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件,并編目、建檔。

(1)旁站監(jiān)督;(2)測(cè)量;(3)試驗(yàn);(4)指令文件;(5)規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序;(6)利用支付控制手段。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過(guò)審核有關(guān)文件、報(bào)表,以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及試驗(yàn)這兩方面的途徑和相應(yīng)的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)的。4、施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段二、成本控制

(1)編制成本管理規(guī)劃;(2)確定成本管理的對(duì)象;(3)費(fèi)用比較與投資偏差分析;(4)有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法;(5)重視工程變更工作;(6)認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。1、成本管理的參加者主要有業(yè)主、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容(1)項(xiàng)目策劃階段;(2)設(shè)計(jì)階段;(3)施工階段的成本管理;(4)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的成本管理。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理方法三、進(jìn)度控制

(1)設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理;(2)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度管理;(3)施工階段的進(jìn)度管理。

橫道圖法S形曲線(xiàn)比較法里程碑法網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法1、進(jìn)度控制的主要任務(wù)2、進(jìn)度控制及計(jì)劃三、進(jìn)度控制S形曲線(xiàn)比較法里程碑法里程碑法(亦稱(chēng)可交付成果法)(MilestoneCharts)是在橫道圖上或網(wǎng)絡(luò)圖上標(biāo)示出一些關(guān)鍵事項(xiàng),這些事項(xiàng)能夠被明顯地確認(rèn),一般是反映進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行中各個(gè)階段的目標(biāo)。通過(guò)這些關(guān)鍵事項(xiàng)在一定時(shí)間內(nèi)的完成情況可反映項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的進(jìn)展情況,因而這些關(guān)鍵事項(xiàng)被稱(chēng)之為“里程碑”。這種方法是以時(shí)間為橫軸,以完成累計(jì)工作量(該工作量的具體表示內(nèi)容可以是實(shí)物工程量的大小、工時(shí)消耗或費(fèi)用支出額,也可以用相應(yīng)的百分比來(lái)表示)為縱軸,按計(jì)劃時(shí)間累計(jì)完成任務(wù)量的曲線(xiàn)作為預(yù)定的進(jìn)度計(jì)劃。從整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度來(lái)看,由于項(xiàng)目的初期和后期速度比較慢,因而進(jìn)度曲線(xiàn)大體呈S形。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不直接對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行控制和管理,而是委托建設(shè)監(jiān)理單位進(jìn)行進(jìn)度控制,監(jiān)理單位根據(jù)建設(shè)監(jiān)理合同分別對(duì)開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位的進(jìn)度管理實(shí)施監(jiān)督。各單位都按開(kāi)發(fā)合同的要求編制本單位的進(jìn)度計(jì)劃,并加以實(shí)施,同時(shí)接受監(jiān)理單位的監(jiān)督。3、進(jìn)度控制中關(guān)注的因素4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)(1)材料、設(shè)備的供應(yīng)情況;(2)設(shè)計(jì)變更;(3)勞動(dòng)力的安排情況;(4)氣象條件。四、合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中不可缺少的重要內(nèi)容,已經(jīng)成為與質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理等并列的重要管理職能之一。合同標(biāo)的物的特殊性合同風(fēng)險(xiǎn)大合同內(nèi)容多,涉及范圍廣合同執(zhí)行周期長(zhǎng)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系①開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系;②承包商的主要合同關(guān)系。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的作用3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類(lèi)(1)明確開(kāi)發(fā)商和承包方在項(xiàng)目實(shí)施中的權(quán)力和義務(wù);(2)項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)行社會(huì)監(jiān)理的依據(jù);(3)項(xiàng)目實(shí)施的法律依據(jù)。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的分類(lèi)按簽約各方的關(guān)系可以分為:

①工程總承包合同;②工程分包合同;

③轉(zhuǎn)包合同;④勞務(wù)分包合同;⑤聯(lián)合承包合同。按計(jì)價(jià)方式分類(lèi):

①固定價(jià)格合同;

②可調(diào)價(jià)格合同;

成本加酬金合同。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定工程施工單位以后,就工程承包中涉及的有關(guān)具體問(wèn)題與承包商訂立詳細(xì)的工程承包合同。開(kāi)發(fā)商在工程施工過(guò)程中,需要

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