某土地合作開發(fā)模式策劃報(bào)告課件

2023/8/23某土地合作開發(fā)模式策劃報(bào)告2023/8/1某土地合作開發(fā)模式策劃報(bào)告1報(bào)告目錄土地開發(fā)模式概要一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式研究二級(jí)開發(fā)模式研究8/23/20232報(bào)告目錄土地開發(fā)模式概要8/1/202322房地產(chǎn)開發(fā)模式在土地一級(jí)開發(fā)階段便引入投資商，參與到土地一級(jí)開發(fā)和進(jìn)行二級(jí)開發(fā)0102投資者在二級(jí)市場(chǎng)上獲得建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)二級(jí)開發(fā)按投資者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的階段，房地產(chǎn)開發(fā)有兩種基本模式：8/23/20233房地產(chǎn)開發(fā)模式在土地一級(jí)開發(fā)階段便引入投資商，參與到土地一級(jí)3企業(yè)投資贏利模式目前房地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式主要有如下三種：8/23/20234企業(yè)投資贏利模式目前房地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式主要有如下三種：84*5開發(fā)方案選取原則符合國家土地管理法律法規(guī)；通過市場(chǎng)化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；保證項(xiàng)目開發(fā)的可操作、可持續(xù)；根據(jù)政策變化可靈活調(diào)整，保障項(xiàng)目快速啟動(dòng)。合法、效益、便利、靈活*5開發(fā)方案5報(bào)告目錄土地開發(fā)模式概要一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式研究二級(jí)開發(fā)模式研究8/23/20236報(bào)告目錄土地開發(fā)模式概要8/1/202366一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)程序一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案園林、環(huán)保、市政評(píng)估確定一級(jí)開發(fā)主體實(shí)施征地、拆遷、整理土地驗(yàn)收、成本審核收回國有土地使用權(quán)土地交易入市準(zhǔn)備土地出讓價(jià)格評(píng)估制定土地出讓方案市場(chǎng)交易簽訂土地出讓合同繳納土地出讓金、稅費(fèi)支付一級(jí)開發(fā)費(fèi)、移交土地辦理建設(shè)、規(guī)劃許可證確定施工單位、施工許可證項(xiàng)目建設(shè)、監(jiān)理項(xiàng)目綜合驗(yàn)收辦理房產(chǎn)證和入住手續(xù)項(xiàng)目銷售、移交、運(yùn)營通過開發(fā)流程分解，土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)有那些合作模式?。?/23/20237一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)程序一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方7一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)策略投資商自主開發(fā)投資商與第三方聯(lián)合開發(fā)土地方與投資商聯(lián)合開發(fā)出讓于第三方開發(fā)注：A：濱海團(tuán)泊公司B：投資商C：第三方投資者G：政府部門B整體運(yùn)營AB協(xié)同ABCG聯(lián)合總公司負(fù)責(zé)制項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制合資公司權(quán)責(zé)分工合資公司權(quán)責(zé)分工公司組織形式總體開發(fā)方式土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)目前房地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式主要有如下三種：8/23/20238一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)策略投資商自主開發(fā)注：B整體運(yùn)營AB協(xié)同ABC8合作模式之一投資商整體運(yùn)營模式8/23/20239合作模式之一投資商整體運(yùn)營模式8/1/202399投資商整體運(yùn)營模式投資商整體運(yùn)營模式：由投資商全權(quán)負(fù)責(zé)協(xié)議地塊的一級(jí)開發(fā)，包括征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及報(bào)規(guī)法律程序；在二級(jí)市場(chǎng)上也可參與公開競(jìng)價(jià)摘地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。總公司負(fù)責(zé)制「由投資商分公司或總公司負(fù)責(zé)土地開發(fā)」投資商整體運(yùn)營模式項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制「單獨(dú)注冊(cè)成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作」宗地達(dá)到上市交易和建設(shè)條件居住用地商業(yè)用地公共設(shè)施用地公司組織形式用地性質(zhì)開發(fā)模式①投資商自主開發(fā)②投資商與第三方聯(lián)合開發(fā)③土地方與投資商聯(lián)合開發(fā)④出讓于第三方開發(fā)⑥建設(shè)、運(yùn)營、移交⑦招標(biāo)、建設(shè)、移交開發(fā)方案操作要點(diǎn)方案總述方案評(píng)估一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)案例評(píng)析8/23/202310投資商整體運(yùn)營模式投資商整體運(yùn)營模式：由投資商全權(quán)負(fù)責(zé)協(xié)議地10操作模式方案選比總公司負(fù)責(zé)制：由投資商的母公司或分公司負(fù)責(zé)該土地的一級(jí)開發(fā)及后續(xù)二級(jí)開發(fā)，總公司對(duì)該項(xiàng)目承擔(dān)無限責(zé)任。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制：由投資商組建項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該土地的一級(jí)開發(fā)及后續(xù)二級(jí)開發(fā)，對(duì)該項(xiàng)目公司承擔(dān)無限責(zé)任，母公司承擔(dān)有限責(zé)任。開發(fā)方案操作要點(diǎn)方案總述方案評(píng)估責(zé)任主體由總公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)，有利于調(diào)動(dòng)集團(tuán)公司資源，保證項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)營；但在工作對(duì)接、人員組織上存在復(fù)雜性和多變性，會(huì)受到公司內(nèi)部各部門牽制；土地二級(jí)開發(fā)階段可選擇方案較多。因此較為適合大規(guī)模土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目公司是專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)目進(jìn)行的公司，人員相對(duì)穩(wěn)定、工作目標(biāo)任務(wù)相對(duì)明確，有利于工作順利快速推進(jìn)；在二級(jí)開發(fā)通常由項(xiàng)目公司自己進(jìn)行。因此較為適合小規(guī)模的、項(xiàng)目公司能夠內(nèi)部消化的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目。案例評(píng)析8/23/202311操作模式方案選比總公司負(fù)責(zé)制：由投資商的母公司或分公司負(fù)責(zé)該11操作模式選比方案開發(fā)方案操作要點(diǎn)方案總述方案評(píng)估由于國家用地性質(zhì)劃分比較復(fù)雜，我們且從建筑形態(tài)和經(jīng)營角度可將啟動(dòng)區(qū)用地劃分為：居住用地：主要指銷售的住宅項(xiàng)目商業(yè)用地：主要指可銷售和持有經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目（體育用地暫不納入該范圍）公共設(shè)施用地：上兩類之外不能盈利且由濱海公司或投資商承擔(dān)的公建公益物業(yè)用地，如配套幼兒園、體育場(chǎng)館等；本報(bào)告主要考慮的是上述三類用地組合出讓，如場(chǎng)館搭配居住用地出讓。居住用地商業(yè)用地公共設(shè)施用地銷售型物業(yè)持有經(jīng)營型物業(yè)公建公益型物業(yè)注：公共設(shè)施用地中公建公益型物業(yè)包括醫(yī)療、行政、學(xué)校、文物、工業(yè)、市政等非盈利的土地和物業(yè)，體育場(chǎng)館用地也納入到公共設(shè)施用地，建設(shè)完成后可移交或運(yùn)營。案例評(píng)析8/23/202312操作模式選比方案開發(fā)方案操作要點(diǎn)方案總述方案評(píng)估由于國家用地12操作模式選比方案銷售型物業(yè)銷售型物業(yè)持有經(jīng)營型物業(yè)持有經(jīng)營型物業(yè)公建公益型物業(yè)開發(fā)方案操作要點(diǎn)方案總述方案評(píng)估居住用地商業(yè)用地公共設(shè)施用地投資商自主摘牌開發(fā)投資商聯(lián)合第三方開發(fā)投資商聯(lián)合濱海公司開發(fā)土地公開出讓投資商自主摘牌開發(fā)投資商聯(lián)合第三方開發(fā)投資商聯(lián)合濱海公司開發(fā)土地公開出讓投資商自主建設(shè)、（運(yùn)營）、移交發(fā)包第三方建設(shè)、（運(yùn)營）、移交物業(yè)類型開發(fā)方案根據(jù)物業(yè)類型差異，項(xiàng)目在二級(jí)開發(fā)階段可有多種開發(fā)方案；案例評(píng)析8/23/202313操作模式選比方案銷售型物業(yè)開發(fā)方案操作要點(diǎn)方案總述方案評(píng)估居13開發(fā)操作操作要點(diǎn)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估投資商整體運(yùn)營模式的關(guān)鍵在于場(chǎng)館和經(jīng)營性建設(shè)用地投資利潤(rùn)平衡和濱海的收益平衡濱海公司與投資商簽訂土地開發(fā)協(xié)議書明確加以雙方權(quán)力義務(wù)、標(biāo)的四至、以及收益分配投資商組建公司實(shí)施一級(jí)開發(fā)，土地達(dá)到上市、建設(shè)條件自主摘牌開發(fā)投資商聯(lián)合第三方開發(fā)投資商與濱海聯(lián)合開發(fā)或部分交地土地公開出讓投資商自主建設(shè)、移交發(fā)包第三方建設(shè)、移交一級(jí)開發(fā)主要由投資商負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目公司或分公司項(xiàng)目組利潤(rùn)平衡按比例在土地出讓金中提取投資成本、公建成本和利潤(rùn)預(yù)期按比例在土地出讓金中提取投資成本、公建成本和利潤(rùn)預(yù)期濱海按預(yù)期利潤(rùn)入股或投資商退還部分經(jīng)營性用地作補(bǔ)償濱海、政府和投資商按比例分享土地出讓金收益主要針對(duì)非經(jīng)營性用地的體育場(chǎng)館，由投資商負(fù)責(zé)場(chǎng)館建設(shè)和運(yùn)營案例評(píng)析8/23/202314開發(fā)操作操作要點(diǎn)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估投資商整體運(yùn)營模式的14場(chǎng)館類公建開發(fā)模式操作要點(diǎn)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估場(chǎng)館根據(jù)其建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營的性質(zhì)，通常需要通過招標(biāo)由專業(yè)建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)，后續(xù)可由政府回收或由單獨(dú)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)營運(yùn)。綜合配套項(xiàng)目建設(shè)投資方案如：場(chǎng)館、醫(yī)療及其他配套設(shè)施濱海團(tuán)泊負(fù)建設(shè)職責(zé)投資商負(fù)建設(shè)職責(zé)政府負(fù)建設(shè)職責(zé)自主建設(shè)發(fā)包第三方建設(shè)移交營運(yùn)投資責(zé)任主體建設(shè)主體通常由政府下屬公司負(fù)責(zé)場(chǎng)館的后續(xù)運(yùn)營，也可由濱海團(tuán)泊公司或單獨(dú)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)營運(yùn)案例評(píng)析8/23/202315場(chǎng)館類公建開發(fā)模式操作要點(diǎn)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估場(chǎng)館根據(jù)其15開發(fā)操作流程操作要點(diǎn)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估案例評(píng)析投資商摘地開發(fā)濱海團(tuán)泊公司與投資商簽訂簽訂土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議總公司負(fù)責(zé)制項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制明確雙方權(quán)責(zé)及收益分配政府收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行公開招拍掛出讓投資商摘得地塊繳納土地交易金土地一級(jí)開發(fā)成本土地出讓金投資商組建項(xiàng)目公司或團(tuán)隊(duì)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)達(dá)到土地上市或建設(shè)條件二級(jí)開發(fā)政府土地收益濱海團(tuán)泊土地收益注：投資商聯(lián)合第三方摘地開發(fā)或土地公開出讓的流程與此類似8/23/202316開發(fā)操作流程操作要點(diǎn)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估案例評(píng)析投資商摘16開發(fā)操作流程操作要點(diǎn)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估案例評(píng)析濱海公司與投資商聯(lián)合摘地濱海團(tuán)泊公司與投資商簽訂簽訂土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議總公司負(fù)責(zé)制項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制明確雙方權(quán)責(zé)及收益分配政府收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行公開招拍掛出讓濱海公司與投資商摘得地塊土地一級(jí)開發(fā)成本土地出讓金投資商組建項(xiàng)目公司或團(tuán)隊(duì)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)達(dá)到土地上市或建設(shè)條件二級(jí)開發(fā)政府土地收益濱海團(tuán)泊土地收益折價(jià)8/23/202317開發(fā)操作流程操作要點(diǎn)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估案例評(píng)析濱海公司17開發(fā)方案評(píng)析方案評(píng)估操作要點(diǎn)方案總述開發(fā)方案濱海團(tuán)泊公司負(fù)責(zé)整個(gè)片區(qū)運(yùn)營，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施投入提升整個(gè)片區(qū)的土地價(jià)值，故需根據(jù)整個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資進(jìn)行片區(qū)平衡、分?jǐn)偧巴恋厣道麧?rùn)分享，收益分配在初期的土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議書須明確；由于濱海公司不參與一級(jí)開發(fā)，因此在投資商的一級(jí)開發(fā)成本上，除按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)之外，對(duì)拆遷、整理的成本需形成一套完整的評(píng)估、監(jiān)督體系；濱海團(tuán)泊公司的土地收益主要從土地出讓金中獲得，因此在土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議中，需明確土地收益的分配比例、支付辦法等；投資商整體負(fù)責(zé)土地一二級(jí)開發(fā)，對(duì)團(tuán)泊來說資金投資少、風(fēng)險(xiǎn)小，但對(duì)未來土地升值利潤(rùn)分享有限；投資商在所運(yùn)營的特定項(xiàng)目運(yùn)作完成后自然注銷退出。建議主要應(yīng)用于：土地一級(jí)開發(fā)投資大、建設(shè)難度大（如農(nóng)村住宅集中區(qū)），定位于普通居住區(qū)的地塊案例評(píng)析8/23/202318開發(fā)方案評(píng)析方案評(píng)估操作要點(diǎn)方案總述開發(fā)方案濱海團(tuán)泊公司負(fù)責(zé)18案例：北京萬年花城北京西南區(qū)域超大盤萬年花城通過一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的模式，長(zhǎng)期持續(xù)運(yùn)營，獲得更多利潤(rùn)一級(jí)開發(fā)商獲得利潤(rùn)較多；操作要點(diǎn)方案總述開發(fā)方案方案評(píng)估案例評(píng)析萬年花城投入情況：項(xiàng)目基本情況：總占地面積：1200畝；總建筑面積：200萬平米；一二級(jí)開發(fā)總投資：60億元；萬年花城收益情況：項(xiàng)目自2012年初起售，不同時(shí)間的價(jià)格分別為2012年1月4200元/平米，目前11500元/平米保守估算項(xiàng)目均價(jià)：8000元/平米保守估計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目售價(jià)：200萬x8000=160億元8/23/202319案例：北京萬年花城北京西南區(qū)域超大盤萬年花城通過一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)19合作模式之二協(xié)同合作模式濱海團(tuán)泊公司～投資商8/23/202320合作模式之二協(xié)同合作模式8/1/20232020協(xié)同合作模式協(xié)同合作模式：指濱海團(tuán)泊公司與投資商協(xié)同配合，通過成立聯(lián)合項(xiàng)目公司或分工協(xié)作方式，協(xié)同進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)土地市場(chǎng)的合作模式。協(xié)同合作模式項(xiàng)目公司制「只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目運(yùn)營，項(xiàng)目建設(shè)完成后公司自然注銷」開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估合資公司負(fù)責(zé)制「單獨(dú)注冊(cè)成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作」權(quán)責(zé)分工責(zé)任制「濱海公司與投資商達(dá)成分工合作協(xié)議負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營」公司運(yùn)營制「除特地項(xiàng)目開發(fā)外可進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，持續(xù)運(yùn)營」方案一濱海招標(biāo)投資商負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，濱海負(fù)責(zé)二級(jí)出讓方案二濱海負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，投資商進(jìn)行二級(jí)開發(fā)方案三濱海公司與投資商聯(lián)合分工進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)分用地性質(zhì)類比前述整體運(yùn)營模式分類出讓案例評(píng)析8/23/202321協(xié)同合作模式協(xié)同合作模式：指濱海團(tuán)泊公司與投資商協(xié)同配合，通21操作模式方案選比合資公司負(fù)責(zé)制：濱海團(tuán)泊公司與投資商成立聯(lián)合公司負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。項(xiàng)目公司制公司運(yùn)營制合作進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)完成土地一級(jí)開發(fā)、成本測(cè)算和相關(guān)法律手續(xù)，進(jìn)入土地出讓程序簽訂土地合作開發(fā)協(xié)議，明確各自權(quán)、責(zé)、利銷售型經(jīng)營物業(yè)用地項(xiàng)目公司自主摘牌開發(fā)投資商摘地開發(fā)土地公開出讓項(xiàng)目公司開發(fā)、持續(xù)運(yùn)營投資商摘地開發(fā)土地公開出讓投資商自主建設(shè)、（運(yùn)營）、移交發(fā)包第三方建設(shè)、（運(yùn)營）、移交持有型經(jīng)營物業(yè)用地公共非盈利設(shè)施用地1）出資：濱海公司可以土地折價(jià)出資；投資商以資本出資2）權(quán)責(zé)利：在協(xié)議中明確甲乙雙方各自在施工、融資、建設(shè)及利潤(rùn)分配上的權(quán)、責(zé)、利，原則上投資商負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資和運(yùn)營。由投資商進(jìn)行土地二級(jí)開發(fā)，土地方應(yīng)取得部分土地出讓金收益合資公司負(fù)責(zé)二級(jí)開發(fā)，土地方取得項(xiàng)目開發(fā)收益公共非盈利的設(shè)施成本分?jǐn)傆诮?jīng)營性物業(yè)收益之中開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估案例評(píng)析8/23/202322操作模式方案選比合資公司負(fù)責(zé)制：濱海團(tuán)泊公司與投資商成立聯(lián)合22操作模式方案選比權(quán)責(zé)分工責(zé)任制：濱海團(tuán)泊公司與投資商通過事先達(dá)成的土地一二級(jí)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，聯(lián)合進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。權(quán)責(zé)分工責(zé)任制是在土地一級(jí)開發(fā)階段引入投資商進(jìn)行定向土地開發(fā)，以保證土地順利出讓，在這一原則之下甲乙雙方可以建立松散聯(lián)合的開發(fā)模式。土地方負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)開發(fā)方案方案總述方案評(píng)估共同聯(lián)合一級(jí)開發(fā)投資方負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地合作開發(fā)協(xié)議投資商摘地投資商摘地投資商摘地土地公開出讓達(dá)成協(xié)議一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)案例評(píng)析8/23/202323操作模式方案選比權(quán)責(zé)分工責(zé)任制：濱海團(tuán)泊公司與投資商通過事先23開發(fā)方案評(píng)析方案評(píng)估方案總述開發(fā)方案協(xié)同合作進(jìn)行土地一二級(jí)開發(fā)，一是能夠引入投資商的資本；二是通過定向開發(fā)，保證土地上市后能夠有效出讓；協(xié)同合作中土地方作為土地權(quán)人，充分參與到土地一級(jí)開發(fā)和上市階段，有效監(jiān)控土地一級(jí)開發(fā)的進(jìn)度、開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格和上市時(shí)間的可控性；土地方參與土地上市和二級(jí)開發(fā)，保障土地收益；土地定向開發(fā)，對(duì)于開發(fā)商而言，實(shí)現(xiàn)地價(jià)可控性、規(guī)模適中、上市時(shí)間恰當(dāng)、合作基礎(chǔ)牢固、開發(fā)條件成熟，對(duì)于有技術(shù)實(shí)力但又未曾進(jìn)入天津市場(chǎng)的開發(fā)商尤其具有優(yōu)勢(shì)，提高合作的成功率；在一級(jí)開發(fā)階段與大型開發(fā)商結(jié)成合作，樹立區(qū)域土地投資信心，提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值匯報(bào)；根據(jù)合作模式差異，充分考慮項(xiàng)目預(yù)期收益、運(yùn)營模式及現(xiàn)金流，設(shè)置合理的公司進(jìn)入和退出機(jī)制；選擇發(fā)展?jié)摿玫膬?yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行持有運(yùn)營，保證公司經(jīng)營穩(wěn)定。建議主要應(yīng)用于：有投資意向的全國大型房地產(chǎn)企業(yè)案例評(píng)析8/23/202324開發(fā)方案評(píng)析方案評(píng)估方案總述開發(fā)方案協(xié)同合作進(jìn)行土地一二級(jí)開24凈地案例：五礦、中新戰(zhàn)略合作和聯(lián)合案例評(píng)析方案總述開發(fā)方案中新集團(tuán)獲取用于土地拆遷、整理的資金，既獲得土地升值利潤(rùn)，同時(shí)獲取15%的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益。方案評(píng)估2007年1月，中新集團(tuán)以6.68億人民幣收購青島亞星集團(tuán)子公司——天津市億嘉合置業(yè)全部股權(quán)從而取得天津北辰宜興埠項(xiàng)目全部權(quán)益?？偨ㄖ娣e約204萬平方米，樓面地價(jià)約402元/平方米中新集團(tuán)收購北辰宜興埠項(xiàng)目五礦置業(yè)地價(jià)款、拆遷、整理、必要政府費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅項(xiàng)23.8億資金成立新項(xiàng)目公司85%股權(quán)開發(fā)建設(shè)銷售協(xié)議僅涉及總建筑面積約80萬平方米之物業(yè)，實(shí)質(zhì)擁有全部204萬平方米之物業(yè)；中新持有股份存放于獨(dú)立托管代理，以托管方式持有，若違約則轉(zhuǎn)讓于五礦8/23/202325凈地案例：五礦、中新戰(zhàn)略合作和聯(lián)合案例評(píng)析方案總述開發(fā)方案中25合作模式之三聯(lián)合開發(fā)模式濱海團(tuán)泊公司、政府、投資商8/23/202326合作模式之三聯(lián)合開發(fā)模式8/1/20232626聯(lián)合開發(fā)模式聯(lián)合開發(fā)模式：即濱海團(tuán)泊公司與政府、投資商及其他參與者通過成立聯(lián)合項(xiàng)目公司或分工協(xié)作方式，協(xié)同進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)土地市場(chǎng)開發(fā)；聯(lián)合開發(fā)主要有合資公司制和權(quán)責(zé)分工制兩種形式，具體操作思路與協(xié)同合作模式基本類似，具體開發(fā)中可以參照進(jìn)行；聯(lián)合開發(fā)中需處理政府和第三方投資者的關(guān)系，如政府收取的土地出讓金作為股份注入項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)模式項(xiàng)目公司制「只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目運(yùn)營，項(xiàng)目建設(shè)完成后公司自然注銷」合資公司負(fù)責(zé)制「單獨(dú)注冊(cè)成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作」權(quán)責(zé)分工責(zé)任制「各方達(dá)成合作協(xié)議分工負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營」公司運(yùn)營制「除特地項(xiàng)目開發(fā)外可進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，持續(xù)運(yùn)營」一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)8/23/202327聯(lián)合開發(fā)模式聯(lián)合開發(fā)模式：即濱海團(tuán)泊公司與政府、投資商及其他27案例一：北京華僑城一二級(jí)聯(lián)動(dòng)1）甲、乙方負(fù)責(zé)將對(duì)應(yīng)的800畝綠化帶和53.87萬平方米建筑面積的開發(fā)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移到新設(shè)公司名下；2）甲、乙方負(fù)責(zé)完成對(duì)應(yīng)土地的拆遷、安置、補(bǔ)償、三通一平工作，以及辦理新設(shè)公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需政府部門的立項(xiàng)審批手續(xù)；新設(shè)公司除交納國有土地出讓金及與交納國有土地出讓金相關(guān)的手續(xù)費(fèi)用外，辦理上述手續(xù)所發(fā)生的費(fèi)用均由甲方、乙方承擔(dān)；3）甲、乙方依據(jù)北京市關(guān)于綠化帶建設(shè)的有關(guān)政策，負(fù)責(zé)承擔(dān)大市政建設(shè)費(fèi)用。4）甲、乙方負(fù)責(zé)落實(shí)新設(shè)公司不須再向南磨房鄉(xiāng)政府交納有關(guān)開發(fā)主題公園的土地任何其他稅、費(fèi)。1）丙、丁方負(fù)責(zé)在6億元人民幣的額度內(nèi)為新設(shè)公司提供融資及股東借款用于主題公園及房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)此甲、乙方及新設(shè)公司不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)擔(dān)保責(zé)任。超過6億元人民幣部分的資金缺口由新設(shè)公司自行融資解決。2）丙、丁方承擔(dān)上述6億元人民幣額度內(nèi)的融資及股東借款的利息（該融資及股東借款本金由新設(shè)公司負(fù)責(zé)償還），但享有該6億元人民幣額度內(nèi)融資及股東借款打入新設(shè)公司帳戶后所生成的利息收入。8/23/202328案例一：北京華僑城一二級(jí)聯(lián)動(dòng)1）甲、乙方負(fù)責(zé)將對(duì)應(yīng)的800畝28報(bào)告目錄土地開發(fā)模式概要一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式研究二級(jí)開發(fā)模式研究8/23/202329報(bào)告目錄土地開發(fā)模式概要8/1/20232929股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)合作土地期權(quán)品牌技術(shù)整合聯(lián)合拿地建設(shè)回購?fù)恋囟?jí)開發(fā)（本文研究的）是指投資者在土地公開交易的招拍掛市場(chǎng)上獲取建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售的行為。目前合作開發(fā)主要有幾種方法：二級(jí)開發(fā)方案8/23/202330股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地二級(jí)開發(fā)（本文研究的）是指投資者在土地公開交易的30股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式◎方案內(nèi)容股權(quán)（公司股份和土地權(quán)益）轉(zhuǎn)讓：濱海團(tuán)泊公司與投資商就特定地塊達(dá)成合作購買意向，由濱海團(tuán)泊公司成立項(xiàng)目公司在公開市場(chǎng)上獲取該土地項(xiàng)目，或者由濱海團(tuán)泊公司下屬公司在公開市場(chǎng)上摘取該特定項(xiàng)目，以土地為資產(chǎn)成立項(xiàng)目公司，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓交易的目的；或者由濱海團(tuán)泊公司下屬公司摘得土地后直接進(jìn)行存量土地轉(zhuǎn)讓?！蚍桨附馕龉蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的主要目的是解決土地購買方在招拍掛的公開競(jìng)價(jià)市場(chǎng)上對(duì)于土地成交價(jià)格的可控性，通過存量土地協(xié)商交易，能夠以預(yù)期的價(jià)格成交；股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)就是由濱海團(tuán)泊公司摘地進(jìn)行存量土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓。8/23/202331股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式◎方案內(nèi)容◎方案解析8/1/20233131◎合作流程解析1、濱海團(tuán)泊公司與開發(fā)企業(yè)就意向合作的地塊的合作方式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間、轉(zhuǎn)讓方式，約定地塊的用地指標(biāo)、價(jià)格、上市時(shí)間等達(dá)成一致，并簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合作協(xié)議書》；2、具體方案上有三種：方案A：以濱海公司法人為出資人組建項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司為實(shí)體摘得土地，然后進(jìn)行項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓；方案B：以濱海下屬某公司為實(shí)體摘地后，按約定的條件實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓；方案C：濱海下屬公司摘取土地后，將土地打包注冊(cè)為新項(xiàng)目公司，或與投資商共同出資注冊(cè)項(xiàng)目公司，逐步實(shí)施項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資商。3、通過項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地協(xié)議出讓，濱海公司收回投資和獲取收益；4、濱海公司去招拍掛市場(chǎng)上摘地，有利于控制土地的上市節(jié)奏、規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)和交易價(jià)格。股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式濱海團(tuán)泊公司成立項(xiàng)目公司濱海子公司摘取土地投資商土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓成立項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂土地合作協(xié)議收回投資、收益8/23/202332◎合作流程解析股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式濱海團(tuán)泊公司成立項(xiàng)目公司濱海子公司32股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式案例解析地塊名稱朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村11號(hào)地土地面積(平方米)417977.855建設(shè)用地面積(平方米)263467.927建筑面積(平方米)662219.813開發(fā)程度六通一平容積率2.5成交日期2008年2月3日成交價(jià)（萬元）210059.66每畝地價(jià)（萬元/畝）532受讓單位北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司為來廣營1號(hào)地的土地一級(jí)開發(fā)商2008年2月，中聯(lián)亞以21億元通過招標(biāo)方式獲得改地塊的二級(jí)開發(fā)權(quán)2008年5月，中聯(lián)亞將1號(hào)地打包注冊(cè)為項(xiàng)目公司2008年9月，中鐵建設(shè)集團(tuán)公司出資約24億元收購該項(xiàng)目公司。北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，在08年土地市場(chǎng)冷清的環(huán)境下，成功保障了大規(guī)模土地出讓，避免流拍出現(xiàn)。8/23/202333股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式案例解析地塊名稱朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村11號(hào)地土33《土地轉(zhuǎn)讓合作協(xié)議書》不具有法律效力，該協(xié)議只能建立在企業(yè)雙方互信的基礎(chǔ)上，因此需設(shè)立其他條件加以限制和約束，如在協(xié)議之外需繳納一定的保證金、投資商預(yù)先受讓項(xiàng)目公司股權(quán)的資金交由信托公司托管等；該類合作方案需要濱海團(tuán)泊公司在獲取土地時(shí)需繳納巨額的土地交易保障金和土地出讓金；若如此，則需占用大額的現(xiàn)金，造成公司資金浪費(fèi)。對(duì)此，在《協(xié)議》中要明確該筆資金的來源，盡量縮短支付時(shí)間；或者在政府許可的情況下，延遲土地出讓金支付期限，在項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后由投資商直接支付；或者根據(jù)雙方協(xié)議約定的土地出讓金總額，要求投資商預(yù)先將該筆資金打入指定托管賬戶，設(shè)定該筆資金轉(zhuǎn)移生效的特別條件；對(duì)于銷售型物業(yè)，建議全部轉(zhuǎn)讓該土地權(quán)益，規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于持有型物業(yè)，可部分轉(zhuǎn)讓所持項(xiàng)目公司權(quán)益，以培育持有型物業(yè)的初期運(yùn)營，增加投資信心，同時(shí)使濱海公司擁有固定資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利?！蚍桨冈u(píng)析*34股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式8/23/202334《土地轉(zhuǎn)讓合作協(xié)議書》不具有法律效力，該協(xié)議只能建立在企業(yè)雙34股權(quán)合作模式◎方案內(nèi)容濱海團(tuán)泊公司與投資商達(dá)成合作意向，由濱海公司與投資商共同出資組建項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司為主體摘取土地，并進(jìn)行該地塊的建設(shè)、開發(fā)、銷售和運(yùn)營，甲乙雙方利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)?！蚍桨附馕龉蓹?quán)合作主要是甲乙雙方合作開發(fā)，由于土地方的土地增值收益可以作價(jià)入股項(xiàng)目公司，因此可減少投資商的項(xiàng)目初期投入成本；土地方與投資商聯(lián)合開發(fā)，有利于提升投資商的投資信心。8/23/202335股權(quán)合作模式◎方案內(nèi)容◎方案解析8/1/20233535濱海團(tuán)泊開發(fā)企業(yè)簽訂合作意向書項(xiàng)目公司摘取土地共同出資組建項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行雙方按照約定獲得一定比例收益雙方按照約定獲得一定比例收益◎合作流程解析1、濱海團(tuán)泊與開發(fā)企業(yè)簽訂《合作意向書》，明確甲乙雙方的出資比例、出資形式、甲乙雙方在合資公司中的職責(zé)及利潤(rùn)分成，也即一份甲乙雙方組建公司的合作協(xié)議書；2、濱海團(tuán)泊與開發(fā)企業(yè)組建項(xiàng)目公司；3、項(xiàng)目公司通過公開招拍掛摘地，按雙方約定的要求獲取該地塊的土地使用權(quán)；4、項(xiàng)目公司進(jìn)行二級(jí)物業(yè)開發(fā)，甲乙雙方按約定的職責(zé)各負(fù)其責(zé)5、利潤(rùn)分成，按甲乙雙方的權(quán)益：銷售型物業(yè)通過銷售回款盈利；對(duì)于持有型物業(yè)，項(xiàng)目公司持續(xù)運(yùn)營，根據(jù)經(jīng)營狀況可約定逐步增、減持股份以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的退出機(jī)制。股權(quán)合作模式8/23/202336濱海團(tuán)泊開發(fā)企業(yè)簽訂合作意向書項(xiàng)目公司摘取土地共同出資組建項(xiàng)36股權(quán)合作是在片區(qū)開發(fā)啟動(dòng)階段，市場(chǎng)前景不明朗，增加投資人投資信心的一項(xiàng)重要手段；甲乙雙方共同運(yùn)作，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、品質(zhì)、功能定位等產(chǎn)品的把控，實(shí)現(xiàn)區(qū)域品質(zhì)整體平衡，樹立區(qū)域形象。降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)啟動(dòng)區(qū)的項(xiàng)目而言尤為適合；對(duì)于升值潛力較高的商業(yè)物業(yè)而言，合作開發(fā)保證濱海團(tuán)泊公司可享受項(xiàng)目未來升值的價(jià)值；合作開發(fā)涉及雙方經(jīng)營合作，根據(jù)各企業(yè)的實(shí)力特長(zhǎng)不同，雙方的職責(zé)也應(yīng)有所差異：濱海團(tuán)泊公司作為土地方，可以主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項(xiàng)目法律法規(guī)手續(xù)、稅費(fèi)優(yōu)惠等工作；投資商作為外來者，更多可以利用其管理、技術(shù)、資金、建設(shè)和項(xiàng)目的經(jīng)營；組建合資公司還需考慮出資的方式、比例、回款節(jié)奏、風(fēng)險(xiǎn)控制和退出機(jī)制?！蚍桨冈u(píng)析——可主要用于大型持有型物業(yè)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目*37股權(quán)合作模式8/23/202337股權(quán)合作是在片區(qū)開發(fā)啟動(dòng)階段，市場(chǎng)前景不明朗，增加投資人投資37土地期權(quán)模式◎方案內(nèi)容土地期權(quán)就是濱海團(tuán)泊公司與投資商達(dá)成合作意向，約定：未來一段時(shí)間內(nèi)，投資商承諾以約定的條件摘取約定的土地進(jìn)行開發(fā)，或者對(duì)約定的土地在未來一段時(shí)間內(nèi)享有優(yōu)先購買權(quán)。◎方案解析土地期權(quán)實(shí)質(zhì)就是投資商對(duì)某地塊的承諾開發(fā)；土地方可與投資商簽訂投資意向，有利于提升片區(qū)的投資價(jià)值；土地方按雙方達(dá)成的合作意向進(jìn)行土地一級(jí)（定制化）開發(fā)，提高成交機(jī)率投資商按約定享有一定的優(yōu)惠措施；土地期權(quán)建議主要適用于全國性大型品牌地產(chǎn)商和走高科技精品（開發(fā)）路線的中小地產(chǎn)商。8/23/202338土地期權(quán)模式◎方案內(nèi)容◎方案解析8/1/20233838土地期權(quán)模式戰(zhàn)略聯(lián)盟土地期權(quán)◎戰(zhàn)略聯(lián)盟：濱海團(tuán)泊公司與投資商就片區(qū)土地開發(fā)達(dá)成投資意向，該聯(lián)盟可松可緊；◎連帶開發(fā)：已購入土地的投資商或計(jì)劃購入土地的投資商就地塊周邊一定范圍內(nèi)土地約定在未來一段時(shí)期內(nèi)擁有有限購買權(quán)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)完畢后可持續(xù)運(yùn)營，同時(shí)能夠分享因項(xiàng)目開發(fā)帶來的土地升值價(jià)值。連帶開發(fā)已投資項(xiàng)目周邊區(qū)域計(jì)劃投資項(xiàng)目周邊區(qū)域簽署土地期權(quán)協(xié)議書約定開發(fā)企業(yè)對(duì)于特定地塊的優(yōu)先購買權(quán)，約定交易價(jià)格、產(chǎn)品等團(tuán)泊進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)可借由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行宣傳開發(fā)企業(yè)支付一定的押金大型品牌開發(fā)商若有投資意向，則可提升區(qū)域的投資熱度，吸引其他開發(fā)商進(jìn)入；根據(jù)協(xié)議，根據(jù)意向開發(fā)商的投資要求，在一級(jí)開發(fā)中考慮其投資規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施要求等，定制化開發(fā)提高成交率；根據(jù)土地期權(quán)協(xié)議，給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠措施，如有限購買權(quán)、稅費(fèi)優(yōu)惠等；對(duì)于連帶開發(fā)，有助于吸引那些希望打造品牌地產(chǎn)商的開發(fā)企業(yè)，通過項(xiàng)目先期走精品化路線，帶動(dòng)區(qū)域土地升值，規(guī)模開發(fā)既享有土地升值價(jià)值，又樹立企業(yè)品牌，也提升了區(qū)域的形象和土地價(jià)值。約定在未來某段時(shí)間內(nèi)投資商對(duì)該地塊享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)8/23/202339土地期權(quán)模式戰(zhàn)略聯(lián)盟◎戰(zhàn)略聯(lián)盟：濱海團(tuán)泊公司與投資商就片區(qū)土39品牌技術(shù)整合模式◎方案內(nèi)容品牌技術(shù)整合：濱海團(tuán)泊公司搭建開發(fā)商合作開發(fā)的資源平臺(tái)，將有有資金沒技術(shù)（主要是中小開發(fā)商及外行業(yè)）和有技術(shù)沒資金（精品樓盤開發(fā)商，如陽光100、鋒尚國際等）的不同企業(yè)整合起來，促成土地成交?！蚍桨附馕錾弦惠喗?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期，外行業(yè)積累了大量的產(chǎn)業(yè)資本，但本行業(yè)利潤(rùn)薄弱，房地產(chǎn)相對(duì)來說還是投資價(jià)值洼地，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整周期中，外行業(yè)進(jìn)入動(dòng)力較強(qiáng)，但品牌實(shí)力、技術(shù)較為匱乏，如五礦、中鐵、海爾、海信等；品牌、技術(shù)、管理和資本對(duì)接，樹立外行業(yè)的投資信心，也能整合品牌地產(chǎn)商進(jìn)入，實(shí)現(xiàn)土地順利成交和提升區(qū)域的品質(zhì)；品牌主要適用于高科技地產(chǎn)商和外行業(yè)進(jìn)入者。8/23/202340品牌技術(shù)整合模式◎方案內(nèi)容◎方案解析8/1/20234040品牌技術(shù)整合模式品牌輸出方項(xiàng)目公司◎合作流程解析濱海團(tuán)泊公司與思源資源進(jìn)行對(duì)接整合，獲取各種投資上的投資需求，經(jīng)過資源整合，搭建資源整合和土地交易的平臺(tái)；資源對(duì)接方在平臺(tái)對(duì)接下，達(dá)成合作，并能夠成立項(xiàng)目公司摘地、聯(lián)合開發(fā)?！蚝献麝P(guān)鍵點(diǎn)外行業(yè)進(jìn)入企業(yè)的資金實(shí)力、投資需求及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷；品牌、技術(shù)、管理輸出方的合作條件、產(chǎn)品線和營銷思路；濱海團(tuán)泊公司及思源的平臺(tái)運(yùn)作能力；對(duì)雙方合作的推進(jìn)能力項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)泊交易平臺(tái)提供品牌及技術(shù)提供資金組建進(jìn)行雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益中小開發(fā)商及外行業(yè)8/23/202341品牌技術(shù)整合模式品牌輸出方項(xiàng)目公司◎合作流程解析項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)泊41品牌技術(shù)整合模式陽光100非控股直營模式是在項(xiàng)目所有權(quán)與管理權(quán)分開的前提下,陽光100通過占有合作項(xiàng)目公司30%-40%股權(quán),輸出陽光100品牌和管理標(biāo)準(zhǔn)、流程和制度,由陽光100全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理。加盟單位按照合同規(guī)定向陽光100置業(yè)集團(tuán)總部按照項(xiàng)目銷售收入的4%支付品牌許可和管理服務(wù)費(fèi)。◎方案評(píng)測(cè)品牌技術(shù)整合模式是在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，挖掘開發(fā)商土地需求的重要途徑；濱海團(tuán)泊公司作為平臺(tái)的運(yùn)作者，不實(shí)質(zhì)參與投資，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較?。黄髽I(yè)間合作