房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)及控制分析

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額下降、住房供大于需的情況下存在大面積爆雷現(xiàn)象，而股權(quán)收購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)爆雷現(xiàn)象的主要手段。在股權(quán)收購(gòu)中存在多種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)此，需要從盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)防控體系、合同付款風(fēng)險(xiǎn)防控等角度加強(qiáng)股權(quán)收購(gòu)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制，以便有效規(guī)避與降低股權(quán)收購(gòu)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)企業(yè)更好應(yīng)對(duì)爆雷現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。一、房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷下股權(quán)收購(gòu)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)分析目的（一）減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)頹勢(shì)，面臨房?jī)r(jià)下跌、閑置住房急劇增加、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大量拖欠款、法拍房增多等困境，進(jìn)而出現(xiàn)大面積爆雷現(xiàn)象。在此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求發(fā)展新路徑，還需要從股權(quán)收購(gòu)方面入手，股權(quán)收購(gòu)具有交易便捷、操作簡(jiǎn)單、無(wú)須繳納土地增值稅、資金回流快等優(yōu)勢(shì)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)爆雷現(xiàn)象。在股權(quán)收購(gòu)中由于涉及多種涉稅交易，還需要加強(qiáng)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)分析，確保在股權(quán)收購(gòu)中有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，減少股權(quán)收購(gòu)成本。在股權(quán)收購(gòu)中收購(gòu)方僅需要繳納印花稅，被收購(gòu)方僅需要繳納印花稅與企業(yè)所得稅。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓者的不同屬性，如個(gè)體、外資股東在繳納稅收中存在明顯的差異。在股權(quán)收購(gòu)中通常容易出現(xiàn)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅款問(wèn)題，容易存在財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)隱患。通過(guò)對(duì)其進(jìn)行財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)分析，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓者屬性，能夠根據(jù)具體屬性差異合理計(jì)算稅款，以最低稅款原則進(jìn)行計(jì)算，有效減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。（二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自我重組在房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)銷(xiāo)售額下降、債務(wù)逾期的情況，如恒大、泰禾、寶能等知名房地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機(jī)中。為了有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷現(xiàn)象，需要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自我重組，而股權(quán)收購(gòu)是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)自我重組的有效途徑。一方面，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分累贅資產(chǎn)股權(quán)的方式減少虧損，并自我保留部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)。通過(guò)這種壯士斷臂的方式可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自我重組，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。通過(guò)對(duì)股權(quán)收購(gòu)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)分析，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，順利實(shí)現(xiàn)自我重組。另一方面，在股權(quán)收購(gòu)中通過(guò)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)分析，尤其是通過(guò)盡職調(diào)查可以明確房地產(chǎn)企業(yè)中的累贅資產(chǎn)股權(quán)有哪些，有利于將這些資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的自我重組。（三）預(yù)防與降低財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)收購(gòu)的目的是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化整合，積極應(yīng)對(duì)大面積爆雷現(xiàn)象，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與自救，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。然而在股權(quán)收購(gòu)中涉及大量的財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的內(nèi)容，伴隨著各種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，如所得稅風(fēng)險(xiǎn)、估值風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)自身涉稅風(fēng)險(xiǎn)與外部環(huán)境引起的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等。如果沒(méi)有對(duì)股權(quán)收購(gòu)中可能存在的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，容易導(dǎo)致股權(quán)收購(gòu)無(wú)法順利進(jìn)行，更甚者導(dǎo)致企業(yè)虧損，影響企業(yè)資產(chǎn)順利運(yùn)行。對(duì)此，通過(guò)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)分析，能夠?qū)蓹?quán)收購(gòu)中的各種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)防與規(guī)避，確保股權(quán)收購(gòu)順利進(jìn)行，促使股權(quán)收購(gòu)雙方獲利，取得滿意的股權(quán)收購(gòu)效果。二、房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷下股權(quán)收購(gòu)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的控制策略（一）加強(qiáng)股權(quán)收購(gòu)前盡職調(diào)查一方面，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員或者委派第三方專業(yè)的財(cái)稅人員做好財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，對(duì)被收購(gòu)企業(yè)的各種證照與相關(guān)文件進(jìn)行調(diào)查，如土地所有權(quán)證、項(xiàng)目許可證等，了解被收購(gòu)方企業(yè)的法人與實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的合法性與合規(guī)性。同時(shí)，需要對(duì)被收購(gòu)方企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、債務(wù)債權(quán)、擔(dān)保、資金流轉(zhuǎn)、稅務(wù)、賬簿、憑證、附件在內(nèi)的各種財(cái)務(wù)基礎(chǔ)資料等情況進(jìn)行全面細(xì)致調(diào)查，確保被收購(gòu)方企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)的合法性與真實(shí)有效性，了解被收購(gòu)方企業(yè)是否存在賬外債權(quán)債務(wù)，并在收購(gòu)協(xié)議中需要對(duì)其進(jìn)行特殊約定，要求原股東對(duì)債權(quán)債務(wù)清理，有效規(guī)避各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。收購(gòu)協(xié)議合同的審查、簽訂與履行情況需要全面掌握，確保合同各個(gè)節(jié)點(diǎn)與付款進(jìn)度按照正常規(guī)定要求來(lái)執(zhí)行。另一方面，稅務(wù)盡職調(diào)查。根據(jù)相關(guān)稅務(wù)法律法規(guī)，對(duì)被收購(gòu)方企業(yè)的稅務(wù)情況進(jìn)行全面詳細(xì)的調(diào)查，了解被收購(gòu)方的個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等不同稅種繳納情況，調(diào)查被收購(gòu)方企業(yè)是否存在漏繳、少繳或虛假開(kāi)發(fā)票的情況，明確股權(quán)收購(gòu)中需要履行的各種納稅義務(wù)，了解股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中及收購(gòu)后各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)與稅款繳納情況，對(duì)各種稅費(fèi)如何申報(bào)、代扣代繳與申報(bào)等流程需要詳細(xì)掌握，有效規(guī)避各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（二）構(gòu)建多維股權(quán)收購(gòu)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防范體系首先，在股權(quán)收購(gòu)準(zhǔn)備階段建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。為了確保股權(quán)收購(gòu)的順利進(jìn)行，在收購(gòu)準(zhǔn)備階段需要設(shè)立專門(mén)的調(diào)查小組，對(duì)收購(gòu)過(guò)程中的各種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警處理。通過(guò)專門(mén)的調(diào)查小組對(duì)股權(quán)收購(gòu)的項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查，對(duì)被收購(gòu)方企業(yè)的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)定位等進(jìn)行調(diào)查，掌握被收購(gòu)方企業(yè)的詳細(xì)經(jīng)營(yíng)情況，為股權(quán)收購(gòu)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)提供預(yù)警參考。另外，在股權(quán)收購(gòu)前需要對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，對(duì)估值財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警與規(guī)避處理。選擇官方指定的估值機(jī)構(gòu)，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)水平、業(yè)績(jī)等指標(biāo)對(duì)估值機(jī)構(gòu)的專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行選擇，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)雙方的行業(yè)性質(zhì)與實(shí)際發(fā)展情況合理選擇評(píng)估方法，確保估值機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員的客觀性與專業(yè)性，能夠有效規(guī)避與降低估值風(fēng)險(xiǎn)。其次，在股權(quán)收購(gòu)執(zhí)行中制定與之匹配的風(fēng)險(xiǎn)防控制度。在股權(quán)收購(gòu)執(zhí)行中，需要遵循房地產(chǎn)企業(yè)雙方的意愿，完善股權(quán)收購(gòu)方案。對(duì)執(zhí)行過(guò)程中的融資風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、涉稅風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效防控，制定與之對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控制度。一是加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防控，針對(duì)股權(quán)收購(gòu)執(zhí)行中可能存在的融資風(fēng)險(xiǎn)，需要執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)近五年投資規(guī)劃與融資規(guī)劃，明確債務(wù)融資與股權(quán)融資的詳細(xì)計(jì)劃，并制定與之匹配的財(cái)務(wù)管理制度，避免出現(xiàn)短期融資投入長(zhǎng)期項(xiàng)目中。并加強(qiáng)與銀行合作，借助銀行貸款降低融資風(fēng)險(xiǎn)。二是支付風(fēng)險(xiǎn)防控制度，針對(duì)股權(quán)收購(gòu)執(zhí)行中的現(xiàn)金支付、股權(quán)支付等支付方式進(jìn)行合理選擇，避免由于現(xiàn)金支付或股權(quán)支付影響到企業(yè)內(nèi)部資金的正常流通與運(yùn)作。三是涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)股權(quán)收購(gòu)執(zhí)行中的相關(guān)稅務(wù)種類(lèi)、申報(bào)與繳納稅款等情況進(jìn)行詳細(xì)了解，嚴(yán)格按照稅務(wù)法律法規(guī)履行納稅義務(wù)，有效規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。最后，在股權(quán)收購(gòu)后續(xù)階段構(gòu)建財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防范整合機(jī)制。在股權(quán)收購(gòu)后的整合階段，需要制定財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防范整合機(jī)制，從財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、制度、考核等方面進(jìn)行整合處理，可以規(guī)避對(duì)各種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與控制。一是整合財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確保房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)雙方的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相統(tǒng)一，以此為財(cái)務(wù)管理工作提供統(tǒng)一指導(dǎo)，對(duì)財(cái)務(wù)管理中的各種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。二是整合財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)雙方的財(cái)務(wù)管理流程、財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)互通共享、監(jiān)管體系與財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行整合，形成統(tǒng)一完善的財(cái)務(wù)管理體系，對(duì)這一階段的各種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防與規(guī)避。三、強(qiáng)化股權(quán)收購(gòu)合同付款風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中存在較多的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在大面積爆雷環(huán)境下，股權(quán)收購(gòu)中的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)更多，急需加強(qiáng)股權(quán)收購(gòu)雙方合同付款內(nèi)部控制，以便促進(jìn)雙方財(cái)務(wù)的有效融合，對(duì)各種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避。一方面，明確股權(quán)收購(gòu)協(xié)議約定內(nèi)容。在股權(quán)收購(gòu)協(xié)議合同中需要包含被收購(gòu)方企業(yè)與土地出讓的相關(guān)情況、項(xiàng)目規(guī)劃審批詳細(xì)文件內(nèi)容、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例與價(jià)款、支付方式與時(shí)間范圍、轉(zhuǎn)讓方保證聲明等，并對(duì)違約情況進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。在簽訂協(xié)議之前，需要詳細(xì)了解被收購(gòu)方債務(wù)債權(quán)等情況，將其納入?yún)f(xié)議條款中，明確被收購(gòu)方的擔(dān)保職責(zé)。另一方面，簽訂保障協(xié)議。根據(jù)股權(quán)收購(gòu)協(xié)議履行的情況制定合理有效的履約擔(dān)保協(xié)議，如信息披露與保障協(xié)議中需要做好真實(shí)信息披露，房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)澄清不實(shí)信息，不造謠不傳謠，嚴(yán)格按照法律法規(guī)進(jìn)行真實(shí)信息披露。在支付方面需要適當(dāng)延長(zhǎng)付款時(shí)間，確保與潛在債務(wù)擔(dān)保進(jìn)行有效銜接，對(duì)各種財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防與規(guī)避。四、結(jié)語(yǔ)總