資產(chǎn)評(píng)估課件

資產(chǎn)評(píng)定學(xué)華中科技大學(xué)管理學(xué)院

財(cái)務(wù)與金融系1/105第1章

資產(chǎn)評(píng)定基本概念第一章資產(chǎn)評(píng)定基礎(chǔ)概念1.1資產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)定1．資產(chǎn)定義廣義----由一定數(shù)量物質(zhì)資料和權(quán)利組成某時(shí)點(diǎn)財(cái)物存量；狹義----用于經(jīng)營(yíng)、并且能在經(jīng)營(yíng)中增值財(cái)產(chǎn)。2．資產(chǎn)評(píng)定概念1)資產(chǎn)評(píng)定定義---資產(chǎn)評(píng)定是指評(píng)定機(jī)構(gòu)根據(jù)特定目標(biāo),遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正準(zhǔn)則,按照法定標(biāo)準(zhǔn)和程序,利用科學(xué)辦法,對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算2)評(píng)定關(guān)鍵----對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值進(jìn)行估算.2/1052.資產(chǎn)評(píng)定要素主體、客體、目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、程序、辦法1）主體---評(píng)定人員及機(jī)構(gòu)2）客體---被評(píng)定資產(chǎn)3）資產(chǎn)劃分（P11）（1）有形資產(chǎn)—固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、專項(xiàng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)等（2）無形資產(chǎn)—可確指與不可確指4）資產(chǎn)評(píng)定目標(biāo)：P6[1]中外合資；[2]產(chǎn)權(quán)變動(dòng)（股份制、兼并、聯(lián)合、合并；[3]融通資金；[4]承包及租賃經(jīng)營(yíng)

[5]資產(chǎn)保全；[6]資產(chǎn)清算；[7]咨詢服務(wù)；

[8]法令評(píng)定3/105

5．資產(chǎn)確認(rèn)基本標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)實(shí)性、控制性、有效性、合法性、稀缺性。6．資產(chǎn)評(píng)定對(duì)象分類1>按資產(chǎn)存在形態(tài)2>按獲利能力劃分3>按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在劃分4>按資產(chǎn)法律意義劃分4/1051.2資產(chǎn)評(píng)定特點(diǎn)與分類１．特點(diǎn)（與P8比較一下）主要特點(diǎn)---現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、公正性、預(yù)測(cè)性輔助特點(diǎn)---咨詢性、政策性、系統(tǒng)性、動(dòng)態(tài)性、技術(shù)性、應(yīng)用性2．評(píng)定分類（比P8更加好理解）按評(píng)定主體分類按評(píng)定范圍分類按評(píng)定客體分類按評(píng)定辦法分類

5/1051．3資產(chǎn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、假設(shè)

1價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（1）歷史成本（2）重置成本（3）收益現(xiàn)值(4)市場(chǎng)價(jià)格（5）清算價(jià)格2評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)選擇3資產(chǎn)評(píng)定假設(shè)（1）繼續(xù)使用假設(shè)（不用連續(xù)為妥）“繼續(xù)”有承接意思，即后一種行為或活動(dòng)是前一種承接延續(xù)，主要用在動(dòng)詞或動(dòng)詞性短語之前，表達(dá)“動(dòng)態(tài)”。而一種“持”，即保持。連續(xù)所要表達(dá)是一種狀態(tài)保持，更強(qiáng)調(diào)它“靜態(tài)”特性。（2）公開市場(chǎng)假設(shè)（對(duì)應(yīng)于市場(chǎng)交易前提）（3）破產(chǎn)清算假設(shè)4資產(chǎn)評(píng)定程序—3個(gè)階段，4個(gè)步驟，12個(gè)步驟

6/1051.4資產(chǎn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1.資產(chǎn)評(píng)定工作標(biāo)準(zhǔn)（1）獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)；（2）客觀性標(biāo)準(zhǔn)（3）科學(xué)性標(biāo)準(zhǔn)；（4）專業(yè)性標(biāo)準(zhǔn)2.資產(chǎn)評(píng)定經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)（1）奉獻(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)——考慮其在整體中主要性（2）替代標(biāo)準(zhǔn)——當(dāng)有替代物時(shí)最低價(jià)格資產(chǎn)需求最大（3）預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)——資產(chǎn)價(jià)值不是按過去生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)將來收益盼望值決定。7/105第2章資產(chǎn)評(píng)定基本辦法2.1市場(chǎng)法（現(xiàn)行市價(jià)法）1定義---按照市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格作為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以確定資產(chǎn)價(jià)格一種評(píng)定辦法2前提條件（1）需要一種充足發(fā)育活躍資產(chǎn)市場(chǎng)（2）被評(píng)定資產(chǎn)市場(chǎng)參照物及相比較指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料可搜集到3.公平市場(chǎng)價(jià)格1）公開市場(chǎng)——買賣雙方有足夠時(shí)間去理解、判斷、談判再?zèng)Q定是否成交2）買賣雙方自愿8/1053決定現(xiàn)行價(jià)格基本因數(shù)1）基礎(chǔ)價(jià)格；2）供求關(guān)系；3）質(zhì)量原因4.參照物條件（1）參照物成交價(jià)格必需真實(shí)（2）參照物基本數(shù)量要求（3）參照物與被評(píng)定資產(chǎn)之間基本能夠替代（4）參照物成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常交易成果。9/1055.差異調(diào)整（1）交易時(shí)間差異;（2）地理位置差異（3）功能情況差異;（4）成新率差異（5）交易情況差異（6）市場(chǎng)情況差異（供求、經(jīng)濟(jì)周期、成交活躍度）10/1054評(píng)定辦法（1）有參照物評(píng)定辦法

1）直接法—在公開市場(chǎng)上找到完全相同，已成交資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)為參照。

2）類比法--在公開市場(chǎng)上只能找到相類似參照物資產(chǎn)，將其成交價(jià)格為參照，然后調(diào)整差異，確定被評(píng)定資產(chǎn)價(jià)格。案例：見P5011/105案例：某公司擬進(jìn)行參股經(jīng)營(yíng)，主裝置進(jìn)行評(píng)定經(jīng)考查系統(tǒng)功能性較強(qiáng)裝置壽命23年，已運(yùn)行兩年，對(duì)應(yīng)參照物原始價(jià)格120萬元（1年前），定基物價(jià)指數(shù)1.1，折現(xiàn)率12%，其他數(shù)據(jù)見下表比較項(xiàng)目被評(píng)定資產(chǎn)參照物市場(chǎng)價(jià)格（萬元）？120生產(chǎn)人數(shù)1215人均工資（萬元）0．60．6年產(chǎn)量300002500012/105解：(1)物價(jià)原因調(diào)整參照物價(jià)格=120*1.1=132萬元（2）功能原因調(diào)整—體目前工資節(jié)省年節(jié)省工資：A=（15*0.6/2.5-12*0.6/3）*3=3.6萬元8年折現(xiàn)值：P=A(P/A,0.12，8)=4.9676*3.6=17.88萬元（3）生產(chǎn)能力比較參照物全新時(shí)價(jià)格=132*10/9=146.67萬元被評(píng)定對(duì)象價(jià)格=146.67*3/2.5=176萬元調(diào)整后評(píng)定價(jià)格=（176+17.88）*0.8=155.1萬元13/105（2）無參照物評(píng)定辦法(特殊情況下）1）物價(jià)指數(shù)法評(píng)定價(jià)=原始成本*評(píng)定基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)-差異貶值2）賬面價(jià)值法沒有考慮價(jià)格波動(dòng)原因，適用于構(gòu)建時(shí)間短，成色新資產(chǎn)。14/105

5市場(chǎng)法評(píng)定程序（1）考查評(píng)定對(duì)象特性（2）交易對(duì)方動(dòng)機(jī)（3）選擇可比較參照物（4）對(duì)可比較差異進(jìn)行調(diào)整（5）寫出評(píng)定結(jié)論15/1056現(xiàn)行市價(jià)法優(yōu)缺陷長(zhǎng)處：充足考慮了價(jià)格原因，如實(shí)反應(yīng)了供求關(guān)系；考慮了市場(chǎng)變化原因缺陷：較難找到合適參照物；資料不容易搜集；不一樣人員水平不一樣評(píng)定價(jià)格有差距。16/1052.2重置成本法1.定義—按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)建與被評(píng)定資產(chǎn)相同全新資產(chǎn)所發(fā)生費(fèi)用。2.適用前提及范圍

（１）評(píng)定前后及使用范圍沒有變化；（２）被評(píng)定資產(chǎn)能夠大量復(fù)制、再生（３）實(shí)體特性內(nèi)部構(gòu)造及功能效用（４）被評(píng)定資產(chǎn)具有貶值性（５）收益無法用鈔票表達(dá)，在市場(chǎng)無參照物可找

3.重置成本評(píng)定兩種情況（1）復(fù)原重置成本——P52；（2）更新重置成本——P52

4.重置成本幾個(gè)評(píng)定辦法（1）重置核實(shí)法；（2）功能價(jià)值法17/105（3）物價(jià)指數(shù)法；（4）統(tǒng)計(jì)分析法5.有形損耗及其計(jì)算（1）觀測(cè)法（2）使用年限法（3）修復(fù)費(fèi)使用方法6.功能性損耗及其計(jì)算（1）定義—由于技術(shù)進(jìn)步引發(fā)資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成資產(chǎn)價(jià)值損失。1）超額營(yíng)運(yùn)成本；體現(xiàn)式見P562）超額投資成本C。體現(xiàn)式C=復(fù)原重置成本-更新重置成本有關(guān)功能性貶值詳細(xì)內(nèi)容第三章補(bǔ)充18/1057.經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)算（1）定義—由于外界環(huán)境變化引發(fā)資產(chǎn)價(jià)值貶值。1）因資產(chǎn)利用率下降造成資產(chǎn)價(jià)值貶值；2）因收益減少而造成資產(chǎn)價(jià)值貶值。（2）計(jì)算式：有關(guān)1）情況19/105經(jīng)濟(jì)性貶值補(bǔ)充說明：外部原因造成資產(chǎn)減少外部原因：１）資產(chǎn)閑置２）營(yíng)運(yùn)成本上升－①消耗過大②沒有達(dá)成設(shè)計(jì)能力體現(xiàn)式：（L:所得稅率Pt:凈鈔票流量）有關(guān)2）體現(xiàn)式見P57有關(guān)經(jīng)濟(jì)性貶值詳細(xì)內(nèi)容第三章補(bǔ)充20/105５．評(píng)定程序（1）確定被評(píng)定資產(chǎn)實(shí)體特性，用現(xiàn)行市價(jià)估算重置全價(jià)；（2）確定其成新率；（3）估算其無形損耗；（4）計(jì)算被評(píng)定資產(chǎn)凈值。21/1052.3收益現(xiàn)值法1概念：被評(píng)定資產(chǎn)在剩下壽命期內(nèi)預(yù)期收益采取一定折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值辦法。（At:第t年凈收益；r:折現(xiàn)率）2.基本體現(xiàn)式22/1053.前提條件（1）被評(píng)定資產(chǎn)將來收益能夠預(yù)測(cè)并能用貨幣衡量；（2）資產(chǎn)所有者為取得預(yù)期收益而承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)也能預(yù)測(cè)并用貨幣衡量；（3）被評(píng)定資產(chǎn)預(yù)期獲利年限也能夠預(yù)測(cè)。4.評(píng)定程序及有關(guān)參數(shù)（1）評(píng)定程序見P59下及P60上（2）參數(shù)1）收益：指預(yù)期收益，并且是稅后凈收益，另外是指客觀收益，不是實(shí)際收益。23/1052）折現(xiàn)率與資本化率3）收益期限5.收益法幾個(gè)計(jì)算辦法（1）收益不變，并且年期無限(2)收益不變，并且年期有限，則：24/105（3）各年收益變化，年期無限案例見P63下面。25/105(4)分段法（預(yù)期收益在若干年后不變化）1）年期無限2）年期有限26/105第3章機(jī)器設(shè)備評(píng)定3.1機(jī)器設(shè)備評(píng)定概述1.機(jī)器設(shè)備定義（見P89），另外設(shè)備是支持公司功能從屬資產(chǎn)。（1）機(jī)器設(shè)備主要特點(diǎn)

1)單位價(jià)值大，使用壽命長(zhǎng)

2)價(jià)值量分別按不一樣規(guī)則變化（即價(jià)格賠償與更新不一樣步）

3）價(jià)值與使用價(jià)值非一成不變（即貶值與增值同步發(fā)生）

4）是數(shù)量大、品種多、分布廣即技術(shù)性強(qiáng)有形固定資產(chǎn)27/1052.機(jī)器設(shè)備分類（1）按適用范圍分類1）通用機(jī)器設(shè)備2）專用機(jī)器設(shè)備

3）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（2）按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度分類（3）按組合程度分類3.機(jī)器設(shè)備運(yùn)動(dòng)形式與特點(diǎn)（1）機(jī)器設(shè)備具有以其價(jià)值運(yùn)動(dòng)與實(shí)物運(yùn)動(dòng)相分離特點(diǎn)（2）機(jī)器設(shè)備與其他資產(chǎn)比較，還具有下列特點(diǎn)：28/105

1)有形損耗與無形損耗都比較突出

2)價(jià)值量分別按不一樣規(guī)則變化3.機(jī)器設(shè)備評(píng)定特點(diǎn)（1）以技術(shù)檢查為基礎(chǔ)（2）以單臺(tái)、單件為評(píng)定對(duì)象（3）具有組合而形成系統(tǒng)組成特點(diǎn)

4.機(jī)器設(shè)備評(píng)定步驟（P91）29/1053.2機(jī)器設(shè)備重置成本評(píng)定

1.影響重置成本基本原因

（1）原始成本（2）物價(jià)指數(shù)（3）重置全價(jià)（4）成新率與合計(jì)折舊（5）功能性貶值（6）經(jīng)濟(jì)性貶值30/1052.機(jī)器設(shè)備重置成本測(cè)定（四種辦法）（1）重置核實(shí)法視同機(jī)器設(shè)備現(xiàn)實(shí)購(gòu)造，按料、工、費(fèi)各成本要素消耗量和現(xiàn)行價(jià)格，核實(shí)重置成本。適合于非標(biāo)設(shè)備

（2）物價(jià)指數(shù)分析法根據(jù)被評(píng)定機(jī)器設(shè)備原始成本乘以物價(jià)變動(dòng)指數(shù)來確定其完全重置成本公式：機(jī)器設(shè)備完全重置成本=機(jī)器設(shè)備原始成本×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（3）類比分析法（或直接法）---P94

（4）功能成本法

31/1053.機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=機(jī)器設(shè)備重置成本×實(shí)體性貶值率分之為使用與閑置過程中貶值實(shí)體性貶值率=1-成新率成新率分析：32/1054.成新率測(cè)定（1）機(jī)器設(shè)備壽命：自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、技術(shù)壽命（2）成新率測(cè)定辦法

1）通過技術(shù)判定辦法確定成新率2）在正常情況下，可按折舊條例要求計(jì)算成新率＝（1－已使用年限/要求使用年限）×100％5.功能性貶值測(cè)定(1)運(yùn)行成本比較法年超額運(yùn)行成本＝被評(píng)機(jī)器設(shè)備年運(yùn)行成本－采取新技術(shù)機(jī)

器設(shè)備年運(yùn)行成本凈超額成本＝總超額成本×（1－所得稅率）(2)超額投資成本法---P9833/1055.經(jīng)濟(jì)性貶值測(cè)定經(jīng)濟(jì)性貶值是指機(jī)器設(shè)備本身以外原因造成價(jià)值減少辦法一：利用年收益損失額本金化來進(jìn)行計(jì)算公式為：經(jīng)濟(jì)性貶值＝年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，i，n)當(dāng)每年收益損失額為常數(shù)，則：經(jīng)濟(jì)性貶值＝年收益損失額÷資產(chǎn)收益率34/105辦法二：

通過估算生產(chǎn)能力變化，利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)益指數(shù)法進(jìn)行計(jì)算公式為：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－(生產(chǎn)能力B/生產(chǎn)能力A)x]×100%

式中：生產(chǎn)能力A－機(jī)器設(shè)備設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)能力B－受外界原因影響后生產(chǎn)能力

x－規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)經(jīng)濟(jì)性貶值額＝(重置完全成本×成新率－功能性貶值)×經(jīng)濟(jì)性貶值率35/1051.重置核實(shí)法(1)按復(fù)原成本評(píng)定重置凈價(jià)＝∑(原購(gòu)建量耗×現(xiàn)行價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn))×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值(2)按更新成本評(píng)定重置凈值＝∑(更新替代后量耗×現(xiàn)行價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn))×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值36/1052.指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)被評(píng)定資產(chǎn)原始成本和物價(jià)變動(dòng)指數(shù)，按現(xiàn)行價(jià)格水平計(jì)算重置全價(jià)，再扣除有關(guān)原因，然后確定資產(chǎn)重置凈價(jià)。重置凈價(jià)＝資產(chǎn)原始成本×(評(píng)定時(shí)定基物價(jià)指數(shù)/購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù))×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值37/1052.指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)被評(píng)定資產(chǎn)原始成本和物價(jià)變動(dòng)指數(shù)，按現(xiàn)行價(jià)格水平計(jì)算重置全價(jià)，再扣除有關(guān)原因，然后確定資產(chǎn)重置凈價(jià)。重置凈價(jià)＝資產(chǎn)原始成本×(評(píng)定時(shí)定基物價(jià)指數(shù)/購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù))×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值38/1053.功能成本法(1)線性回歸分析法(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析法機(jī)器設(shè)備重置凈價(jià)＝標(biāo)準(zhǔn)機(jī)器設(shè)備價(jià)格×(被估機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)能力/標(biāo)準(zhǔn)機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)能力)x×成新率－經(jīng)濟(jì)性貶值4.點(diǎn)面推算法（略）39/105

3.4機(jī)器設(shè)備現(xiàn)行市價(jià)評(píng)定法

1.現(xiàn)行市價(jià)評(píng)定

(1)現(xiàn)行市價(jià)評(píng)定辦法主要是類比法。所謂類比法,就是根據(jù)市場(chǎng)類似或相同資產(chǎn)交易價(jià)格，通過原因?qū)Ρ确治觥⒄{(diào)整差額，然后確定資產(chǎn)重估價(jià)格。

(2)類比法主要特點(diǎn)有兩點(diǎn)

1）以相同或相類似資產(chǎn)交易價(jià)格為基礎(chǔ)；

2）以相同或相類似資產(chǎn)兩個(gè)以上參照物進(jìn)行對(duì)比分析，調(diào)整差異。40/105類比法評(píng)定步驟：選擇參照物。選擇可供比較原因和計(jì)算單位。進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，搜集資料并驗(yàn)證精確性。對(duì)比分析。調(diào)整差額。確定資產(chǎn)重估價(jià)格。案例：石油化工廠石油裂解中某個(gè)成套設(shè)備評(píng)定，選擇了三個(gè)參照物，其詳細(xì)參數(shù)如下：41/105對(duì)比原因單位參照物1參照物2參照物3被評(píng)定資產(chǎn)年生產(chǎn)能力噸25000300003500040000交易價(jià)格萬元150240360？工人定員人65758593交易時(shí)間10個(gè)月前6個(gè)月前2個(gè)月前目前已使用年限年4355余用年限年10111210新舊程度%71.4078.670.666.67評(píng)定權(quán)重Q0.20.30.5其他條件：（1）物價(jià)指數(shù)每個(gè)月上漲2.5%；（2）工人工資為7000元/人.年；（3）功能系數(shù)200元/噸（按全新規(guī)?？紤]）；（4）折現(xiàn)率10%，所得稅率15%42/105解（1）功能性原因影響---計(jì)算修正值C1=（4萬-2.5萬）×200=300萬元扣除折舊后=300×0.6667=200萬元C2=（4萬-3萬）×200=200萬元扣除折舊后=200×0.6667=133.33萬元C3=（4萬-3.5萬）×200=100萬元扣除折舊后=100×0.6667=66.67萬元（2）自動(dòng)化程度影響---計(jì)算修正值。被評(píng)定資產(chǎn)分別：對(duì)比參照物1，勞動(dòng)生產(chǎn)率L1=25000/65=384.6噸/人、年對(duì)比參照物2，勞動(dòng)生產(chǎn)率L2=30000/75=400噸/人、年對(duì)比參照物1，勞動(dòng)生產(chǎn)率L1=35000/85=411.8噸/人、年當(dāng)被評(píng)定資產(chǎn)產(chǎn)量為40000噸/年，對(duì)比各參照物，分別可節(jié)省工人數(shù)：G1=（40000/384.6-93）=11人；G2=（40000/400-93）=7人G3=（40000/411.8-93）=4.1人扣稅后各參照物年超額營(yíng)運(yùn)成本分別為：S1=7000×11×（1-0.15）=6.595萬元；S2=7000×7×（1-0.15）=4.165萬元S1=7000×4.1×（1-0.15）=2.4395萬元由于被評(píng)定余用年限為23年，則各參照物相對(duì)于將來23年折現(xiàn)值：43/105P1=6.595×（P/A，10%，10）=40.22萬元P2=4.165×（P/A，10%，10）=25.59萬元P3=2.4395×（P/A，10%，10）=14.99萬元（3）對(duì)物價(jià)變動(dòng)修正----與各成交參照物價(jià)格對(duì)比后物價(jià)增加值：T1=150×10×2.5%=37.5萬元；T2=240×6×2.5%=36萬元；T3=360×2×2.5%=18萬元。（4）與各參照物對(duì)比后，分別確定重估值V1=150+200+40.22+37.5=422.72萬元V2=240+133.33+25.59+36=434.92萬元V3=360+66.67+14.99+18=459.67萬元按加權(quán)平均取值，則：V=Q1×V1+Q2×V2+Q3×V3=444.86萬元44/105第四章房地產(chǎn)評(píng)定4.1房地產(chǎn)評(píng)定概述1.房地產(chǎn)----房屋建筑物及土地總稱（從物角度與法律角度定義）2.房地產(chǎn)評(píng)定對(duì)象----土地使用權(quán)及土地附著建筑物因此房地產(chǎn)價(jià)格取決于土地價(jià)格特性及從屬于土地建筑物特性，也與它們市場(chǎng)特性及價(jià)格評(píng)定特殊規(guī)律性有關(guān)。3.房地產(chǎn)特點(diǎn)（1）土地特點(diǎn)（包括其自然、人文方面）

1）土地自然特性

A.數(shù)量穩(wěn)定性；B.位置不可移動(dòng)性；

C.效用持久性；D.價(jià)值保值與增值性

45/1052）土地經(jīng)濟(jì)特性（人文特性）

A.用途廣泛性；B.數(shù)量稀缺性；C.社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可變性；D.可壟斷性3）土地分類

A.按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途； B.按經(jīng)濟(jì)地理位置；

C.按所有權(quán)歸屬； D.按利用程度；

E.按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)（2）建筑物特點(diǎn)1）不能脫離土地而存在2）使用價(jià)值有限性3）屬于可再生性社會(huì)資源46/1054.房地產(chǎn)特性（見P119—120）歸納了土地及房屋建筑物特點(diǎn)而給出特性5.房地產(chǎn)市場(chǎng)特性（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性及不完善性（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易復(fù)雜性（3）房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)對(duì)于需求市場(chǎng)變化反應(yīng)滯后性6.房地產(chǎn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（P122—P126）（1）供應(yīng)與需求標(biāo)準(zhǔn)；（2）最有效使用標(biāo)準(zhǔn)（3）替代標(biāo)準(zhǔn)；（4）預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)（5）土地與建筑物分離估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)7.房地產(chǎn)評(píng)定程序（P126-P128）47/1054.2土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)定1.地租與地價(jià)理論（1）地租理論---直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所制造剩下產(chǎn)品被土地所有者占有那部分超額利潤(rùn)。參照馬克思在《資本論》第三卷第六篇第三十七章中“利潤(rùn)分割”中分析了超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地租。地租分為三類：級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租（2）地價(jià)理論---建立在地租理論上，其實(shí)質(zhì)是地租資本化。其價(jià)格基本由兩部分組成：土地物資及土地資本土地價(jià)格=（真正地租+土地投資折舊+投資利息）/資本利率48/105地價(jià)理論有三方面理論：1）土地收益理論：地價(jià)=（土地總收入-總成本）/資本化利率2）土地供求理論：土地價(jià)格取決于供應(yīng)與需求3）影子價(jià)格理論：以機(jī)會(huì)成本定土地價(jià)格。反應(yīng)了土地勞動(dòng)消耗及土地稀缺程度。49/1052.我國(guó)地產(chǎn)價(jià)格體系（1）按權(quán)屬分類；

1）土地所有權(quán)價(jià)格

2）土地使用權(quán)價(jià)格

3）土地租賃價(jià)格

4）土地抵押價(jià)格（2）按形成方式分類；1）交易價(jià)格：A征地價(jià)格、B出讓價(jià)格、C轉(zhuǎn)讓價(jià)格50/1052）評(píng)定價(jià)格

A交易底價(jià)：成交價(jià)格基礎(chǔ)，是最低價(jià)格根據(jù)

B基準(zhǔn)地價(jià)：城鎮(zhèn)國(guó)有土地基本標(biāo)價(jià)根據(jù)

C課稅價(jià)格：為征收土地使用稅而評(píng)定課稅基準(zhǔn)價(jià)格

51/1053.地產(chǎn)價(jià)格影響原因1）一般原因行政原因社會(huì)原因經(jīng)濟(jì)原因其他一般原因（城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃及土地利用規(guī)劃）2）區(qū)域原因52/1053）個(gè)別原因位置原因地形與地勢(shì)地力與地質(zhì)原因面積與形狀原因土地利用原因53/1054.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)定1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1）替代標(biāo)準(zhǔn)2）最有效使用標(biāo)準(zhǔn)3）變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)4）供需標(biāo)準(zhǔn)5）奉獻(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)54/1052.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)定辦法市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法、收益法、成本法、路線價(jià)法、剩下法。1）市場(chǎng)比較法基本原理---替代標(biāo)準(zhǔn)修正原因:a.交易原因b.區(qū)域原因c.個(gè)別原因d.價(jià)格原因e.年限修正系數(shù)55/105市場(chǎng)比較法一般公式待估土地價(jià)格=參照土地價(jià)格×a×b×c×d再考慮年限修正系數(shù)影響估算步驟廣泛搜集資料；選擇合適參照案例；考慮市場(chǎng)交易情況補(bǔ)正；期日修正（價(jià)格原因）；地域原因；個(gè)別原因；確定待估土地價(jià)格56/105案例有一土地面積為7300平方米，用市場(chǎng)比較法評(píng)定其價(jià)格，選擇4個(gè)交易案例，分析后以為：1）交易情況補(bǔ)正，甲土地賣方急于成交，價(jià)格比正常情況低2%；乙地交易時(shí)有利害關(guān)系，比正常情況低3%；丙土地由于買方急于成交，購(gòu)買價(jià)格高于正常價(jià)格5%；丁土地正常情況正常成交。2）期日修正：甲乙兩地是近來成交，丙丁為六個(gè)月前成交，修正系數(shù)為104/100。3）區(qū)域原因修正：甲處于生活區(qū)，修正系數(shù)為100/130；乙處于風(fēng)景區(qū)，修正系數(shù)100/120；丙在交通路口附近，修正系數(shù)為100/125；丁在商業(yè)區(qū)，修正系數(shù)為100/1344）個(gè)別因數(shù)修正：均為110/1005)甲參照物價(jià)格1000元/平方米；乙參照物價(jià)格1050元/平方米；丙參照物價(jià)格950元/平方米；丁參照物價(jià)格980元/平方米57/1052）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)是由政府制定城鎮(zhèn)國(guó)有土地基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，是各城鎮(zhèn)按不一樣土地級(jí)別、不一樣地段分別評(píng)定和測(cè)算商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地使用權(quán)平均價(jià)格評(píng)定目標(biāo)---為土地使用權(quán)合理轉(zhuǎn)讓提供指導(dǎo)根據(jù)，增強(qiáng)國(guó)家管理和控制土地能力。思緒：利用本地政府制定基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)出讓年限、個(gè)別原因、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓等原因進(jìn)行系數(shù)修正，從而求取土地使用權(quán)價(jià)格58/105基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)容：出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。計(jì)算公式：待估土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×

年限修正系數(shù)×

個(gè)別原因系數(shù)×市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓原因步驟：分五步案例：解說習(xí)題集P6之五中159/1053）收益還原法基本原理：將土地在將來預(yù)期純收益按一定還原利率折算為現(xiàn)值辦法適用范圍：租賃土地或公司用土地。計(jì)算公式：分為年期無限及年期有限兩種情況。60/105若土地將來各年收益不變（1）年期無限

P=a/rP為土地收益價(jià)格

a為土地純收益

r為土地還原率(2)年期有限

P、A、i含義同前

n為使用土地年期或有土地收益年期61/105（3）若t年前純收益有變化，t年后取純收益A為平均值，則：案例：62/105某市區(qū)有二層磚混構(gòu)造辦公樓一棟，土地面積35平方米，建筑面積60平方米，月租金1440元，簽約日為2023年12月，房屋稅為租金收入12%，土地使用稅為2元/年.平方米，維修費(fèi)按房屋現(xiàn)值1.5%，管理費(fèi)按年租金3%，租金損失準(zhǔn)備費(fèi)為半個(gè)月房租，保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)房屋現(xiàn)值0.4%，房屋重置單價(jià)為1100元/平方米，建筑物已使用23年，尚可使用25年，殘值率3%，房屋還原利率8%，土地還原利率7%。評(píng)定該土地價(jià)格。63/1053)成本法(1)基本原理:生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)格論----以取得及開發(fā)土地所花費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，在加上一定利潤(rùn)及稅金評(píng)定辦法。(2)適用范圍對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早期開發(fā)后供公益事業(yè)使用土地估價(jià)新近由于開發(fā)建設(shè)而形成土地價(jià)值評(píng)定有些土地因特殊性用途成本法應(yīng)用公式64/105（1）新開發(fā)土地價(jià)格Jf—建蔽率或有效宅地化率a---銷售及管理費(fèi)比率x---素地地價(jià)b---土地開發(fā)費(fèi)用n---土地從開發(fā)到銷售出去所需要時(shí)間（月數(shù)）m---開發(fā)工程費(fèi)利息所支付時(shí)間（月數(shù)）p---投資收益率案例：65/105（2）開發(fā)后土地價(jià)格G，體現(xiàn)式：G=土地重新開發(fā)造價(jià)+加減修正土地重新開發(fā)造價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)+正常利息利潤(rùn)+政府收取純地租土地取得費(fèi)用=征地賠償費(fèi)+勞動(dòng)力安頓費(fèi)+地上附著物賠償費(fèi)+青苗賠償費(fèi)+征地管理費(fèi)+新菜地開發(fā)基金+耕地占用稅+其他費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)又包括：市政公用設(shè)施配套費(fèi)、建筑物功能系數(shù)、地域差系數(shù)案例：見解說，區(qū)分教材中所有權(quán)評(píng)定。66/1055.路線價(jià)評(píng)定（1）原理：面向特定街道并且相近似街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取其標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)（路線價(jià)），利用深度系數(shù)計(jì)算其他宗地價(jià)格。（2）體現(xiàn)式宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×臨街寬度×地塊深度×其他條件修正率以上關(guān)鍵指標(biāo)在于路線價(jià)，而不是P167中深度指數(shù)67/105（3）關(guān)鍵內(nèi)容---路線價(jià)確實(shí)定1）劃分路線價(jià)重點(diǎn)A.同一街廓路線價(jià)一般相同；不一樣街廓路線價(jià)不一樣B.同一長(zhǎng)街按繁華程度不一樣劃分路線價(jià)C.同一長(zhǎng)街兩側(cè)繁華程度不一樣步，能夠劃分兩種路線價(jià)D.對(duì)不繁華街區(qū)，能夠幾條街廓共一條路線價(jià)68/1052）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度3）確定標(biāo)準(zhǔn)宗地單價(jià)，一般采取市場(chǎng)比較法評(píng)定4）定深度指數(shù)---根據(jù)日本、臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)以16米為標(biāo)準(zhǔn)深度（基準(zhǔn)），每4米為級(jí)距，分別確定各深度指數(shù)。案例：見解說。69/1054.3房產(chǎn)價(jià)格評(píng)定一般有兩大類：A.工廠公司、事業(yè)單位房屋；B.純正商品房。1.評(píng)定前準(zhǔn)備工作1）房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)查勘2）房屋建筑物完損等級(jí)評(píng)定完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房70/1052.房屋建筑分類1）按構(gòu)造件材質(zhì)分類2）按原始用途分類3.房屋建筑物評(píng)定特點(diǎn)

不但要考慮房屋建筑物本身投入和實(shí)際磨損，并且要考慮多種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和國(guó)家政策影響原因。

在房屋建筑物評(píng)定中，應(yīng)當(dāng)考慮下列原因：

物理原因 土地原因 環(huán)境原因 經(jīng)濟(jì)地理原因 政策原因71/1054.影響房產(chǎn)價(jià)格原因（1）影響價(jià)格基本原因

1）房屋建筑成本房屋建筑安裝工程費(fèi)土地賠償和改良費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)；管理費(fèi)街坊配套費(fèi)貸款利息72/105

2)稅金

3)建房利潤(rùn)

4)其他附加費(fèi)

5)國(guó)家征收土地使用費(fèi)（2）影響房屋建筑物價(jià)格其他原因

1）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)

2）房屋設(shè)備

3）房屋從屬設(shè)施

4）地段、層次、朝向增減原因

5)房屋磨損和完好程度73/1055.房產(chǎn)價(jià)格評(píng)定辦法（1）重置成本法

1）重置成本估算辦法

典型工程預(yù)決算調(diào)整法（P171)(前提:被評(píng)定單位保存有比較完整工程預(yù)決算檔案資料)

造價(jià)法(P178)---不屬于市場(chǎng)法要素價(jià)格指數(shù)法（見P171）74/105（2）殘余估價(jià)法---P176解說P176例6-11(3)市場(chǎng)比較法1)原理：以市場(chǎng)上相同或相類似建筑物交易價(jià)格作為參照物，以待估建筑物為標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整差異，評(píng)定建筑物價(jià)格。2）前提條件：A.具有成熟、公開、活躍市場(chǎng)，可找到參照物；B.參照物之間具有可比性（構(gòu)造、地段、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）75/1053）估算式房產(chǎn)價(jià)格=參照房產(chǎn)價(jià)格×情況修正率×期日修正率×差異修正率×建筑面積其中差異原因：成新率、工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量等差異。（4）租金現(xiàn)值法

1)原理：房產(chǎn)在連續(xù)獲利情況下，將各年凈租金按一定還原率折現(xiàn)，估算房產(chǎn)價(jià)格辦法。2）計(jì)算式：A.年期無限時(shí)，各年凈租金等76/105B.年期無限時(shí)，各年凈租金相等前5年可大體估算年租金，第6年起凈租金本金化后折現(xiàn)。例：口述內(nèi)容C.一定期期內(nèi)，各年凈租金在不固定。例：口述內(nèi)容77/105（5）標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照法1）原理：被評(píng)定房屋各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)與同類型式樣房屋要求標(biāo)準(zhǔn)相比較后，確定各指標(biāo)在在構(gòu)造構(gòu)件、裝修、設(shè)備增減率情況，最后評(píng)定房屋價(jià)格。2）體現(xiàn)式：房?jī)r(jià)=基準(zhǔn)價(jià)格×（1+裝修增減率）×（1+設(shè)備增減率）×（1+從屬設(shè)施增減率）×（1+地段、層次、朝向增減率）×成新率×房屋面積案例：口述78/105第五章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)定（略）

第六章長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)定6.1長(zhǎng)期投資評(píng)定1.長(zhǎng)期投資評(píng)定特點(diǎn)（1）是對(duì)資本金評(píng)定；（2）是對(duì)被投資單位償債能力及獲利能力評(píng)定。1)長(zhǎng)期投資概念及分類長(zhǎng)期投資一般概念----公司將資金投入到不準(zhǔn)備一年內(nèi)變現(xiàn)資產(chǎn)。包括有價(jià)證券及直接投資。79/1052.長(zhǎng)期投資概念分類A.廣義長(zhǎng)期投資是泛指公司投入資產(chǎn)（包括向本公司和公司以外投資活動(dòng)），以期在將來一定期間內(nèi)取得報(bào)酬活動(dòng)。B.狹義長(zhǎng)期投資是指公司向那些并非直接為本公司使用項(xiàng)目投入資產(chǎn)，并以利息、使用費(fèi)、分紅、股息或租金收等形式取得收益行為.2）主線目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配備，以期取得更大投資效益。80/1053.長(zhǎng)期投資分類----投資債券、股票及股權(quán)投資，其他投資（除上述以外如合資、合作、聯(lián)營(yíng)等）1）按性質(zhì)分類----股權(quán)投資、債權(quán)投資2）按方式分類----購(gòu)買證券，以鈔票、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)直接投資到對(duì)方公司，形成聯(lián)營(yíng)、合資合作方式。6.2債權(quán)投資評(píng)定1.債券投資特點(diǎn)----安全性高、收益較穩(wěn)定、流動(dòng)性好。2.評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（1）收益折現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)（2）實(shí)際變現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)81/1054.債券評(píng)定辦法（1）非上市流通債券評(píng)定辦法1）每年支付利息，到期還本債券評(píng)定體現(xiàn)式：例：某公司持有10萬元十年期債券，年利息率14%，每年計(jì)息一次，該債券已經(jīng)購(gòu)買1年，評(píng)定時(shí)安全利率為8%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2%，評(píng)定債券價(jià)值。82/1052）到期還本支付利息債券評(píng)定體現(xiàn)式：其中：式中：F:為債券到期本息和；r:債券年利率；i:為折現(xiàn)率n:債券剩下期限案例：某公司購(gòu)買10萬元國(guó)家債券，4年期，年利率10%（單利），已經(jīng)持有2年，折現(xiàn)率8%，評(píng)定債券價(jià)值。（2）可上市債券評(píng)定----按證券交易所掛牌價(jià)評(píng)定。83/1055.股票投資評(píng)定（1）股票特點(diǎn)：收益不穩(wěn)定，不還本，屬于高風(fēng)險(xiǎn)不確定祈求權(quán)有價(jià)證券。（2）股票投資評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)在價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)收益本金化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際變現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)（3）股票價(jià)格種類A.票面價(jià)格B.賬面價(jià)格C.市場(chǎng)價(jià)格D.清算價(jià)格84/105（4)股票收益----股票給持股人帶來收益1）股息收入2）紅利收入3）資本增值收入4）資本利得收入（5）股票評(píng)定辦法1）非上市股票評(píng)定A.優(yōu)先股評(píng)定----類似于債券評(píng)定，但沒有本金回收。

此處，n趨于無窮85/105B:一般股評(píng)定股票收益，假定按下列幾個(gè)情況處理：第一：固定紅利模型（P218）評(píng)定模型能夠資本化。為避免固定紅利偶爾性，能夠加權(quán)平均計(jì)算紅利A，用三部法模型評(píng)定股票價(jià)值。第二：紅利增加模型（P218）第三：分段模型（P219）86/1056.4在建工程資產(chǎn)評(píng)定1.在建工程特點(diǎn)及評(píng)定辦法1)在建工程資產(chǎn)是指在資產(chǎn)評(píng)定時(shí)尚未完工建設(shè)項(xiàng)目，或者雖然已經(jīng)完工但尚未交付使用建設(shè)項(xiàng)目，以及建設(shè)項(xiàng)目備用材料、設(shè)備等物資資產(chǎn)。2)在建工程有特點(diǎn)：a.在建工程資產(chǎn)種類比較多、情況復(fù)雜；b.在建工程資金利用與資產(chǎn)形象進(jìn)度有差異；87/105c.在建工程進(jìn)度與資產(chǎn)功能差異很大，它們之間可比性小d.在建工程某些部分建設(shè)工期之間差異大e.在建工程價(jià)格受后續(xù)工期影響大2.在建工程評(píng)定1）在建工程評(píng)定步驟a.清查核實(shí)未完工程，確定工程形象進(jìn)度b.在建工程評(píng)定2）在建工程評(píng)定辦法部位進(jìn)度法（形象進(jìn)度法）P180成本法假設(shè)開發(fā)法88/105第七章無形資產(chǎn)評(píng)定7.1評(píng)定目標(biāo)及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1.無形資產(chǎn)定義---由特定主體控制，不具有獨(dú)立實(shí)體，而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能較長(zhǎng)期發(fā)揮作用并具有連續(xù)獲利能力資產(chǎn)。2.無形資產(chǎn)分類（1）狹義角度---工業(yè)產(chǎn)權(quán)、版權(quán)知識(shí)型無形資產(chǎn)；（2）廣義角度---一切人類智力發(fā)明成果。3.無形資產(chǎn)特點(diǎn)：非實(shí)體性、排他性、效益性、不確定性。89/105國(guó)際知識(shí)工業(yè)產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)（AIPPI）分類1.可確指無形資產(chǎn)---知識(shí)產(chǎn)權(quán)、行為權(quán)利、對(duì)物產(chǎn)權(quán)、公共關(guān)系、其他無形資產(chǎn)。其中：（1）知識(shí)產(chǎn)權(quán)：創(chuàng)作性權(quán)利成果及識(shí)別性標(biāo)志權(quán)利。創(chuàng)作性權(quán)利包括：發(fā)明專利、集成電路權(quán)、專有技術(shù)權(quán)、工業(yè)外觀設(shè)計(jì)權(quán)、版權(quán)、軟件權(quán)及植物新品種權(quán)。識(shí)別性標(biāo)志權(quán)利包括：商標(biāo)權(quán)、廠商名稱權(quán)及其他識(shí)別性標(biāo)志權(quán)。（2）行為權(quán)利：專營(yíng)權(quán)、進(jìn)出口許可證、生產(chǎn)許可證、購(gòu)銷協(xié)議（3）對(duì)物產(chǎn)權(quán)：土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)、租賃權(quán)益、優(yōu)惠融資條件（4）公共關(guān)系：顧客名單、雇員關(guān)系、代理銷售關(guān)系（5）其他無形資產(chǎn)：稅收優(yōu)惠等2.不可確指無形資產(chǎn)---商譽(yù)90/1053.評(píng)定目標(biāo)

評(píng)定目標(biāo)不一樣，其差價(jià)遠(yuǎn)大于有形資產(chǎn)。由于無形資產(chǎn)自有特性，一般不能用于抵押、清償、課稅，主要用于內(nèi)部營(yíng)運(yùn)，對(duì)外投資、轉(zhuǎn)讓，故評(píng)定兩類目標(biāo)是：（1）以無形資產(chǎn)成本費(fèi)用攤銷為目標(biāo)----按稅法及有關(guān)財(cái)務(wù)法規(guī)要求進(jìn)行。（2）以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及投資為目標(biāo)。91/1054.無形資產(chǎn)評(píng)定對(duì)象（1）當(dāng)以成本費(fèi)用攤銷為目標(biāo)---攤銷是對(duì)成本賠償。評(píng)定對(duì)象主要是資產(chǎn)化資產(chǎn)，如專項(xiàng)基金、生產(chǎn)發(fā)展基金等，不包括開發(fā)費(fèi)用，如科研費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙等費(fèi)用。（2）當(dāng)轉(zhuǎn)讓及投資為目標(biāo)---按投資轉(zhuǎn)讓標(biāo)物來確定。單項(xiàng)無形資產(chǎn)比整體無形資產(chǎn)簡(jiǎn)單，前者無論是自創(chuàng)開發(fā)或外購(gòu)均屬于評(píng)定對(duì)象。

5.無形資產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)---與評(píng)定目標(biāo)有關(guān)（1）以無形資產(chǎn)成本費(fèi)用攤銷為目標(biāo)時(shí)---按重置成本標(biāo)準(zhǔn)；（2）當(dāng)以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及投資為目標(biāo)時(shí)---按收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。92/1057.2無形資產(chǎn)重置成本評(píng)定1.無形資產(chǎn)成本特性1）不完整性：盡管有些無形資產(chǎn)形成是能夠進(jìn)行成本核實(shí)，如新技術(shù)研制開發(fā)和新產(chǎn)品研制往往要做成本統(tǒng)計(jì)，但無形資產(chǎn)生產(chǎn)成本在會(huì)計(jì)賬目上往往是不完整。并且無形資產(chǎn)屬發(fā)明性勞動(dòng)成果，成果出現(xiàn)帶有較大隨機(jī)性、偶爾性和關(guān)聯(lián)性，經(jīng)常是在一系列努力與失敗和投入與揮霍后才取得某些成果，而失敗損失代價(jià)很難估計(jì)和確切量化。2）弱對(duì)應(yīng)性。無形資產(chǎn)價(jià)值不一樣于有形資產(chǎn)價(jià)值，具有特殊性、例外性。從而使無形資產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用缺乏明確對(duì)應(yīng)性。93/1053）虛擬性。由于無形資產(chǎn)價(jià)值具有弱對(duì)應(yīng)性特點(diǎn)，因此其評(píng)定值精確性普遍低于有形資產(chǎn)評(píng)定值，尤其是某些無形資產(chǎn)內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它外在形式含義，這時(shí)無形資產(chǎn)成本只具有象征意義。例如商標(biāo)成本核實(shí)是商標(biāo)設(shè)計(jì)費(fèi)、登記注冊(cè)費(fèi)、廣告費(fèi)等，而商標(biāo)內(nèi)涵是指商品內(nèi)在質(zhì)量信譽(yù)，它包括了該商品使用特種技術(shù)、配方和數(shù)年經(jīng)驗(yàn)積累，此時(shí)商標(biāo)形式本身所費(fèi)成本只具有象征性或稱虛擬性。2.自創(chuàng)無形資產(chǎn)完全重值成本評(píng)定

利用重置成本法評(píng)定無形資產(chǎn)價(jià)值，要按評(píng)定基準(zhǔn)日計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來測(cè)算重新取得該項(xiàng)資產(chǎn)所費(fèi)，必要時(shí)還要考慮物價(jià)變動(dòng)時(shí)影響，并且根據(jù)評(píng)定對(duì)象使用情況考慮其實(shí)體性貶值影響。（1）基本程序是：1）估算被評(píng)定資產(chǎn)重置全價(jià)；94/1052）確定被評(píng)定資產(chǎn)使用年限；3）估算被評(píng)定資產(chǎn)多種損耗，主要是確定成新率；4）計(jì)算確定被評(píng)定資產(chǎn)凈值。1）財(cái)務(wù)核實(shí)法思緒：按無形資產(chǎn)實(shí)際發(fā)生材料、工時(shí)消耗量，以現(xiàn)行價(jià)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)估算。體現(xiàn)式其中：W、H分別表達(dá)某種物質(zhì)、工時(shí)消耗量J、F分別表達(dá)某種物質(zhì)單價(jià)、工時(shí)單價(jià)95/105（2）市價(jià)調(diào)整法1）思緒：參照某些類似無形資產(chǎn)售價(jià)及可攤銷成本支出，定出成本市價(jià)比R，換算出無形資產(chǎn)重置成本。2）體