第三章物業(yè)服務(wù)合同簽訂

第三章：物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂

與管理規(guī)約制定

1/45洛克菲勒故事有一天，一種朋友對(duì)洛克菲勒說(shuō)，他有一筆五萬(wàn)美無(wú)債款討不回來(lái)，并且由于他和借款者交情不錯(cuò)，當(dāng)初沒(méi)有簽訂正式借據(jù)，目前想控告他欠款也沒(méi)有證據(jù)了。他問(wèn)洛克菲勒有何良策討回這筆借款。“很簡(jiǎn)單，你寫(xiě)一封信，催他還十萬(wàn)借款?！薄翱墒?，他事實(shí)上只欠我五萬(wàn)呀！”那位朋友說(shuō)?！爱?dāng)他回信辯解時(shí)，你就有證據(jù)了?！甭蹇朔评瞻察o地回答。2/45簽訂與履行物業(yè)管理協(xié)議，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)關(guān)鍵內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)基石。3/45一、有關(guān)協(xié)議基本知識(shí)協(xié)議簽訂，必須通過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段。

（一）、協(xié)議要約簡(jiǎn)單說(shuō)，要約就是簽訂協(xié)議意思表達(dá)，承諾就是對(duì)要約接收。假如受要約人以為要約中有些內(nèi)容不能接收，并提出修改提議，稱(chēng)為反要約。協(xié)議成立以最后要約與承諾生效為準(zhǔn)。4/45一、有關(guān)協(xié)議基本知識(shí)協(xié)議要約組成要件（1）要約必須是特定人意思表達(dá)，必須具有簽訂協(xié)議意圖。（2）要約必須包括協(xié)議主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須詳細(xì)確定。（3）要約必須傳達(dá)成受要約人才能生效。5/45一、有關(guān)協(xié)議基本知識(shí)（二）協(xié)議要約與邀請(qǐng)要約邀請(qǐng)要約是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要約人無(wú)需承當(dāng)法律責(zé)任。1、拍賣(mài)拍賣(mài)廣告以及拍賣(mài)人宣布拍賣(mài)某物都屬于邀請(qǐng)要約。2、廣告標(biāo)準(zhǔn)上，一般廣告不是要約。廣告只是邀請(qǐng)要約。但對(duì)于某些已經(jīng)做出許諾廣告，并且廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定，則也許成為要約。如懸賞廣告是要約。3、標(biāo)價(jià)標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。4、招標(biāo)招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接收投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。6/45一、有關(guān)協(xié)議基本知識(shí)（三）、協(xié)議承諾1、協(xié)議承諾組成要件承諾必須具有如下要件：（1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。（2）承諾必須在要約有效時(shí)間內(nèi)作出。（3）承諾必須與要約內(nèi)容一致。（4）承諾必須傳達(dá)給要約人。7/45一、有關(guān)協(xié)議基本知識(shí)（四）、協(xié)議要件協(xié)議要件即有效協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有必要條件包括：（1）當(dāng)事人締約能力（2）當(dāng)事人真實(shí)意思表達(dá)（3）協(xié)議內(nèi)容合法（4）協(xié)議形式合法

8/45一、有關(guān)協(xié)議基本知識(shí)（五）、協(xié)議一種分型形式：口頭協(xié)議、書(shū)面協(xié)議、事實(shí)協(xié)議（六）、協(xié)議簽訂應(yīng)遵循基本標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議簽訂應(yīng)遵循基本標(biāo)準(zhǔn)：（1）主體平等（2）協(xié)議自由（3）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等（4）老實(shí)信用（5）守法和維護(hù)社會(huì)公益9/45二、如何簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議黃先生與黃太太利用數(shù)年積蓄在市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套全新160平方米四室二廳套房，在簽訂購(gòu)房協(xié)議步，眼明心細(xì)黃先生發(fā)覺(jué)協(xié)議附件五中有這樣內(nèi)容：“賣(mài)方已將《臨時(shí)業(yè)主條約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》范本展示給買(mǎi)方，買(mǎi)方已知悉并接收《臨時(shí)業(yè)主條約》和《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所有條款及內(nèi)容”，于是問(wèn)售樓代表怎么回事。售樓小姐滿(mǎn)口確保說(shuō)只是一種臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議，每平方米收2.8元管理費(fèi)，黃先生聽(tīng)了，也沒(méi)要求詳細(xì)看兩個(gè)文獻(xiàn)就簽了協(xié)議。入住六個(gè)月后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補(bǔ)簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納六個(gè)月管理費(fèi)，簽物業(yè)協(xié)議時(shí)，黃先生發(fā)覺(jué)管理費(fèi)高達(dá)4.8元／平方米，于是提出異議。物業(yè)公司答稱(chēng)管理費(fèi)是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報(bào)有關(guān)部門(mén)批復(fù)，并強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽訂購(gòu)房協(xié)議步就已簽訂過(guò)接收此協(xié)議條款，目前只是補(bǔ)簽。黃先生感到被騙了，投訴到市消委會(huì)。10/45教師點(diǎn)評(píng)：一種新小區(qū)交房時(shí)，業(yè)主還不能成立業(yè)主大會(huì)來(lái)制定業(yè)主條約，只能是開(kāi)發(fā)商聘任物業(yè)管理公司自己拿出一份臨時(shí)條約，業(yè)主照單簽字，而等到小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立，有個(gè)較長(zhǎng)過(guò)渡期，而《臨時(shí)業(yè)主條約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容直接關(guān)系到業(yè)主利益。而《臨時(shí)業(yè)主條約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》一般存在相稱(chēng)不合理?xiàng)l款或不公平條款。附件五該條款單方面說(shuō)明買(mǎi)方已經(jīng)接收所有條款，剝奪了買(mǎi)方對(duì)條款提出異議權(quán)利，屬于霸王條款。《前期物業(yè)管理協(xié)議》往往是發(fā)展商單方面制定，消費(fèi)者要認(rèn)真閱讀，對(duì)于其中不公正協(xié)議條款要及時(shí)與發(fā)展商交涉，對(duì)于發(fā)展商口頭承諾內(nèi)容應(yīng)當(dāng)要求其寫(xiě)入?yún)f(xié)議。11/45

（一）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議概念前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司就前期物業(yè)管理階段雙方權(quán)利義務(wù)所達(dá)成協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)公司被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)根據(jù)。12/45（二）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議特性：(1)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議具有過(guò)渡性。(2)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司簽訂。(3)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是要式協(xié)議。

（三）、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議時(shí)效《條例》第二十六條對(duì)此作出了尤其要求：“前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議能夠商定期限；不過(guò)，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止?！?3/45三、課堂分組討論案例高某在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但始終未裝修入住，誰(shuí)知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費(fèi)2476元。高某以為自己沒(méi)有入住，沒(méi)有享有到服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)協(xié)議是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，與自己無(wú)關(guān)，因此回絕支付物業(yè)費(fèi)。14/45在法庭上，對(duì)高某是否應(yīng)當(dāng)交費(fèi)，原、被告雙方意見(jiàn)不一。原告方以為，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議具有特殊性，高某雖然不是簽訂協(xié)議當(dāng)事人，不過(guò)高某向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中權(quán)利義務(wù)，對(duì)高某產(chǎn)生拘束力，故高某應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。被告方則以為，高某沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，不應(yīng)受該協(xié)議約束，且高某沒(méi)有入住，故無(wú)須支付協(xié)議對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟祈求。15/45討論：在本案中你支持原告還是被告，其理由是什么？16/45教師案例評(píng)析：

高某小區(qū)因入住率低原因，至今仍未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有與小區(qū)物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。這種情況在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生，由于業(yè)主委員會(huì)成立之前物業(yè)不能沒(méi)有人管理，因此物業(yè)管理法律制度設(shè)計(jì)了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議來(lái)臨時(shí)性地替代物業(yè)服務(wù)協(xié)議。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條要求，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司之前，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。17/45前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主不是協(xié)議主體。從協(xié)議相對(duì)性原理而言，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司簽訂協(xié)議不能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力。為處理這個(gè)問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條要求：建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議商定內(nèi)容。也就是說(shuō)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議步，包括了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議合意。因此，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力根據(jù)在于業(yè)主概括承受了協(xié)議權(quán)利義務(wù)。18/45本案中，高某在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議步，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就將已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議作為發(fā)售協(xié)議附件，要求高某簽字。高某在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字后，協(xié)議當(dāng)事人就變更為開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)公司和高某雙方。因此，該服務(wù)協(xié)議無(wú)疑具有法律拘束力，高某應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議商定交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，而不能以未入住為由拒付。況且，小區(qū)物業(yè)管理是由物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理，并不是只為一種或某幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供綠化管理、清潔道路、保安服務(wù)等工作，因此高某因本身原因未入住該小區(qū)不能反抗物業(yè)公司按約履行協(xié)議義務(wù)后祈求收取費(fèi)用權(quán)利。19/45四、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議范本解讀

《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（示范文本）》（下列簡(jiǎn)稱(chēng)示范文本）。這個(gè)示范文本共9章43條，包括前期物業(yè)管理方方面面。表面上看，這個(gè)服務(wù)協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂。但協(xié)議又要求，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，應(yīng)當(dāng)包括本協(xié)議商定內(nèi)容；購(gòu)房者簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，即為對(duì)接收本協(xié)議內(nèi)容承諾。因此，對(duì)此示范文本解讀是同窗掌握與理解前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議一種主要步驟。20/451示范文本意義深遠(yuǎn)國(guó)務(wù)院制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十一條就明確要求；在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。條例第二十四條還要求:國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理公司。21/45物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)后一段時(shí)期，有關(guān)前期物業(yè)選聘、招投標(biāo)工作進(jìn)展遲緩，其中一種主要原因就是缺乏一種規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。目前示范文本出臺(tái)，為落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范前期物業(yè)管理鋪平了道路。有了規(guī)范協(xié)議，就能引導(dǎo)前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議明確各自權(quán)利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，其主要意義不言而喻。22/452包干制、酬金制選其一根據(jù)示范文本要求，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)能夠有包干制和酬金制兩種選擇。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)建筑面積交納，物業(yè)公司按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本協(xié)議商定服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承當(dāng)。酬金制物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)建筑面積預(yù)先交納，預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方酬金組成。

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包干制與酬金制相比較，包干制體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，因而更有助于業(yè)主。但由于協(xié)議不是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂，因此在這一點(diǎn)上業(yè)主只能被動(dòng)地接收開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司選擇。如要變化只能等業(yè)主大會(huì)成立后重新簽訂物業(yè)協(xié)議了。24/45

3未售房屋物業(yè)費(fèi)開(kāi)發(fā)商交新出臺(tái)示范文本明確提出，納入物業(yè)管理范圍巴完工但尚未發(fā)售，或者因開(kāi)發(fā)商原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由開(kāi)發(fā)商全額交納?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中也有明確要求，不過(guò)真正執(zhí)行開(kāi)發(fā)商卻很少。據(jù)理解，目前許多進(jìn)行前期物管項(xiàng)目中，都有開(kāi)發(fā)商臨時(shí)沒(méi)有銷(xiāo)售完房屋，但開(kāi)發(fā)商主線(xiàn)就不交納物管費(fèi)用。這一新要求也許將有助于制止開(kāi)發(fā)商“賴(lài)賬”。25/454業(yè)主承當(dāng)連帶責(zé)任示范文本提出，業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金），從其商定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間交費(fèi)商定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知乙方。示范文本第三十九條還要求，業(yè)主可與物業(yè)使用人就本協(xié)議權(quán)利義務(wù)進(jìn)行商定，但物業(yè)使用人違反本協(xié)議商定，業(yè)主應(yīng)承當(dāng)連帶責(zé)任。這條要求提醒業(yè)主，在房子出租或交親友使用前，一定要與使用人簽個(gè)租賃協(xié)議或書(shū)面協(xié)議，要求好物業(yè)使用人權(quán)利和義務(wù)，尤其是繳交物業(yè)費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用，一定要注明由物業(yè)使用人承當(dāng)，以免出現(xiàn)麻煩。26/45

5要求物業(yè)承接驗(yàn)收措施示范文本對(duì)開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)公司物業(yè)承接驗(yàn)收做了明確要求，提出對(duì)于協(xié)議簽訂后承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照要求進(jìn)行查驗(yàn)，明確存在問(wèn)題與處理措施，并簽訂確認(rèn)書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承當(dāng)責(zé)任根據(jù)。27/45示范文本還要求，乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移送下列資料：1.完工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工驗(yàn)收資料；2.設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用說(shuō)明文獻(xiàn)；以及有關(guān)其他資料。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主糾紛中，有相稱(chēng)一部分是由于前期物業(yè)管理中遺留問(wèn)題引發(fā)。這個(gè)措施也許能夠杜絕遺患。

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6明確要求物業(yè)用房示范文本明確要求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在詳細(xì)時(shí)間內(nèi)按有關(guān)要求向乙方提供能夠直接投入使用物業(yè)管理用房。示范文本還要求對(duì)物業(yè)管理用房不一樣用途、建筑面積、位置等做出明確商定。示范文本第二十四條還明確要求，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本協(xié)議期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得變化其用途。29/45

這個(gè)條款有三點(diǎn)好處，一是處理了物業(yè)公司入駐管理區(qū)域后，缺乏物業(yè)用房難題；二是明確了物業(yè)管理用房權(quán)屬，業(yè)主能夠理直氣壯地對(duì)其行使主權(quán)；三是要求了物業(yè)用房不得變化用途，避免物業(yè)公司私自利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)牟利。

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7私自提升物業(yè)費(fèi)要雙倍退還示范文本中初次提出，物管公司假如多收取物管費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)使用人有權(quán)要求物管公司雙倍返還；物管公司私自提升物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)回絕交納。31/45另外，物管公司沒(méi)有按照商定服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和管理，要向開(kāi)發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開(kāi)發(fā)商和業(yè)主未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金），也要向物管公司支付違約金。示范文本第三十二條要求乙方違反本協(xié)議第六條、第七條商定，業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)回絕交納；乙方已經(jīng)收取業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。32/458臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，應(yīng)在商定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司私自變化規(guī)劃，占用公共區(qū)域進(jìn)行牟利而引發(fā)糾紛可謂屢見(jiàn)不鮮。目前要求臨時(shí)占用前必須通知有關(guān)方面，當(dāng)然有助于避免違規(guī)占用公共區(qū)域現(xiàn)象出現(xiàn)。33/45

9督促物管公司及時(shí)“交接”示范文本要求:本協(xié)議終止時(shí)，物管公司應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理有關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有財(cái)物及時(shí)完整地移送給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立，移送給開(kāi)發(fā)商或其他有關(guān)部門(mén)代管。但在本協(xié)議期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。34/45此前經(jīng)常出現(xiàn)物管公司被業(yè)主炒掉故意拖延撤離時(shí)間或者不退出，該要求則明確了業(yè)主委員會(huì)成立后來(lái)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時(shí)，前期物業(yè)管理協(xié)議自動(dòng)終止，這就為新老物業(yè)公司順利交接提供了一種前提條件。當(dāng)然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開(kāi)發(fā)商拖欠債務(wù)，這個(gè)問(wèn)題不處理，也會(huì)給新老物業(yè)公司順利交接造成障礙，因此還需要有關(guān)部門(mén)制定配套細(xì)則，讓物管得及時(shí)“交接”更具可操作性。35/4510明晰房屋保修責(zé)任范文本第三十三條要求甲方違反本協(xié)議第十七條商定，回絕或拖延履行保修義務(wù)，業(yè)主、物業(yè)使用人能夠自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成其他損失由甲方承當(dāng)。在建設(shè)部房屋銷(xiāo)售管理措施和建筑法等有關(guān)法規(guī)中，對(duì)這一條已經(jīng)作了明確要求，而在前期物業(yè)管理協(xié)議中定下這一條，當(dāng)然更有助于業(yè)主維權(quán)。36/45五、

業(yè)主委員會(huì)如何簽定物業(yè)服務(wù)協(xié)議？

第一，物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽定程序要合法。由于業(yè)主委員會(huì)簽定這個(gè)協(xié)議是代表業(yè)主簽定，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例必須2/3以上業(yè)主通過(guò)才能簽定。而如何算業(yè)主大會(huì)通過(guò)，還需要根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則商定來(lái)辦理?？傊?，簽定物業(yè)服務(wù)協(xié)議前提是要程序合法。沒(méi)有這個(gè)前提就必然直接造成協(xié)議無(wú)效，帶來(lái)物業(yè)管理糾紛，造成大量社會(huì)問(wèn)題。

37/45嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院條例要求程序制定、簽定服務(wù)協(xié)議，是確保業(yè)主權(quán)益主線(xiàn)途徑，是保障協(xié)議當(dāng)事人權(quán)益基本前提。詳細(xì)來(lái)講，程序最少包括：1、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理公司確實(shí)定方式進(jìn)行討論，并無(wú)保存向全體業(yè)主介紹，廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)，最后通過(guò)業(yè)主大會(huì)決策形式確定選聘物業(yè)管理公司形式。沒(méi)有一種公開(kāi)公正公平選聘方式，無(wú)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理協(xié)議簽定和物業(yè)管理公司選聘都是沒(méi)有任何意義。38/45

業(yè)主委員會(huì)首先要明確招標(biāo)在選聘物業(yè)管理公司作用，并向全體業(yè)主宣傳招標(biāo)意義。同步根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法要求，聘任招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全程負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程，確保招標(biāo)公正公平公開(kāi)，最后維護(hù)全體業(yè)主利益，使業(yè)主取得質(zhì)價(jià)相稱(chēng)物業(yè)服務(wù)。

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2、招標(biāo)文獻(xiàn)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)協(xié)議草案，事實(shí)上已經(jīng)確定物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款內(nèi)容。雖然不采取招標(biāo)方式，進(jìn)行詢(xún)價(jià)方式也需要明確有關(guān)業(yè)主需求。一般是業(yè)主委員會(huì)和咨詢(xún)代理顧問(wèn)一起草擬協(xié)議條款，再?gòu)V泛征求業(yè)主意見(jiàn)。

40/453、根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)，修訂協(xié)議草案、招標(biāo)方案或者招標(biāo)文獻(xiàn)。

4、通過(guò)評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)單位，并向全體業(yè)主公告中標(biāo)成果。

5、根據(jù)招投標(biāo)文獻(xiàn)和中標(biāo)通知書(shū)等簽定協(xié)議，并向全體業(yè)主公告服務(wù)協(xié)議全