廈門舊工業(yè)區(qū)微更新模式探索

廈門舊工業(yè)區(qū)微更新模式探索

舊礦區(qū)的恢復和建設通常包括拆除和重建、綜合修復和其他模式。在當前新常態(tài)下,原有模式難以完全滿足當前舊工業(yè)區(qū)轉型的訴求。近幾年,微更新作為一種新模式被廣泛研究并逐漸運用到舊城改造的空間治理當中。微更新最早被應用于單體建筑的改造,隨著這種模式的普及,逐漸擴展至城市層面(與此同時,將舊工業(yè)區(qū)作為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的孵化基地進行創(chuàng)建也是國家層面大力推廣的,為城市更新和眾創(chuàng)空間的有機融合創(chuàng)造了契機。一方面,創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)類企業(yè)在孵化成長的過程中對辦公場所有兩方面的需求,一是隨企業(yè)發(fā)展可調整規(guī)模大小的辦公空間,二是有助于激發(fā)靈感和活力的創(chuàng)意環(huán)境。老舊廠房大開間、大跨度的空間特征使其能有效滿足使用者靈活切分空間和創(chuàng)新創(chuàng)意氛圍塑造的需求(上述研究主要停留在理論和政策層面,在規(guī)劃實踐層面雖有探索,但尚未形成可復制的成熟模式。因此,如何在舊工業(yè)區(qū)有效推廣微更新的改造模式,并借助舊工業(yè)區(qū)的更新推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地的打造,最終使得“雙創(chuàng)”政策能夠真正落實到空間上,成為規(guī)劃必須探索的問題。廈門在充分借鑒國內外理念和案例的基礎上,探索了一條在“雙創(chuàng)”政策引領下,以功能臨時變更型微更新為主的舊工業(yè)區(qū)改造之路,希望能對國內其他舊工業(yè)區(qū)的更新帶來一些啟發(fā)。1功能臨時變更型微更新的內涵詮釋“功能臨時變更”的概念最早源于歐洲。21世紀初德語國家關于城市土地利用提出了“臨時性使用”(德文Zwischennuztung,英譯為temporaryuse或interimuse)的新名詞,該概念強調閑置土地或空間不局限于規(guī)劃法規(guī)中對于用地性質的限制,立足于現狀與未來建設之間的過渡使用進行靈活安排(功能臨時變更型的微更新不同于大刀闊斧的拆除重建,也不同于小修小補的綜合整治,力度介于兩者之間,是一種以保留改造為主,允許必要新建的改造新模式。這種模式延伸應用了行動規(guī)劃、彈性規(guī)劃、城市觸媒等多種理念(2廈門市舊工業(yè)區(qū)的發(fā)展與現有政策的總結2.1舊工業(yè)園區(qū)發(fā)展現狀隨著當前產業(yè)結構的調整和城市化進程的推進,廈門已經進入工業(yè)化后期,正朝著后工業(yè)化時期進行轉變,眾多舊工業(yè)區(qū)正逐步衰落,尤其是廈門島內等成熟度較高的地區(qū)。同東部沿海地區(qū)其他工業(yè)區(qū)一樣,面對城市的快速發(fā)展呈現出了諸多的不適應,總結可歸納為以下幾點問題:(1)產業(yè)發(fā)展及功能結構亟需調整舊工業(yè)區(qū)位于城市黃金地段,土地成本不斷上升,周邊交通、區(qū)位條件等也發(fā)生了變化。園區(qū)內的傳統(tǒng)企業(yè)在現有環(huán)境下生產成本增加,利潤降低,負外部性日益顯著,生存空間日漸縮小,體現為產業(yè)用地功能配置不合理,倒逼園區(qū)轉型升級。純粹生產集聚的發(fā)展模式已經被淘汰,原有園區(qū)的功能定位也跟不上時代的進步,成為城市功能的斷裂點和塌陷區(qū),迫切需要重新找準方向,適應形勢發(fā)展,植入新的功能。一方面,創(chuàng)新或高新產業(yè)缺乏培育。從經濟效益上分析,由于舊工業(yè)區(qū)傳統(tǒng)制造企業(yè)比重較大,具有高附加值的新興制造業(yè)和高新技術企業(yè)相對較少,導致產業(yè)能級較低,單位面積產出及績效低下。原有園區(qū)的產業(yè)氛圍也不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型小微企業(yè)的入駐和孵化。另一方面,生產性服務業(yè)水平低下。金融、信息、咨詢、研發(fā)等相關企業(yè)沒有及時入駐園區(qū),無法提供便捷高效的商務服務,從而阻礙制造企業(yè)的進一步發(fā)展。(2)土地利用低效,用地供需緊張一方面,低效或閑置的土地利用阻礙了經濟的發(fā)展。隨著城市的擴張,舊工業(yè)區(qū)的土地價值上升,但黃金地段長期被一些效益不好的工廠占據,用地粗放,甚至出現部分土地閑置的現象,土地的級差效益沒有得到兌現。另一方面,土地的需求和供給不平衡。舊工業(yè)區(qū)的產業(yè)轉型需引入高新企業(yè)和人才、完善配套功能、提升綠化環(huán)境、增加戶外活動區(qū)域,對土地的需求增加明顯,急需相應的場地空間作為支撐。然而,舊工業(yè)區(qū)的現實狀況是用地來源渠道受阻。園區(qū)內部多為已批已建用地,土地容量趨于飽和。園區(qū)周邊又被城市所包圍,向外拓展空間的可能性幾乎沒有。(3)配套設施不足,交通問題顯現生活設施方面,早期的城鎮(zhèn)布局過于強調明晰的功能分區(qū),舊工業(yè)區(qū)僅是生產車間的集中地,生活、生產空間相互割裂,園區(qū)及其周邊普遍缺乏對員工各項文體娛樂活動需求的關注,生活性配套沒有及時跟上。市政設施方面,原有供水供電和排水等市政設施面臨設備管道老化、容量不足的問題,倒逼園區(qū)的硬件升級。交通設施方面,由于改造后服務對象更加廣泛,所以交通需求也發(fā)生轉變。舊工業(yè)區(qū)原有的路網體系主要服務于生產運輸,遵循貨運優(yōu)先的原則,道路尺度不佳,慢行設施缺乏,現狀停車位數量無法滿足改造后的需求。同時,道路體系不完善,路網稀疏,內部缺乏次干路和支路路網,與周邊路網銜接不足,普遍存在斷頭路。因此,園區(qū)原有的道路交通體系不再適應轉型之后的工業(yè)區(qū)發(fā)展?？傊?各工業(yè)區(qū)普遍存在轉型后配套設施不足,配套標準提升難度大的難題,嚴重制約舊工業(yè)區(qū)的進一步發(fā)展。(4)地域特色不佳,人氣活力缺失一方面,園區(qū)特色不鮮明,景觀風貌不協(xié)調,突出表現在建筑風格雜亂,各類廠房與違章搭建共存,建筑年代久遠、立面破舊,公共綠地嚴重不足,綠化種植過于單一,給人留下整體空間品質不高、人居環(huán)境不友好的印象。另一方面,缺乏公共開放空間促進人與人之間的交流互動,導致舊工業(yè)區(qū)人氣缺失、活力不足。園區(qū)轉型之后,從業(yè)人員的各方面素質更高,對戶外活動空間的要求也會進一步提高,不完善的步行系統(tǒng)、短缺的體育運動場所、局促的休閑活動空間將成為園區(qū)的短板,如果沒有相應的提升,必將阻礙創(chuàng)新環(huán)境的形成。2.2“三舊”政策及措施福建省在學習上海、廣東等發(fā)達地區(qū)經驗的基礎上,于2010年底出臺《福建省人民政府關于加快推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造的意見》,廈門市在貫徹落實省意見的基礎上,首先推進工業(yè)、倉儲國有建設用地的改造工作,出臺了《關于推進工業(yè)倉儲國有建設用地自行改造實施意見的通知》、《關于印發(fā)推進工業(yè)(倉儲)國有建設用地改造試行方案的通知》,并成立了市“三舊”改造工作領導小組。廈門市的“三舊”改造模式以工業(yè)、倉儲國有建設用地原土地使用權人自行改造為主,政府實施收儲改造為輔;改造類型以推倒重建為主,修繕改造為輔。針對自行改造項目,廈門市規(guī)劃委針對性地出臺了一系列的規(guī)劃指引,進一步落實了改造實施細則?！叭f”政策實施三年以來取得了一些成效。市政府已批復38個自行改造項目圖則,其中1個項目已開工建設,8個項目已辦理用地批文,9個項目正在辦理用地批文,7個項目已辦理規(guī)劃設計條件批復(尚未辦理用地批文)(3基于“雙創(chuàng)”政策的微更新路徑3.1政策:“三不變”,居民堅持“一元”,導致“一中心”。在新的規(guī)劃、政策、中心、國在廈門“三舊”改造政策成效甚微的情況下,廈門市有關部門積極進行反思,總結經驗教訓,改進、調整原有政策思路,借助國家“雙創(chuàng)”政策利好的契機,提出以建筑功能臨時變更為導向的微更新模式建設創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)。廈門市政府從老工業(yè)廠房改造、眾創(chuàng)空間培育、小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地示范城市創(chuàng)建等不同角度出發(fā),制定了一系列圍繞大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新和舊工業(yè)區(qū)改造的政策和意見,其中近兩年出臺的《鼓勵島內老工業(yè)廠房成片改造建設創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)的暫行意見》、《關于老工業(yè)廠房成片改造建設創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)專題會議的紀要》、《關于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的實施意見》、《廈門市小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地城市示范工作方案》等文件,對如何開展舊工業(yè)區(qū)微更新并建設雙創(chuàng)集聚區(qū)具有直接指導意義。文件從產業(yè)引導、規(guī)劃土地管理、財政扶持補助、國資管理等方面制定了相關要求,并對政策區(qū)范圍劃定、改造原則、改造方式、建筑功能變更類型、建筑面積控制等方面進行了細化。其中,創(chuàng)客公寓限量建設,僅限市屬國企,且不得變更為商品住宅,避免對現有房地產市場造成沖擊。政策明確了現階段廈門市舊工業(yè)區(qū)改造的方式方法。在改造過程中,必須牢牢把握“三不變”的核心原則:政策區(qū)內工業(yè)、倉儲國有建設用地原批準用地性質不變、土地使用年限不變、土地房屋權屬關系不變。從改造類型上分,屬于建筑功能變更型的微更新;從改造模式上講,屬于政府牽頭,國企示范,鼓勵單個土地權屬人或多個土地權屬人聯合作為主體進行自行改造。該政策體現了對眾創(chuàng)類型空間的功能業(yè)態(tài)引導,是現階段我市加速推進大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新,打造經濟發(fā)展新引擎,實現舊工業(yè)區(qū)有機更新的重要途徑(圖1)。3.2交通體系和配套設施的完善(1)優(yōu)化用地布局,完善交通體系舊工業(yè)區(qū)建設初期往往缺乏整體的布局和科學的規(guī)劃,空間結構不合理,布局散亂,道路不成網絡,通行條件差,這就需要重塑園區(qū)空間秩序,優(yōu)化道路交通體系。一是建立清晰的空間結構。城市宏觀層面上,將舊工區(qū)視為城市整體空間體系中的一個有機組成部分,在城市空間體系的整體協(xié)調下進行空間結構組織,形成對城市空間體系的完善和補充。運用“織補”的理念,通過打破舊工業(yè)區(qū)原有的封閉和孤立,調整結構,積極融入到周邊區(qū)域的協(xié)調統(tǒng)籌當中,縫合園區(qū)城市空間和功能上的裂縫,與城市周邊形成聯動效應,實現功能的互補以及空間的融合。園區(qū)中觀層面上,講求有主有次,注重點線面結合,盡可能通過綠地慢行環(huán)或功能設施帶串聯核心區(qū)域和重要節(jié)點,最大程度地延續(xù)場地的空間肌理和歷史文脈,從整體的角度構建清晰的用地布局。二是完善片區(qū)交通,組織順暢的交通流線。對外交通方面,進一步做好和城市軌道、快速路、主干路的銜接,實現快速到達和疏散。對內交通方面,完善路網,打通斷頭路,增加支路網密度;改進交通組織方式,優(yōu)化道路斷面和交叉口;改善步行交通體系,適當拓寬慢行系統(tǒng)沿線的人行道寬度,完善過街設施,加強慢行系統(tǒng)與軌道交通站點、地面公交的銜接。(2)盤活建筑存量,拓展立體空間針對舊工業(yè)區(qū)用地相對粗放,資源浪費嚴重,土地供求關系不平衡的現象,倒逼用地模式必須從外延式擴張向內涵式發(fā)展的轉變,采取土地集約高效使用的策略((3)引入眾創(chuàng)空間,共享配套設施結合廠房可靈活切分改造的特征,變更建筑功能,通過眾創(chuàng)空間共享、功能業(yè)態(tài)混合、配套設施補強等手段,以較快的速度、較低的成本為創(chuàng)業(yè)者提供辦公場所和配套服務,實現城市功能的再造。一是促進眾創(chuàng)空間的資源共享。形成以創(chuàng)業(yè)空間為主體,配套相應的展示空間、培訓空間、社交空間、創(chuàng)客公寓等。在空間距離上,各類型眾創(chuàng)空間應高度聚集混合,以發(fā)揮其便捷開放的優(yōu)勢。具體到建筑層面,可將大空間單層廠房改造為展示、會議、輔導培訓等空間,將標準廠房改造成創(chuàng)業(yè)、研發(fā)、社交等空間。眾創(chuàng)空間的本質是“共享”,其特征在于不僅僅是工作空間、辦公服務、基礎設備和創(chuàng)業(yè)培訓空間等物質資源的共享,更可利用其開放共享的空間設計和多樣化的活動安排,實現知識、經驗、技能、訊息等非物質資源的快速傳播,這種小范圍區(qū)域內的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群體集聚,可有效降低小微企業(yè)的運營成本,促進創(chuàng)新和合作,從而真正激發(fā)全社會創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。二是加強眾創(chuàng)空間與傳統(tǒng)空間的耦合作用。在區(qū)位選擇上,眾創(chuàng)空間對知識、技術、信息資源的依賴性強,表現為鄰近金融、法律等專業(yè)服務聚集的商務中心或高?？蒲袡C構集中的智力中心((4)塑造地域特色,激活園區(qū)活力如何既能改變工業(yè)園區(qū)原有單調乏味或臟亂落后的城市景觀,重新聚集人氣和活力,又能保留城市記憶,成為宜居宜業(yè)宜游的城市魅力新名片,這是以往拆除重建模式很難實現的目標,微更新的模式則能很好地協(xié)調兩者的關系。一方面,微更新強調延續(xù)歷史脈絡,在保護利用好工業(yè)遺產建筑的前提下,協(xié)調片區(qū)建筑風格,鼓勵使用彰顯地域文化的符號元素或建筑材料進行改造,根據產業(yè)特色,對建筑立面、內部空間、外部空間及其他空間進行多種形式的特色打造,改造后建筑風格應與片區(qū)風貌和諧統(tǒng)一,在提升存量建筑的品質的同時塑造特色。另一方面,注重提升人居環(huán)境。舊工業(yè)區(qū)綠化量少、單調,應充分利用閑置空間見縫插針,營造綠色開放空間。重點組織休閑步行系統(tǒng),打通地塊之間及內部通道,形成開放式步行通廊,串聯綠地、廣場等開放空間節(jié)點,完善園區(qū)微循環(huán)網絡。3.3建立利益分享機制舊工業(yè)區(qū)能否成功轉型,背后涉及到政府、企業(yè)、公眾等不同利益群體博弈、磨合下尋求共贏的發(fā)展過程。從土地開發(fā)權視角進行剖析,微更新重塑了利益分配的機制,促進了良性循環(huán)的形成,有效推動了這一轉型過程。原有政策難以有效實施的一個主要原因在于土地開發(fā)權分享的不均衡,導致利益分配向政府傾斜過度,原土地權利人在整個再開發(fā)過程中處于弱勢地位,積極性很難被調動起來。由于拆除重建的模式主要由政府主導,改造后的土地增值收益成為政府的出讓收入和開發(fā)商的利潤,被改造地塊的企業(yè)和個人僅能獲取房屋和土地的相應補償,無緣分享改造開發(fā)產生的土地增值收益,企業(yè)積極性低,致使改造開發(fā)困難重重(微更新的出現則是城市更新模式的有益補充,可有效減少利益群體之間的摩擦,通過平衡多方利益、創(chuàng)造更多利益來達成最終目標。微更新本質上是運作機制的重新制定,政府與原土地權利人一起分享土地再開發(fā)權。看似政府犧牲了短期的利益,但卻能換取長期的可持續(xù)性效益,并且總體的收益是增加的。具體而言,原土地權利人由于廠房功能變更和建筑面積增加獲得了比以往傳統(tǒng)方式更多的經濟利益,改造后的眾創(chuàng)空間物業(yè)可根據市場需求進行靈活租售,改造的意愿大大增強。政府雖然減少了土地增值收益,但由于園區(qū)的轉型、創(chuàng)新型企業(yè)的入駐,可持續(xù)性的稅收、土地年租金、土地收益金等大幅增加,保障了后續(xù)城市建設的資金來源。同時,由于政府將改造收益用于該片區(qū)的道路市政、綠化環(huán)境、公共設施建設,使得公眾享受到更多的公共服務供給。這種良性循環(huán)的更新機制,其目標是利益共享、多方共贏。以企業(yè)運營狀況和自身改造意愿為核心出發(fā)點,將建筑面積增容、建筑功能變更作為重要的技術手段引入到規(guī)劃編制當中。通過建立功能變更的負面清單規(guī)范企業(yè)行為,給予企業(yè)更多的自由度,使企業(yè)從被動響應到主動參與,有助于保障項目的落地實施,從而實現原土地權利人、政府和公眾利益的均衡,獲取地方經濟、社會和環(huán)境的綜合效益。3.4從實踐改造的角度確定園程設計方案為切實推動舊工業(yè)區(qū)改造更新工作,廈門市采取試點先行、逐步推廣的策略,首批啟動了三個政策區(qū),由各區(qū)政府負責做好政策區(qū)整體規(guī)劃,指導區(qū)內企業(yè)按照規(guī)劃進行自主改造。未來島內島外其他片區(qū)申請列入政策區(qū)的,采取“一事一議”的方式確定。湖里火炬園及龍頭山枋湖片區(qū)規(guī)劃實施近一年已初見成效,若干項目得到了推動和開展?；鹁婵萍夹绿斓匾黄诠こ棠壳耙讶靠⒐?火炬科技新天地二期、火炬物流配送中心、創(chuàng)業(yè)中心昂業(yè)樓新業(yè)樓已完成改造設計方案。其中,火炬科技新天地、創(chuàng)業(yè)中心昂業(yè)樓新業(yè)樓以眾創(chuàng)辦公為主,火炬物流配送中心則打造成大學生校外實訓及創(chuàng)業(yè)孵化基地。通過采用公共廣場設置、邊角地塊利用、步行系統(tǒng)構建、景觀環(huán)境提升、標識系統(tǒng)打造等手段對空間進行微更新,形成大大小小的微更新“觸媒”,特別是眾創(chuàng)空間的植入,極大激發(fā)和帶動整個園區(qū)的更新(圖3)。在整個過程中,政府僅負責園區(qū)的道路設施、公共空間及相應的市政配套工程建設,