珠海商業(yè)市場調研報告課件

報告目錄

項目開發(fā)條件評估壹

珠海商業(yè)市場環(huán)境研究貳

項目競爭環(huán)境分析叁

城市規(guī)劃前景評估及商業(yè)發(fā)展趨勢預測肆

澳門商業(yè)概覽性分析伍

項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃深度訪談及商業(yè)消費特征研究陸柒

項目規(guī)劃設計建議捌

項目開發(fā)經營模式建議玖報告目錄項目開發(fā)條件評02

珠海商業(yè)市場環(huán)境研究貳02珠海商業(yè)市場環(huán)境研究貳珠海整體商業(yè)環(huán)境現狀珠海整體商業(yè)環(huán)境現狀商業(yè)空間格局六大商圈呈現環(huán)狀分布目前珠海中心城區(qū)主要有六大商圈，并且由于地形原因，圍繞板障山呈現環(huán)狀分布拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈蓮花路步行街口岸購物廣場國際大廈商業(yè)廣場（華潤萬家）迎賓百貨廣場米蘭百貨廣場珠海百貨國貿購物廣場潮響國貿城免稅商場九百地下商場丹田城市廣場揚名廣場茂業(yè)百貨通大百貨金寶路商業(yè)廣場朝陽市場百分百購物中心樂淘城尚都時尚百貨旺角百貨華潤萬家明珠商業(yè)廣場口岸市場本案商業(yè)空間格局六大商圈呈現環(huán)狀分布目前珠海中心城區(qū)主商業(yè)空間格局六大商圈呈現環(huán)狀分布商圈名稱商圈級別輻射范圍檔次拱北商圈市級商圈珠海、澳門、游客中檔大眾化、中檔偏低吉大商圈市級商圈珠海中高檔、高檔老香洲商圈區(qū)域級商圈老香洲中檔大眾化新香洲商圈區(qū)域級商圈新香洲中檔大眾化、中低檔前山商圈區(qū)域級商圈前山中檔大眾化南屏商圈新興區(qū)域級商圈————珠海六大商圈在商圈級別、輻射范圍與檔次上存在明顯的差異與區(qū)分商業(yè)空間格局六大商圈呈現環(huán)狀分布商圈名稱商圈級別輻商業(yè)消費格局珠海商業(yè)消費群體劃分及特征珠海商業(yè)消費客群主要劃分為珠海本地客、澳門客與游客三類，而珠海本地客又可分為中高檔、年輕時尚與區(qū)域型三類消費群體由于珠海各商圈的市場定位、輻射范圍與檔次不同，上述五類消費客群在珠海消費呈現明顯區(qū)域分布差異主要客群類型主要消費場所及特征珠海本地客群中高端消費客群主要在吉大商圈消費，并且有較高的消費力年輕時尚消費客群主要在拱北的口岸廣場、珠海百貨以及免稅商場一樓等較年輕時尚的場所消費，年齡以18-35歲為主，對潮流觸覺敏銳，消費頻率較高區(qū)域型就近消費客群以就近消費為原則，以老香洲與新香洲為代表澳門客群主要集中在拱北口岸附近一帶消費，更偏重于餐飲與休閑娛樂消費游客相對集中在拱北口岸一帶商業(yè)消費格局珠海商業(yè)消費群體劃分及特征珠海商業(yè)消階段四階段三階段二階段一商業(yè)發(fā)展階段珠海整體商業(yè)發(fā)展階段研判零散街鋪及小型超市階段，特點是分散、各行各業(yè)混雜，以滿足居民日常需求為主逐步向行業(yè)集中轉變，成行成市，有一定規(guī)模效應。逐步形成了有一定規(guī)模的商業(yè)街區(qū)或大型超市及百貨單獨門店集購物、娛樂休閑、餐飲等功能于一體的一站式購物中心零散街鋪如拱北蓮花路步行街等如拱北口岸廣場、華潤萬家、吉大免稅、茂業(yè)百貨、家樂福等目前，珠海正處于此過渡階段階段四階段三階段二階段一商業(yè)發(fā)展階段珠海整體商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展環(huán)境商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上珠海近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上社會消費品零售總額都保持15%以上年增長率，2010年已超過20%商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，2010年已達80萬平方米，年增長率接近20%商業(yè)營業(yè)用房銷售均價也穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛2006~2010年珠海商業(yè)營業(yè)用房銷售均價走勢資料來源：珠海市統(tǒng)計局商業(yè)發(fā)展環(huán)境商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上珠海近五年商拱北商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)規(guī)模（㎡）業(yè)態(tài)組合檔次經營狀況口岸購物廣場地下商業(yè)120，000百貨+零售商鋪+餐飲除澳海城百貨檔次較高以外，其余以中檔大眾化為主很好蓮花路步行街商業(yè)街14，000專賣店+零售商鋪+餐飲+美發(fā)美甲中低檔一般國際商業(yè)大廈獨立建筑80，000-90，000百貨+超市+主題賣場+休閑餐飲+休閑娛樂+書城中檔大眾化良好迎賓百貨廣場裙樓商業(yè)27，000百貨+餐飲+休閑娛樂+美容中心中檔大眾化一般米蘭百貨廣場獨立建筑18，000百貨+餐飲中檔大眾化一般口岸市場獨立建筑14，400菜市場+零售商鋪中低檔良好蓮花萬景城獨立建筑28，000零售商鋪+休閑娛樂+餐飲中低檔良好蓮花路步行街口岸購物廣場國際大廈商業(yè)廣場（華潤萬家）迎賓百貨廣場米蘭百貨廣場口岸市場本案拱北商圈拱北商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物吉大商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)規(guī)模（㎡）業(yè)態(tài)組合檔次經營狀況免稅商場獨立建筑45，000品牌專賣店+超市+餐飲+休閑娛樂+健身中心+美容美體美發(fā)中高檔（珠海本地最高檔次）較好珠海百貨35，000百貨+超市+主題賣場+餐飲+休閑娛樂中檔稍偏高較好國貿購物城30，000品牌專賣店+主題賣場+餐飲+休閑娛樂中檔大眾化一般潮響國貿城8，000零售+主題賣場中檔大眾化一般九百地下商場地下2，000零售中檔稍偏低一般吉大商圈珠海百貨國貿購物廣場潮響國貿城免稅商場九百地下商場吉大商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物老香洲商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)規(guī)模（㎡）業(yè)態(tài)組合檔次經營狀況揚名廣場地下商業(yè)24，000百貨+超市+家具賣場+餐飲+休閑娛樂配套中檔大眾化很好茂業(yè)百貨獨立建筑33，000百貨+餐飲中檔大眾化較好百分百購物中心獨立建筑6，000百貨+超市中檔大眾化良好樂淘城地下商業(yè)1，000零售中檔大眾化一般尚都時尚百貨裙樓商業(yè)12，000百貨+餐飲中檔大眾化一般丹田城市廣場獨立建筑16，000超市+主題賣場+休閑娛樂中低檔一般金寶路商業(yè)廣場獨立建筑30，000零售商鋪+書城+休閑娛樂+餐飲中低檔一般通大百貨獨立建筑14，000零售商鋪+超市+小餐飲中低檔一般朝陽市場獨立建筑15，000菜市場+零售低檔一般老香洲商圈丹田城市廣場揚名廣場貿業(yè)百貨通大百貨金寶路商業(yè)廣場朝陽市場百分百購物中心樂淘城尚都時尚百貨老香洲商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物業(yè)建新香洲商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)規(guī)模（㎡）業(yè)態(tài)組合檔次經營狀況旺角百貨獨立建筑30，000超市+零售商鋪+餐飲+休閑娛樂配套+酒店中檔偏低一般華潤萬家裙樓商業(yè)20，000超市+百貨+零售商鋪+書城中檔大眾化較好新香洲商圈旺角百貨華潤萬家新香洲商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物業(yè)建前山商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)規(guī)模（㎡）業(yè)態(tài)組合檔次經營狀況明珠商業(yè)廣場獨立建筑50，000百貨+超市+主題賣場中檔大眾化一般前山商圈明珠商業(yè)廣場前山商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)南屏商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)規(guī)模（㎡）業(yè)態(tài)組合檔次目前狀況華發(fā)商都獨立建筑100，000超市+品牌專賣店+餐飲+休閑娛樂配套中高端在建中南屏過去一直缺少商業(yè)配套，目前華發(fā)集團的城市綜合體—華發(fā)商都項目的開發(fā)，將為南屏商圈帶來了一個100000㎡的購物中心及商業(yè)街南屏商圈華發(fā)商都南屏商圈主要商業(yè)物業(yè)介紹主要商業(yè)商業(yè)現狀特征一空間布局相對分散由于受珠海城區(qū)地形、地貌等地理條件及人口分布較分散等因素影響，珠海城區(qū)商圈空間布局相對較分散，商圈集中度不高拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈蓮花路步行街口岸購物廣場國際大廈商業(yè)廣場（華潤萬家）迎賓百貨廣場米蘭百貨廣場珠海百貨國貿購物廣場潮響國貿城免稅商場九百地下商場丹田城市廣場揚名廣場茂業(yè)百貨通大百貨金寶路商業(yè)廣場朝陽市場百分百購物中心樂淘城尚都時尚百貨旺角百貨華潤萬家明珠商業(yè)廣場口岸市場本案板障山商業(yè)現狀特征一空間布局相對分散由于受珠海城區(qū)地形、地貌商業(yè)現狀特征二形成拱北與吉大兩大市級商業(yè)重心拱北商圈與吉大商圈是珠海目前的兩大消費重心，總商業(yè)體量與各商業(yè)物業(yè)的單體規(guī)模相對較大，業(yè)態(tài)比較豐富齊全，商業(yè)氣氛濃厚，人氣旺其它商圈均為區(qū)域型商業(yè)配套，商業(yè)規(guī)模較小或業(yè)態(tài)業(yè)種相對單一商圈主要商業(yè)物業(yè)總規(guī)模（㎡）主要業(yè)態(tài)拱北311，400百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場、專業(yè)店、零售商鋪、餐飲、休閑娛樂吉大120，000百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場、零售商鋪、餐飲、休閑娛樂老香洲151，000（物業(yè)多而散，單體規(guī)模小）百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場、零售商鋪、餐飲新香洲50，000百貨、超市、零售商鋪前山50，000百貨、超市、主題賣場Q1.您常去的消費場所是哪個？吉大商圈拱北商圈商業(yè)現狀特征二形成拱北與吉大兩大市級商業(yè)重心拱北商圈與吉商業(yè)現狀特征二形成拱北與吉大兩大市級商業(yè)重心兩大商圈檔次與客群定位各不相同，不存在直接競爭關系拱北商圈：拱北是珠海市商貿中心和交通樞紐中心，也是連接澳門的重要通道。以口岸地下商業(yè)廣場和蓮花路商業(yè)街、華潤萬家為龍頭，以眾多的休閑娛樂場所、豐富的餐飲配套及水灣頭酒吧街等為補充，使之成為珠海商業(yè)、貿易、金融、旅游、娛樂網點最為集中的地區(qū)。其所面對客群主要是澳門客、游客以及珠海本地客，日均客流量巨大吉大商圈：區(qū)域內環(huán)境清幽，樓盤檔次高，海景酒店眾多，是珠海高檔社區(qū)聚集的地方。該商圈圍聚著珠海免稅商場、珠海百貨等大型綜合購物休閑中心，良好的人居環(huán)境和商業(yè)氛圍使其成為珠海中高檔消費旺地。其所面對客群主要是本地中高端消費群體商圈檔次定位客群定位拱北商圈中檔大眾化珠海本地居民、澳門客、游客吉大商圈中高檔珠海本地中高端客群商業(yè)現狀特征二形成拱北與吉大兩大市級商業(yè)重心兩大商圈檔次與商業(yè)現狀特征三高檔商業(yè)發(fā)展受限目前珠海總體商業(yè)檔次以中檔大眾化為主，高檔商業(yè)發(fā)展受一定限制以本地最高檔次的免稅商場為例，它所引進的品牌也只是國際二三線以及國內一二線品牌化妝品：BURBERRY、ANNASUI、BOSS、美寶蓮、歐萊雅、maxfactor、B&F鐘表：浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen金飾珠寶：六福珠寶、周大福、鉆石世家、名鉆金店女鞋：NINE

WEST、STELLA

LUNA、le

saunda、joy&peace、staccato淑女裝：D&G、EP、JOYA、bernini、SAMMY、Marisfrolg、zucaro少女裝：Five

Plus、歐時力、Miss

sixty、MO&CO、JNBY、TeenieWeenie、Prich、only、vero

moda運動休閑服飾：Levi’s、NIKE、adidas、converse、puma、kappa、Fila、umbo、李寧、安踏、曼奴內衣：黛安芬、愛慕、VALISERE男裝：Lacoste、鄂爾多斯、沙馳、皮爾卡丹等商業(yè)現狀特征三高檔商業(yè)發(fā)展受限目前珠?？傮w商業(yè)檔次以中檔商業(yè)現狀特征三高檔商業(yè)發(fā)展受限高檔奢侈品消費頻率不高，大部分外流至港澳地區(qū)珠海毗鄰港澳，港澳地區(qū)不僅擁有大量的國際一線品牌，且價格比國內便宜，因此大部分高端消費外流至港澳地區(qū)港珠澳大橋開通在即，珠海到香港時間大大縮短，將可能進一步加速高端消費外流港澳的趨勢高端餐飲與休閑娛樂消費部分分流至廣深地區(qū)珠三角地區(qū)交通網絡發(fā)達，廣州及深圳等城市高檔餐飲、休閑娛樂相對豐富，因此珠海部分高端商務應酬消費部分分流至廣深地區(qū)米蘭百貨招商經理表示珠海本地人大多到吉大區(qū)及華潤拱北店消費，以日用品、國內中檔及部份中高檔服飾消費為主，真正的高端消費幾乎全部外流（至澳門香港）。澳門到珠海消費的人群一般不是高端消費客群，以中等偏低收入的工薪階層為主奧斯町脆皮炸雞老板認為現在珠海缺乏高檔商業(yè)場所，珠海消費力強，存在大量有消費力的高端消費群體，高檔商業(yè)有巨大市場潛力（現有商業(yè)完全不能滿足其購物需求）商業(yè)現狀特征三高檔商業(yè)發(fā)展受限高檔奢侈品消費頻率不高，大部商業(yè)現狀特征四商業(yè)發(fā)展外向度不高縱觀珠海各大商圈的商家資源，外來商家品牌比較欠缺。以主力商家百貨和超市為例，較局限于廣東省內品牌以及本土自營品牌。導致只能呈現出小商業(yè)的格局，總體商業(yè)水平有待提高商家外資品牌國內品牌本土品牌百貨無茂業(yè)百貨（深圳）米蘭百貨、珠海百貨、迎賓百貨、新美百貨超市家樂福、吉之島華潤萬家（深圳）、新一佳（深圳）得一超市、壹加壹超市商業(yè)現狀特征四商業(yè)發(fā)展外向度不高縱觀珠海各大商圈的商商業(yè)現狀特征五現有商業(yè)經營模式有待提升商業(yè)單體規(guī)模不大珠海現有商業(yè)單體規(guī)模大部分在50000㎡以下，單體規(guī)模均不大現有大型商業(yè)多以百貨扣點模式經營為主珠?，F有大型商業(yè)多以百貨扣點模式經營，統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一推廣。從商業(yè)市場的長遠發(fā)展來看，百貨扣點經營模式更適合于傳統(tǒng)純零售購物類商場，不符合購物中心等新型商業(yè)形態(tài)的發(fā)展要求商業(yè)現狀特征五現有商業(yè)經營模式有待提升商業(yè)單體規(guī)模不大商業(yè)現狀特征五現有商業(yè)經營模式有待提升以購物功能為主，餐飲與休閑娛樂功能面積比例嚴重偏低，且種類單一珠?，F有各大商場綜合性不夠強，業(yè)態(tài)不齊全，餐飲與休閑娛樂配套面積比例較低，難以滿足各類型消費者的一站式消費需求商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)比例國際商業(yè)大廈百貨+超市+主題賣場+休閑餐飲+休閑娛樂+書城零售：90%，餐飲：2%，休閑娛樂：8%免稅商場品牌專賣店+超市+餐飲+休閑娛樂+健身中心+美容美體美發(fā)零售：81%，餐飲：4%，休閑娛樂：15%揚名廣場百貨+超市+家具賣場+餐飲+休閑娛樂配套零售：90%，餐飲：4%，休閑娛樂：6%明珠商業(yè)廣場百貨+超市+主題賣場零售：98%，餐飲和休閑娛樂：2%商業(yè)現狀特征五現有商業(yè)經營模式有待提升以購物功能為主，餐拱北商圈市場發(fā)展現狀拱北商圈市場發(fā)展現狀拱北商業(yè)格局三大細分商業(yè)板塊拱北商圈內部可細分為三大商業(yè)板塊，三大板塊從商業(yè)業(yè)態(tài)構成和客群定位上形成錯位競爭口岸廣場板塊蓮花路板塊迎賓路板塊口岸廣場板塊蓮花路步行街口岸購物廣場國際大廈商業(yè)廣場（華潤萬家）迎賓百貨廣場米蘭百貨廣場口岸市場本案迎賓路板塊蓮花路板塊拱北商業(yè)格局三大細分商業(yè)板塊拱北商圈內部可細分為三拱北商業(yè)格局三大細分商業(yè)板塊拱北是珠海市商貿中心和交通樞紐中心，也是連接澳門的重要通道，是國內外游客及往來港、澳、臺、國外客商的集散地，不同消費客群又形成各自商業(yè)板塊特征拱北商圈可以細分為拱北口岸、蓮花路與迎賓路三大商業(yè)板塊，三大板塊從商業(yè)的檔次、經營內容及客群定位上形成錯位競爭，導致經營狀況不盡相同區(qū)域檔次經營內容經營狀況客群來源口岸板塊中檔大眾化以時尚潮流服飾、澳門泊來品、特產等與澳門有直接關聯的商品為主良好珠海本地年輕消費者、澳門客、游客蓮花路板塊中檔偏低以服飾和品牌仿冒品為主，該區(qū)域內夜店、酒店、賓館也相當密集一般主要為游客、澳門客以及一些從事特殊服務行業(yè)人員所帶動消費迎賓路板塊中檔偏高以百貨、超市為龍頭商家，業(yè)態(tài)業(yè)種比較齊全，基本能滿足普通家庭一站式購物需求較好珠海本地全客群、部分澳門客拱北商業(yè)格局三大細分商業(yè)板塊拱北是珠海市商貿中心口岸板塊口岸購物廣場規(guī)模：總建筑面積120000㎡，地下三層，其中商業(yè)面積約70000㎡-1F商業(yè)面積約40000㎡-2F商業(yè)面積約30000㎡-3F為地下停車場，約1000個車位主要業(yè)態(tài)業(yè)種：-1F：澳海城百貨（約3000㎡）、鳳凰書城、潮流服飾、精品、皮履箱包、澳門特產、煙酒、雜貨、餐飲等-2F：潮流服飾、精品、皮履箱包、澳門特產等主要客群：珠海本地年輕消費者、澳門客、游客口岸板塊口岸購物廣場規(guī)模：總建筑面口岸板塊口岸購物廣場零售散鋪檔次：中檔大眾化為主餐飲檔次：中檔大眾化連鎖式快餐為主（KFC、大家樂、味千拉面、面牽一線、大禾壽司、真功夫）奧海城百貨主要品牌（國際二、三線品牌、國內一、二線品牌為主）女裝：TOUCH、OU.、Vero

Moda、Only、Gitti、Annzo、JNBY、FGFEEL、古川琦等鞋：Steve

Madden、nine

west、百麗、ST&SAT、達芙妮、KISS

CAT等內衣：Maniform、fandecie等口岸板塊口岸購物廣場零售散鋪檔次：口岸板塊口岸購物廣場出租率：-1F：除E區(qū)部分目前尚在裝修階段、招商方案尚未確定，其余部分出租率約90%-2F：出租率約98%租金水平：（商鋪實用率較低，約50%）位置建筑面積（㎡）實用面積（㎡）月總租金（元）單位租金（元/㎡·月）轉手費（元）-1F2010200001000--2F9430003332.4萬口岸板塊口岸購物廣場出租率：位置建筑蓮花路板塊基本情況主要商業(yè)物業(yè)：蓮花路步行街（步行街全長338m，總建筑面積約14000㎡）蓮花萬景城（總建筑面積28000㎡）口岸市場（總建筑面積約14400㎡）主要業(yè)態(tài)業(yè)種：零售、餐飲、休閑娛樂等主要客群：游客、澳門客、以及一些從事特殊服務行業(yè)人員所帶動消費商業(yè)檔次：中低檔蓮花路板塊蓮花路步行街口岸市場本案蓮花路板塊基本情況主要商業(yè)物業(yè)：蓮花路板塊蓮花路板塊蓮花路步行街規(guī)模：步行街全長338m，總建筑面積14000㎡，商戶接近200家商業(yè)檔次：經營商品品類較雜亂、檔次較低、較多假冒偽劣商品，路中有較多流動攤位租金水平：沿街商鋪：建筑面積154㎡，進場費10萬元，租金7萬元/月，即450元/㎡·月沿街商鋪業(yè)態(tài)分布：蓮花路板塊蓮花路步行街規(guī)模：步行街全長33蓮花路板塊蓮花萬景城規(guī)模：總建筑面積28000㎡地下兩層，單層面積約8000㎡地上兩層，單層面積約6000㎡樓層分布：-2F:卡丁賽車場-1F：按摩中心、桌球城、辦公室1F：服飾、皮履箱包、手機通訊、美容美甲等2F：餐飲、天地人間夜總會商業(yè)檔次：低檔服飾百貨蓮花路板塊蓮花萬景城規(guī)模：總建筑面積280蓮花路板塊口岸平價市場規(guī)模：地上兩層，總建筑規(guī)模約14400㎡，單層面積約7200㎡業(yè)種：1F：服裝成衣、床上用品、窗簾地毯、文具、玩具、日用百貨、燈飾電器等2F：肉菜市場、特產干貨、藥材、茶葉、日用雜貨、陶瓷五金等商業(yè)檔次：低檔雜貨類出租率：約95%租金水平：一二層租金一樣：約300元/㎡·月蓮花路板塊口岸平價市場規(guī)模：地上兩層，總建迎賓路板塊基本情況主要商業(yè)物業(yè)：國際大廈（總建筑面積約80000~90000㎡）迎賓百貨廣場（總商業(yè)面積約27000㎡）米蘭百貨廣場（總建筑面積18000㎡）主要業(yè)態(tài)業(yè)種：百貨、超市、專賣店、電器專業(yè)店、快餐類餐飲、休閑娛樂等主要客群：珠海本地全客群國際大廈（華潤萬家）迎賓百貨廣場米蘭百貨廣場華潤萬家板塊迎賓路板塊基本情況主要商業(yè)物業(yè)：國際大廈迎迎賓路板塊國際大廈商業(yè)廣場規(guī)模：總建筑面積約80000~90000㎡，地下兩層，地上3-4層主力店：華潤萬家（百貨+超市,面積約50000~60000㎡）文華書城（面積約10000㎡）運動城（面積約5000㎡）家居廣場（面積約2000㎡）華潤萬家百貨品牌檔次（國際二三線品牌、國內一至三線品牌為主）女裝：Mango、ESPRIT、歐時力、Vero

Moda、Only、FGFEEL、自然元素等鞋：lesaunda、staccato、百麗、ST&SAT、達芙妮、KISS

CAT、TATA、安瑪麗、Harson等運動休閑服飾：CAT、Kappa、Converse、Nike、adidas等化妝品：美寶蓮、歐萊雅、OLAY、自然堂、羽西租金水平：1F運動城內商鋪，約250元/㎡·月迎賓路板塊國際大廈商業(yè)廣場規(guī)模：總建筑面積迎賓路板塊迎賓百貨廣場規(guī)模：地上3層，總商業(yè)面積27000㎡，單層面積約9000㎡，沿街面長220m的狹長形裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種：零售：服飾、鞋履、內衣、日用品、麥當勞、銀行餐飲：KFC、麥當勞、西餐、日本料理休閑娛樂：美容美體（2家），電玩城（300㎡）、桌球城（2000㎡）首層百貨品牌檔次：（國內一至三線品牌為主）女裝：哥弟、Castle、LILY、TOUCH、FGFEEL、白絲、ebase、卡賓男裝：卡賓、Jack

Johns等鞋：百麗、天美意、特樂路、Hot

West等內衣：Maniform、fandecie等出租率：首層100%，二、三層目前大部分為空置待裝修租金水平：2F空置部分：約200元/㎡·月迎賓路板塊迎賓百貨廣場規(guī)模：地上3層，總商迎賓路板塊米蘭百貨廣場規(guī)模：地上2層，單層面積約9000㎡，總建筑面積18000㎡主要業(yè)態(tài)：零售：屈臣氏、服飾為主、化妝品、金飾珠寶等餐飲（以特色餐飲為主，餐飲比例占50%）咖啡時間、大家樂、多福豆花、自然美食坊、大西洋超級牛排、磨磨香土菜館等休閑娛樂：夜總會、電玩城零售品牌檔次：（國內二、三線品牌為主）女裝：Castle、多爾、出格、喜麗鞋履：百麗、天美意、百思圖、staccto等化妝品：丸美、色彩地帶等內衣：伊絲艾拉等金飾珠寶：六福珠寶出租率：接近100%迎賓路板塊米蘭百貨廣場規(guī)模：地上2層，單層拱北商圈三大商業(yè)板塊綜合對比分析區(qū)域區(qū)位條件及區(qū)域形象交通環(huán)境業(yè)態(tài)業(yè)種豐富度品牌檔次綜合評價口岸板塊毗鄰拱北聯檢大樓，日均客流量巨大。商業(yè)人氣最旺地處交通樞紐，周邊有較多的客運站，人流車流混雜，停車較難以零售為主，餐飲種類較多。但均以快餐類為主，缺少休閑娛樂設施除澳海城百貨品牌檔次稍高，有國際二、三線品牌及國內一、二線品牌以外，其余均以無品牌的潮流服飾和名牌仿冒品為主★★★蓮花路板塊與拱北口岸廣場相近，購物環(huán)境較差，有大量從事特殊事業(yè)的人群，區(qū)域環(huán)境不理想，治安較差周邊道路等級較低，加上蓮花路是步行街等諸多因素，車行交通通達性受限，瓶頸明顯以低檔零售為主，路邊有較多的小吃店，蓮花路周邊也有較多沐足、桑拿、夜總會等休閑娛樂設施以低檔無品牌的服飾為主，假冒偽劣商品也較多，有較少一部分中檔大眾化的休閑運動服飾品牌★★★迎賓路板塊毗鄰迎賓路，商業(yè)檔次較其他板塊高，主要以百貨超市為龍頭商家，適合家庭式消費迎賓路是雙向六車道，公交線路較為發(fā)達，交通通達性較好零售以百貨、超市、品牌專賣店為主，零售業(yè)種較豐富；除米蘭百貨餐飲比例較高外，其余的商場餐飲與休閑娛樂比例較低以國內一至三線品牌服飾為主，也有部分國內二、三線品牌，品牌檔次是拱北商圈內最高的★★★★拱北商圈三大商業(yè)板塊綜合對比分析區(qū)03

項目競爭環(huán)境分析

叁03項目競爭環(huán)境分析叁潛在競爭項目空間分布格局本案恒虹世紀廣場領秀城仁恒濱海中心萬科珠賓花園華發(fā)商都揚名廣場二期沃爾瑪潛在競爭項目空間分布格局本案恒虹世紀廣場領秀城仁恒濱潛在競爭項目華發(fā)商都地理位置：位于珠海大道南屏路口，屬華發(fā)新城六期工程規(guī)模：華發(fā)商都總建筑面積達到10萬㎡，由6萬㎡的華潤萬家“歡樂頌”大型購物中心、集中式商業(yè)以及定位高端的商業(yè)街組成“歡樂頌”商業(yè)形態(tài)：不僅具備了居民日常購物、休閑、餐飲、文化、金融等服務功能，更迎合消費者的“快樂消費”心態(tài)，增強了購物中心的游樂場、劇場、影院等各種娛樂功能，為消費者帶來“一站式消費”和“快樂消費”的雙重體驗預計入市時間：2012年年底項目點評：華發(fā)商都以華潤萬家歡樂頌大型超市及時尚百貨為主力業(yè)態(tài)，規(guī)模大，是一種創(chuàng)新的商業(yè)模式，將會吸引一定的消費客群，對珠海商業(yè)市場也是一次較大的提升華發(fā)商都屬于南屏版塊，偏離了傳統(tǒng)消費商圈，項目需要較長的培育期，且項目除了“歡樂頌”部分之外，其它部分缺乏整體統(tǒng)一規(guī)劃，尚難以發(fā)揮整體商業(yè)效應，嚴格來說，對本項目并不構成直接影響潛在競爭項目華發(fā)商都地理位置：位于珠海大道南屏路口潛在競爭項目揚名廣場二期地理位置：位于老香洲鳳凰南路

規(guī)模：總建筑面積約100000㎡項目定位：項目首創(chuàng)珠海全新商業(yè)模式，將游樂、休閑消費與風靡國際的商業(yè)模式SHOPPINGMALL巧妙結合，建成之后，與一期相連，將集大型百貨、大型超市、主題風味食街、星級影視城、KTV、超級兒童反斗城、書吧、五星級酒店于一體，形成真正的一站式購物、休閑、娛樂為一體化的珠海第一商業(yè)城（預計于2011年8月開始招租）樓層分布：-3F~-2F：停車場-1F~8F：商業(yè)廣場9F~13F：酒店式公寓項目點評：項目開發(fā)會進一步增強老香洲商圈的商業(yè)地位地理位置優(yōu)越，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，規(guī)模大，業(yè)種業(yè)態(tài)豐富，意在打造珠海首個真正意義上購物中心，對本項目構成競爭威脅，會截留部分珠海北部地區(qū)消費者潛在競爭項目揚名廣場二期地理位置：位于老香洲鳳凰南潛在競爭項目萬達廣場規(guī)模：大連萬達集團擬投資40億-50億元在珠海建城市商業(yè)綜合體。用地面積100-250畝，年營業(yè)額20億元以上，納稅1.5億元以上實施進程：大連萬達集團發(fā)展部自2010年5月份以來多次前來珠?？疾烊f達集團董事長王健林先生前往珠海考察，同時希望能夠在珠海盡快找到合適地塊以建立萬達集團華南總部并打造其旗艦購物廣場潛在競爭項目萬達廣場規(guī)模：大連萬達集團擬投資40億-潛在競爭項目萬達廣場選址可能性預測：拱北板塊（★★★）吉大板塊（★★★★★）南灣板塊（★★）橫琴新區(qū)（★）項目點評：萬達廣場開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)模式成熟，商戶資源充足，開發(fā)建成后將極大的提升珠海商業(yè)市場發(fā)展水平，營造新的消費熱點，對珠海消費者有強大的吸引力，對本項目會構成較大威脅萬達廣場的開發(fā)模式重在物業(yè)快速銷售回籠資金，而不是重在經營，且其目前仍在選址階段，將會有一個緩沖期，因此若本項目的商業(yè)全程開發(fā)更加專業(yè)和科學，經營管理更加精細化，本項目仍然可以在市場上占有一席之地潛在競爭項目萬達廣場選址可能性預測：潛在競爭項目領秀城位置：迎賓路與嶺南路交匯處，總商業(yè)面積約76000㎡商業(yè)物業(yè)分布：A區(qū)：總建筑面積23600㎡，地上三層裙樓，規(guī)劃為百貨，目前與茂業(yè)百貨、天虹百貨、海雅百貨在洽談中B區(qū)：總建筑面積29400㎡，地上三層裙樓商業(yè)以品牌零售為主，目前招商尚未啟動，預計四月中下旬出招商方案，地下一層為超市（16000㎡，目前與沃爾瑪洽談中）C區(qū)：總建筑面積18000㎡，地上三層裙樓，主要以休閑娛樂/餐飲配套為主，規(guī)劃將引進電影院與量販式KTV（目前尚在施工階段）D區(qū)：兩層街鋪，總建筑面積5000㎡，主要規(guī)劃為特色休閑餐飲項目點評：領秀城規(guī)模較大，規(guī)劃業(yè)種業(yè)態(tài)豐富，包括大型超市、百貨、大型與特色休閑餐飲、電影院與量販式KTV等休閑娛樂功能，意在打造集購物、餐飲與休閑娛樂為一體的街區(qū)式購物中心，對本項目的招商構成一定的競爭壓力領秀城距離拱北核心商圈尚有一定距離，區(qū)位成熟度不如本項目，且街區(qū)式設計對后續(xù)招商經營的要求更高，面臨較大難度B區(qū)A區(qū)C區(qū)D區(qū)迎賓路嶺南路潛在競爭項目領秀城位置：迎賓路與嶺南路交匯處，總商潛在競爭項目恒虹世紀廣場地理位置：拱北地標性建筑，地處拱北中心區(qū)繁華地段、迎賓南路與粵海路的交匯處，距離拱北口岸、廣珠輕軌拱北站直線距離不過500m商業(yè)規(guī)模：單層面積約5000~6000㎡，總規(guī)模約20000~30000㎡，層高為5.2m（意整體出售）樓層分布：-1F~-2F：地下停車場（總停車位:537個，其中地上21個，地下516個）1F~4F：大型商場5F：綠化架空層6F~41F：公寓開盤時間：預計2011年8月項目點評：區(qū)域成熟度不如本項目，且規(guī)模小，對本項目不構成直接威脅潛在競爭項目恒虹世紀廣場地理位置：拱北地標性建筑，潛在競爭項目仁恒濱海中心地理位置：位于情侶路與粵海路交界處規(guī)模：占地42000㎡，總建筑面積約307000㎡主要物業(yè)類型：街區(qū)商業(yè)、五星級酒店、甲級寫字樓、高檔住宅項目點評：以住宅開發(fā)為主，裙樓街區(qū)商業(yè)作為配套，規(guī)模不大，對本項目不構成直接威脅潛在競爭項目仁恒濱海中心地理位置：位于情侶路與粵潛在競爭項目萬科珠賓花園地理位置：位于吉大區(qū)景山路，毗鄰九洲城規(guī)模：占地面積約110000㎡，總建筑面積約200000㎡，總體商業(yè)規(guī)模約15000㎡大商業(yè)建筑規(guī)模約6800㎡，地上三層，全部對外出售，商鋪總價在2000萬元以上1F：規(guī)劃為品牌零售，商鋪間隔250-800㎡，售價6-16萬元/㎡，租金水平約500元/㎡·月2F：規(guī)劃為休閑娛樂，均價4.5萬元/㎡3F：規(guī)劃為餐飲，已有珠海本土大型中餐廳進駐地下商場約1800㎡，由開發(fā)商持有經營，有意招進小型精品超市街區(qū)式商業(yè)街,以一層和兩層的商鋪為主，去年已全部售完，均價6-7萬元/㎡項目點評：以住宅開發(fā)為主，商業(yè)規(guī)模小，且位于吉大商圈，與本項目距離較遠，不構成直接威脅原珠海賓館改造部分以餐飲與休閑娛樂功能為主，如酒吧街，特色休閑餐飲，功能相對單一，主要作為九州城配套功能潛在競爭項目萬科珠賓花園地理位置：位于吉大區(qū)景山路潛在競爭項目沃爾瑪（招商花園城）地理位置：翠峰路招商花園二期規(guī)模：地上3層建筑，總建筑面積約20000m2，正在建設中項目點評：沃爾瑪是全球超市的龍頭，進駐珠海將會攪動珠海現有的商業(yè)格局，提升珠海的商業(yè)開放度和發(fā)展水平，當然對本項目的部分業(yè)態(tài)招商也會帶來一定的壓力潛在競爭項目沃爾瑪（招商花園城）地理位置：翠峰路招競爭環(huán)境小結購物中心形態(tài)的商業(yè)模式將陸續(xù)出現，極大提升珠海商業(yè)發(fā)展水平

多個大型知名品牌商家的進駐，將使珠海整個商業(yè)格局有較大改變萬達廣場帶來豐富的品牌資源，華潤歡樂頌、沃爾瑪等知名商家的進駐，大大的提升珠海商業(yè)的外向度，攪動珠?，F有的市場格局，向大商業(yè)格局逐步發(fā)展1、隨著商業(yè)市場發(fā)展水平與市場格局的提升，珠海商業(yè)競爭環(huán)境將更激烈2、本項目位于拱北成熟的市級商圈，商業(yè)人氣旺。面對激烈的市場競爭，本項目以特色化，差異化的競爭策略，并借助本身區(qū)位優(yōu)勢，定能有良好的發(fā)展前景領秀城、揚名廣場二期、華發(fā)商都等項目的開發(fā)，都意在打造真正意義的購物中心，規(guī)模大，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富。這些新項目的開發(fā)將極大的提升珠海商業(yè)市場發(fā)展水平

商業(yè)競爭環(huán)境越發(fā)激烈，但本項目借助自身特色與優(yōu)勢仍能尋求一席之地競爭環(huán)境小結購物中心形態(tài)的商業(yè)模式將陸續(xù)出現，極大提升珠04

城市規(guī)劃前景及商業(yè)發(fā)展趨勢預測

肆04城市規(guī)劃前景及商業(yè)發(fā)展趨勢預測肆珠海城市發(fā)展規(guī)劃珠海城市發(fā)展規(guī)劃港珠澳大橋珠海規(guī)劃利好廣珠輕軌廣珠西線24小時通關橫琴新區(qū)開發(fā)拱北高端商貿中心規(guī)劃拱北商城改造港珠澳大橋珠海規(guī)劃利好廣珠輕軌廣珠西線24小時通關橫琴新區(qū)開港珠澳大橋港珠澳大橋跨越珠江口伶仃洋海域，是連接香港、珠海及澳門的大型跨海通道大橋的起點是香港大嶼山，經大澳，跨越珠江口，最后分成Y字形，一端連接珠海，一端連接澳門工程建設內容包括：港珠澳大橋主體工程、香港口岸、珠?？诎?、澳門口岸、香港接線以及珠海接線大橋主體工程采用橋隧組合方式，大橋主體工程全長約29.6公里，海底隧道長約6余公里往珠海方向通過隧道穿越拱北建成區(qū)域，最先將與規(guī)劃建設中的京港澳高速廣珠西線相連，再通過延長線接駁，將與珠海境內現有的京珠高速、西部沿海高速、江珠高速，規(guī)劃建設中的機場高速、高欄港高速等一系列干道連通，直貫整個珠江西岸地區(qū)乃至泛珠三角區(qū)域港珠澳大橋港珠澳大橋跨越珠江口伶仃洋海域，是連接香港、港珠澳大橋港珠澳大橋將連起世界最具活力經濟區(qū)，快速通道的建成對香港、澳門、珠海三地經濟社會一體化意義深遠，促進我國沿海城市的經濟鏈調整和產業(yè)結構轉型以公路橋的形式連接香港、珠海和澳門，整座大橋將按六車道高速公路標準建設，設計行車時速每小時一百公里，建成通車后，開車從香港到珠海的時間將由目前的3個多小時縮減為半個多小時口岸采用“三地三檢”的布設方式，其中珠海、澳門在拱北灣附近填海的同一人工島上，修建獨立的各自管轄的口岸總工期計劃為六年，已于2009年12月25日動工，預計2015年至2016年建成通車

港珠澳大橋港珠澳大橋將連起世界最具活力經濟區(qū)，快速通道廣珠輕軌廣珠城際軌道交通，簡稱廣珠城軌，又稱廣珠城際鐵路由北面的廣州市廣州南站途經佛山市順德區(qū)、中山市，南至珠海市拱北口岸的珠海站，并經延伸線連接珠海機場，又設一支線由中山市小欖鎮(zhèn)經中山市古鎮(zhèn)，跨西江，連接江門市新會區(qū)會城街道東甲該線和廣深城際軌道交通是珠三角城際快速軌道「A」字型網絡中的兩條主干線2011年1月7日正式通車，從廣州南站到珠海北站最快僅需41分鐘

廣珠輕軌廣珠城際軌道交通，簡稱廣珠城軌，又稱廣珠城廣珠輕軌廣珠城軌的開通，將對珠江西岸的“珠、中、江經濟圈”的交通一體化具有歷史突破性的意義

珠三角地區(qū)同城化“一小時生活圈”的藍圖正在實施城軌開通對珠三角一小時交通圈的形成將可能帶動一種新的居住模式“城市群居住”，市民可以在中心城市工作，到副中心城市居住城軌站點附近將成為當地新的發(fā)展中心翠亨、唐家灣、明珠、前山、珠海這5個車站預計明年全部啟用，即廣珠城軌屆時能進入珠海市區(qū)另一條貨運線“廣珠鐵路”也開通，珠江將迎來“雙龍戲珠”的場面廣珠城軌和正在動工的港珠澳大橋，把珠海拉入國際頂級酒店管理公司的視線，國際頂級酒店爭進珠海，其中洲際酒店再次進入，將在拱北口岸亮燈廣珠輕軌廣珠城軌的開通，將對珠江西岸的“珠、中、江廣珠西線廣珠西線高速公路位于中國廣東省，連接廣州市至珠海市的一條高速公路，沿途經過佛山市南海區(qū)、順德區(qū)和中山市。為國家重點公路太澳公路(太原—澳門)干線南端的重要路段廣珠西線一期：已于2004年4月建成通車。項目起于廣州芳村區(qū)海南村，終于順德碧江。廣珠西線二期：起于順德碧江，于沙溪鎮(zhèn)接廣珠西線三期起點。全長45.573公里，雙向六車道，設計行車時速100公里。由于東升至沙溪段還未建成，因此2010年6月25日通車的廣珠西線二期，只通至中山東升鎮(zhèn)，接已建好的中江高速。廣珠西線三期：北起中山市沙溪，終點位于坦洲月環(huán)附近，已于2009年年底開工，預計2013年建通車。三期工程連接線計劃與港珠澳大橋銜接，廣珠西線高速還將成為佛山通往港珠澳地區(qū)最便捷的通道廣珠西線廣珠西線高速公路位于中國廣東省，連接廣州市廣珠西線廣珠西線高速公路三期工程是國家高速公路珠江三角洲環(huán)線工程的重要組成部分它的建設對進一步完善珠江三角洲地區(qū)路網布局，緩解105國道的運輸壓力，加強粵、港、澳之間特別是珠江三角洲西部地區(qū)南北向的交通與經濟往來改善區(qū)域交通條件和投資環(huán)境，加強外向型經濟實力，促進經濟的全面發(fā)展具有重要作用廣珠西線廣珠西線高速公路三期工程是國家高速公路珠江三24小時通關連接澳門的珠海拱北口岸是中國第二大陸路口岸在“港澳自由行”以及CEPA政策的進一步推動下，赴澳經商、旅游的內地居民年均有20%增長經拱北口岸出入境旅客連續(xù)兩年突破8000萬人次，在全國口岸穩(wěn)居第二澳區(qū)全國政協委員陳明金在提案說，口岸不暢通、等候時間長，嚴重影響珠澳兩地旅游等相關產業(yè)發(fā)展原因在于口岸設施不足，兩地口岸查驗結果互不相認，出入境旅客信息未能共享等建議加強珠澳口岸建設，在拱北口岸試行“兩地一檢”或“單邊驗放”的查驗模式，適當延長通關時間，力爭24小時通關24小時通關連接澳門的珠海拱北口岸是中國第二大陸路口岸24小時通關兩地政府全力爭取2011年年底或明年初延長通關時間，然后逐步實現24小時通關，橫琴（蓮花）口岸首先實現廿四小時通關，先行先試，為拱北（關閘）口岸24小時通關作準備珠澳雙方正加強合作，在擴建拱北(關閘)口岸的基礎上，將旅客分流至珠海九洲港、灣仔、橫琴等口岸進出澳門現時旅行團較少使用橫琴（蓮花）口岸，原因在于開關時間不配合，倘能適當延長通關時間至與拱北（關閘）口岸同步，相信旅行團會增加使用該口岸現時珠海居民前往橫琴（蓮花）口岸非常不便，巴士路線稀疏，停車場欠奉，不僅游客，連本地居民都不愿使用24小時通關兩地政府全力爭取2011年橫琴新區(qū)2005年9月10日，國務院總理溫家寶要求橫琴的規(guī)劃要與珠海整體規(guī)劃相銜接，要規(guī)劃好了再動，謀而后動，不可亂動，謀求最大的生態(tài)經濟效益2008年《珠三角綱要》中橫琴成為“橫琴新區(qū)”，總面積106.46平方公里以全國人大常委會批準在橫琴島設置澳門大學橫琴新校區(qū)為契機，2009年8月，國務院正式批準實施《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，要逐步將橫琴建設成為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)、深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)、促進珠江口西岸地區(qū)產業(yè)升級的新平臺，這正式標志著橫琴新區(qū)的開發(fā)建設上升為國家戰(zhàn)略，橫琴開發(fā)進入新篇章橫琴新區(qū)2005年9月10日，國務院總理溫家寶要求橫琴新區(qū)發(fā)展定位是以合作、創(chuàng)新和服務為主題，充分發(fā)揮橫琴地處粵港澳結合部的優(yōu)勢，推進與港澳緊密合作、融合發(fā)展，重點發(fā)展商務服務、休閑旅游、科技研發(fā)、高新技術等“四大產業(yè)”經過10到15年的努力，把橫琴建設成為連通港澳、區(qū)域共建的“開放島”，經濟繁榮、宜居宜業(yè)的“活力島”，知識密集、信息發(fā)達的“智能島”，資源節(jié)約、環(huán)境友好的“生態(tài)島”到2015年，人口規(guī)模為12萬人，人均GDP為12萬元到2020年，人口規(guī)模為28萬人，人均GDP為20萬元香港投資者紛至沓來，其中香港麗新集團和世貿集團已決定在橫琴進行“大手筆”投資，項目投資總額達100億元港幣橫琴新區(qū)發(fā)展定位是以合作、創(chuàng)新和服務為主題，充分發(fā)橫琴新區(qū)重大項目橫琴新區(qū)規(guī)劃建設10余個大型項目，單個項目投資額一般都在100億元以上，對珠海乃至整個廣東省的發(fā)展都具有極其重要的作用澳門大學橫琴新校區(qū)市政基礎建設(BT）項目十字門中央商務區(qū)長隆國際海洋度假區(qū)多聯供燃氣發(fā)電項目橫琴新家園高欄港會展商務組團口岸服務區(qū)首批重點項目粵澳合作中醫(yī)藥產業(yè)園金海大橋、廣珠城軌延長線等交通工程澳門大學橫琴校區(qū)長隆國際海洋度假區(qū)橫琴新區(qū)重大項目橫琴新區(qū)十字門中央商務區(qū)

區(qū)域介紹十字門中央商務區(qū)東面與澳門一水相隔，南至橫琴環(huán)島東路，西鄰珠海保稅區(qū)及橫琴大橋，北靠將軍山脈，占地面積約5.77平方公里規(guī)劃總建筑面積1100萬平方米，其中商務辦公占45%，商業(yè)配套及商務公寓占55%對珠海城市發(fā)展具有歷史性、戰(zhàn)略性和全局性的意義，直接決定珠海未來的發(fā)展區(qū)域發(fā)展進程目前，十字門商務區(qū)項目橫琴片區(qū)一、二期填土工程已全部完成，總占地93萬平方米，三、四期填土工程正加緊推進，累計完成填土方150多萬方全球招商引資全面展開橫琴新區(qū)十字門中央商務區(qū)拱北商城改造珠海市十大重點項目工程之一，將分三個片區(qū)進行改造拱北市場區(qū)域：區(qū)域下一步的改造將是以商業(yè)、酒店、辦公樓、寫字樓為主蓮花路區(qū)域：因為涉及到關閘、高沙等3個城中舊村，大約占地120000㎡，改造會結合城中村改造進行銀都酒店往拱北口岸廣場地下區(qū)域：結合口岸地下商場的改造進行，已經明確由香港名店街投資建設，定位是高檔地下商場項目區(qū)域交通條件有望獲得較大改善結合正在開展的“靜暢寧美”工程，香洲區(qū)計劃從今年開始在拱北地區(qū)增建停車位，2011年就將新建超過1000個停車位，緩解停車難包括從地下商場到路面、往昌盛大橋及港珠澳大橋的交通疏導問題，都納入了規(guī)劃發(fā)展進程：完成概念性規(guī)劃，準備提交市委、市政府審議

拱北市場區(qū)域蓮花路區(qū)域銀都酒店蓮花萬景城拱北口岸廣場拱北商城改造珠海市十大重點項目工程之一，將分三個拱北高端商貿中心區(qū)域范圍：中心城區(qū)迎賓路以西、九洲大道南北兩側，面積約100公頃，該區(qū)域包含保利達廣場、中島毛紡廠、東南絲綢廠、麗珠醫(yī)藥廠、恒信、興業(yè)玻璃廠等13個以舊工業(yè)廠房改造為主的“三舊”項目主要功能：包括酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心、會展中心、公寓，國外稱之為HOPSCA功能定位：珠海CBD（拱北高端商貿中心）必將成為珠海重點建設項目，大量的資金和優(yōu)勢資源必將向這里集中，從而推動拱北乃至整個珠海的繁榮發(fā)展進程：規(guī)劃設計方案征集階段，近期珠海市拱北商貿中心規(guī)劃設計國際征集發(fā)布及答疑會已召開，6家通過資格預審的單位將在為期一個多月的時間內，為拱北未來發(fā)展規(guī)劃畫好“藍圖”

拱北高端商務中心拱北高端商貿中心區(qū)域范圍：中心城區(qū)迎賓路以西、九洲大城市發(fā)展前景珠海交通樞紐地位大幅提升，極大增強珠海城市輻射力和發(fā)展?jié)摿Ω壑榘拇髽蜷_發(fā)建設將大大縮短香港、澳門與珠海之際交通時間，會給珠海帶來更多的港澳人流、財流與物流，促進珠海商業(yè)發(fā)展，同時也會帶來港澳先進商業(yè)理念，促進商業(yè)環(huán)境與經營管理水平不斷提高廣珠輕軌與廣珠西線的開發(fā)建設會進一步增強珠三角西翼之間的交通與經濟往來，同時會進一步凸顯珠海（尤其是拱北）連接港澳與內地交通樞紐地位隨著珠海經濟規(guī)模與人口規(guī)模的提升，大大促進珠海的商業(yè)規(guī)模與消費規(guī)模的提高橫琴新區(qū)重點發(fā)展商務服務、休閑旅游、科技研發(fā)、高新技術等“四大產業(yè)”，一方面整體提升珠海經濟發(fā)展水平，另一方面吸引大量高素質、高消費力度就業(yè)人口與居住人口，促進珠海整體商業(yè)的發(fā)展24小時通關、交通條件改善將進一步增加珠海旅游人口，帶動商業(yè)消費城市發(fā)展前景珠海交通樞紐地位大幅提升，極大增強珠海城市輻射珠海商業(yè)發(fā)展前景及趨勢珠海商業(yè)發(fā)展前景及趨勢人口規(guī)模預測珠海人口現狀：2009年珠海常住人口約150萬，其中戶籍人口約100萬，流動人口約50萬珠海未來人口增長預測：2015年常住人口會增至200萬左右、2020年約250萬左右根據《珠海城市總體規(guī)劃（2001-2020）》，未來人口會穩(wěn)定增長2015年與2020年，珠海常住人口會分別增至175萬人與245萬人考慮該規(guī)劃在2001前制定，時效性不匹配，同時考慮近期橫琴新區(qū)開發(fā)以及港澳珠大橋開發(fā)建設等利好影響，人口規(guī)模增長明顯加快，預測應在原有基礎上適當提高橫琴新區(qū)產業(yè)發(fā)展與房地產開發(fā)可以為珠海帶來穩(wěn)定的產業(yè)人口與居住人口增長，2015年與2020年橫琴人口分別為12萬與28萬，且以高素質與高消費力人口為主未來伴隨珠海交通條件改善，會進一步增大游客數量，吸引港澳及內地產業(yè)人口與就業(yè)人口2005-2010年珠海常住人口增長趨勢（萬人）2007-2010年珠海入境游客增長趨勢2007-2010年珠海國內游客增長趨勢人口規(guī)模預測珠海人口現狀：2009年珠海常住人口約150萬人口年齡結構預測珠海人口年齡現狀結構：2005年珠海市1%人口抽樣調查結果顯示人口中，15-39歲年輕人口比重最大，約占總人口數的54%年齡結構趨于穩(wěn)定：通過與2000年人口年齡結構的各項指標對比分析，除老少比增加了10個百分點之外，其余指標基本變化在-1～+1.5個百分點區(qū)間，總體波動不大珠海未來人口結構預測伴隨交通條件改善、新區(qū)開發(fā)及產業(yè)發(fā)展，會吸引更多15-39歲年輕人過珠海就業(yè)與居住，年輕人比重會進一步增加，可適當調高為60%以2015年為例，15-39歲年輕人口總數會由2009年80萬大幅度增至120萬左右2005年珠海人口年齡結構分布人口年齡結構預測珠海人口年齡現狀結構：2005年珠海人口年

商業(yè)容量評估主要商業(yè)物業(yè)現有商業(yè)規(guī)模（㎡）后續(xù)商業(yè)規(guī)模（㎡）口岸購物廣場120000國際商業(yè)大廈80000迎賓百貨廣場27000蓮花萬景城28000免稅商場+國貿+珠海百貨120000揚名廣場24000茂業(yè)百貨33000旺角百貨30000華潤萬家20000明珠商業(yè)廣場50000總計（包括部分未列入商場或沿街商鋪）700000領秀城76000恒虹世紀廣場30000揚名廣場二期100000華發(fā)商都100000沃爾瑪購物廣場20000中海環(huán)宇城100000總計（包括部分未列入商場或沿街商鋪）500000商業(yè)容量評估主要商業(yè)物業(yè)現有商業(yè)規(guī)模（㎡）后續(xù)商業(yè)規(guī)模（㎡商業(yè)容量評估根據國內商業(yè)開發(fā)的實際經驗，一線城市人均商業(yè)面積1.0-2.0㎡，二線城市人均商業(yè)面積1-1.5㎡，三線城市人均商業(yè)面積0.5-1.0㎡均是比較合理的范疇2015年珠海常住人口約200萬，目前城區(qū)已開發(fā)或即將開發(fā)的具備一定體量的商業(yè)總面積約120萬㎡，人均商業(yè)面積約0.6㎡

，且考慮到非常住人口（游客及澳門客）對商業(yè)的需求量，珠海商業(yè)仍然處在相對合理的范圍珠海目前已開發(fā)的商業(yè)項目尚未出現明顯的招商困難和滯銷狀況，說明市場供需總量未表現明顯失衡珠海中心城區(qū)未來3~5年合理新增商業(yè)面積需求可達30~40萬㎡商業(yè)容量評估根據國內商業(yè)開發(fā)的實際經驗，一線城市人均商業(yè)面商業(yè)發(fā)展趨勢

趨勢3：珠海商業(yè)將進入“購物中心”時代趨勢2：拱北商業(yè)地位和商業(yè)特色將進一步加強趨勢1：拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內難以改變趨勢4：珠海“大商業(yè)”格局將逐步展現商業(yè)發(fā)展趨勢趨勢3：珠海商業(yè)將進入“購物中心”商業(yè)發(fā)展趨勢一拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內難以改變吉大、拱北兩大市級商圈目前商業(yè)成熟度較高，商業(yè)價值遠高于其他區(qū)域級商圈從兩大市級商圈的商業(yè)總規(guī)模，業(yè)態(tài)豐富度均優(yōu)于其他商圈，并各具有較大一群穩(wěn)定的消費群體，消費者的消費習慣短期內難以改變兩大市級商圈的商鋪租金售價水平與其他商圈有較大差距，這與商圈成熟度息息相關商圈主要商業(yè)物業(yè)總規(guī)模（㎡）主要業(yè)態(tài)商鋪租金售價水平拱北311，400百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場、專業(yè)店、零售商鋪、餐飲、休閑娛樂拱北口岸廣場-1層租金約1000元/㎡·月蓮花路步行街租金約450元/㎡·月國際大廈一樓運動城租金約250元/㎡·月吉大120，000百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場、零售商鋪、餐飲、休閑娛樂萬科珠賓花園商業(yè)街首層商鋪售價6-16萬元/㎡老香洲151，000（物業(yè)多而散，單體規(guī)模?。┌儇?、超市、品牌專賣店、主題賣場、零售商鋪、餐飲樂淘城商鋪租金約110元/m2·月揚名廣場首層商鋪售價：約55000元/m2新香洲50，000百貨、超市、零售商鋪旺角百貨首層商鋪租金25元/m2·月華潤萬家附近臨街商鋪租金125元/m2·月前山50，000百貨、超市、主題賣場華潤萬家附近臨街商鋪租金100元/m2·月商業(yè)發(fā)展趨勢一拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內難以改變吉大商業(yè)發(fā)展趨勢一拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內難以改變大部分后續(xù)供應仍集中在拱北與吉大兩大商業(yè)核心領秀城、恒虹世紀廣場和萬科珠賓花園等多個大商業(yè)項目的開發(fā)，均集中在拱北與吉大商圈，可見各大發(fā)展商仍看重兩大商業(yè)核心區(qū)域的未來發(fā)展前景拱北與吉大目前已具有較好的市場基礎和旺盛的商業(yè)人氣，加上后續(xù)供應帶來新的商業(yè)模式、商業(yè)元素以及知名品牌商家的進駐，兩大商業(yè)核心地位將進一步得到鞏固和發(fā)展華發(fā)商都揚名廣場二期沃爾瑪領秀城恒虹世紀廣場本案仁恒濱海中心萬科珠賓花園吉大商圈拱北商圈商業(yè)發(fā)展趨勢一拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內難以改變大部商業(yè)發(fā)展趨勢二拱北商業(yè)地位和商業(yè)特色將進一步加強拱北交通樞紐地位凸顯，輻射范圍大幅擴大港珠澳大橋、廣珠輕軌與廣珠西線開發(fā)建設以及拱北口岸24小時通關都會進一步凸顯珠海（尤其是拱北）連接港澳與珠三角地區(qū)交通樞紐地位，提高交通與經濟往來頻率，進一步促進拱北商業(yè)發(fā)展拱北商業(yè)市場競爭越發(fā)激烈，特色化差異化競爭策略是引導市場步入良性競爭的必然趨勢領秀城、恒虹世紀廣場等多個大型商業(yè)項目后續(xù)供應，加上拱北原有30多萬㎡的商業(yè)體量，市場競爭將更激烈各大商業(yè)體必須加強自身特色和差異化優(yōu)勢，才能更具競爭力，并共同把拱北商圈做大做強港珠澳大橋廣珠輕軌廣珠西線蓮花路步行街口岸市場本案口岸購物廣場國際大廈米蘭百貨廣場迎賓百貨廣場恒紅世紀廣場領秀城仁恒濱海中心商業(yè)發(fā)展趨勢二拱北商業(yè)地位和商業(yè)特色將進一步加強拱北交通樞商業(yè)發(fā)展趨勢三珠海商業(yè)將進入“購物中心”時代伴隨購物中心形態(tài)的商業(yè)模式陸續(xù)出現，為珠海帶來更多新的商業(yè)元素，珠海將進入一個嶄新的時代眾多后續(xù)供應大項目的開發(fā)，均以購物中心形態(tài)出現，商業(yè)規(guī)模大，綜合性更強，開發(fā)建成后將極大的提升珠海商業(yè)市場發(fā)展水平星級電影院、量販式KTV、大型電玩中心等新的商業(yè)元素將伴隨著購物中心逐步進入珠海，珠海商業(yè)豐富度將有較大提升商業(yè)發(fā)展趨勢三珠海商業(yè)將進入“購物中心”時代伴隨購物中心形商業(yè)發(fā)展趨勢四珠?！按笊虡I(yè)”格局將逐步展現總體商業(yè)體量將大幅提升隨著多個大商業(yè)項目的開發(fā)，將為珠海新增近50萬㎡的商業(yè)體量業(yè)態(tài)豐富度不斷提升，綜合性更強領秀城：總規(guī)模近80000㎡，意在打造集品牌百貨、大型超市賣場、時尚特色餐飲與休閑娛樂功能于一體一站式購物中心揚名廣場：項目首創(chuàng)珠海全新商業(yè)模式，將游樂、休閑消費與風靡國際的商業(yè)模式SHOPPINGMALL巧妙結合，建成之后，與一期相連，將集大型百貨、大型超市、主題風味食街、星級影視城、KTV、超級兒童反斗城、書吧、五星級酒店于一體，形成真正的一站式購物、休閑、娛樂為一體化的珠海第一商業(yè)城多個大型外資品牌商家與開發(fā)商逐漸入駐，商業(yè)開放度更大沃爾瑪已簽約進駐前山招商花園城萬達集團、大潤發(fā)、天紅百貨、海雅百貨等也在進一步洽談或考察中珠海部分中低檔商場將進行升級改造，整體商業(yè)水平將得到進一步提高珠海政府與開發(fā)商意圖對拱北商業(yè)進行升級造，如拱北市場、蓮花路與銀都酒店與口岸廣場地下商業(yè)改造升級已完成概念性規(guī)劃，會極大改善區(qū)域形象與商業(yè)形象商業(yè)發(fā)展趨勢四珠?！按笊虡I(yè)”格局將逐步展現總體商業(yè)體量將05

澳門商業(yè)概覽性分析

伍05澳門商業(yè)概覽性分析伍澳門商業(yè)格局商業(yè)空間分布及基本情況商業(yè)類型主要商業(yè)物業(yè)規(guī)模（m2）業(yè)態(tài)組合娛樂城配套商業(yè)四季·名店（位于四季酒店）24000品牌專賣店新濠大道(位于新濠天地酒店)5000品牌專賣店永利名店街(位于永利娛樂城）3500品牌專賣店街區(qū)式商業(yè)漁人碼頭90000餐飲+休閑娛樂+零售商業(yè)新馬路商圈約300家店零售商鋪+餐飲高士德大馬路商圈全長795m零售商鋪+餐飲集中式商業(yè)大運河購物中心（位于威尼斯人酒店）100000品牌專賣店+餐飲新八佰伴百貨60000m2百貨+超市+美食廣場新馬路商圈高士德大馬路商圈澳門漁人碼頭新八佰伴百貨大運河購物中心永利名店街新濠大道四季名店澳門半島澳門商業(yè)主要集中在澳門半島澳門商業(yè)主要包括娛樂城配套型商業(yè)、街區(qū)式商業(yè)與集中式商業(yè)三種類型澳門商業(yè)格局商業(yè)空間分布及基本情況商業(yè)類型主要商業(yè)物

商業(yè)特征一

商業(yè)發(fā)展對旅游博彩業(yè)依耐性強旅游博彩業(yè)是澳門主要的經濟動力之一，澳門的商業(yè)發(fā)展主要依賴于旅游博彩業(yè)而生存發(fā)展大量國際一二線品牌旗艦店、專賣店等集中于澳門各大賭場內，作為其商業(yè)配套旅游博彩業(yè)為澳門帶來大量游客，三大客源中，中國大陸旅客接近六成，帶動大量消費2009年訪澳中國游客類型及其比例商業(yè)特征一商業(yè)發(fā)展對旅游博彩業(yè)依耐性強旅商業(yè)特征二商業(yè)規(guī)模小，缺乏大型集中式商業(yè)商業(yè)類型主要商業(yè)物業(yè)檔次規(guī)模（m2）娛樂城配套商業(yè)四季·名店高檔24000新濠大道高檔5000永利名店街高檔3500街區(qū)式商業(yè)漁人碼頭中檔90000新馬路商圈中檔約300家店高士德大馬路商圈中檔全長795m集中式商業(yè)大運河購物中心中高檔100000新八佰伴百貨中檔偏高60000澳門商業(yè)市場總體商業(yè)規(guī)模約200000~300000m2澳門規(guī)模超過50000m2大型集中式商業(yè)物業(yè)少娛樂城配套型商業(yè)以高檔為主，一般規(guī)模都不大，在20000m2以下街區(qū)式商業(yè)以小型街鋪為主商業(yè)特征二商業(yè)規(guī)模小，缺乏大型集中式商業(yè)商業(yè)

商業(yè)特征三

游客消費占主體，本地人消費外流明顯澳門商業(yè)市場以游客消費占主體，占總客群比重約60%~70%，尤其以娛樂場配套型與街區(qū)式商業(yè)表現最為明顯商業(yè)類型檔次業(yè)態(tài)主要特征消費客群比例娛樂場配套商業(yè)高檔為主品牌專賣店、美食廣場依附于賭場娛樂城，作為其商業(yè)配套功能，規(guī)模不大，以國際一二線品牌旗艦店、專賣店為主游客80%澳門人20%街區(qū)式商業(yè)中檔大眾化零售商鋪、小餐飲以住宅騎樓商鋪的建筑形式，規(guī)模小，業(yè)態(tài)業(yè)種分布無規(guī)律，以服飾、化妝品專業(yè)店、手信店、休閑小餐飲等構成，游客較多商業(yè)氣氛相對濃厚游客70%澳門人30%集中式商業(yè)中高檔百貨、超市、美食廣場綜合性不夠強，以零售功能為主，但業(yè)種相對豐富，能滿足普通消費者日常購物需求游客50%澳門人50%商業(yè)特征三游客消費占主體，本地人消費外流澳門人高檔消費大部分外流至香港澳門商業(yè)規(guī)模小，商業(yè)豐富度與香港相差甚遠，難以滿足消費者購物、餐飲、休閑娛樂的一站式消費需求澳門大部分外國商品都由香港總代理購入，造成商品成本增加，因此香港的各類外國品牌商品在豐富度、價格、款式等方面對澳門人依然有相當的吸引力澳門來往香港較為方便澳門人中低檔消費外流至珠海等地，并以餐飲和休閑娛樂為主珠海的休閑娛樂設施與餐飲設施類型相對于澳門豐富，而且價格也略低澳門毗鄰珠海，關口設有澳門人來往的快速通道，來往相當方便Q3.請問你去珠海主要消費了什么？

商業(yè)特征三

游客消費占主體，本地人部分消費外流澳門人高檔消費大部分外流至香港Q3.請問你去珠海主要消費了什06

深度訪談及商業(yè)消費特征研究

陸珠海部分商家與專業(yè)人士深度訪談珠海本地消費者消費特征分析澳門消費者珠海消費特征分析06深度訪談及商業(yè)消費特征研究陸珠海部分商家與專業(yè)人士深深度訪談訪談對象數量訪談對象類型名稱位置9個經營商（5）化妝品經營商黃小姐拱北口岸廣場床上用品經營商林先生口岸平價市場奧斯汀餐飲老板李小姐迎賓廣場對面參茸海味經營商李先生朝陽市場附近新麒麟面包連鎖老板劉先生拱北口岸廣場、九州城供應商（2）均豪貿易公司孫小姐——億陽貿易公司朱總——專業(yè)人士（2）米蘭百貨招商經理黃小姐——港澳文化商業(yè)公司宋先生——深度訪談訪經營商訪談米蘭百貨招商經理黃小姐、化妝品經營商黃小姐珠海消費客群分類拱北消費客群：澳門人、游客（包括臺灣客、中國內地游客等）、中低收入人群蓮花路一帶：以性工作者、夜店員工為主，少量游客、外來務工者（黑人）口岸廣場：以澳門人、珠海本地中低收入年輕群體、游客為主迎賓購物廣場：以拱北消費群體為主，能分享華潤的客流華潤（拱北店）：珠海全客群，一般以中檔收入人群為主吉大消費客群：珠海本地收入較高的人群，及吉大區(qū)域的中高收入人群九洲城免稅商場：收入水平較高的珠海本地客群吉之島：中高收入的吉大區(qū)域消費客群香洲消費客群：珠海本地中等偏高收入群體茂業(yè)百貨：中等偏高收入的香洲當地消費客群新一佳：香洲當地消費客群家樂福：香洲當地消費客群香洲百貨：中等收入香洲當地消費客群前山消費客群：中低收入的前山當地消費客群翠微市場：中低收入工薪階層經營商訪談米蘭經營商訪談米蘭百貨招商經理黃小姐、化妝品經營商黃小姐珠海消費特征珠海本地：珠海本地人大多到吉大區(qū)及華潤拱北店消費，以日用品、國內中檔及部份中高檔服飾消費為主，真正的高端消費幾乎全部外流（至澳門香港）；高端餐飲娛樂消費一般在吉大，拱北區(qū)域消費基本不吸引本地人珠海消費者的消費習慣目的性較強，如對休閑娛樂的消費，也要到固定的區(qū)域，因此電影等休閑娛樂等配套也很少進駐購物中心（目前電影院只有三家，且無品牌電影院線）澳門人：中低收入工薪階層、部份時尚年輕人及專門做澳門泊來品生意的人。大部分中低收入的中老年人經常到珠海購買生鮮食品、水果等廉價食物，以自用為主，一般不會到珠海購買日用品時尚年輕人會在周末到珠海的酒吧等娛樂場所消費，消費水平較澳門便宜。還有部份專門做兩地商品交易生意的人，把澳門當地便宜的商品拿到珠海出售或反之，賺取差額。澳門到珠海消費的人群一般不是高端消費客群，以中等偏低收入的工薪階層為主經營商訪談米蘭經營商訪談米蘭百貨招商經理黃小姐、化妝品經營商黃小姐珠海商業(yè)市場發(fā)展現狀總體概況：目前珠海總體商業(yè)檔次以中檔大眾化為主，百貨品牌以國內一二三線品牌為主拱北商業(yè)市場：蓮花市場一帶：以中低檔次的品牌仿冒品為主，以及夜店較為密集的區(qū)域（但但由于消費者平對品牌的意識越來越強，名牌仿冒品商家經營難度越來越難，仿冒品的市場已趨萎縮，并且政府已有對蓮花路等一帶形象進行改造的構想）口岸廣場：以經營澳門泊來品、特產等與澳門有直接關聯的商品為主（還有時尚潮流服飾）迎賓購物廣場：國內中高端品牌專賣店華潤（拱北店）：超市及中檔百貨品牌注：拱北口岸周邊消費市場細分也較明顯，輻射力有限（同一商圈內，不同商業(yè)項目的目標客群各不相同。）經營商訪談米蘭經營商訪談米蘭百貨招商經理黃小姐、化妝品經營商黃小姐珠海商業(yè)市場發(fā)展現狀吉大商業(yè)市場：九洲城免稅商場：國內一二線品牌為主的百貨，較傳統(tǒng)、老式的服裝為主吉之島：超市、百貨結合的中高端精品商場香洲商業(yè)市場：茂業(yè)百貨：國內品牌為主的中檔百貨，以較時尚的品牌為主新一佳：中檔超市賣場家樂福：中檔外資超市大賣場香洲百貨：中檔偏低的國內百貨品牌前山商業(yè)市場：翠微市場：中低檔小商品經營商訪談米蘭經營商訪談米蘭百貨招商經理、化妝品經營商黃小姐項目定位方向建議項目區(qū)位條件較好，有良好的市場基礎，人流量相對來說較多，商業(yè)可為（并且港珠澳大橋的開通，對本項目有較大利好）蓮花市場一帶形象不太好，也是傳統(tǒng)的紅燈區(qū)，商業(yè)定位有一定局限性商業(yè)不建議以百貨形式經營，現有百貨經營情況不理想，可參照迎賓廣場以品牌專賣店獨立門面租賃比較好定位可往時尚休閑方面考慮，凸顯休閑且有品位的商業(yè)形態(tài)不建議本項目引進大賣場形式的超市，主要因為大部分消費者對日用品的消費已形成較穩(wěn)定的消費習慣，拱北的華潤萬家超市競爭力較強。并且還有失敗先例為據

經營商訪談米經營商訪談蓮花路口岸市場床品林老板現在拱北的生意不好做，口岸廣場很多商家都是靠港幣兌換賺錢，商品銷售不理想，很多商家虧