世聯(lián)鎮(zhèn)江萬科地產(chǎn)白龍山項(xiàng)目定位報(bào)告

敬呈：萬科地產(chǎn)鎮(zhèn)江公司萬科地產(chǎn)白龍山項(xiàng)目讓鎮(zhèn)江人民重新想象房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，世QQ聯(lián)：地1053527879產(chǎn)2010.042009年蘇寧電器集團(tuán)、萬達(dá)進(jìn)駐鎮(zhèn)江總投資100億元打造高端綜合體房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：10535278792010年初綠城、華潤(rùn)考察鎮(zhèn)江計(jì)劃摘取土地房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879大牌云集鎮(zhèn)江城市地位及崛起力度受到認(rèn)同和期待……這是最好的時(shí)代，但也是最壞的時(shí)代！因?yàn)?......房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879中央政府再度著手調(diào)控樓市，且新政力度遠(yuǎn)大于07年9.27新政“4.15新政”出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“4.17通知”補(bǔ)充房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879縱觀07-09年，全國(guó)樓市整體走勢(shì)的價(jià)量規(guī)律得到充分體現(xiàn)價(jià)量

成交額上升 成交額下降價(jià)量齊升價(jià)升量跌價(jià)量齊跌價(jià)跌量升11量支撐價(jià)量支撐價(jià)2量先價(jià)后3價(jià)助漲助跌3價(jià)助漲助跌

成交額上升價(jià)跌量急升 價(jià)量齊穩(wěn)1量支撐價(jià)3價(jià)助漲助跌量先價(jià)后在07—09年的房地產(chǎn)行情中價(jià)量規(guī)律得到充分體現(xiàn)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879就短期來看，新政將使當(dāng)前房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，形勢(shì)嚴(yán)峻；資金寬松價(jià)開發(fā)商成交量支撐位資金緊張

跌房地產(chǎn)走勢(shì)量 需求外生變量投機(jī)需求價(jià)格變動(dòng) 投資需求居住需求

1量支撐價(jià)2量先價(jià)后3價(jià)助漲助跌房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879此次調(diào)控將使全國(guó)不同層級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)不同規(guī)律，三線城市單價(jià)8000~16000之間產(chǎn)品的影響最深，而高端產(chǎn)品和8000元以下的產(chǎn)品受影響較??；25000元/平米以上城市核心未來表現(xiàn)無量上漲16000—25000元/平米一線城市環(huán)線內(nèi)，二三線城縮量上漲市核心8000—16000元/平米放量，價(jià)格震蕩4000—8000元/平米放量?jī)r(jià)平4000元/平米以下縮量下跌以上圖表摘自世聯(lián)研究房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879新政對(duì)于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及啟發(fā)1.新政對(duì)首置剛需及改善型購(gòu)房需求影響不大，但短期內(nèi)限于對(duì)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，會(huì)延長(zhǎng)客戶購(gòu)買周期；2.對(duì)于一線城市而言，房?jī)r(jià)企高，首付提高后，杠桿收益下降，投資客可能轉(zhuǎn)向投資Q：機(jī)二會(huì)三線與城市挑，如戰(zhàn)常州并、鎮(zhèn)存江；，我們?cè)摓闀r(shí)代烙下怎樣的印記？5.對(duì)于自住改善型的城市高端豪宅客戶，大多數(shù)支付能力強(qiáng)，因此受首付5成約束影——走城市高端豪宅路線是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一種選擇！響不大；6.鎮(zhèn)江市政府啟動(dòng)合肥模式，通過城市拆遷，舊城改造帶動(dòng)了大量的自住首置和改善型需求，同時(shí)也釋放了城中土地，為地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)帶來了機(jī)會(huì)。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目使命：通過白龍山項(xiàng)目的成功，樹立價(jià)格標(biāo)桿，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)江萬科品牌飛躍通過項(xiàng)目成功銷售，實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)江萬科品牌飛躍品牌目標(biāo)：形象要超越魅力之城，高于魅力之城萬科兩大目標(biāo)?萬科品牌在鎮(zhèn)江得到全面拔升利益目標(biāo)：樹立價(jià)格標(biāo)桿4-5年完成銷售，年均銷售10萬平米房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879本方案著重解決問題如下Q1：城際鐵路帶動(dòng)下的大都市圈，能否為鎮(zhèn)江帶來外部導(dǎo)入客群，以支撐項(xiàng)目的量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)？若不能，客戶在哪里？Q2：市場(chǎng)占位，及產(chǎn)品定位與物業(yè)建議？Q3：項(xiàng)目的營(yíng)銷立意及推盤節(jié)奏？萬科的主要困惑：是否有足夠的客戶保證項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)年10萬㎡的去化？長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化給鎮(zhèn)江城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響是什么？項(xiàng)目的營(yíng)銷定位及推售節(jié)奏？限制條件：1、鎮(zhèn)江是一個(gè)封閉的市場(chǎng)，本地客戶為主；2、2009年萬科魅力之城去化7.9萬㎡，單盤最高去化量11.2萬㎡；3、鎮(zhèn)江2009年商品房均價(jià)為4450元/㎡房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879報(bào)告結(jié)構(gòu)1 價(jià)值反思2 市場(chǎng)掃描3 客戶機(jī)會(huì)4 項(xiàng)目定位5 營(yíng)銷舉措價(jià)值反思：都市圈下鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目本體屬性？1價(jià)值體系>>視角一：都市圈下的城市價(jià)值視角二：都市圈下的鎮(zhèn)江房地產(chǎn)視角三：項(xiàng)目的本體屬性n世界五大都市圈長(zhǎng)三角●世界第六大都市圈n世界上創(chuàng)造財(cái)富最多的地方n大都市圈融合：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律 YangtzeRiverDelta●TheSixthMetropolitanRegion世界六大都市圈線倫敦大都五大湖大市圈都市圈長(zhǎng)三角紐約大大都市都市圈巴黎大圈東京大都市圈都市圈鎮(zhèn)江，處于世界第六大都市圈核14心房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879長(zhǎng)三角都市圈隨著大都市圈的發(fā)展成熟，區(qū)域?qū)⒂蓡沃行南蚨嘀行慕Y(jié)構(gòu)演變；—發(fā)展規(guī)律形成明確的城市分工體系國(guó)際成熟大都市圈發(fā)展規(guī)律工業(yè)化時(shí)期后工業(yè)化時(shí)期信息化時(shí)期手工業(yè)制造旅游高新農(nóng)業(yè)旅游制造高新制造教育手工業(yè)制造科技文化高新教育研發(fā)制造科研制造貿(mào)易重工貿(mào)易農(nóng)業(yè)制造制造制造金融金融貿(mào)易制造制造貿(mào)易服務(wù)服務(wù)S—S—S模式M—S—S模式M—M—M模式單一功能——單中心——單多功能——單中心——單一產(chǎn)多功能——多中心——綜合產(chǎn)業(yè)一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；結(jié)構(gòu)城市群模式；制造業(yè)是城市群主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，中心隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊城市產(chǎn)原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市城市影響范圍與程度有限，周邊業(yè)升級(jí)，腹地城市受到區(qū)域輻射影響，興起，與其形成多中心模式，各主要城鎮(zhèn)成為中心城市的產(chǎn)業(yè)配套與承擔(dān)低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。該時(shí)期城市城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨(dú)立且互為補(bǔ)充，城市附屬。群涵蓋整個(gè)制造業(yè)鏈條，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分，城市群形成綜同。合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。15房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879長(zhǎng)三角都市圈以東京大都市圈為例，它形成較為成熟的城市分工：東京作為核—發(fā)展規(guī)律心城市，是政治經(jīng)濟(jì)中心；周邊形成各有分工的骨干城市n日本副都：政府機(jī)構(gòu)、居住、生活、商務(wù)職能集聚n千葉：國(guó)際空港、琦玉n核心設(shè)施：琦玉商業(yè)中心港灣，工業(yè)集聚地；加強(qiáng)商務(wù)、國(guó)際交流等職能千葉東京中心區(qū)n多摩：東京n核心設(shè)施：幕張國(guó)多摩都高科技產(chǎn)業(yè)、際會(huì)議中心、幕張政治、金融、研究開發(fā)機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)中心商業(yè)、大學(xué)的高科技研發(fā)園集聚地茨城南部神奈川n土浦、筑波：學(xué)術(shù)n工業(yè)集聚地和國(guó)際港灣；加強(qiáng)研發(fā)、商業(yè)、研究、市民交流中心國(guó)際交流、居住等職能房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879長(zhǎng)三角都市圈 以上海為核心的長(zhǎng)三角城市群中，鎮(zhèn)江市位于第三圈層；城市分—鎮(zhèn)江占位工為原材料基地，部分承接一二圈層產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移n核 心——上海：對(duì)外窗口湖州泰州 常州無錫紹興 蘇州 上海寧波南通臺(tái)州 南京杭州揚(yáng)州鎮(zhèn)江 嘉興核心層

上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承擔(dān)了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。n第一圈層——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地次級(jí)中心城市（無錫）一方面接受核心城市（上海）轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。舟山n第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地n第三圈層——原材料基地為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)第一圈層第二圈層第三圈層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。

依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。

依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。

原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879城鐵影響城際鐵路開通加速價(jià)值流動(dòng)，使得二三線城市地位獲得提升；但“次—區(qū)域發(fā)展中心”城市的地位有可能因大城市的“虹吸效應(yīng)”而被弱化城際鐵路是短距的大城市間客運(yùn)專線（如京津城鐵），高速鐵路是指長(zhǎng)距離高標(biāo)準(zhǔn)客運(yùn)專線（京滬高鐵） 鎮(zhèn)江，共有特征為運(yùn)行時(shí)速200公里以上滬寧城際鐵路功能定位：?服務(wù)于城際旅客中短途交流的區(qū)域性的快速運(yùn)輸專網(wǎng)；鐵路全長(zhǎng)約300公里，共設(shè)31站，平均10公滬杭城際鐵路里設(shè)一站，?實(shí)行公交化運(yùn)行，設(shè)計(jì)運(yùn)行時(shí)速在250公里到300公里之間；將于今年7月1日之前通車；?鎮(zhèn)江至南京火車站僅需16分鐘滬寧城際鐵路作用：南蘇錫常京?緩解滬寧線交通運(yùn)輸緊張狀況，并與京滬高鐵形成客運(yùn)互補(bǔ)；上海?推動(dòng)區(qū)域城市化、城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程；?改變長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)格局，城鐵加速了城市之間的人流、資金流、信息流、技術(shù)流的流動(dòng)，并在地域空間重新得到分配；二線城市與區(qū)域中心的距離大大縮短，其地位將獲得提升；相反，現(xiàn)在的“次中心”城市的地位將有可能因大城市的“虹吸效應(yīng)”而被弱化。18房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879城鐵影響 城鐵改變資本流向，因交通改善，使得更多的資本流往鎮(zhèn)江，從而促—區(qū)域發(fā)展進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加居民收入，進(jìn)而土地價(jià)格上漲，住房改善型需求釋放?生產(chǎn)要素包括土地、勞動(dòng)力、能源、礦產(chǎn)資源、水資源等。?由于大城市要素價(jià)格上漲，在城際鐵路開通后，資本開始流向具有成本優(yōu)勢(shì)的鎮(zhèn)江；?對(duì)于城市，資本流入會(huì)使得城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并增加居民收入?對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，資本流向鎮(zhèn)江將導(dǎo)致土地價(jià)格上漲；

?稅收貢獻(xiàn)?產(chǎn)業(yè)乘數(shù)投資可以實(shí)現(xiàn) ?消費(fèi)帶動(dòng)?就業(yè)乘數(shù)?社會(huì)資本房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879城鐵影響軌道交通加速人口流動(dòng)，為鎮(zhèn)江帶來商務(wù)人群、旅游人群和通勤人群—人口導(dǎo)入增加對(duì)商貿(mào)服務(wù)的需求，對(duì)于商業(yè)、旅游地產(chǎn)極為有利城際鐵路主要使用者為商務(wù)人群、旅游、通勤（工作和生活分開）；這些人員的需求如下：軌道交通加速人口流動(dòng)，可為鎮(zhèn)江帶來商務(wù)人群、旅游人群和通勤人群，人口導(dǎo)入首先會(huì)增加對(duì)商貿(mào)服務(wù)的需求，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)極為有利房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879城鐵影響城鐵使得鎮(zhèn)江面臨本土人才流向大城市的風(fēng)險(xiǎn)：因價(jià)值量高的業(yè)務(wù)—人口流出日趨集中于中心城市，從而吸引高端人才流向大城市從右圖的微笑曲線可見，對(duì)于生產(chǎn)制造企業(yè)而言，研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等是價(jià)值量較高的環(huán)節(jié)，也是總部經(jīng)濟(jì)所涵蓋的內(nèi)容；由于大城市具有完善的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，有利于發(fā)展總部總部經(jīng)濟(jì)，因此在城市分工中，總部與制造業(yè)逐漸分離，從而高端人才流入大城市；城際輕軌開通，使得中心城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)與“次中心”的制造基地能更好的實(shí)現(xiàn)信息交換、因此會(huì)使分工進(jìn)一步明確，從而加劇了人才流出。

價(jià)值量 研發(fā)設(shè)計(jì)中心城市的“木桶”

微笑曲線品牌經(jīng)營(yíng)銷售制造價(jià)值鏈鎮(zhèn)江的“木桶”企業(yè)組織企業(yè)新收益發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)下的”木桶“中心城市的戰(zhàn)略資源鎮(zhèn)江常規(guī)資源高端人才流向價(jià)值量高的活動(dòng)及其所在城市房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879小結(jié)1：城鐵加快了大都市圈的形成，增強(qiáng)了鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，為鎮(zhèn)江的商業(yè)、旅游地產(chǎn)帶來了前所未有的機(jī)遇，但高端人才的溢出，對(duì)住宅市場(chǎng)的需求放大是一個(gè)挑戰(zhàn)！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879價(jià)值反思：都市圈發(fā)展對(duì)鎮(zhèn)江的影響？項(xiàng)目本體屬性？1價(jià)值體系>>視角一：都市圈下的城市價(jià)值視角二：都市圈下的鎮(zhèn)江房地產(chǎn)視角三：項(xiàng)目的本體屬性城鐵效應(yīng) 現(xiàn)階段，城鐵價(jià)值尚未被廣泛認(rèn)知，全新的城鐵概念對(duì)區(qū)域的增—演變 值表現(xiàn)為一個(gè)相對(duì)緩慢的釋放過程“鎮(zhèn)江人對(duì)城鐵的概念還比較模糊，只知道城鐵增加了一個(gè)去大城市的通路，具體有什么真實(shí)的價(jià)值還不清楚……”—益房網(wǎng)王丹“城鐵能增加流動(dòng)性，吸引投資；站前廣場(chǎng)增加配套，除此外鎮(zhèn)江居民不了解深層次的意義，更關(guān)心眼前的利益…”—冠城國(guó)際銷售汪佩佩城際鐵路目前仍未顯現(xiàn)效應(yīng)，鎮(zhèn)江居民對(duì)于城鐵的價(jià)值無深層次認(rèn)知。

短期概念影響效應(yīng)逐步釋放長(zhǎng)期價(jià)值提升

對(duì)于城鐵的新概念，其對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)和推動(dòng)作用，目前還處在未知狀態(tài)，期待地鐵規(guī)劃在短期內(nèi)促成區(qū)域增值與項(xiàng)目開發(fā)并不現(xiàn)實(shí)；隨著城鐵鐵路的通車，城市的交通組織方式與置業(yè)動(dòng)向?qū)l(fā)生改變，城市及居民將逐步建立對(duì)于城鐵的價(jià)值認(rèn)知；世聯(lián)研究認(rèn)為城鐵價(jià)值將在2-3年后凸顯本項(xiàng)目位于城鐵站點(diǎn)輻射范圍，未來城鐵建設(shè)落成及周邊配套逐步完善，將對(duì)其地塊價(jià)值具有顯著提升的作用；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879城鐵影響 城鐵交通帶來人口流動(dòng)，使得更多的人可能成為住宅投資型的客—置業(yè)需求戶，但僅有少量通勤人口中發(fā)達(dá)城市外溢人口存在剛性住宅需求城際鐵路主要使用者為商務(wù)人群、旅游、通勤（工作和生活分開）；這些人員的需求如下：為潛在的投資型客戶工作在發(fā)達(dá)城市，置業(yè)要求能實(shí)現(xiàn)與工作城市合理的房?jī)r(jià)差置業(yè)在鎮(zhèn)江工作在鎮(zhèn)江，生活可能對(duì)于投資型物業(yè)或者小戶型公寓存在自住需求在發(fā)達(dá)城市房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879城鐵影響京滬高鐵開通及站前綜合服務(wù)區(qū)的建設(shè)，首先能使項(xiàng)目區(qū)域收—房地產(chǎn)價(jià)值獲便利，且長(zhǎng)期能顯著增強(qiáng)土地價(jià)值京滬高鐵開通及站前綜合服務(wù)區(qū)的建設(shè)，使得區(qū)域交通和商業(yè)配套改得以善，并促使區(qū)域土地價(jià)值得以提升軌道站點(diǎn)周邊土地功能分布R2=300-500mR1=0-200mR〉500m

土地利用性質(zhì)的分布特征：?為保證對(duì)高可達(dá)性的追求，土地利用性質(zhì)的分布表現(xiàn)在對(duì)車站集中的趨勢(shì)：在靠近車站的地方盡可能布置商貿(mào)、辦公等設(shè)施，因?yàn)橹挥羞@類設(shè)施能支持較高的地租；在稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方可綜合布置中高密度居住區(qū)；在車站地區(qū)的邊緣，宜布置中，低密度的居住區(qū)?根據(jù)世聯(lián)研究，軌道站區(qū)應(yīng)發(fā)展成為一個(gè)交通便捷、功能復(fù)合、形象鮮明、充滿生機(jī)的區(qū)域服務(wù)中心，如發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、會(huì)展、會(huì)議、創(chuàng)意研發(fā)、文化教育和高級(jí)公寓等；中低密度居住區(qū)中高密度居住區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879鎮(zhèn)江大型知名企業(yè)數(shù)量偏少，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，附加值低，制約了經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，因此制約了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間鎮(zhèn)江全市產(chǎn)業(yè)層次嚴(yán)重偏低：農(nóng)業(yè)技術(shù)含量總體不高，工業(yè)中的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占到70%以上，第三產(chǎn)業(yè)中的新興產(chǎn)業(yè)占比不到10%。我市的產(chǎn)業(yè)總體上還停留在低附加值、低收入、低競(jìng)爭(zhēng)力的層次。這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，無法參與新一輪城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，更無法實(shí)現(xiàn)新的跨越。——鎮(zhèn)江市長(zhǎng)劉捍東

上市公司知名企業(yè)大型國(guó)企恒順醋業(yè)（600305）、金東紙業(yè)、諫壁發(fā)電廠、中化移動(dòng)、聯(lián)江蘇索普（600746）、鎮(zhèn)江焦化、CCVI軸承、華東通、電信、大亞科技（000910）、泰克西、嘉吉飼料、Kyb、奇四大國(guó)有大港股份（002077）、美化學(xué)、飛達(dá)工具、萬新光新、銀行等恒寶股份（002104）、現(xiàn)代南自、中電集團(tuán)、大全集宏達(dá)新材（002211）、團(tuán)、華鵬集團(tuán)、江蘇太白、華魚躍醫(yī)療（002223）、東聯(lián)合制罐、江奎集團(tuán)，等等。天工國(guó)際（香港上市）。2009年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的4.7:58.9:36.4調(diào)整至4.5:58.1:37.3，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)發(fā)展緩慢目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為：裝備制造、化工、造紙、特種金屬、材料等四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)居多，附加值地

第二產(chǎn)業(yè)

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)先進(jìn)制造業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)

電子信息產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)新能源產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)機(jī)械裝備業(yè)汽車及零部件產(chǎn)業(yè)冶金、紡織、造紙、輕工食品等房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879鎮(zhèn)江近兩年人口增長(zhǎng)率低，2008年甚至負(fù)增長(zhǎng)；戶籍人口人均住房面積已達(dá)35㎡，超過人均30㎡的小康水平，未來本土住宅需求以改善型的為主鎮(zhèn)江近兩年人口變化單位：萬人備注年份常住人口戶籍人口常住人口增量戶籍人口戶籍人口人均住房面積2008年304268.77-0.0133.6㎡2009年306.9235.2㎡p鎮(zhèn)江人口增長(zhǎng)率低，2009年戶籍人口增量?jī)H為4‰，2008年為負(fù)增長(zhǎng)p戶籍人口人均住房面積為35㎡，遠(yuǎn)超過人均30㎡的小康水平p未來鎮(zhèn)江住宅總需求量受限，需求以改善型為主房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：10535278792009年鎮(zhèn)江市區(qū)房屋拆遷量相當(dāng)于前四年和，成交商品房套均面積112㎡，大面積成主流。單盤成交量最大為11.2萬㎡。市場(chǎng)反應(yīng)投資客戶、私營(yíng)業(yè)主及拆遷戶共同構(gòu)成了2009年住宅市場(chǎng)的主力軍舊城改造規(guī)模再度擴(kuò)大，全年累計(jì)完成房屋拆遷面積586.9萬平方米，比上年增長(zhǎng)85.9％，相當(dāng)于前三年拆遷量的總和，其中市區(qū)房屋拆遷面積381萬平方米，增長(zhǎng)1.1倍，相當(dāng)于前四年拆遷量的總和2009年鎮(zhèn)江市區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售30994套，平均成交價(jià)格為4450.93元/㎡。主城區(qū)銷售面積347.8萬㎡，成交住宅戶均面積112㎡

2008-2009年鎮(zhèn)江主城區(qū)商品供銷數(shù)據(jù)指標(biāo)2008年2009年套數(shù)供求比1.570.79供應(yīng)量(套)1867224583銷售量(套)2055030994銷售面積（萬㎡）232.78347.8成交價(jià)格(元/M2)4002.24450.9

2009年鎮(zhèn)江單盤成交面積最大為11.2萬㎡，魅力之城成交7.9萬㎡2009年鎮(zhèn)江商品成交套數(shù)TOP１０數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江益房網(wǎng)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879鎮(zhèn)江近兩年房?jī)r(jià)收入比均為6.3，屬于長(zhǎng)三角的價(jià)值洼地，仍有上漲空間；按照房?jī)r(jià)收入比為8，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率10%，可知2010年底鎮(zhèn)江住宅均價(jià)具有沖刺6145元/㎡的潛力鎮(zhèn)江南京常州無錫南通備注年份2008年2009年2008年2009年2009年2009年2009年房?jī)r(jià)收入比計(jì)算方法市區(qū)居民可支19040209492312225504237512457621001住宅均價(jià)配收入（元）*30㎡/市區(qū)4002445064928543447964086705住宅平均售價(jià)居民人均可支配收入收入房?jī)r(jià)比6.306.378.410.045.657.89.582009年鎮(zhèn)江住宅均價(jià)4450元/㎡按照房?jī)r(jià)收入比8計(jì)算住5586元/㎡宅均價(jià)為假設(shè)房?jī)r(jià)收入比8住宅均價(jià)年增幅10%，6145元/㎡則2010年底住宅均價(jià)為購(gòu)買30㎡住房總花費(fèi)：8*167592元近兩年人均可支配收入11.7%年人均可支配收入收入平均漲幅備注：收入增加幅度可以支撐住宅售價(jià)上漲房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879小結(jié)2：城鐵對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)影響的釋放相對(duì)緩慢，短期內(nèi)無法支撐客戶的放大，僅會(huì)有少量投資客與極少剛需客介入！但本土拆遷戶、私營(yíng)業(yè)主及公務(wù)員的改善型需求強(qiáng)勁，城市房地產(chǎn)價(jià)格仍存在較大空間！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879價(jià)值反思：都市圈發(fā)展對(duì)鎮(zhèn)江的影響？項(xiàng)目本體屬性？1價(jià)值體系>>視角一：都市圈下的城市價(jià)值視角二：都市圈下的鎮(zhèn)江房地產(chǎn)視角三：項(xiàng)目的本體屬性項(xiàng)目西鄰國(guó)家4A級(jí)南山風(fēng)景區(qū)，獨(dú)占白龍山脈，地形起伏，擁有一定的原生態(tài)植被，自然資源條件極其優(yōu)越自然資源稀缺南山風(fēng)景區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目位于南徐新城核心區(qū)內(nèi)，緊鄰市政府機(jī)關(guān)、奧林匹克體育公園、京滬高鐵鎮(zhèn)江站區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特市政府辦公樓市民公園職工文體中心規(guī)劃展覽館公安局體育會(huì)展中心南徐新城作為鎮(zhèn)江公共事業(yè)的中心，其地理位置能夠很好的連接老城，輻射丹徒新區(qū)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目地塊占地500畝，總建筑面積為41.6萬平米，大規(guī)模的居住社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目參數(shù)數(shù)據(jù)備注占地面積499.8畝容積率1.25總建筑面積416400㎡商辦建筑面積3.35萬-5.8萬㎡，居住建筑面積34.9—37.4萬㎡居住人口10880人居住戶數(shù)3400戶房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879萬科品牌優(yōu)勢(shì)，萬科于2006年銷售魅力之城，居民心中代表了良好的物業(yè)管理和建筑質(zhì)量，紅郡奠定了萬科高端產(chǎn)品的地位品牌優(yōu)勢(shì)p萬科的房子質(zhì)量還好有保證的——鎮(zhèn)江蔡先生p萬科紅郡的設(shè)計(jì)還是很符合鎮(zhèn)江人的消費(fèi)能力和口味的，說明萬科對(duì)于市場(chǎng)的敏銳——出租車司機(jī)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目距離京滬高鐵鎮(zhèn)江站站前綜合服務(wù)區(qū)約300米，為站前綜合服務(wù)區(qū)的核心影響范圍，共享商務(wù)及交通配套的同時(shí)，利于項(xiàng)目形象及及品牌展示高鐵優(yōu)勢(shì)p項(xiàng)目地塊聚離京滬高鐵鎮(zhèn)江站站前綜合服務(wù)區(qū)約300米，為站前綜合服務(wù)區(qū)的核心影響范圍，能充分利用站前廣場(chǎng)的商業(yè)商務(wù)配套p出行便利，對(duì)于商務(wù)人士極具新引力p京滬高鐵開通后，長(zhǎng)期能對(duì)其地塊價(jià)值具有顯著提升的作用，有利于吸引投資客戶p利于項(xiàng)目的形象展示，作為高鐵人群進(jìn)入鎮(zhèn)江市區(qū)必經(jīng)之地，其對(duì)于萬科的品牌展示作用不言而喻

項(xiàng)目地塊300米京滬高鐵站前綜合服務(wù)區(qū)37房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目具備豪宅潛質(zhì)！區(qū)位|景觀|地勢(shì)|資源|規(guī)模|品牌房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879報(bào)告結(jié)構(gòu)1 價(jià)值反思2 市場(chǎng)掃描3 客戶機(jī)會(huì)4 項(xiàng)目定位5 營(yíng)銷舉措市場(chǎng)和客戶掃描：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描/潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析/個(gè)案分析？2市場(chǎng)和客戶>>視角一：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描視角二：潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析視角三：個(gè)案分析南徐板塊將是城市下一個(gè)豪宅板塊，從資源及產(chǎn)品上能與南徐形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的板塊為濱江和丹徒板塊市中心和濱江板塊為公認(rèn)的豪宅聚集板塊；濱江板塊可出讓土地較少，未來上市項(xiàng)目將逐漸減少；南徐是下一個(gè)城市豪宅板塊；丁卯片成為公寓產(chǎn)品的沃土，整體以小高和高層為主；丹徒自然風(fēng)景好，隨著南徐的建設(shè)，丹徒必將更快的融入主城區(qū)，將是鎮(zhèn)江未來的豪宅板塊；金山片區(qū)開發(fā)較為滯后，目前產(chǎn)品以高層、小高為主

濱江板塊金山市中心板塊板塊丁卯南徐 板塊板塊丹徒板塊房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)整體價(jià)格箱體較窄，公寓與洋房間價(jià)差1000-1500元/㎡，雙拼、聯(lián)排、洋房逐級(jí)價(jià)差1000元/㎡，獨(dú)棟較雙拼約貴2000元/㎡板塊名稱區(qū)域資源產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格水平公寓7000南徐片區(qū)臨南山、新市政中心多層、小高層、別墅洋房8800別墅1-1.4萬金山片區(qū)臨金山、長(zhǎng)江多層，小高層4200-5600市中心片區(qū)交通便利、配套完善小高層、高層8000學(xué)府路片區(qū)交通便利、配套齊全多層、小高層、高層5300-7000公寓6000-7000濱江片區(qū)臨焦山、長(zhǎng)江，配套完善多層、小高層、別墅洋房7000-9000別墅7000-11000別墅為主、小高、多公寓4500-5500丹徒片區(qū)生態(tài)條件好別墅6500-12000層房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879公寓熱銷面積段為90-125㎡，總價(jià)為50-75萬項(xiàng)目主力面積：㎡聯(lián)排熱銷面積：㎡總價(jià)段：萬片區(qū)元香江花城91-14087-12058-80夢(mèng)溪嘉苑90-14095-13054-84學(xué)林雅郡84-14090-12541-68江山名洲89-14189-12062-98濱江片東城綠洲70-13085-11535-66名仕佳園87-13910-12044-71區(qū)魏瑪假日67-11879-11838-49丹徒片風(fēng)景城邦79-12085-11028-42區(qū)頤景嘉苑85-10190-10134-40新城家園81-13195-12032-52南徐板萬科潤(rùn)園86-12486-12460-86塊華都名城90-12695-12668-90

去化面積段為90-125㎡備注：已售完樓盤參照二手房售價(jià)南徐板塊主力面積略小于濱江板塊，但成交單價(jià)已高于濱江，南徐板塊內(nèi)的公寓面積段有突破空間！房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879洋房熱銷面積段為110-135，總價(jià)為60-90萬項(xiàng)目主力面積：㎡聯(lián)排熱銷面積：㎡總價(jià)段：萬片區(qū)元江山名洲82-14385-12557-95中南世紀(jì)城120-140120-14078-98濱江片香江花城97-139100-12065-95區(qū)風(fēng)景城邦80-12090-12032-48丹徒片亞廈風(fēng)和苑78-14080-12535-60區(qū)華都名城90-14890-12565-75南徐片國(guó)際冠城120-150120-135108-135區(qū)

去化面積段為100-135，總價(jià)為60-90萬目前成交總價(jià)最高者（國(guó)際冠城）已在南徐出現(xiàn)，而目前南徐已近空貨！備注：已售完樓盤參照二手房售價(jià)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879聯(lián)排熱銷面積段為190-240，總價(jià)為150-325萬片項(xiàng)目主力面積：㎡聯(lián)排熱銷面積：㎡總價(jià)段：萬區(qū)元濱中南世紀(jì)城聯(lián)排160-250190-230190-300江江山名洲聯(lián)排180-245190-210216-294片區(qū)我家山水聯(lián)排230-270230230-325去化面積丹風(fēng)景城邦聯(lián)排215-232215-232110-139段為190-徒德林藝墅聯(lián)排230-270230-240138-156240，總價(jià)片為150-320區(qū)科苑華庭聯(lián)排190-270230-250138-194萬君臨南山聯(lián)排180-240190-220216-280南萬科紅郡聯(lián)排180-220200-220252-308徐片亞東樸園聯(lián)排187-270200-230220-242區(qū)國(guó)際冠城聯(lián)排地上220—250，220-240308-388地下85-110

備注：已售完樓盤參照二手房售價(jià)南徐板塊的均價(jià)已經(jīng)超越濱江板塊，并且熱銷面積上已經(jīng)超越濱江板塊，說明購(gòu)房需求在升級(jí)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)總結(jié)：p南徐板塊將是城市下一個(gè)豪宅板塊，目前價(jià)格已是各板塊之首；p目前從資源及產(chǎn)品上能與南徐形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的板塊為濱江和丹徒板塊；p價(jià)格箱體相對(duì)較窄，后續(xù)具備拉升空間；p洋房面積尚未明顯區(qū)別于公寓產(chǎn)品，洋房功能較為缺失；p市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品分析如下：產(chǎn)品主力面積：㎡熱銷面積：熱銷均價(jià)：元/㎡南徐最高單價(jià)去化速度：套/月與后者價(jià)差：元/㎡㎡聯(lián)排180-270190-240800014000151000洋房80-140110-13565009000201000-1800公寓80-14090-1255500700033房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)掃描：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描/個(gè)案分析/潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析？2市場(chǎng)掃描>>視角一：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描視角二：潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析視角三：個(gè)案分析蘇寧置業(yè)、大連萬達(dá)，可能開發(fā)高層城市豪宅和普通城市公寓，與本項(xiàng)目前期低密度產(chǎn)品賣點(diǎn)不同，但總價(jià)將有重疊；綠城有意進(jìn)入濱江板塊，其成熟的桂花系列及桃花源系列可能被引入鎮(zhèn)江；華潤(rùn)尚無詳細(xì)消息蘇寧電器廣場(chǎng) “桂花城系列”公寓產(chǎn)品以低樓層、低密度、低容積率、高綠化率為主要特色，采用經(jīng)典歐陸風(fēng)格的“三段式”立面，運(yùn)用四坡頂、大型景觀陽(yáng)臺(tái)、八角窗等經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的元素，采用青灰、赭紅系列的清水磚墻面，桃花源融生態(tài)自然山水和田園人居生活為一體，產(chǎn)品風(fēng)格體現(xiàn)兼容并蓄鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場(chǎng)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)和客戶掃描：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描/個(gè)案分析/潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析？2市場(chǎng)和客戶>>視角一：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描視角二：潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析視角三：個(gè)案分析個(gè)案選擇的依據(jù)來自與競(jìng)爭(zhēng)板塊濱江和丹徒成交情況較好市場(chǎng)評(píng)價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目選擇了以下樓盤?江山名洲?香格里拉?中南世紀(jì)城?風(fēng)景城邦?亞東樸園?科苑華庭房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879江山名洲——原生態(tài)山水,生態(tài)居住環(huán)境的設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造江南水鄉(xiāng)風(fēng)景江山名洲為主題的水鄉(xiāng)居住形態(tài)“小區(qū)以周邊環(huán)境為依托,以水為核心,規(guī)劃了四條分別向焦山、象山、長(zhǎng)江和北湖的景觀走廊,借群山之靈秀,大江之豪邁,以營(yíng)造江南水鄉(xiāng)風(fēng)景為主題的水鄉(xiāng)居住形態(tài)?！皟擅媾R水、兩面鄰山、雙交通干道、雙綠化帶、雙中心會(huì)所、幼兒園、室內(nèi)羽“毛球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)”是其最為獨(dú)特的魅力所在項(xiàng)目概況：位置：東吳路388號(hào)占地面積：820畝容積率：1.15資源：面長(zhǎng)江、焦山、濱江景觀大道開發(fā)商：鎮(zhèn)江維科置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)：別墅、洋房售價(jià)：7000-12000元/㎡房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879江山名洲，依托長(zhǎng)江、焦山、象山及濱江風(fēng)光帶；內(nèi)部規(guī)劃路網(wǎng)為骨架，以水為核心，營(yíng)造以江南水鄉(xiāng)風(fēng)景為主題的水鄉(xiāng)居住形態(tài)，榮獲中國(guó)人居環(huán)境金牌住區(qū)稱號(hào)項(xiàng)目外部依托長(zhǎng)江、焦山、象山及濱江風(fēng)光帶，自然資源及其稀缺和優(yōu)越小區(qū)以水為核心，水、廊、亭、溪、潭、樹相互映襯整個(gè)小區(qū)綠化率超過40%，綠化總面積22萬㎡，小區(qū)植物種類超過150鐘

長(zhǎng)江濱江風(fēng)光帶?萬平生態(tài)果園，原有濕生態(tài)果園地改造而成，為業(yè)主專水系享房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879江景花園洋房和疊加花園洋房戶型在景觀上做到了優(yōu)秀，但功能設(shè)置上尚有所缺失，體現(xiàn)在衛(wèi)生間、步入式衣帽間及儲(chǔ)物空間等疊加花園洋房，共5層，縱向三戶，戶戶有景?疊加洋房2+3層，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)?動(dòng)靜分區(qū)，南北露臺(tái)，客廳挑高5.8米?臥連接大飄窗，生活井然有序上層141平米超高性價(jià)比江景洋房，270?缺點(diǎn)：二層衛(wèi)生間數(shù)量少度江景飄窗，15㎡入戶花園，三臥朝下層南，生活陽(yáng)臺(tái)；缺點(diǎn)衛(wèi)生間正對(duì)餐廳房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，洋房外觀設(shè)計(jì)不統(tǒng)一，且別墅外立面尚可改進(jìn)，如將水管隱藏設(shè)置，顏色選擇應(yīng)區(qū)別公寓常用的墨綠色，售樓處內(nèi)飾應(yīng)改進(jìn)等，增加凸顯尊貴感 小高層項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，洋房外觀設(shè)計(jì)不統(tǒng)一，景觀洋房且別墅外立面尚可改進(jìn)，如將水管隱 聯(lián)排別墅藏設(shè)置，顏色選擇應(yīng)區(qū)別公寓常用的墨綠色，售樓處內(nèi)疊加洋房飾應(yīng)改進(jìn)等，增加凸顯尊貴感房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879中南世紀(jì)城擁有濱江板塊絕佳的山水資源，通過利用外部環(huán)境，并著力打造內(nèi)部景觀，樹立成熟地段稀缺的公園式景觀樓盤形象占地700畝，總建筑面積62萬㎡，綠化率為40%，總戶數(shù)5186戶，是鎮(zhèn)江三山風(fēng)景區(qū)內(nèi)大型低密度的濱江山水住宅社區(qū)其中一期、二期建筑面積共計(jì)22.9萬平方米，項(xiàng)目一、二期于09年年底交房。三期建筑面積40萬平方米，從2010年開始三年內(nèi)開發(fā)完畢。說明其年銷售量為10萬㎡“公園生活”就是依托區(qū)域現(xiàn)有的公園資源,多角度利用公園的自然生態(tài)品質(zhì)和公園景觀,加上社區(qū)景觀的精心打造,把“家”與“園”充分結(jié)合起來,最大限度地實(shí)現(xiàn)生活公園化房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879小區(qū)整體建筑風(fēng)格為西班牙風(fēng)格，景觀采用大量水景、雕塑、植物等，營(yíng)造尊貴優(yōu)良的居住環(huán)境擁有花園洋房、疊加別墅、重疊別墅、多層、小高層及商業(yè)等豐富的物業(yè)形態(tài)內(nèi)部景觀小品、喬木、灌木等組合,使其具有獨(dú)特的格調(diào),細(xì)節(jié)則通過宅間綠地、濱水景觀、臺(tái)地景觀等系列水景設(shè)計(jì)手法,營(yíng)造一個(gè)可居、可觀、可游、可憩的園林式景觀社區(qū)。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目定位于城市追求居住健康化、生態(tài)化的精英人群，但其路牌廣告并未與其生態(tài)健康、公園住區(qū)的定位相一致；項(xiàng)目廣告路牌，形象為高端尊貴，精神層面簡(jiǎn)單貼上身份和財(cái)富的標(biāo)簽，并未突出項(xiàng)目生態(tài)健康的生活方式項(xiàng)目大氣的大門，也是售樓處的入口房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目安保系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化，配套中包含社區(qū)醫(yī)院智能化系統(tǒng)中南世紀(jì)城整個(gè)小區(qū)的安保等系統(tǒng)全面實(shí)現(xiàn)智能化,:1、居家防盜報(bào)警系統(tǒng),室內(nèi)安裝紅外幕墻。2、周界防范報(bào)警系統(tǒng)。3、停車常自動(dòng)管理系統(tǒng)。4、電子巡更系統(tǒng)。5、午夜管理與顯示屏系統(tǒng)。6、背景音樂公共廣播系統(tǒng)。7、系統(tǒng)采用數(shù)字式可視對(duì)講系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)住戶、房客、管理員三放可視對(duì)獎(jiǎng)、住戶和保安管理控制開門。8、非接觸式感應(yīng)IC卡,實(shí)現(xiàn)一卡通功能。9、電話撥好方式傳輸報(bào)警。10、二層、底曾進(jìn)戶門旁設(shè)家庭報(bào)警主機(jī)、主入口安裝門磁、客廳安裝紅外探測(cè)器、主臥及客廳設(shè)緊急報(bào)警按紐。

社區(qū)配套尊貴會(huì)所(包括泳池、健身房、韻律操室、老年活動(dòng)中心、天才兒童感覺綜合游戲館)和管家中心齊備。,項(xiàng)目規(guī)劃中還配備兩所幼兒園同時(shí)3000平米社區(qū)醫(yī)院,專業(yè)主服務(wù),并為每一位業(yè)主建立健康檔案,享受私家醫(yī)生的健康呵護(hù)。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879亞東?樸園，新中式別墅社區(qū)；并從中國(guó)民居中提取符合進(jìn)行現(xiàn)代比擬，著眼于院落設(shè)計(jì)，非常類似于深圳萬科第五園項(xiàng)目臨近市中心和新市政府行政中心,坐擁風(fēng)景秀麗的南山國(guó)家森林公園；總占地面積380畝,總建筑面積40萬㎡。項(xiàng)目以原創(chuàng)新中式為項(xiàng)目的規(guī)劃理念，產(chǎn)品類涵蓋聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層住宅等多種物業(yè)。亞東樸園滿足中國(guó)人的院落情節(jié)，別墅前有庭后有院，中有天井，每層皆有觀景露臺(tái)，多種院落形式，著力體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)建筑中的“內(nèi)向型”空間建筑采用中國(guó)民居形式，建筑、院墻、臺(tái)階、門坊等完全從徽浙民居中提取元素，并進(jìn)行現(xiàn)代手法變革；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879戶型設(shè)計(jì)亦有參照萬科第五園，采用L型或者U型布局，打造內(nèi)庭院，使得聯(lián)排別墅告別進(jìn)深過長(zhǎng)，達(dá)到戶戶南北通透，南北均有景觀的效果；同時(shí)中式別墅可以在更小的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)別墅的功能庭院及?庭院別墅，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，221㎡，陽(yáng)、?Ｌ型的布局增加更多庭院空間，前、后中庭及陽(yáng)臺(tái)；?餐廳挑高-1F1F?所有房間南北布局，更享陽(yáng)光清風(fēng)2F 組團(tuán)平面圖房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879建筑上采用流行的節(jié)能技術(shù)，并贈(zèng)送太陽(yáng)能、帶卷閘門的地面停車位樸園2010年4月推出第三期，其利用高品質(zhì)的保溫板材等環(huán)保節(jié)能建材與配置;此外,每戶贈(zèng)送太陽(yáng)能熱水器,同時(shí)每戶贈(zèng)送一個(gè)附帶電動(dòng)卷簾門的地面停車位房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879高端別墅：香格里拉莊園產(chǎn)品附加值： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：生態(tài)別墅，整體規(guī)劃合理2007年度中國(guó)10大生態(tài)別墅之一，上風(fēng)上水布局,北臨駙馬山、雞籠山；周邊配套：醫(yī)院:人民醫(yī)院、腎病醫(yī)院購(gòu)物:駙馬山莊菜場(chǎng)農(nóng)工商超市；項(xiàng)目規(guī)劃：一環(huán)、二湖、二溪、三組團(tuán)、多景；客戶定位：鎖定在鎮(zhèn)江高端客戶，以私營(yíng)業(yè)主和政府官員為主；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目設(shè)計(jì)：呈現(xiàn)歐洲和北美別墅設(shè)計(jì)元素精粹，典型的歐式園林歐美建筑風(fēng)格：園林風(fēng)格：景點(diǎn)歐美產(chǎn)品：會(huì)所、閣樓、前院、屋頂房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879香格里拉莊園營(yíng)銷方式及重點(diǎn)包裝 ?重金打造的銷售中心，呈現(xiàn)尊貴氣質(zhì)；完善的物業(yè)服務(wù)，高端的保安形象，襯托出大盤的氣質(zhì)形象經(jīng)濟(jì)論壇營(yíng)銷12008年12月2日香格里拉莊園鎮(zhèn)江企業(yè)家高峰論壇，鎮(zhèn)江各界人士共800余人參加，使得香格里拉莊園知名度在鎮(zhèn)江有飛躍的提高；攝影大賽形象 論壇開場(chǎng)前舉行了“走進(jìn)香格里拉”攝影大賽的頒獎(jiǎng)儀式，由江蘇華美地產(chǎn)攜手鎮(zhèn)江市攝影家協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦的。該活動(dòng)通過各位攝影家的專業(yè)視角展現(xiàn)給鎮(zhèn)營(yíng)銷2江廣大市民一個(gè)完美的“香格里拉莊園”營(yíng)銷成果?目標(biāo)客戶通過鎮(zhèn)江企業(yè)家高峰論壇，進(jìn)行企業(yè)界或者經(jīng)濟(jì)方面的交流，從而加深對(duì)香格里拉莊園的認(rèn)知房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879香格里拉戶型分析240平米戶型優(yōu)點(diǎn)：一層大面積挑空客廳寬敞明亮;夾層僅設(shè)廚房與餐廳,大面積獨(dú)立餐廳采光充足;二層雙臥朝南,布局方正,與私密活動(dòng)室相連;三層超大臥室設(shè)計(jì),帶獨(dú)立衛(wèi)生間、270度轉(zhuǎn)角凸窗;缺點(diǎn)：2、3層走廊面積過大，使用面積沒有最大化;2層有兩個(gè)同向小陽(yáng)臺(tái)，此為重復(fù)之舉。

400平米戶型優(yōu)點(diǎn)：別墅依緩坡設(shè)計(jì),與周圍地勢(shì)結(jié)合巧妙,成功打造出下沉式半地下陽(yáng)光CLUB;一層空間格局方正,內(nèi)部結(jié)構(gòu)連接巧妙，相互滲透;二層純臥房布局私密性好;三層陽(yáng)光臥房承接大露臺(tái),景觀視野好；缺點(diǎn)：衛(wèi)生間和廚房的面積過大；2、3層衛(wèi)生間正對(duì)著副臥；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879科技別墅：科苑華庭 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：綠色、節(jié)能、新材料產(chǎn)品附加值：未來的科技住宅，結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防7級(jí)，多重防水保障措施，節(jié)能環(huán)保，雨水回收系統(tǒng)，新型建材，低能耗，成熟科技；周邊配套：位于傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場(chǎng)生態(tài)公園,谷陽(yáng)湖靜畔其側(cè)。周邊臨近大港中學(xué),實(shí)驗(yàn)中學(xué),人民醫(yī)院,新城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；客戶定位：鎖定在鎮(zhèn)江丹徒區(qū)高端客戶，以私營(yíng)業(yè)主和政府官員為主；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879科技建筑：江蘇省建筑科學(xué)研究院憑借其科技節(jié)能的專業(yè)建筑優(yōu)勢(shì)，將“科苑華庭”打造成鎮(zhèn)江綠色科技建筑的領(lǐng)航者結(jié)構(gòu)建材：全異型柱框架設(shè)計(jì)多重防水保障措施節(jié)能環(huán)保：分式太陽(yáng)能供熱；中空玻璃門窗；雨水回收系統(tǒng)；建筑智能：可視對(duì)講門禁；紅外線報(bào)警系統(tǒng)；智能安防系統(tǒng)；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879科苑華庭別墅戶型分析240平米戶型優(yōu)點(diǎn)：一層面積約99.2平方米,便捷室內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì);一樓直通半地下車庫(kù)臥室自帶獨(dú)立式衛(wèi)生間;U字型廚房布局,開放式餐廚設(shè)計(jì),空間利用率高;二層主人套房由主臥,主衛(wèi),步入式衣帽間三部分組成,形成主人獨(dú)立;缺點(diǎn)：樓梯走道面積過大，造成面積浪費(fèi);三層面積約63.6平方米內(nèi)設(shè)獨(dú)立主臥，面積過大。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879綜合性樓盤：風(fēng)景城城邦產(chǎn)品附加值：一期西班牙風(fēng)情區(qū),7.5級(jí)抗震功能。40.2-25.2標(biāo)高的原始地貌在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)被保留。二期英格蘭印象生活社區(qū),別墅,多層是這里建筑的主角；周邊配套：位于丹徒新區(qū)谷陽(yáng)大道199號(hào)，學(xué)校:丹徒實(shí)驗(yàn),大港中學(xué)醫(yī)院:二級(jí)甲等醫(yī)院(規(guī)劃)購(gòu)物:農(nóng)工商超市(建設(shè))；客戶定位：公寓和洋房產(chǎn)品鎖定在鎮(zhèn)江丹徒區(qū)中產(chǎn)階級(jí)，別墅產(chǎn)品以私營(yíng)業(yè)主和政府官員為主；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879風(fēng)景城邦：情景主題之城，凝聚異域風(fēng)情世界情景主題：英格蘭風(fēng)格雕塑西班牙風(fēng)格會(huì)所南加州風(fēng)格建筑洋房主題：英格蘭風(fēng)格洋房英式塔樓多層、小高層主題：風(fēng)格略顯一般，無較大亮點(diǎn)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879風(fēng)景城邦洋房典型戶型分析120平米戶型優(yōu)點(diǎn)：超大陽(yáng)臺(tái)，連接客廳，設(shè)置儲(chǔ)物空間；缺點(diǎn)：入戶門正對(duì)著衛(wèi)生間；

88平米戶型優(yōu)點(diǎn)：觀景兩房，雙向陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)靜分離，主次分明，充分利用空間；缺點(diǎn)：面積存在浪費(fèi)；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879個(gè)案分析小結(jié)：洋房和別墅建筑風(fēng)格偏西式，立面設(shè)計(jì)較好；科技住宅的概念已經(jīng)開始傳遞，但項(xiàng)目體驗(yàn)點(diǎn)較少，營(yíng)銷尚處賣環(huán)境的初級(jí)階段；無論是產(chǎn)品還是營(yíng)銷均有很大的提升空間項(xiàng)目賣點(diǎn)缺點(diǎn)借鑒江山名洲?地段?戶型尚需改進(jìn)?戶型創(chuàng)新?江南水鄉(xiāng)風(fēng)景及居住?售樓處不夠奢華?售樓處裝飾可提高檔次?江景洋房及其創(chuàng)新戶型?內(nèi)部景觀一般?中南世紀(jì)?地段?營(yíng)銷推廣主題分?售樓處大氣沉穩(wěn)城?生態(tài)健康、公園式住宅散，重點(diǎn)不突出?建筑風(fēng)格統(tǒng)一?西班牙建筑風(fēng)格?亞東樸園?地段?模仿痕跡太重?中式產(chǎn)品在鎮(zhèn)江有一定?鎮(zhèn)江市場(chǎng)首個(gè)現(xiàn)代中式建筑及市場(chǎng)，市場(chǎng)較缺乏院落、天井等空間打造?節(jié)能技術(shù)?香格里拉?生態(tài)別墅?內(nèi)部規(guī)劃成系統(tǒng)?歐洲和北美建筑及景觀?鎮(zhèn)江企業(yè)家高峰論壇?風(fēng)景城邦?世界情景主題，西班牙、南加?上海--鎮(zhèn)江兩地聯(lián)動(dòng)推州、英格蘭等風(fēng)格組團(tuán)廣?100萬大盤?科苑華庭?科技住宅：綠色、節(jié)能?無營(yíng)銷推廣?科技住宅?地段2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《鎮(zhèn)江目前處于豪宅發(fā)展第二階段，傳遞豪宅生活方式的第三階段蓄勢(shì)待發(fā)第一階段第二階段第三階段第四階段初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段大外豪富人區(qū)私享產(chǎn)品核心1.“大”；1.金磚堆砌；1.“體驗(yàn)點(diǎn)”打造1.注重私密性；特征2.“低密度”2.符號(hào)營(yíng)造；2.立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；2.注重享受性；3.資源依附3.空間改變，3.注重專屬化；空中別墅產(chǎn)品價(jià)值大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝訴求點(diǎn)術(shù)頂級(jí)形象“別墅”物業(yè)類型鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)生活方式低調(diào)的奢華特征為頂級(jí)形象；強(qiáng)調(diào)富貴符收藏品號(hào)；立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營(yíng)銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影資源的占有響市場(chǎng)價(jià)格1.市場(chǎng)比較法定價(jià)1.前期市場(chǎng)比較法定價(jià)，后期稀缺性自1.稀缺性自我定價(jià)；2.價(jià)格與普通住宅價(jià)格比約為我定價(jià)；2.價(jià)格比2-4：11.3：12.價(jià)格比1.3：1跳至2-4：1房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879萬科，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者扛起鎮(zhèn)江豪宅進(jìn)階的重任奠定其在鎮(zhèn)江豪宅市場(chǎng)的霸主地位思考區(qū)域—具有豪宅基礎(chǔ)的板塊多產(chǎn)品形態(tài)|市政新區(qū)|南山風(fēng)景區(qū)|客戶有認(rèn)知基礎(chǔ)市場(chǎng)——尚處于豪宅初級(jí)階段大牌挺進(jìn)|營(yíng)銷水平較低|售價(jià)較低項(xiàng)目如何高于亦不脫離市場(chǎng)?房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879市場(chǎng)機(jī)會(huì)：3市場(chǎng)機(jī)會(huì)>>客戶分析讓我們走進(jìn)客戶：我們樓盤的客戶主要還是公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主和一些投資客，但私營(yíng)業(yè)主和外地人占15-18%，鎮(zhèn)江市區(qū)私營(yíng)業(yè)主比較少，多數(shù)來自于大港、揚(yáng)中。購(gòu)買冠城是一種身份的象征，加入上流社會(huì)的方式，不一定現(xiàn)在就居住，也有部分買給子女的——國(guó)際冠城售樓員南徐那邊，老百姓都覺得是有錢人置業(yè)的地方，白龍山那邊是新概念區(qū)，鎮(zhèn)江人認(rèn)為那邊遲早要發(fā)展起來的；鎮(zhèn)江工業(yè)主要集中在東部，那邊的上班族一般不會(huì)來南徐置業(yè)?！娣烤W(wǎng)王丹總南徐目前新區(qū)，以后發(fā)展好，空氣也很好，體育公園非常不錯(cuò)，但是還沒有我滿意的房子，私密性都不好，平時(shí)生意上總會(huì)需要多接觸有身份的人，政府的也很多，我們都是靠自己打拼出來的，這輩子也就在鎮(zhèn)江了，孩子在南京，一個(gè)月回來一次?！跸壬綘I(yíng)業(yè)主41歲關(guān)注樓盤景觀、私密性、專屬圈層、健康南徐目前是鎮(zhèn)江最熱門的板塊，那邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，沒有工業(yè)污染，環(huán)境很好，高端樓盤眾多，主要的購(gòu)買者還是公務(wù)員、教師和老板，我在萬科潤(rùn)園購(gòu)買了房子，主要是購(gòu)買萬科的人都是高端客戶，物業(yè)也是我選擇的原因。白龍山地塊如果是高端產(chǎn)品，我可能考慮購(gòu)買，把手中房子賣掉一套，洋房是我考慮的產(chǎn)品——丁先生政府公務(wù)員41歲關(guān)注樓盤品質(zhì)、高端和圈層一般鎮(zhèn)江公務(wù)員科級(jí)干部年收入10-15萬元，處級(jí)20萬元，手中都有3-4套房屋，多的有6-7套的，新政對(duì)我們還是有影響的，除非賣掉手中的房屋才能買新的；當(dāng)前住在潤(rùn)州區(qū)，個(gè)人年收入5-6萬元，現(xiàn)有一套90㎡住房，計(jì)劃購(gòu)買一套120㎡的三房，能給家人一個(gè)更舒適的生活環(huán)境。萬科，建筑質(zhì)量和物業(yè)還是很好的。——蔡先生，36左右，中學(xué)教師關(guān)注樓盤本身的戶型、配套、物業(yè)——我一直居住在潤(rùn)州區(qū)，這邊環(huán)境很好，生活也還算便利，我打算還是在這邊置業(yè)；我希望能帶給家人更舒適的生活環(huán)境通過對(duì)鎮(zhèn)江人口結(jié)構(gòu)、企業(yè)分布進(jìn)行掃描，我們認(rèn)為白龍山項(xiàng)目潛在客戶如下編號(hào)行業(yè)單位職務(wù)備注1政府機(jī)關(guān)政府機(jī)關(guān)、市委市政府、政府正科級(jí)、處級(jí)項(xiàng)目周邊政府集中公安局、海關(guān)、稅務(wù)等以上高層干部中學(xué)（鎮(zhèn)江中學(xué)、鎮(zhèn)江一高級(jí)或特級(jí)教師及中、大港中學(xué)），江蘇大2事業(yè)單位校領(lǐng)導(dǎo)、教授、主分布在周邊學(xué)教授，中西醫(yī)結(jié)合腎病任醫(yī)師醫(yī)院，人民醫(yī)院等客依附于政府關(guān)系，便于戶3私營(yíng)企業(yè)私營(yíng)業(yè)主、律師老板開展業(yè)務(wù)鎖定4大國(guó)企電信、移動(dòng)、聯(lián)通、電力、高管及員工分布在市中心，但看重銀行、證券南徐及本項(xiàng)目的品質(zhì)5上市公司恒順、索普等上市公司高管或總監(jiān)以上其余上市公司分布在揚(yáng)中、丹陽(yáng)等6隨機(jī)投資客戶與鎮(zhèn)江有商務(wù)往來，用作臨時(shí)落腳點(diǎn)或投資產(chǎn)品類型需求定位年收入別墅產(chǎn)品多次改善，為后半生及子女珍藏大于20萬花園洋房首次獲二次改善型需求12-17萬公寓首次置業(yè)獲首次改善10-15萬房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879客戶定位戰(zhàn)略：基于本項(xiàng)目對(duì)價(jià)格標(biāo)桿的追求，故項(xiàng)目各產(chǎn)品線客戶定位為現(xiàn)實(shí)各產(chǎn)品線客戶的逐梯升級(jí)城市富豪、大型私營(yíng)企業(yè)主、項(xiàng)聯(lián)排客戶上市公司老總、投資客類獨(dú)棟目首改或多次改善，小私營(yíng)企業(yè)主、客企業(yè)高管、政府高管、投資客戶洋房客戶聯(lián)排別墅定位首次改善，普通公務(wù)員、事公寓客戶業(yè)單位、國(guó)企中層和生意人無

花園洋房首次婚房、投資客、拆遷戶公寓客戶現(xiàn)狀客群房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879客戶NO1;他們是財(cái)富的擁有者在鎮(zhèn)江，有一群人他們擁有著大量的財(cái)富對(duì)貨幣資源和人脈資源的占有使他們能一鳴驚人但他們潛藏在鎮(zhèn)江……客戶梯隊(duì)的NO.1物以類聚，人以群分！NO2：中產(chǎn)階級(jí)他們是鎮(zhèn)江的中流砥柱工作在國(guó)內(nèi)一線企業(yè)的駐鎮(zhèn)員工，創(chuàng)維、國(guó)美，他們是當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位的中層員工，收入穩(wěn)定，家庭成型！鎮(zhèn)江發(fā)展的中流邸柱，他們的思想及行動(dòng)影響鎮(zhèn)江的發(fā)展與進(jìn)步，鎮(zhèn)江對(duì)于他們不僅是實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值與夢(mèng)想的舞臺(tái)和起點(diǎn)，也是人生的歸屬深刻的愛著鎮(zhèn)江的文化和鎮(zhèn)江這座城市。但是依然不排除對(duì)于發(fā)達(dá)城市奢華產(chǎn)品、時(shí)尚格調(diào)的迷戀，他們非常追求生活品質(zhì)和享受他們注重家庭和朋友，相對(duì)上海的人，他們更真實(shí)和更生活。他們有自己的圈子，對(duì)于專屬圈層的認(rèn)同和維護(hù)是他們生活方式之一。子女，大部分都在長(zhǎng)三角中心城市，鼓勵(lì)子女走出去但同時(shí)又等待他們回來，他們?cè)敢鉃樽优粝乱粋€(gè)永遠(yuǎn)可以回歸的家園和沃土房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879是鎮(zhèn)江各行各業(yè)的佼佼者，他們推動(dòng)了這個(gè)城市的發(fā)展！他們被鎮(zhèn)江滋養(yǎng)，他們用智慧托起鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江以他們?yōu)闃s房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目定位：4項(xiàng)目定位>>視角一：項(xiàng)目精神屬性提煉視角三：項(xiàng)目體驗(yàn)點(diǎn)視角二：產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目FAB分析：項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)為新城核心、白龍山、萬科品牌1項(xiàng)目特征2.相對(duì)優(yōu)勢(shì)3.能被客戶感知的優(yōu)勢(shì)

規(guī)模萬科輻射地勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)丹徒起伏高鐵新城南山獨(dú)占輻射配套核心風(fēng)景山頭缺失新城高鐵地勢(shì)萬科獨(dú)占起伏品牌核心輻射山頭新城 獨(dú)占 萬科核心 山頭 品牌思考：充分利用好白龍山的獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，與萬科品牌、新市政板塊的城市意象進(jìn)行結(jié)合，重點(diǎn)打造戶型價(jià)值和園林價(jià)值，將白龍山的山林資源在產(chǎn)品和園林上得以延續(xù)和放大房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879山的價(jià)值山，是一種高度，屹立山峰，世界在眼底山，是歷史文脈得以傳承的地方那些無可替代的位置，必須高度重視那些記錄的締造者，必定擁有高遠(yuǎn)的眼光有些精髓，經(jīng)過歲月洗禮，值得永久傳承，比如生命房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879品牌的價(jià)值：萬科——中國(guó)房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者（成就高遠(yuǎn)，保持領(lǐng)先）新城的價(jià)值：南徐——鎮(zhèn)江的未來每一個(gè)影響鎮(zhèn)江的決定未來都將從這里開始指引鎮(zhèn)江騰飛的方向未來的鎮(zhèn)江是自由而開放的，高鐵，新市政……鎮(zhèn)江需要一個(gè)符號(hào)，這個(gè)符號(hào)能承載歷史中的光芒，又能代言未來的夢(mèng)想。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)代資料下載言！《2011過房地去產(chǎn)營(yíng)銷，策劃大影全》，響QQ：1053527879未來有山一樣的高度，俯瞰天下有城一樣的胸懷，海納百川萬科二十六年，鍛造精品獻(xiàn)禮鎮(zhèn)江房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879屬性定位：鎮(zhèn)江新城首席純正歐式風(fēng)格山體大宅房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目命名1：登堂晉界，萬中無一。以尊貴的殿堂、紀(jì)念鎮(zhèn)江的榮耀。山的高度，標(biāo)榜豪宅的高度與豪宅的領(lǐng)先性。萬科●殿堂山項(xiàng)目命名3：御：代表著掌控、駕馭龍：代表了榮耀，成功以灣象征榮耀的起源、美好精神的起源萬科●御龍灣房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879萬科 以建筑的厚度去光耀城市獻(xiàn)給鎮(zhèn)江命脈的掌控者肩負(fù)著一座城市的理想與人高度。而在更深的內(nèi)在，它更是承載了這個(gè)www城市.f的dcsky人民.net對(duì)理房商想網(wǎng)、—對(duì)海量榮房耀地的產(chǎn)資至料上下追載！求《，2011對(duì)房于地城產(chǎn)市營(yíng)銷的策至劃深大全榮》光，。QQ：1053527879為一群以鎮(zhèn)江為榮的人，光耀鎮(zhèn)江的人打造真正的榮耀大宅萬科從白龍山開始用建筑的厚度去光耀城市風(fēng)格感知： 鎮(zhèn)江市場(chǎng)各個(gè)代表樓盤建筑風(fēng)格江山名洲中南世紀(jì)城亞東?樸園香格里拉莊園科苑華庭現(xiàn)代簡(jiǎn)約西班牙風(fēng)格中式別墅社區(qū)歐洲北美風(fēng)格科技建筑據(jù)09年全年銷量統(tǒng)計(jì)，以中式風(fēng)格為主的江山名洲和亞東仆園的銷售排名都不在Top10里，而且鎮(zhèn)江市場(chǎng)上主要的樓盤建筑風(fēng)格都是西式的，這是鎮(zhèn)江這座城市的目前發(fā)展水平及客戶崇洋鎮(zhèn)媚江的外客的戶消更偏費(fèi)好心西式理建決筑定的。萬科的成熟產(chǎn)品中，蘭喬圣菲項(xiàng)目可以借鑒。既是萬科的強(qiáng)項(xiàng)，也符合鎮(zhèn)江市場(chǎng)。

風(fēng)景城邦西班牙、南加州英格蘭借用萬科蘭喬圣菲立面風(fēng)格蘭喬圣菲的建筑風(fēng)格，同樣成為豪宅的代名詞，源于西班牙殖民時(shí)代和意大利文藝復(fù)興時(shí)代，帶有強(qiáng)烈的儀式感和貴族氣息，講究建筑、園林的統(tǒng)一，萬科在鎮(zhèn)江再現(xiàn)蘭喬圣菲小鎮(zhèn)。新中心家族別墅房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目定位：4項(xiàng)目定位>>視角一：項(xiàng)目精神屬性提煉視角三：項(xiàng)目體驗(yàn)點(diǎn)視角二：產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)當(dāng)前市場(chǎng)回顧1.公寓：城市|無景觀|城市拆遷客|青年首置——90-125平，以85萬為總價(jià)門檻，低價(jià)走量2.洋房：城市|配套成熟|少景觀|高品質(zhì)社區(qū)|事業(yè)單位|城市中產(chǎn)|公務(wù)員|教師|小生意人——110-130平，與公寓沒有拉開檔次，120萬總價(jià)門檻，3.別墅：景觀|社區(qū)|城市近郊|私營(yíng)企業(yè)主|公司高管|高級(jí)公務(wù)員|再改——聯(lián)排180-220平，200平米以上舒適房型去化好，總價(jià)控制在240萬；獨(dú)棟320-500平，總價(jià)400萬以上項(xiàng)目啟示：以總價(jià)控制為原則——項(xiàng)目公寓，以120萬控制——花園洋房，以240萬控制——www別.f墅dcsky，以.net460房萬商網(wǎng)控—制海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目地塊出發(fā)，綜合地塊資源級(jí)差415 23l地塊1:項(xiàng)目高地且地勢(shì)相對(duì)平坦，處核心俯瞰四至，私密性佳、純粹性較好；——適合布置別墅產(chǎn)品l地塊2:東望一線南山風(fēng)景，地勢(shì)平坦；——適合布置中端產(chǎn)品-花園洋房項(xiàng)目地塊出發(fā)，綜合地塊資源級(jí)差415 23l地塊3、4:地勢(shì)較陡，產(chǎn)品較難布置，4號(hào)面朝西北，采光通風(fēng)差；——適合布置公寓產(chǎn)品l地塊5:緊鄰站前功能服務(wù)區(qū)，昭示性好；——適合布置商業(yè)或酒店房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目規(guī)劃布局——地塊1的產(chǎn)品選擇415 23思路1：雙拼+聯(lián)排Plan1:認(rèn)為雙拼可以提升高端形象，實(shí)現(xiàn)低密度價(jià)值；但同時(shí)會(huì)犧牲部分面積，擠占容積率，而且鎮(zhèn)江客戶并不見得認(rèn)可雙拼價(jià)值；

思路2：全部為聯(lián)排，不存在雙拼Plan2:無雙拼，全部為聯(lián)排，建面做的更多，且純粹性更好；項(xiàng)目規(guī)劃布局——花園洋房與公寓的區(qū)隔方法1：拉開面積段Plan1:充分放大洋房面積，增加洋房的舒適度與品質(zhì)感，重點(diǎn)考慮花園洋房景觀的享有與產(chǎn)品的創(chuàng)新；方法2：組團(tuán)區(qū)隔Plan2:通過規(guī)劃道路、景觀軸以及入口的刻意設(shè)置，增加花園洋房的自成一體，不受公寓干擾的視覺區(qū)分；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879項(xiàng)目戶型配比建議：產(chǎn)品面積比合計(jì)備注形態(tài)戶型面積套型建筑面積墅王600五房四廳600聯(lián)排240~280四房三廳約4940012.20%12.2%地上3層地下1層別墅花園140舒適三房約390009.51%160闊景三房約7800019.02%31.71%臨山而建，退臺(tái)花園洋房180奢華四房約130003.17%82舒適兩房約5400013.17%公寓96經(jīng)濟(jì)三房約10800026.34%43.9%高層公寓，俯瞰南徐115舒適三房約180004.39%酒店約200004.88%4.88%五星級(jí)酒店商業(yè)約300007.32%7.32%特色風(fēng)情商業(yè)街合計(jì)約410000100%房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879回歸建筑本質(zhì)——戶型、尺度、公共空間、尊重居住習(xí)慣空間及細(xì)節(jié)尺度優(yōu)化建議戶型細(xì)節(jié)尺度的優(yōu)化將成為豪宅的創(chuàng)新方向房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879三段式車庫(kù)、門房樓 梯客廳、餐廳

聯(lián)排別墅‘設(shè)計(jì)原p 則1’加大進(jìn)深，提高局部容積率p靈活運(yùn)用三段式設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)內(nèi)庭院解決進(jìn)深加大以后的采光問題，并提高室內(nèi)空間的趣味性p設(shè)計(jì)地下室與露臺(tái)等“贈(zèng)送面積”及“可改造面積”p利用轉(zhuǎn)角窗、地面標(biāo)高變化區(qū)別空間、起居室部分吹拔、內(nèi)庭院等品質(zhì)提升點(diǎn)制造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)性房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879‘原聯(lián)排別墅則2’地上面積區(qū)間240-280平米，半地下60-80平米，總可使用300-360平方米,保證與小獨(dú)棟產(chǎn)品同樣舒適度，同時(shí)控制總價(jià)；4聯(lián)到6聯(lián)；進(jìn)深15-18米室內(nèi)地下車庫(kù)，單車位3-4間臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)，2-3間次臥室起居室面寬在5米以上一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房、臥室；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；設(shè)備間與用人房置于地下。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)門廳5起居室20-25餐廳10-15首層公用衛(wèi)生間5100-120廚房10臥室/家庭室（可選）15p聯(lián)排別墅車庫(kù)17-18臥室/家庭室（可選）15-20各功能空間建議面積二層次臥室1（包括衛(wèi)生間）2580-100次臥室115公用衛(wèi)生間15-20主臥室15-20衛(wèi)生間10三層主臥區(qū)2步入式衣櫥5-1050-55書房5-10合計(jì)50-55合計(jì)地上建筑面積250-270家庭影院20-30設(shè)備間/鍋爐房10-15地下室洗衣房1060-80儲(chǔ)藏5-10工人房(包括衛(wèi)生間）10總計(jì)320-350房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅戶型設(shè)計(jì)示意 地下一層、地上三層露臺(tái)庭院花園露臺(tái)二層（前后大露臺(tái)（贈(zèng)送）下沉庭院三層地下室（全送）首層房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅體驗(yàn)價(jià)值通過室外走廊入戶門廊、院門、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加別墅的體量感。各戶入口的設(shè)置：一個(gè)院落12戶，每三戶為一個(gè)小組團(tuán)，共用一個(gè)出入口。

增加內(nèi)外空間體量感——外部入口設(shè)計(jì)口入口入2入 入口 口3 4房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879別墅體驗(yàn)價(jià)值 增加內(nèi)外空間體量感——室內(nèi)局部縱向空間處理入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879面積贈(zèng)送——地下室、大露臺(tái)、前庭、后院、內(nèi)院，增加舒適度，給到實(shí)惠內(nèi)庭院?即便是控制了面積的別墅產(chǎn)品同樣能設(shè)計(jì)出戶型層次感豐富的產(chǎn)品；?通過前庭、后院、內(nèi)庭院、大露臺(tái)的設(shè)計(jì)形成別墅產(chǎn)品層次豐富的立體庭院景觀；前庭?庭院、大露臺(tái)和地下室的贈(zèng)送提升居住舒適前庭院度，同時(shí)為客戶增加實(shí)惠。后庭院陽(yáng)光露臺(tái)陽(yáng)光露臺(tái)內(nèi)庭院房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879錯(cuò)排式TH最大化獲得景觀：增強(qiáng)通透性，增加景觀面及私家院落，同時(shí)立面造型富有變化，可獲得類獨(dú)棟感覺錯(cuò)排式TH（R=0.6-0.7）：適用于具有景觀資源的地塊；通過錯(cuò)式增加了前后左右的通透性，且較傳統(tǒng)的TH取得較大花園面積，獲得類別墅感覺；容積率比一般排屋較低；適用于順著山坡的等高線排列，可增加聯(lián)排私密性的同時(shí)獲得類獨(dú)棟的感覺TH院落TH住宅單元H類：錯(cuò)排類獨(dú)棟 典型案例：保利葉上海房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879兩進(jìn)三院TH增加自有景觀：擴(kuò)大傳統(tǒng)聯(lián)排的中庭花園，提高舒適度，增加空間情趣；適宜放在外沿別墅區(qū)戶型著力點(diǎn)：后院擴(kuò)大中庭花園，增加聯(lián)排私密性；增加內(nèi)向性花園景觀；中院適用于不具景觀優(yōu)勢(shì)的聯(lián)排群邊緣;可結(jié)合坡地進(jìn)行錯(cuò)落放置三個(gè)庭院，增加空間趣味性。 前院開放庭院典型案例：保利葉上海房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879邊套聯(lián)排配邊院及南北院：T字型排布房間營(yíng)造變化的生動(dòng)空間，高品質(zhì)景觀價(jià)值支撐聯(lián)排大宅p贈(zèng)送地下室，大面積花園，大面積露臺(tái)和屋頂邊套戶型—上海金地.格林春曉花園可在多層次上欣賞景觀。p改變傳統(tǒng)聯(lián)排長(zhǎng)條型布局；空間富有變化，庭院也隨之變化私家花園，三面環(huán)繞房屋，景觀性極好；半下沉式地下室，方正實(shí)用可當(dāng)車庫(kù)；首層設(shè)儲(chǔ)藏室，實(shí)用性強(qiáng)；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景 側(cè)進(jìn)門，設(shè)進(jìn)戶觀窗，視野開闊；和餐廳 門廳和玄關(guān)，體錯(cuò)層，互不干擾 面氣派；

北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；主臥專用層，套間設(shè)計(jì)，享受30平米露臺(tái)，額外有典型屋案頂20例平：米?；ɡ麍@；葉上海房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879合兩個(gè)小天井為一個(gè)內(nèi)庭院：中庭天井的巧妙設(shè)計(jì)，改變傳統(tǒng)灰色空間設(shè)計(jì)，增加內(nèi)向景觀中間套戶型—上海香堤苑 p贈(zèng)送地下室，南北花園及中央庭院，露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)可在多層次上欣賞景觀。p改變傳統(tǒng)聯(lián)排中部?jī)蓚€(gè)小天井格局，增加內(nèi)向景觀內(nèi)庭院 天井 天井在內(nèi)庭院內(nèi)營(yíng)造小環(huán)境，增加生活情趣典型案例：保利葉上海房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879低密度別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)室內(nèi)空間：地下室、采光井別超值贈(zèng)送室外空間：前后庭院、頂層露臺(tái)墅設(shè)客廳的處理：高廳/下沉式，尺計(jì)要度，三面采光點(diǎn)舒適度下沉式廣場(chǎng)、共享空間主臥挑高、男女衣帽間、陽(yáng)光浴室房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879層層退臺(tái)的自然意趣間，看得見不同的人生。進(jìn)，是張揚(yáng)。是縱橫開闊的生活氣度；退，是含蓄，是淡漠繁華天地寬的悠閑從容；天地之間，無論進(jìn)退，都是生活的智者?！榫把蠓康脑?shī)情畫意121設(shè)計(jì)要點(diǎn) 解讀一：層層退臺(tái)在建筑物向陽(yáng)面有層層退臺(tái)的合狀結(jié)構(gòu)，以退臺(tái)空間規(guī)劃露臺(tái)，一層陽(yáng)光房的側(cè)面和單元側(cè)面形成半合圍的情景花園；二層在一層陽(yáng)光房的位置上退臺(tái)，形成一個(gè)景觀露臺(tái)，三層、四層、五層同樣也是在下一層的基礎(chǔ)上進(jìn)行退臺(tái)；p露臺(tái)相對(duì)于陽(yáng)臺(tái)更有花園感。每個(gè)露臺(tái)都和客廳相連，使居住者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。p由于層層退臺(tái)，使樓間距加大，頂層樓距加寬，輕易享受全年陽(yáng)光，真正營(yíng)造了一個(gè)有天有地的生活空間。122解讀二：新穎的入戶方式p情景洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享受南面入口獨(dú)立入戶，通過首層的私家花園直接進(jìn)入家中，與別人分享花園美景的同時(shí)保證安全性與私密性。二至五層則通過北入口樓體進(jìn)入家中，避免了樓上樓下出入的打擾。p優(yōu)雅的入戶方式讓住戶在進(jìn)家門前就可以體驗(yàn)到情景交融的感覺，同時(shí)確保了私密性，使居住者多了一份回家的快樂與愉悅，更有歸屬感。123房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879解讀三：戶戶有花園（露臺(tái)）p傳統(tǒng)多層產(chǎn)品一般只有一層才帶花園，而情景洋房通過退臺(tái)設(shè)計(jì)，使每戶業(yè)主都可以享受露臺(tái)設(shè)計(jì)，盡可能使居住者得到更大的實(shí)惠。p一層贈(zèng)送大面積前后花園，頂層銷售面積較小，但贈(zèng)送大面積的露臺(tái)。通過這種設(shè)計(jì)，有效的降低了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品在一層和頂層上的銷售難度，將傳統(tǒng)多層的銷售劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，形成情景洋房的銷售亮點(diǎn)。124房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879解讀四：情景房（陽(yáng)光房）p情景房設(shè)置于首層，位于客廳外部，入口旁邊，即陽(yáng)光房。其功能可根據(jù)主人的需要，隨意用在書房、茶室、游戲室、客房等功能房。p同時(shí)，情景房還具有可拓展性的功能，住戶可以根據(jù)喜好，將情景房和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。p通過情景房將外部花園的“景”引進(jìn)室內(nèi)，也可將室內(nèi)的“情”與外花園融合在一起，更好地增加室內(nèi)外的情趣性。125房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879解讀五：鄰里溝通p情景洋房層層退臺(tái)式的露臺(tái)，打破了以往封閉的交流環(huán)境，也沒有別墅那種距離上的遙遠(yuǎn)。露臺(tái)和花園不僅是一個(gè)私人戶外空間，還是一個(gè)交流平臺(tái)。鄰里間可以通過在露臺(tái)交流各種興趣和心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此間的距離。p居住在情景洋房，不僅享受到其創(chuàng)意居住環(huán)境，更能體驗(yàn)到社交方式的改變所帶來的新鄰里關(guān)系。126房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879設(shè)計(jì)要點(diǎn) 3＋1寬景洋房戶型：一層為平層，贈(zèng)送地下室和露臺(tái)；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái)六大價(jià)值點(diǎn)：?A、1－2層均有地下室附送D?B、獨(dú)特的露臺(tái)空間?C、豐富的建筑形態(tài) B?D、豪華的頂層套房 C?E、氣派的橫向客廳

B?F、親近的鄰里關(guān)系E FA1273＋1寬景洋房?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)綜合素質(zhì)均衡 附加值較高 低總價(jià)類別墅 人性化?優(yōu)勢(shì)一:?低密度產(chǎn)品物業(yè)，吸引客戶?優(yōu)勢(shì)二：?解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制的客戶需求?優(yōu)勢(shì)三：?整體戶型的親地親景均衡?劣勢(shì)一：?總戶數(shù)少，土地價(jià)值未能最大化?劣勢(shì)二：?產(chǎn)品區(qū)分不明顯，不夠豐富，較難不同滿足客戶需求128房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：10535278793＋1寬景洋房：深圳萬科城戶型端頭建面147m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間12.6進(jìn)深15.4花園64露臺(tái)6地下室96

底層小露臺(tái)贈(zèng)送約60㎡的花園贈(zèng)送96㎡半地下室

多景式陽(yáng)光房1層129房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879戶型中間套建面141m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間12.6進(jìn)深15.4露臺(tái)8.6地下室69

3＋1寬景洋房：深圳萬科城通向地下室的樓梯露臺(tái)入戶贈(zèng)送9㎡的露臺(tái)贈(zèng)送69㎡半 通向地上二地下室 層的樓梯2層130房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：10535278793＋1寬景洋房：深圳萬科城戶型中間套建面182m2房型5/3/3層數(shù)2開間12.6進(jìn)深12.1三樓露臺(tái)24四樓露臺(tái)30

主臥、主衛(wèi)和書房構(gòu)造主人獨(dú)立套七米大客廳，給住戶自由改動(dòng)的空間

通向三樓的樓梯主衛(wèi)配備衣帽間，增添主人氣派贈(zèng)送50多㎡的露臺(tái)通向四樓的樓梯3\4層復(fù)式131房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》，QQ：1053527879公寓設(shè)計(jì)戶型 方正通透與彈性空間贈(zèng)送：適用于小意向參考： 戶型兩房房型端正，南主臥L型落地凸窗贈(zèng)送，北通透，客廳形成溫馨休閑空間， 與臥室均采光同時(shí)使主臥得到三面 良好采光和景觀。

廚衛(wèi)全明，干濕分開根據(jù)凸窗原理，贈(zèng)送的衣柜入戶花園

270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀