限購令的不合法性探析

限購令的不合法性探析

自2010年4月7日以來，國務院先后通過了三項政策，進一步增加了國家對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策。隨后,全國各個城市陸續(xù)頒布《限購令細則》。一系列限購令的出臺,使中國房地產(chǎn)市場風云突變,社會各界對該政策亦褒貶不一。限購令作為一種自上而下通過行政手段推行的限制居民購房套數(shù)的限購令,無疑強力干預了市場,同時還涉及到對公民、企業(yè)憲法基本權利的限制,無法回避其自身合法性的質(zhì)疑。一、有限采購令的合法性問題(一)不動產(chǎn)變動模式下的契約自由“私法自治是民法的基本原則,體現(xiàn)于契約自由和權利行使的自由,在物權法上亦有其適用。”“物權上的契約自由包括締約自由,內(nèi)容自由和方式自由”雖然,我國《物權法》很少提及契約自由的觀點,但由于我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)變動模式為債權形式主義模式,因此,物權上的契約自由的探討也就有其必要性了。限購令的出臺,使得那些原本可以按照自己意愿自由簽訂合同的雙方當事人被迫放棄簽訂契約,或者無奈更改契約的內(nèi)容。(二)限購令是不動產(chǎn)讓與和拋棄的產(chǎn)物權的處分自由原則,主要來源于物權的一個基本原則就是物權的絕對性。“物權絕對性系物權的基本性格”“基于私法自治,物權人原則上得自由行使其物權,包括物權的讓與和拋棄”。限購令出臺后使得擁有房屋的所有人在處分自己不動產(chǎn)的時候,必須考慮政策所帶給他的客觀影響,而不能按照自己的意志自由處分自己的不動產(chǎn)。這不免會令社會中的一部分心中產(chǎn)生不平衡感。(三)變動的原因與結(jié)果的區(qū)分原則我國民法理論中的物權區(qū)分原則,最早是由孫憲忠教授在《論物權變動的原因與結(jié)果的區(qū)分原則》一文中提出的。該文對物權區(qū)分原則的定義為“即在發(fā)生物權變動時,物權變動的原因與物權變動的結(jié)果作為兩個法律事實,他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。”(四)平等保護原則我國物權法第三條第三款規(guī)定:“國家實行社會主義市場經(jīng)濟,保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利?！钡谒臈l規(guī)定:“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯?！边@就是物權法規(guī)定的平等保護原則的主要內(nèi)容。平等保護原則是我國物權法的一項十分重要的原則,從條文在物權法中所處的位置來看,可以說它是我國物權法的首要原則。這一原則的確立,有利于推進社會主義市場經(jīng)濟進程,對我國社會生產(chǎn)力的發(fā)展將起到巨大的推動作用,有利于加強我國的民主和法治建設,有利于構建社會主義和諧社會,無論在理論方面,還是實踐方面,特別是在實踐方面,意義十分重大而深遠。(五)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)不動產(chǎn)物權的公示方法為行政主管機關的登記。不動產(chǎn)物權登記,是指不動產(chǎn)行政管理機關根據(jù)申請人的申請或依職權將不動產(chǎn)物權設立、變更、消滅等情況依法記載于其專門設置的登記簿上。不動產(chǎn)登記是一種行政行為,它所體現(xiàn)的是國家行政行為對不動產(chǎn)物權關系的合理干預。干預的目的是為了明確各種不動產(chǎn)物權,依法保護物權人的合法權益。鑒于不動產(chǎn)物權登記的重要性,對于不動產(chǎn)物權登記的程序、登記申請人、登記機關、登記的事項、登記的類型應當由法律作出專門的規(guī)定。也就是說,關于不動產(chǎn)物權的登記不能由地方性法規(guī)或者地方行政規(guī)章來規(guī)定,因此,有個別地方的限購令規(guī)定“對違反規(guī)定購房的,不予辦理房地產(chǎn)登記”是明顯違反《物權法》的物權登記制度的。二、有限的購買命令帶來了上述不合法性的原因(一)限購令的政策特征為何產(chǎn)生上述的不合法性,首先要弄清限購令的法律性質(zhì)。據(jù)《行政訴訟法》及《行政訴訟法解釋》的相關規(guī)定對抽象行政行為的界定,需要滿足以下三個要素:第一,有約束力第二,且約束力具有普遍性的第三,具備反復適用性。從“限購令”的特征和效力來看:限購令多以國務院辦公廳名義發(fā)布,針對的對象是全國不特定的售房者與購房者,對其具有約束作用,在限購期內(nèi)被反復適用;根據(jù)國務院限購令做出的地方政府限購令,在各自規(guī)定的行政區(qū)劃內(nèi),具有普遍約束性的法律效力,針對的對象是全省全市的不特定售房者購房者,在限購期內(nèi)亦被反復適用由此可見,房產(chǎn)限購令均屬于典型的抽象行政行為。稍加觀察不難看出近期出臺的限購令,也是政府在采取多種宏觀調(diào)控措施后仍然不能抑制房價過快上漲而出臺的調(diào)控措施,從它的出臺背景上不難看出限購令具有較強的政策屬性。從嚴格意義上說限購令屬于不同于社會政策和公共政策的民事政策。(二)限購令作為法律適用的政策依據(jù)根據(jù)中國的歷史及現(xiàn)狀,民事政策的存在有其一定的合法性。美國學者拉斯韋爾和麥克道格爾在法理學研究中,明確用政策的觀點和方法來研究法律現(xiàn)象,提出了系統(tǒng)的法律政策學說,主張法律的適用應當圍繞政策目標,進行政策思考?！霸趯嵲诜＠鈨煽苫蛭醋饕?guī)定的情形下,政策構成了法官可以適當訴諸的法律的非正式淵源,同時法官對于實施與基本正義標準相沖突的政策應當具有否決權?！毕拶徚?作為一種民事政策,體現(xiàn)了對私法領域和公法領域的交叉影響。通過其對私法領域的觀察,我們不難發(fā)現(xiàn)其與現(xiàn)